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1、第三章 前期物業(yè)管理,Shanghai Technical College of Urban Management,上海城市管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院,第一節(jié) 建設(shè)單位必須做的工作,一、提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求,二、制定業(yè)主臨時(shí)公約及房屋使用說(shuō)明書,三、選聘物業(yè)管理企業(yè),四、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,五、配置物業(yè)管理用房,承 諾 書 本人（單位）已詳細(xì)閱讀并理解建設(shè)單位 制定的業(yè)主臨時(shí)公約，同意遵守本公約內(nèi)的一切條款，如有違約，愿承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。 特簽署本承諾書 購(gòu)房人簽章 年 月 日,房屋使用說(shuō)明書基本內(nèi)容：,1
2、.開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位名稱； 2.建筑結(jié)構(gòu)類型，承重墻體平面布置說(shuō)明； 3.自來(lái)水、雨污水、強(qiáng)弱電、燃?xì)?、熱力、通風(fēng)等設(shè)施容量、配置、管線走向的說(shuō)明； 4.有關(guān)設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明，安裝的注意事項(xiàng)； 5.門、窗類型，使用注意事項(xiàng)； 6.配電負(fù)荷說(shuō)明； 7.裝飾裝修注意事項(xiàng)； 8.房屋公用面積使用規(guī)定說(shuō)明； 9.房屋外立面使用、底層天井使用、封陽(yáng)臺(tái)的說(shuō)明； 10.小區(qū)公用設(shè)施使用、維護(hù)等說(shuō)明。,四、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,(一)、
3、前期物業(yè)服務(wù)合同訂立的原則,(二)、前期物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì),(三)、前期物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容,第二節(jié) 受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須做的工作,一、組建項(xiàng)目物業(yè)管理處（部）,(一)小區(qū)經(jīng)理必備知識(shí)和能力,,(二)小區(qū)經(jīng)理、管理員應(yīng)取得崗位資質(zhì),1.小區(qū)經(jīng)理必備知識(shí),（1）了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理等基本知識(shí)； （2）熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關(guān)政策法規(guī)，掌握本地區(qū)有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，收費(fèi)定價(jià)規(guī)定等； （3）掌握房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢測(cè)方法和安全管理的基本知識(shí)； （4）掌握物業(yè)管理的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、修繕標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)； （5）掌握房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施等修繕（維護(hù)）的基本知識(shí)； （6）掌握有
4、關(guān)計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識(shí)。,2.小區(qū)經(jīng)理必備能力,（1）具有建立健全部門崗位責(zé)任制和部門管理規(guī)章制度的能力； （2）具有制定工作計(jì)劃，并組織實(shí)施的能力； （3）具有及時(shí)處理房屋、設(shè)備、設(shè)施的搶救排險(xiǎn)和火警救護(hù)等突發(fā)事件能力； （4）具有宣傳教育、組織各類物業(yè)管理活動(dòng)及處理一般矛盾的能力； （5）具有處理物業(yè)管理專項(xiàng)業(yè)務(wù)并能與相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)的能力； （6）具有熟練應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理的能力。,二、制定落實(shí)物業(yè)管理方案,（一）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置情況，人員組成及人員情況；,（二）物業(yè)管理服務(wù)的理念,（三）物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容,（四）物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,三、制定企業(yè)內(nèi)部管理制度,（一）目標(biāo)責(zé)任制度,1.含義,所謂目標(biāo)責(zé)任
5、，就是物業(yè)管理企業(yè)管理層、管理服務(wù)層等共同制定經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)目標(biāo)，使人人從中受到激勵(lì)，使企業(yè)成員通過(guò)自我控制，獨(dú)立自主地為完成企業(yè)目標(biāo)承擔(dān)自己相應(yīng)責(zé)任。,2.內(nèi)容,（1）經(jīng)營(yíng)規(guī)模目標(biāo) （2）經(jīng)營(yíng)效益目標(biāo) （3）規(guī)模、效益總目標(biāo)自上而下向各部門、管理處等層層展開(kāi),（二）崗位責(zé)任制度,1.含義,所謂崗位責(zé)任，是指物業(yè)管理企業(yè)因經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)需要制定明確的設(shè)置崗位，由崗位設(shè)定人員，人員工作責(zé)任內(nèi)容，及其相應(yīng)的利益和必須承擔(dān)的責(zé)任等的制度。,2.制定的原則,（1）目標(biāo)和要求是一致的 （2）結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)方向、經(jīng)營(yíng)要求制定 （3）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑及相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地的具體情況來(lái)制定,
6、3.類別,（1）管理處經(jīng)理（主任）崗位責(zé)任制度,（2）管理員、管理服務(wù)人員崗位責(zé)任制度,（三）財(cái)務(wù)管理制度,1.財(cái)務(wù)部門的設(shè)立，人員編制，人員崗位職責(zé) 2.企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)成本、費(fèi)用收支審核規(guī)定 3.物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)定 4.財(cái)務(wù)分析有關(guān)規(guī)定 5.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用酬金制形式的,第三節(jié) 前期物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容,一、做好物業(yè)查驗(yàn)工作,（一）承接查驗(yàn)的性質(zhì)和依據(jù),（二）物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),（三）承接驗(yàn)收的程序,（四）承接驗(yàn)收的意義,（五）、承接查驗(yàn)中發(fā)生問(wèn)題處理方式,二、樓宇入伙,（一）樓宇入伙的概念,（二）樓宇入伙時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)必須做的工作,（三）樓宇入伙的一般程序,（四）樓宇入伙中必須注意的幾個(gè)事項(xiàng),（五）入住通知書、交付使用書、業(yè)主情況表等文件,三、裝飾裝修管理,（一）裝飾裝修行為有關(guān)問(wèn)題界定,（二）物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中做的工作,
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