房地產(chǎn)前期策劃合作事宜建議書.doc

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1、呈：武漢市金家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司黃總及張總監(jiān)主題：金家地產(chǎn)江都市舜天路項目前期策劃合作事宜（詳見附件）時間：二一年九月十五日 尊敬的黃總及張總監(jiān)：承蒙信任，為將舜天路項目前期顧問服務(wù)更加全面、深入、科學(xué)和專業(yè)，擬根據(jù)貴司和舜天路項目的實際情況，組建專案組和專家顧問組。前期策劃工作分市場調(diào)研（定量分析）和項目定位（定性分析）兩個階段完成，第一階段工作由專案組深入項目所在地，針對舜天路項目市場環(huán)境展開科學(xué)調(diào)研，第二階段由專案組和包含市場營銷、項目策劃、建筑設(shè)計、宣傳推廣等資深專家顧問組，根據(jù)舜天路項目實際情況，結(jié)合第一階段工作成果圍繞項目定位課題展開論證，并提交項目定位正式報告。順祝商祺！附件一、

2、江都舜天路項目建議書附件二、費用及支付方式附件三、舜天路項目市場調(diào)研委托合同附件一：江都舜天路項目建議書前言我們會為貴司舜天路項目配置優(yōu)質(zhì)專業(yè)團隊，團隊主力成員有超過十年的房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)歷，并在國內(nèi)房地產(chǎn)標桿城市如上海、廣州、深圳、杭州、南京等城市有多個成功操盤案例。我們會充分發(fā)揮過往幾年在長三角地區(qū)樓市積累的成功經(jīng)驗，相信這些經(jīng)驗有益于為舜天路項目的顧問服務(wù)。我們會為貴司提供一個充分反映項目所在地市場狀況的開發(fā)建議。我們提供的報告將以項目所在地市場進行全面細致的市場調(diào)查為基礎(chǔ)，以此得出該項目整體市場定位建議。本報告將同時涵蓋宏觀經(jīng)濟環(huán)境綜述和指標量化研究，市場需求評價以及區(qū)域性分析和平衡性分析

3、等內(nèi)容，并充分考慮到影響上述物業(yè)市場宏觀供應(yīng)和需求方面的因素，從而對于項目的整體定位提出建議，并從收益的角度對項目開發(fā)提出建議方案。一、本項目成功要素基于對長三角地區(qū)和項目所在地市場的理解，結(jié)合舜天路項目的實際情況，我們認為本項目成功的關(guān)鍵性因素如下：正面的市場環(huán)境 良好的政府關(guān)系準確的市場定位 適宜的入市時機 成熟的市場營銷 產(chǎn)品差異化識別 合適的土地價格 物業(yè)的協(xié)同效應(yīng) 二、研究目標作為我們對工作內(nèi)容初步的看法，我們確定主要目標如下：n 基于整體及區(qū)域市場研究的基礎(chǔ)上，確定發(fā)展程序以獲得最優(yōu)組合；在客戶研究的基礎(chǔ)上，分析地塊所有開發(fā)項目的中短期需求，以確定優(yōu)先開發(fā)項目；n 基于測試性財務(wù)分

4、析的基礎(chǔ)上，為本項目可行性提供建議，使其獲得最大收益，并對確定的產(chǎn)品模式進行調(diào)整。三、研究方法一般來說，使新興地區(qū)項目開發(fā)價值最大化的關(guān)鍵在于土地用途，這些用途源自于地塊所處的位置所賦予地塊附加的利用方式和價值，高質(zhì)量的發(fā)展起點代表了一個在已規(guī)劃的環(huán)境內(nèi)進行項目發(fā)展的可貴機遇。鑒于這是一個同時包含宏觀環(huán)境綜述和指標量化研究，市場需求評價以及區(qū)域性分析內(nèi)容的市場研究報告，我們將綜合運用各種有效的研究方法，通過各類途徑探索最真實的市場，對歷史和現(xiàn)實進行客觀的分析與研究，并給出具有前瞻性的市場發(fā)展前景預(yù)測。主要的途徑和方法包括：n 開發(fā)商訪談：充分了解貴公司對項目的期望和目標，以及相應(yīng)的財政實力；并

5、在整個研究過程中與開發(fā)商保持充分溝通，隨時跟進開發(fā)商的計劃和目標；n 政府相關(guān)部門訪談：了解政府相關(guān)部門對該項目的目標和看法，以及政府部門對項目周邊區(qū)域的整體規(guī)劃，政府有關(guān)方面政策與計劃的分析和評價；n 目標客戶問卷調(diào)研：了解本項目潛在目標客戶群的需求因素和關(guān)注點；n 競爭性分析：市場在售和未來競爭性項目的共性和差異性分析，為項目尋找發(fā)展突破點；n 宏觀經(jīng)濟指標、市場供應(yīng)和需求等。四、工作步驟前期組建及準備項目SWOT分析所在地宏觀經(jīng)濟研究市場競爭性研究住宅類研究總結(jié)財務(wù)分析項目整體市場定位商業(yè)類五、服務(wù)內(nèi)容5.1項目SWOT分析（了解該地塊的物理特性以及對項目開發(fā)的影響）n 就本地塊的地理位

6、置諸如周邊用途、區(qū)域形象、配套設(shè)施和發(fā)展前景進行研究；n 就本地塊自身的特性諸如面積、形狀、地形、與相鄰建筑物的可比性和景觀等進行研究；n 就本地塊的開發(fā)限制諸如物業(yè)類型、覆蓋率、容積率等進行研究；n 就本項目的進出口、交通狀況、未來交通發(fā)展和到達城市核心區(qū)域等進行評價；n 地塊SWOT分析，我們將對地塊的優(yōu)勢與劣勢進行分析，并提出建議以揚長避短，同時我們會對地塊的限制及機遇作出結(jié)論。5.2宏觀經(jīng)濟研究（經(jīng)濟和人口發(fā)展是房地產(chǎn)需求的最終驅(qū)動力）我們將在本部分對項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展和人口統(tǒng)計狀況進行分析。我們將特別關(guān)注上述因素對區(qū)域房地產(chǎn)需求的影響，研究內(nèi)容包括：n 國內(nèi)生產(chǎn)總值及構(gòu)成n 人均可

7、支配收入n 零售消售額n 人均消費和消費模式n 其他相關(guān)指標n 上述指標的發(fā)展趨勢n 經(jīng)濟人口現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢將為未來需求奠定基礎(chǔ)同時，在貴方進行相關(guān)會議安排的幫助下，我們將訪問項目所在地的建設(shè)相關(guān)部門，以便了解他們對本項目發(fā)展的計劃和愿望：5.3市場競爭性研究根據(jù)項目的實際情況，項目所在地規(guī)模較大的高品質(zhì)樓盤是重點研究對象。5.3.1市場供應(yīng)分析（從歷史的供應(yīng)理解未來供應(yīng)的趨勢）供應(yīng)量將對市場的消化速度和銷售價格產(chǎn)生直接而深刻的影響。在本部分中我們將對項目所在地的住宅市場和商業(yè)市場的發(fā)展和整體供應(yīng)水平進行討論，對分地區(qū)的供應(yīng)數(shù)量與質(zhì)量水平進行評述，以對目前及未來一段時間的市場供應(yīng)有一個全面而深

8、入的認識。n 市場整體供應(yīng)水平概述；n 歷史和現(xiàn)實的供應(yīng)量分析，包括分區(qū)供應(yīng)分析；n 建筑特征、綜合素質(zhì)、開發(fā)商實力和物業(yè)管理水準；n 相關(guān)的指標分析，包括代表性樓盤的消化率、銷售周期和售價及其現(xiàn)狀；我們還將對引起指標變動的因素進行討論。5.3.2市場需求分析（理解目標客戶類型和需求規(guī)模，以便獲得對市場需求狀況的客觀認識）統(tǒng)計過往幾年市場消化量將對市場的整體趨勢，如銷售周期、銷售價格等產(chǎn)生重要影響。并由此對未來年份的總體需求水平最出合理的預(yù)測。n 戶型和面積段的主力需求；n 投資性需求n 關(guān)注點；n 商業(yè)需求；n 價格接受度；n 地段評估；n 區(qū)域發(fā)展價值。5.3.3相關(guān)市場指標分析（判斷項目

9、的未來市場盈利空間）項目的銷售價格和銷售周期不僅取決于其本身所具有的各種優(yōu)勢，同時還受制于市場的整體走勢。對市場的銷售價格和消化速度進行預(yù)測，將對項目的合理定位產(chǎn)生積極的影響。5.3.4未來市場預(yù)測（對未來市場的發(fā)展趨勢作出可依據(jù)的推斷）通過對未來市場的供應(yīng)與需求情況的分析，我們將對項目所在地市場未來的供應(yīng)量以及主要項目、售價和合理銷售周期等市場指標的大致前景作出相應(yīng)的預(yù)測與分析。鑒于市場存在的不確定性因素，我們將采用定量結(jié)合定性調(diào)整的方法探索供應(yīng)水平和需求制成之間的平衡點，在預(yù)測供應(yīng)的水平上判斷需求增長的空間，在凈吸納水平和存量壓力的方面推斷市場的售價水平，以助于發(fā)展商對于市場前景及發(fā)展趨勢

10、的整體把握。n 未來市場供應(yīng)量的主要分布區(qū)域n 市場的未來供應(yīng)量預(yù)測n 相關(guān)的市場指標預(yù)測5.3.5可比及競爭性項目分析（為本項目的建設(shè)提供可鑒經(jīng)驗，從而有效規(guī)避可見的市場風(fēng)險）選取市場中若干代表性成功及口碑較差的項目進行詳盡的個案分析，可以明確具有競爭力的項目在市場中的優(yōu)勢和弱勢，了解其在市場推廣中的機會和威脅，從而對市場的需求作出正確的判別。我們將對已經(jīng)獲得市場首肯的項目和未來幾年內(nèi)可具有競爭力的項目情況進行概要評述，分析其在市場上的優(yōu)勢或不足之處，作為投資者進行開發(fā)時的參考。n 項目的市場定位分析；n 項目發(fā)展特點分析，包括規(guī)劃布局和建筑設(shè)計特點如園林景觀、功能分布、平面布局、配套設(shè)施的

11、供應(yīng)與質(zhì)量等；n 項目市場表現(xiàn)分析，包括相關(guān)的市場指標如銷售價格、銷售周期、市場口碑、二手房市場表現(xiàn)，分析其優(yōu)勢及不足。5.4社區(qū)商業(yè)研究（促進各類型物業(yè)協(xié)同發(fā)展相互促進）n 區(qū)域商業(yè)布局及經(jīng)營現(xiàn)狀n 區(qū)域商業(yè)價值和發(fā)展機會評估n 項目商業(yè)體量和售價建議n 項目商業(yè)產(chǎn)品建議5.5開發(fā)結(jié)論和建議5.5.1項目總體定位建議（總體定位將為分物業(yè)定位和分物業(yè)產(chǎn)品描述提供綱領(lǐng)性的指導(dǎo)）考慮到項目的區(qū)位，區(qū)域競爭力，和城市規(guī)劃，我們將對本項目的總體定位提出建議。包括：n 本項目在江都或揚州的功能和地位n 和其它項目的錯位競爭n 項目主要目標市場建議n 項目的總體定位n 項目的功能分析n 項目的地塊競爭力分

12、析n 項目的功能空間分布建議5.5.2住宅開發(fā)建議基于項目所在地市場的分析和可比案例的總結(jié)，對本項目開發(fā)提出建議，包括：n 項目市場定位n 主題定位及目標客戶群體定位n 各類型物業(yè)規(guī)模測定n 項目分期開發(fā)建議n 定價策略n 銷售策略n 項目市場表現(xiàn)預(yù)測n 辦公樓產(chǎn)品建議5.5.3商業(yè)開發(fā)建議（從市場角度為未來的設(shè)計和規(guī)劃以及營銷、招商提供指導(dǎo)性意見）基于項目所在地同類型項目的分析和可比案例的總結(jié)，對本項目商業(yè)物業(yè)開發(fā)提出建議，包括：n 商業(yè)項目市場定位n 商業(yè)目標消費群分析n 商業(yè)項目分物業(yè)形態(tài)規(guī)模測定n 商業(yè)主題及初步業(yè)態(tài)組合n 銷售價格或租金預(yù)測n 租售策略n 商業(yè)項目分物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品建議5

13、.5.4最優(yōu)開發(fā)組合（就市場可行性，確定使土地價值最大化的開發(fā)方案）我們將根據(jù)上述發(fā)展概念，從市場的角度出發(fā)，確定本項目最高及最佳效率的開發(fā)方案，以使土地價值最大化。n 項目各組成部分的合理規(guī)模n 各物業(yè)類型的協(xié)同效應(yīng)研究n 規(guī)?？刂萍肮δ芘浔萵 項目整體布局建議n 對相關(guān)服務(wù)配套設(shè)施的建議5.5.5項目開發(fā)時序與分期（根據(jù)市場需求確定各物業(yè)類型的開發(fā)時序，以規(guī)避市場風(fēng)險）我們將根據(jù)上述發(fā)展概念以及市場定位，并從市場的角度出發(fā)，確定本項目最高及最佳效率的開發(fā)方案，以使土地價值最大化。n 基于上述最優(yōu)開發(fā)組合，確定項目整體開發(fā)時序n 開發(fā)進度控制n 分期規(guī)?？刂?.6財務(wù)分析（市場可行的項目并非

14、一定財務(wù)可行，財務(wù)回報是每個項目成功的關(guān)鍵指標）我們將針對建議的開發(fā)方案整體進行財務(wù)可行性和潛在贏利能力的分析。研究將基于市場分析所得出的收入估計及根據(jù)開發(fā)商提供的的工程成本。基于風(fēng)險程度的不同，發(fā)展階段及剩余部分的持續(xù)投資階段將分別被考慮?；谑袌隹尚械母魑飿I(yè)品種的規(guī)模配比，我們將建立 10 年期的折現(xiàn)現(xiàn)金流分析模型以研究項目整體的財務(wù)狀況，并通過如下指標來確定財務(wù)回報最優(yōu)的物業(yè)品種組合：n 凈現(xiàn)值n 內(nèi)部收益率n 重要財務(wù)變量的敏感性分析我們將利用該財務(wù)分析作為工具來檢查該項目贏利和適銷的可能性。對每一種物業(yè)類別的研究結(jié)果將幫助我們考慮各種物業(yè)在開發(fā)組合中的比例。我們會將財務(wù)上可行的物業(yè)種

15、類加入開發(fā)組合中。在該研究中，我們將使用貴方所建議使用的土地價格和目標收益率。如果貴方不能提供上述資料，我們將依據(jù)我們的市場經(jīng)驗進行假定，所有假定都將在報告中明確指出。我們也將在模型中綜合與該項目有關(guān)的各項合理的運營費用等。5.7研究總結(jié)（最終開發(fā)組合為具有市場可行性和財務(wù)可行性的方案組合）基于前述市場研究和財務(wù)分析，我們將為貴司提供一個具有市場可行性和財務(wù)可行性的最高最好物業(yè)開發(fā)方案。附件二：費用及支付說明一、費用說明前期策劃顧問費為￥380，000整（即人民幣叁拾捌萬元），以上費用主要包括以下內(nèi)容：1.1、合同期內(nèi)，專案組在項目所在地所開展的市場調(diào)研費用；1.2、合同期內(nèi)，專家顧問組關(guān)于舜

16、天路項目定位論證費用；1.3、市場調(diào)研和項目定位資料整理、撰寫和裝訂等費用。二、支付說明2.1簽訂合同后，甲方一周內(nèi)支付￥180，000整（即人民幣拾捌萬元）；2.2乙方完成第一階段市場工作并向甲方匯報工作成果后，且成果得到甲方認可，一周內(nèi)支付￥100，000整（即人民幣拾萬元）給乙方；2.3乙方完成【項目建議書】內(nèi)容并向甲方匯報所有成果，且得到甲方認可，一周內(nèi)支付￥100，000整（即人民幣拾萬元）給乙方。特別說明：上述費用不含稅。附件三：武漢市金家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江都市舜天路項目市場調(diào)研委托合同二一年九月武漢市金家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱甲方）委托 （以下簡稱乙方）進行揚州市江都舜天

17、路房地產(chǎn)項目市場調(diào)研工作。為了明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，雙方本著平等互利的原則，經(jīng)過友好協(xié)商，就本合同條款達成一致，雙方愿意嚴格遵守本合同條款。一、項目名稱：揚州江都舜天路房地產(chǎn)項目市場調(diào)研二、項目咨詢工作內(nèi)容：甲方委托乙方完成揚州市江都舜天路房地產(chǎn)項目市場調(diào)研工作。乙方在市場調(diào)研結(jié)束后向甲方匯報市場調(diào)研成果，項目定位建議報告完成后向甲方正式提交成果，報告內(nèi)容經(jīng)過甲方認可后，由乙方裝訂成冊一式四份并提供中文版本報告電子版文件。三、委托服務(wù)時間3.1乙方在與甲方簽訂委托合同，并在收到甲方支付的第一筆付款后，研究工作一周內(nèi)深入項目所在地開始進行；3.2乙方在研究工作開始后的第四十五天內(nèi)，向甲方匯報第一

18、階段工作成果。該報告將包含項目建議書中市場調(diào)研部分的所有研究內(nèi)容；3.3乙方在研究工作開始后的第九十天內(nèi)，向甲方匯報第一階段和第二階段工作成果。該報告將包含本項目建議書中的所有研究內(nèi)容；3.4甲方應(yīng)在收到上述終期報告（建議稿）的一周內(nèi)向乙方提出書面意見，若甲方逾期不提出相關(guān)意見，則視為甲方接受并認可該終期報告（建議稿）。乙方在甲方對終期報告（建議稿）提出修改意見之后的一周內(nèi)提交甲方一份中文終期報告（終稿）打印稿，以及中文版電子報告。四、雙方權(quán)利與義務(wù)4.1甲方應(yīng)及時向乙方提供在研究中所需的項目資料，并配合乙方的工作；4.2甲方將盡可能安排相關(guān)人員配合乙方進行市場調(diào)查工作；4.3甲方應(yīng)按約定的時

19、間足額支付乙方費用；4.4乙方應(yīng)以審慎嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度編制報告，報告必須客觀、符合市場實際情況；4.5乙方應(yīng)按時完成項目建議書中約定的工作內(nèi)容。五、服務(wù)費用及其支付5.1顧問費用人民幣380,000元（即人民幣叁拾捌萬元整）。該費用包含了合同期間【項目建議書】規(guī)定的乙方完成各項工作、履行各項義務(wù)的全部費用，特殊情況所產(chǎn)生費用由甲方同意承擔(dān)費用除外；5.2付款方式： 雙方簽署委托合同后，甲方一周內(nèi)向乙方支付顧問費人民幣180,000元（即人民幣拾捌萬元整）；該筆費用將作為乙方啟動項目的相關(guān)費用，不退還甲方； 在乙方完成第一階段工作成果陳述并得到甲方認可后，甲方一周內(nèi)向乙方支付顧問費人民幣100,0

20、00元（即人民幣壹拾萬元整）； 在乙方提交終期報告（終稿）并得到甲方認可后，甲方一周內(nèi)向乙方支付顧問費人民幣100,000元（即人民幣壹拾萬元整）。六、服務(wù)要求和質(zhì)量6.1在乙方正式開展工作前，乙方項目負責(zé)人應(yīng)針對項目前期研究擬開展的一些主要工作計劃進行充分溝通，聽取甲方意見并在合作過程中充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢相互配合，推動前期工作的順利進行；6.2乙方在每一階段陳述報告時，須由項目負責(zé)人對該報告的主要成果陳述，并提供報告草稿和電子版供甲方評定，甲方在一周內(nèi)給予回復(fù)意見，乙方根據(jù)甲方的反饋意見對報告做出相應(yīng)調(diào)整。七、違約責(zé)任7.1如甲方超過期限而未支付時，乙方將暫停項目研究工作，研究期限將因此順延。

21、甲方須按逾期天數(shù)向乙方支付違約金，逾期一天的違約金為合同總額的萬分之二；7.2合同期內(nèi)乙方逾期提供任何一個階段的報告，按逾期天數(shù)，甲方有權(quán)利按照合同總金額萬分之二每天的標準向乙方收取違約金，該違約金甲方有權(quán)從應(yīng)支付給乙方的費用中予以扣除；7.3如乙方因非本條第一款原因或不可抗力或不可歸責(zé)于甲乙任何一方的原因或甲乙雙方認可的其他原因而推遲，乙方未按時完成合同約定的配合甲方完成設(shè)計方案的評審和優(yōu)化工作的，乙方須按逾期天數(shù)向甲方支付違約金，逾期一天的違約金為合同總額的萬分之二。八、知識產(chǎn)權(quán)本合同項下由甲方出資委托乙方完成的、以任何載體所體現(xiàn)的工作報告、圖表的知識產(chǎn)權(quán)均屬于甲方所有。未經(jīng)雙方協(xié)商同意或

22、司法機關(guān)強制，雙方均不得以任何形式向任何第三方提供以上文件及其復(fù)制文本。乙方未經(jīng)甲方同意，不得擅自使用上述知識成果。九、保密義務(wù)9.1甲、乙雙方在本合同有效期內(nèi)及本合同有效期屆滿或終止之日起的三年內(nèi)應(yīng)嚴格保守對方商業(yè)秘密，包括雙方合作過程中涉及或新開發(fā)的具有商業(yè)價值的信息。未經(jīng)雙方書面同意不得將保密信息對外發(fā)布、披露或提供給任何第三方；9.2本條在本合同終止或解除后仍繼續(xù)有效。十、免責(zé)條款如因地震、戰(zhàn)爭、瘟疫、洪水及其他特大自然災(zāi)害等不可抗原因，甲、乙方不能履行或部分不能履行，不負違約責(zé)任，但應(yīng)在事件發(fā)生后三十個工作日內(nèi)向?qū)Ψ綍鎴蟾嫠l(fā)生的不可抗力并提供有關(guān)證明。十一、合同期限本合同自甲乙雙

23、方簽字蓋章之日起生效，至甲乙雙方履行完畢本合同及附件規(guī)定全部義務(wù)之日止。如果項目因不可抗力、不可歸責(zé)于甲乙任何一方的原因或甲乙雙方認可其他原因推遲或終止，簽約后三個月內(nèi)甲方應(yīng)向乙方付清已完成的工作相應(yīng)的服務(wù)費用及其他費用。十二、合同組成本合同的附件系本合同的組成部分，與本合同有同等法律效力。但如附件與本合同內(nèi)容有不一致之處，以本合同內(nèi)容為準。十三、合同的修改及補充本合同條款是由雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上經(jīng)過協(xié)商并達成一致意見后形成的，未經(jīng)雙方認可，任何一方不得對本合同條款作出修改或補充。十四、爭議解決甲乙雙方因履行本合同發(fā)生的所有爭議，應(yīng)通過友好的方式協(xié)商解決；如果在一方書面通知另一方該爭議之日起十個工作日內(nèi)未能協(xié)商解決爭議的，雙方均有權(quán)向各自有管轄權(quán)的人民法院起訴。十五、其他本合同未盡事宜由雙方日后協(xié)商，以書面的方式簽訂補充協(xié)議，作為本合同的一部分，具有同等法律效力。甲方：武漢市金家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司乙方：張忠文法定代表人（委托代表）：簽約日期：2010年 月 日（結(jié)束）20