豪宅項(xiàng)目容積率研究

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1、*,*,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級(jí),,第三級(jí),,第四級(jí),,第五級(jí),,容積率解釋,Part 1,容積率解釋,,,何謂容積率？簡(jiǎn)單的說(shuō)是規(guī)劃凈用地上允許建設(shè)的建筑容量,,,,,,容積率,專業(yè)解釋,,通俗解釋,一般規(guī)則,,特殊規(guī)則,容積率,=,總建筑面積,÷,總用地面積,定義,計(jì)算公式,計(jì)算規(guī)則,1,2,3,定義,,,項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值,通俗解釋,專業(yè)解釋,說(shuō)到底就是小區(qū)里戶數(shù)、人數(shù)和小區(qū)面積的關(guān)系，當(dāng)然戶越少、人越少，面積越大越舒服了,所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本

2、在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度,容積率一般是由政府規(guī)定的,一般而言,容積率分為：,,獨(dú)立別墅為0.2-0.5,,,聯(lián)排別墅為0.4-0.7,,,6層以下多層住宅為0.8-1.2,,,11層小高層住宅為1.5-2.0,,,18層高層住宅為1.8-2.5,,,19層以上住宅為2.4-4.5,,,住宅小區(qū)容積率小于的，為非普通住宅,,并根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別,計(jì)算公式,,,容積率=總建筑面積÷總用地面積,,當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算,容積率,總建筑面積,總用地面積,容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低,,注明：,,計(jì)算容積率

3、時(shí)，總建筑面積不包括地下建筑面積；?（半地下室層高超過(guò),米時(shí)，按全面積算，層高低于,米時(shí)，按半面積計(jì)算）；,,當(dāng)建筑層高超過(guò),3M,時(shí)，這些層應(yīng)除以,3M,進(jìn)行層數(shù)折算，余數(shù)不足,時(shí)，多出部分不計(jì)入容積率；余數(shù)大于或等于,時(shí)，多出部分按,1,層計(jì)算,計(jì)算規(guī)則,,,項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值,特殊規(guī)則,一般規(guī)則,地上總建筑面積計(jì)算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計(jì)算值之和；地下有經(jīng)營(yíng)性面,積的，其經(jīng)營(yíng)面積不納入計(jì)算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計(jì)算值按照,《,建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范,》,（,GB/T50353-2005,）的規(guī)定執(zhí)行,,,,,,當(dāng)住宅建筑,標(biāo)準(zhǔn)層

4、,層高大于,米時(shí)，,當(dāng)普通,商業(yè)建筑,標(biāo)準(zhǔn)層層高大于,米時(shí)，,當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于,米時(shí)，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的,2,倍計(jì)算,,當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于,10,米時(shí)，當(dāng)住宅建筑層高大于,米時(shí)，當(dāng)辦公建筑層高大于,米時(shí)，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的,3,倍計(jì)算,,計(jì)算含,陽(yáng)臺(tái),建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，陽(yáng)臺(tái)部分,,建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積計(jì)算,,計(jì)算規(guī)則,,,項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值,特殊規(guī)則,地下空間的頂板面高出室外地面,米以上時(shí)，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積計(jì)算；地下空間的頂板面高出室外地面不足,米的，其建筑面積不計(jì)入容積率。如建筑室外

5、地坪標(biāo)高不一致時(shí)，以周邊最近的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)加上,米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn),,住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨(dú)立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，,工業(yè)建筑,、體育館、博物館和展覽,設(shè)計(jì)單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計(jì)算值,,,,,,,,,,容積率的特征,Part 2,特性,,,主要呈現(xiàn)4個(gè)特性,特性一,1,特性二,2,特性三,3,特性四,4,容積率,在一定的建筑密度條件下，容積率與層數(shù)成正比；同理，在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成正比,容積率表述的是“凈”地塊上允許建設(shè)的總?cè)萘?容積率是“相對(duì)指標(biāo)”，因此有一

6、定“彈性”，是可以“談判”的?這個(gè)特性主要表現(xiàn)在規(guī)劃用地管理的過(guò)程之中,樓面占地率,〔,注,〕,與容積率成反比,特性一,,容積率表述的是“凈”地塊上允許建設(shè)的總?cè)萘?特性三,特性二,特性一,特性四,特性,基本公式是:R=F/A,R——容積率,,F——地塊上的,,總建筑面積(m),,A——地塊面積(m),“凈地塊”是指為建筑所使用的場(chǎng)地，其面積不包括城市公用的道路、公共綠地、大型市政及公用設(shè)施用地、歷史保護(hù)地段等。因此，在使用或評(píng)價(jià)容積率時(shí)，必須注意地塊面積的“凈”度；在比較不同的容積率時(shí)，必須在同樣“凈”度的基礎(chǔ)上進(jìn)行。,,總建筑面積，一般系指地面以上部分的建筑面積總和；如果包括地下部分的建

7、筑面積，應(yīng)特別注明，以資區(qū)別,特性二,,在一定的建筑密度條件下，容積率與層數(shù)成正比；同理，在一定的層數(shù)條,,件下，容積率與建筑密度成正比,特性三,特性一,特性二,特性四,特性,當(dāng)A為常數(shù)時(shí)，R=C·H,C——建筑密度或建筑覆蓋率，C=0～1,,H——建筑層數(shù)(或平,,均層數(shù))C·A—建筑基底面,,積(m)F——地塊上的總建,,筑面積(m)A——地塊面積(m),當(dāng)H每增加1(即平均提高1層)，R的提高值=C；,,當(dāng)R每提高C的值，H平均提高1層,從公式可以看到,,特性三,,樓面占地率〔注〕與容積率成反比,特性二,特性一,特性三,特性四,特性,L=A/F=1/R,,樓面占地率(即每平方米建筑

8、面積占用的地塊土地面積),當(dāng)L愈小，R愈大，即每平方米建筑面積所占用的土地愈少，建設(shè)開發(fā)中土地費(fèi)用所占的比重愈低，則土地利用率和經(jīng)濟(jì)效益愈高,公式,結(jié)論,特性四,,容積率是“相對(duì)指標(biāo)”，因此有一定“彈性”，是可以“談判”的,特性二,特性一,特性四,特性三,特性,關(guān)心順序 (出讓價(jià)格)、R、意愿傾向:↑,,從提高R，可以吸引(D)，獲得較高的P,G,關(guān)心順序:C、H、R，意愿傾向:↓,,從控制C和H，以滿足空地、日照、間距、綠化、停車以及景觀等要求,關(guān)心順序:R、F、P(樓面地價(jià))，?意愿傾向:↑(P↓),,盡可能提高R，獲得更大的F，使P降低，即每平方米建筑面積所攤的土地費(fèi)用最小,U

9、P,D,在實(shí)行城市土地出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制的情況下，容積率往往成為城市政府(G)、規(guī)劃師(UP)和開發(fā)者(D)之間談判的一項(xiàng)主要“杠桿”,土地所有者，關(guān)心從土地出讓中獲得比較好的收益，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),城市環(huán)境質(zhì)量與整體效益的關(guān)心者,房地產(chǎn)開發(fā)者，關(guān)心從開發(fā)中獲得最大的利潤(rùn),容積率對(duì)各個(gè)因素的影響,Part 3,容積率對(duì)各個(gè)因素的影響,,容積率在不僅影響規(guī)劃中物業(yè)的類型、建筑密度、社區(qū)規(guī)模、規(guī)劃布局、土,,地的增值，還直接影響我們的生活品質(zhì),生活品質(zhì),,,,,,,,,,,,,,物業(yè)類型,社區(qū)規(guī)模,建筑密度,規(guī)劃布局,土地的增值,容積率與物業(yè)類型,,不同的容積率數(shù)值直接影響不同的物

10、業(yè)類型,在容積率低于,（超低）的情況下，可以判是一個(gè)非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目；,,容積率,－,，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但密度有點(diǎn)大，如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，項(xiàng)目品位就相當(dāng)提高了很多；,,容積率,－,，一般的雙拼、聯(lián)排別墅項(xiàng)目，如穿插獨(dú)棟別墅的話，密度將增大許多，即使容積率不大舒適度也會(huì)收到很大的影響；,,容積率,－,，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱一流。如果其中規(guī)劃夾雜低別墅的話，密度相對(duì)增大，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了；,,容積率,－,，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣點(diǎn)；,,容積率,－,，正常的多層,+,小高層項(xiàng)目；,,容積率,－,

11、，正常的小高層項(xiàng)目；,,容積率,－,，小高層,+,二類高層項(xiàng)目（,18,層以內(nèi)）。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差；,,容積率,－,，高層項(xiàng)目（樓高,100,米以內(nèi)）；,,容積率,以上，摩天大樓,先簡(jiǎn)單說(shuō)一說(shuō)各類物業(yè)分別對(duì)應(yīng)的容積率數(shù)值：（依據(jù)經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律）,容積率與物業(yè)類型,,對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，僅通過(guò)容積率一個(gè)簡(jiǎn)單數(shù)字遠(yuǎn)不能概括社區(qū)物業(yè)類型,A項(xiàng)目：容積率，城市公園東側(cè)，建筑類型為疊拼別墅+小高層+高層,,,如A項(xiàng)目，容積率，一般如此高的容積率，我們都會(huì)想到是一個(gè)高層物業(yè)的社區(qū)，但項(xiàng)目通過(guò)結(jié)合周邊的資源，籍低密度的別墅物業(yè)提升項(xiàng)目的檔次，利用水景隔開別墅布置高層物業(yè)，使別墅與高層建筑形成各自相對(duì)

12、獨(dú)立的組團(tuán)，相互不干擾，提升了社區(qū)品質(zhì)又保障了項(xiàng)目容積率。小高層和高層使社區(qū)能更好的通風(fēng)采景，建筑天際線也更唯美。在如此高的容積率下，項(xiàng)目通過(guò)的靈活的運(yùn)用物業(yè)組合，打造豪華別墅產(chǎn)品，提升項(xiàng)目檔次，而為項(xiàng)目后期發(fā)展，適應(yīng)后期市場(chǎng)需求，并塑造了生態(tài)景觀公寓，在區(qū)域內(nèi)打造出了自己的差異化產(chǎn)品,A項(xiàng)目,容積率與建筑密度,,建筑密度反映了同一土地上空白面積即能夠留給園林規(guī)劃面積的大小，從定,,義上是指規(guī)劃用地范圍內(nèi)，所有建筑物低層占地面積與用地面積的比率（%）,在用地面積一定的前提下，建筑密度與容積率兩者是反比關(guān)系；建筑容量增加需要建筑層數(shù)的增高，密度則降低；這時(shí)，社區(qū)舒適度提高，但同時(shí)會(huì)帶來(lái)土地利用的

13、不充分和建筑成本的增加；建筑容量的減小，密度增大，這時(shí)，社區(qū)居住舒適度又將會(huì)受到影響；,,在項(xiàng)目規(guī)劃中，容積率和建筑密度二者是一個(gè)矛盾點(diǎn)，需要去尋找找一個(gè)合理點(diǎn)、均衡點(diǎn)，來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的最大目標(biāo),如：B、C項(xiàng)目，容積率相同，因?yàn)榻ㄖ芏鹊牟町?，?xiàng)目的品質(zhì)就有了很大的差異,把社區(qū)品位放在環(huán)境空間上，綠化空間豐富,社區(qū)可利用的綠地空間少，基本上沒(méi)有什么綠化空間,B項(xiàng)目：,,容積率,,密度25%,,規(guī)劃采用組團(tuán)圍合布局，每個(gè)組團(tuán)都擁有一個(gè)相對(duì)組團(tuán)中心景觀；全部采用多層電梯洋房,C項(xiàng)目：,,容積率,,密度32%,,建筑類型以聯(lián)排別墅為主，少量小高層物業(yè)，排列式布局；在的容積率下采用了常規(guī)的低密度項(xiàng)目產(chǎn)

14、品類型，所以密度相對(duì)大,容積率與社區(qū)規(guī)模,,在傳統(tǒng)思維中，覺(jué)得社區(qū)規(guī)模越大，容積率越低，舒適度越高。實(shí)際情況并,,不全是這樣,從規(guī)劃條件上來(lái)看，規(guī)模小的項(xiàng)目，在規(guī)劃審批階段多為一個(gè)大項(xiàng)目的某一個(gè)部分，其綠化率和建筑密度已在整個(gè)用地上進(jìn)行了平衡，在這個(gè)單獨(dú)小塊地上，建筑密度能夠做的較高而綠化率能夠做的較低，容積率自然能夠做的比較高，而其舒適度卻不會(huì)因此而降低，而且還可能通過(guò)建筑類型上的差別而優(yōu)于規(guī)模較大的社區(qū),D項(xiàng)目：住宅項(xiàng)目，用地規(guī)模為10萬(wàn)㎡，容積率為，建筑類型是多元化的，從聯(lián)排別墅到多層以及高層住宅,E項(xiàng)目：住宅項(xiàng)目，市區(qū)中心位置，規(guī)劃用地2萬(wàn)多㎡，容積率為，建筑類型全為高層板樓，共享城市

15、公園資源,同為住宅項(xiàng)目，,,地理、資源環(huán)境,,相當(dāng)，兩個(gè)項(xiàng)目,,要就是因?yàn)橛玫?,規(guī)模的差別由此,,產(chǎn)生容積率的差,,異，而產(chǎn)生的建,,筑布局、中心綠,,地以及配套設(shè)施,,等的差異,容積率與規(guī)劃布局,,在相同的容積率的條件下，通過(guò)巧妙的建筑規(guī)劃布局，不僅能在產(chǎn)品類型上,,突破、創(chuàng)新，而且能夠獲得不同的舒適度,如：F、H項(xiàng)目，相同的地塊面積，同樣容積率，規(guī)劃布局差異可以非常大，社區(qū)空間和產(chǎn)品的差異也非常大。由于F項(xiàng)目全部采用了高層建筑類型，降低建筑密度，提高綠化面積；建筑布局也采用了獨(dú)棟點(diǎn)式布局，采光通風(fēng)都得到了最佳，270°觀景視線與H項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目就一目了然了,F項(xiàng)目：容積率，建筑類型均為獨(dú)棟

16、高層塔樓，,,點(diǎn)式布局，均為南北朝向，綠化率48%以上,H項(xiàng)目：容積率，建筑類型有多層，小高層、高,,層，排列+圍合式布局，綠化率32%，部分東西朝向,,布局,容積率與規(guī)劃布局,,在相同的容積率的條件下，通過(guò)巧妙的建筑規(guī)劃布局，不僅能在產(chǎn)品類型上,,突破、創(chuàng)新，而且能夠獲得不同的舒適度,Y項(xiàng)目：,,容積率，圍合式布局，采用了大比例的高層板樓，社區(qū)還營(yíng)造了罕有的大規(guī)模中心園林,項(xiàng)目分析,容積率高達(dá),4,，不僅擁有大比例的高層板樓，而且社區(qū)還營(yíng)造了罕有的大規(guī)模中心園林。在這里，其關(guān)鍵的圍合式布局起到了很大的作用，三棟板樓式住宅圍合成三合院式，將節(jié)省的占地面積讓給了中心園林，使社區(qū)中心景觀作為黃金地

17、段的市區(qū)中心城市稀缺景觀資源，成為項(xiàng)目最有力的核心賣點(diǎn)。,,三合院排列，面對(duì)面的兩棟樓相距超,100,米，它不僅以差異化的社區(qū)空間和生活便利的享受引起購(gòu)房者青睞，而且還可以用高容積率、高售價(jià)保證開發(fā)商豐厚的利潤(rùn)回報(bào),,容積率與土地的增值,,土地的增值是開發(fā)商模切關(guān)心的問(wèn)題，直接影響項(xiàng)目的虧贏，容積率則是計(jì),,算模型的決定因素,設(shè)每種物業(yè)類型的參考容積率為Ri，各種產(chǎn)品的用地比例為Xi，城市規(guī)劃容積率為J，土地面積為D，某種產(chǎn)品的每平米土地增值為Zi，則：每平米土地增值（Zi）=[售價(jià)×（1-營(yíng)業(yè)稅及附加）-前期費(fèi)用-建安成本-管理成本-銷售費(fèi)用-不可預(yù)見費(fèi)-利息費(fèi)用]×參考容積率-每平米土地費(fèi)

18、用,,利潤(rùn)最大值 Ymax=（∑Zi*Xi）D 其中：0≤Xi≤1 ∑Xi≤1 ∑Xi*Ri≤J,示例：假設(shè)一項(xiàng)目的土地面積為2萬(wàn)平米，最高容積率為，土地費(fèi)用為5000萬(wàn)元；多層售價(jià)5500元/平米，參考容積率；別墅售價(jià)8500元/平米，參考容積率。多層住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元?jiǎng)e墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元,項(xiàng)目名稱,別墅,多層住,,宅參數(shù),備注,建安成本,1200,850,元/平米,專業(yè)費(fèi)用,250,200,元/平米,管

19、理費(fèi)用,36,25,建安成本的3%,不可預(yù)見費(fèi),60,42,建安成本的5%,利息,60,42,建安成本的5%,銷售費(fèi)用,340,220,收入的4%,營(yíng)業(yè)稅及附加,468,302,收入的5.5%,別墅與多層住宅費(fèi)用簡(jiǎn)表,通過(guò)計(jì)算機(jī)可以算出容積為，別墅與多層用地比例為時(shí)，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達(dá)到最大值4845萬(wàn)元,結(jié)論,,容積率不僅影響居住區(qū)的規(guī)劃，還直接影響著居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì),綜合上面的各種因素和相互之間的關(guān)系，我們要充分和全面的考慮、均衡容積率和地塊情況、建筑密度、物業(yè)之間的關(guān)系，尋找到一個(gè)符合項(xiàng)目目標(biāo)的最合理值和搭配比重，從而達(dá)到相對(duì)的建筑成本

20、最小化，土地利用最大化，居住品質(zhì)最高化，進(jìn)而得到收益的最大化，利潤(rùn)的最大化,這將是我們對(duì)容積率進(jìn)行深度解析的最終目標(biāo),高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得,,多，而高密度的住宅必定會(huì)帶來(lái)高密度的居,,住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度,,下降。另外，高密度的居住人口還會(huì)對(duì)小區(qū),,內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域、娛樂(lè)中心以,,及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓,,力,由于高容積率住宅對(duì)土地使用率的過(guò)分追求，,,小區(qū)內(nèi)的樓層會(huì)比較高、綠地的比例也會(huì)相,,應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與,,品質(zhì),,確定容積率的因素,Part 4,各項(xiàng)因素，應(yīng)結(jié)合城市的實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)綜合研究后確定，此

21、外，為了考慮到通過(guò)談判可以得到利益，以及為不可預(yù)知的某些因素留有余地，公布的容積率宜低于“理論的”上限數(shù)值。,,,,,地塊的使用性質(zhì),地塊的基礎(chǔ)設(shè)施條件,這是由于各種用地有不同的“功能”要求，如商業(yè)、旅店、辦公樓等的容積率一般應(yīng)該高于住宅、學(xué)校、醫(yī)院、劇院等；,,即開發(fā)建設(shè)的支撐條件，包括現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的水平和自然條件,(,如地基、土壤、排水等,),。一般說(shuō)，較高的容積率需要較好的基礎(chǔ)設(shè)施條件和自然條件作為支撐；,,地塊的區(qū)位,,城市用地由于所處位置不同，如市中心或城市邊緣，會(huì)有不同的出讓價(jià)格。一般說(shuō)，市中心或環(huán)境、交通等條件較好，土地出讓價(jià)格較高的地區(qū)，為提高土地利用效率，容積率應(yīng)高于其他地區(qū),,地塊的空間環(huán)境條件,即與相鄰四周在空間環(huán)境上的制約關(guān)系，以及城市設(shè)計(jì)上的要求，如建筑高度、間距、形體、綠化、通道等；,,地塊的土地出讓價(jià)格,,,,,,,,即政府的期望價(jià)格。一般情況下，容積率與出讓價(jià)格成正比。期望價(jià)格高，容積率也要相應(yīng)提高,