房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)部培訓(xùn)文集與工作流程.doc

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1、 引言引言 首先，歡迎你加入開(kāi)發(fā)部，成為我們的一員！ 我們過(guò)去的每一點(diǎn)成績(jī)，都依賴于全體同事的努力；我們明天 的每一個(gè)進(jìn)步，都將與你的努力息息相關(guān)。 為了讓我們成長(zhǎng)的更快，工作更出色，開(kāi)發(fā)部結(jié)集體之精華， 制作此文集，該培訓(xùn)文集是恒易置業(yè)開(kāi)發(fā)部成立近一年以來(lái)，在總結(jié) 了每一位在此戰(zhàn)斗過(guò)的同事的成長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)查閱了大量相關(guān)房產(chǎn)知 識(shí)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，由開(kāi)發(fā)部全體員工共同編寫(xiě)出來(lái)的新人入職指導(dǎo)文 集和日常工作流程。 文集含蓋了房地產(chǎn)專業(yè)方面的專業(yè)知識(shí)、入職程序、部門(mén)介紹、 行為規(guī)范、常規(guī)工作等內(nèi)容，以理論學(xué)習(xí)為基礎(chǔ)，工作流程作指導(dǎo)， 明確了開(kāi)發(fā)部每一位員工在日常工作中需要學(xué)習(xí)和掌握的全部?jī)?nèi)容， 同時(shí)也

2、是開(kāi)發(fā)部每一位員工日常工作的標(biāo)準(zhǔn)。 它將有助于您更快、更好的容入我們的團(tuán)隊(duì)，完成我們的每一 項(xiàng)工作任務(wù)。此文集將伴隨您走過(guò)在開(kāi)發(fā)部的每一天。 讓我們： 從今天起，一起工作、相互學(xué)習(xí)； 從今天起，真誠(chéng)友愛(ài)、團(tuán)結(jié)互助； 從今天起，風(fēng)雨同舟、攜手并肩； 共同打造開(kāi)發(fā)部的夢(mèng)之艦，去跨越這 21 世紀(jì)的房地產(chǎn)大航海時(shí) 代吧！ 目錄目錄 第一部分 入職須知4 第二部分 日常行為規(guī)范14 第三部分 房產(chǎn)導(dǎo)入16 第四部分 專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)18 第五部分 開(kāi)發(fā)部常規(guī)工作流程77 第六部分 市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)學(xué)習(xí)106 第七部分 房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)147 第一部分第一部分 入職須知入職須知 一、一、 走進(jìn)開(kāi)發(fā)部走進(jìn)開(kāi)發(fā)部

3、 當(dāng)你通過(guò)公司考核到本部門(mén)報(bào)到時(shí)，面對(duì)業(yè)務(wù)與人群的雙重陌 生感，可能會(huì)感覺(jué)自己一無(wú)所知，沒(méi)關(guān)系，這是任何人都要有適應(yīng)的 過(guò)程。你的任務(wù)僅僅是在自身的努力和大家的幫助下，盡量將這個(gè)過(guò) 程縮短。 1、與部門(mén)經(jīng)理見(jiàn)面，接受工作安排 2、在秘書(shū)處登記秘書(shū)個(gè)人詳細(xì)信息，并由秘書(shū)介紹認(rèn)識(shí)各位同事， 同時(shí)向大家介紹自己。 3、學(xué)習(xí)開(kāi)發(fā)部培訓(xùn)文集與工作流程 ，詳細(xì)了解各工作情況及要 求。 4、在熟悉工作環(huán)境和伙伴后，應(yīng)該及時(shí)補(bǔ)充相關(guān)知識(shí)以便能順利 地開(kāi)展工作。本書(shū)將給你解答你在工作中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，不 要著急慢慢成長(zhǎng)，相信自己一定行，如有問(wèn)題還可以找部門(mén)經(jīng) 理或其他同事咨詢。 5、準(zhǔn)備三個(gè)本子，學(xué)習(xí)本、調(diào)查本

4、、六點(diǎn)優(yōu)先工作制便于以后的 學(xué)習(xí)工作。 6、如果想更深入地了解公司、了解開(kāi)發(fā)部，你應(yīng)該主動(dòng)與同事們 交流，因?yàn)闇贤ㄊ亲詈玫膶W(xué)習(xí)方式。 二、開(kāi)發(fā)部的概況二、開(kāi)發(fā)部的概況 1 1、開(kāi)發(fā)部定位 發(fā)展決策依據(jù)的提供者 業(yè)務(wù)計(jì)劃的導(dǎo)向者 市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)者 客戶關(guān)系的維護(hù)者 恒易企業(yè)品牌形象的第一塑造者 2 2、開(kāi)發(fā)部功能 建立、維護(hù)市場(chǎng)調(diào)研信息系統(tǒng)，收集有關(guān)行業(yè)、政策、產(chǎn) 品、整體市場(chǎng)等外部信息。 尋找項(xiàng)目、培植資源并提供可行性研究結(jié)果。 公共關(guān)系、人脈資源的建立和維護(hù)。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略研究、節(jié)奏安排與控制及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 過(guò)程相關(guān)手續(xù)辦理。 項(xiàng)目在建過(guò)程中，各相關(guān)職能部門(mén)的協(xié)調(diào)。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售許可證的辦理

5、。 項(xiàng)目銷售過(guò)程中備案、抵押、銀行按揭的手續(xù)的辦理。 項(xiàng)目完工后，項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、確權(quán)。 分戶房產(chǎn)證的辦理。 客戶檔案、資料的整理、保存。 商品房買賣合同的審核。 客戶關(guān)系的維護(hù)與服務(wù) 結(jié)合企業(yè)內(nèi)部各數(shù)據(jù)項(xiàng)目，在整理分析的基礎(chǔ)上，建立常 規(guī)信息平臺(tái)。 3 3、開(kāi)發(fā)部發(fā)展規(guī)劃 （1）核心目標(biāo)： 擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，使恒易成為行業(yè)主導(dǎo)企業(yè)。 確立高水平的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，形成高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化的工作流程。 開(kāi)發(fā)部一定要做恒易置業(yè)的核心團(tuán)隊(duì)。 苦練內(nèi)功，提高整體戰(zhàn)斗力，時(shí)刻處在超前位置。 （2）發(fā)展計(jì)劃： 20082008 年：年：確定開(kāi)發(fā)部組織結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)劃，制定人員配置計(jì) 劃。 20092009 年：年：完成開(kāi)

6、發(fā)部人員配置，建立山東地區(qū)信息資料平臺(tái)， 建成系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)工作流程。 20102010 年：年：使信息中心、客服中心具備獨(dú)立市場(chǎng)能力。市場(chǎng)調(diào)查 專業(yè)水準(zhǔn)達(dá)到行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平。客服中心創(chuàng)造出獨(dú) 特的服務(wù)體系，打造出恒易置業(yè)的服務(wù)品牌。 遠(yuǎn)景：遠(yuǎn)景： 發(fā)展為獨(dú)立項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中心，以強(qiáng)大的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，為 公司戰(zhàn)略提供數(shù)據(jù)支持；以高水平的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，確 定項(xiàng)目的定位，縮短項(xiàng)目操作周期，提高運(yùn)營(yíng)速度， 為公司效益最大化造好保證；以人性化的服務(wù)體系， 打造出恒易的地產(chǎn)服務(wù)品牌。讓開(kāi)發(fā)部成為名副其 實(shí)的恒易置業(yè)的先鋒部隊(duì)，核心部門(mén)。 三、三、 織架構(gòu)及職務(wù)說(shuō)明織架構(gòu)及職務(wù)說(shuō)明 1 1、組織架構(gòu)組織架構(gòu) 開(kāi)發(fā)部經(jīng)理開(kāi)發(fā)

7、部經(jīng)理 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 部部客服中心客服中心 信 息 主 管 市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研 專專 員員 信息中心信息中心 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 主主 管管 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 專專 員員 客客 服服 主主 管管 按按 揭揭 專專 員員 房房 產(chǎn)產(chǎn) 專專 員員 客客 服服 專專 員員 2 2、職務(wù)說(shuō)明職務(wù)說(shuō)明 職職 務(wù)務(wù) 名名 稱稱 直接直接 上級(jí)上級(jí) 業(yè)務(wù)指業(yè)務(wù)指 導(dǎo)導(dǎo) 職業(yè)發(fā)展職業(yè)發(fā)展 方向方向 工作工作 地點(diǎn)地點(diǎn) 工作概述工作概述工作要求工作要求職責(zé)范圍職責(zé)范圍 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 部部 經(jīng)經(jīng) 理理 分管 副總 裁 分管副 總裁 項(xiàng)目中心總 監(jiān) 開(kāi)發(fā) 部 全面負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)部 工作。根據(jù)公司 戰(zhàn)略目標(biāo)，制定 部門(mén)工作計(jì)劃。 與政府

8、相關(guān)部門(mén) 保持良好的工作 關(guān)系，確保各項(xiàng) 手續(xù)審批順利。 按計(jì)劃完成公司 開(kāi)發(fā)任務(wù)。 a. 負(fù)責(zé)公司土地儲(chǔ)備、談判工作，制定相應(yīng)的土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃， 并組織、落實(shí)、實(shí)施。 b. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的擬寫(xiě)并上報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 c.負(fù)責(zé)部門(mén)人員的培訓(xùn)、考核及獎(jiǎng)懲工作。 d.做好外部工作協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)與相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行溝通，確保 土地審批程序的順利。 E.負(fù)責(zé)部門(mén)內(nèi)行政管理，對(duì)下屬人員業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)及對(duì)下 屬人員的工作考核。 f.負(fù)責(zé)制定本部門(mén)的工作計(jì)劃、資金使用計(jì)劃。 g.根據(jù)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 及市場(chǎng)需求動(dòng)態(tài)等方面的信息，定期向公司提報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析報(bào)告。 h.解決項(xiàng)目操

9、作過(guò)程中的公關(guān)危機(jī)。 i.公共關(guān)系、人脈資源的建立與維護(hù) j.公司交辦的其他工作。 對(duì)工作項(xiàng)目所界定 的工作內(nèi)容，以業(yè) 務(wù)計(jì)劃及工作制度 為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)務(wù)計(jì) 劃完成結(jié)果及工作 失誤所造成的損失 負(fù)責(zé)。 信信 息息 開(kāi)發(fā) 部經(jīng) 開(kāi)發(fā)部 經(jīng)理 信息中心經(jīng) 理 開(kāi)發(fā) 部 建立健全公司業(yè) 務(wù)相關(guān)信息數(shù)據(jù) a. 負(fù)責(zé)收集國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 格局及市場(chǎng)需求動(dòng)態(tài)等方面的信息，建立內(nèi)部市場(chǎng)信息數(shù)據(jù) 對(duì)工作項(xiàng)目所界定 的工作內(nèi)容，以業(yè) 中中 心心 主主 管管 理 平臺(tái)，為公司各 部門(mén)提供信息服 務(wù)，開(kāi)發(fā)信息資 源，創(chuàng)造新的開(kāi) 發(fā)模式。 庫(kù)。 b.根據(jù)各項(xiàng)目及各部門(mén)要求制定信息需求計(jì)劃，交市

10、場(chǎng)調(diào)研 人員收集。 c.根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展流程，設(shè)計(jì)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)全公司信 息需求的計(jì)算機(jī)管理。 d.對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行定期更新維護(hù)，按各部門(mén)要求提供信息服務(wù)。 e.制定數(shù)據(jù)庫(kù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，提交利用信息開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目執(zhí)行方案。 f.對(duì)市場(chǎng)調(diào)研員進(jìn)行培訓(xùn)管理。 務(wù)計(jì)劃及工作制度 為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)務(wù)計(jì) 劃完成結(jié)果及工作 失誤所造成的損失 負(fù)責(zé)。 市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研 專專 員員 信息 中心 主管 開(kāi)發(fā)部 經(jīng)理、 信息中 心主管 市場(chǎng)調(diào)研主 管、信息中 心主管 開(kāi)發(fā) 部 完成個(gè)人工作計(jì) 劃，根據(jù)公司開(kāi) 發(fā)計(jì)劃，提供市 場(chǎng)信息，協(xié)助開(kāi) 發(fā)部經(jīng)理寫(xiě)出項(xiàng) 目可行性調(diào)研報(bào) 告。 a. 負(fù)責(zé)收集國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展

11、、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 格局及市場(chǎng)需求動(dòng)態(tài)等方面的信息。 b.負(fù)責(zé)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)信息收集整理及資料的定期更新維護(hù)。 c.按開(kāi)發(fā)經(jīng)理安排對(duì)區(qū)域及項(xiàng)目信息展開(kāi)有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào) 查，出具調(diào)查報(bào)告。 d.對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行分析，寫(xiě)出項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告。 對(duì)工作項(xiàng)目所界定 的工作內(nèi)容，以業(yè) 務(wù)計(jì)劃及工作制度 為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)務(wù)計(jì) 劃完成結(jié)果及工作 失誤所造成的損失 負(fù)責(zé)。 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 主主 管管 開(kāi)發(fā) 部經(jīng) 理 開(kāi)發(fā)部 經(jīng)理 開(kāi)發(fā)部經(jīng)理 開(kāi)發(fā) 部 負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 前期手續(xù)及項(xiàng)目 建設(shè)過(guò)程中配套 設(shè)施的開(kāi)通。協(xié) 助開(kāi)發(fā)部經(jīng)理完 成開(kāi)發(fā)任務(wù)。 a. 負(fù)責(zé)工程前期開(kāi)發(fā)手續(xù)及相關(guān)證件的辦理。 b.負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程水、電、氣、通訊、閉路、

12、道路、管網(wǎng) 等建設(shè)手續(xù)的辦理。 c.負(fù)責(zé)工程開(kāi)發(fā)相關(guān)計(jì)劃批文的申報(bào)與辦理。 d. 協(xié)助經(jīng)理做好外部工作協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)與相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行溝 通。 e.協(xié)助經(jīng)理做好部門(mén)內(nèi)部行政管理，對(duì)下屬人員業(yè)務(wù)指導(dǎo)和 培訓(xùn)。 f.對(duì)市場(chǎng)調(diào)研人員提供的項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告作價(jià)值評(píng)估報(bào)告提交 開(kāi)發(fā)部經(jīng)理， g.負(fù)責(zé)項(xiàng)目的總確權(quán)。 g. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作事宜。 常規(guī)工作按流程、 計(jì)劃、制度辦理， 特殊情況經(jīng)主管 領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)授權(quán)后 辦理。 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 專專 員員 開(kāi)發(fā) 主管 開(kāi)發(fā)部 經(jīng)理、 開(kāi)發(fā)主 管 開(kāi)發(fā)主管 開(kāi)發(fā) 部 負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 前期手續(xù)及項(xiàng)目 建設(shè)過(guò)程中配套 設(shè)施的開(kāi)通。 a. 負(fù)責(zé)工程前期開(kāi)發(fā)手續(xù)及相關(guān)證件的辦理。

13、 b.負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程水、電、氣、通訊、閉路、道路、管網(wǎng) 等建設(shè)手續(xù)的辦理。 c.負(fù)責(zé)工程開(kāi)發(fā)相關(guān)計(jì)劃批文的申報(bào)與辦理。 d.負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)部相關(guān)外聯(lián)工作，與相關(guān)政府部搞好關(guān)系。 e.協(xié)助工程部辦理項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。 f.負(fù)責(zé)項(xiàng)目外裝材料的上報(bào)。 g.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作事宜。 常規(guī)工作按流程、 計(jì)劃、制度辦理， 特殊情況經(jīng)主管 領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)授權(quán)后 辦理。 客客 服服 主主 管管 開(kāi)發(fā) 部經(jīng) 理 開(kāi)發(fā)部 經(jīng)理 客服部經(jīng)理 客服 中心 負(fù)責(zé)客服中心的 全面工作；維護(hù) 高端客戶關(guān)系； 協(xié)調(diào)房管局、按 揭銀行關(guān)系。協(xié) 助開(kāi)發(fā)部經(jīng)理完 成其他工作任務(wù)。 a.根據(jù)公司需要和項(xiàng)目進(jìn)度，制定后期各環(huán)節(jié)工作計(jì)劃。 b.

14、負(fù)責(zé)客服部的相關(guān)外聯(lián)工作，與房管局、按揭銀行搞好關(guān) 系。 c.維護(hù)公司高端客戶群體的關(guān)系。 d.定期對(duì)客戶信息進(jìn)行分析，并寫(xiě)出客戶需求報(bào)告，提交開(kāi) 發(fā)部經(jīng)理。 e.負(fù)責(zé)商品房買賣合同的審核。 f.負(fù)責(zé)項(xiàng)目的在建工程抵押及公司大宗的房產(chǎn)抵押。 g.負(fù)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)售許可證的辦理。 h.負(fù)責(zé)預(yù)售款監(jiān)管賬戶的辦理。 i.領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 對(duì)工作項(xiàng)目所界定 的工作內(nèi)容，以業(yè) 務(wù)計(jì)劃及工作制度 為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按工 作流程走，對(duì)業(yè)務(wù) 計(jì)劃完成結(jié)果及工 作失誤所造成的損 失負(fù)責(zé)。 按按 揭揭 專專 員員 客 服 主 管 開(kāi)發(fā)部 經(jīng)理、 客服主 管 按揭主管 主管、 客 服 中 心 負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售過(guò) 程中，按揭客

15、戶 的備案、抵押、 銀行按揭手續(xù)的 辦理。各項(xiàng)稅費(fèi) 的繳納。 a.負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售過(guò)程中，按揭客戶的資料審查. b.負(fù)責(zé)按揭客戶的備案、抵押、銀行按揭手續(xù)的辦理。 c.負(fù)責(zé)繳納客戶的維修基金。 d.負(fù)責(zé)繳納客戶的契稅。 e.協(xié)助客服主管完成項(xiàng)目的在建工程抵押。 f.辦理抵押房屋的注銷工作。 g. 負(fù)責(zé)與相關(guān)職能部門(mén)的協(xié)調(diào)，并保持良好的關(guān)系，縮短手 續(xù)審批時(shí)間。 h.領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 對(duì)工作項(xiàng)目所界定 的工作內(nèi)容，以業(yè) 務(wù)計(jì)劃及工作制度 為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按工 作流程走，對(duì)業(yè)務(wù) 計(jì)劃完成結(jié)果及工 作失誤所造成的損 失負(fù)責(zé)。 房房 產(chǎn)產(chǎn) 專專 員員 客 服 主 管 開(kāi)發(fā)部 經(jīng)理、 客服主 管 房產(chǎn)主管

16、客 服 中 心 負(fù)責(zé)公司客戶 分戶房產(chǎn)證的 辦理，協(xié)助完 成項(xiàng)目總確權(quán)。 a.負(fù)責(zé)辦理分戶房產(chǎn)證。 b.負(fù)責(zé)項(xiàng)目確權(quán)后，面積差額的補(bǔ)交或退還。 c.協(xié)助開(kāi)發(fā)主管辦理項(xiàng)目的總確權(quán)。 d.負(fù)責(zé)與相關(guān)職能部門(mén)的協(xié)調(diào)，并保持良好的關(guān)系， 縮短手續(xù)審批時(shí)間。 e.負(fù)責(zé)房產(chǎn)證的發(fā)放。 f.領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 對(duì)工作項(xiàng)目所界定 的工作內(nèi)容，以業(yè) 務(wù)計(jì)劃及工作制度 為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按工 作流程走，對(duì)業(yè)務(wù) 計(jì)劃完成結(jié)果及工 作失誤所造成的損 失負(fù)責(zé)。 客客 服服 專專 員員 客 服 主 管 開(kāi)發(fā)部 經(jīng)理、 客服主 管 客服主管 客 服 中 心 客戶檔案的管 理、保存；客 戶關(guān)系的維護(hù)； 開(kāi)發(fā)部?jī)?nèi)勤工 作。 a.負(fù)

17、責(zé)與銷售部對(duì)接客戶檔案，并整理保存。 b.收集客戶信息，建立公司客戶檔案及維護(hù)更新。 c.根據(jù)要求，定期對(duì)客戶進(jìn)行回訪、跟蹤服務(wù)。 d.整理客戶意見(jiàn)，作為相關(guān)部門(mén)工作調(diào)整依據(jù)。 e.協(xié)助客服主管做好高端客戶維護(hù)。 f.負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)部日常內(nèi)勤工作。 g.負(fù)責(zé)公司開(kāi)盤(pán)及重大活動(dòng)，老客戶的通知工作。 h.領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 對(duì)工作項(xiàng)目所界定 的工作內(nèi)容，以業(yè) 務(wù)計(jì)劃及工作制度 為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按工 作流程走，對(duì)業(yè)務(wù) 計(jì)劃完成結(jié)果及工 作失誤所造成的損 失負(fù)責(zé)。 四、四、 部門(mén)文化部門(mén)文化 我們認(rèn)為：真切可見(jiàn)的勞動(dòng)成果遠(yuǎn)比似是而非的工作計(jì)劃重要；個(gè) 人的力量畢竟有限，團(tuán)隊(duì)的智慧才是無(wú)窮的；只要有可 用之人，

18、就沒(méi)有攻不下的陣地。 我們提倡：全心全意付出，心安理得收獲； 坦蕩敞開(kāi)胸懷，創(chuàng)造心靈溝通。 我們相信：心有多大，舞臺(tái)就有多大，每個(gè)人都能在這個(gè)集體里找 到自己的心與舞臺(tái)。 部門(mén)口號(hào)：堅(jiān)持不懈，永不放棄！魅力恒易，精彩開(kāi)發(fā)！ 開(kāi)發(fā)部之歌：歌詞由開(kāi)發(fā)部員工自編，采用了亞洲雄峰的曲調(diào)， 要求員工能夠激情飽滿的演唱。 開(kāi)發(fā)部之歌歌詞： 我們恒易，誠(chéng)信又嚴(yán)謹(jǐn) 我們恒易，求實(shí)又創(chuàng)新 我們恒易，地產(chǎn)界精英 我們恒易，業(yè)績(jī)第一流 我們講奉獻(xiàn)，關(guān)愛(ài)是精神 恒易永爭(zhēng)先，恒易雄風(fēng)振天吼 我們恒易，人心齊向上 我們恒易，斗志最昂揚(yáng) 我們恒易，隊(duì)伍最雄壯 我們恒易，精神傳四方 我們愛(ài)拼搏，我們愛(ài)恒易 恒易永向前，恒易明

19、天更輝煌 第二部分第二部分 開(kāi)發(fā)部日常行為規(guī)范開(kāi)發(fā)部日常行為規(guī)范 一、一、 開(kāi)發(fā)部行為準(zhǔn)則：開(kāi)發(fā)部行為準(zhǔn)則： B、早晨上班見(jiàn)到同事要熱情，并大聲說(shuō)“早上好” 。 C、每天個(gè)人負(fù)責(zé)打掃自己責(zé)任區(qū)內(nèi)衛(wèi)生，且每天保持良好狀 態(tài)。 D、每天正式工作前要將一天要做的工作記錄到六點(diǎn)優(yōu)先工作 本中，然后開(kāi)始工作。 E、工作期間不允許上網(wǎng)聊天，玩游戲等做與工作無(wú)關(guān)的事情。 F、上班時(shí)間不允許說(shuō)“不可能”三個(gè)字。 G、每天下班前，將門(mén)、窗關(guān)好，將空調(diào)、電腦、飲水機(jī)等電 源關(guān)掉。 H、愛(ài)護(hù)公共物品，珍惜每一張紙，節(jié)約每一滴水。 （杯子里喝 多少水接多少水，不許有剩余；衛(wèi)生間用水要節(jié)約） 。 I、工作期間不得無(wú)故串

20、崗，不許到其他部門(mén)聚堆閑聊。 J、個(gè)人用完資料、物品后，要及時(shí)歸位、擺放整齊。 K、搞好個(gè)人衛(wèi)生，并保持個(gè)人辦公區(qū)域整潔有序。 L、白扳充分利用；每天有個(gè)議題或者主要提醒等。 M、外出人員回來(lái)后，每周至少寫(xiě)一條“朝花夕拾” 。 N、每周寫(xiě)一條“我愛(ài)我家”建議。 O、要講文明有禮貌，不說(shuō)粗話、臟話。 P、同事之間要互幫互助、共同進(jìn)步。 Q、每天保持良好的精神狀態(tài)，讓你的牙齒天天曬太陽(yáng)。 二、獎(jiǎng)懲辦法：二、獎(jiǎng)懲辦法： 1、違反公司紀(jì)律，由行政中心按公司有關(guān)規(guī)定處理。 2、部門(mén)內(nèi)出現(xiàn)違規(guī)行為，按一次 5 元的標(biāo)準(zhǔn)交納“快樂(lè)基金” ， 情節(jié)嚴(yán)重者由全體人員討論處理方式。 3、日常工作中有突出表現(xiàn)（如超

21、標(biāo)準(zhǔn)完成任務(wù)、提出有效建議等） 時(shí)，可由部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)后從“快樂(lè)基金”中獲得相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。 三、補(bǔ)充：三、補(bǔ)充： 1、 “朝花夕拾”：在日常工作中，同事們?yōu)橛涗浌ぷ髦邪l(fā)現(xiàn)的好方 法、解決業(yè)務(wù)問(wèn)題的思路和總結(jié)等而制定的學(xué)習(xí)錄?，F(xiàn)在形成制度， 每個(gè)員工每周至少加入一條，并由經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查。 2、 “我愛(ài)我家”：用于記錄對(duì)公司發(fā)展、部門(mén)建設(shè)有益的意見(jiàn)、建 議。提出人負(fù)責(zé)問(wèn)題追蹤。現(xiàn)在形成制度，每個(gè)員工每周至少加入 一條，并由經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查。 3、公司行為準(zhǔn)則：（此參照人力資源部最新的公司員工行為準(zhǔn)） 4、開(kāi)發(fā)部每周五下午 3 點(diǎn)定期召開(kāi)周工作總結(jié)與計(jì)劃會(huì)議。部門(mén)全 體人員必須全體參加，不得無(wú)故缺席。開(kāi)會(huì)遲到者

22、，每次繳納快樂(lè) 基金 10 元，無(wú)故缺席者每次繳納快樂(lè)基金 20 元。 結(jié)束了一天的工作，你有什么心得，可以記在六點(diǎn)優(yōu)先的筆記 上，與大家一起分享。如果你已經(jīng)圓滿完成了今天的工作內(nèi)容，那 么晚上睡個(gè)好覺(jué)吧！如果沒(méi)有完成，就要加把勁，明天還有新的挑 戰(zhàn)?？偨Y(jié)自己、改善自我、相信你會(huì)取得更大的進(jìn)步！ 第三部分第三部分 房地產(chǎn)導(dǎo)入房地產(chǎn)導(dǎo)入 引言：引言： 作為剛剛加入房地產(chǎn)行業(yè)的新人朋友們，經(jīng)常會(huì)有這樣的一個(gè)問(wèn)題：“什 么是房地產(chǎn)行業(yè)？” 。他們想要的答案是簡(jiǎn)單明了的，無(wú)非是想知道自己在做什 么，因此憑借自己對(duì)房產(chǎn)的寬泛理解，寫(xiě)了如下這篇白話引文，以幫助剛剛加 入房地產(chǎn)行業(yè)的新人參考閱讀，這樣可以明

23、確朋友們?cè)谧疃痰臅r(shí)間了解自己的 行業(yè)，并在其中找到自己的位置和方向。 從行業(yè)角度，就目前就濰坊而言，房地產(chǎn)行業(yè)大約可以理解為 五種行業(yè)的統(tǒng)稱。這五種行業(yè)分別是“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商” 、 “房地產(chǎn)代 理商” 、 “設(shè)計(jì)院” 、 “建筑工程單位”和“二手房中介公司” 。 我們從事的職業(yè)屬于“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”又稱“開(kāi)發(fā)公司” 、 “置 業(yè)公司”或簡(jiǎn)稱“開(kāi)發(fā)商” ，是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)。開(kāi)發(fā)商 必須具備下列五個(gè)條件（一）注冊(cè)資本不少于 1000 萬(wàn)人民幣；（二） 有 4 名以上持有專業(yè)證書(shū)的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 兩名以上持有專業(yè)證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員；（三）有按照市場(chǎng)價(jià)格取 得的土地使用權(quán)；

24、（四）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng) 所；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。開(kāi)發(fā)商是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 上的主角，負(fù)責(zé)從國(guó)土儲(chǔ)備中心拍得地塊（一般簡(jiǎn)稱“開(kāi)發(fā)商拿地” ） ，籌集資金進(jìn)行建設(shè)，并最終銷售取得利益。 “房地產(chǎn)代理商” ，社會(huì)上又稱“策劃公司” ，主要為房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商進(jìn)行服務(wù)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)公司往往不了解市場(chǎng)，不懂得銷售，作 為最新的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)，專門(mén)從事專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)。具體業(yè)務(wù)包 括，市場(chǎng)調(diào)研、策劃、房產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)、銷售等。 “設(shè)計(jì)院”是專門(mén)從事項(xiàng)目設(shè)計(jì)的企業(yè)。服務(wù)于開(kāi)發(fā)商，主要 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，景觀、道路等的規(guī)劃設(shè)計(jì)，樓體設(shè)計(jì)、 房間戶型設(shè)計(jì)等等。 “建筑商” ，社會(huì)上一般稱“

25、建筑工程隊(duì)” ，主要負(fù)責(zé)建筑施工。 “二手房中介公司” ，亦屬于服務(wù)公司，主要從事二手房二手房的租 賃與買賣，收取買賣或租賃雙方的代理服務(wù)費(fèi)用。 打個(gè)不成熟的比喻，以上各個(gè)行業(yè)之間的關(guān)系大致可以這樣理 解，如果把整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)作一個(gè)公司的管理、運(yùn)營(yíng)的過(guò) 程，那么：“開(kāi)發(fā)商”是這個(gè)公司的董事長(zhǎng)，負(fù)責(zé)提供資金、場(chǎng)地 和整體調(diào)配；“代理公司”是總經(jīng)理，負(fù)責(zé)市場(chǎng)信息的收集管理、 應(yīng)對(duì)策略的制定、宣傳以及銷售等具體操作細(xì)節(jié)，但最終采納和決 定權(quán)在“開(kāi)發(fā)商” ；“設(shè)計(jì)單位”屬于技術(shù)人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目、產(chǎn)品的 具體設(shè)計(jì)研發(fā)，最終由開(kāi)發(fā)商確定并報(bào)于相關(guān)部門(mén)審批；“建筑商、 工程隊(duì)”是工人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目具體建設(shè)

26、。 以上各行業(yè)之間的關(guān)系由開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)。如果開(kāi)發(fā)商有自己的工 程設(shè)計(jì)人員或建筑隊(duì)，則不必要聘請(qǐng)“設(shè)計(jì)單位”或“建筑商” ；同 時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商自己對(duì)項(xiàng)目有信心，也有自己的銷售隊(duì)伍，也可不 聘請(qǐng)代理公司。 “二手房中介公司”獨(dú)屬于地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，即已售出房屋的二 次上市交易，與開(kāi)發(fā)商、建筑商、代理公司、設(shè)計(jì)單位基本無(wú)直接 業(yè)務(wù)關(guān)系。 此外，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的還有：“規(guī)劃局、建設(shè)局、國(guó)土資 源局、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理局等行政部門(mén)，以及新聞、報(bào)紙、廣播、廣 告等新聞媒體機(jī)構(gòu)。其具體職能和對(duì)我們的作用，我們將在以后的 學(xué)習(xí)中逐步接觸并掌握。 （注：此引言內(nèi)容僅供參考，專業(yè)解答會(huì)在本培訓(xùn)冊(cè)的專業(yè)知識(shí)中 逐步滲透。

27、） 第四部分第四部分 專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí) 一、建筑與房地產(chǎn)一、建筑與房地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)， 屬子第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。主要區(qū)別是；建筑業(yè)是 物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、 管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。運(yùn)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密 切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中， 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方：房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者 和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)建筑業(yè)則是承包單位按照承包

28、含同的要求完成 “三通一平”等土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。 房地產(chǎn)業(yè)可分力房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服 務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理 等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房 地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)特征比較二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)特征比較 房地產(chǎn)市場(chǎng)一般商品市場(chǎng) 市場(chǎng)型態(tài)不完全競(jìng)爭(zhēng)完全競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品特質(zhì) 個(gè)別差異性大，異質(zhì)性 產(chǎn)品具同質(zhì)性 價(jià)格決定由少數(shù)買者與賣者決 定 由市場(chǎng)供給和需求決 定 地方習(xí)慣使用習(xí)慣影響價(jià)格價(jià)格不受使用習(xí)慣影 響 信息來(lái)源信息渠道狹窄信息渠道眾多 法規(guī)管理法規(guī)管理繁瑣較少法規(guī)管理

29、主客觀因 素 主觀判斷較多客觀判斷較多 供給面缺乏彈性彈性較高 需求面不確定性的需求 因素 確定性的需求因素 保值心理保值能力強(qiáng)保值能力弱 預(yù)期心理預(yù)期增值能力強(qiáng)，具 投資性 預(yù)期增值能力弱 區(qū)位影響影響力大基本不受影響 三、房地產(chǎn)專用術(shù)語(yǔ)解釋及建筑基礎(chǔ)知識(shí)三、房地產(chǎn)專用術(shù)語(yǔ)解釋及建筑基礎(chǔ)知識(shí) 1 1、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)： 房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián) 貫為一體的，具有整體性和不可分割性。 2 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)： 一級(jí)市場(chǎng)，是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使 用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)： 二級(jí)市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資

30、開(kāi)發(fā) 后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易： 三級(jí)市場(chǎng)，是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交 易。 3 3、 國(guó)土局：國(guó)土局： 代表國(guó)家行使地所有者職權(quán)以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè) 管理的一個(gè)政府部門(mén)。 4 4、 商品房：商品房： 是指開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó) 土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、 出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。 5 5、發(fā)展商：、發(fā)展商： 專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。 6 6、代理商：、代理商： 經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)的中 介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購(gòu)買

31、、出租、承租及物 業(yè)咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。 7 7、 土地類型：土地類型： 按其使用性質(zhì)劃分力居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公 共設(shè)施用地及自由集資、微利房月地。 8 8、 土地權(quán)使用年限：土地權(quán)使用年限： 是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一 定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該主地用途符 合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地 價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回。現(xiàn)政 府規(guī)定：居住用地 70 年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、 綜合用地為 50 年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為 40 年。 9 9、

32、 土地使用費(fèi)土地使用費(fèi) 土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給予政府的費(fèi)用。 1010、房屋產(chǎn)權(quán)：、房屋產(chǎn)權(quán)： 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用杈，具 體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、 收益和外分的權(quán)利。簡(jiǎn)單說(shuō)就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取 租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織 或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，與土地是小叫分 割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn) 行的，不可能將房屋與土地分割開(kāi)來(lái)處分。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷 售中，房屋，開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，出租的車庫(kù)等有產(chǎn)權(quán)， 但像屬于小區(qū)綠

33、地等部分的土地及公建，對(duì)購(gòu)房而言，就不具備產(chǎn) 權(quán)的概念。 1111、如何辦理產(chǎn)權(quán)？、如何辦理產(chǎn)權(quán)？ 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開(kāi)發(fā)商取得該套房屋所在整幢 樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、 購(gòu)房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門(mén)辦理立 契手續(xù)后，辦理過(guò)戶手續(xù)?？梢晕兄薪闄C(jī)構(gòu)或由開(kāi)發(fā)商代辦。 1212、房屋產(chǎn)權(quán)登記：、房屋產(chǎn)權(quán)登記： 指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)，不論歸誰(shuí)所有，都必須按照登 記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審 查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證 。產(chǎn)權(quán)登記是 房產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才

34、能對(duì)各類房屋 產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效管理，并確定房產(chǎn)權(quán)利。房產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán) 利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、 價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房產(chǎn)登 記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。 1313、商品房預(yù)售許可證：、商品房預(yù)售許可證： 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料 送到房管局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售（現(xiàn)樓不需此證） 。 1414、商品房買賣合同：、商品房買賣合同： 是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。 所有的商品房銷售都須簽訂此合同， 。 1515、房屋所有權(quán)：、房屋所有權(quán)： 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、

35、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處 置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和。擁有了房屋 的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。 1616、房屋使用權(quán)：、房屋使用權(quán)： 是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用 權(quán)。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等，它包含在房屋 的所有權(quán)之中。 1717、銀行接揭：、銀行接揭： 是指購(gòu)房者購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為， 業(yè)主會(huì)付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所 有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完 畢后，樓房所有權(quán)歸己。 1818、契稅：、契稅： 是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就

36、當(dāng)事人所訂立的契約按房 地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。凡是國(guó) 有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈(zèng)與、交換都需要 交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房 地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。目前，濰坊市的征收辦法是：1、住宅： 144 平方米以下的，按購(gòu)房款的 1.5%，144 平方米（含 144 平方米） 以上的按購(gòu)房款的 3%征收。2、商業(yè)：全部按購(gòu)房款的 3%征收。 1919、印花稅：、印花稅： 是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它 是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人 自行購(gòu)買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特

37、點(diǎn)。 2020、七通一平、七通一平： 是指上、下水通，排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱 力通、場(chǎng)地平整。 2121、公共維修基金：、公共維修基金： 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維 修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購(gòu)房職 工共同籌集，所有權(quán)歸購(gòu)房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用 設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。濰坊市的征收標(biāo)準(zhǔn)是按購(gòu)房款的 3%征收。 2222、房屋買賣所需費(fèi)用：、房屋買賣所需費(fèi)用： （1） 交易過(guò)程中需交費(fèi)用： 契稅：面積小于 144 平米繳納房?jī)r(jià)款的 1.5購(gòu)房面積超過(guò) 144（含）平米，繳納購(gòu)房款的 3。在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)需交納（由財(cái)

38、 政局設(shè)在房管局的窗口征收） 住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：購(gòu)房款的 3； （2） 辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中需交費(fèi)用（由房管局收?。?交易手續(xù)費(fèi)：住宅：3 元/平米；商業(yè)：10 元/平米 登記費(fèi)：80 元/本(商業(yè) 500 元) 測(cè)繪費(fèi)：住宅：1.36 元/平米 商業(yè)：2.04 元/平米 （3） 辦理按揭須繳納的費(fèi)用 抵押費(fèi)：50 萬(wàn)以內(nèi)的住宅 150 元/戶；50 萬(wàn)元以上（含 50 萬(wàn)） 的住宅：300 元/戶；商業(yè)：抵押額的 0.7（2000 萬(wàn)以下） ； 登記費(fèi)：80 元/戶 商業(yè):500 元/戶 2323、住宅的結(jié)構(gòu)形式：、住宅的結(jié)構(gòu)形式： 主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分，一般可以分為鋼

39、結(jié)構(gòu)、 磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié) 構(gòu)。 鋼結(jié)構(gòu)：指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它與鋼筋混凝 土建筑相比自重較輕，能建超高摩天大樓；又由于其材料的特殊性， 能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。 磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌 塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫(xiě)筋混凝土結(jié)構(gòu)。通 俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 由于抗震的要求，磚混住寫(xiě)一般在 5 6 層以下。 磚木結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或 砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)佐成的房屋。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅

40、：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、 樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結(jié)構(gòu) 抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間 的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由 c 目前，多、高層住宅多 采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。 框架結(jié)構(gòu)住宅：是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制 的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分 戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量 較好。 框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承 載力和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越 高，水平位移越慢，高層框架在

41、縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力， 這時(shí)，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不 考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的 特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。 框架-剪力墻結(jié)構(gòu)：也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布 置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功 能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的 受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新 的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在 框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。因?yàn)?，在下部樓層?剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲

42、線變形，剪力墻承受大 部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來(lái)越大，有外側(cè)的趨 勢(shì)，而框架則有內(nèi)收的趨勢(shì)，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框 架除了負(fù)擔(dān)外荷載產(chǎn)生的水平力外，還額外負(fù)擔(dān)了把剪力拉回來(lái)的 附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產(chǎn)生的水平力，還因?yàn)榻o框架 一個(gè)附加水平力而承受負(fù)剪力，所以，上部樓層即使外荷載產(chǎn)生的 樓層剪力很小，框架中也出現(xiàn)相當(dāng)大的剪力。 2424、住宅的建筑面積：、住宅的建筑面積： 建筑面積亦稱建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定 的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)。 2525、建筑面積的計(jì)算范圍和方法：、建筑面積的計(jì)算范圍和方法： （

43、1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，建筑面積 按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有 部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計(jì)算建筑面積： （2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的 總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國(guó)水平面積計(jì)算，二層 或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算： （3）地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上 口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算： （4）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超 2.2 米的，按 架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積： （5）穿過(guò)建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大廳不論高度如 何，均按一層計(jì)算建

44、筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì) 算建筑面積： （6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻 等均按建筑 物自然層計(jì)算建設(shè)面積； （7）住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層（放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用） ，層 高超過(guò) 2.2 米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積； （8）獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面 積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積； （9）突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯問(wèn)、水箱悶、電梯機(jī)房等， 按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積； （10）兩個(gè)建筑物之悶有頂蓋的架空通腐按通廊的投影面積 計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面 積； （11）突出墻面的門(mén)斗，眺望

45、間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì) 算建筑面積； （12）封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈面積（包括陽(yáng)臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。挑 網(wǎng)臺(tái)按其水平投影面積約一半計(jì)算建筑面積； （13）住宅建筑內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其 室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室 外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半 計(jì)算建筑面積。 根據(jù)新的國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 ，10 種情況下建筑面 積不計(jì)算： （1）層高小于 2.20 米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、 半地下室： （2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕

46、墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷： （3）房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊： （4）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池： （5）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)及 建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)： （6）騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分 （7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋： （8）活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋： （9）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 （10）據(jù)了解，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允 許誤差范圍為26、06、14,而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測(cè)量誤差為 1.4。 2626、商品房銷售面積、商品房銷售面積： 商品房銷售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積 （套內(nèi)

47、建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面 積套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 2727、商品房的銷售面獲如何計(jì)算？、商品房的銷售面獲如何計(jì)算？ （l） 套內(nèi)使用面積：住宅按住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 （GBJ9686）規(guī)定的方法計(jì)算：其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī) 定的方法或參照住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算。 （2） 套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重 墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、 套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）：共用 墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積：非共用墻墻體水平 投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 （3） 商品房分?jǐn)偟墓?/p>

48、用建筑面積主要包括以下部分： 商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，與本幢樓房不相連的公用 建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶?？煞?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒?的大堂、公用門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓 梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、 水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變配電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視 接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、 物業(yè)管理用房等，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房， 套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻、墻體面積水平 投影面積的一半。）不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間有：倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、 非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、

49、作為人防工程地下室、單獨(dú)具備 使用功能的獨(dú)立使用空間，售房單位自營(yíng)、自用的房屋，為多幢房 屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理用房）。 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：包括從屬于人防工程的地下室、半地下 室；供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)；幢外的用做公共休憩的 設(shè)施或架空層。 公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ憾鄬幼≌枰惹蟪稣狈课莺凸?有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?。多?能綜合樓須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)?系數(shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?公用建筑面積計(jì)算公式：公用建筑面積整棟建筑的面積一各 套套內(nèi)建筑面積之和一己作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車

50、棚、 人防工程地下室 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面種各套套內(nèi)建筑面積之和 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)?系數(shù) 因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積套 內(nèi)建筑面積（卜公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)） 。 2828、使用率：、使用率： 住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率使用率 比較：多層高于高層，85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需 分?jǐn)偟墓妹娣e較多，高層塔樓使用率 72-75%，板樓在 78-80%。 2929、實(shí)用率：、實(shí)用率： 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。 3030、怎樣計(jì)算房屋的使用率？、怎樣計(jì)算房屋的使用率？ 房屋使用率

51、指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè) 使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)。 在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些采用軸線面積法。這種方法 是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，這樣計(jì)算出來(lái)的使用 面積包括了外墻的一半面積和全部?jī)?nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較 高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積情況令 比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的垂礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所 占的面積后得出的使用面積這種方法計(jì)算出來(lái)的使用面積也形象 地稱為“地毯面積” 。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方 法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。 從一般情況來(lái)看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅略差， 主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘?，電梯間面積也較大，一梯

52、多戶設(shè) 計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅基 本不存在上述問(wèn)題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小 于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提 高。 此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e， 如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 3131、建筑容積率：、建筑容積率： 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范園內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面 積（項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面 積、綠她面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等）之比。 附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建勾物除外。 3232、建筑密度、建筑密度 居住區(qū)用

53、地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。 3333、綠地率、綠地率 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。 綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和 道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的入工綠地。 3434、輔助面積、輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。 包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 3535、居住面積、居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑備層平面中直接供住戶生活使用 的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占 有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積） 。 3636、使用面積、使用面積 住宅的使用

54、面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的掙面 積之和。計(jì)算住宅使用面積，在過(guò)去主要用來(lái)計(jì)算和征收公共住宅 房租時(shí)使用。采用使用面積的計(jì)算，可以全面地反映住宅所有權(quán)人 與住宅使用權(quán)人的租賃關(guān)系：但在住宅買賣中一般不采用使用面積 來(lái)計(jì)算價(jià)格。 3737、建筑面積、建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積， 如果計(jì)算多、高層住宅樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和建 筑面積的計(jì)算非常復(fù)雜。 不難看出對(duì)于一幢住宅樓來(lái)說(shuō)，住宅的建筑面積居住面積十 輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：住宅的建筑面積使用面積 結(jié)構(gòu)面積。當(dāng)然住宅的公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由部 分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面

55、積構(gòu)成。 3838、住宅的開(kāi)間：、住宅的開(kāi)間： 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另 一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言， 故又稱開(kāi)間。住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)住宅 建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開(kāi)間常采用下 列參數(shù)：2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、 4.2 米。 我國(guó)目前大量建造的磚混住宅，住宅開(kāi)間一般不超過(guò) 3.3 米。 規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu) 的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 為了保證建成的住宅具有良好的自然 采光和通風(fēng)條

56、件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。目前我國(guó)大 量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在 5 米左右，不能任意擴(kuò)大。在 住宅的高度（層高）和寬度（開(kāi)間）確定的肖前指提下，設(shè)計(jì)的住 宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型 ，距離門(mén)窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光 線不足。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地。 雖然小開(kāi)間住宅存在著諸多優(yōu)點(diǎn)，但也存在著許多弊病。因?yàn)?開(kāi)間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結(jié)構(gòu)面積相對(duì)較大，增 加了有效使用面積；同時(shí)由于開(kāi)間小，房間分割過(guò)小，不適應(yīng)家庭 居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。 為改變傳統(tǒng)的小開(kāi)間住宅設(shè)計(jì)格局，從 80 年代末期，國(guó)家開(kāi)始 了大開(kāi)間住宅設(shè)計(jì)的技術(shù)攻關(guān)，并確定要大力推

57、行開(kāi)間在 5 米以上， 進(jìn)深在 7 米以上大開(kāi)間的住宅建筑體系。這種住宅可為住戶提供一 個(gè) 4050 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開(kāi)間住 宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，具有構(gòu)造配件規(guī)格小， 便于工業(yè)化生產(chǎn)，便于住宅靈活隔斷、裝修改造的特點(diǎn)。例如，購(gòu) 房者可將住宅分割成較大的兩室一廳，也可根據(jù)需要分割成三室一 廳。這種可自由分割的大開(kāi)間住宅在國(guó)外又叫做“演進(jìn)式住宅“、“空 殼式住宅“。在我國(guó)由于技術(shù)、造價(jià)、建材質(zhì)量等原因，大開(kāi)間住宅 尚處在大力推廣之中，有很好的發(fā)展前景 3939、住宅的進(jìn)深：、住宅的進(jìn)深： 住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建

58、 筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù) 住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下 列常用參數(shù)：3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。 為了保證住宅具有良好的天然采光和通風(fēng)條件，從理論上進(jìn)， 住宅的進(jìn)深不宜過(guò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開(kāi)間）確定 的前提下，住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型、距離門(mén)窗較遠(yuǎn)的室 內(nèi)空間自然光線不足；如果人為地將狹長(zhǎng)空間分隔，則分隔出的一 部分房間就成為無(wú)天然光的黑房間。黑房間當(dāng)然不適于人們居住， 補(bǔ)數(shù)的措施之一是將黑房間用于次要

59、的生活功能和設(shè)施安置，如儲(chǔ) 藏室、走道等，用人工照明來(lái)彌補(bǔ)天然光的不足。 另一措施是在住 宅內(nèi)部建造內(nèi)天井，將光線不足的房間布置于內(nèi)天井四周，通過(guò)天 井來(lái)解決采光、通風(fēng)不足的問(wèn)題。但內(nèi)天井住宅也存在廚房串味、 傳聲、干擾大、低層采光不足的問(wèn)題。 隨著我國(guó)城市人口在不斷增多，土地資源相對(duì)不足，而同樣面積 的土地，設(shè)計(jì)大進(jìn)深的住宅比設(shè)計(jì)小進(jìn)深的住宅可造出更大使用面 積的房子。本著節(jié)約用地的原則，我們不得不選擇大進(jìn)深住宅來(lái)滿 足不斷對(duì)住宅數(shù)量的需求。這實(shí)際上是一個(gè)住宅面積數(shù)量與住宅使 用質(zhì)量的矛盾。在今后一個(gè)很長(zhǎng)時(shí)期，建設(shè)大進(jìn)深住宅仍有必要， 并有很大需求市場(chǎng)。至于進(jìn)深過(guò)大出現(xiàn)的采光、通風(fēng)不足等系列

60、問(wèn) 題，則可通過(guò)優(yōu)化住宅設(shè)計(jì)和采用相關(guān)的技術(shù)手冊(cè)及設(shè)備加以解決 4040、層高：、層高： 住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離， 也就是一層房屋的高度。 4141、凈高：、凈高： 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之 間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高層高樓 板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高 。 4242、什么是住宅組團(tuán)？、什么是住宅組團(tuán)？ 我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開(kāi)放型的，小區(qū)與 主要街道沒(méi)有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無(wú)阻。這種布 局的缺點(diǎn)是不但形象單一死板，而且給住戶帶來(lái)不安全感。而住宅 組團(tuán)是一種融合了中式四合院

61、建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局， 用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶 帶來(lái)領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人， 讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。 4343、何謂生態(tài)住宅、何謂生態(tài)住宅 生態(tài)住宅是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原 則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)外空間中的各種 物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一 種高效、低耗、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高 效、低耗、無(wú)廢無(wú)污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉 及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動(dòng)植物、能源 等，

62、也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和社會(huì)環(huán)境。培育生態(tài)住 宅概念主要是在這種觀念的影響下，在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生 態(tài)問(wèn)題力中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī) 劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。 4444、什么是綠色住宅？、什么是綠色住宅？ “綠色住宅”不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。實(shí)際上較高 的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容的一個(gè)方面，真正的“綠色住宅” 的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)麗又不破壞 地方生態(tài)的建筑。具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán) 境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。 節(jié)約土地資源。新型建材、新型墻體的采用是“綠色住宅”的構(gòu) 成

63、內(nèi)容。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。如現(xiàn)在有一種新型 的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強(qiáng) 度在 8 兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強(qiáng)度上均超過(guò)了一般 紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強(qiáng) 度卻是普通磚的兩倍。 充分利用自然資源。住宅采光的設(shè)計(jì)不但影響居住者身體健康和 生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費(fèi)。如采用大面積玻璃，設(shè) 計(jì)明廳、明衛(wèi)、明廚等，Tit 能節(jié)約大量的電能：盡可能采用太陽(yáng) 能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有 效途徑，可減少對(duì)大氣的污染。 垃圾的分類處理。對(duì)垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán) 境息息

64、相關(guān)。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內(nèi) 容。 4545、住宅分類、住宅分類 復(fù)式住宅復(fù)式住宅 復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上 下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè) 1.2 米的夾層，兩 層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計(jì)為 3.3 米，而一般 躍層式為 5.6 米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴 等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也 即上層地板。一層的廚房高 2 米，上層貯藏讓高 1.2 米，上層直接 作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立。 復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在： 1、平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層復(fù)合，可使住宅

65、的使用面積提高 50%- -70%。 2、戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻 又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)。 3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般 層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高 40%。因此復(fù)式住 宅同時(shí)具備了省地、省工、省料的特點(diǎn)。 復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有一些不足： 1、復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一 部分戶型朝向不佳，自然采光較差。 2、層高過(guò)低，如廚房只有 2 米高度，長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不 適感，貯藏間較大，但層高只有 1.2 米，很難充分利用。 3、由于室內(nèi)的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木

66、材成本較高，且隔 音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復(fù)式住宅有些 缺點(diǎn)，但近年來(lái)建筑師通過(guò)不斷改進(jìn)、完善，不斷探索，結(jié)合我國(guó) 的國(guó)情，設(shè)計(jì)更加合理的結(jié)構(gòu)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，這種精巧的復(fù)式住宅， 由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價(jià)格相對(duì)偏低，必然成為住宅市場(chǎng)上的熱 銷產(chǎn)品。 躍層式住宅躍層式住宅 躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海 的廣東、福建的一些開(kāi)放城市建設(shè)較多。這類住宅的特點(diǎn)是住宅占 有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔 助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶 內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面， 通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，