天津2016年房地產估價師《相關知識》：長期資金市場考試題

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1、天津 2016年房地產估價師《相關知識》 ：長期資金市場考試題 本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分 100 分， 60分及格。 一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意） 1、下列關于房地產投資信托基金（REITs）特征的表述中，不正確的是（）。 A.由專業(yè)投資管理者負責經營管理 B.收入現金流的主要部分分配給了股東 C.分為權益型和抵押型兩種形式 D.投資流動性好 2、臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎，考慮其臨街深度、土 地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些修正實際

2、上為。 A:交易情況修正 B:交易日期調整 C:房地產狀況調整 D:區(qū)域因素調整 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 3、某投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最 后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產投資特性中的 __。 A ．位置固定性 B.不一致性 C.適應性 D.相互影響性 4、某宗土地的臨街深度為 100ft ，臨街寬度為 60ft ，市場價值為 1500 萬元，根 據哈柏法則，臨街深度為 36ft 、臨街寬度為 60ft 的土地價值為萬元。 A ： 600 B： 738 C： 900 D： 960 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價

3、格 5、 《城市房地產開發(fā)經營管理條例》 規(guī)定， 因政府或者政府有關部門的行為而不 能如期開工的或中斷建設以上的，不征收土地閑置費。 A ： 3 個月 B： 6 個月 C： 9 個月 D: 一年 E：房地產估價機構必須加蓋公章 6、采用收益法測算房地產價格時，公式表示。 A:房地產凈收益按一固定數額逐年遞增 B:房地產凈收益按一固定數額逐年遞減 C:房地產凈收益按一固定比率逐年遞增 D:房地產凈收益按一固定比率逐年遞減 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7、下列房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格上升的是。 A:降低房地產開發(fā)貸款利率 B:增加土地有效供

4、給 C:降低契稅 D：提高購房貸款利率 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是。 A:在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產價格上漲 B:增加房地產持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導致房地產價格上漲 C:在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產價格下降 D:嚴格控制房地產開發(fā)貸款，通常會使房地產價格下降 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、在某商業(yè)街深度 30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價 （土地單價 ） 為3000元/m2,后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前 街影響深度為 __。 A ． 18% B

5、． 20% C． 15% D． 25% 10、 __是指消費的某種物品每增加一個單位所獲得的總效用的增加。 A ．總效用 B.邊際效用 C .總效用率 D.邊際效用率 11、關于下列數據表述正確的是。 （2003年試題 ） A ：上述數據的眾數為 100 B:上述數據的眾數為101 C:上述數據的算術平均數為101 D:上述數據的中位數為101 E:執(zhí)行層的組織協調 12、 制訂進度計劃時， __法從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的 關系， 看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度， 看不出哪些工序是 關鍵工作。 A ．橫道圖 B.網絡圖

6、 C.進行圖 D.工序圖 13、現擬開發(fā)建設某寫字樓，預計 3 年后建成并全部售出，總建筑面積為 10000 m2,可售建筑面積為8000褶，銷售單價為1.6萬元/褶，若報酬率為8%,折現 率為 10％。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現值是萬元。 A ： 9616.83 B： 10161.05 C： 12021.04 D： 12800 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 14、磚混結構二等房屋的殘值率一般為（） 。 A ． 4% B． 3% C． 2% D． 1% 15、在完全競爭市場上，廠商對勞動的需求主要取決于。 A:勞動的邊際產值 B:勞動的邊際收益 C:勞動的邊

7、際收益產量 D:勞動的邊際生產力 E:執(zhí)行層的組織協調 16、 __是企業(yè)進行市場分析與預測、正確制訂市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。 A ．市場定位 B.市場調查 C.市場細分 D.市場分析 17、 物業(yè)的市場流動性在這個階段很低甚至不存在， 存量房地產交易很少或有價 無市，這是房地產市場的自然周期的。 A:第一階段 B:第二階段 C:第三階段 D:第四階段 E:借款合同 18、判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地 __部門出具證明。 A ．城市房地產行政主管部門 B.城市房屋拆遷管理部門 C.城市規(guī)劃行政主管部門 D.城市建設行政主管部門 19、

8、瑕疵請求權是以 __得以操作的。 A ．過錯責任理論和擔保責任理論 B.過失責任理論和經濟信用理論 C.經濟信用理論和擔保責任理論 D.過錯責任理論和風險收益理論 20、從某種意義上講，如果想知道某項政策的措施或事件如何影響房地產價格， 應當首先分析將如何影響房地產的。 A：長期趨勢 B:后期利潤 C:權益 D:供給和需求 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 21、我國房地產開發(fā)統計中采用的是實際銷售面積，不包括 __。 A .報告期已竣工的正式交付給購房者的房屋面積 B.已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積 C.已簽訂銷售合同的商品房屋面積 D.報告期或報告期以前簽

9、訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積 22、 __是指消費者在某特定時期內和一定市場上， 按一定價格愿意并且能夠購買 的某種商品或勞務的數量。 A.供給 B.需求 C.購買能力 D.購買欲望 23、下列情況中會導致房地產價格上升的是。 A:上調貸款利率 B:收緊房地產開發(fā)貸款 C:開征房地產持有環(huán)節(jié)的稅收 D:增加土地供應 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、 （）既看不出數據的離散程度，也不能反映近、遠期數據變化的趨勢，因此 一般在要求不太高的情況下適用。 A ．簡單平均法 B.回歸分析法 C.移動平均法 D.加權平均法 25、根據 __的不同，可

10、將房地產市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保 險市場。 A.房地產交易方式 B.房地產交易順序 C.購買房地產目的 D.房地產類型 二、多項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2 個以上符 合題意， 至少有 1 個錯項。 錯選， 本題不得分； 少選， 所選的每個選項得 0.5 分） 1、在經濟評價指標中，以下 __屬于動態(tài)指標。 A ． FNPV B． FIRR C.動態(tài)投資回收期 D.成本利潤率 E.投資利潤率 2、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為 9%、期限為 15 年、按年等額償還的一筆總 額為 100 萬元的貸款，則該開發(fā)商

11、第 1 年的還本收益為 __萬元。 A ． 3.41 B． 4.05 C． 4.59 D． 12.59 3、關于拍賣、變賣抵押房地產所得價款清償順序的說法，正確的有。 A:抵押權未登記的，按照債權先后清償 B:抵押權未登記的，按照債權比例清償 C:抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償 D:抵押權未登記的，經過公證的優(yōu)先清償 E:抵押權登記順序相同的，按照債權比例清償 4、下列保險中，屬于商業(yè)保險的有 __。 A ．保證保險 B.勞動工傷保險 C .信用保險 D.健康保險 E.責任保險 5、房屋產權登記面積的特點包括。 A：由房地產開發(fā)企業(yè)測算 B:由房產

12、測繪單位測算 C:標注在房屋權屬證書上 D:記入房屋權屬檔案 E:是房屋的建筑面積 6、建設階段的項目管理，包括的管理。 A:質量 B：進度 C：成本 D:合同 E:工程 7、下列關于計算貸款綜合風險度的系數的表述中，不正確的是。 A:企業(yè)信用等級越高，信用等級系數值越高 B:貸款期限越長，期限系數值越大 C:項目風險越大，風險等級系數值越大 D:用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低 E:借款合同 8、房地產投資項目經濟指標體系中以下屬于清償能力指標的是 __。 A ． FNPV B． FIRR C.資產負債率 D.動態(tài)投資回收期

13、 9、按消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的 模式是（） 。 A ．個別偏好市場 B.集群偏好市場 C.彌隙市場 D.同質偏好市場 E.分散偏好市場 10、某宗房地產的收益期限為 35 年，通過市場預測其未來 5 年的凈收益分別為 20 萬元、 22 萬元、 24 萬元、 26 萬元、 28 萬元，從未來第六年到第 35年每年的 凈收益大約為 35 萬元左右，該類房地產的報酬率為 10%左右，則該宗房地產的 收益價格為 __萬元。 A ． 294.41 B． 295.54 C． 293.16 D． 315.22 11、商業(yè)銀行的外部組

14、織形式包括。 A:單元銀行制 B:總分行制 C:混合銀行制 D:集團銀行制 E：連鎖銀行制 12、在以下情況下應該申請注銷登記。 A: 土地或房屋的權利主體變更 B:房屋滅失、所有權的要素之一客體滅失，房屋所有權不復存在 C: 土地使用權年限屆滿，房屋所有權人未按城市房地產管理法的規(guī)定申請續(xù) 期 D: 土地使用權年限屆滿，房屋所有權人申請續(xù)期而未獲批準的 E:抵押權、典權等他項權利的終止 13、房地產價格構成中的開發(fā)成本包括。 A:取得土地使用權時的出讓金或轉讓金 B:基礎設施建設費 C:公共配套設施建設費 D:勘察設計和前期工程費 E:管理費 14、下列哪

15、種房地產不是按經營使用方式來劃分的類型 __。 A.出租的房地產 B.自用的房地產 C.餐飲的房地產 D,營業(yè)的房地產 15、城市土地開發(fā)和供應計劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力 以城市規(guī)劃的要求制定。 A ．土地管理部門 B.規(guī)劃管理部門 C.市場管理部門 D.設計管理部門 E.計劃管理部門 16、申請強制拆遷必須提供 __。 A.行政強制拆遷申請書 B .仲裁決議書 C.拆遷協議范本 D.裁決調解和裁決書 E.被拆遷房屋的證據保全公證書 17、 在市場調查的確定問題和調查目標階段， 調查項目可以分為不同類別。 其中， 是指通過收集初步的數

16、據， 來揭示問題的真實性質， 從而提出一些推測和新想法。 A:試探性調查 B:描述性調查 C:因果性調查 D:假設性調查 E:借款合同 18、 下列房地產估價原則中適用于房地產抵押估價， 而不適用于城市房屋拆遷估 價是 __。 A ．最高最佳使用原則 B.合法原則 C.替代原則 D.謹慎原則 19、李某購買了 A 房地產開發(fā)公司的住房一套，因質量問題，與其發(fā)生了質量 糾紛。如果李某在商品房交付使用之后發(fā)現質量問題，這里的“交付使用”之后 是指。 A:未辦理交付使用手續(xù)之前 B:辦理了交付使用手續(xù)之后 C：房屋所有權證辦理之前 D：房屋所有權證辦理完畢之后

17、E:因房地產資金問題而不能如期開工的 20、城市房屋拆遷當事人對拆遷估價報告有異議的可以。 （2008年試題 ） A:向原估價機構申請復估 B：申請行政復議 C:向人民法院提起訴訟 D：自行委托估價機構評估 E:申請估價專家委員會鑒定 21、住房公積金管理中心。 A:為直屬城市人民政府以營利為目的的獨立事業(yè)單位 B:為直屬城市人民政府不以營利為目的的獨立事業(yè)單位 C：負責住房公積金的管理運作 D:是住房公積金運作管理部門 E:是住房公積金管理的主體 22、由房地產估價師本人申請的注冊種類有。 A:初始注冊 B:變更注冊 C:延續(xù)注冊 D:注銷注冊 E:撤銷注

18、冊 23、 __之中規(guī)定了中國現行土地所有制性質、 形式和不同形式的土地所有制的適 用范圍及土地使用、管理制度。 A ． 《中華人民共和國仲裁法》 B． 《中華人民共和國憲法》 C． 《中華人民共和國土地管理法》 D． 《中華人民共和國土地使用法》 E． 《中華人民共和國民法通則》 24、下列不屬于申領建筑工程施工許可證的條件是 __。 A ．已經辦理該建筑工程用地批準手續(xù) B.已經確定施工企業(yè) C.有保證工程質量和安全的具體措施 D.建設單位已支付工程款 15m 的 25、若標準宗地的臨街深度為10m,按照四三二一法則計算臨街深度為 宗地價格，其平均深度價格修正率為 __。 A 78% B 85% C 117% D 150%