保利房地產(chǎn)公司財務(wù)報表分析研究 會計學(xué)專業(yè)

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1、 保利房地產(chǎn)公司財務(wù)報表分析 內(nèi)容摘要：本文通過對保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司2007年——2008年財務(wù)報表的初步分析、有關(guān)財務(wù)比率分析，借以發(fā)現(xiàn)保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司存在的問題及原因，提出有關(guān)解決問題的建議。 關(guān)鍵詞：企業(yè)財務(wù)報表；分析 保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司前身為廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司，是由中國保利集團公司全資子公司保利南方集團有限公司于1992 年9 月14 日在廣州市注冊成立的全民所有制企業(yè)，成立時注冊資本為1,000 萬元； 2002 年8 月22 日，經(jīng)中國國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會以國經(jīng)貿(mào)企改[2002]61

2、6 號文批準(zhǔn)，由保利南方作為主發(fā)起人，聯(lián)合廣東華美國際投資集團有限公司和張克強等16 位自然人，公司改制為股份有限公司，名稱變更為“保利房地產(chǎn)股份有限公司”。 2006 年3 月，公司更名為“保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司”。經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)發(fā)行字[2006]30 號文核準(zhǔn)，公司于2006 年7 月19 日首次公開發(fā)行人民幣普通股(A 股)15,000 萬股，每股面值1 元。2006 年7 月31 日，本公司股票在上海證券交易所上市交易，證券代碼600048，股票簡稱“保利地產(chǎn)”。本次股票發(fā)行后 ,本公司股本增至55,000 萬元，折合55,000 萬股。公司及子公司主要從事房地產(chǎn)

3、開發(fā)和經(jīng)營、物業(yè)管理等。 本文通過對保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司2007年——2008年財務(wù)報表的初步分析、有關(guān)財務(wù)比率分析、綜合分析，借以發(fā)現(xiàn)保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司存在的問題，提出有關(guān)解決問題的建議。 一、公司財務(wù)報表的初步分析 （一） 公司資產(chǎn)負(fù)債表初步分析 1．總資產(chǎn)構(gòu)成項目初步分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年資產(chǎn)負(fù)債表分析得出下表。 表1---1 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年總資產(chǎn)表及其變動分析 單位：萬元 項目 金額 結(jié)構(gòu)(%) 2008年 2007年 增減額 增減(%) 2008年 2007

4、年 結(jié)構(gòu)變動 流動資產(chǎn) 5321123.88 4062213.45 1258910.43 30.99 99.22 99.33 -0.11 長期投資 4575.12 1075.12 3500 325.54 0.09 0.03 0.06 固定資產(chǎn) 18866.08 14118.14 4747.95 33.63 0.35 0.34 0.01 無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn) 1236.56 1472.64 -236.08 -0.16 0.02 0.04 -0.01 遞延稅款借項 10908.26 4008.74 6899.52 1.72

5、 0.2 0.09 0.11 總資產(chǎn) 5363216.27 4089466.42 1273749.85 31.15 100 100 0 從表1--1可以看出，保利公司2008年的總資產(chǎn)呈大幅上升趨勢，增長幅度為31.15%，其增加的主要原因是流動資產(chǎn)大幅度的增加，增加幅度為30.99%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了長期投資和固定資產(chǎn)的增加額。通過對2007年、2008年的長期投資和固定資產(chǎn)的同期比較可以看出其也有著明顯的提升，增加幅度分別達(dá)到了325.54%和33.63%的增長率，不可忽視。 對總資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變動分析可以得知：流動資產(chǎn)的比重由99.33%下降為99.22%，雖有降低，但收益

6、性低的流動資產(chǎn)所占的比重仍過高，這對提升盈利有著不利影響。固定資產(chǎn)的比重由0.34%上升為0.35%，而長期投資的比重由0.03%上升到0.09%，其變化都是相對比較小的。 表1----2 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年各資產(chǎn)項目及其變動分析表 單位：萬元 項目 金額 結(jié)構(gòu)(%) 2008年 2007年 增減額 增減(%) 2008年 2007年 結(jié)構(gòu)變動 貨幣資金 546976.05 462599.25 84376.81 18.24 10.28 11.39 -1.11 短期投資凈額 72.14 187.39 -115.26

7、 -61.51 0.00135 0.00346 -0.00211 應(yīng)收款項凈額 57570.85 152008.88 -94438.03 -62.13 1.08 3.74 -2.66 存貨凈額 4019561.85 2808436.53 1211125.32 43.15 75.54 69.14 6.4 長期投資凈額 4575.12 1075.12 3500. 325.54 100 100 0 固定資產(chǎn)凈額 18866.08 14118.14 4747.95 33.63 100 100 0 從表1--2得出，流動資產(chǎn)增加的主

8、要原因是貨幣資金，存貨分別增長18.24%，43.15%。而長期投資增加325.54%以及固定資產(chǎn)增加33.63%，這說明了企業(yè)加大了對收益水平高的資產(chǎn)項目的投入。而長期投資凈額的增長率超強的增長，說明企業(yè)在長期投資這一領(lǐng)域大大加強了投資力度，企業(yè)在經(jīng)營中增加了對盈利能力強的長期資產(chǎn)的投入，將有利于企業(yè)獲利水平提高。但是貨幣資金大幅度增加，將對盈利能力的提高產(chǎn)生不利影響。 2．負(fù)債構(gòu)成項目的初步分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年資產(chǎn)負(fù)債表分析得出下表。 表2 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年總負(fù)債規(guī)模和結(jié)構(gòu)變動分析表 單位：萬元 項目 金額

9、 結(jié)構(gòu)(%) 2008年 2007年 增減額 增減(%) 2008年 2007年 結(jié)構(gòu)變動 長期負(fù)債 1830111.42 903815 926296.42 102.49 48.21 32.21 16 流動負(fù)債 1951681.58 1891340.65 60340.93 3.19 51.42 67.4 -15.98 遞延稅款貸項 14109.05 10863.85 3245.19 29.87 0.37 0.39 -0.02 合計 3795902.05 2806019.49 989882.55 35.28 100 1

10、00 0 從表2數(shù)據(jù)看出，公司2008年的總負(fù)債比2007年增長幅度為35.28%，其增長的主要原因是長期負(fù)債和遞延稅款貸項都有著大幅度的上升，長期負(fù)債比上年增加了9262964219萬元，增加幅度高達(dá)102.49%，是負(fù)債各項中提高幅度最大的一項。遞延稅款貸項2008年比2007年增長幅度是29.87%。而負(fù)債的結(jié)構(gòu)變動得知：流動負(fù)債的比重由2007年的67.40%下降為了2008年的51.42%，長期負(fù)債的比重由32.21%上升為了48.21% ，說明公司調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高長期負(fù)債比重，將有效降低財務(wù)風(fēng)險。 3．股東權(quán)益的初步分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)

11、據(jù)分析得出表3。 從表3可見，引起公司股東權(quán)益規(guī)模變動的主要項目是股本、未分配利潤二大項目。 2008年的股本比2007年增長率達(dá)到了100%，股本占股東權(quán)益的比重由2007年的10.28%上升為2008年的17.42%，說明了由于投資者信心增強增加了投入資本。2008年的未分配利潤增加額為2109755051萬元，增長率是85.59%，占股東權(quán)益的比重比2007年提高了11.82%，這說明了因增強投資企業(yè)盈利能力在逐步增強，企業(yè)保有了相當(dāng)規(guī)模的留存收益。 表3 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年股東權(quán)益規(guī)模結(jié)構(gòu)分析表 單位：萬元 項目 規(guī)模 結(jié)構(gòu)

12、（%） 2008年 2007年 增減額 增減(%) 2008年 2007年 結(jié)構(gòu)變動 股本 245234.32 122617.16 122617.16 100 17.42 10.28 7.14 資本公積 680016.71 802559.46 -122542.75 -15.27 48.29 67.29 -19 盈余公積 25175.21 20847.78 4327.43 20.76 1.79 1.74 0.05 未分配利潤 457475.52 246500.01 210975.51 85.59 32.49 20.67

13、 11.82 貨幣換算差額 34.81 0 34.81 0 0.002 0 0.002 股本權(quán)益合計 1407936.57 1192524.42 215412.15 18.06 100 100 0 （二）利潤表的初步分析 1．凈利潤項目形成的初步分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年利潤表分析得出下表。 表4 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年凈利潤變動分析 單位：萬元 項目 規(guī)模 結(jié)構(gòu)(%) 2008年 2007年 增減額 增減(%) 2008年 2007年 結(jié)構(gòu)變動 利潤總額 4023

14、28.48 240309.01 162019.47 67.42 100 100 0 減:所有者權(quán)益 97961.32 77482.00 20479.32 26.43 24.35 32.24 -7.89 少數(shù)股東權(quán)益 80481.03 13918.21 66562.82 478.24 20 5.79 14.21 凈利潤 223886.14 148908.81 74977.34 50.35 55.65 61.97 -6.32 保利公司2008年的凈利潤額比2007年的增加了749773358萬元，增長幅度50.53%。導(dǎo)致增長的直接原因

15、是利潤總額的增長幅度高達(dá)67.42%，表明了公司業(yè)績增長驚人。 2．利潤總額構(gòu)成項目的初步分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年利潤表分析得出下表。 表5 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年利潤總額及變動分析表 單位：萬元 項目 規(guī)模 結(jié)構(gòu)(%) 2008年 2007年 增減額 增減(%) 2008年 2007年 結(jié)構(gòu)變動 主營業(yè)務(wù)利潤 478571.03 228464.32 250106.71 109.47 100 100 0 減:營業(yè)費用 46240.29 25559.55 20680.74 80.91 9

16、.66 11.19 -1.53 管理費用 31120.75 20820.61 10300.14 49.47 6.5 9.11 -2.61 息稅前經(jīng)營利潤 401209.99 182084.15 219125.83 120.34 83.84 79.7 4.14 財務(wù)費用 -3321.64 -3193.38 -128.26 4.01 -0.83 -1.33 0.5 營業(yè)利潤 374087.09 184535.47 189551.63 102.71 92.98 76.79 16.19 投資收益 9708.97 20746.15

17、 -11037.18 -53.2 2.41 8.63 -6.22 營業(yè)外收支凈額 18647.68 34924.34 -16276.66 -46.6 4.63 14.53 -9.9 補貼收入 0 0 - - - - - 利潤總額 402328.48 240309.01 162019.47 67.42 100 100 0 從表5變動情況看，第一，決定息稅前經(jīng)營利潤的因素包括主營業(yè)務(wù)利潤、營業(yè)費用、管理費用。表中2008年的主營業(yè)務(wù)利潤比2007年增長率為109.47%，說明企業(yè)在2008年取得不錯的經(jīng)營業(yè)績成果。但同時，2008年的管理

18、費用和營業(yè)費用也比2007年分別提升了80.91%和49.47%，但是這并不會影響息稅前經(jīng)營利潤的強勁上升，原因在于管理費用和營業(yè)費用分別占主營業(yè)務(wù)利潤的比重幅度小僅為6.50%和9.66%。 第二，公司利潤總額變動增長的主要因素是息稅前經(jīng)營利潤增加2191258338萬元和營業(yè)利潤增長1895516251萬元以及財務(wù)費用減少1282613.67萬元。由于財務(wù)費用的降低，企業(yè)在2008年的經(jīng)營活動效益水平得到了提高。雖然企業(yè)投資收益和營業(yè)外收支凈額都有大幅度的減少額，可它們占利潤總額的比重2.41%和4.63%都是很小的，所以利潤總額不受影響而呈上升趨勢。 （三）現(xiàn)金流量表的初步分析 1

19、．現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年現(xiàn)金流量表分析得出下表。 表6-1 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)變動表 單位：萬元 項目 2008年 2007年 金額 結(jié)構(gòu)百分比(%) 金額 結(jié)構(gòu)百分比(%) 經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計 1737540.38 53.52 1540239.48 46.58 其中：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 1636169.41 94.17 收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金 101370.97 5.83 投資活動現(xiàn)金流入小計 2928.09

20、 0.09 26242.99 0.79 其中：取得投資收益所收到的現(xiàn)金 317.92 10.86 處置固定無形和長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金 12.67 0.43 收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金 2597.49 88.71 籌資活動現(xiàn)金流入小計 1506075.71 46.39 1740164.99 52.63 其中：發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金 430000 28.55 借款所收到的現(xiàn)金 1071207.71 71.13 現(xiàn)金流入合計 3246544.18 100% 3306647.46 100 從表中可以看出：

21、在企業(yè)2008年的現(xiàn)金流入中，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入占現(xiàn)金流入合計的53.52%。投資活動現(xiàn)金流入占現(xiàn)金流入合計的0.09%，籌資活動現(xiàn)金流入占現(xiàn)金流入合計的46.39%。這說明，企業(yè)2008年流入的現(xiàn)金主要來源于經(jīng)營活動和籌資活動二項目，只有極少部分來自投資活動項目。在經(jīng)營活動中，現(xiàn)金流入來源主要是來自銷售商品，提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金，占現(xiàn)金流入合計的94.17%，表明企業(yè)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入來源，經(jīng)營可靠性較高。投資活動中，主要是收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金，占88.71%，少部分來自取得投資收益所收到的現(xiàn)金占10.86%：籌資活動中，發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金占28.55%，借款所收到的現(xiàn)金占71.13%

22、。通過分析可以看出，保利公司2008年資金主要籌集是負(fù)債渠道。 由2007年與2008年現(xiàn)金流量對比分析可見，2008年企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量穩(wěn)步提升。 2．現(xiàn)金支出結(jié)構(gòu)分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年現(xiàn)金流量表分析得出表6—2。 表6—2數(shù)據(jù)說明，在企業(yè)2008年的現(xiàn)金支出中，經(jīng)營活動現(xiàn)金占總現(xiàn)金支出比重78.95%，其中主要現(xiàn)金支出來源是：購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金占總現(xiàn)金支出比重為82.80%，支付的各項稅費占11.39%，其它項目比重較小。投資經(jīng)營活動現(xiàn)金支出占總現(xiàn)金支出比重0.29%，其中主要來源于支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金占總現(xiàn)金支出比重62.28%，購建固定

23、無形和長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金占比重26.33%?；I資經(jīng)營活動中現(xiàn)金支出占總現(xiàn)金支出比重20.76%，其中償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金占74.35%，支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金占1.05%。通過分析可以得知：企業(yè)2008年現(xiàn)金支出中，主要的現(xiàn)金支出來源是經(jīng)營活動現(xiàn)金的流出和籌資活動現(xiàn)金的流出。通過2008年與2007年現(xiàn)金流量對比分析可見，2008年籌資活動現(xiàn)金流出比重上升了6.44（20.76-14.32）個百分點，原因用于償債的現(xiàn)金流出增加了。 表6—2 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年現(xiàn)金支出結(jié)構(gòu)變動 單位：萬元 項目 2008年 2007年 金額

24、 結(jié)構(gòu)變動(%) 金額 結(jié)構(gòu)變動(%) 經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計 2496587.63 78.95 2477819.68 84.39 其中：購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 2067208.88 82.8 支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 31752.05 1.27 支付的各項稅費 284392.33 11.39 支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金 113234.38 4.54 投資活動現(xiàn)金流出小計 9110.14 0.29 37970.22 1.29 其中：購建固定無形和長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金 2398.77 26.33

25、 投資所支付的現(xiàn)金 630 6.91 支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金 5673.37 62.28 籌資活動現(xiàn)金流出小計 656474.06 20.76 420305.31 14.32 其中：償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金 488072.81 74.35 支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金 6883.52 1.05 現(xiàn)金支出合計 3162171.83 100 2936095.21 100 通過各數(shù)據(jù)的綜合分析可以得出；從表6—1中可以看出，在企業(yè)的現(xiàn)金流入中，經(jīng)營活動所取得的現(xiàn)金流入量不僅上升趨勢大，而且占總體比重也大?；I資活

26、動的現(xiàn)金流入量不僅呈下降趨勢，而且所占比重也呈下降趨勢，這說明企業(yè)對于籌資的依賴性在逐步減小，而越來越依賴于經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入。從表6—2中可以看出，在企業(yè)的全部現(xiàn)金支出中，經(jīng)營活動的現(xiàn)金支出的比重呈下降趨勢，而籌資活動的現(xiàn)金支出的比重呈上升趨勢，這說明企業(yè)隨著其經(jīng)營業(yè)務(wù)的發(fā)展，收益增加，企業(yè)用于還本付息的現(xiàn)金支出增加了，將有利于降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。 二、有關(guān)財務(wù)比率分析 （一）償債能力財務(wù)比率分析 1．短期償債能力財務(wù)比率分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年--2008年財務(wù)報表數(shù)據(jù)計算得出下圖。 圖1 保利地產(chǎn)公司短期償債能力及同行業(yè)平均值比較圖

27、（1）流動比率 從圖1可以看出2008年企業(yè)流動比率實際值高于2007年實際值，說明了企業(yè)的短期償債能力比上年提高了。而2008年企業(yè)的流動比率實際值也是高于行業(yè)平均值的，這說明該企業(yè)的短期償債能力超過行業(yè)平均值。但也要注意過高的流動比率也表明了企業(yè)在流動資產(chǎn)上占用的資金過多了，將對企業(yè)提高盈利能力產(chǎn)生不利影響。 （2）速動比率 從圖1保利公司2008年速動比率高于2007年實際值，而2008年的速動比率是高于行業(yè)平均值，這說明企業(yè)的短期償債能力高于行業(yè)平均水平的償債能力。 （3）現(xiàn)金比率 保利公司2008年現(xiàn)金比率比2007年增長了，說明了企業(yè)用現(xiàn)金償還短期債務(wù)的能力增強了。200

28、8年的現(xiàn)金比率與行業(yè)平均相比有所下降，這說明相對行業(yè)而言，企業(yè)用現(xiàn)金償還短期債務(wù)的能力有所降低。 通過圖1分析可以看出，2008年保利公司雖現(xiàn)金比率略低于行業(yè)平均值，但由于流動比率，速動比率均遠(yuǎn)超于行業(yè)平均水平，說明公司的短期償債能力較強。 2．長期償債能力財務(wù)比率分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年--2008年財務(wù)報表數(shù)據(jù)計算得出下圖。 圖2 保利地產(chǎn)公司長期償債能力及同行業(yè)平均比較圖 （1）資產(chǎn)負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)負(fù)債水平及風(fēng)險程度的重要指標(biāo)。與2007年同期相比，2008年保利資產(chǎn)負(fù)債率略有增長，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險比較穩(wěn)定。與行業(yè)平均值相比2008年保

29、利公司的資產(chǎn)負(fù)債率比行業(yè)平均值要略高一點。這說明企業(yè)的長期償債方面要引起注意，注意在快速擴張的同時控制負(fù)債規(guī)模的能力。 （2）產(chǎn)權(quán)比率 產(chǎn)權(quán)比率與資產(chǎn)負(fù)債率都是衡量長期償債能力的，具有相同的意義，產(chǎn)權(quán)比率主要揭示債務(wù)資本與權(quán)益資本的相互關(guān)系。如圖2所示，2008年的產(chǎn)權(quán)比率為269.61%與2007年同期相比增長了34.31個百分點（269.61-235.30），說明了企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)的風(fēng)險性有所提高。與行業(yè)平均值相比，2008年保利公司的產(chǎn)權(quán)比率比行業(yè)平均值大，因此可見保利公司資本結(jié)構(gòu)是高風(fēng)險的財務(wù)結(jié)構(gòu)。 （3）有形凈

30、值債務(wù)率 有形凈值債務(wù)率主要是用于衡量企業(yè)的風(fēng)險程度和對債務(wù)的償還能力。與2007年同期相比，保利地產(chǎn)2008年有形凈值債務(wù)率大幅度增加，由2007年的235%，增長到2008年的269.68%，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險提高了，在與行業(yè)相比，保利公司2008年的有形凈值債務(wù)率明顯是高于行業(yè)平均值的。這說明企業(yè)的長期償債能力方面具有一定風(fēng)險，將會影響企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。 （4）已獲利息倍數(shù) 已獲利息倍數(shù)指標(biāo)反映了當(dāng)期企業(yè)經(jīng)營收益是所需支付的債務(wù)利息的多少倍，其數(shù)額越大企業(yè)的償債能力越強。從圖中保利公司的已獲利息倍數(shù)有2007年的74.25上升到2008年的120.12，上升幅度很大。說明由于企業(yè)盈利水平

31、的提高，使企業(yè)償債利息的能力增強。而保利公司2008年的已獲利息倍數(shù)很大已經(jīng)超過了行業(yè)平均值，這表明了企業(yè)獲利能力提高，有效的降低了償付債務(wù)利息的風(fēng)險，企業(yè)的債務(wù)償還有一定的保障。 （二）營運能力財務(wù)比率分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年--2008年財務(wù)報表數(shù)據(jù)計算得出下圖。 圖3 保利地產(chǎn)公司企業(yè)營運能力及同行業(yè)平均比較圖 1．總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)的總資產(chǎn)在一定時期內(nèi)實現(xiàn)的主營業(yè)務(wù)收入的多少。圖3中保利公司2008年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.33次比同期2007年的提高了。與行業(yè)值相比，2008年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比行業(yè)平均值高，這都表明了企業(yè)總資產(chǎn)運用效

32、率不錯，有利于企業(yè)的償債能力和盈利能力的增強。 2．流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在一定時間內(nèi)（通常為一年）周轉(zhuǎn)的次數(shù)，是反映企業(yè)流動資產(chǎn)運用效率的指標(biāo)，而且也反映了企業(yè)的盈利水平，是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高低的關(guān)鍵。2008年保利公司流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.33次比2007年的有所增長，而且2008年的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是行業(yè)平均值的近2倍，這都可以說明公司以相同的流動資產(chǎn)占用取得更多的主營業(yè)務(wù)收入，公司的流動資產(chǎn)運用效率高。 3．固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是衡量固定資產(chǎn)運用效益的反映企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況，圖中企業(yè)2008年的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與同期2007年和行業(yè)平均值相比都比較高，

33、增長幅度大。這表明了企業(yè)的固定資產(chǎn)得到了充分利用，公司固定資產(chǎn)的投入和結(jié)構(gòu)分布都是相當(dāng)合理，充分發(fā)揮了固定資產(chǎn)的使用效益。 4．應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)應(yīng)收賬款的運用效益。保利公司2008年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為81.51次比2007年提高，且比行業(yè)平均值高，說明了公司在2008 年里應(yīng)收賬款的回收速度很快，其管理效益提高，資產(chǎn)的流動性增強，有利于提高短期償債能力。 5．存貨周轉(zhuǎn)率 從圖3可見，公司2008年的存貨周轉(zhuǎn)率是略低于2007年，與行業(yè)平均值相比基本持平。 （三）獲利能力財務(wù)比率分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年--2008年財務(wù)報表數(shù)據(jù)計算得出下圖 圖4

34、 保利地產(chǎn)公司資產(chǎn)獲利能力及同行業(yè)平均比較圖 1．營業(yè)利潤率 營業(yè)利潤率衡量了企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的凈獲利能力。圖4可見企業(yè)2008年營業(yè)利潤率比2007年的略有提高，與行業(yè)平均值相比，保利公司的營業(yè)利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過行業(yè)值，這都表明公司在2008年主營業(yè)務(wù)的獲利能力很強。 2．總資產(chǎn)利潤率 總資產(chǎn)利潤率，它反映了企業(yè)資產(chǎn)綜合利用效果，衡量企業(yè)總資產(chǎn)獲利能力。該公司2008年的總資產(chǎn)利潤率比同期2007年與行業(yè)平均值都有大幅度提高，說明了公司的資產(chǎn)管理效益很好，公司資產(chǎn)獲利能力強。 3．長期資本收益率 由圖4可見，2008年公司長期資本收益率比2007年略有增長，與行業(yè)平均值相比，

35、2008年公司長期資本收益率明顯偏高，說明了公司的長期資本的獲利能力比較強，使長期債權(quán)股東權(quán)益的回報水平得到了有力保障。 4．凈資產(chǎn)收益率 公司2008年的凈資產(chǎn)收益率比2007年的有所降低，但幅度不大，說明在2008年里企業(yè)資本獲利能力略有降低，但2008年的凈資本收益率與行業(yè)平均值相比，超過行業(yè)平均6.32（17-10.68）個百分點，其說明了2008年里公司投入資本的獲利能力強，在行業(yè)競爭中處于優(yōu)勢地位。 （四）現(xiàn)金流量財務(wù)比率 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年--2008年財務(wù)報表數(shù)據(jù)計算得出圖5。 1．現(xiàn)金流量與當(dāng)期債務(wù)之比 這個指標(biāo)反映企業(yè)短期償債能力的流動比率有關(guān)，由圖5可

36、見，公司的現(xiàn)金流量與當(dāng)期債務(wù)之比數(shù)值比行業(yè)高出24.34（38.89-14.55）百分點，這說明了公司現(xiàn)金流入對當(dāng)期債務(wù)的保障度比較強，公司的流動性比較好。 2．債務(wù)保障率 債務(wù)保障率表明企業(yè)現(xiàn)金流量對其全部債務(wù)償還的滿足程度。2008年的指標(biāo)值比2007年低，公司在2008年的承擔(dān)債務(wù)總額的能力比2007年有降低。但該公司2008年此指標(biāo)比率比行業(yè)平均值要高，可見2008年公司承擔(dān)債務(wù)總額的能力強于行業(yè)平均水平。 圖5 企業(yè)現(xiàn)金流量財務(wù)比率與同行業(yè)平均比較圖 3．每元銷售現(xiàn)金凈流入 每元銷售現(xiàn)金凈流入是反映企業(yè)通過銷售獲取現(xiàn)金的能力。通過這個指標(biāo)我們得知公司2

37、008年獲取現(xiàn)金的能力增強了。 4．營運指數(shù) 圖5中，公司2008年營運指數(shù)為0.44，營運指數(shù)反映企業(yè)營運管理的水平和收益的質(zhì)量。通過公司2008年，2007年和行業(yè)營運指數(shù)平均值相比較，我們可以知道公司的營運指數(shù)是小于1的，而且比行業(yè)平均值高。 由上述財務(wù)指標(biāo)分析可見， 2008年保利公司整體經(jīng)營水平相對穩(wěn)定。公司在2008年的的短期償債能力是有所上升的，其中流動比率，速動比率，都是超過行業(yè)平均值的，雖現(xiàn)金比率略低于行業(yè)平均值，但幅度微小，所以公司的短期償債能力比較強的。而在長期償債能力方面，由于公司資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率和有形凈值債務(wù)率三大指標(biāo)值都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，使公司長期償債能

38、力下降，財務(wù)風(fēng)險程度提高，但其中另一個指標(biāo)則是在加快的，就是已獲利息倍數(shù)，這個指標(biāo)不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期2007年而且也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，幾乎是行業(yè)平均值的四倍，這說明了在其他指標(biāo)影響長期償債能力下降的同時使使企業(yè)的獲利能力提高了已獲利息倍數(shù)指標(biāo)的增強，有效的降低了償付債務(wù)利息的風(fēng)險，是企業(yè)的債務(wù)償還有了一定的保障度。因此，在2008年保利公司的償債能力值得肯定。 在資產(chǎn)運用效率上，保利公司的資產(chǎn)運用狀況具有良好的發(fā)展趨勢。因為公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有逐年上升之勢。公司大多數(shù)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)，包括存貨、流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、總資產(chǎn)等的周轉(zhuǎn)速度均在逐年加快，且超過行業(yè)平均水平。這說明了公司資產(chǎn)管理效果良好。

39、但也可以看到，存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)的變動狀況與行業(yè)平均值相比，不太穩(wěn)定，但整體趨勢是好的，所以，就公司自身的資產(chǎn)運用狀況來說，其良好的發(fā)展趨勢是可以得到肯定的。 通過對營業(yè)利潤率、長期資本收益率、總資產(chǎn)利潤率等三大指標(biāo)的分析，可以看到，2008年保利公司的資產(chǎn)獲利能力有大幅度的提高，三個指標(biāo)與行業(yè)平均值相比都明顯偏高，因此企業(yè)在房地產(chǎn)市場占有較好的競爭優(yōu)勢。 三、問題與建議 1．關(guān)于長期償債能力問題與建議 與2007年同期相比，保利地產(chǎn)2008年有形凈值債務(wù)率大幅度增加，由2007年的235%，增長到2008年的269.68%，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險提高了。在與行業(yè)相比，保利公司

40、2008年的有形凈值債務(wù)率明顯是高于行業(yè)平均值的。這說明企業(yè)的長期償債能力方面具有一定風(fēng)險，將會影響企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。 長期債務(wù)的期限長，企業(yè)的長期償債能力主要取決于企業(yè)的資產(chǎn)與負(fù)債的比率關(guān)系，以及獲利能力。對于公司來說，應(yīng)該具有一定權(quán)益資本，權(quán)益資本是企業(yè)擁有的凈資產(chǎn)，是股東承擔(dān)民事責(zé)任的限度，是借款的基礎(chǔ)和保障。因此權(quán)益資本越多，債權(quán)人越有保障。在流動負(fù)債一定的情況下，如果企業(yè)長期負(fù)債比例比較高，那企業(yè)就可能償還不了債務(wù)，這時能否借入或借出多少資金，就要取決于企業(yè)的權(quán)益資本的實力了，所以對于公司來說，應(yīng)提高權(quán)益資本的占有量。 長期償債能力與獲利能力密切相關(guān)。企業(yè)能否有充足的現(xiàn)金流入償還

41、長期負(fù)債，在很大程度上取決于企業(yè)的獲利能力。一般來說，企業(yè)的獲利能力越強，長期償債能力就越好，所以公司可以通過提高資本獲利能力來使長期償債能力得到改善。 提高獲利能力可以有以下途徑。首先是增加收入控制成本。增加收入并控制好成本這一方法對于企業(yè)來說是要持久合理管理的，企業(yè)想要提高營業(yè)凈利潤率，就要提高營業(yè)收入不僅可以增長營業(yè)凈利潤，還可以提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。同時降低各種成本費用，從而使獲利能力也提高。因此要建立一個健全的、有效的、合理的成本管理制度，加強完善企業(yè)成本管理。使成本核算制度、成本的計劃、分析、控制考核等制度得到改善。 其次、實施有效的成本控制制度，目標(biāo)要明確，權(quán)責(zé)要分清，采取有效

42、的的合理措施，完成目標(biāo)和超額完成。 最后，加強成本管理的重要手段，建立成本考核制度，使企業(yè)成本管理促進(jìn)企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟效益的提高。 2．公司過高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率問題與建議 保利公司2008年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率比行業(yè)平均值高，公司的資產(chǎn)運用效率已經(jīng)達(dá)到了一個良好的狀況。但在此同時我們不可忽視，過高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率并不是一件好事，它可能會帶來的諸多問題也是值得考慮和認(rèn)識的。過高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可能意味著資金的占有不足，而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險有所提高了。所以，應(yīng)該合理安排資金結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)的質(zhì)量，選擇有利的財務(wù)政策，來增強資產(chǎn)管理。 3. 2009 年經(jīng)營計劃建議 2009 年公

43、司應(yīng)以發(fā)展為主題，以經(jīng)濟效益為中心，強化管理、降本增效、嚴(yán)控風(fēng)險、把握機遇，維護(hù)品牌形象，保證公司平穩(wěn)健康發(fā)展。2009 年公司的總體經(jīng)營目標(biāo)是：“經(jīng)營業(yè)績有增加，市場份額有增長，財務(wù)預(yù)算有盈余”。2009 年公司應(yīng)重點做好以下工作： 防風(fēng)險抓機遇，保證企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展；公司將以“經(jīng)營業(yè)績有增加，市場份額有增長”為目標(biāo) 布置全年工作，以“不打財務(wù)預(yù)算赤字”為基本原則安排全年投資，切實做好風(fēng)險防范。 促銷售降成本，全面完成年度經(jīng)營任務(wù)；公司將通過不遺余力抓銷售、全員全程控成本、想方設(shè) 法保質(zhì)量，全力爭取完成年度任務(wù)。 狠抓規(guī)范化建設(shè)，提升企業(yè)管理水平；公司將繼續(xù)強化管理，通過完善法人治理、強化內(nèi)部管理、推進(jìn)信息化建設(shè)，來加強科學(xué)決策與內(nèi)部控制，提高管理水平。 加快標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程，全面提升產(chǎn)品質(zhì)素；公司將加快標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)進(jìn)程，通過繼續(xù)推進(jìn)品牌模塊化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和驗收規(guī)范，從而全面提高開發(fā)效率。 加強融資和財務(wù)管理工作，保障公司平穩(wěn)運行。2009 年公司在資本市場仍將力求突破，同時將繼續(xù)搶占信貸資源，進(jìn)一步加強資金管理，積極探索融資渠道，從而保證公司財務(wù)平衡。 2009 年將是機遇與挑戰(zhàn)并存的一年，若公司貫徹落實穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)良傳統(tǒng)，兢兢業(yè)業(yè)，克服困難， 公司將實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。