科技創(chuàng)業(yè)園項目申請報告

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1、無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園項 目 申 請 報 告 無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園有限公司無錫市交通規(guī)劃設(shè)計研究院2009年04月無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園項 目 申 請 報 告項 目 負 責(zé) 人專業(yè)副總工程師專業(yè)項目負責(zé)人總 工 程 師分 院 院 長總 經(jīng) 理編制單位無錫市交通規(guī)劃設(shè)計研究院證書編號工咨甲編制日期2009.04目錄一、申報單位概況1二、項目概況2三、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入6四、工程建設(shè)方案、建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置20五、生態(tài)和環(huán)境影響分析30六、節(jié)能方案分析35七、項目實施進度計劃37八、項目投資估算和資金籌措41九、財務(wù)分析和社會效益評價43附件：1、地塊規(guī)劃圖，無錫市規(guī)劃局一、申報單位

2、概況本項目的申報單位是北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園有限公司。該公司位于無錫市興源北路401號，成立于2002年10月。主要經(jīng)營自有房屋的租賃、計算機軟硬件及配套設(shè)施、機電一體化、熱處理、電子產(chǎn)品的技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢和技術(shù)服務(wù)；經(jīng)濟信息咨詢服務(wù)等業(yè)務(wù)。企業(yè)注冊資金為17800萬元。北創(chuàng)科技園是科技產(chǎn)業(yè)園辦公、高新技術(shù)項目研制開發(fā)、咨詢服務(wù)中心，是無錫市重點規(guī)劃建設(shè)的組成部分。作為高新科技項目和企業(yè)的孵化器，主要致力于為中小型科技企業(yè)的發(fā)展提供必要的扶持和服務(wù)，為推動北塘經(jīng)濟的騰飛起到積極而重要的作用。二、項目概況2.1項目建設(shè)背景北創(chuàng)科技園是以促進科技成果轉(zhuǎn)化、培養(yǎng)具有高成長性的高新技術(shù)企業(yè)和企業(yè)家為宗旨的

3、專業(yè)科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)機構(gòu)?！笆晃濉逼陂g，是無錫市建設(shè)“科學(xué)發(fā)展先導(dǎo)區(qū)，和諧發(fā)展示范區(qū)”和率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的關(guān)鍵時期?？萍紕?chuàng)新是區(qū)域發(fā)展實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級、結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化資源配置的重要途徑，是實現(xiàn)經(jīng)濟增長方式根本性轉(zhuǎn)變的有效途徑。構(gòu)筑區(qū)域科技創(chuàng)新體系，重視中小企業(yè)的孵化、輔導(dǎo)、扶持與培育，在其創(chuàng)業(yè)、成長階段給予充分有效的共性技術(shù)服務(wù)和配套條件支撐，是推動區(qū)域經(jīng)濟再上新臺階的關(guān)鍵之舉，對促進區(qū)域經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展都具有十分重要的意義。近年來，北塘區(qū)在無錫市科技局的支持下，按照走新型工業(yè)化道路，把推進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化和運用高新技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，狠抓北塘區(qū)科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心建設(shè)。為了進一步建立科

4、技創(chuàng)業(yè)新機制，發(fā)展高層次創(chuàng)業(yè)孵化基地，加速都市型工業(yè)高速倍增，加快形成區(qū)域高新技術(shù)發(fā)展平臺。北創(chuàng)科技園地塊按照兩期開發(fā)。一期工程用地是一塊近正方形的地塊，占地11,073 平方米。目前一期項目正處于建設(shè)之中，截至2009 年3月底，地基部分已經(jīng)完成，大樓主體部分正在建設(shè)。二期工程用地是一塊不規(guī)則形狀的土地，占地約5.07萬平方米。二期地塊尚未平整，地上仍有一些建筑物和舊廠房。因此，在北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園一期工程建設(shè)的基礎(chǔ)上，加快建設(shè)本次工程即二期工程項目，有利于更好發(fā)揮創(chuàng)業(yè)園的整體功能和優(yōu)勢。2.2主要建設(shè)方案及工程規(guī)模本次申請的項目為北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園二期工程，占地5.07萬平方米，建筑面積約為43.

5、5萬平方米，本工程主體由一幢200m和100m的高層建筑組成，科技創(chuàng)業(yè)基地塔樓部高51層，裙房8層，地下3層。其余四幢高層建筑規(guī)劃為科技孵化器A、B、C、D,一幢規(guī)劃為科技創(chuàng)意大樓。二期用地二期用地一期用地圖2-1 用地范圍圖表2-1 項目基本指標（二期）主要指標二期土地面積50739平方米總建筑面積平方米包含: 科技創(chuàng)業(yè)基地平方米科技創(chuàng)意大樓A32186平方米科技孵化器B51979平方米科技孵化器C科技孵化器D63598平方米科技孵化器E地上停車庫14327平方米地下室82822平方米建筑密度30.1%容積率6.94綠化率36.5%車位數(shù)量9040個（包含地上2140個，地下6900個）2.

6、3投資估算及資金籌措經(jīng)估算，本項目總投資.27萬元，其中建安費用的單位指標為4111.7元/平方米，項目投資估算表見表2-2：表2-2 項目投資估算表項目費用（萬元）比例1建安費用.4172.27%2工程建設(shè)其他費用58345.423.39%3基本預(yù)備費用10816.464.34%合計.27100.00%2.4項目優(yōu)勢分析1、行政優(yōu)勢無錫市政府及有關(guān)部門和北塘區(qū)區(qū)委、區(qū)政府對科技創(chuàng)業(yè)園高度重視，支持有關(guān)的配套政策；同時，北創(chuàng)科技用房的管理班子擁有多年豐富的管理服務(wù)科技孵化器的經(jīng)驗和知識。2、硬環(huán)境優(yōu)勢無錫作為改革開放的先行區(qū)已經(jīng)越來越重視科技在城市發(fā)展中所起的作用，而北塘區(qū)又是中心城區(qū)，地理位

7、置優(yōu)越，經(jīng)過二十多年的迅猛發(fā)展，形成了完善的基礎(chǔ)設(shè)施和創(chuàng)業(yè)生活配套設(shè)施，具有濃厚的創(chuàng)業(yè)氛圍，具備了引進高科技人才的良好環(huán)境。3、自身優(yōu)勢北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園除有一套團結(jié)奮斗的班子外，基礎(chǔ)建設(shè)也日益完善，服務(wù)功能齊全，作為無錫市吸引高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的有效載體，立足“以人為本，引智創(chuàng)新”，以環(huán)境吸引人、以事業(yè)激勵人、以感性留住人，大力支持創(chuàng)業(yè)人員創(chuàng)業(yè)。三、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入3.1相關(guān)發(fā)展規(guī)劃本項目與無錫市城市總體規(guī)劃，與社會經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域發(fā)展以及土地發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)。1、無錫市城市總體規(guī)劃根據(jù)無錫市城市總體規(guī)劃，無錫市整體空間布局初步形成“七片一帶、一主三次”的總體布局結(jié)構(gòu)。“七片”指以老城為

8、主的城中片、城東的東亭片、東南的新區(qū)片、城南的濱湖新城、城西的蠡溪片、城西北包括山北、錢橋的山北片和城北包括西漳、堰橋的錫北片?！耙粠А笔侵浮癦”字型的環(huán)梅梁湖、南太湖的山水旅游風(fēng)光帶，自然山水是中心城功能的重要組成部分?！耙恢鳌笔侵敢粋€城市中心區(qū)；“三次”是規(guī)劃中的東亭、蠡溪、濱湖三個次級中心。l 城市性質(zhì)城市功能定位：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代制造業(yè)基地，發(fā)揮重要區(qū)域中心城市功能；是重要的交通樞紐、物流中心、商貿(mào)中心和信息中心；重點發(fā)展旅游業(yè)，發(fā)揮國家重要旅游基地的作用，成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達的城市。l 城市規(guī)模人口規(guī)模2010年182萬人，2020年200萬人。用地規(guī)模2010年190km2，人

9、均105m2左右；2020年220km2左右，人均110m2左右。l 城市發(fā)展方向無錫中心城市空間未來的最優(yōu)主導(dǎo)方向是向南，它順應(yīng)了城市空間拓展的慣性方向，可與中心城路網(wǎng)、現(xiàn)有的中心區(qū)、無錫新區(qū)良好的銜接，受到它們有力的支撐和帶動。l 城市空間格局采用“放射組團狀的開敞型都市區(qū)”組合模式。l 都市區(qū)空間組織方案以太湖這一巨大的自然生態(tài)空間為核心。由巨型生態(tài)核域、都市核心區(qū)、都市延伸區(qū)和都市外圍區(qū)四個地域圈層構(gòu)成。l 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃根據(jù)無錫市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，在做強中心城的同時，市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃思路也隨著爭創(chuàng)“兩個率先”先導(dǎo)區(qū)、示范區(qū)的新目標而相應(yīng)突破，即改變原先四級城鎮(zhèn)體系形成一個特大城市、兩個大城

10、市、十二個衛(wèi)星城鎮(zhèn)的三級城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)。并規(guī)劃構(gòu)建“多心、多層、多組團”的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)和“一市多城、眾星拱月”的空間結(jié)構(gòu)，形成“兩橫一縱”的“干”字型城鎮(zhèn)發(fā)展軸?！皟蓹M”，分別是沿長江城鎮(zhèn)發(fā)展軸和沿滬寧交通走廊城鎮(zhèn)發(fā)展軸；“一縱”，是沿澄錫宜交通走廊城鎮(zhèn)發(fā)展軸。以上述三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸為主干，各級城鎮(zhèn)間形成縱橫交織的聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，最終形成主導(dǎo)城鎮(zhèn)發(fā)展軸線明顯的網(wǎng)絡(luò)型城鎮(zhèn)體系。2、北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)規(guī)劃全面貫徹國家中長期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要，按照無錫市十一五科技發(fā)展規(guī)劃綱要的要求，大力推進北創(chuàng)科技園的建設(shè)，重點發(fā)展電子產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)，把北創(chuàng)科技園建成無錫創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的主要載體之一。根

11、據(jù)科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心的現(xiàn)有實際，采取“改造與新建”并舉的策略，分步實施建設(shè)。2008年，北創(chuàng)科技園在無錫“530計劃”項目中，努力引進海外留學(xué)人員，為提升園區(qū)的層次添磚加瓦；引入無錫市創(chuàng)業(yè)投資有限責(zé)任公司，為園區(qū)中小企業(yè)的發(fā)展提供資金的保障；做好招商引資工作，引進中小科技企業(yè)進行孵化；做好園區(qū)及企業(yè)的項目申報服務(wù)，為園區(qū)及企業(yè)的發(fā)展申請資金支持；完善北創(chuàng)科技園的服務(wù)體系，拓展技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易平臺，形成科技綜合服務(wù)平臺、建立“產(chǎn)、學(xué)、研”服務(wù)平臺、創(chuàng)建海外留學(xué)人員平臺，把北創(chuàng)科技園建設(shè)成為科技成果眾多、創(chuàng)新人才輩出、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，獨具特色的科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地。3.2產(chǎn)業(yè)政策我國對外開放20多年來的經(jīng)驗表

12、明，引入外資企業(yè)雖然有一定的數(shù)量和質(zhì)量的生產(chǎn)能力、技術(shù)和管理，但對增強我國自主技術(shù)開發(fā)能力不是很顯著，只有不斷引進國際上先進科學(xué)技術(shù)，才能有足夠的能力應(yīng)對知識創(chuàng)新時代的挑戰(zhàn)。特別在“十一五”期間提出：實施科教興國戰(zhàn)略和人才強國戰(zhàn)略，把科技進步和創(chuàng)新作為經(jīng)濟社會發(fā)展的重要推動力，把發(fā)展教育和培養(yǎng)德才兼?zhèn)涞母咚刭|(zhì)人才擺在更加突出的戰(zhàn)略位置，努力建設(shè)創(chuàng)新型國家和人力資本強國。近年來，無錫市政府十分重視科技人才的政策環(huán)境建設(shè)，先后制定了一系列人才政策文件，構(gòu)筑了較為完善的政策引才平臺。例如：關(guān)于進一步吸引和用好優(yōu)秀人才的試行規(guī)定、市政府關(guān)于引進領(lǐng)軍型海外留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人才計劃的實施意見等。同時，在政策支

13、持的條件下還制定了相關(guān)的針對引進人才的優(yōu)惠措施，使得人才引進變得更為順利。無錫作為改革開放的先行區(qū)已經(jīng)越來越重視科技在城市發(fā)展中所起的作用，而北塘區(qū)又是中心城區(qū)，經(jīng)過二十多年的迅猛發(fā)展，形成了完善的基礎(chǔ)設(shè)施和創(chuàng)業(yè)生活配套設(shè)施，具有濃厚的創(chuàng)業(yè)氛圍，具備了引進高科技人才的良好環(huán)境。無錫市政府及有關(guān)部門和北塘區(qū)區(qū)委、區(qū)政府對科技創(chuàng)業(yè)園高度重視，支持有關(guān)的配套政策。為了創(chuàng)造良好的科技工作環(huán)境，區(qū)委、區(qū)政府先后出臺了北塘區(qū)科技三項費用開支及管理的有關(guān)規(guī)定、鼓勵和促進科技創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)若干規(guī)定、北塘區(qū)科技創(chuàng)新和人才發(fā)展資金使用管理辦法、北塘區(qū)科技創(chuàng)業(yè)園鼓勵科技創(chuàng)新優(yōu)惠政策等系列政策性文件。通過區(qū)政府的爭取，市

14、財政局出臺關(guān)于促進城區(qū)財稅建設(shè)工作的意見，扶持和促進城區(qū)財政收入的持續(xù)穩(wěn)定增長，并對北創(chuàng)科技園企業(yè)產(chǎn)生稅收進行財稅結(jié)算，用于扶持科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)的研發(fā)。3.3行業(yè)準入條件本次項目申報單位為無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園有限公司，于2002年10月經(jīng)無錫市人民政府批準成立。2007年9月，為加快發(fā)展，促進創(chuàng)新，放大效應(yīng)，形成示范，無錫產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司、無錫市創(chuàng)業(yè)投資有限責(zé)任公司、無錫市北塘區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司共同增資無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園有限公司，注冊資本增加至1.78億元。北創(chuàng)科技園以促進科技成果轉(zhuǎn)化、培養(yǎng)具有高成長性的高新技術(shù)企業(yè)和企業(yè)家為宗旨，是無錫建設(shè)創(chuàng)新型城市的重要載體，是推動“無錫制造”向“無錫創(chuàng)造

15、”躍升的前沿陣地。北創(chuàng)科技園集聚了一大批科技創(chuàng)新型企業(yè)和高端科技人才，促進了無錫產(chǎn)業(yè)層次的提升，加快了城市現(xiàn)代化的步伐。北創(chuàng)科技園科技孵化器的建設(shè)，推進了產(chǎn)學(xué)研結(jié)合，為吸收“7+1”高校院所和江南大學(xué)的成果轉(zhuǎn)化營造了良好的孵化環(huán)境，為無錫開展引進領(lǐng)軍型留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)（530計劃）活動提供了優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)業(yè)平臺。北創(chuàng)科技園成為無錫技術(shù)創(chuàng)新的輻射源、成果轉(zhuǎn)化的主陣地和人才集聚的新高地。團隊北創(chuàng)科技園經(jīng)過五年的建設(shè)，形成了工作能力強，學(xué)歷層次高的工作班子，培養(yǎng)鍛煉了一批業(yè)務(wù)知識豐富具有“孵化器”從業(yè)經(jīng)驗的科技服務(wù)人員。服務(wù)北創(chuàng)科技園通過引入專業(yè)化服務(wù)機構(gòu)實行市場化運作與延伸政府服務(wù)職能相結(jié)合，為創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)業(yè)

16、企業(yè)實施科技成果轉(zhuǎn)化，提供商務(wù)、資金、信息、咨詢、市場、培訓(xùn)、技術(shù)開發(fā)與交流、國際合作等專業(yè)服務(wù)，建立“產(chǎn)、學(xué)、研”緊密結(jié)合的技術(shù)支撐體系。投資無錫市創(chuàng)業(yè)投資有限責(zé)任公司對園區(qū)建設(shè)投入1780萬元，扶持園區(qū)的軟硬件建設(shè)，充分保障孵化器的孵化用房，并及時為中小企業(yè)進行投融資服務(wù)；無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)新投資有限公司在運行4年時間里，主要對中小科技企業(yè)進行投資和短期融資服務(wù)，對8家企業(yè)進行投資和先后對9家企業(yè)進行短期融資，重點投資培育了一批電子信息、新能源、新材料、生物技術(shù)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域中的具有自主研發(fā)創(chuàng)新能力的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，引領(lǐng)北塘創(chuàng)業(yè)投資走向成熟。在運營模式上，充分發(fā)揮政府資金的引導(dǎo)和放大作用，并按

17、國有資本市場化運作的要求，強調(diào)“專家理財、職業(yè)投資、精英治企”的管理特色，建立規(guī)范高效的決策程序，形成具有行業(yè)特點的內(nèi)部激勵和約束機制。無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)新投資有限公司針對2006年無錫市“530計劃”項目，為發(fā)展壯大無錫市的軟件產(chǎn)業(yè)，和市風(fēng)投各投資150萬元支持廉仁淳組建“無錫引速得信息科技有限公司”；針對2007年無錫市“530計劃”項目，為發(fā)展集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)，和市風(fēng)投各投資150萬元支持龍偉組建“無錫銘芯微電子有限公司”。通過公司對張雄博士藍光LED技術(shù)的考察和專家評審，投資350萬元和張雄等共同成立無錫藍星電子有限公司；公司通過對俄羅斯馬彪博士“超聲波無磨料精加工設(shè)備”項目的考察和論證

18、，根據(jù)項目可行性和支持留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)的原則，投資70萬元支持發(fā)展無錫市的國際科技合作和發(fā)展先進裝備制造業(yè)。目前，四個項目都已初見規(guī)模，為以后公司的投資打下了良好的基礎(chǔ)。3.4無錫市相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況1、無錫市寫字樓市場分析目前，在無錫辦公樓市場上，企業(yè)除了租賃寫字樓物業(yè)辦公外，利用酒店和住宅作為辦公場所也較為普遍。住宅辦公的成本較低，一些小公司傾向于該類辦公場所；而酒店式公寓辦公樓在中高端辦公市場上占據(jù)一定份額，該類型辦公場所具有良好的物業(yè)管理水平，太湖廣場區(qū)域、河埒口區(qū)域、蠡湖科技創(chuàng)業(yè)園、解放路中央商務(wù)中心、新區(qū)等酒店樓宇的氣派形象滿足了一些公司對外宣傳的需要。目前，由于無錫寫字樓的客戶群逐漸由

19、小型制造業(yè)公司、小型商貿(mào)公司過渡到大、中型網(wǎng)絡(luò)科技公司、金融公司以及房地產(chǎn)開發(fā)公司等，寫字樓市場正處在由商住類型為主的樓宇過渡到純寫字樓的階段，租戶對寫字樓質(zhì)量要求提高，對租金的承受能力也提高。通過對位置、寫字樓的品質(zhì)以及其他特殊因素的考慮，目前無錫的甲級和乙級寫字樓主要分布在如下四個區(qū)域：崇安區(qū)解放環(huán)路以內(nèi)的核心商圈，濱湖區(qū)蠡湖科技園區(qū)周邊，南長區(qū)太湖廣場以及新區(qū)長江路兩側(cè)。這些區(qū)域多位于無錫的傳統(tǒng)商業(yè)中心、工業(yè)園區(qū)或未來重點規(guī)劃的區(qū)域。在經(jīng)營模式上，無錫寫字樓仍以分散業(yè)權(quán)為主。分散業(yè)權(quán)的寫字樓沒有統(tǒng)一的規(guī)劃安排，由小業(yè)主自行招租。盡管大部分寫字樓出租率較高，但由于項目間的競爭較為激烈，小業(yè)

20、主提高租金的意愿較低。另外，許多小業(yè)主租賃物業(yè)時不開具發(fā)票，也不報稅，所以他們可以給租本項目的客戶提供較低的價格，一定程度上隱藏了整個物業(yè)市場租金上漲的情況?？偟膩碚f，無錫市場上現(xiàn)存的寫字樓標準并不高，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：寫字樓硬件設(shè)施標準較低；市場上缺乏專業(yè)的物業(yè)公司提供寫字樓管理服務(wù)；傳統(tǒng)區(qū)域?qū)懽謽侵苓叚h(huán)境雜亂，缺少成熟的商務(wù)氛圍。寫字樓供需分析截至 2008 年 10 月 31 日，無錫甲級寫字樓有兩棟：東方廣場 B 座和金陵大飯店寫字樓，均建成于 2007 年，分布在崇安區(qū)。甲級寫字樓的市場存量為 57,000 平方米。根據(jù)相關(guān)資料顯示，未來五年，全市將有約 10 棟甲級寫字樓出現(xiàn)

21、，新增供應(yīng)量達 36.6 萬平方米，占甲、乙級供應(yīng)總量的 45.1%，南長區(qū)的太湖廣場區(qū)域和崇安區(qū)商務(wù)中心將成為甲級寫字樓供應(yīng)最多的區(qū)域。至 2013 年末，南長區(qū)總供應(yīng)量將達到 16.3 萬平方米，隨后是崇安區(qū)，該區(qū)域?qū)⑿略?10.5萬平方米規(guī)模的寫字樓，2013 年總供應(yīng)量將達到約 16.2 萬平方米。此外，盡管北塘區(qū)不屬于寫字樓主要供應(yīng)區(qū)，但隨著區(qū)域的不斷發(fā)展和重點項目的帶動，該區(qū)域也將出現(xiàn)甲級寫字樓項目。2009 至 2013 年，無錫甲級寫字樓市場將快速發(fā)展，每年平均約有 6 萬平米的項目入市。寫字樓設(shè)施和標準的不斷提高，給予企業(yè)更多更好的選擇，并滿足企業(yè)提升形象的需求。2005-2

22、008 年，無錫乙級寫字樓供應(yīng)大幅增長，主要集中在濱湖區(qū)和崇安區(qū)。截至 2008年 10 月 31 日，無錫乙級寫字樓存量共有 41.9 萬平方米。寫字樓需求分析根據(jù)無錫市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2000-2007 年，無錫市寫字樓銷售面積達 36.4 萬平方米，與同期竣工面積35.3平方米基本持平。同時銷售價格也從2005年的5,392元/平米增長至2007年的 11,115 元/平米。近年來，無錫民營經(jīng)濟發(fā)展迅速，企業(yè)和個人投資寫字樓的意愿增強，寫字樓售價的漲幅遠高于租金的漲幅，而售價的上漲使得無錫寫字樓的毛收益率僅為 6%左右，甚至低于北京和上海等一線城市的收益水平。預(yù)計未來幾年，無錫寫字樓市

23、場的投資活動將放緩。未來無錫寫字樓發(fā)展會有如下幾個趨勢：l 分散產(chǎn)權(quán)仍將是無錫寫字樓市場的主流；l 太湖廣場區(qū)域?qū)⒊蔀榧准墝懽謽羌械膮^(qū)域；l 未來主要商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓市場發(fā)展較好，但由于競爭項目增多，入住率會有所降低；l 乙級寫字樓發(fā)展與目前狀況相似，價格競爭將成為未來乙級寫字樓競爭的重點。2、無錫高星級酒店市場分析截至 2008 年 10 月末，無錫市共有高星級酒店 20 家，客房總數(shù) 5005 個，其中五星級酒店 7 家，占高星級酒店客房供應(yīng)數(shù)量的 36%，五星級酒店的平均規(guī)模（客房數(shù)）略高于四星級酒店規(guī)模（客房數(shù)），總體客房數(shù)量偏少。無錫高星級酒店多分布在濱湖區(qū)、崇安區(qū)、北塘區(qū)和南長

24、區(qū)。濱湖區(qū)：緊鄰美麗的太湖，風(fēng)景優(yōu)美，該區(qū)的環(huán)蠡湖區(qū)域成為高星級酒店最為集中的區(qū)域，滿足會議和旅游度假的需求。截至 2008 年 10 月，共有 7 家高星級酒店坐落于此，其中 6 家在2000-2006 年重新進行裝修。2000-2006 年該區(qū)未有新增供應(yīng)，2007 年出現(xiàn)了一家香港酒店集團管理的酒店1881 半島酒店。崇安區(qū)：無錫的傳統(tǒng)商業(yè)中心，人口密度最大，擁有無錫最發(fā)達的酒店市場。該區(qū)酒店多分布在中山路沿線，定位為商務(wù)會議型，該區(qū)僅有 1 家高星級酒店開業(yè)。南長區(qū)：未來城市發(fā)展的副中心，近幾年發(fā)展迅速。2007 年，該區(qū)的太湖廣場出現(xiàn)了首家五星級酒店-凱賓斯基飯店，擁有 400 間客

25、房，該飯店也是目前無錫五星級酒店中設(shè)施最好的酒店。其他區(qū)：新區(qū)、錫山區(qū)和惠山區(qū)各有一家高星級酒店。高星級酒店需求分析旅游業(yè)是無錫高星級酒店市場發(fā)展最早的推動因素。作為全國著名的旅游城市，無錫近年來旅游人數(shù)的持續(xù)增加同樣促進了高星級酒店市場。國內(nèi)外游客數(shù)量 2002-2007 年的復(fù)合增長率達 12%，國際旅游收入復(fù)合增長率則達到 23%。2007 年無錫共接待旅游人數(shù) 3,427 萬人，國內(nèi)游客占 97.8%。一般而言，國際游客是高星級酒店的主要客源，但是隨著國內(nèi)人均可支配收入的提高以及消費意識的提升，高星級酒店也吸引越來越多的國內(nèi)旅游者入住。受到世界金融危機的影響，世界銀行預(yù)測 2009 年

26、中國經(jīng)濟將保持 7.5%的增長，達到近年來的較低水平。無錫的經(jīng)濟發(fā)展和外商投資也會受到一定程度的沖擊，預(yù)計未來商務(wù)和旅游需求增長放緩，甚至在未來 2-3 年內(nèi)有下降的可能。未來無錫酒店市場將呈現(xiàn)如下趨勢：l 濱湖區(qū)、崇安區(qū)和新區(qū)將成為高星級酒店的聚集區(qū)；l 國際著名酒店管理公司幾乎全部落戶無錫，酒店管理水平大幅提升，同時競爭也更激烈。；l 高星級酒店數(shù)目劇增，平均入住率預(yù)計略微下降；l 未來北塘區(qū)高星級酒店供應(yīng)量不大，由于該區(qū)域鄰近中央商務(wù)區(qū)，酒店市場將發(fā)展迅速；l 采取較低的房價策略吸引商務(wù)客源將提高其競爭能力。3、無錫市商業(yè)物業(yè)市場分析目前，無錫的商業(yè)設(shè)施主要集中在 5 個城區(qū)內(nèi)。隨著無錫

27、城市建設(shè)的發(fā)展，逐步形成了包含 1 個市級商業(yè)中心和 4 個區(qū)級商業(yè)中心。無錫的市級商業(yè)中心位于崇安區(qū)的解放環(huán)路內(nèi)及其周邊聚集了各種商業(yè)業(yè)態(tài)，在無錫享有盛譽。由于商業(yè)類型多、并匯集了從低檔到高檔的各類產(chǎn)品，商業(yè)人流量很大。區(qū)級商業(yè)中心主要位于其他主要區(qū)域內(nèi)，如新區(qū)的長江路、南長區(qū)的太湖廣場、濱湖區(qū)的中橋和河埒口，以及北塘區(qū)的青石路等。這些區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為超市、百貨公司和餐飲設(shè)施，主要服務(wù)于區(qū)域附近的居民。商業(yè)物業(yè)供給分析截止到 2008 年 10 月，無錫主要商業(yè)設(shè)施的存量達到 102 萬平方米左右。崇安區(qū)作為市級商業(yè)中心區(qū)，其商業(yè)存量達到 57.5 萬平方米，占到總存量的 56%。濱湖區(qū)

28、和南長區(qū)的區(qū)級商業(yè)中心分別位列第二和第三，其存量面積分別占到總存量的 22%和 16%。未來 5 年，無錫主要商業(yè)設(shè)施供應(yīng)較大。購物中心和百貨公司將成為未來供給的主要業(yè)態(tài)，同時，愈來愈多的高檔商業(yè)項目將會出現(xiàn)在無錫的商業(yè)市場。未來展望根據(jù)無錫市統(tǒng)計局統(tǒng)計，商業(yè)物業(yè)的銷售量在 2006 年達到頂峰，大概在 62 萬平方米左右；截止到 2008 年 10 月底，無錫總的商業(yè)物業(yè)供給量達到約 220 萬平方米。依據(jù)無錫的市場發(fā)展和人口數(shù)量，目前無錫的商業(yè)市場已經(jīng)存在供給過剩的風(fēng)險。未來，購物中心的經(jīng)營模式將越來越受歡迎，但是無錫城市不大，每個區(qū)域頂多承受 1-2 家購物中心。另外，由于經(jīng)營方式的不同

29、和競爭的加劇，不同區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金和出租率將進一步分化。四、工程建設(shè)方案、建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置4.1工程建設(shè)方案無錫市正在加快城市化建設(shè)，力創(chuàng)創(chuàng)新型城區(qū)，實現(xiàn)城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大力培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。該項目位于無錫城區(qū)北大門，項目的建設(shè)不僅能夠促進老城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，同時對于改善城市形象，展示北塘區(qū)新城建設(shè)的品質(zhì)具有重要的戰(zhàn)略意義。4.1.1定位與目標無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園的建設(shè)是以促進科技成果轉(zhuǎn)換，培養(yǎng)具有高成長性的高新技術(shù)企業(yè)和企業(yè)家為宗旨，是無錫在建設(shè)創(chuàng)新型城市中實施科技創(chuàng)新的重要“三創(chuàng)”載體。功能目標：基地西南側(cè)主題建筑功能為科技創(chuàng)業(yè)基地（主要為園區(qū)內(nèi)國內(nèi)外知名公司及

30、研發(fā)機構(gòu)提供舒適的頂級辦公環(huán)境及5星級商務(wù)配套服務(wù)）。科技園區(qū)建筑在園區(qū)中心圍繞著大型休閑綠化廣場，可供本園區(qū)創(chuàng)業(yè)者、科技研發(fā)者在工作和休閑時處處可欣賞到不同的景觀。空間目標：通過無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園的建設(shè)整合地塊周邊建筑，在提升城市建筑形象的同時，應(yīng)實現(xiàn)城市形象的統(tǒng)一和諧，充分體現(xiàn)城市風(fēng)貌，達到提升城市環(huán)境景觀品質(zhì)的目標，形成無錫獨具特色的科技生態(tài)建筑群。經(jīng)濟性目標：方案設(shè)計應(yīng)結(jié)合無錫市科技園區(qū)及寫字樓情況，注重建筑的實用性和經(jīng)濟性。本項目地理條件極為優(yōu)越，整個建筑群坐落在城市重要區(qū)域，通過方案優(yōu)化設(shè)計，使該建筑成為無錫市的一個新的標志性生態(tài)景觀建筑，同時在設(shè)計中充分考慮了基地的限制條件，對多

31、幢大樓和諧有機的進行設(shè)計，使原本分離的兩個地塊得到了強有力的鏈接，在考慮到周邊城市設(shè)計的各種情況之下，設(shè)計著手城市空間節(jié)點營造，標志性建筑形象以及合理的日照條件等幾方面進行深入的思考研究，最終就是要達到“都市起點”，“城市門戶”的形象塑造目的。4.1.2建筑平面形式和總體布局根據(jù)周邊現(xiàn)有建筑與本項目在建筑內(nèi)外界的視線分析，最大限度的利用基地周邊的有利因素。在進行了系統(tǒng)的綜合分析之后，將高層建筑平面形式確定為扇形。無錫北創(chuàng)科技園區(qū)的科技創(chuàng)業(yè)基地采用大開間與小開間結(jié)合的形式設(shè)置，功能合理，環(huán)境優(yōu)美、舒適。另外，科技創(chuàng)業(yè)基地采用高低雙大堂的設(shè)計，增設(shè)有一個空中大堂，增加了建筑的趣味性，突出了項目的檔

32、次。無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)上部主樓房間功能為大空間辦公和自由劃分的小空間辦公相結(jié)合，景觀可視面非?，F(xiàn)代，同時，在裙房入口處考慮了架空，使入口處有單獨的“舞臺”，同時使用雙車道設(shè)計做到了相對的人車分離。圖41 無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)效果圖4.1.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計本工程主體由一幢200m和100m的高層建筑組成，科技創(chuàng)業(yè)基地塔樓部高51層，裙房8層，地下3層。裙房8層，地下3層?？萍紕?chuàng)業(yè)基地塔樓部分為鋼筋混凝土筒中筒結(jié)構(gòu)形式（基礎(chǔ)部分為樁加箱形基礎(chǔ)），標準層層高為3.8m，裙房為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，底層層高為6m，二層層高為5.4m，三、四層高為4.2m，五層以上為3.8m；地下室層高為3.8m。主樓在東

33、部開口處設(shè)有連廊，在今后設(shè)計中連廊部分將根據(jù)建筑功能及結(jié)構(gòu)受力的情況，適當設(shè)計連廊。其余四幢高層建筑規(guī)劃為科技孵化器A、B、C、D,一幢規(guī)劃為科技創(chuàng)意大樓。商業(yè)裙樓作為辦公的配套，吸引一些咖啡吧、茶座、餐飲、俱樂部等業(yè)態(tài)進駐。4.1.4 電氣設(shè)計（1）設(shè)計范圍變配電系統(tǒng)；EPS應(yīng)急電源系統(tǒng)；動力設(shè)備配電及控制系統(tǒng)；照明配電及控制系統(tǒng)；防雷及接地系統(tǒng)。（2）負荷等級與供電電源本工程屬于一類高層建筑，應(yīng)按一級符合要求供電；獨立電源供電，以電纜埋地方式進入建筑物地下變電所；設(shè)置EPS作為消防設(shè)備的應(yīng)急電源，保證供電可靠性。（3）變配電系統(tǒng)： 變配電所：在地下層設(shè)變配電所； 主接線形式：高壓側(cè)采取單母

34、線分段，中間不設(shè)聯(lián)絡(luò)，低壓側(cè)單母線分段，中間設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)； 繼保方式：開關(guān)柜采用微電腦多功能繼電保護器來進行繼電保護； 計量方式：高供高量； 功率因數(shù)補償方式：在低壓側(cè)設(shè)無觸點電容補償柜； 應(yīng)急電源：EPS應(yīng)急電源分散布置在消防設(shè)備電控箱柜處；（4）低壓配電系統(tǒng)照明、動力配電直線采用無鹵低煙銅芯線穿管敷設(shè)；至重要設(shè)備的低壓配電線路的配電方式采用放射式，至一般設(shè)備的配電方式采用放射與樹干混合方式配電或鏈式配電；每層設(shè)置電氣豎井，豎井內(nèi)設(shè)樓層配電箱及安裝垂直橋架和母線槽；消防設(shè)備及重要設(shè)備的供電均采用雙電源供電，且末端自動切換。（5）保安及接地措施本工程接地形式采用TN-S系統(tǒng)；聯(lián)合接地方式，利用大

35、樓基礎(chǔ)樁基及承臺內(nèi)主鋼筋做接地極，要求接地電阻不大于1歐姆。（6）防雷系統(tǒng)接二類防雷設(shè)計，要求設(shè)防直擊雷、側(cè)擊雷、感應(yīng)雷及防雷電波傾入措施。4.1.5 給排水設(shè)計（1）設(shè)計范圍生活給水系統(tǒng)設(shè)計；消防系統(tǒng)設(shè)計；排水系統(tǒng)設(shè)計；雨水系統(tǒng)設(shè)計。（2）給水設(shè)計從市政給水管道網(wǎng)上引給水管進入基地，并在基地內(nèi)與市政管網(wǎng)成環(huán)。地下車庫地面沖洗用水由市政水直接供給。（3）消防設(shè)計 消防水源：從市政給水管網(wǎng)上各引給水管進入基地，并在基地內(nèi)與市政管網(wǎng)成環(huán)，從環(huán)管上設(shè)置適量室外消火栓。 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：火災(zāi)時，通過消火栓內(nèi)按鈕啟動設(shè)在地下層水泵房內(nèi)的消防泵，直接從室外基地環(huán)網(wǎng)吸水加壓滅火。消火栓系統(tǒng)在室外設(shè)水泵結(jié)合器

36、。 自動噴淋系統(tǒng)：地下車庫、商業(yè)、辦公等公共部位。（4）排水設(shè)計室內(nèi)排水采用污廢合流、屋面雨水、空調(diào)冷凝水有組織收集排放；室外排水采用雨污分流、污水經(jīng)帶格柵的專用檢測井預(yù)處理后排入市政污水管網(wǎng)。排出管徑2De315。雨水經(jīng)有組織收集后排入市政雨水管網(wǎng)，排出管管徑2De400；地下室水泵房，汽車庫，消防電梯處均設(shè)置集水坑，收集的廢水由潛污泵排至室外，潛污泵啟停由液位自動控制；汽車庫含油廢水在室外經(jīng)隔油沉沙池隔油后排至污水管網(wǎng)，隔油池內(nèi)含油廢水停留時間10min，廢水流速3.5mm/s。4.1.6 暖通設(shè)計（1）設(shè)計范圍科技創(chuàng)業(yè)基地內(nèi)商務(wù)中心部分空調(diào)、通風(fēng)的設(shè)計；裙房層以上辦公及商務(wù)中心部分空調(diào)、

37、通風(fēng)的配合設(shè)計；地下車庫、地下設(shè)備用房、電梯機房的通風(fēng)設(shè)計；地下車庫、商業(yè)部分的防排煙設(shè)計。（2）空調(diào)設(shè)計裙房商業(yè)部分空調(diào)設(shè)計1）空調(diào)系統(tǒng)：商業(yè)部分設(shè)大型集中空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)冷凝水排至衛(wèi)生間；2）空調(diào)冷熱源：商用空調(diào)主機選用風(fēng)冷熱泵機組，空調(diào)冷負荷：1860kw，熱符合：1395kw；3）新風(fēng)系統(tǒng)：采用全熱交換式換氣機，向室內(nèi)提供新鮮空氣，排出室內(nèi)污濁空氣，以保證新風(fēng)的攝?。?）科技創(chuàng)業(yè)基地部分空調(diào)設(shè)計，按集中空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計。（3）通風(fēng)設(shè)計地下車庫設(shè)機械排風(fēng)系統(tǒng)，以排出汽車尾氣。地下一層補風(fēng)由車道入口自然補充，地下二、三層設(shè)機械補風(fēng)。通風(fēng)標準為6次/小時換氣次數(shù)；地下自行車庫、地下設(shè)備用房均設(shè)機械

38、排風(fēng)系統(tǒng)；電梯機房設(shè)機械排風(fēng)，通風(fēng)標準為15次/小時換氣次數(shù)；衛(wèi)生間設(shè)機械排風(fēng)，通風(fēng)標準為10次/小時換氣次數(shù)，同時由電氣專業(yè)預(yù)留衛(wèi)生間通風(fēng)器電源插座。（4）防排煙設(shè)計防煙樓梯間，前后及合用前室均設(shè)機械加壓送風(fēng)系統(tǒng)進行機械防煙；地下汽車庫設(shè)機械排煙系統(tǒng)，機械排煙系統(tǒng)尤其機械排風(fēng)系統(tǒng)兼顧，排煙量為6次/小時換氣次數(shù)；長度大于20m的內(nèi)走廊均是機械排煙；商業(yè)部分均利用外窗開啟進行自然排煙，其外窗可開啟的有效面積均符合消防規(guī)范的有關(guān)面積規(guī)定。（5）消聲減振及環(huán)?？照{(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)均采用先進的低噪聲設(shè)備，并設(shè)置消聲器以控制噪聲對室內(nèi)環(huán)境的影響，使之符合國家的噪聲控制標準；各空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備的安裝均采用減振、

39、隔振措施；商業(yè)部分的排風(fēng)采用能量收回，以達到減少空調(diào)主機負荷，節(jié)約電量的節(jié)能目的。表41 北創(chuàng)科技園二期建筑面積指標序號指標名稱單位項目技術(shù)指標備注1總用地面積Ha二期總用地5.07392總建筑面積m2.93其中地上建筑面積科技創(chuàng)業(yè)基地.34.97科技創(chuàng)意大樓32186.32科技孵化器A51979.19科技孵化器B科技孵化器C63597.84科技孵化器D地上停車庫14327.28地下室建筑面積82821.963建筑占地面積m215277.94其中地上建筑面積科技創(chuàng)業(yè)基地6536.0515277.94科技創(chuàng)意大樓1729.09科技孵化器A3236.72科技孵化器B科技孵化器C3776.08科技孵

40、化器D地上停車庫4綠地面積m218528.655集中綠地面積m26750.96容積率6.947建筑密度30.1%8綠地率36.5%9集中綠地率13.3%10汽車停車位個地面停車位1832665地上停車位414地下一層停車位995地下二層停車位107311自行車停車位個地面停車位21409040地下一層地下停車位6900附注圖42 北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)基地項目方案總平面圖4.2建設(shè)用地北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園位于無錫市北塘區(qū)，地處無錫市城市中心，位于無錫市第三人民醫(yī)院西側(cè)，南依興源路、西靠鳳賓路、北至滬寧鐵路，地理位置十分優(yōu)越。本項目為北創(chuàng)科技園的二期項目，建設(shè)用地總面積為5.07萬平方米。 二期用地二期用地一期

41、用地圖43 無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園建設(shè)用地圖4.3征地拆遷及移民安置二期地塊尚未平整，地上仍有一些建筑物和舊廠房。根據(jù)公司的介紹，這些建筑物由該公司的關(guān)聯(lián)方所有，未來開發(fā)該地塊不需要為其支付額外的拆遷補償費，無移民安置。五、生態(tài)和環(huán)境影響分析5.1 生態(tài)與環(huán)境現(xiàn)狀（1）環(huán)境保護的法律法規(guī) 中華人民共和國環(huán)境保護法，1989年中華人民共和國主席令發(fā)布； 建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例，1998年國務(wù)院發(fā)布實施； 關(guān)于建設(shè)項目環(huán)境影響評價制度有關(guān)問題的通知，1999年國家環(huán)境保護總局； 中華人民共和國環(huán)境影響評價法，2002年中華人民共和國主席令發(fā)布。（2）大氣及聲環(huán)境根據(jù)檢測站的監(jiān)測資料,SO2、TSP、

42、NO2的日均濃度分別為0.05mg/Nm3、0.20 mg/Nm3、0.20 mg/Nm3，三項指標日均值均符合環(huán)境空氣質(zhì)量指標GB3095-1996的二級標準。項目所在地環(huán)境噪聲符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（GB3096-93）二類標準的要求。（3）水環(huán)境本項目的地表水環(huán)境中，京杭運河的水環(huán)境質(zhì)量較差，主要是受上游來水的濃度較高的緣故（河兩岸農(nóng)村的面源污染）。5.2擬建項目對生態(tài)和環(huán)境的影響（1）施工期環(huán)境問題土建項目施工期間的污染主要為土方開挖，即運輸產(chǎn)生的揚塵污染局部大氣環(huán)境；施工機械和運輸車輛產(chǎn)生的噪聲對周邊附近區(qū)域及現(xiàn)場工作人員會產(chǎn)生一定影響；工程用水會對部分水體產(chǎn)生不良影響；施工期間的

43、運輸車輛及挖土、取土等作業(yè)對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生一定影響。（2）運營期環(huán)境問題由于本項目為科技創(chuàng)業(yè)基地和創(chuàng)意大樓等，項目在運營期產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小，主要為生活污水和生活垃圾的影響。5.3生態(tài)和環(huán)境保護措施（1）施工噪聲為了減輕施工噪聲對周圍環(huán)境的影響，建議采取以下措施： 加強施工管理，合理安排施工作業(yè)時間，嚴格按照施工噪聲管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，嚴禁夜間進行高噪聲施工作業(yè)； 盡量采用低噪聲的施工工具，如以液壓工具代替氣壓工具，同時盡可能采用施工噪聲低的施工方法； 施工機械應(yīng)盡可能放置于對周圍敏感點造成影響最小的地點； 在高噪聲設(shè)備周圍設(shè)置掩蔽物；除上述施工機械產(chǎn)生的噪聲外，施工

44、過程中各種運輸車輛的運行，還將會引起敏感點噪聲級的增加。因此，應(yīng)加強對運輸車輛的管理，盡量壓縮汽車數(shù)量和行車密度，控制汽車鳴笛。（2）施工粉塵施工期間產(chǎn)生的粉塵（揚塵）污染主要取決于施工作業(yè)方式，材料的堆放及風(fēng)力因素，其中受風(fēng)力因素的影響最大。隨著風(fēng)速的增大，施工揚塵產(chǎn)生的污染程度和超標范圍也將隨之增強和擴大。因本工程施工期較長，伴隨著土方的挖掘、裝卸和運輸?shù)仁┕せ顒樱鋼P塵將給附近的大氣環(huán)境帶來不利影響。因此必須采取合理可行的控制措施，盡量減輕其污染程度，縮小其影響范圍。其主要對策有： 對施工現(xiàn)場實行合理化管理，使砂石料統(tǒng)一堆放，水泥應(yīng)設(shè)專門庫房堆放，并盡量減少搬運環(huán)節(jié)，搬運時做到輕舉輕放，

45、防止包裝破裂； 開挖時，對作業(yè)面和土堆適當噴水，使其保持一定濕度，以減少揚塵量。而且開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走，以防長期堆放表面干燥而起塵或被雨水沖刷； 運輸車輛應(yīng)完好，不應(yīng)裝載過滿，并盡量采取遮蓋、密閉措施，減少沿途拋灑，并及時清掃散落在地面上的泥土和建筑材料，沖洗輪胎，定時灑水壓塵，以減少運輸過程中的揚塵； 應(yīng)首先選擇使用商品混凝土，因需要必須進行現(xiàn)場攪拌砂漿、混凝土?xí)r，應(yīng)盡量做到不灑、不漏、不剩不倒；混凝土攪拌應(yīng)設(shè)置在棚內(nèi)，攪拌時要有噴霧降塵措施； 施工現(xiàn)場要設(shè)圍欄或部分圍欄，縮小施工揚塵擴散范圍； 當風(fēng)速過大時，應(yīng)停止施工作業(yè)，并對堆存的砂粉等建筑材料采取遮蓋措施； 對排煙大的施工

46、機械安裝消煙裝置，以減輕對大氣環(huán)境的污染。（3）施工污水施工污水水量不大，但如果不經(jīng)處理或處理不當，同樣會危害環(huán)境。所以，施工期肥水不能隨意直排。其防治措施主要有： 加強施工期管理，針對施工期污水產(chǎn)生過程不連續(xù)、廢水種類較單一等特點，可采取相應(yīng)措施有效控制污水中污染物的產(chǎn)生量； 施工現(xiàn)場因地制宜，建造化糞池、隔油池等污水臨時處理設(shè)施，對含油量高的施工機械沖洗水或懸浮物含量高的其它施工廢水需經(jīng)處理后方可排放，砂漿、石灰等廢液宜集中處理，干燥后與固體廢物一起處置； 水泥、黃砂、石灰類的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防水措施，及時清掃施工運輸過程中拋灑的上述建筑材料，以免這些物質(zhì)隨雨水沖刷污染附近

47、水體。（4）施工垃圾施工期間將涉及到房屋拆除、土地開挖、管道敷設(shè)、材料運輸?shù)裙こ虄?nèi)容，在此期間將有一定數(shù)量的廢氣建筑材料如砂石、石灰、混凝土、廢磚、土石方凳。因此對施工現(xiàn)場要及時進行清理，建筑垃圾及時清運，按城管要求定時運送到指定地點或加以利用，防止其因長期堆放而產(chǎn)生揚塵。（5）運營期防止污染和減緩影響的措施生活污水達接管要求，排入蘆村污水處理廠集中處理；本項目垃圾出路采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員收集清掃。（6）綠化良好的綠化不僅能夠創(chuàng)造舒適的辦公環(huán)境，而且在防止污染、保護環(huán)境方面也有特殊作用。本項目堅持點、線、面結(jié)合的原則，充分發(fā)揮綠地的防護、活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，確保

48、辦公環(huán)境優(yōu)美整潔。六、節(jié)能方案分析為了深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀，我國“十一五”規(guī)劃綱要明確提出，要把節(jié)約資源作為基本國策，調(diào)動全社會各方面力量進一步加強節(jié)能工作，加快建設(shè)節(jié)約型社會，在此背景下，對本項目的節(jié)能方案進行分析。6.1主要采用的節(jié)能標準和規(guī)范1、公共建筑節(jié)能設(shè)計標準 GB 50189-20052、夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準 JCJ134-20013、民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住建筑部分）JCJ26-954、綠色建筑評價標準 GB/T50378-20065、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設(shè)部部長令第76號）6.2 項目主要能源消耗本項目主要為建筑使用能耗，包括采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、照明、炊

49、事、家用電器等方面的能耗，其中采暖、空調(diào)能耗占有很大比例。根據(jù)2005年統(tǒng)計資料，建筑使用能耗最多的是建筑采暖空調(diào)（65），其次為熱水供應(yīng)（15），電氣（14）、炊事（6）等能耗。6.3 主要節(jié)能措施本項目將以生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保以人為本為目標，不再是按照常規(guī)建設(shè)一個封閉的、消耗更多能源和資源，同時給周圍環(huán)境與城市交通帶來壓力，給人員心理和生理造成負面影響的純粹的鋼筋水泥空間。而是定位于打造一個資源高度集約化、能源高度節(jié)約化的超級城市空間。北創(chuàng)科技園以中國“綠色建筑評估標準”和美國LEEDCS認證要求，以體現(xiàn)最直接的有深度的人文關(guān)懷，強化節(jié)資高效，保障智能便捷為技術(shù)特色，通過可持續(xù)場地規(guī)劃、綜合節(jié)

50、能和新能源利用，節(jié)水和雨污水回用，節(jié)材與材料利用和最低室內(nèi)空氣污染控制等綠色建筑系統(tǒng)解決方案的實施，實現(xiàn)建筑在全壽期中的高效運行。實現(xiàn)人、建筑、城市與自然和諧共存的綠色超級城市空間。七、項目實施進度計劃該項目整個建設(shè)期計劃從2009年上半年至2011年底。該項目科技創(chuàng)業(yè)基地各階段實施內(nèi)容及進度安排見表71（其余建筑設(shè)施實施進度按照快于科技創(chuàng)業(yè)基地的時間進度控制）：表71 無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園有限公司二期科技創(chuàng)業(yè)基地進度計劃裝修階段表71 無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園有限公司二期科技創(chuàng)業(yè)基地進度計劃（續(xù)）裝修階段表71 無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園有限公司二期科技創(chuàng)業(yè)基地進度計劃（續(xù)）八、項目投資估算和資金籌措

51、8.1 投資資金估算投資估算主要由建安費用、工程建設(shè)其他費用和基本預(yù)備費用三塊組成。（1）建安費用主要包括地上建筑、地下建筑相關(guān)的土建、水衛(wèi)、電氣、暖通工程以及附屬工程所需的建筑工程費用、設(shè)備及工具器購置費用、安裝工程費用；（2）工程建設(shè)其他費用主要有土地使用費、建設(shè)單位管理費、勘查設(shè)計費、研究試驗費、工程建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位臨時設(shè)施費、工程建設(shè)監(jiān)理費、工程保險費、施工機構(gòu)遷移費等；（3）基本預(yù)備費是指在研究階段難以預(yù)計的費用，又稱工程建設(shè)不可預(yù)見費，主要指設(shè)計變更及施工過程中可能增加工程量的費用，按合理的基本預(yù)備費律計算，取建安費的6計算。經(jīng)估算，本項目總投資.27萬元，其中建安費用的單位指

52、標為4111.7元/平方米，項目投資估算表見表81：表81 項目投資估算表項目費用（萬元）比例1建安費用.4172.27%2工程建設(shè)其他費用58345.423.39%3基本預(yù)備費用10816.464.34%合計.27100.00%8.2 資金籌措本項目30為貸款，其余70為企業(yè)自籌。九、財務(wù)分析和社會效益評價9.1財務(wù)分析9.1.1評價依據(jù)和方法參照國家發(fā)改委與建設(shè)部2006年頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）和我國現(xiàn)行財務(wù)制度、價格體系,通過分析計算項目直接產(chǎn)生的財務(wù)效益和費用，編制相關(guān)報表及計算評價指標,以考察項目的盈利能力、貸款償還能力以及抗風(fēng)險能力等財務(wù)狀況，判別本項目的財務(wù)可

53、行性。9.1.2評價期的確定本項目二期工程建設(shè)期3年，為20092011年，收入運營期暫取20年，即20122031年進行評價。評價基年取2008年。9.1.3財務(wù)評價指標1.財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)指標。2.財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指未來各期支出和收入的現(xiàn)在價值。3.投資回收期（Pt），是指以項目的凈收益抵償全部投資所需要的時間。它是考察項目在財務(wù)上的投資回收能力的主要靜態(tài)指標。9.1.4財務(wù)費用1、建設(shè)總投資本項目建設(shè)投資總估算為.27萬元。本次財務(wù)評價按20092

54、011年三年建設(shè)期分期投入計算。2、經(jīng)營費用與物業(yè)經(jīng)營有關(guān)的主要費用列示如下：營業(yè)稅及附加：營業(yè)收入的 5.55%；物業(yè)稅：辦公和商鋪為租金收入的 12%；土地使用稅：根據(jù)無錫市規(guī)定，該項目收取每平米 9 元的土地使用稅；法定公積金在每年的利潤中提取10%；固定資產(chǎn)投資折舊按20年計算，運營期末留5%的殘值。折舊方法按平均年限法計算，其公式為：年折舊率（1-預(yù)計凈殘值率）/折舊年限年折舊額固定資產(chǎn)原值年折舊率9.1.5財務(wù)收入本項目將于2012 年10 月份開始對外租賃。在物業(yè)的持有期內(nèi)，現(xiàn)金流入項放置租金收入。1） 物業(yè)持有期假設(shè)項目二期物業(yè)的持有期自 2012 年至評價末年2031年。2）

55、 租金增長率參考無錫市類似物業(yè)發(fā)展情況，我們預(yù)測項目的租金年增長率為 3%。根據(jù)無錫市政府對車位的指導(dǎo)意見，我們預(yù)測項目車位價格的年增長率為 3%。3） 租金和出租率我們在前一個部分評估了各種物業(yè)可以達到的租金水平。各種物業(yè)將被假設(shè)為以下的出租水平。表9-1 物業(yè)出租率類型物業(yè)類型出租率（年）開始穩(wěn)定科技創(chuàng)業(yè)基地辦公樓2080科技孵化器辦公樓1580科技大廈辦公樓1580地下部分車位5604） 免租期為計算方便，本次評估不考慮免租期。6）資本化率通過對無錫當?shù)乜杀容^項目的租金及價值的對比，以及對項目自身特點的考慮，確定了如下的資本化率。表9-2 資本化率表項目類型資本化率寫字樓7.0商鋪7.0

56、科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)園9.0車位5.0本次取折現(xiàn)率10.09.1.6財務(wù)分析結(jié)果通過綜合財務(wù)分析，損益表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等計算表明：按照5.94%的財務(wù)基準折現(xiàn)率,計算全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）、財務(wù)投資回收期（N）等指標。計算各指標匯總?cè)缦拢罕?-3 財務(wù)分析結(jié)果 方案財務(wù)指標本項目（二期）財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR（%）12.3財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（萬元）53761投資回收期Pt（年）含建設(shè)期11.2經(jīng)過分析，本項目將在正式運營后第9年可以收回全部投資，開始產(chǎn)生凈利潤。因此，財務(wù)評價結(jié)果可知本項目在財務(wù)上可行，本項目的建設(shè)將帶來較好的財務(wù)效益。表9-4 項目投資現(xiàn)金流量

57、表（全部投資）(1)序號資金類別2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1現(xiàn)金流入0 0 0 27434 28231 29051 29895 30764 31658 47076 48436 49836 1.1收費收入0 0 0 27434 28231 29051 29895 30764 31658 47076 48436 49836 1.2回收固定資產(chǎn)殘值0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2現(xiàn)金流出（總的）99774 74831 74831 3212 3260 3356 3455 3558 3663

58、6048 6226 6410 2.1固定資產(chǎn)投資99774 74831 74831 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2物業(yè)稅0 0 0 1644 1693 1744 1796 1850 1906 3435 3538 3644 2.3土地使用稅0 0 0 45 0 0 0 0 0 0 0 0 2.4營業(yè)稅金及附加0 0 0 1523 1567 1612 1659 1707 1757 2613 2688 2766 3凈現(xiàn)金流量-99774 -74831 -74831 24222 24971 25694 26439 27206 27995 41028 42210 43426 4累計現(xiàn)金流量-

59、99774 - - - - - - - -92908 -51880 -9671 33755 表9-5 項目投資現(xiàn)金流量表（全部投資）(2)序號資金類別2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 1現(xiàn)金流入51277 52760 64414 66273 69240 71241 73299 75419 77600 79844 1.1收費收入51277 52760 64414 66273 69240 71241 73299 75419 77600 79844 82155 1.2回收固定資產(chǎn)殘值0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2現(xiàn)金流出（總的）6599 6794 8575 8829 9274 9548 9830 10121 10420 10728 11045 2.1固定資產(chǎn)投資3753 3866 5000 5150 5431 5594 5762 5935 6113 6297 6485 2.2物業(yè)稅0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3土地使用稅0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.4