天津濱海國際公寓定位報告(ending).ppt

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1、1,天 津 特 刊,2,經(jīng)過項目前期的多方多次的溝通與交流,項目的整體定位已成稿,我司通過直觀且精簡的表現(xiàn)形式向貴司演繹我司關(guān)于濱海國際公寓項目定位的建議,務(wù)求為下一階段的顧問工作奠定良好的基礎(chǔ)支持!,序 語:,3,項目定位報告提綱,一、項目發(fā)展原則; 二、地塊的發(fā)展方向 ; 三、區(qū)域發(fā)展對項目定位的提示 ; 四、市場環(huán)境對項目發(fā)展的機(jī)會; 五、投資酒店式公寓的充足理由; 六、項目發(fā)展建議;,4,一、項目發(fā)展原則,價值最大化原則 房產(chǎn)開發(fā)項目,盡量使項目地塊、服務(wù)、品牌等價值最大程度的發(fā)揮; 現(xiàn)金流保障原則 房產(chǎn)項目開發(fā)資金鏈現(xiàn)金流務(wù)必得到充分的保障; 差異化原則 房產(chǎn)項目在產(chǎn)品打造、營

2、銷推廣等層面實現(xiàn)差異化發(fā)展,最大程度的規(guī)避風(fēng)險; 風(fēng)險分解原則 房產(chǎn)項目分期開發(fā),采取靈活的開發(fā)模式及營銷手段,最大程度分解風(fēng)險;,對于本項目的發(fā)展來說,基于以下四個基本的發(fā)展原則:,5,,,津 塘 公 路,因此,切入項目長遠(yuǎn)發(fā)展而言,宏觀大環(huán)境隸屬于第二圈層板塊。,二、地塊的發(fā)展方向,項目所在圈層價值地位理解:,6,項目區(qū)位理解:,本案地塊位于天津市塘沽區(qū)河北路與撫順道交口的西南角,臨近津塘公路; 河北路與津塘公路是塘沽區(qū)的主要的交通干道; 塘沽區(qū)內(nèi)以及通往天津市區(qū)的多條公交線路穿行四周; 是假日經(jīng)濟(jì)與日常消費(fèi)的重要連接點;,因此,本項目在交通區(qū)位上具備一定的優(yōu)勢。,7,項目宗地現(xiàn)狀:,項

3、目宗地原來具備一定的原有建筑,地勢平坦,經(jīng)營改造需要時間; 現(xiàn)處于原有建筑拆除階段; 宗地空地臨時設(shè)有地攤鋪位在經(jīng)營。,8,項目四至現(xiàn)狀:,9,項目建筑指標(biāo)(初定):,總用地面積:15299.40平方米 總建筑面積:54386.21平方米 原有建筑面積:16045.21平方米 擬新建筑面積:38341.00平方米 擬新建地上建筑面積:34526.00平方米 擬新建地下建筑面積: 2915.00平方米 擬新建建筑首層面積: 2024.00平方米 擬新建建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積: 1016.00平方米1110.00平方米 新建商業(yè)建筑面積: 2766.00平方米 新建酒店建筑面積:31760.00平方米 建

4、筑容積率: 3.31 擬新建建筑層數(shù): 30層 擬新建建筑高度: 95.00米 總停車位: 105輛 地下停車位: 50輛 地面停車位: 55輛 酒店標(biāo)準(zhǔn)間: 464套,10,,,,項目SWOT分析:,,,,優(yōu)勢Strength,劣勢Weakness,機(jī)會Opportunity,威脅 Threat,先天大環(huán)境優(yōu)勢,項目所在的大環(huán)境是濱海新區(qū)的發(fā)展區(qū)域內(nèi),擁有濱海新區(qū)大環(huán)境的的區(qū)位優(yōu)勢 、交通優(yōu)勢資源優(yōu)勢 、工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢 、體制創(chuàng)新優(yōu)勢 ;,項目臨近洋貨市場商圈,周邊商業(yè)配套設(shè)施齊全具備相當(dāng)?shù)某墒斓纳虡I(yè)氛圍,聚集人氣;,項目位于主干道河北路中及輕軌洋貨站 ,交通發(fā)達(dá),距離開發(fā)區(qū)車程便利;,項目自

5、身優(yōu)勢,項目具備高度優(yōu)勢(30層),為開發(fā)商全力打造,使之建設(shè)成為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性物業(yè);,11,,,,,,,優(yōu)勢Strength,劣勢Weakness,機(jī)會Opportunity,威脅 Threat,項目自身設(shè)施及定位價值需要超常的凸現(xiàn),這對開發(fā)商綜合實力要求高,市場不穩(wěn)定性造成市場風(fēng)險的存在;,項目位于交通主干道旁,會對項目產(chǎn)生一定的噪音影響;,項目占地面積不大,沒有明顯的規(guī)模優(yōu)勢;,項目周邊缺乏成熟、高檔的酒店商旅氛圍,洋貨市場商圈整體經(jīng)營檔次相對低下,需要相當(dāng)?shù)牧Χ劝l(fā)動市場,市場發(fā)動難度大;,12,,,,,,,優(yōu)勢Strength,機(jī)會Opportunity,威脅 Threat,劣勢Wea

6、kness,區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展看好,商旅酒店的市場平臺擴(kuò)大,將利于項目共合分享蛋糕; 區(qū)域內(nèi)具有高度優(yōu)勢、統(tǒng)一規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)物管等特點的高品質(zhì)酒店式物業(yè)是市場空白點這利于創(chuàng)造項目的市場唯一性,使本項目將有機(jī)會成為塘沽地區(qū)真正的名片標(biāo)志物業(yè); 同時現(xiàn)有區(qū)域酒店經(jīng)營情況良好,如勝利賓館年均入住率達(dá)70%以上,這為項目發(fā)展酒店式物業(yè)提供可借鑒的參考;,區(qū)域市場內(nèi)同類型的項目巨川的快捷假日酒店即將面市,作為試水項目,也可對本項目的發(fā)展提供參考借鑒;,在大環(huán)境交通上,輕軌和京津城際客運(yùn)專線的建成,將大大提高項目的交通便利性 ;,13,,,,,,,優(yōu)勢Strength,機(jī)會Opportunity,威脅 Thr

7、eat,劣勢Weakness,未來項目周邊區(qū)域的用地規(guī)劃難以預(yù)測,未來項目將面臨著同質(zhì)競爭所帶來的威脅;,開發(fā)區(qū)高檔的商旅酒店項目林立,作為酒店服務(wù)業(yè)的重要區(qū)域,市場認(rèn)同度高,而本項目所在的塘沽區(qū)市場認(rèn)同度還比較模糊,使項目的發(fā)展面臨比較高的市場風(fēng)險;,區(qū)域市場內(nèi)同類型的項目巨川的快捷假日酒店日后的經(jīng)營對本項目的長足發(fā)展也是一種協(xié)同競爭的關(guān)系。 項目所在的第二圈層發(fā)展區(qū)域,整體競爭力相對開發(fā)區(qū)比較弱化;,14,項目發(fā)展方向綜合結(jié)論:,1、河北路主干道交通便捷; 2、視野及景觀效果良好; 3、30層規(guī)劃高度使項目整體展示性強(qiáng); 4、區(qū)內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展勢態(tài)良好; 5、周邊分布有旅游節(jié)點及特色購物場所;

8、 6、相鄰的開發(fā)區(qū)商務(wù)活動頻繁、外籍人士眾多;,15,,項目地塊適宜酒店物業(yè)發(fā)展方向, 但要把握時機(jī)、實現(xiàn)差異化發(fā)展。,16,三、區(qū)域發(fā)展對項目定位的提示,項目區(qū)域投資促進(jìn)概述:,區(qū)域外資促進(jìn)發(fā)展勢頭良好,區(qū)域發(fā)展動力及前景空間廣闊。,17,近日,天津市審議通過了天津濱海新區(qū)未來15年城市總體規(guī)劃,對濱海新區(qū)的城市定位、職能、空間布局等做出重大調(diào)整。新規(guī)劃明確了濱海新區(qū)的定位:,項目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃概述:,立足天津、依托京冀、服務(wù)環(huán)渤海; 輻射“三北”(東北、華北、西北)、面向東北亞; 努力建設(shè)成為高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心、宜居的生態(tài)城區(qū)。,18,項目區(qū)域空間

9、布局概述:,天津市已提出在濱海新區(qū)重點建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、空港物流區(qū)、海港物流區(qū)、濱?;^(qū)、濱海中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、濱海休閑旅游區(qū)等七個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。,濱海新區(qū)總體空間布局為“T”型結(jié)構(gòu):,沿京津塘高速公路和海河建設(shè)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸”,沿海岸線和海濱大道建設(shè)“海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶”。 在“軸”、“帶”的交匯處,建設(shè)國際港口大都市標(biāo)志區(qū)和生態(tài)宜居的海濱新城,構(gòu)成濱海新區(qū)的核心區(qū)。,19,區(qū)域發(fā)展對項目定位的提示結(jié)論:,1、開發(fā)區(qū)逐漸由“制造中心”向“制造+商務(wù)中心”轉(zhuǎn)變,各種大型商務(wù)活動不斷增加,對酒店的需求更加旺盛; 2、開發(fā)區(qū)也正由“工業(yè)基地”向“時尚中心”、“生活中心”轉(zhuǎn)變,越

10、來越多的人選擇在開發(fā)區(qū)生活,租賃型高檔公寓需求增加; 3、濱海新區(qū)外商投資呈增長勢頭,來該區(qū)域工作、生活的外籍人士也越來越多,對高檔公寓、酒店的需求不斷增加。,20,,發(fā)展酒店式公寓有強(qiáng)大的客源支持,發(fā)展?jié)摿薮蟆?21,四、市場環(huán)境對項目發(fā)展的機(jī)會,塘沽及開發(fā)區(qū)歷年房產(chǎn)走勢:,酒店式公寓成交的市場空間比重在3%-7%之間。,22,塘沽及開發(fā)區(qū)住宅及租賃市場 :,租賃價格,產(chǎn)品售價,23,塘沽及開發(fā)區(qū)酒店經(jīng)營及客戶情況 :,區(qū)域酒店經(jīng)營情況良好,常住客戶比例占據(jù)一定的市場空間。,24,塘沽及開發(fā)區(qū)酒店常住客戶描述 :,經(jīng)我司調(diào)查所得,在酒店的常住客戶當(dāng)中,外籍人士占到相當(dāng)?shù)谋壤?,他們大多?shù)工作

11、于開發(fā)區(qū)的外資企業(yè),還有部分是合資企業(yè)的中方的中高管及私企業(yè)主等:,外籍人士(70%): 外資及合資的高層管理人員(含技術(shù)顧問,專家等); 外資及合資的中層管理人員; 外資及合資的駐津領(lǐng)事館人員; 中方人士(30%): 合資、外資企業(yè)中的中方高層管理人士(含技術(shù)顧問、專家等); 中資企業(yè)的高層管理人員; 私企業(yè)主等;,因此,可以對常住客戶群體的職業(yè)進(jìn)行描述:,25,市場環(huán)境對項目發(fā)展機(jī)會的結(jié)論,1、開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)酒店式公寓在商品房市場中所占比例較少,發(fā)展空間較大; 2、開發(fā)區(qū)出租商品房普遍戶型較大,服務(wù)水平較低,而酒店公寓則有明顯的競爭優(yōu)勢; 3、在現(xiàn)有酒店公寓項目中,外籍人士租賃的比例較高,

12、而這一群體將會不斷增加。,26,,發(fā)展酒店物業(yè)具備市場空間,但要適當(dāng)控制規(guī)模,降低風(fēng)險,同時在價位、產(chǎn)品、服務(wù)等方面實現(xiàn)差異化,保持有利的競爭優(yōu)勢。,27,五、投資酒店式公寓的充分理由,目前泰達(dá)國際酒店暨會館的長期租戶包租使用面積26的房間,折合建筑面積約39,支付的租金水平為16000元/月,按建筑面積計算每平方米的租金為410元/月;,在分析投資回報的情況,我們選擇了目前區(qū)域市場上銷售情況良好的泰達(dá)國際公寓作為案例分析:,投資回報分析酒店經(jīng)營,28,據(jù)此預(yù)測未來泰達(dá)國際公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下 :,29,投資回報分析個人投資,以北京金橋國際公寓為案例分析:,包租固定回報:,不包租個人找房客回報(

13、估計):,30,投資酒店式公寓充分理由結(jié)論,1、投資回報高于住宅物業(yè),投資價值高; 2、物業(yè)的增值性能更強(qiáng),增值空間更大; 3、物業(yè)收益穩(wěn)定,投資風(fēng)險度較小。,31,,酒店式物業(yè)的投資吸引力很強(qiáng),能快速回籠資金,但必須要對保持公寓在經(jīng)營管理、服務(wù)、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面上的競爭優(yōu)勢,維持其保值、增值的功能,實現(xiàn)物業(yè)長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)價值。,32,六、項目發(fā)展建議,項目定位前的立足點闡述,33,項目總體定位,確立了項目是建筑體的框架后,項目的定位將如何定度呢? 包括塔樓部分以及商業(yè)裙樓兩部分的定位,34,(一)項目塔樓定位,經(jīng)過上述對項目的綜合判斷,結(jié)合當(dāng)前對項目塔樓的定位來說,我司建議其總體定位在酒店式服務(wù)

14、公寓。,酒店式服務(wù)公寓的概念:,酒店式服務(wù) 公寓式管理,35,酒店式服務(wù)公寓是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位,并提供低于酒店價格的長期住宅。它主要的特點包括:較大的空間、配有設(shè)備齊全的廚房、家用電器和洗衣設(shè)備、以及比較個人的環(huán)境和家居化的家俱。相對來說,酒店會提供更多種類的服務(wù),較多種類的餐飲及休閑設(shè)施,較少房間的空間、較少家具和工具。 主要針對居住市場中的較長期居民。雖然沒有特定的標(biāo)準(zhǔn),較長期居住的定義一般在4天或以上。這個市場的主要客人有長期出國的生意人,長期在外的經(jīng)營管理者以及正在放長假的家庭。,36,酒店式服務(wù)公寓: 對于投資者而言是通過買斷其產(chǎn)權(quán)來獲取定期收益回報的投資工具

15、; 對于使用者而言是既可短期或者長期租賃,而又兼享酒店式服務(wù)的居所。 它通常集住宅、酒店、會所多功能于一體,除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外,更重要的是向住戶提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù),真正使租戶實現(xiàn)賓至如歸的感覺。,37,酒店式服務(wù)公寓的優(yōu)勢:,酒店式服務(wù)公寓通常是小戶型的產(chǎn)品設(shè)計,投資門檻相對較低。 酒店式服務(wù)公寓由于可以提供酒店式的物業(yè)服務(wù),投資回報收益比普通公寓住宅要高。 酒店式服務(wù)公寓的市場銷售單價高于普通的住宅公寓,且銷售周期較短,利于發(fā)展商資金回籠。 酒店式服務(wù)公寓的業(yè)主們會為酒店帶來無數(shù)的客源。 酒店式公寓對經(jīng)濟(jì)不景氣時期及突發(fā)事件比傳統(tǒng)的酒店更具有承受力。,38,酒店式服

16、務(wù)公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境,最好在市中心地區(qū),才有廣闊的發(fā)展空間及投資回報。 酒店式公寓應(yīng)本身具備足夠的品質(zhì),最重要的,是其能夠提供持之以恒的個性化服務(wù)。 個性化有兩方面的含義: 一是滿足使用者的個性化需求,因為租住酒店商務(wù)式公寓的大多數(shù)是高學(xué)歷、高素質(zhì),甚至是國際化的人士,他們對居住文化、對辦公環(huán)境有獨特的理解與需求; 二是項目本身也應(yīng)是個性化的,這包括樓型、裝修裝飾、環(huán)境、配套等,不能隨大流。這一點,是酒店式公寓生命力的所在,是酒店式公寓投資實現(xiàn)回報的核心因素;,39,項目塔樓定位綜合建議,對于項目產(chǎn)品定位的綜合建議,我司按照以下的層面進(jìn)行逐一的建議:,1、項目經(jīng)營檔次建議; 2

17、、項目經(jīng)營規(guī)模建議; 3、項目包租與不包租比例建議; 4、項目戶型配比建議; 5、項目建筑元素細(xì)則建議;,40,1、項目經(jīng)營檔次建議,對于項目經(jīng)營檔次的建議,我司建議采用如下的標(biāo)準(zhǔn):,具體闡述為: 具備四星級酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn); 提供五星級酒店的服務(wù)及物業(yè)管理; (提高項目性價比、附加值及競爭力的需要,也可在營銷推廣方面以此為亮點吸引市場),在此,請瀏覽一下四星級酒店的標(biāo)準(zhǔn):,41,6.4四星級6.4.1飯店布局和功能劃分合理,設(shè)施使用方便、安全。6.4.2內(nèi)外裝修采用高檔材料,工藝精致,具有突出風(fēng)格。6.4.3指示用標(biāo)志清晰、實用,公共信息圖形符號符合GB/T10001.1和GB/T10001.

18、2。6.4.4有中央空調(diào)(別墅式度假飯店除外),各區(qū)域通風(fēng)良好。6.4.5有與本星級相適應(yīng)的計算機(jī)管理系統(tǒng)。6.4.6有公共音響轉(zhuǎn)播系統(tǒng);背景音樂曲目、音量適宜,音質(zhì)良好。6.4.7設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)良好,無噪音,達(dá)到整潔、衛(wèi)生和有效。6.4.8各項管理制度健全,與飯店規(guī)模和星級一致。6.4.9各種指示用和服務(wù)用文字至少用規(guī)范的中英文同時表示。6.4.10能用普通話和英語提供服務(wù),必要時能用第二種外國語提供服務(wù)。,四星級酒店標(biāo)準(zhǔn),42,6.4.11前廳a.面積寬敞,與接待能力相適應(yīng);b.氣氛豪華,風(fēng)格獨特,裝飾典雅,色調(diào)協(xié)調(diào),光線充足;c.有與飯店規(guī)模、星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺;d.總服務(wù)臺各區(qū)段有中英

19、文標(biāo)志,接待人員24小時提供接待、問詢和結(jié)帳服務(wù);e.提供留言服務(wù);f.提供一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)(商品除外);g.提供信用卡結(jié)算服務(wù);h.18小時提供外幣兌換服務(wù);i.提供飯店服務(wù)項目宣傳品、客房價目表、中英文所在地交通圖、所在地和全國主要旅游景點介紹、主要交通工具時刻表及相應(yīng)報刊;,j.24小時接受客房預(yù)訂;k.有飯店和客人同時開啟的貴重物品保險箱。保險箱位置安全、隱蔽,能夠保護(hù)客人的隱私;l.設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員,18小時迎送客人;m.設(shè)專職行李員,有專用行李車,24小時提供行李服務(wù)。有小件行李存放處;n.有管理人員24小時在崗值班;o.設(shè)大堂經(jīng)理,18小時在崗服務(wù);p.在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所;

20、q.提供代客預(yù)訂和安排出租汽車服務(wù);r.門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道,配備輪椅,有殘疾人專用衛(wèi)生間或廁位,能為殘疾人提供必要的服務(wù)。,43,6.4.12客房a.至少有40間(套)可供出租的客房;b.70%客房的面積(不含衛(wèi)生間)不小于20平方米;c.裝修豪華,有高檔軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或沙發(fā)、床頭柜、床頭燈、臺燈、落地?zé)?、全身鏡、行李架等高級配套家具。室內(nèi)滿鋪高級地毯,或優(yōu)質(zhì)木地板或其他高檔地面材料。采用區(qū)域照明且目的物照明度良好;d.客房門能自動閉合,有門窺鏡、門鈴及防盜裝置。顯著位置張貼應(yīng)急疏散圖及相關(guān)說明;e.有衛(wèi)生間,裝有高級抽水恭桶、梳妝臺(配備面盆、梳妝鏡和

21、必要的盥洗用品)、浴缸并帶淋浴噴頭(有單獨淋浴間的可以不帶淋浴噴頭),配有浴簾。水龍頭冷熱標(biāo)識清晰。采取有效的防滑措施。采用高檔建筑材料裝修地面、墻面和天花,色調(diào)高雅柔和,采用分區(qū)照明且目的物照明度良好。有良好的低噪音排風(fēng)系統(tǒng),溫濕度與客房適宜。有110/220V不間斷電源插座、電話副機(jī)。配有吹風(fēng)機(jī)。24小時供應(yīng)冷、熱水;f.有方便使用的電話機(jī),可以直接撥通或使用預(yù)付費(fèi)電信卡撥打國際、國內(nèi)長途電話。并備有電話使用說明和所在地主要電話指南;g.提供國際互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)。并有使用說明; h.有彩色電視機(jī),播放頻道不少于16個,畫面和音質(zhì)良好。備有頻道指示說明;播放內(nèi)容應(yīng)符合中國政府規(guī)定。i.有客人可

22、以調(diào)控且音質(zhì)良好的音響裝置;j.有防噪音及隔音措施,效果良好;,44,k.有至少兩種規(guī)格的電源插座,方便客人使用,并提供插座轉(zhuǎn)換器;l.有內(nèi)窗簾及外層遮光窗簾;m.有單人間;n.有套房;o.有至少3個開間的豪華套房;p.有與本星級相適應(yīng)的文具用品。有服務(wù)指南、價目表、住宿須知、所在地旅游景點介紹和旅游交通圖、與住店客人相適應(yīng)的報刊;q.客房、衛(wèi)生間每天全面整理1次,每日或應(yīng)客人要求更換床單、被單及枕套,客用品和消耗品補(bǔ)充齊全,并應(yīng)客人要求隨時進(jìn)房清掃整理,補(bǔ)充客用品和消耗品;r.床上用棉織品(床單、枕心、枕套、棉被及被襯等)及衛(wèi)生間針織用品(浴巾、浴衣、毛巾等)材質(zhì)良好、工藝講究、柔軟舒適;s

23、.提供開夜床服務(wù),放置晚安致意品;t.24小時提供冷熱飲用水及冰塊,并免費(fèi)提供茶葉或咖啡;u.客房內(nèi)設(shè)微型酒吧(包括小冰箱),提供適量酒和飲料,備有飲用器具和價目單;v.提供留言及叫醒服務(wù);w.客人在房間會客,可應(yīng)要求提供加椅和茶水服務(wù);x.提供衣裝干洗、濕洗、熨燙及縫補(bǔ)服務(wù),可在24小時內(nèi)交還客人。16小時提供加急服務(wù);y.有送餐菜單和飲料單,24小時提供中西式送餐服務(wù)。送餐菜式品種不少于8種,飲料品種不少于4種,甜食品種不少于4種,有可掛置門外的送餐牌;z.提供擦鞋服務(wù)。,45,6.4.13餐廳及吧室a.有布局合理、裝飾豪華的中餐廳;b.有獨具特色、格調(diào)高雅、位置合理的咖啡廳(或簡易西餐廳

24、)。能提供自助早餐、西式正餐;c.有宴會單間或小宴會廳。能提供宴會服務(wù);d.有專門的酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供飲品服務(wù)的場所;e.餐具按中西餐習(xí)慣成套配置,無破損,衛(wèi)生、光潔;f.菜單及飲品單裝幀精致,完整清潔,出菜率不低于90%。,6.4.14廚房a.位置合理、布局科學(xué),傳菜路線不與其他公共區(qū)域交叉;b.墻面滿鋪瓷磚,用防滑材料滿鋪地面,有地槽、有吊頂;c.冷菜間、面點間獨立分隔,有足夠的冷氣設(shè)備。冷菜間內(nèi)有空氣消毒設(shè)施;d.粗加工間與其它操作間隔離,各操作間溫度適宜,冷氣供給充足;e.有必要的冷藏、冷凍設(shè)施,生熟食品及半成食品分柜置放。有干貨倉庫并及時清理過期食品;f.洗碗間位置

25、合理;g.有專門放置臨時垃圾的設(shè)施并保持其封閉,排污設(shè)施(地槽、抽油煙機(jī)和排風(fēng)口等)保持清潔通暢;h.廚房與餐廳之間,有起隔音、隔熱和隔氣味作用的進(jìn)出分開、自動閉合的彈簧門;i.采取有效的消殺蚊蠅、蟑螂等蟲害措施。,46,6.4.15會議康樂設(shè)施有會議康樂設(shè)施設(shè)備,并提供相應(yīng)服務(wù)。6.4.16公共區(qū)域a.有足夠的停車場;b.3層以上建筑物有數(shù)量充足的高質(zhì)量客用電梯,轎廂裝修高雅;另配有服務(wù)電梯;c.有公用電話,并配備市內(nèi)電話簿;d.各主要區(qū)域均有男女分設(shè)的間隔式公共衛(wèi)生間;e.有商店,出售旅行日常用品、旅游紀(jì)念品、工藝品等商品;f.有商務(wù)中心,代售郵票,代發(fā)信件,提供電報、傳真、復(fù)印、打字、國

26、際長途電話和電腦出租等服務(wù);g.代購交通、影劇、參觀等票務(wù);h.提供市內(nèi)觀光服務(wù);i.主要公共區(qū)域有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng);j.有應(yīng)急供電系統(tǒng)和應(yīng)急照明設(shè)施。k.走廊地面滿鋪地毯或其他高檔材料,墻面整潔、有裝修裝飾,24小時光線充足,無障礙物。緊急出口標(biāo)識清楚醒目,位置合理。6.4.17在選擇項目中至少具備26項。,47,2、項目經(jīng)營規(guī)模建議,在目前的情況下,確定項目的經(jīng)營規(guī)模,需考慮以下幾個方面的因素:,區(qū)域市場上可參考的項目規(guī)模情況; 我司對未來市場競爭的判斷; 開發(fā)商項目定制高度為30層; 貴司運(yùn)作此項目的成本價值方面;,48,區(qū)域市場上可參考的項目規(guī)模情況;,對于項經(jīng)營規(guī)模的定位,先參照一下

27、區(qū)域類比項目:,大區(qū)域可參考的項目經(jīng)營規(guī)模較小,一般控制在450套以下。,49,2.我司對未來市場競爭的判斷,項目所在區(qū)域(塘沽區(qū))范圍屬于第二圈層,整體區(qū)域競爭不如第一圈層(開發(fā)區(qū)); 項目臨近出現(xiàn)一類似的試水項目快捷假日酒店,其規(guī)??刂圃?00套以下; 項目周邊范圍將來會出現(xiàn)幾個同類型的項目,在市場啟動的初期,酒店類物業(yè)市場空間存在不穩(wěn)定性導(dǎo)致市場風(fēng)險,過大的經(jīng)營規(guī)模定制存在經(jīng)營風(fēng)險;,我司主要從以下幾點因素對未來市場競爭情況進(jìn)行簡析;,50,項目經(jīng)營規(guī)模綜合建議,結(jié)合貴司初定項目經(jīng)營規(guī)模為高度30層及項目成本等各方面因素而言,我司確定項目經(jīng)營規(guī)模上限為600套,但460套左右的規(guī)模是比較

28、均衡的。,51,3、項目包租與不包租比例建議,在此,首先理清一些情況:,本項目酒店式公寓是實行物業(yè)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的原則,基于這一原則, 對于物業(yè)產(chǎn)權(quán)而言,有項目開發(fā)商和買主兩種載體; 對于物業(yè)經(jīng)營權(quán),載體只有專業(yè)的酒店經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司;,包租與不包租的物業(yè)在產(chǎn)品、服務(wù)上并沒有明顯的區(qū)別; 只是在項目的銷售過程中,對物業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售,是對買主實行包租與不包租兩種銷售方式而已;,由于市場變化性很強(qiáng),硬性地量化定制項目包租與不包租的比例是不適宜,但大體可以遵守以下的基本原則:,52,圖示:,項目的規(guī)模比例可視市場情況的變化做10%浮動的調(diào)整。,53,項目包租與不包租樓層分布界定,除包租方

29、式外,業(yè)主也可直接將物業(yè)交由酒店管理公司托管,每年享受固定回報,而不須簽定租賃合同.,54,4、項目戶型配比建議,對于項目戶型配比的定位,先看一下區(qū)域同類似項目,在此,我司選取了以下幾個項目:,(1)泰達(dá)國際公寓; (2)美華大廈; (3)國貿(mào)世紀(jì)公寓(北京); (4)麗苑公寓 (北京); (5)嘉里公寓 (北京); (6)新世界太華公寓(北京);,55,(1)泰達(dá)國際公寓,56,(2)美華大廈,57,(3)國貿(mào)世紀(jì)公寓(北京),58,(4)麗苑公寓,59,(5)嘉里公寓,60,(6)新世界太華公寓,61,項目戶型配比建議,包租部分分布在上層,視野及景觀價值高,同時目標(biāo)客戶群體存在自住的比例,

30、因此,戶型面積方面適度加大二、三居室的比例,保證一定的產(chǎn)品吸引力。,62,項目戶型配比立體描述,63,備注:項目平面分布圖僅供參考建議。,項目戶型配比平面描述,64,項目頂上兩層CEO商務(wù)官邸建議,對于項目29、30層的物業(yè)產(chǎn)品定位來說,我司通過與貴司溝通,確定建議兩層產(chǎn)品定位于做兩套CEO商務(wù)官邸:,CEO商務(wù)官邸按照縱向上下兩層(如圖)劃分,每套官邸面積過1000。,65,CEO商務(wù)官邸把酒店式服務(wù)公寓與商務(wù)文化的高度復(fù)合,這種復(fù)合聚集在企業(yè)的靈魂人物CEO身上;,CEO商務(wù)官邸打造的理念及產(chǎn)品建議:,辦公室;(下層) 私人書房(下層) 大型會議室;下層,可召開股東會議或企業(yè)年會 健身房;

31、(上層) 一或二居室的休息房;(上層) 休閑娛樂功能房(上層),CEO商務(wù)官邸產(chǎn)品功能劃分 如下:,CEO商務(wù)官邸具備居家、生活、辦公、商務(wù)等多種元素的特質(zhì)及功能,也是個性化很強(qiáng)的表現(xiàn)載體;,66,5、項目建筑元素細(xì)則建議,對于項目的建筑元素建議,我司主要從以下幾個方面進(jìn)行闡述:,(1)項目設(shè)施設(shè)備建議; (2)項目外部整體裝修建議; (3)項目室內(nèi)各局部裝修建議; (4)項目室內(nèi)裝修造價建議; (5)項目軟件服務(wù)建議;,67,(1)項目設(shè)施設(shè)備建議,對于項目的設(shè)施設(shè)備等硬件指標(biāo)的建議,我司主要從分為以下幾個方面:,,電梯系統(tǒng); 供暖及空調(diào)系統(tǒng); 消防系統(tǒng); 供水、供電、供氣系統(tǒng);,68,周邊

32、區(qū)域同類物業(yè)中電梯品牌的選擇上日本東芝電梯 等的; 考慮到本項目的市場定位及目標(biāo)客群定位,電梯的安裝成本、日常運(yùn)營費(fèi)用等諸多因素,同時為更為有效地提升公寓的品質(zhì),顯示住戶的尊貴,建議配備24小時運(yùn)行的知名品牌的高檔電梯(采用中外合資產(chǎn)品); 數(shù)量建議采用四部。,電梯系統(tǒng),69,供暖及空調(diào)系統(tǒng),由于本案市場定位是提供精裝的高檔公寓,為了便于本案后期的室內(nèi)裝修和物業(yè)管理,建議采用中央空調(diào)系統(tǒng)來供暖和制冷,既節(jié)約空間、使用靈活,又不影響外立面效果和房間的整體美觀。為業(yè)主提供高品質(zhì)舒適方便的生活。,70,消防系統(tǒng),建議公寓內(nèi)部走廊及戶內(nèi)設(shè)置煙感報警探測器、溫感報警探測器等消防設(shè)施。 采用一類防火建筑技

33、術(shù),設(shè)報警控制器、聯(lián)動控制臺、CRT顯示器、消防專用電話、對講錄音、消防廣播,按消防規(guī)范,消防噴淋、消火栓、煙感探測器一次到位,自動消防、自動報警。 煙感探測器:2個/100 噴淋口:每隔4米安裝1個,71,供水、供電、供氣系統(tǒng),A供水 鋪設(shè)管道礦泉直飲水系統(tǒng),用戶將得到比使用瓶裝純凈水、太空水、桶裝水更優(yōu)的服務(wù)和質(zhì)量、更可靠的保證,而價格只及桶裝水的1/7-1/3。對于高品質(zhì)生活要求的高端客戶群及外籍客戶來講,更是體貼周到,有利健康;并建議酒店式公寓部分提供24小時管道熱水,提升物業(yè)的服務(wù)檔次。 B供電系統(tǒng) 供電系統(tǒng)要求負(fù)載功率較大,可以承受未來家電發(fā)展趨勢。建議公寓電表容量10A、每戶用電

34、負(fù)荷10KW以上,照明、插座、空調(diào)分設(shè)回路。。 C供水、供電、供氣系統(tǒng)的計量 采用遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng),迎合目前物業(yè)的發(fā)展趨勢。,72,(2)項目外部整體裝修建議,對于項目的外部整體裝修建議,我司主要從以下幾個方面進(jìn)行闡述:,項目外立面; 項目大堂; 項目電梯候梯間; 項目公共通道;,73,項目外立面,四星級酒店的氣質(zhì)同時,應(yīng)更多的傾向公建色彩,造型現(xiàn)代而時尚;材質(zhì)上玻璃幕墻更利于酒店高端形象的表現(xiàn),但造價過高并不適合本案采用,這里推薦涂料與玻璃結(jié)合這是控制低成本和表現(xiàn)外立面現(xiàn)代感最為理想的結(jié)合主式。,74,項目大堂,要達(dá)到四星甚至五星級的標(biāo)準(zhǔn),即要裝修上的富麗堂皇,而且面積、層高、人流線和區(qū)域的功能

35、劃分都是要提前做好考慮的。 本案原一層的層高不足4米,這對支撐一個四星級酒店的大堂高度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,經(jīng)過與建筑設(shè)計公司的商談,建議做到4.5米,同時損失二層商業(yè)面積做大堂同區(qū)域五分之二面積的挑空。,75,大堂采用高檔花崗巖或大理石墻面、地面,配以藝術(shù)作品等掛件,增添環(huán)境的藝術(shù)文化氣氛,天花用石膏吊頂及高雅水晶燈飾,另備盆景、植物等作為大堂的陳設(shè);設(shè)獨立信報箱。,76,項目電梯候梯間,電梯廳人流集中,也是體現(xiàn)酒店品質(zhì)的重要區(qū)域,在燈光設(shè)計與裝修調(diào)性上與大堂風(fēng)格統(tǒng)一,如暖色大理石地面,鋁塑裝飾立體墻面配時尚壁飾,明亮溫暖的燈光效果會減弱等待者的焦急情緒,電梯門可選擇時尚的鏡面鋼材配打磨雕花裝飾,采

36、用高檔花崗巖或大理石地面、墻面。,77,項目公共通道,公共走廊的地飾和燈飾需合理搭配,避免過暗或過亮,墻面為壁紙,配嵌入式裝飾畫或小型雕像,題材可選擇天津名勝、海洋風(fēng)光或國際風(fēng)情等,地面鋪設(shè)地毯,各戶戶門選用高檔實木材質(zhì),色調(diào)與環(huán)境相諧調(diào)。,78,(3)項目室內(nèi)各局部裝修建議,對于項目的室內(nèi)各局部的裝修建議,我司主要從以下幾個方面進(jìn)行闡述:,門窗; 廳室; 廚房; 衛(wèi)生間;,79,a門窗 戶門:國際品牌的四防門,密碼門鎖,如“恩源”或“霍曼”戶門; 內(nèi)門:臥室采用高檔實木復(fù)合門;櫥衛(wèi)采用玻璃造型門,通過對玻璃表面進(jìn)行磨砂、噴砂、刻繪等工藝處理,可在居室中創(chuàng)造出亦虛亦實、半明半透的完美視覺效果;

37、 外窗:高檔鋁木復(fù)合窗,隱形紗窗,石材窗臺,實木踢腳。,80,b廳室 玄關(guān)、客廳及餐廳地面:公共活動空間的地面可依據(jù)裝修風(fēng)格的不同采用不同材質(zhì)、不同色調(diào)的裝修材料,例如木地板或石材等,建議本案采用知名品牌高檔環(huán)保型產(chǎn)品,如:歐典、瑞典柏麗等品牌的木地板等。 臥室:臥室的地面依據(jù)裝修風(fēng)格的不同采用不同材質(zhì)、不同色調(diào)的裝修材料,建議本案采用高檔環(huán)保型實木復(fù)合地板,如:歐典、瑞典柏麗等品牌的木地板。 墻面、天花及踢腳:墻面采用立邦、多立士或同級品牌的高檔環(huán)保型乳膠漆;天花采用石膏局部吊頂;踢腳采用木線條裝飾。 開關(guān)及插座:采用松本電工、西門子或同級品牌的安全型開關(guān)和插座。,81,c廚房 地面及墻面:

38、地面鋪設(shè)品牌高檔防滑地磚,墻面使用優(yōu)質(zhì)瓷磚,采用冠軍、諾貝爾或同級品牌的產(chǎn)品。 天花:進(jìn)口的鋁扣板吊頂。 櫥柜:廚房配備進(jìn)口知名品牌的組合櫥柜,采用阿爾諾、柏麗或同級的品牌。 廚房設(shè)施配制:采用國外品牌的灶具、抽油煙機(jī)和洗滌槽、水龍頭等。,82,潔具:采用美標(biāo)或同級品牌的潔具及鋼化玻璃淋浴屏等,配換氣扇。 龍頭、花灑:采用美標(biāo)或同級品牌的花灑;高檔合資品牌的龍頭等。 浴室掛件:高檔進(jìn)口產(chǎn)品。,d衛(wèi)生間 地面及墻面:地面鋪設(shè)高檔防滑地磚,墻面使用高級優(yōu)質(zhì)墻磚,采用冠軍、諾貝爾或同級品牌的產(chǎn)品。 天花:高檔進(jìn)口金屬孔板或鋁扣板吊頂。,83,(4)項目室內(nèi)裝修造價建議,經(jīng)過與貴司商討,初步確定項目室

39、內(nèi)裝修造價的情況:,裝修造價:不超過800元/; 家電價格:控制在12000元以內(nèi); 全屋家私、家具價格:15000元以內(nèi);,84,(5)項目軟件服務(wù)建議,智能化配套建議; 物業(yè)管理服務(wù)建議;,對于項目的軟件服務(wù)的建議,我司主要從以下兩個方面進(jìn)行闡述:,85,,,,,智能化配套建議(1),86,智能化配套建議(2),87,以上等級按投資成本分為高中低三檔,即最低標(biāo)準(zhǔn)(成本約為3000-5000元/戶)、普及標(biāo)準(zhǔn)(成本約為6000-8000元/戶)、較高標(biāo)準(zhǔn)(成本約為住宅投資額的1%-2%或10000元/戶)。 建議本案應(yīng)提高樓宇的高科技含量,但相對比周邊其他高檔公寓,建議項目采用較高標(biāo)準(zhǔn)的智能

40、化設(shè)置。在為業(yè)主提供便利生活、提高物業(yè)管理效率的同時,可大大提高公寓的“功能價格比”,使發(fā)展商獲取高科技增值利潤。,88,,,,,物業(yè)管理服務(wù)建議,提供酒店式“全程影子服務(wù)”管理:,A特色服務(wù)(部分為收費(fèi)項目) 戶門鑰匙的酒店化管理 住戶可將戶門鑰匙存放于前臺或保安部,在有住戶書面委托函的確認(rèn)下,您的“商務(wù)小秘書”可啟封鑰匙處理家中發(fā)生的緊急情況(如跑水、火險等),也可代客看房、戶內(nèi)清潔、戶內(nèi)修理等,實現(xiàn)酒店前臺功能。 送餐服務(wù) 餐廳及酒吧將印制精美的菜單、酒單置于房間內(nèi),住戶在需要時可隨時撥打送餐電話,服務(wù)員會迅速地將所點的菜品或酒水送至房間。,89,入戶清潔住戶可委托您的“商務(wù)小秘書”指定

41、專職服務(wù)員或小時工進(jìn)行入戶清潔, 之后有領(lǐng)班或主管進(jìn)行檢查并記錄, 完全按酒店的標(biāo)準(zhǔn)操作。 總機(jī)服務(wù)電話總機(jī)24小時接聽電話,并可提供叫早、約會提醒、留言等服務(wù)。 保險箱服務(wù)在前臺設(shè)有保險箱,住戶可將貴重物品放在保險箱,以突出管理特色。 醫(yī)療服務(wù) 前臺配備緊急用醫(yī)療箱,以備客戶急用。同時,引入醫(yī)療服務(wù)站提供家庭護(hù)理等工作。,90,B無償服務(wù) 日常家政服務(wù) 裝飾布置咨詢,介紹保潔員、小時工,代辦電話開戶,代訂牛奶 ,代辦收訂報刊,特快專遞,送郵件上門。 醫(yī)療服務(wù) 配備急救箱,急救藥品,生病代為聯(lián)系急救車 。 安全服務(wù) 定期檢查電器設(shè)備的安全使用情況,檢查安防設(shè)施的可靠性,義務(wù)宣傳安全用電常識,宣

42、傳消防知識。 商務(wù)、禮儀服務(wù) 代訂火車、機(jī)票,代聯(lián)系攝影、攝像,代購、代送鮮花。,91,C有償服務(wù)(所有配套設(shè)施保修期內(nèi)只收器件成本費(fèi),免收維修費(fèi)) 臨時照顧小孩 (按鐘頭計); 拆換電源開關(guān)、插座、電話、電視、數(shù)據(jù)面板; 貼墻磚、鋪地磚(普通),貼壁紙,墻面重新粉刷; 安裝空調(diào)架 ,換門鎖,換水龍頭,換水表,木門維修; 疏通下水管道,修理、更換水閥、各類軟管; 修理洗臉盆、洗菜盆下水管,馬桶水箱配件,修理窗簾、拉窗等; 地毯清洗(化纖類),地毯清洗(純毛類); 清洗掛毯、地毯,清洗軟包墻面; 清洗布椅子、布藝沙發(fā)、皮沙發(fā), 單衛(wèi)生間、廚房清潔; 室內(nèi)全套保潔,入住前開荒清潔; 其它清潔服務(wù),

43、木地板拋光、打蠟,家具(門窗)保潔; 洗車、車打蠟,鐘點工( 1小時起計),傳真、復(fù)印、打字 。,92,(二)項目裙樓商業(yè)定位,確立了項目是塔樓的定位后,那么項目群樓商業(yè)定位將如何定度呢?,93,(二)項目裙樓商業(yè)定位,對于項目商業(yè)部分的定位,經(jīng)過我司研究商討后,確定商業(yè)的總體定位為:,酒店式服務(wù)公寓配套商業(yè)(集中式商業(yè)); 臨街(商業(yè));,(1)商業(yè)外立面建議 (2)商業(yè)各層業(yè)態(tài)布局建議,94,(1)商場外立面建議,外立面風(fēng)格配合商場的經(jīng)營特性,以時尚、簡潔、炫目的色彩。 多使用玻璃通透式的外墻,令外界可以看見場內(nèi)的經(jīng)營情況,再搭配色彩豐富的廣告畫面給途人強(qiáng)烈的視覺沖擊力。,95,由于項目周

44、邊小環(huán)境對項目支持不多,所以項目外立面的夜視效果需要凸顯以表現(xiàn)高檔次。,96,(2)商業(yè)各層業(yè)態(tài)布局建議,首層業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)示意圖,,特色中餐廳 海鮮(酒樓),,,便利店,,,,,西餐廳,,商務(wù)中心,臨街商鋪 (精品),,97,二層業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)示意圖,98,三層業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)示意圖,99,(3)商業(yè)各層業(yè)態(tài)產(chǎn)品面積定制建議,備注:以上面積及品牌組合僅供參考建議;,100,(三)項目目標(biāo)客戶定位,對于項目的目標(biāo)客戶定位,切入酒店式物業(yè)而言,我司劃分為物業(yè)投資者和物業(yè)使用者兩個層面,并進(jìn)行描述:,101,天津(塘沽及開發(fā)區(qū))本地具備投資觀念的私企老板階層; 天津知名企業(yè)集體購買; 外地具備投資理念的投資團(tuán)體(山西

45、、河北、東北、北京等地區(qū));,投資物業(yè)者描述:,外籍人士(60%): 外資及合資的高層管理人員(含技術(shù)顧問,專家等); 外資及合資的中層管理人員; 外資及合資的駐津領(lǐng)事館人員; 中方人士(40%): 合資、外資企業(yè)中的中方高層管理人士(含技術(shù)顧問、專家等); 中資企業(yè)的高層管理人員; 私企業(yè)主等;,使用物業(yè)者描述:,102,(四)項目銷售周期及資金回收,103,,將項目設(shè)定為投資產(chǎn)品是實現(xiàn)快速銷售的有效途徑,也只有突出其投資價值才能支持10000元以上的均價。而投資產(chǎn)品就應(yīng)設(shè)定有吸引力的投資回報、信用擔(dān)保、經(jīng)營管理保障,而帶租約銷售是對投資回報的充分保障,能有效增強(qiáng)投資信心。 國內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)

46、品投資“問題”案例不少,投資者對其投資風(fēng)險、穩(wěn)定性有不同程度的顧慮,只有在充分保障投資回報、提供信用擔(dān)保并有品牌經(jīng)營管理公司的參與方可贏得投資市場。同時也是縮短銷售周期的有效手段,在國內(nèi),不能承諾投資回報而使銷售受阻、銷售周期延長的案例屢見不鮮。 酒店式公寓的經(jīng)營管理水平、服務(wù)檔次是維持其保值增值的必要條件,也是推廣中樹立高端形象的要求,因此酒店式公寓部分產(chǎn)權(quán)出售但統(tǒng)一經(jīng)營管理,是項目價值最大化的保障,分散經(jīng)營將不利于形象建立、銷售推進(jìn)。而統(tǒng)一經(jīng)營的前提就是能向投資客提供固定的投資回報。,(五)項目銷售策略建議,4-20層帶租約(回報)銷售,回報率8-10%(依據(jù)其包租年限有所區(qū)別),21-28層獨立產(chǎn)權(quán)出售,投資人或住或租,但其售價略高于包租部分的物業(yè)?;谝韵略蛱岢鲈摬呗裕?104,THE END 謝謝!,

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