河南濮陽房地產(chǎn)市調(diào)報告(59頁)

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1、河南濮陽市調(diào)報告營銷策劃中心時間：2012.8.27 目 錄 CATALOG 概述與城市位置及輻射圖禹州房地產(chǎn)市場分析 土地市場 商品房市場重點樓盤情況 重點樓盤分布 重點樓盤數(shù)據(jù)匯總 小結(jié) 項目地塊分析 項目地塊指標及四周 項目SWOT分析調(diào)研的目的城區(qū)調(diào)研的重點區(qū)域調(diào)研總況分析總結(jié)二 、 項 目 區(qū) 域 分 析一 、 宏 觀 經(jīng) 濟 背 景 分 析 三 、 市 場 調(diào) 研 數(shù) 據(jù) 分 析 濮 陽 項 目 區(qū) 域 分 析 禹州區(qū)位圖 河南省 濮陽 濮 陽 縣 與濮 陽 市 的區(qū) 位 關(guān) 系 濮 陽 市 與 濮 陽 縣 城 區(qū) 的 關(guān) 系 圖濮 陽市濮 陽 縣 濮陽地圖 目標地塊 長 慶 路禹

2、王廣場 濮 陽市紅 旗 路 國 慶 路平 安 路 軟 件 科技 園大 型 居住 區(qū)（ 部 分 動 工 中 ）商 住億 豐CBD 正 佳工 廠 工 業(yè) 區(qū) 2013年河南各縣GDP排名禹州排名33/108 濮 陽 宏 觀 經(jīng) 濟 背 景 分 析 濮 陽 縣 位 于 魯 豫 兩 省 交 界 處 ， 是 中 原 經(jīng) 濟 區(qū) 與 環(huán) 渤 海 經(jīng) 濟 圈 銜 接 融 合 的 前 沿 、 國 務(wù) 院 確 定 國 家 級 濮范 臺 綜 合 試 驗 區(qū) 核 心 區(qū) 、 省 際 交 匯 區(qū) 域 中 心 城 市 。 GDP排 名 河 南 第 33位 ， 濮 陽 市 第 1位 。 濮 陽 縣 是 一 座 歷 史 文

3、 化 名 城 ， 歷 史 悠 久 、 源 遠 流 長 ， 是 中 華 民 族 的 發(fā) 祥 地 之 一 ， 擁 有 50000年 古 老文 明 。 濮 陽 是 “ 顓 頊 遺 都 、 帝 舜 故 里 ” 。 1987年 4月 20日 ， 國 務(wù) 院 批 準 撤 銷 濮 陽 市 郊 區(qū) ， 設(shè) 立 濮 陽縣 ， 駐 城 關(guān) 鎮(zhèn) ； 6月 12日 ， 正 式 撤 銷 市 郊 區(qū) 恢 復(fù) 濮 陽 縣 建 置 。 濮 陽 縣 城 西 南 西 水 坡 出 土 了 距 今 6400多 年 仰 韶 文 化 時 期 的 蚌 塑 龍 虎 型 圖 案 ， 轟 動 中 外 考 古 界 ， 被 稱 為 “ 中 華 第

4、一 龍 ” ， 濮 陽 縣 也 因 此 被贊 譽 為 “ 中 華 龍 鄉(xiāng) ” 。 濮 陽 縣 轄 10個 鎮(zhèn) 、 10個 鄉(xiāng) 。 總 人 口 113.52萬 ， 城 區(qū) 人 口 22.5萬 （ 2012年 ） 。 城 鎮(zhèn) 化 率 19.82%。 2011年 ， 累 計 組 織 國 內(nèi) 勞 務(wù) 輸 出 156.9萬 人 次 ， 國 外 勞 務(wù) 輸 出 2500余 人 次 ， 實 現(xiàn) 務(wù) 工 收 入 170余 億元 ， 農(nóng) 民 務(wù) 工 收 入 已 占 到 純 收 入 50%以 上 ， 被 表 彰 為 “ 河 南 省 勞 務(wù) 輸 出 基 地 先 進 縣 ” 。 地 理 位 置 -南 部 及 東 南

5、部 以 黃 河 為 界 ， 與 山 東 省 東 明 縣 、 鄄 城 縣 隔 河 相 望 ； 東 部 、 東 北 部 與 河 南 省范 縣 及 山 東 省 莘 縣 毗 鄰 ； 北 部 、 西 北 部 與 河 南 省 濮 陽 市 、 清 豐 縣 相 臨 ； 西 部 、 西 南 部 與 河 南 省 內(nèi) 黃縣 、 滑 縣 、 長 垣 縣 接 壤 。 2012年 ， 全 縣 生 產(chǎn) 總 值 248億 元 ， 社 會 消 費 品 零 售 總 額 82.63億 元 ， 地 方 一 般 預(yù) 算 收 入 24.3億 元 ，城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 可 支 配 收 入 19209元 ， 農(nóng) 民 人 均 純 收 入

6、7086元 。 概述 (濮 陽 縣 交 通 便 利 ， 京 港 高鐵 、 鄭 濟 高 鐵 在 境 內(nèi)形 成 “ 十 字 形 ” 客 運通 道 ； 中 國 第 一 條 設(shè)計 30噸 軸 重 、 開 行 萬噸 大 列 的 重 載 鐵 路山 西 中 南 部 鐵路 橫 貫 濮 陽 縣 全 境 ，東 連 京 九 ， 西 接 京 廣大 動 脈 ； 106國 道 、 大廣 高 速 、 范 輝 高 速 、 德 商 高 速 穿 境 而 過 ，距 鄭 州 、 濟 南 兩 個 國際 機 場 均 在 200公 里 左右 。 鄭 州 機場 200KM 濟 南 機 場200KM 【 房地產(chǎn)市場分析】 土地市場 第一地塊在

7、項目意向地塊東側(cè)長慶路對面，意向地塊南側(cè)國慶路南側(cè) 濮陽各經(jīng)濟數(shù)據(jù)比較一 城 市 基 礎(chǔ) 數(shù) 據(jù) 2010 2011 20121 常 住 人 口 （ 萬 人 ） 104.66萬 109.3萬 113.5萬2 城 區(qū) 人 口 （ 萬 人 ） 22.1萬 22.3萬 22.5萬3 GDP（ 億 元 ） 192.3億 227億 248億4 GDP增 速 （ %） 15.60% 12% 11%5 社 會 消 費 品 零 售 總 額 （ 億 元 ） 70.39億 75.47億 82.63億 6 城 鎮(zhèn) 人 均 可 支 配 收 入 （ 元 ） 13343元 15251元 16749元7 住 宅 成 交 面

8、 積 (萬 平 米 ） 萬 萬 萬 8 住 宅 施 工 面 積 (萬 平 米 ) 萬 萬 萬 9 住 宅 新 開 工 面 積 （ 萬 平 米 ） 萬 萬 萬 截止2014年4月10日濮陽縣共11個開發(fā)商，17個樓盤項目，共有2349套商品房屋可售。截止2014年4月10日10時濮陽縣共成交4831套商品房，成交面積達500567.55平方， 截止下午15:13成交4861套，503685.99平方 項 目 半 徑 3 公 里 范 圍 內(nèi) 樓 盤 信 息 項 目 半 徑 3 5 公 里 范 圍 內(nèi) 樓 盤 信 息樓 盤 名 稱 狀 態(tài) 建 筑 面 積 均 價 元 / 樓 盤 名 稱 狀 態(tài) 建

9、筑 面 積 均 價 元 /中 信 上 景灣 在 建 8.9萬 m2 3500 未 來 園 未 開 工 32萬 m2 3500龍 都 花 園 在 建 4.36萬 m2 3300 公 園 一 品 在 建 19.6萬 m2 3800龍 溪 地 在 售 18.6萬 3800 格 瑞 斯 小 鎮(zhèn) 在 售 27萬 m 2 3800越 繡 花 園 在 售 18.4萬 m2 3700 龍 城 印 象 在 售 3.5萬 3400建 業(yè) 城 在 售 50萬 m2 4000 物 業(yè) 名 稱 億 豐 時 代 廣 場位 置 中 原 西 路 與 化 工 二 路 交 匯 處 物 業(yè) 類 型 商 鋪面 積 140000層 數(shù)

10、業(yè) 態(tài) 賣 場配 套 住 宅 、 學(xué) 校 、 公 園經(jīng) 營 狀 況 在 建 中【 商 業(yè) 競 品 分 析 】 2013年重要樓盤售價u濮 陽 縣 新 建 樓 盤 主 要 集 中在 京 開 大 道 （ 解 放 路 ） 、鐵 丘 路 、 國 慶 路 以 及 長 慶路 兩 側(cè) ； u京 開 大 道 （ 解 放 路 ） 、 長慶 路 作 為 濮 陽 縣 前 往 濮 陽市 的 主 干 道 ， 目 前 解 放 路已 開 發(fā) 殆 盡 ， 而 長 慶 路 周邊 正 在 開 發(fā) 或 待 開 發(fā) ；u濮 陽 縣 大 力 向 東 區(qū) 發(fā) 展 ，已 有 的 工 業(yè) 企 業(yè) 即 將 搬 遷， 未 來 長 慶 路 兩 側(cè)

11、 將 會 使開 發(fā) 的 重 點 。 住 宅商 業(yè)安 置 房 房 價 在 2800元 /平 方 左 右 【 住 宅 地 價 樓 價 分 析 】 新 城 區(qū)老 城 區(qū)平 臺 均 價35004200 平 臺 均 價3600-3800 樓 盤 名 稱 龍 溪 地位 置 鐵 丘 路 與 工 業(yè) 路 交 匯 處建 筑 面 積 330000總 套 數(shù) 2000容 積 率 1.3主 力 戶 型 三 室 兩 廳均 價 3800交 房 時 間 2012年【 住 宅 競 品 分 析 】樓 盤 名 稱 建 業(yè) 城 位 置 京 開 大 道 與 站 南 路 交 會 處 南200米 建 筑 面 積 500000 總 套 數(shù)

12、 3477容 積 率 1.6主 力 戶 型 二 室 二 廳 、 三 室 兩 廳均 價 4200交 房 時 間 同行業(yè)商圈分析名 稱 出 租 面 積 開 業(yè) 年 份 平 均 租 金 距 離 代 表 品 牌億 豐 國 際 家具 城 7萬 （ 總 結(jié)14萬 ） 2013 20元 /(月 平米 ) 8.8km 掌 上 明 珠 、德 意 、 雙 虎正 大 佳 美 生活 廣 場 （ 城市 綜 合 體 ） 23萬 在 建 1.2km 佰 德 源 祥 21萬 2013 13-18元 /(月 平 米 ) 0 km 信 息 產(chǎn) 業(yè) 園， 引 進 電 商 小結(jié)： 2013年 二 手 房 轉(zhuǎn) 移 登 記 844件 ，

13、 面 積 約 9 ， 成 交 金 額 1.76億 萬 元 ，2013年 公 租 房 建 設(shè) 任 務(wù) 2222套 ， 占 地 面 積 50畝 ， 建 筑 規(guī) 劃 面 積 99945 ，而 目 前 濮 陽 縣 的 住 宅 銷 售 量 在 2014年 第 一 季 度 為 45萬 左 右 ， 這 數(shù) 據(jù) 對比 顯 示 濮 陽 縣 住 宅 市 場 目 前 完 全 由 健 康 的 剛 需 市 場 作 支 撐 。 建 議 公 司 可介 入 濮 陽 縣 住 宅 市 場 ， 只 是 政 府 謹 規(guī) 劃 并 已 開 工 的 十 萬 人 大 型 居 住 區(qū) 已經(jīng) 在 局 部 動 工 過 程 中 ， 后 期 市 場

14、會 有 些 影 響 ， 所 以 建 議 ， 如 涉 及 濮 陽 縣住 宅 項 目 ， 宜 快 、 項 目 體 量 不 宜 大 ； 城 區(qū) 經(jīng) 濟 優(yōu) 越 人 群 改 善 居 住 及 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 外 出 務(wù) 工 者 為 城 區(qū) 住 宅 購 房 的 重 要 剛需 消 費 群 體 ， 120平 米 三 房 兩 廳 ， 購 置 總 價 在 4560萬 左 右 ； 目 前 濮 陽 縣 商 業(yè) 用 房 基 本 以 沿 街 店 鋪 為 主 ， 就 新 建 的 大 型 專 業(yè) 化 市 場 也遠 離 城 區(qū) 億 豐 市 場 銷 售 率 也 非 常 高 ， 銷 售 價 格 也 比 較 理 想 （ 7000元 /平方

15、左 右 ） ， 隨 著 濮 陽 縣 城 人 口 快 速 增 加 ， 商 業(yè) 需 求 已 經(jīng) 迫 在 眉 睫 ， 開 發(fā)商 業(yè) 用 房 有 較 大 的 市 場 空 間 存 在 ， 建 議 公 司 介 入 商 業(yè) 地 產(chǎn) 開 發(fā) 。 建 議 ： 住 宅 及 商 業(yè) 地 產(chǎn) 均 可 開 發(fā) 【項目地塊分析】 項目地目標地塊 長 慶 路禹王廣場 濮 陽市紅 旗 路 國 慶 路平 安 路 軟 件 科技 園大 型 居住 區(qū)（ 部 分 動 工 中 ）商 住億 豐CBD 正 佳工 廠 工 業(yè) 區(qū) 項目地塊指標及四周 用地性質(zhì) 用地面積(畝) 容積率 建筑密度（） 綠化率（） 建筑限高（m）商住用地 約208畝

16、 - - - - 南 面 為 閑 置 地 塊 西 面 為 張 弓 北 路 北 側(cè) 為 八 車 道的 紅 旗 路 ， 紅 旗 路為 地 方 行 政 中 心 道 路今 年 十 月 份 完 全 貫 通西 側(cè) 目 前 為 規(guī) 劃的 平 安 路 ，預(yù) 計 24米 車 道 地 塊 南 側(cè) 為八 車 道 的 國 慶 路 ，今 年 十 月 份 完 全 貫 通東 側(cè) 為 八 車 道 的長 慶 路 ， 縣 與 市的 快 速 通 道 【 地 塊 四 至 】 長 慶 路 以 西西 鄰 待 拆 遷 村 莊 東 面 為 縣 規(guī) 劃 地 新城 區(qū)國 慶 路 以 北南 邊 有 待 建 的 大 型10萬 人 的 社 區(qū) 紅 旗

17、 路 以 南北 臨 在 建 樓 盤 中信 上 景 灣 宗 地 情 況 介 紹1） 地 勢 平 坦 狀 況 ， 自 然 標 高 ， 與 周 邊 地 勢 比 較 ；2） 地 面 現(xiàn) 狀 ， 包 括 宗 地 內(nèi) 沒 有 水 渠 、 較 深 的 溝 壑 、 池 塘 ， 沒 有 高 壓 線 等 對 開 發(fā) 有較 大 影 響 的 因 素 存 在 ， 沒 有 明 顯 因 素 會 導(dǎo) 致 損 失 實 際 用 地 面 積 ；3） 地 塊 西 側(cè) 有 少 量 農(nóng) 民 住 宅 住 宅 ， 西 南 側(cè) 有 一 座 醫(yī) 院 ， 地 塊 東 北 側(cè) 有 一 加 油 站 ， ，目 前 適 合 開 工 的 為 東 南 地 塊

18、 （ 長 慶 路 國 慶 路 交 叉 地 塊 ） 約 ， 60多 畝 ， 加 油 站 可 在 年內(nèi) 搬 遷 ， 醫(yī) 院 在 年 底 或 明 年 可 以 搬 遷 ， 少 量 農(nóng) 民 房 在 項 目 落 地 后 的 一 年 內(nèi) （ 快 可 在今 年 十 月 份 ） 可 以 搬 遷 完 ；4） 地 下 情 況 ， 原 先 為 農(nóng) 用 地 ， 無 明 顯 地 下 構(gòu) 建 存 在 ； 土 地 完 整 性 較 高 5） 地 質(zhì) 情 況 ： 項目SWOT分析優(yōu) 勢 ：區(qū) 位 條 件 良 好 ， 地 塊 處 于 縣 與 市 快 速 通 道 核 心 位 置 ，西 靠 縣 城 ， 離 縣 府 一 公 里 內(nèi) ，

19、在 同 一 大 道 上 ， 離 地 級市 距 離 三 分 鐘 車 程 ， 后 期 潛 力 巨 大 ； 道 路 進 出 方 便 ，交 通 可 進 入 性 強 ；項 目 所 在 區(qū) 域 土 地 資 源 稀 缺 性 ， 產(chǎn) 品 具 有 廣 闊 的 市 場空 間 和 開 發(fā) 價 值 。置 ， 兩 者 對 比 產(chǎn) 生 的 價 值 空 間 易 體 現(xiàn) 機 會 ：縣 城 人 口 的 快 速 增 長 及 住 宅 的 高 業(yè) 績 銷 售 為本 地 的 專 業(yè) 化 市 場 需 求 提 供 了 巨 大 的 空 家 ；目 前 已 入 戶 地 方 的 億 豐 家 具 建 材 大 市 場 距 離縣 城 比 較 遠 ， 從

20、 區(qū) 位 的 價 值 比 較 ， 對 本 案 有價 值 提 升 作 用 ；市 區(qū) 目 前 中 高 端 家 居 建 材 的 消 費 場 所 及 不 成熟 ， 雖 2013年 有 兩 個 紅 星 美 凱 龍 項 目 已 經(jīng) 簽約 落 地 ， 但 因 其 地 塊 的 拆 遷 工 作 在 一 年 以 內(nèi)無 法 交 地 開 建 ， 所 以 對 公 司 落 地 搶 占 先 機 的 有 利威 脅 ：在 本 項 目 地 塊 北 側(cè) 的 正 佳 廣 場 ， 現(xiàn) 因 體 量 較 大 ，開 發(fā) 商 也 同 步 在 爭 取 紅 星 美 凱 龍 合 作劣 勢 ：因 土 地 拆 遷 成 本 較 高 ， 土 地 成 本 方

21、 面 需 要 繼 續(xù) 斡 旋 ，如 項 目 確 定 ， 需 密 集 性 的 開 始 溝 通 項 目 價 格 適 宜 。離 市 太 近 ， 已 無 縫 銜 接 ， 項 目 后 期 商 業(yè) 運 營 會 受 到市 區(qū) 的 部 分 沖 擊 。 濮陽市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析 【 調(diào) 研 的 目 的 】 u 了解經(jīng)營者以及投資者對項目的需求，以便更好的為我們產(chǎn)品定位服務(wù)。u 通過全業(yè)態(tài)市調(diào)，為項目后續(xù)的招商與銷售做前期客戶籌備。 第一節(jié) 調(diào)研的目的 調(diào)研目的 【 城 區(qū) 調(diào) 研 的 重 點 區(qū) 域 】 第 二 節(jié) 城 區(qū) 調(diào) 研 的 重 點 區(qū) 域 濮 陽 部 分 商 鋪 照 片億 豐 開 業(yè) 【 第 三 節(jié) .

22、 調(diào) 查 總 況 分 析 】 第三節(jié) 調(diào)查總況分析家 居 建 材 五金 餐 飲 時 尚 購物 生 活 配套 休 閑娛 樂 小 計 路 調(diào) 合 計人數(shù) 34 134 84 78 161 4 495 308 803占比 6.86% 27.07% 16.97% 15.76% 32.53% 0.8% 100% 備 注 此 次 市 調(diào) 深 訪 商 家 495 戶 ； 生活配套 家居 餐飲濮陽市調(diào)業(yè)態(tài)分析休閑娛樂 時尚購物 建材 休閑娛樂：酒店、美容、會所足浴等家居：家具、家紡等建材：五金電料、陶瓷、衛(wèi)浴、門窗、油漆、太陽能、裝飾等餐飲：飯店、小吃、面包房等時尚購物：服飾、箱包、鞋帽、化妝品等生活配套：超

23、市、美發(fā)、工藝品、鐘表、眼鏡、書店、電腦、家電、電動車、煙酒、藥店等 第三節(jié) 調(diào)查總況分析 業(yè)態(tài)說明： 1.目前商鋪結(jié)構(gòu)各行業(yè)調(diào)研結(jié)果目 前 店 鋪 結(jié) 構(gòu) 家 居 建 材 生 活 配 套底層單鋪一拖二一拖三大賣場 70.6% 91% 94.4% 11.8% 5% 3.7%0% 2% 1.9% 17.6% 2% 0%大 部 分 商 戶 熱 衷 于 底 層 單 鋪 的 結(jié) 構(gòu) 形 式 ， 少 量 商 戶 會 選 擇 一 拖 二 的 形 式 ，建 議 內(nèi) 街 一 二 分 層 式 建 筑 ， 利 用 地 段 優(yōu) 勢 ， 做 層 高 可 達 自 行 分 割 ， 提 升 單 價以 期 項 目 效 益 最

24、 大 化小結(jié) 2.目前店鋪權(quán)屬店 鋪 權(quán) 屬 家 居 建 材 生 活 配 套97% 97.8% 96.9%3% 2.2% 3.1%自有租賃 針 對 當 地 消 費 者 喜 歡 租 賃 經(jīng) 營 的 消 費 習 慣 ， 可 以 考 慮 采取 售 后 返 租 政 策 ， 吸 引 商 家 及 當 地 投 資 客 進 行 投 資 。小結(jié) 3.您對商鋪購買的選擇主要取決于以下哪些要素20% 7.14% 11.1%33.3% 14.3% 42.2%40% 32.1% 24.4%40% 28.6% 22.2%6.7% 28.6% 11.1%0% 3.5% 6.7% 13.3% 7.1% 8.9%6.7% 14

25、.3% 4.4%0% 0% 0%20% 14.7% 13.3%66.7% 50% 57.8%政府支持商業(yè)氛圍市場繁榮升值潛力業(yè)態(tài)規(guī)劃稅收政策管理費用配套設(shè)施建筑結(jié)構(gòu)市場品牌地段位置購 買 要 素 家 居 建 材 生 活 配 套小結(jié) 市 場 繁 榮 、 商 業(yè) 氛 圍 、 地 段 位 置 及 升 值 潛 力 是 決 定 商 家 選 擇 商 鋪 的 重 要因 素 ， 其 中 塑 造 地 段 價 值 和 市 場 期 望 值 來 吸 引 人 氣 及 造 勢 尤 為 重 要 。 11000-12000 5.您對商鋪購買意向價格91% 88.1% 87.6%3% 10.4% 8.7%3% 1.5% 3.1

26、% 3% 0% 0.6%500070007000-90009000-11000小結(jié) 按 當 地 住 房 價 格 及 調(diào) 研 結(jié) 果 上 表 反 映 了 當 地 商 家 的 商 業(yè) 意 識不 成 熟 ， 利 用 品 牌 、 項 目 設(shè) 計 來 引 導(dǎo) 客 戶 的 商 業(yè) 潛 在 價 值 及地 塊 的 升 值 潛 力 表 述 達 到 項 目 銷 售 高 溢 價 。意 向 購 買 價 格 家 居 建 材 生 活 配 套 8.您意向購買的商鋪價格（大賣場）% % % % % % % % % %6000-8000元8000-10000元10000-12000元小結(jié)意 向 購 買 價 格 家 居 建 材

27、時 尚 購 物 生 活 配 套 9.您是否聽說過紅星美凱龍？是否 % % %0% 0% %小結(jié)是 否 聽 說 過 紅星 美 凱 龍 家 居 建 材 生 活 配 套 10.您覺得我公司項目地段如何？% % % % % % % % % %很好好一般不行小結(jié)地 段 如 何 家 居 建 材 生 活 配 套 11.您 是 否 愿 意 進 駐 乾 北 -紅 星 美 凱 龍 ？44.1% 20.9% 28%55.9% 79.1% 72%愿意不愿意 目 前 來 看 ， 濮 陽 商 家 的 消 費 觀 念 還 沒 開 發(fā) ， 對 于 商 家 入 駐 后 的 市 場氛 圍 渲 染 是 提 升 入 駐 率 的 核

28、心 工 作小結(jié)進 駐 意 向 家 居 建 材 生 活 配 套 12.您 會 選 擇 租 賃 還 是 購 買 （ 愿 意 進 駐 前 提 下 ） ？6.7% 3.6% 8.9%86.6% 75% 80%6.7% 21.4% 11.1%租賃看情況購買 建 材 商 家 購 買 意 識 比 較 強 ， 后 期 在 銷 售 與 設(shè) 計 上 要 多 考 慮 到 適 合建 材 五 金 類 商 家 商 鋪 需 求 核 心 店小結(jié)購 買 意 向 家 居 建 材 生 活 配 套 13.如果您入駐此項目，您認為適合自己的理想面積是13.3% 7.1% 8.9%13.3% 14.3% 40%0% 21.4% 11.1

29、% 26.7% 32.2% 20%20% 17.9% 15.6%26.7% 7.1% 4.4%30-5050-8080-200200以上20以下20-30小結(jié)店 鋪 理 想 面 積 家 居 建 材 生 活 配 套 14.您對倉儲的需求面積% % % % % % % % % % % %100-200200-300不需要50以下50-100小結(jié)倉 庫 面 積 家 居 建 材 生 活 配 套 15.您認為合理的租金價格？% % % % % % % % % % % %15元/月以下15-30元/月31-60元/月61-90元/月小結(jié)90元/月以上理 想 租 金 家 居 建 材 生 活 配 套 17.有

30、意入駐商戶對乾北-紅星美凱龍商貿(mào)城的要求有哪些？% % % % % % % % % % % % % % % % % %小結(jié)市 場 品 牌管 理 模 式服 務(wù) 功 能政 策 優(yōu) 惠廣 告 宣 傳業(yè) 態(tài) 規(guī) 劃餐 飲 娛 樂金 融 機 構(gòu)倉 儲 物 流其 他客 戶 關(guān) 注 家 居 建 材 生 活 配 套 18.您對我項目是通過什么途徑獲取的% % % % %0% 0% 0% % % %朋友介紹地方廣播網(wǎng)絡(luò)廣告牌小結(jié)獲 取 途 徑 家 居 建 材 生 活 配 套 19.路 人 購 置 商 鋪 意 愿 度40 以 下40-7070 以 下70-100 濮 陽 縣 居 民 目 前 對 商 鋪 的 投 資

31、 欲 望 不 是 很 強 烈 ， 多 數(shù) 處 于 觀 望狀 態(tài) ， 項 目 價 值 塑 造 是 關(guān) 鍵 ， 怎 么 樣 將 觀 望 群 體 變 為 購 買 力 是工 作 核 心 之 一小結(jié) 商 鋪 面 積 很 強 烈 想 看 看1% 9.8% 13.8%1.8% 13.8% 3.1%0 % 8.6% 5.5%1 % 6.7% 4.9%0.3% 2.1% 2.1%0 % 0% 0.6%0 % 0.6% 1.8%100-200200-300 其 他 近 期 沒 有 打 算 沒 有 23. 住宅需求統(tǒng)計0.3% 2.4% 3.1% 0.6% 0% 0.6% 0.3% 0.3%2.8% 6.7% 3.

32、4% 3.1% 7% 2.1 % 0.6 % 0.6 %0% 8.3% 7% 4.3% 6.1% 1.5% 3.1 % 0.3%1.2% 9.4% 12.2% 7.3% 3% 0.9% 0.9% 0.3%一年內(nèi)兩 年 內(nèi)三 年 內(nèi) 濮陽住宅購買意愿度比較高，住宅需求期望90120平方左右為主小結(jié)面 積 二 室8090 二 室90100 三 室90115 三 室115125 三 室125140 四 室130144 四 室144155 四 室155165 總結(jié)1、 家 具 類 商 家 搬 遷 意 向 度 大 于 55%， 品 牌 價 值 訴 求 等 本 地上 級 入 駐 是 后 期 運 營 的 重

33、 點 工 作 方 向 。2、 沿 街 租 金 視 地 段 不 同 在 1.2 6.67元 /月 /平 方 不 等 ， 家居 建 材 市 場 0.5 1.6元 /月 /平 方 不 等 。3、 禹 州 商 博 城 二 樓 商 家 搬 遷 可 能 性 兩 年 內(nèi) 幾 乎 為 零 （ 商家 的 店 鋪 裝 修 成 本 較 高 ） ， 兩 三 年 后 應(yīng) 是 商 鋪 重 裝 高 峰 期 ， 商 鋪 搬 遷 可 能 性 極 大 ； 豫 華 、 建 材 大 市 場 商 家 因 市 場 管 理無 序 、 雜 亂 差 現(xiàn) 象 短 期 搬 遷 可 能 性 比 較 大 ； 項 目 地 塊 豫 龍家 居 市 場 因

34、地 塊 拆 遷 因 素 ， 短 期 內(nèi) 搬 遷 可 能 性 較 大 。4、 禹 州 商 家 不 喜 歡 一 拖 三 的 商 鋪 建 筑 結(jié) 構(gòu) ；5、 建 材 五 金 類 對 店 面 要 求 主 要 集 中 為 ： 底 層 單 鋪 、 一 拖二 形 式 的 ， 其 中 90%熱 衷 于 底 層 單 鋪 ， 面 積 在 80 200平 米 。家居、建材類總結(jié)： 5、家居類對店面要求主要集中為：底層單鋪、一拖二形式的，其中90%熱衷于租賃，面積需求在200平米或以上。6、主要配套設(shè)施為倉儲、物流及停車場，因當前建材經(jīng)營商戶都為臨街形式，以上因素都對當前銷售產(chǎn)生影響。（可在附近或禹亳鐵路南側(cè)租賃一用

35、地建倉儲租賃）7、在給予政策優(yōu)惠的情況下，為吸引目標客戶，建議在市場培育前期租金不宜過高，吸引商家入駐，形成群聚效應(yīng)。8、規(guī)范化統(tǒng)一管理運營是我們建材類目標商戶（也是最大商鋪購買群體之一）的最大期望。5、家居（非家居）建材類商戶購買比例是14%，租賃意向是85%左右。整體進駐意向較濃。 禹州家具市場 濮陽建材市場 【 第 四 節(jié) . 總 結(jié) 】 濮陽城區(qū)給人總體的感覺是人流量較大，老商業(yè)街區(qū)的商業(yè)氛圍較濃，但多處于建筑和設(shè)備都處于陳舊的狀態(tài)，濮陽縣目前好點的消費都往市區(qū)流失，濮陽的城鎮(zhèn)化速度處于快速增長過程中，因城市擴容等各方面利好因素，縣需要有良好的商業(yè)氛圍來滿足城鎮(zhèn)化的配套需求，所以商業(yè)市

36、場發(fā)展的空間廣闊。我們的總體建議是：房 地 產(chǎn) ： 商 品 房 市 場 可 介 入 ； 原 因 ： 1.濮 陽 原 先 基 本 依 賴 于 油 田 經(jīng) 濟 ， 目 前 正 逐 步 擺 脫 這 種 依 靠 ， 濮 陽 縣 規(guī) 劃 了 大 片 高 新 工 業(yè) 區(qū) ，目 前 已 經(jīng) 有 相 當 多 的 國 內(nèi) 著 名 品 牌 廠 家 已 經(jīng) 入 住 ， 這 為 濮 陽 縣 可 持 續(xù) 發(fā) 展 提 供 了 保 障 ； 2.濮 陽 城 鎮(zhèn) 化 比 例 原 先 比 較 低 ， 至 目 前 城 鎮(zhèn) 化 比 例 才 19%多 ， 隨 著 濮 陽 縣 工 業(yè) 的 快 速 發(fā) 展 ，后 期 人 口 城 鎮(zhèn) 化 速

37、 度 將 會 得 到 顯 著 提 升 ， 這 為 濮 陽 縣 的 商 住 市 場 開 發(fā) 提 供 了 充 足 的 市 場 空 間 ； 3.濮 陽 縣 在 前 幾 年 土 地 推 廣 過 程 中 的 量 控 制 的 比 較 緊 ， 對 商 住 類 型 供 地 量 一 直 在 控 制 ， 這 也是 濮 陽 縣 住 宅 市 場 呈 現(xiàn) 健 康 （ 售 價 上 漲 、 售 量 較 高 、 開 發(fā) 量 合 理 ） 的 核 心 因 素 之 一 。 （ 2013年 度濮 陽 縣 國 建 用 地 供 應(yīng) 總 量 338.93公 頃 中 ， 工 礦 倉 儲 用 地 200公 頃 ， 住 宅 用 地 94公 頃

38、， 公 共 管 理 與公 共 服 務(wù) 用 地 25.6公 頃 。 ） 商業(yè)： 建議快速開發(fā)；原因：1.濮 陽 縣 域 濮 陽 市 已 經(jīng) 基 本 實 現(xiàn) 同 城 概 念 ， 濮 陽 縣 位 置 類 似 于 濮 陽 市 市 區(qū) 的 南 城 區(qū) 性 質(zhì) ，如 建 設(shè) 商 業(yè) 體 ， 可 填 補 濮 陽 縣 及 濮 陽 市 南 片 區(qū) 域 的 市 場 空 白 ， 另 濮 陽 縣 大 部 分 人 口 位 于濮 陽 縣 城 區(qū) 南 側(cè) 及 東 南 側(cè) ；2.濮 陽 市 有 兩 個 紅 星 美 凱 龍 簽 約 落 地 ， 這 足 夠 證 明 市 場 后 期 有 足 夠 的 容 量 來 支 持 后 期 的市

39、 場 成 活 ， 市 場 的 需 求 也 就 是 商 鋪 的 價 值 所 在 ； （ 但 市 北 兩 個 紅 星 美 凱 龍 項 目 因 地 塊 附著 物 拆 遷 難 度 較 大 ， 基 本 上 一 年 半 內(nèi) 動 工 的 可 能 性 是 不 大 的 ）3.濮 陽 縣 商 業(yè) 發(fā) 展 處 于 剛 起 步 的 階 段 ， 這 也 為 企 業(yè) 開 發(fā) 商 業(yè) 項 目 提 供 了 契 機 ；4.項 目 位 置 遠 差 于 公 司 意 向 地 塊 的 億 豐 家 居 建 材 市 場 的 銷 售 情 況 相 當 良 好 ， 位 置 比 億 豐好 ， 沒 有 理 由 賣 的 不 如 億 豐 項 目 ；如需開發(fā)，建議： 1、因濮陽市、縣目前處于無縫銜接狀態(tài)，項目廣宣應(yīng)考慮市區(qū)與濮陽縣兩個方位為主。 2、高調(diào)造勢，拔高紅星美凱龍在濮陽縣及濮陽市區(qū)的知名度，提升項目的開發(fā)價值。 3、目前濮陽縣的意向地塊位置相當不錯，而地塊面積也充足，在住宅配套用地之外的商業(yè)配套最好考慮下其中拿出四五十畝來開發(fā)商業(yè)步行街，以期使項目地塊價值能得到最好的挖掘。 Thanks For Your Time!