《設(shè)計(jì)任務(wù)書樣本》word版

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1、設(shè)計(jì)任務(wù)書住宅小區(qū)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書綱要一、項(xiàng)目簡介1項(xiàng)目概況：住宅小區(qū)位于市開發(fā)區(qū)，公路從門前經(jīng)過，附近有等住宅小區(qū)，風(fēng)景秀麗的公園離小區(qū)距離僅100米，該小區(qū)地理優(yōu)越、交通方便。即將建設(shè)的輕軌、地鐵的起點(diǎn)站設(shè)在小區(qū)附近，一旦通車，僅需20分鐘即可到達(dá)中心城區(qū)。住宅小區(qū)由住宅開發(fā)股份有限公司開發(fā)。工程占地面積136畝，規(guī)劃建筑面積20萬平方米。小區(qū)擬建有品質(zhì)高雅的中高檔花園住宅：擬建有大眾活動場所、游泳池、早冰場、網(wǎng)球場、體育健身等基礎(chǔ)設(shè)施：擬建有營業(yè)面積約1萬平方米左右的超級市場；擬建有小型飲酒吧、美容美發(fā)店、幼兒園等服務(wù)設(shè)施：住宅常年供應(yīng)熱水，冬季供暖，夏天配備家庭制冷系統(tǒng)，小區(qū)綠化率達(dá)到國

2、家規(guī)定的要求，讓人感到是生活在綠色的大自然中，使人們擁有一個(gè)四季如春的家。2、開發(fā)意向：住宅小區(qū)的方案設(shè)計(jì)理念為：以人為本，以業(yè)為榮，人無我有，人有我優(yōu)。住宅小區(qū)的方案設(shè)計(jì)宗旨為：一流的外觀，一流的內(nèi)涵，一流的生活設(shè)施、一流的物業(yè)管理。住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)主題為：人文、境界、舒適、安全。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1、利用舊址規(guī)劃；2、市國土資源管理局土資國字200326號文；3、國家有關(guān)居住規(guī)劃設(shè)計(jì)和住宅設(shè)計(jì)規(guī)范；4、本項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)任務(wù)書綱要。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1、本項(xiàng)目一次規(guī)劃設(shè)計(jì)，分三期實(shí)施。每期均具備獨(dú)立完整的實(shí)施方案，以利用于分期投入及靈活的滾動銷售。2、根據(jù)開發(fā)意向，須重點(diǎn)體現(xiàn)小區(qū)住宅人無我有、人有我

3、優(yōu)的特點(diǎn)，使人一見即想入住，激發(fā)人們購房的欲望。21根據(jù)所取得地塊的歷史背景，地形地貌等制定有排他的整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以形成獨(dú)特的風(fēng)格和形象。22在平面布置方面注意避開市場的常規(guī)思維，在實(shí)用和充分利用的前提下出奇、出新。23戶型設(shè)計(jì)在順應(yīng)市場的同時(shí)還要能夠?qū)б袌鲂枨?，指?dǎo)人們的新生活、新思維。24在小區(qū)智能化或綜合配套方面采納最好的或最有特色的規(guī)劃，增加模仿難度，突出唯一性。3、道路系統(tǒng)31小區(qū)主大門布置注意與主干道的沖突，小區(qū)內(nèi)場地水流流向布置，要求雨、污分流；32小區(qū)內(nèi)道路應(yīng)考慮消防的要求和適應(yīng)人車分流，部分采用架空層室內(nèi)停車；33小區(qū)內(nèi)的房屋布置應(yīng)注意南北向略偏東18為宜。4、建

4、筑布局及構(gòu)造41住宅樓以11層的高層住宅為主，一梯23戶，錯落有致。底層為架空層(架空層為停車庫或商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))：最高層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，屋頂設(shè)私家屋頂花園，以提高綠化面積，增加賣點(diǎn)；設(shè)計(jì)時(shí)也可考慮少量高層建筑作為標(biāo)志性建筑。42宜采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主流的形式，線條流暢，富有詩意和個(gè)性；43建筑布局及結(jié)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)人無我有、人有我優(yōu)的特點(diǎn)，同時(shí)要考慮降低造價(jià)的問題，真正體現(xiàn)房美價(jià)廉。44戶型要求：設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)市場對戶型的需求情況，安排好大、中、小戶型和復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例數(shù)量。45陽臺采用異形內(nèi)、外結(jié)合式(分觀賞和休閑用)，外陽臺大于內(nèi)陽臺，外觀造型別致美觀，陽臺尤其要體現(xiàn)人無我有、人有我優(yōu)的特點(diǎn)，以增加賣點(diǎn)；

5、46采用凸窗、拐角窗、陽臺內(nèi)的連窗門可考慮大玻璃連門窗、外觀造形活躍，可考慮有色塑鋼窗，并帶有隱形紗窗；47設(shè)置排煙道及管道井、衛(wèi)生間可考慮下沉式結(jié)構(gòu)并設(shè)置排氣管；48入戶應(yīng)設(shè)置玄關(guān)；49樓宇的入口應(yīng)特別注意設(shè)計(jì)醒目，以增強(qiáng)第一印象；410水、電要求：供水按不設(shè)自來水變頻供水加壓泵戶和屋頂水箱考慮。小區(qū)配電房應(yīng)放置在公共地方，隱蔽、外觀造型好；411采用電廠余熱冬季供暖，四季供熱水；412外墻色調(diào)要求：與小區(qū)環(huán)境相協(xié)調(diào)5、小區(qū)環(huán)境：51多層次的立體綠化；52兒童娛樂設(shè)施和戲鬧空間；53園林小品、雕塑、設(shè)立小區(qū)標(biāo)志性雕塑；54重點(diǎn)體現(xiàn)水景和森林，水景要使之活水防臭。6、配套設(shè)施：61擬建有大眾活

6、動場所、游泳池、旱冰場、網(wǎng)球場、體育健身等基礎(chǔ)設(shè)施；擬建有營業(yè)面積約1萬平方米左右的超級市場：擬建有小型飲酒吧、美容美發(fā)店、幼兒園等服務(wù)設(shè)施：62游泳池采用室內(nèi)結(jié)構(gòu)，常年開放。7、指標(biāo)要求：71建筑容積率：2左右：建筑面積不小于20萬平方米；72綠化率要滿足國家規(guī)定要求；73建筑間距符合消防、日照、通風(fēng)、衛(wèi)生要求；74外觀異同，每單元一部電梯。四、成果要求1、方案設(shè)計(jì)綜合說明書；并在說明書中根據(jù)設(shè)計(jì)的特點(diǎn)和周圍環(huán)境給小區(qū)冠名。冠名需體現(xiàn)森林的意境。2、總平面圖；3、平、立、剖面圖；4、各戶型平面家俱布置圖；5、公共空間和街景環(huán)境分析圖；6、景觀透視圖；7、彩色效果圖（包括彩色總平面、單體透視圖

7、等）；8、小區(qū)鳥瞰圖(不小于1號圖紙)：9、小區(qū)道路布置圖；10、小區(qū)管網(wǎng)布置圖；11、投資估算及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析。公司（公章）年月日項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目地點(diǎn)：開發(fā)單位：【設(shè)計(jì)任務(wù)書編制說明】1、本設(shè)計(jì)任務(wù)書是在基于對項(xiàng)目綜合研判的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目前期定位的總結(jié)和對規(guī)劃設(shè)計(jì)要求提出的一些分析和指導(dǎo)性意見，對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)起著市場指導(dǎo)作用；2、本設(shè)計(jì)任務(wù)書中確定的相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均為前期市場研判得出的結(jié)論性定位，設(shè)計(jì)單位可以在一定幅度內(nèi)進(jìn)行調(diào)整；3、本設(shè)計(jì)任務(wù)書主要針對項(xiàng)目整體規(guī)劃提出。內(nèi)容摘要項(xiàng)目概況項(xiàng)目市場定位及開發(fā)策略項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)設(shè)計(jì)成果文件要求項(xiàng)目概況一、基地情況二、地塊感受三、地塊分析1、優(yōu)

8、勢2、 劣勢四氣候及土壤資料項(xiàng)目市場定位及開發(fā)策略一項(xiàng)目定位1項(xiàng)目總體形象定位2、 市場價(jià)格定位3、 項(xiàng)目戶型面積定位4、項(xiàng)目銷售總價(jià)定位5、客戶定位二、項(xiàng)目開發(fā)策略1、 總體策略2、 入市策略結(jié)論：經(jīng)過與集團(tuán)及公司領(lǐng)導(dǎo)的匯報(bào)交流，在貫徹集團(tuán)高端形象、精品路線要求的前提下，并充分考慮到項(xiàng)目從估算到預(yù)算成本增加因素的情況，決定項(xiàng)目開發(fā)采用思路二的模式。鑒于思路二基本與原都林國際規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)思路較為吻合，因此方案的用地比例及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仍然是可行的，是基本可以采用的。本案后文從市場角度對規(guī)劃提出的意見或要求，請?jiān)O(shè)計(jì)師在原用地比例和指標(biāo)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)一、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)和基礎(chǔ)

9、資料1、市政府相關(guān)部門對本項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)及控規(guī)要求2、集團(tuán)對項(xiàng)目的開發(fā)要求3、國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定4、城市水、電、氣、路、通訊等管網(wǎng)圖5、該地塊地形圖6、設(shè)計(jì)任務(wù)書二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的條件和要求1、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的條件（1）總用地平方，容積率18，總建筑面積萬平方米左右（2）建筑密度50(不包括代征用地)（4）建筑限高：小高層、中高層、高層（5）出入口：東三環(huán)路、濱河路（6）停車車位：住宅：小汽車按05車每戶設(shè)置(可適當(dāng)提高)，自行車按35平方米戶設(shè)置公建：按GB50180-93城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)置，公建停車與住宅停車應(yīng)分別獨(dú)立設(shè)置（7）道路規(guī)劃布置應(yīng)結(jié)合地形和環(huán)境合

10、理設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)人車分流，機(jī)、非分離，互不干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序：小區(qū)道路和公共場所應(yīng)滿足殘疾人無障礙通行的要求。（8）建筑后退綠化控制線不得小于3m，相鄰房屋間距需滿足陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定及消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫等部門的要求。（9）綜合考慮小區(qū)內(nèi)部道路、室外地坪標(biāo)高的相互關(guān)系，室外地坪標(biāo)高應(yīng)滿足城市防汛要求，與規(guī)劃道路標(biāo)高相一致。（10）地塊內(nèi)外沿河駁岸建設(shè)應(yīng)符合城市景觀要求和水利、防汛等部門要求，地塊建設(shè)應(yīng)符合防汛等要求，并與周邊道路標(biāo)高相銜接。（1l）商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施應(yīng)相對集中設(shè)置在一、二期之間及濱河路，豐富沿河景觀。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求（1）整個(gè)居住區(qū)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，綜合配套，充

11、分體現(xiàn)環(huán)境、商業(yè)、休閑概念。（2）要統(tǒng)一考慮沿河與沿路的空間輪廓和城市設(shè)計(jì)，形成統(tǒng)一有序、層次豐富的景觀，沿河的公共綠地要形成特色，并與地塊綠地呼應(yīng)協(xié)調(diào)。（3）居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)有明確的創(chuàng)作理念、獨(dú)特的建筑個(gè)性。住宅布局應(yīng)科學(xué)規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)，居住區(qū)空間布局應(yīng)有收有放，充分考慮沿城市道路及浐河的城市景觀要求。建筑群體風(fēng)格應(yīng)基本統(tǒng)一，環(huán)境和建筑造型不但要有時(shí)代超前感，還要有濃郁的國際文化氣息，要成為西安市文明、中高端住宅的標(biāo)志。（4）充分利用環(huán)境綜合資源，使居住環(huán)境更和諧、更貼近自然。內(nèi)外空間應(yīng)相互滲透、共同利用，內(nèi)部要有高雅、舒適的生活環(huán)境：對外，向城市展現(xiàn)國際化大都市居住建筑的風(fēng)貌：強(qiáng)調(diào)區(qū)內(nèi)外環(huán)

12、境的交融滲透，園林與建筑的和諧統(tǒng)一，步移景異的人景互動。有效的利用浐河河畔的位置和2.6公里水岸，創(chuàng)造令人舒適的空間視覺、景觀視覺，盡量多的布置可銷售觀景住宅面積（5）規(guī)劃要尊重環(huán)境、因地制宜，妥善處理好建筑與道路、高壓走廊、綠地的相互關(guān)系。綠化設(shè)計(jì)應(yīng)點(diǎn)、線、面相結(jié)合，尤其是沿河的公共綠地要精心設(shè)計(jì)，構(gòu)筑親水空間，充分注重。人與環(huán)境的親和性，努力營造親切宜人的居住環(huán)境。（6）提倡新技術(shù)和新材料的運(yùn)用。（7）方案須考慮配合開發(fā)策略分期建設(shè)的可能性及可操作性。（8）應(yīng)滿足國家康居示范工程的有關(guān)要求。3、建筑單體及住宅戶型設(shè)計(jì)的具體要求（1）風(fēng)格及空間處理應(yīng)高雅、清新、簡約，體現(xiàn)鮮明的時(shí)代特征、國際

13、化特色。（2）住宅布局合理拼接單元長度應(yīng)保證良好的通風(fēng)及日照。（3）住宅戶型以二房二廳、三房二廳為主力戶型，面積為80-160平方米左右。（4）房型設(shè)計(jì)除滿足陜西省、西安市住宅設(shè)計(jì)規(guī)定及國家住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范以外，還要求： 樓梯單元門入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào) 戶型設(shè)計(jì)合理，全明設(shè)計(jì)，具備良好的通風(fēng)、采光、觀景要求 室內(nèi)交通組織需合理，應(yīng)相對集中，并以不影響各功能區(qū)的獨(dú)立使用為前提 室內(nèi)空間要有層次，有良好的私密性 廳要有獨(dú)立性 居室結(jié)構(gòu)要考慮到北方氣候特點(diǎn)（如暖氣片位置）4、公建配套要求（1）

14、地塊內(nèi)設(shè)置30班中學(xué)一所、36班小學(xué)一所、9班幼兒園二所，9班托兒所一所，用地規(guī)模和建筑指標(biāo)按國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行。（2）地塊內(nèi)設(shè)置大型超市一座，建議設(shè)置在一二期之間。（3）一期設(shè)置大型會所，項(xiàng)目開發(fā)初期用作銷售中心。（4）地塊內(nèi)有關(guān)醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、商業(yè)服務(wù)、市政公用、行政管理、社區(qū)服務(wù)、金融郵電、人防等其它公建配套設(shè)施按GB50180-93城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范和市有關(guān)規(guī)定設(shè)置。5、整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)參照分項(xiàng) 整體 一期 二期 三期 四期總用地面積（m2） 426800 93806 109102 98270 125602容積率 1.87 1.45 1.83 1.95 2.17建筑面積（m2

15、）比例（） 800000 136000 200000 192000 272000100 17 25 24 34住宅建筑面積（m2）比例（） 736000 117440 182080 177280 259200100 16 25 24 35公建建筑面積（m2）比例（） 64000 18560 17920 14720 12800100 29 28 23 20注： 此表設(shè)計(jì)原則為：由開發(fā)初期至后期完成，容積率由低至高，公建配套先期先行； 此表僅作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向性參考，具體可根據(jù)實(shí)際設(shè)計(jì)狀況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整6、產(chǎn)品策略（1） 項(xiàng)目規(guī)劃中按自然景觀及周邊市政狀況，梯度分布產(chǎn)

16、品。沿河應(yīng)為中高層、高層，沿三環(huán)應(yīng)為多層、小高層，地塊南北兩端應(yīng)為高層。（2） 依據(jù)分期開發(fā)順序，由開發(fā)初期至后期完成，應(yīng)呈現(xiàn)容積率由低至高、建筑密度由低至高得分布特點(diǎn)；開發(fā)分期初步計(jì)劃為：2、3組團(tuán)一期，4、5組團(tuán)二期，6、7組團(tuán)三期，1、8組團(tuán)四期。（3） 戶型分布上，按沿河為大面積戶型設(shè)置，沿三環(huán)為中小戶型設(shè)置的分布；小區(qū)車行主入口宜設(shè)在三環(huán)路，人行入口宜設(shè)在濱河路。（4） 宜加大沿河臨街商業(yè)房面積；考慮在設(shè)計(jì)南北貫通商業(yè)街時(shí)，以社區(qū)會所及東西向商業(yè)街等因素為節(jié)點(diǎn)，控制收放和節(jié)奏。（5） 在一期規(guī)劃時(shí)應(yīng)包括，學(xué)校、幼兒園、12組團(tuán)間會所，2-3組團(tuán)間商業(yè)街；建議將原方案中學(xué)校移至西京大學(xué)

17、與紙廠之間的部分。（6） 地下車位以沿河高層建筑地下一層為主，項(xiàng)目東側(cè)25-35米綠化帶地面停車為輔。7、市政管線給水：城市自來水管網(wǎng)供給，集中泵房；綠化用水、道路用水及建造廁所用水由中水供給雨水：經(jīng)調(diào)蓄后排入浐河污水：采用分散的小型處理裝置為中水供熱：城市網(wǎng)集中供熱供電：引自市政配套變電站燃?xì)猓翰捎锰烊粴?，引自市政管網(wǎng)垃圾處理：垃圾分類收集，無害化處理三規(guī)劃方面的結(jié)論1、現(xiàn)狀分析：建設(shè)用地分析基地內(nèi)以農(nóng)用地和還未利用的土地為基礎(chǔ)，并有部分倉儲用地，以及少量村民宅基地和工廠用地。建設(shè)條件分析：（1）有利條件（2）制約條件2、規(guī)劃原則：充分利用項(xiàng)目所處地塊的地理優(yōu)勢，發(fā)揮地緣特征和景觀優(yōu)勢，塑造

18、小區(qū)形象。采用多主題組團(tuán)的特色理念，充分透析人類對濱水生活的理解和向往，通過閱讀親水住宅小區(qū)的規(guī)劃形式，將整個(gè)小區(qū)視為一個(gè)有機(jī)整體，恰到好處的柔和建筑、空間和人類三種元素，利用一條流暢的道路貫穿基地以便提供住宅區(qū)、公共設(shè)施和景觀之間強(qiáng)烈的連接和穿透。3、用地布局根據(jù)基地價(jià)值分析，高價(jià)值區(qū)域布置高附加值產(chǎn)品，產(chǎn)品類型分布見附圖：如圖：（1）、沿河設(shè)置中高層、高層建筑，最大化增加景觀單位。（2）、項(xiàng)目地塊中部至東三環(huán)部分設(shè)置小高層。（3）、地塊兩端設(shè)置高層。4、道路交通（1）入口位置 車行主入口設(shè)于基地東側(cè)三環(huán)路邊 人行主入口設(shè)于基地西側(cè)，結(jié)合商業(yè)街布局綜合考慮（2

19、）地塊中的道路交通體系，作用就象脊梁，將不同使用功能的建筑空間有機(jī)的串聯(lián)起來，使之成為一個(gè)和諧統(tǒng)一的城市空間布局。（3）人車關(guān)系 小區(qū)整體人車分流，部分區(qū)域可人車合流 中心景觀人車分流，小高層組團(tuán)人車共存，高層組團(tuán)人車分隔 初期人車部分合流，后期逐漸實(shí)現(xiàn)人車完全分流5、首期開發(fā)策略及規(guī)劃提示 一期為原方案中2、3組團(tuán)； 一期規(guī)劃中應(yīng)包括會所、學(xué)校、商業(yè)等公建配套（增加公建比例），前期會所作為銷售中心使用；地塊兩端先作為綠地景觀； 開發(fā)次序?yàn)榫坝^先行，配套先行；銷售相關(guān)賣場樣板包括按實(shí)現(xiàn)先后分為：河畔

20、水岸景觀展示區(qū)、會所（銷售中心）展示區(qū)、商業(yè)街域展示區(qū)、樣板組團(tuán)展示區(qū)等 鑒于一期會所（銷售中心）距地塊兩端入口仍有一段距離，建議于地塊兩端設(shè)置臨時(shí)接待中心（臨建）和停車場6、組團(tuán)管理模式 小區(qū)為整體開放社區(qū) 組團(tuán)封閉管理外立面風(fēng)格推薦關(guān)鍵詞:平和簡潔清新現(xiàn)代自然立面的風(fēng)格應(yīng)與整體規(guī)劃相一致,由于地形地貌的條件,由于此基地和即將建成的三環(huán)高速路相連鄰。而西部為浐河,南北均為城市主要干道,地塊與浐河之間是以自然水景為特色的濱河大道綠化帶,總體條件還是相當(dāng)良好。在充分解讀地塊和環(huán)境的條件下,相應(yīng)的做出平面,立面的思路。平面上應(yīng)多多利用地塊與環(huán)境優(yōu)勢,

21、水的優(yōu)勢。在戶型和規(guī)劃計(jì)劃上注意陽光、雨水、視線,以及西安本地的氣候特征。如露陽臺的防灰、防風(fēng)問題。注意環(huán)境的生態(tài)性、持續(xù)性、居性。在既保證舒適性的前提下,使人與自然多些交流。立面上,建議以現(xiàn)代化風(fēng)格為主線,給居住者以簡潔、清新、自然的感覺,與此同時(shí),在近人處加強(qiáng)人性化的處理,避免現(xiàn)代建筑風(fēng)格給人帶來的距離感和非居家感。同時(shí),此風(fēng)格對造價(jià)上也有一個(gè)很好的控制。在總體上體現(xiàn)生態(tài)性、舒適性、自然與人居良好的結(jié)合的建筑理念。設(shè)計(jì)成果文件要求一.彩色規(guī)劃總平面圖四份，比例1：2000二總體模型一個(gè)，比例1：2000，能夠反映規(guī)劃構(gòu)思及地形特征三.規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文本八本，規(guī)格為A3幅面,內(nèi)容至少包括：1、

22、設(shè)計(jì)說明，表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想，設(shè)計(jì)意向及各種專業(yè)說明（詳見附錄一）；2、規(guī)劃總平面圖；3、交通分析圖（道路與停車場）；4、規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析圖；5、景觀分析圖；6、視線分析圖；7、住宅選型設(shè)計(jì)，要求小區(qū)內(nèi)主要戶型（不少于三種）的兩種支持平面、立面、剖面，包括立面材料與說明；8、表現(xiàn)部分：鳥瞰圖，組團(tuán)景觀，沿小區(qū)主路景觀，院落景觀，商業(yè)街及商業(yè)廣場；9、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（詳見附錄二，要求計(jì)算真實(shí)、準(zhǔn)確）；10、室外水、電、氣管網(wǎng)總體規(guī)劃圖。三.文本圖紙另行制作1#圖紙一套。四.所有內(nèi)容的光碟兩份。天津市“某住宅小區(qū)項(xiàng)目”設(shè)計(jì)任務(wù)書第一章：總則1目的：為使住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)更好地滿足居住舒適、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、管理安全、維

23、修方便的要求，提高住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量，特制訂施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書。2.依據(jù)：建筑用地紅線圖、報(bào)批的總平面圖、場地地質(zhì)鉆探報(bào)告、規(guī)劃、消防、人防等職能部門提供的要點(diǎn)批示、水、電、煤氣供熱及交通情況參考相關(guān)規(guī)定。3.適用范圍：天津市中天設(shè)計(jì)院4單位：本任務(wù)書所用單位凡未說明的為mm。第二章：建筑布局及構(gòu)造要求1.布局：住宅樓以多層住宅結(jié)合9-11層的小高層住宅為主，錯落有致。底層為應(yīng)充分考慮所屬區(qū)域的商業(yè)用房的可行性，并注重自身居住價(jià)值的提升（可考慮內(nèi)部躍層、錯躍一體等新穎房型的設(shè)計(jì)），注意與閣樓空間的精細(xì)設(shè)計(jì)。屋頂設(shè)屋頂花園，以增加賣點(diǎn)。設(shè)計(jì)時(shí)也可考慮少量高層建筑作為標(biāo)志性建筑。住宅層高不低于2.8米。盡

24、量考慮地上停車，有需要時(shí)與人防結(jié)合。自行車棚盡量避免與居住干擾。2.戶型比例：設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)市場對戶型的需求情況，安排好大、中、小戶型和復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例數(shù)量。建議戶型比例為：60100平米占30%；100-115平米占65%；120平米左右占5%。盡量采用一梯兩戶。為提高容積率，局部小高層的單體可設(shè)計(jì)成一梯三戶的形式。朝向：絕大多數(shù)要求南北向，但可有適當(dāng)?shù)钠牵?5度以內(nèi)），須注意城市常年風(fēng)向與建筑朝向的關(guān)系。3.戶型設(shè)計(jì)要求：主臥南向布置。起居廳盡量布置有光照充足的朝向。廚房的開間尺寸至關(guān)重要并設(shè)置陽臺。大面積戶型建議每套設(shè)置儲物間。盡量避免暗衛(wèi)。建議陽臺設(shè)計(jì)成空中花園。盡量設(shè)置一南向臥室陽臺

25、，以便單獨(dú)曬晾衣物。公用衛(wèi)生間盡量采取干濕分離形式。每戶要充分考慮空調(diào)室外機(jī)擺放的位置、數(shù)量及尺度。樓棟入口應(yīng)考慮殘疾人通行措施。首層戶型有條件的考慮設(shè)置庭院。頂層和首層可考慮做躍層設(shè)計(jì)。二樓采用單梯或在蓄水池處考慮下沉式庭院或車庫及丘陵式綠化。第三章：施工設(shè)計(jì)要求1.屋面：a)屋面必須采取有組織排水方式，b)坡屋頂設(shè)計(jì),需與頂層房間設(shè)計(jì)相結(jié)合。按躍層房型考慮，不設(shè)計(jì)樓梯。屋面采用彩色水泥瓦。2.墻體：a)按天津市三步節(jié)能要求設(shè)計(jì)，多層外墻采用頁巖磚+外保溫層。內(nèi)墻材料采用頁巖磚及輕質(zhì)樓板，需采取增加墻體強(qiáng)度的措施?？蚣艚Y(jié)構(gòu)小高層填充墻采用混凝土空心砌塊。b)空調(diào)洞：要求作成向外坡度，并在空調(diào)

26、洞口內(nèi)側(cè)做防倒水措施。室外設(shè)空調(diào)水排水管。3.門窗：a)結(jié)合立面設(shè)計(jì)，提高標(biāo)準(zhǔn)化的程度。b)對室外的窗應(yīng)盡量采用推拉的形式，c)開啟方向需考慮空調(diào)安裝及整體立面效果。d)外檐門窗均采用中空雙玻塑鋼窗。e)色彩：窗色彩根據(jù)立面效果可采用白色。f)陽臺欄桿采用豎向分隔。采用鐵藝材料。g)住宅門采用彩色三防門。戶內(nèi)門窗全部預(yù)留啞口。h)棟口設(shè)可視對講防盜門。4.樓地面：a)住宅除衛(wèi)生間外，室內(nèi)地面完成面為墊層面。衛(wèi)生間設(shè)防水層。b)電梯前室為石材地面，疏散樓梯間為水泥砂漿抹面。5.外墻：a)外墻飾面為高級彈性涂料。b)建筑細(xì)部做法需考慮外墻外保溫層尺度。6.設(shè)備布置a)廚房平面設(shè)計(jì)時(shí)需考慮，設(shè)施布置

27、遵循洗切炒的流線。洗菜盆及煤氣爐表位置需考慮與暖氣片設(shè)置的關(guān)系。應(yīng)設(shè)變壓式成品煙道。廚房與陽臺外墻預(yù)留抽油煙機(jī)排煙洞口。燃?xì)夤艿腊惭b到廚房。廚房需考慮煤氣熱水器的安放位置。需考慮日后改造余地。燃?xì)馐綗崴鲬?yīng)置于廚房內(nèi)。所有洗衣機(jī)位預(yù)留給水龍頭和專用地漏。衛(wèi)生間、廚房插座基本滿足廚房家電要求考慮降低潔具及上下水管噪音的影響。b)陽臺及平臺陽臺充分考慮晾衣遮雨設(shè)計(jì)。陽臺攔板應(yīng)綜合考慮美觀性、安全性。c)空調(diào)室外機(jī)位空調(diào)室外機(jī)位應(yīng)考慮便于安裝及維修的可能性，靠近窗洞口設(shè)置?？照{(diào)室外機(jī)安裝可采用相臨凸窗放置（需考慮便于安裝）、空調(diào)位周邊設(shè)鋁合金或塑鋼百葉進(jìn)行裝飾，并設(shè)有活動扇以便于安裝。室內(nèi)部分盡量避

28、免穿梁穿柱，并注意外保溫效果。d)衛(wèi)生間住宅衛(wèi)生間窗要有避免視線干擾措施。所有戶型的衛(wèi)生間均留風(fēng)通道，預(yù)留排氣扇開關(guān)插座，開關(guān)并聯(lián)于門口附近順手處。衛(wèi)生間放大平面設(shè)計(jì)需考慮顧客二次裝修的需要。衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)電熱水器，兩衛(wèi)生間相鄰時(shí)可共用一個(gè)設(shè)熱水器。第四章：裝修及設(shè)備要求1外墻：采用高級彈性環(huán)保外墻涂料，局部基座可做貼面磚或者石材裝飾。2內(nèi)墻：1：1：4混合砂漿抹面刮二遍膩?zhàn)咏还ぁ?頂棚：采用純水砼打磨平刮二遍膩?zhàn)咏还ぁ?電梯：7層及以上住宅，專用電梯。載重量800公斤。速度1M/S。5供電：室內(nèi)采用6回路供電，一戶一表5-10（40A）?？蛷d、主人房各設(shè)一有線電視插座。每戶獨(dú)立IC磁卡電表，每戶

29、電容量6KW。戶內(nèi)配電箱置于入戶門后或較次要位置。廚房和衛(wèi)生間照明開關(guān)設(shè)于門邊，開關(guān)和插座布置避免與洗衣機(jī)、冰箱、抽油煙機(jī)、燃?xì)鉄崴鞯葟N衛(wèi)設(shè)備沖突。廚衛(wèi)照明開關(guān)設(shè)于門外。（建議設(shè)單向開關(guān)）底層私家花園在隱蔽防雨處設(shè)一個(gè)電源插座。并考慮照明效果。電梯機(jī)房內(nèi)需設(shè)置空調(diào)及排風(fēng)設(shè)備插座。6.給排水：預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管：衛(wèi)生間及廚房，設(shè)計(jì)時(shí)需考慮設(shè)置熱水管可能性，其中可考慮廚房和直接相鄰的衛(wèi)生間可考慮共用熱水器。設(shè)計(jì)時(shí)考慮中水系統(tǒng)的設(shè)置。雨污水立管的位置在滿足排水技術(shù)要求的前提下，盡量布置在建筑凹槽，內(nèi)和陰角、工作陽臺等位置。高層雨水立管可以通過附近的小雨水口接入雨水檢查井。屋面雨水應(yīng)與陽臺排

30、水系統(tǒng)分開，陽臺排水應(yīng)按入污水系統(tǒng)?？照{(diào)冷凝水管為1寸PVC管加保溫。給排水檢修井設(shè)于綠地內(nèi)避免設(shè)于道路上。庭院內(nèi)為避免雨水井過多，可沿宅前路做周圈雨水明溝，雨水或雨落管排入溝內(nèi)，統(tǒng)一排入市政管。雨水管采用PVC管。戶內(nèi)廚房、衛(wèi)生間相距遠(yuǎn)者設(shè)雙水表。給水系統(tǒng)在各單元入口設(shè)截門以便檢修。給水管主干管采用剛塑復(fù)合管，其他可采用ABS管。排水管采用UPVC管。預(yù)留直飲水系統(tǒng)，飲水點(diǎn)設(shè)在廚房。水表采用遠(yuǎn)程計(jì)量水表。水泵采用變頻泵。7供熱及燃?xì)猓号瘹夤艿啦捎肞P-R材料。煤氣立管布置避免影響建筑外立面。埋地煤氣管需避開圍墻、大門等園建設(shè)施。煤氣表設(shè)置的位置應(yīng)考慮對櫥柜的影響，盡量縮短煤氣管在室內(nèi)的長度。

31、本項(xiàng)目采用集中供暖，熱源來自熱交換站。每戶設(shè)一戶一表室內(nèi)水平雙管采暖。散熱器設(shè)備擬選用鋁合金散熱器。管道為地面預(yù)埋管。8弱電系統(tǒng)：電話：每戶設(shè)兩條外線，客廳、書房、主人房各設(shè)一插座，并且都能使用兩條外線（建議每房間均有接口）。可視對講分機(jī)，紅外線監(jiān)控。與物業(yè)管理控制中心聯(lián)網(wǎng)：小區(qū)周界設(shè)紅外線對射報(bào)警及攝像監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)巡更管理系統(tǒng)等。有線電視、電話、寬帶網(wǎng)、保安對講系統(tǒng)從室外弱電井引至單元樓梯口的主進(jìn)線管。在消防樓梯地下層、1層及頂層出屋面的消防門邊各設(shè)置一個(gè)門禁接線盒。單元設(shè)可視對講機(jī)。有安全隱患樓層安裝門磁、窗磁。小區(qū)入口處采用電子公告系統(tǒng)。9小區(qū)內(nèi)網(wǎng)設(shè)計(jì)要求：外端接口要求與市政管網(wǎng)設(shè)施合

32、理對接。內(nèi)端與樓棟接口部分要求利于樓棟內(nèi)管網(wǎng)的綜合布置。小區(qū)內(nèi)部管網(wǎng)設(shè)計(jì)要求合理、經(jīng)濟(jì)、安全。10其它：建筑層高：地下部分凈高滿足設(shè)備用房要求，地上部分適合現(xiàn)代居住需要。小區(qū)設(shè)背景音樂系統(tǒng)。小區(qū)人防按照天津市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。第五章：結(jié)構(gòu)部分結(jié)構(gòu)主要設(shè)計(jì)原則：考慮成本因素，結(jié)構(gòu)布置應(yīng)體現(xiàn)傳力簡捷的原則，各項(xiàng)荷載及計(jì)算參數(shù)應(yīng)按規(guī)范合理取值，綜合考慮安全性、耐久性、施工方便性及經(jīng)濟(jì)性的統(tǒng)一，控制本工程混凝土含量及鋼筋含量等指標(biāo)在合理范圍之內(nèi)。1.場地平整和基礎(chǔ)問題：有條件時(shí)應(yīng)盡量采用天然地基基礎(chǔ)形式并進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較，無法采用天然地基基礎(chǔ)時(shí)應(yīng)進(jìn)行多方案比較，選用安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)方案。2.多層

33、住宅采用磚混結(jié)構(gòu)，小高層采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系。3.戶型平面中客廳可考慮做整塊大跨度樓板結(jié)構(gòu)，盡量避免梁的出現(xiàn)。第六章：環(huán)保部分1.節(jié)能方面：a)要求在西向的外墻內(nèi)側(cè)可考慮做保溫砂漿隔熱處理或其他遮陽保溫措施。b)單體設(shè)計(jì)時(shí)，盡量形成穿堂風(fēng)。c)陽臺設(shè)計(jì)在可能的地方做大進(jìn)深陽臺d)所有公共空間照明等均為可自動的感應(yīng)或定時(shí)開關(guān)。2.降噪方面：a)靠近主要市政公路一側(cè)采取降噪構(gòu)造處理，并設(shè)雙層玻璃窗。對其它噪音較大的公共空間有相應(yīng)遮擋等措施。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書模板1.0項(xiàng)目概要1.1項(xiàng)目公司1.2項(xiàng)目簡介1.3客戶基礎(chǔ)1.4市場機(jī)遇1.5項(xiàng)目投資價(jià)值1.6項(xiàng)目資金及合作1.7項(xiàng)目成功關(guān)鍵1.

34、8公司使命1.9經(jīng)濟(jì)目標(biāo)2.0公司介紹2.1項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)公司2.2公司組織結(jié)構(gòu)2.3歷史財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況2.4歷史管理與營銷基礎(chǔ)2.5公司地理位置2.6公司發(fā)展戰(zhàn)略2.7公司內(nèi)部控制管理3.0項(xiàng)目介紹3.1房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)3.2房地產(chǎn)開發(fā)思路3.3房地產(chǎn)開資源狀況3.4項(xiàng)目建設(shè)基本方案規(guī)劃建設(shè)年限與階段項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容3.5項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容4.0所在城市房地產(chǎn)市場分析4.1國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對房地產(chǎn)的影響房地產(chǎn)宏觀政策4.2城市周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境4.3城市市城市規(guī)劃城市總體規(guī)劃的布局與定位城市中心城區(qū)的五大問題4.4城市土地和房地產(chǎn)市場供需城市市土地出讓

35、情況房地產(chǎn)市場供需4.5城市房地產(chǎn)供需商圈分布商業(yè)業(yè)態(tài)分析城市商業(yè)現(xiàn)狀分析居民消費(fèi)特征分析城市商鋪價(jià)格分析商業(yè)房地產(chǎn)供需分析4.6消費(fèi)者調(diào)查居民消費(fèi)特點(diǎn)房地產(chǎn)潛在消費(fèi)者問卷調(diào)查4.7競爭分析競爭分析的方法競爭項(xiàng)目分析5.0開發(fā)模式及QB區(qū)選擇5.1RRR城及QB區(qū)項(xiàng)目RRR城的開發(fā)背景RRR城項(xiàng)目RRR城開發(fā)情況5.2項(xiàng)目競爭戰(zhàn)略選擇山水綠城SWOT分析山水綠城開發(fā)策略和開發(fā)模式QB區(qū)項(xiàng)目6.0QB區(qū)方案概念設(shè)計(jì)6.1規(guī)劃設(shè)計(jì)主題原則6.2產(chǎn)品組合和功能定位6.3建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃6.4建筑及景觀概念規(guī)劃6.5智能化配套6.6QB區(qū)各地塊設(shè)計(jì)要求房地產(chǎn)功能配置要求6.6.2A13地塊設(shè)計(jì)要求6

36、.6.3A21地塊設(shè)計(jì)要求6.6.4A08地塊(局部)設(shè)計(jì)要求6.6.5A22地塊設(shè)計(jì)要求7.0營銷策略7.1預(yù)計(jì)銷售額及市場份額7.2產(chǎn)品定位各項(xiàng)目的住房產(chǎn)品定位房地產(chǎn)定位7.3定價(jià)策略住房項(xiàng)目的定價(jià)策略房地產(chǎn)的定價(jià)策略7.4銷售策略住房地產(chǎn)的銷售策略房地產(chǎn)的銷售策略品牌發(fā)展戰(zhàn)略7.5整合傳播策略與措施7.6電子網(wǎng)絡(luò)營銷策略8.0項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度8.1項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表8.2項(xiàng)目工程進(jìn)度管理體系三級計(jì)劃進(jìn)度管理體系的建立與執(zhí)行三級計(jì)劃進(jìn)度管理體系的工作流程一級計(jì)劃總控制進(jìn)度計(jì)劃二級計(jì)劃階段性工期計(jì)劃或分部工程計(jì)劃三級計(jì)劃月、周計(jì)劃9.0項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避對策9.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目

37、工程風(fēng)險(xiǎn)分析9.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范對策市場風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對策工程風(fēng)險(xiǎn)的防范對策安全風(fēng)險(xiǎn)控制措施6.0QB區(qū)投資估算和開發(fā)計(jì)劃6.1項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目開發(fā)成本估算開發(fā)費(fèi)用估算項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算6.2項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃開發(fā)分期69項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表69-726.3項(xiàng)目人員和組織機(jī)構(gòu)配置72-73組織保障72組織機(jī)構(gòu)72-736.4項(xiàng)目中小企業(yè)融資計(jì)劃和財(cái)務(wù)費(fèi)用73-747.0QB區(qū)財(cái)務(wù)與投資價(jià)值分析7.1銷售收入銷售價(jià)格銷售收入項(xiàng)目稅費(fèi)率7.2項(xiàng)目現(xiàn)金流量全部資金的投資現(xiàn)金流量表自有資金的現(xiàn)金流量表主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)匯總7.3不確定性和風(fēng)險(xiǎn)分析盈虧平衡分析敏感性分析7.4結(jié)論項(xiàng)目投資決策結(jié)論項(xiàng)目總體效益評價(jià)11.0公司無形資產(chǎn)價(jià)值分析11.1分析方法的選擇11.2收益年限的確定11.3基本數(shù)據(jù)11.4無形資產(chǎn)價(jià)值的確定