第三章 物業(yè)管理企業(yè)

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1、第3章 物業(yè)管理企業(yè)n物業(yè)管理企業(yè)概述n物業(yè)管理公司的設(shè)立n物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理n物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能n物業(yè)管理企業(yè)外部聯(lián)系 4/13/20241大連理工大學(xué)城市學(xué)院第1節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)概述n一、物業(yè)管理企業(yè)的概念n1、物業(yè)管理企業(yè)指具有法人資格，根據(jù)合同接受業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)物業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，并收取相應(yīng)報(bào)酬的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。n2、要點(diǎn)：n按合法程序成立n具有行業(yè)資質(zhì)n具有法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體4/13/20242大連理工大學(xué)城市學(xué)院第1節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)概述n二、物業(yè)管理企業(yè)的特征n服務(wù)性n經(jīng)營(yíng)性n專(zhuān)業(yè)性n平等性4/13/20

2、243大連理工大學(xué)城市學(xué)院第1節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)概述n三、物業(yè)管理企業(yè)的分類(lèi)n1、按服務(wù)范圍劃分n綜合性物業(yè)管理企業(yè)n專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)n2、按投資組合方式及出資人承擔(dān)的責(zé)任分類(lèi)n物業(yè)管理有限責(zé)任公司n物業(yè)管理股份有限公司4/13/20244大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立n一、物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件n1、有限責(zé)任公司設(shè)立的條件n股東符合法定人數(shù)（一般在2人以上，50人以下）n股東出資達(dá)到法定資本最低限額（服務(wù)性公司為10萬(wàn)元人民幣）n股東共同制定公司章程n有公司名稱(chēng)，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)n固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件4/13/20245大連理工大學(xué)城市學(xué)院

3、第2節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立n一、物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件n2、股份有限公司設(shè)立的條件n發(fā)起人符合法定人數(shù)（不可少于5人）n發(fā)起人認(rèn)購(gòu)和社會(huì)公開(kāi)募集的股本達(dá)到法定最低資本限額（1000萬(wàn)元）n股份發(fā)行、籌辦事項(xiàng)符合法律規(guī)定n發(fā)起人制定公司章程，采用募集方式設(shè)立的經(jīng)創(chuàng)立大會(huì)通過(guò)n有公司名稱(chēng)，建立符合股份有限公司要求的組織機(jī)構(gòu)n固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件4/13/20246大連理工大學(xué)城市學(xué)院第2節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立n二、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序n1 1、可行性研究、可行性研究n市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查n綜合分析綜合分析n報(bào)告撰寫(xiě)報(bào)告撰寫(xiě)n2 2、公司章程等文件準(zhǔn)備、公司章程等文件準(zhǔn)備n3 3、人

4、才儲(chǔ)備、人才儲(chǔ)備n4 4、繳納出資、繳納出資n5 5、注冊(cè)登記、注冊(cè)登記n6 6、資質(zhì)審查、資質(zhì)審查：營(yíng)業(yè)執(zhí)照營(yíng)業(yè)執(zhí)照和和臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)4/13/20247大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理n一、資質(zhì)等級(jí)的劃分n1 1、一級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)n注冊(cè)資本人民幣注冊(cè)資本人民幣500500萬(wàn)元以上；萬(wàn)元以上；n物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于和技術(shù)人員不少于3030人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于2020人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具

5、有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；n物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；n管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100100：n多層住宅多層住宅200200萬(wàn)平方米；萬(wàn)平方米；n高層住宅高層住宅100100萬(wàn)平方米；萬(wàn)平方米；n獨(dú)立式住宅（別墅）獨(dú)立式住宅（別墅）1515萬(wàn)平方米；萬(wàn)平方米；n辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其它物業(yè)辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其它物業(yè)5

6、050萬(wàn)平方米。萬(wàn)平方米。n建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。4/13/20248大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理n一、資質(zhì)等級(jí)的分類(lèi)n2 2、二級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)n注冊(cè)資本人民幣注冊(cè)資本人民幣300300萬(wàn)元以上；萬(wàn)元以上；n物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于和技術(shù)人員不少于2020人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不

7、少于人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于1010人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；n物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；n管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100100：n多層住宅多層住宅100100萬(wàn)平方米；萬(wàn)平方米；n高層住宅高層住宅5050萬(wàn)平方米；萬(wàn)平方米；n獨(dú)立式住宅（別墅）獨(dú)立式住宅（別墅）8 8萬(wàn)平

8、方米；萬(wàn)平方米；n辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其它物業(yè)辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其它物業(yè)2020萬(wàn)平方米。萬(wàn)平方米。n建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。4/13/20249大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理n一、資質(zhì)等級(jí)的分類(lèi)n3 3、三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)n注冊(cè)資本人民幣注冊(cè)資本人民幣5050萬(wàn)元以上；萬(wàn)元以上；n物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不

9、少于職管理和技術(shù)人員不少于1010人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于人員不少于5 5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；以上職稱(chēng)；n物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)n有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；n建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。4/13/202410大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理n二、

10、資質(zhì)的申報(bào)和審批n1、資質(zhì)的申報(bào) 應(yīng)當(dāng)提交下列材料：應(yīng)當(dāng)提交下列材料：n企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；n營(yíng)業(yè)執(zhí)照；營(yíng)業(yè)執(zhí)照；n企業(yè)資質(zhì)證書(shū)正、副本；企業(yè)資質(zhì)證書(shū)正、副本；n物物業(yè)業(yè)管管理理專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)人人員員的的職職業(yè)業(yè)資資格格證證書(shū)書(shū)和和勞勞動(dòng)動(dòng)合合同同，管管理理和和技技術(shù)術(shù)人人員員的的職職稱(chēng)稱(chēng)證證書(shū)書(shū)和和勞勞動(dòng)動(dòng)合合同同，工工程程、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同；人的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同；n物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；n物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。4/13/202411大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理n二、資質(zhì)的申報(bào)和審批n2、資質(zhì)的審

11、批申請(qǐng)企業(yè)房地產(chǎn)主管部門(mén)工商行政管理部門(mén)3030日內(nèi)申辦資質(zhì)日內(nèi)申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)備案和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)2020個(gè)工作日個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)批準(zhǔn)文內(nèi)核發(fā)批準(zhǔn)文件件審批審批核核發(fā)發(fā)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照注注冊(cè)冊(cè)登登記記4/13/202412大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理n三、資質(zhì)等級(jí)的行政管理n1、資質(zhì)評(píng)審n一級(jí)由省、自治區(qū)建委、直轄市房地局初審，初審合格后報(bào)建設(shè)部審批；n二級(jí)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)；n三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理由設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督；4/13/202413大連理工大學(xué)城市學(xué)院第

12、3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理n三、資質(zhì)等級(jí)的行政管理n2、資質(zhì)管理n（1 1）資質(zhì)的動(dòng)態(tài)管理）資質(zhì)的動(dòng)態(tài)管理n（2 2）對(duì)招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理）對(duì)招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理n一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目n二二級(jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)可可以以承承接接3030萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米以以下下的的住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目和和8 8萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米以以下下的的非非住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目的的物物業(yè)業(yè)管管理理業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)n三三級(jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)可可以以承承接接2020萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米以以下下住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目和和5 5萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米以以下下的的

13、非非住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目的的物物業(yè)業(yè)管管理理業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)4/13/202414大連理工大學(xué)城市學(xué)院第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理n三、資質(zhì)等級(jí)的行政管理n n3 3 3 3、物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，在申請(qǐng)之日前一年內(nèi)有下列行為之、物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，在申請(qǐng)之日前一年內(nèi)有下列行為之、物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，在申請(qǐng)之日前一年內(nèi)有下列行為之、物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，在申請(qǐng)之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門(mén)不予批準(zhǔn)一的，資質(zhì)審批部門(mén)不予批準(zhǔn)一的，資質(zhì)審批部門(mén)不予批準(zhǔn)一的，資質(zhì)審批部門(mén)不予批準(zhǔn):n聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的。聘用未取得物業(yè)管理職

14、業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的。n將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的。將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的。n挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的。挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的。n擅自改變物業(yè)管理用房用途的。擅自改變物業(yè)管理用房用途的。n擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的。擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的。n擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的。擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的。n擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。n物業(yè)服

15、務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的。n與物業(yè)管理招標(biāo)人或其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的。與物業(yè)管理招標(biāo)人或其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的。n履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的。履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的。n越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的。越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的。n租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)的。租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)的。n發(fā)生重大責(zé)任事故的。發(fā)生重大責(zé)任事故的。4/13/202415大連理工大學(xué)城市學(xué)院第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則

16、n目標(biāo)原則n（1）信譽(yù)目標(biāo)；（2）盈利目標(biāo)n（3）發(fā)展目標(biāo)；（4）服務(wù)目標(biāo)n統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則 n有效管理幅度原則n分工協(xié)作原則n權(quán)責(zé)對(duì)等原則 4/13/202416大連理工大學(xué)城市學(xué)院第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n典型的組織形式直線(xiàn)制組織結(jié)構(gòu) 職能制組織結(jié)構(gòu) 直線(xiàn)職能制組織結(jié)構(gòu) 事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu) 矩陣制組織結(jié)構(gòu)4/13/202417大連理工大學(xué)城市學(xué)院第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n二、直線(xiàn)制組織結(jié)構(gòu)n1、特點(diǎn)：n企業(yè)的各級(jí)組織機(jī)構(gòu)從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，各級(jí)主管人員對(duì)所屬單位的一切問(wèn)題負(fù)責(zé)，不設(shè)專(zhuān)門(mén)職能結(jié)構(gòu)。n2、優(yōu)點(diǎn)：n機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)、指揮統(tǒng)一、決策迅速、易于管理n3、缺點(diǎn)：n主管人員難于

17、應(yīng)付復(fù)雜的管理，主管人員容易獨(dú)斷專(zhuān)行、造成指揮失誤。n4、適用范圍：n管理種類(lèi)少、范圍小、業(yè)務(wù)較為簡(jiǎn)單的小型物業(yè)管理公司。4/13/202418大連理工大學(xué)城市學(xué)院直線(xiàn)制組織結(jié)構(gòu)圖(line organizational structure)經(jīng) 理管理處主任管理處主任保潔組保安組保安組保潔組4/13/202419大連理工大學(xué)城市學(xué)院第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n三、職能制組織結(jié)構(gòu)n1、特點(diǎn)：n各級(jí)主管人員直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線(xiàn)行政主管的參謀。職能機(jī)構(gòu)對(duì)下面直線(xiàn)部門(mén)一般不能下達(dá)命令和工作指示，只起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。n2、優(yōu)點(diǎn)：n加強(qiáng)了專(zhuān)業(yè)管理的職能n3、缺點(diǎn)：n機(jī)構(gòu)人員過(guò)多，成本較高；橫向

18、協(xié)調(diào)困難，易造成工作效率降低。n4、適用范圍：n涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)。4/13/202420大連理工大學(xué)城市學(xué)院職能制組織結(jié)構(gòu)（staff organizational structure)總經(jīng)理行政部財(cái)務(wù)部開(kāi)發(fā)部人力資源部管理處C管理處B管理處A財(cái)務(wù)組管理組維修組保潔組保安組4/13/202421大連理工大學(xué)城市學(xué)院第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n三、事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)n1、特點(diǎn)：n實(shí)行分權(quán)管理，將政策制定和行政管理分開(kāi)；每個(gè)事業(yè)部都是一個(gè)利潤(rùn)中心，實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。n2、優(yōu)點(diǎn)：n強(qiáng)化了決策機(jī)制；能調(diào)動(dòng)各事業(yè)部門(mén)的積極性、責(zé)任性和主動(dòng)性；促進(jìn)了內(nèi)部的

19、競(jìng)爭(zhēng)，提高了公司的效率和效益；有利于復(fù)合型人才的培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。n3、缺點(diǎn)：n事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過(guò)多。n4、適用范圍：n規(guī)模大、物業(yè)種類(lèi)繁多、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合性物業(yè)管理公司。4/13/202422大連理工大學(xué)城市學(xué)院事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)（divisional organizational structure)行政部財(cái)務(wù)部開(kāi)發(fā)部人力資源部事業(yè)部C事業(yè)部B事業(yè)部A財(cái)務(wù)部管理部管理處C管理處B管理處A總經(jīng)理4/13/202423大連理工大學(xué)城市學(xué)院某物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)4/13/202424大連理工大學(xué)城市學(xué)院第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n四、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的選

20、擇n1、企業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營(yíng)的類(lèi)型n2、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式和管理業(yè)務(wù)的復(fù)雜程度n3、企業(yè)的管理手段的先進(jìn)性及管理人員的素質(zhì)和能力4/13/202425大連理工大學(xué)城市學(xué)院第5節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能n一、總經(jīng)理n貫徹落實(shí)董事會(huì)決議、決定，全面負(fù)責(zé)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)與管理工作。n負(fù)責(zé)主持總經(jīng)理辦公會(huì)議職權(quán)內(nèi)的各種工作事務(wù)，督促企業(yè)各方面工作的順利進(jìn)行。n負(fù)責(zé)組織、編制企業(yè)年度、季度財(cái)務(wù)預(yù)算，做好財(cái)務(wù)審核監(jiān)督。n負(fù)責(zé)企業(yè)重要的公關(guān)和重點(diǎn)接待工作，處理重大事務(wù)和活動(dòng)安排。n負(fù)責(zé)企業(yè)下屬人員的錄用、任免、晉升、獎(jiǎng)懲等工作。n完成董事會(huì)負(fù)責(zé)授權(quán)交辦的其他工作，并對(duì)其結(jié)果負(fù)責(zé)。4/13/202426大連理工大學(xué)城

21、市學(xué)院n二、辦公室n建立健全行政管理運(yùn)作制度，并監(jiān)督企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行n負(fù)責(zé)企業(yè)的日常行政管理、檔案資料管理。n組織編制辦公用品和勞保用品的計(jì)劃。n協(xié)調(diào)企業(yè)各部門(mén)之間的工作。n負(fù)責(zé)組織社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展。n后勤管理n接待來(lái)訪(fǎng)n公共關(guān)系、招集會(huì)議等。第5節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能4/13/202427大連理工大學(xué)城市學(xué)院n三、開(kāi)發(fā)部n負(fù)責(zé)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的分析。n負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)絡(luò)，了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)方法與經(jīng)驗(yàn)、同行其他企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。n選擇適合企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行可行性分析。n全權(quán)負(fù)責(zé)投標(biāo)工作。n負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)委托管理合同的簽訂、落實(shí)。第5節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能4/13/202428大

22、連理工大學(xué)城市學(xué)院n四、財(cái)務(wù)部n依據(jù)國(guó)家的有關(guān)法規(guī)、政策、制度、文件，建立健全企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度、財(cái)務(wù)管理制度。n監(jiān)督企業(yè)資金運(yùn)行狀況，定期做出財(cái)務(wù)分析報(bào)告，為總經(jīng)理決策提供財(cái)務(wù)依據(jù)。n組織擬訂物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案。n審核控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)。n負(fù)責(zé)各類(lèi)收費(fèi)工作。n負(fù)責(zé)與稅務(wù)、工商、銀行等部門(mén)的溝通聯(lián)絡(luò)。第5節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能4/13/202429大連理工大學(xué)城市學(xué)院n五、業(yè)務(wù)管理部n負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作n負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的園林綠化工作n負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安消防工作n負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的車(chē)輛交通工作n負(fù)責(zé)業(yè)主投訴問(wèn)題的解決和回訪(fǎng)第5節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職

23、能4/13/202430大連理工大學(xué)城市學(xué)院n六、工程部n負(fù)責(zé)工程前期介入n負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑附屬設(shè)施、共用設(shè)施和設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、管理工作n做好建筑物本身維修養(yǎng)護(hù)和管理工作n做好自用設(shè)施、設(shè)備的特約有償維修服務(wù)n負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查房屋裝飾、裝修管理工作第5節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能4/13/202431大連理工大學(xué)城市學(xué)院n七、經(jīng)營(yíng)服務(wù)部n負(fù)責(zé)策劃和從事各種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目n利用管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所等開(kāi)展的便民服務(wù)n負(fù)責(zé)無(wú)業(yè)的租賃工作n負(fù)責(zé)商業(yè)信息的整理工作n負(fù)責(zé)市場(chǎng)拓展工作第5節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能4/13/202432大連理工大學(xué)城市學(xué)院第6節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的外部聯(lián)系n物業(yè)管理公司與n一、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)n二、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)公司n三、業(yè)主委員會(huì)n四、開(kāi)發(fā)商n五、街道辦事處n六、公安、城管、綜合治理等執(zhí)法部門(mén)n七、工商、稅務(wù)部門(mén)n八、市政、綠化、供水、供電、供氣、供熱等部門(mén)4/13/202433大連理工大學(xué)城市學(xué)院作業(yè)要求n1、擬定一份創(chuàng)建物業(yè)管理企業(yè)計(jì)劃書(shū)。n2、企業(yè)創(chuàng)建條件自擬，并在計(jì)劃書(shū)中詳細(xì)說(shuō)明。n3、計(jì)劃書(shū)的制定參考本章所學(xué)內(nèi)容，如企業(yè)設(shè)立條件、企業(yè)設(shè)立程序、申請(qǐng)臨時(shí)資質(zhì)具備的條件及企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)、企業(yè)的目標(biāo)等，盡量詳細(xì)。n4、紙張：A4紙打印n5、上交時(shí)間：下周五之前。4/13/202434大連理工大學(xué)城市學(xué)院