中級(jí)經(jīng)濟(jì)師 房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù) 重點(diǎn)濃縮（背誦版）

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1、中級(jí)房地產(chǎn)知識(shí)重點(diǎn)濃縮第一章 市場(chǎng)需求、供給和均衡價(jià)格 1、區(qū)位是指人類(lèi)行為活動(dòng)的空間。位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運(yùn)行關(guān)系稱(chēng)為區(qū)位關(guān)聯(lián)度。 2、杜能“孤立國(guó)”理論的前提條件：（1）在孤立國(guó)中只有一個(gè)城市，且位于中心，其他都是農(nóng)村和農(nóng)業(yè)土地。農(nóng)村只與該城市發(fā)生聯(lián)系，即城市是“孤立國(guó)”中商品農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷(xiāo)售市場(chǎng)，而農(nóng)村則靠該城市供給工業(yè)品。（2）“孤立國(guó)”內(nèi)沒(méi)有可通航的河流和運(yùn)河，馬車(chē)是城市與農(nóng)村間聯(lián)系的唯一交通工具。（3）“孤立國(guó)”是一天然均質(zhì)的大平原，并位于中緯，各地農(nóng)業(yè)發(fā)展的自然條件等都完全相同，宜于植物、作物生長(zhǎng)

2、。平原上農(nóng)業(yè)區(qū)之外為不能耕作的荒地，只供狩獵之用，荒地圈的存在使孤立國(guó)與外部世界隔絕。（4）農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)和重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比關(guān)系。（5）農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的，并根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)整他們的經(jīng)營(yíng)品種。 3、杜能圈。 第一圈為自由農(nóng)作區(qū)，是距市場(chǎng)最近的一圈，主要生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品。第二圈為林業(yè)區(qū)。本圈主要生產(chǎn)木材，以解決城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈是谷物輪作區(qū)。本圈主要生產(chǎn)糧食。第四圈是草田輪作區(qū)。本圈提供的商品農(nóng)產(chǎn)品主要為谷物與畜產(chǎn)品。第五圈為三圃農(nóng)作制區(qū)，即本圈內(nèi)1/3土地用來(lái)種黑麥，1/3種燕麥，其余1/3休閑。第六圈為放牧區(qū)，或叫畜牧業(yè)區(qū)

3、。 4、韋伯工業(yè)區(qū)位理論假設(shè)條件：（1）研究的對(duì)象是一個(gè)均質(zhì)的國(guó)家或特定的地區(qū)。在此范圍內(nèi)只探討影響工業(yè)區(qū)位的經(jīng)濟(jì)因素，而不涉及其他因素。（2）工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地分布在特定地點(diǎn)，并假設(shè)該地點(diǎn)為已知。（3）工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地點(diǎn)和范圍為已知，且需求量不變。（4）勞動(dòng)力供給亦為已知，勞動(dòng)力不能流動(dòng)，且在工資率固定情況下，勞動(dòng)力的供給是充裕的。（5）運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)。（6）僅就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)與銷(xiāo)售問(wèn)題。 5、一般使用遍布性原料的指數(shù)為0，純?cè)系闹笖?shù)為1，失重性原料的指數(shù)大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指數(shù)都可能大于1。限地性原料的失重程度愈大，原料指數(shù)也愈大；遍布性原料的參用程度愈大，原

4、料指數(shù)則愈小。 6、生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱(chēng)純集聚。它對(duì)工業(yè)效益的影響主要通過(guò)兩種方式：其一是由工廠(chǎng)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大帶來(lái)的；其二是同一工業(yè)部門(mén)中，企業(yè)間的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化。社會(huì)集聚，又稱(chēng)“偶然集聚”，是由于企業(yè)外部因素引起的。也包括兩方面：一是由于大城市的吸引，交通便利以及礦產(chǎn)資源豐富使工業(yè)集中；二是一個(gè)企業(yè)選擇了與其他企業(yè)相鄰的位置，獲得額外利益。7、中心地理論是由德國(guó)著名的地理學(xué)家克里斯塔勒提出的。需求門(mén)檻。需求門(mén)檻是指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購(gòu)買(mǎi)力和服務(wù)水平。在實(shí)際中，需求門(mén)檻多用能維持一家商服企業(yè)的最低收入所需的最低人口數(shù)來(lái)表示。這里的最低人口

5、數(shù)，就稱(chēng)為門(mén)檻人口。 8、克里斯塔勒的中心地理論假設(shè)條件：（1）研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)的平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費(fèi)方式完全一致。（2）有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對(duì)同一等級(jí)規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費(fèi)用和距離成正比。（3）廠(chǎng)商和消費(fèi)者都是經(jīng)濟(jì)人。（4）平原上貨物可以完全自由地向各方向流動(dòng)，不受任何關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制。 9、城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論：同心圓地帶理論、扇形理論、多核心理論和中心商務(wù)區(qū)土地利用模式。 10、同心圓理論（伯吉斯）從城市中心向外緣依次順序?yàn)椋旱谝画h(huán)帶是中心商業(yè)區(qū)（CBD），包括大商店、辦公樓、劇院、旅館，是城市社交、文化活動(dòng)的中心。第二環(huán)帶為過(guò)渡地帶（Zo

6、ne of Transition），是圍繞市中心商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)之間的過(guò)渡地帶。這里絕大部分是由老式住宅和出租房屋組成，輕工業(yè)、批發(fā)商業(yè)、貨倉(cāng)占據(jù)該環(huán)帶內(nèi)一半空間，其特征是房屋破舊，居民貧窮，處于貧民窟或近乎貧民窟的境況。第三環(huán)帶是工人住宅區(qū)（zone 0f Workingmens Homes），這里租金低，便于乘車(chē)往返于市中心，接近工作地，工廠(chǎng)的工人大多在此居住。第四環(huán)帶是高收入階層住宅區(qū)（zone of Better Residences），散布有高級(jí)公寓和花園別墅，居住密度低，生活環(huán)境好。第五環(huán)帶為通勤人士住宅區(qū)（Commuters Zone），約距中心商業(yè)區(qū)3060分鐘乘車(chē)距離范圍內(nèi)。

7、11、界定CBD的兩項(xiàng)重要指標(biāo)：（1）中心商務(wù)高度指標(biāo)（CBHI）中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基地面積 (2)中心商務(wù)強(qiáng)度指標(biāo)（CBH）中心商務(wù)用地建筑面積總和/總建筑面積 。 把CBHI1，CBII50的區(qū)域界定為CBD。 12、房地產(chǎn)需求含義：房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量。有效需求必須具備的條件消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)意愿和支付能力，只有需要沒(méi)有支付能力不構(gòu)成有效需求。 13、決定房地產(chǎn)需求量的因素：房地產(chǎn)價(jià)格水平；消費(fèi)者的收入水平；消費(fèi)者的偏好；相關(guān)物品的價(jià)格水平：消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期 14、房地產(chǎn)需求曲線(xiàn) 需求與價(jià)格呈反方向變動(dòng)，可

8、以用向右下方傾斜的需求曲線(xiàn)表示。 15、房地產(chǎn)供給含義：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者，在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給的兩個(gè)條件：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者愿意供給；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者有能力供給。供給在某一特定時(shí)間內(nèi)和各種可能的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，生產(chǎn)者所愿意提供的商品數(shù)量和市場(chǎng)價(jià)格之間的關(guān)系。這里所說(shuō)的供給實(shí)際上是供給函數(shù)。供給量在某一特定的價(jià)格條件下，單位時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)上某種商品的供給總量。 16、影響房地產(chǎn)供給量的因素：房地產(chǎn)價(jià)格水平；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本；房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期 17、房地產(chǎn)供給曲線(xiàn)需求與價(jià)格呈正方向變動(dòng)，可

9、以用向右上方傾斜的曲線(xiàn)表示。18、房地產(chǎn)均衡價(jià)格：房地產(chǎn)供給和需求相等的狀態(tài)為供求平衡狀態(tài)，供求平衡時(shí)的價(jià)格為均衡價(jià)格，即供給曲線(xiàn)和需求曲線(xiàn)相交處的價(jià)格。供求平衡是短暫的，市場(chǎng)往往處于由不平衡平衡打破平衡新的平衡的動(dòng)態(tài)過(guò)程之中。 19、房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性：全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況；本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；全國(guó)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況本地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況； 20、地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)向土地使用者讓渡土地使用權(quán)時(shí)索取的超額利潤(rùn)，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。狹義地租：是指使用土地所獲得的超額報(bào)酬或收益廣義地租：是指包含超額的利潤(rùn)、工資、利息及利用各種生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬

10、或收益。 21、地價(jià)是地租的資本化變現(xiàn)，或者說(shuō)是資本化的地租。地價(jià)是土地供給者向土地需求者讓渡所有權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入，在我國(guó)體現(xiàn)為一定使用年限的土地使用權(quán)的價(jià)格，是國(guó)家向土地使用者出讓土地使用權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入。 22、地租的產(chǎn)生和發(fā)展：最初出現(xiàn)的地租是奴隸制地租，以勞役地租為基本形式。封建制度時(shí)期，地租反映的是地主剝削農(nóng)民的生產(chǎn)關(guān)系。資本主義時(shí)期，地租以貨幣為主要形式，超額利潤(rùn)、平均利潤(rùn)由產(chǎn)業(yè)資本家占有。社會(huì)主義社會(huì)，土地公有制，但仍存在地租。反映的是在國(guó)家、集體和個(gè)人根本利益一致前提下，對(duì)土地收益的分配關(guān)系；社會(huì)主義地租還是國(guó)家用于調(diào)節(jié)社會(huì)生產(chǎn)和分配的經(jīng)濟(jì)杠桿。 23級(jí)差地租：

11、不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對(duì)位置或開(kāi)發(fā)程度不同而形成的差別地租。 級(jí)差地租：是等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力帶來(lái)的級(jí)差超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形態(tài)。級(jí)差地租：是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。 24、絕對(duì)地租：絕對(duì)地租是指土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租 25、壟斷地租：壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)成的地租 26、：低價(jià)是地租的資本化，或者說(shuō)是資本化的地租，是預(yù)買(mǎi)一定年數(shù)的地租。27、城市是一定數(shù)量的非農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的集聚地，是國(guó)家或一定地域的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中

12、心。 28、城市的發(fā)展演變可劃分為四個(gè)大的階段：(1)“絕對(duì)集中”階段。是指在工業(yè)化初期，大量鄉(xiāng)村人口向城市遷移，導(dǎo)致城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市化水平迅速提高的時(shí)期。(2)“相對(duì)集中”階段。隨著工業(yè)化進(jìn)入成熟期，城市化處于高速發(fā)展的階段，人口不僅繼續(xù)向城市集中，也開(kāi)始向郊區(qū)擴(kuò)展，但市區(qū)人口增長(zhǎng)速度高于郊區(qū)的人口增長(zhǎng)，仍是向心集聚的過(guò)程。(3)“相對(duì)分散”階段。是指人類(lèi)社會(huì)進(jìn)入后工業(yè)化的初期，城市化增長(zhǎng)模式發(fā)生了重要變化，即城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)的比重開(kāi)始超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，在市區(qū)人口繼續(xù)膨脹的過(guò)程中，郊區(qū)人口的增長(zhǎng)速度超過(guò)了市區(qū)，出現(xiàn)郊區(qū)化的前兆(4)“絕對(duì)分散”階段。人類(lèi)社會(huì)進(jìn)入后工業(yè)化的成熟期，

13、第三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占據(jù)主導(dǎo)地位，人口流動(dòng)的主要方向發(fā)生逆轉(zhuǎn)，開(kāi)始由市區(qū)向郊區(qū)遷移，導(dǎo)致郊區(qū)人口上升，市區(qū)人口絕對(duì)量下降，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，人口向郊區(qū)遷移，城市發(fā)展進(jìn)入郊區(qū)化時(shí)期。根據(jù)城市發(fā)展進(jìn)化理論，西方發(fā)達(dá)國(guó)家已進(jìn)入后工業(yè)化社會(huì)的成熟期，城市發(fā)展處于“絕對(duì)分散”階段；發(fā)展中國(guó)家仍處于工業(yè)化初期階段，城市發(fā)展呈“絕對(duì)集中”態(tài)勢(shì)。 29、城市化也稱(chēng)“城鎮(zhèn)化”，是鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械囊环N復(fù)雜過(guò)程。通常表現(xiàn)為：(1)農(nóng)村人口向城市遷移，農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口，農(nóng)村生活方式轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘猩罘绞剑?2)由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)的進(jìn)步，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向非農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移并產(chǎn)生空間集聚；(3)城市規(guī)模不斷增大，城市范圍向外

14、圍擴(kuò)展；(4)區(qū)域內(nèi)城市數(shù)量不斷增多，形成城市體系 30、城市化過(guò)程可分為三個(gè)階段：(1)初級(jí)階段：城市化水平較低，城市化速度較慢；(2)加速階段：人口向城鎮(zhèn)迅速集聚，城市化運(yùn)動(dòng)加快；(3)后期階段或叫飽和階段：城市化水平很高，城市化過(guò)程減速。 31、城市化引起的變化：引起城市體系的屬性和動(dòng)態(tài)特征的變化。引起城市形態(tài)的轉(zhuǎn)變。引起城市生態(tài)的轉(zhuǎn)變。引起城市性態(tài)的改變。32、逆城市化：大都市區(qū)的人口向較小的都市區(qū)乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動(dòng)的分散化過(guò)程。其結(jié)果是都市區(qū)人口的絕對(duì)數(shù)量下降，人口的凈增率為負(fù)值。逆城市化之后的城市復(fù)興被稱(chēng)為再城市化。 33、中國(guó)的郊區(qū)化現(xiàn)象主要表現(xiàn)：人口郊區(qū)化；工業(yè)郊區(qū)化；外來(lái)人口郊

15、區(qū)聚集第二章 房地產(chǎn)征收征用1、房地產(chǎn)征用的限制條件：（1）前提條件是發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況，因此，征用僅適用于出現(xiàn)緊急情況時(shí)，平時(shí)不得采用。（2）征用應(yīng)符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序（3）征用后應(yīng)當(dāng)將征用財(cái)產(chǎn)返還被征用人，并且給與補(bǔ)償，但通常不及于可得利益的損失。 2、征用的特征：征用必須是因緊急需要；國(guó)家必需依法行使使用權(quán)；不轉(zhuǎn)移所有權(quán)；既適用于不動(dòng)產(chǎn)也適用于不動(dòng)產(chǎn) 3、征收與征用的異同：前提條件不同；適用對(duì)象不同；所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同；補(bǔ)償有所不同 4、公共利益的特點(diǎn)：公共利益是客觀的；公共利益是共享的；公共利益是不確定的；公共利益不同于國(guó)家利益或政府利益。 5、集體土地征收的程序：申請(qǐng)審查批準(zhǔn)公

16、告補(bǔ)償 6、城市房屋拆遷的管理體制的申請(qǐng)：（1）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（3）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（4）拆遷計(jì)劃和拆遷方案（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明 7、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容：a.被拆除房屋的坐落地點(diǎn)、面積和用途b.補(bǔ)償方式c.補(bǔ)償金額d.安置用房面積和安置地點(diǎn)e拆遷過(guò)渡方式及期限f.違約責(zé)任 8、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征：a.協(xié)議當(dāng)事人是特定主體；b.協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制；c.協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性。 9、征地補(bǔ)償?shù)牟襟E：辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洠磺卸≌鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；擬定并公布征地補(bǔ)償、安置方案并征求意見(jiàn)；征地補(bǔ)償；征地補(bǔ)償費(fèi)用的使用 10、征

17、收更低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)（2）安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（3）地上附著物補(bǔ)償費(fèi)（4）青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（5）安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用 11、被征地農(nóng)民的安置：貨幣安置、保障安置、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置、異地移民安置 12、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑贺泿叛a(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 13、特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償：出租房屋的拆遷補(bǔ)償；產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償；設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償；拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償；臨時(shí)建筑、違章建筑的拆遷補(bǔ)償。 14、貨幣補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)償費(fèi)、過(guò)度補(bǔ)償費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi) 15、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用確定的程序：被拆遷房屋的調(diào)查

18、登記、被拆遷房屋的評(píng)價(jià)、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂 第三章建設(shè)用地使用制度1、建設(shè)用的概念和分類(lèi)：（1）按建設(shè)用地所有權(quán)，分為國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地。（2）按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)分類(lèi)，分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。（3）按建設(shè)用的來(lái)源，分為新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地。（4）按建設(shè)用地使用期限，分為永久性建設(shè)用地和臨時(shí)性建設(shè)用地。（5）按建設(shè)項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)?；蚩偼顿Y的大小，分為大型項(xiàng)目建設(shè)用地、分為中型項(xiàng)目建設(shè)用地和分為小型項(xiàng)目建設(shè)用地。（6）按建設(shè)用地用途，分為工業(yè)建設(shè)用地、民用建設(shè)用地和軍事建設(shè)用地。 2、建設(shè)用地的取得方式：、征收集體土地、劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、國(guó)有土地

19、租賃、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營(yíng)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移3、建設(shè)用地管理的概念：國(guó)家為維護(hù)社會(huì)主義公有制，調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系，合理組織建設(shè)用地利用而采取的行政、法律、經(jīng)濟(jì)和工程技術(shù)相結(jié)合的綜合性措施。對(duì)象：以利用的土地中出農(nóng)用地以外的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，激光儀的建設(shè)用地。4、建設(shè)用地管理的原則：（1）節(jié)約合理利用每一寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率。（2）強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的控制作用的原則。（3）實(shí)行建設(shè)用地有償使用的原則。（4）社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則。 5、建設(shè)用地管理的主要內(nèi)容：（1）建設(shè)用地宏觀調(diào)控管理。（

20、2）農(nóng)用地專(zhuān)用管理。（3）土地征收管理。（4）建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)、審查、報(bào)批、供地工作。（5）建設(shè)用地的分配、協(xié)調(diào) 6、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的程序：申請(qǐng)審批撥地發(fā)證7、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征：（1）是一種壟斷行為（2）有一定的使用年限（3）出讓是有償?shù)模?）建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)立（5）建設(shè)用地使用權(quán)人享有的權(quán)利范圍是有限制的 8、招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌出讓方式的一般規(guī)定：（1）出讓文件的編制（2）出讓公告的發(fā)布（3）出讓公告的內(nèi)容4）出讓底價(jià)的確定（5）資格審查 9、協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的區(qū)別：適用范圍不同、出讓金形成方式不同、最低價(jià)確定的原則不同 10、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式:

21、 出售、交換、贈(zèng)與 11、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序：申請(qǐng)審批簽訂轉(zhuǎn)讓合同公正登記12、可以出租的建設(shè)用地使用權(quán)：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。具有土地建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明。依法同土地管理部門(mén)不簽了出讓合同，補(bǔ)交了出讓金。13、建設(shè)用地使用權(quán)出租的限制條件建設(shè)用地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同。未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，建設(shè)用地使用權(quán)不得出租。建設(shè)用地使用權(quán)出租，出租人必須辦理租賃登記。14、建設(shè)用地使用權(quán)出租的程序：申請(qǐng)審批簽訂合同辦理登記15、出租人的權(quán)利：（1）有按期收取建設(shè)用地使用權(quán)租金的權(quán)利。（2）有監(jiān)督承租人按照

22、租賃合同的規(guī)定合理使用土地的權(quán)利。（3）有依法收回出租的土地的權(quán)利。 出租人的義務(wù)：（1）交付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務(wù)。（2）修繕義務(wù)。（3）妨害除去義務(wù)。（4）建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。 16、承租人的權(quán)利：（1）有按照租賃合同的規(guī)定，合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附著物的權(quán)利。（2）有要求保障正常、有效使用租賃標(biāo)的物的權(quán)利。 承租人的義務(wù)：（1）保管義務(wù)。（2）支付租金義務(wù)。（3）租賃標(biāo)的物返還的義務(wù)。 17、可以設(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)：通過(guò)有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押。通過(guò)行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補(bǔ)簽了出讓合同

23、、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國(guó)有土地使用證后，可以抵押。18、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的程序：簽訂抵押合同公證抵押登記注銷(xiāo)登記 19、辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記應(yīng)當(dāng)交驗(yàn)以下文件：抵押當(dāng)事人的身份證明和法人資格證明；抵押登記申請(qǐng)書(shū)；抵押合同；國(guó)有土地使用證；可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；可以證明抵押的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值的材料；登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。 等級(jí)的主要內(nèi)容：被擔(dān)保的金額、抵押權(quán)人的姓名或單位名稱(chēng)、債權(quán) 20、建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失：因債務(wù)清償而滅失、因債務(wù)清償以外的原因而滅失、拋棄、協(xié)議滅失、土地滅失、混同 21、閑置土地的認(rèn)定：（1）國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批

24、準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期自國(guó)有土地有償使用合同或者土地行政主管部門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的。（2）已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面值不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)一年的。（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他形式。 22、閑置土地的處置方式：（1）延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過(guò)一年；（2）改變土地用途；（3）安排臨時(shí)使用；（4）政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地；（5）政府采取招標(biāo)、拍賣(mài)等方式確立新的土地使用者；（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書(shū)。 23、集體建設(shè)用地的使用原則：（1）維護(hù)社會(huì)

25、主義公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益。（2）按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護(hù)耕地。（3）按計(jì)劃用地，不得突破計(jì)劃控制指標(biāo)。 24、農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村居民建設(shè)住宅所使用的集體土地。25、集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)符合下列條件：（1）居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的；（2）因結(jié)婚等原因，確需建房分戶(hù)的；（3）原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的；（4）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶(hù)后，農(nóng)村卻無(wú)住房 26、審批宅基地的程序：（1）續(xù)建住宅的農(nóng)村村民向所在的農(nóng)村村民委員會(huì)提出申請(qǐng)。（2）農(nóng)村村民委員會(huì)根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃，對(duì)宅基地申請(qǐng)進(jìn)行審核，經(jīng)農(nóng)村村民委員會(huì)或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同

26、意。（3）經(jīng)鄉(xiāng)人民政府審查后，報(bào)縣級(jí)人民政府主管部門(mén)審核，由同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。（4）政府批準(zhǔn)后，發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。（5）政府批準(zhǔn)后，實(shí)地丈量批放宅基地，檢查現(xiàn)場(chǎng)灰線(xiàn)，核實(shí)無(wú)誤后，方可動(dòng)工建設(shè)。（6）農(nóng)村村民住宅建成后，實(shí)施檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。（7）辦理宅基地登記發(fā)證手續(xù)。第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃的搜集、整理和分析關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息和資料，為有關(guān)決策者提供科學(xué)依據(jù)的活動(dòng)。 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)遵循客觀性和科學(xué)性的原則。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有實(shí)用性、時(shí)效性、實(shí)踐性等特點(diǎn)。 3、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用：有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確定正確的發(fā)展方

27、向。有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商適時(shí)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品更新?lián)Q代。有利于開(kāi)發(fā)商確定和實(shí)施正確的價(jià)格策略和宣傳推廣策略。有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定科學(xué)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃和銷(xiāo)售計(jì)劃。有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。 4、制定調(diào)研計(jì)劃包括：（1）確定調(diào)研目標(biāo)和內(nèi)容（2）確定資料搜集方法（3）制定調(diào)研時(shí)間進(jìn)度（4）制定調(diào)研經(jīng)費(fèi)預(yù)算 5、設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷： 主題明確結(jié)構(gòu)合理通俗易懂答長(zhǎng)度適宜4、確定抽樣方案 6、政治法律環(huán)境調(diào)研：各級(jí)政府有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策，如保障性住房政策、開(kāi)發(fā)區(qū)政策等；各級(jí)政府有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等；有關(guān)法律法規(guī)，如物權(quán)法、城市房地管理法、土地管理法、環(huán)

28、境保護(hù)法、廣告法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法等；政府制定的有關(guān)方針政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收策、財(cái)政政策、物價(jià)政策、就業(yè)政策等；政局的變化，包括國(guó)際和國(guó)內(nèi)政治形勢(shì)、政府的重大人事變動(dòng)等。 7、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研：國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益；項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、教育狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情況；一般利率水平、獲取貸款的條件和要求以及預(yù)期的通貨膨脹率；國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；居民收入水平、消費(fèi)水乎和消費(fèi)結(jié)構(gòu)；物價(jià)水平及通貨膨脹；項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開(kāi)放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作情況。 8、社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括： 居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等；家庭人口規(guī)

29、模及構(gòu)成；居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向等；消費(fèi)者民族與宗教信仰、社會(huì)風(fēng)俗等。 9、房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研包括：消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)的求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)；房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)與潛，在消費(fèi)者的數(shù)量和結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族、職業(yè)、文化水平、宗教信仰等；消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來(lái)源和收入水平；消費(fèi)者的實(shí)際支付能力；消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品的區(qū)位、質(zhì)量、功能、價(jià)格、服務(wù)等的要求和意見(jiàn)等。 10、房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研主要包括：調(diào)研消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類(lèi)；消費(fèi)者對(duì)房屋區(qū)位、質(zhì)量、功能、價(jià)格等的要求；消費(fèi)者對(duì)某企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴(lài)程度和印象；房地產(chǎn)商品購(gòu)買(mǎi)行為的主要決策者和影響者情況等。 11、房地產(chǎn)市場(chǎng)行

30、情調(diào)研主要包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給結(jié)構(gòu)、供給變化壟學(xué)、市場(chǎng)占有率；房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售狀況與銷(xiāo)售潛力；房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期；墮地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類(lèi)和數(shù)置、是否存在著市場(chǎng)空隙；房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給程度 有關(guān)同類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本、價(jià)格、利潤(rùn)的比較；整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格水平的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，最適合于客戶(hù)接受的價(jià)格策略；新產(chǎn)品定價(jià)及價(jià)格變動(dòng)幅度等。 12、房地產(chǎn)市場(chǎng)反響調(diào)研主要包括：現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)主和租售客戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)的區(qū)位、質(zhì)量、功能、服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度；新技術(shù)、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。 13、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)研主要包括： 競(jìng)

31、爭(zhēng)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況；競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平和社會(huì)信譽(yù)； 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)所采用的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略以及新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)情況； 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析、預(yù)測(cè)等。 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研主要包括： 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的區(qū)位、質(zhì)量、功能、服務(wù)等狀況；競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)及市場(chǎng)反應(yīng)狀況； 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率； 消費(fèi)者列競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。 14、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料搜集的途徑：訪(fǎng)問(wèn)交易雙方當(dāng)事人; 訪(fǎng)問(wèn)促成房地產(chǎn)交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人; 搜集準(zhǔn)交易資料; 向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教; 搜集各類(lèi)初級(jí)資料; 與同業(yè)交流資料. 15、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的類(lèi)型：探測(cè)性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研、預(yù)測(cè)性調(diào)研 16、

32、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研地方法：小組訪(fǎng)談法、深度訪(fǎng)談法和投射法 17、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)地調(diào)研方法：詢(xún)問(wèn)法、觀察法、試驗(yàn)法 18、詢(xún)問(wèn)法包括：入戶(hù)詢(xún)問(wèn)法、路上攔截法、郵寄詢(xún)問(wèn)法、經(jīng)理詢(xún)問(wèn)法、電話(huà)詢(xún)問(wèn)法、因特網(wǎng)詢(xún)問(wèn)法 19、影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素。影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有：自然特征，如山地和河流等；建筑阻礙、高速公路或鐵路；人口密度的大小政治區(qū)域，如市區(qū)和郊區(qū)、學(xué)校間的區(qū)域；鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征，如由于家庭收人、地位、種族等形成的市場(chǎng)區(qū)域特征；發(fā)展的類(lèi)型和范圍，如未來(lái)城市發(fā)展的方向、速度等；競(jìng)性項(xiàng)目的區(qū)域（競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目重新組合的區(qū)域）。 20、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)：短期預(yù)測(cè)、中期預(yù)測(cè)和長(zhǎng)期

33、預(yù)測(cè)；宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)和微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)；定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè) 21、市場(chǎng)預(yù)測(cè)定性分析：（1）購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法（2）銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法（3）專(zhuān)家意見(jiàn)法 22、市場(chǎng)預(yù)測(cè)定量分析：（1）時(shí)間序列預(yù)測(cè)法（2）回歸分析預(yù)測(cè)法（3）市場(chǎng)因子推演法 23、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的步驟：（1）確定預(yù)測(cè)對(duì)象和預(yù)測(cè)的目的（2）制定預(yù)測(cè)方案（3）搜集和分析有關(guān)資料（4）選擇預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型（5）進(jìn)行預(yù)測(cè)（6）評(píng)價(jià)修正預(yù)測(cè)結(jié)果（7）撰寫(xiě)預(yù)測(cè)報(bào)告 24、調(diào)研報(bào)告的基本要求：實(shí)事求是、易于理解、簡(jiǎn)潔明了、有針對(duì)性、客觀中立 25、調(diào)研報(bào)告的語(yǔ)言運(yùn)用：簡(jiǎn)明、嚴(yán)謹(jǐn)、樸實(shí) 26、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的基本結(jié)構(gòu)：呈送函件、報(bào)告標(biāo)題、報(bào)告目錄、報(bào)

34、告摘要、報(bào)告正文、報(bào)告附件 報(bào)告正文：導(dǎo)言、研究方法、調(diào)研成果、限制條件、結(jié)論和建議。 27、投資的類(lèi)別：按照資金籌集和運(yùn)用的不同，投資可分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者將資金直接投入投資項(xiàng)目，形成流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的投資。間接投資是指投資者將資金用于購(gòu)買(mǎi)股票、債券等有價(jià)證券，以獲取一定預(yù)期收益的投資。直接投資與間接投資的區(qū)別：直接投資是資金所有者和資金使用者的合一，是資產(chǎn)所有權(quán)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一運(yùn)動(dòng)，一般是生產(chǎn)事業(yè)，會(huì)形成實(shí)物資產(chǎn)；而間接投資是資金所有者和資金使用者的分開(kāi)，是資產(chǎn)所有權(quán)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離運(yùn)動(dòng)，投資者對(duì)企業(yè)資產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)沒(méi)有直接的所有權(quán)和控制權(quán)。28、房地產(chǎn)投

35、資是指投資者以獲取房地產(chǎn)未來(lái)收益或資產(chǎn)增值為目的，投放一定量的資金（貨幣或?qū)嵨锏龋?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為。29、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)：投資品種的多樣性、投資變現(xiàn)的復(fù)雜性、投資價(jià)值的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個(gè)別性、投資過(guò)程的綜合性、投資預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)性、投資決策的專(zhuān)業(yè)性 30、房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成：國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人 31、房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成：企業(yè)自有資金、預(yù)售收入、信貸融資、債券融資、利用外資、財(cái)政資金 32、資金的時(shí)間價(jià)值的含義和其產(chǎn)生原因從投資者的角度看，主要是基于以下方面：投資收益通貨膨脹時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) 33、現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及凈現(xiàn)金流量統(tǒng)稱(chēng)為現(xiàn)金流量

36、，三者之間有下列關(guān)系：凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流人量現(xiàn)金流出量 34、利息是資金時(shí)間價(jià)值的一種重要表現(xiàn)形式。利率反映了資金隨著時(shí)間變化的增值速度。利息的計(jì)算方法：?jiǎn)卫?、?fù)利法 35、周期利率：周期利率是指計(jì)息周期實(shí)際計(jì)算利息時(shí)采用的利率，也稱(chēng)為計(jì)息周期有效利率。名義利率：名義利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)的年利率，從式(5 -8)中可知，名義利率是周期利率與一年中計(jì)息期數(shù)的乘積，即：r=i.n。實(shí)際利率：實(shí)際利率是在名義利率包含的單位時(shí)間內(nèi)，按周期利率復(fù)利計(jì)息所形成的總利率。36、出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷(xiāo)售收入，其現(xiàn)金流人也主要以房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入體現(xiàn)。但在分析其現(xiàn)金流入時(shí)要注意*以下

37、幾點(diǎn)：由于在商品房銷(xiāo)售中存在預(yù)售，所以要合理確定計(jì)算期內(nèi)不同時(shí)點(diǎn)的商品房銷(xiāo)售比例；由于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往不只是單一種類(lèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而是多種產(chǎn)品的組合，如有商業(yè)店鋪、公寓、高層住宅、多層住宅，所以在確定不同時(shí)點(diǎn)的商品房銷(xiāo)售比例時(shí)，還要確定不同類(lèi)型房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售比例；由于商品房的市場(chǎng)價(jià)格是處于動(dòng)態(tài)變化中的，對(duì)各個(gè)不同時(shí)點(diǎn)、各類(lèi)商品房的銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)。37、土地取得成本：(1)土地使用權(quán)出讓金。(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。(3)征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。(4)土地使用權(quán)取得稅費(fèi) 38、開(kāi)發(fā)成本：(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；(2)建筑安裝工程費(fèi)；(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；

38、(5)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 39、開(kāi)發(fā)費(fèi)用：(1)管理費(fèi)用(2)銷(xiāo)售費(fèi)用(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用 40、銷(xiāo)售費(fèi)用：(1)營(yíng)業(yè)稅及附加(2)其他銷(xiāo)售稅費(fèi) 41、經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出：固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成本 42、現(xiàn)金流量表的類(lèi)型：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表、投資各方現(xiàn)金流量表 43、在編制房地產(chǎn)投資項(xiàng)目損益表時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題： (1)損益表中的利潤(rùn)總額一般為：利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加(2)房地產(chǎn)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn) 第六章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析 1、不確定性分析可以表述為：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資環(huán)境變化以及項(xiàng)目自身特點(diǎn)的預(yù)測(cè)與認(rèn)識(shí)，分析項(xiàng)目各個(gè)技術(shù)經(jīng)

39、濟(jì)變量的變化及其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響，以估計(jì)項(xiàng)目對(duì)各種不確定因素變化的承受能力，進(jìn)一步確認(rèn)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)上的可靠性。 不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)效益分析，敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析可用于財(cái)務(wù)效益分析和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析。 2、不確定性分析的意義：有助于投資決策的科學(xué)化。有助于加強(qiáng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制。3、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定因素：土地取得成本；建筑安裝工程等費(fèi)用；租售價(jià)格；開(kāi)發(fā)周期；融資成本；空置率；經(jīng)營(yíng)成本；投資收益率 4、盈虧平衡分析的基本原理是：根據(jù)成本總額對(duì)產(chǎn)量的依存關(guān)系，全部成本可以分解為固定成本和變動(dòng)成本兩部分。在一定期間把成本分解成

40、固定成本和變動(dòng)成本兩部分后，再同時(shí)考慮收入和利潤(rùn)，建立關(guān)于成本、產(chǎn)量和利潤(rùn)三者關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，進(jìn)而對(duì)這一數(shù)學(xué)模型進(jìn)行分析。這個(gè)數(shù)學(xué)模型的一般表達(dá)形式為：利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入總成本稅金5、固定成本與變動(dòng)成本分解的方法：費(fèi)用分解法、高低點(diǎn)法、回歸分析法 6、現(xiàn)行盈虧平衡分析的假設(shè)條件：產(chǎn)量等于銷(xiāo)售量，即當(dāng)年生產(chǎn)的產(chǎn)品當(dāng)年銷(xiāo)售出去。產(chǎn)量變化，單位變動(dòng)成本不變，從而總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線(xiàn)性函數(shù)。產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價(jià)不變，從而銷(xiāo)售收入是銷(xiāo)售量的線(xiàn)性函數(shù)。在所分析的產(chǎn)量范圍內(nèi)，總固定成本保持不變。按單一產(chǎn)品計(jì)算，當(dāng)生產(chǎn)多種產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)換算為單一產(chǎn)品，不同產(chǎn)品的生產(chǎn)負(fù)荷摹喳化應(yīng)保持一致。所采用的數(shù)據(jù)均為正常年份（即達(dá)到

41、設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期）的數(shù)據(jù)。 7、敏感性分析是指預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要不確定因素的變化對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)（如FIRR、FNPV等）的影響，從中找出敏感因素，分析評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)該因素的敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時(shí)項(xiàng)目的承受能力。 8、敏感性分析的作用：可以使決策者了解不確定因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，從而提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性 可以啟發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員對(duì)那些較為敏感的因素重新進(jìn)行分析研究，以提高預(yù)測(cè)的可靠性。可以研究各種不確定因素變動(dòng)對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的影響范圍和程度，了解投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)根源和風(fēng)險(xiǎn)大小?？梢院Y選出若干較為敏感的因素，集中力量對(duì)它們進(jìn)行研究，盡量降低其不確定性，進(jìn)而減少投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)?？梢耘卸ú淮_定

42、因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益情況最好或最差等這類(lèi)最樂(lè)觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值。 9、敏感性分析有單因素敏感性分析和多因素敏感性分析兩種。單因素敏感性分析是假設(shè)各不確定因素之間相互獨(dú)立，每次只考慮一個(gè)不確定因素變化，而其他不確定因素保持不變時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)受到的影響程度。單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的敏感性分析中通常都要求進(jìn)行單因素敏感性分析。多因素敏感性分析是對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上互相獨(dú)立的不確定因素同時(shí)變化時(shí)，分析這些變化的因素對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，并找出其中關(guān)鍵的不確定因素。 10、敏感性分析既可用于對(duì)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，也可用于對(duì)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指

43、標(biāo)的分析。 11、單因素敏感性分析方法：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定；不確定因素的選擇；不確定因素波動(dòng)程度及其對(duì)分析指標(biāo)可能帶來(lái)的增減變化分析；敏感性因素的確定（敏感性系數(shù)、臨界點(diǎn)） 12、多因素敏感性分析方法：多因素敏感性分析的方法主要有兩種：一是敏感面分析法。這種方法是把一次改變一個(gè)參數(shù)的敏感性分析方法應(yīng)用到多個(gè)參數(shù)的敏感性分析；二是采用樂(lè)觀一悲觀分析法。13、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。14、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征：客觀性、不確定性、潛在性、可預(yù)測(cè)性、可測(cè)性、相關(guān)性 15、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是在

44、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識(shí)別房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在將來(lái)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，揭示風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，判別風(fēng)險(xiǎn)程度，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。 16、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一般包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)四個(gè)環(huán)節(jié)。 17、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指運(yùn)用系統(tǒng)論的方法對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面考察、綜合分析，找出潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行比較、分類(lèi)，確定各因素間的相關(guān)性和獨(dú)立性，判斷其發(fā)生的可能性及對(duì)項(xiàng)目的影響程度，按其重要性進(jìn)行排序，或賦予權(quán)重。目的主要有兩個(gè)：為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)型礎(chǔ)；為選擇最佳的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案提供依據(jù)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

45、識(shí)別的特點(diǎn)有系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性。 18、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)或然損失風(fēng)險(xiǎn) 19、房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) 、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn) 20、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要方法：?jiǎn)柧碚{(diào)查法 、專(zhuān)家調(diào)查法、情景分析法 21、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)度：（1）期望值（2）標(biāo)準(zhǔn)差（3）變異系數(shù) 22、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)：以經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的累計(jì)概率、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)為判別標(biāo)準(zhǔn)；以綜合風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為判別標(biāo)準(zhǔn) 23、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的原則：連續(xù)性、針對(duì)性、可行性、經(jīng)濟(jì)性 24、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的方法：風(fēng)險(xiǎn)

46、預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移（契約性轉(zhuǎn)移、項(xiàng)目資金證券化）、風(fēng)險(xiǎn)組合、風(fēng)險(xiǎn)自留（承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自保風(fēng)險(xiǎn)）、風(fēng)險(xiǎn)利用 25、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略：保險(xiǎn)策略、投資分散策略、融資策略、聯(lián)合策略 投資分散策略：（1）投資區(qū)域分散（2）投資種類(lèi)分散（3）投資時(shí)間分散 第七章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選 1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案的類(lèi)型：（1）獨(dú)立方案（2）互斥方案（3）混合方案（4）互補(bǔ)方案（5）現(xiàn)金流量相關(guān)方案（6）組合互斥方案 2、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的比選有兩個(gè)層面：一是項(xiàng)目間的比選，這實(shí)際上是投資機(jī)會(huì)的比選。二是同一項(xiàng)目的投資方案比選。 其作用主要體現(xiàn)在以下方面：一是有利于把握墾堡塱投資機(jī)會(huì)和選擇最優(yōu)的投資方案，使

47、投資者有限的資金得到相對(duì)安全和有效的利用；二是有利于提高決策者科學(xué)決策的能力，避免或減少投資決策中的失誤；三是有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。 3、在對(duì)互斥方案進(jìn)行比較時(shí)，經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)包含了兩部分內(nèi)容：一是考慮各個(gè)方案自身的經(jīng)濟(jì)效果，即進(jìn)行絕對(duì)經(jīng)濟(jì)效果檢驗(yàn)，用經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方案自身的經(jīng)濟(jì)性，稱(chēng)為“絕對(duì)經(jīng)濟(jì)效果檢驗(yàn)”。二是考察哪個(gè)方案相對(duì)最優(yōu)，稱(chēng)為“相對(duì)經(jīng)濟(jì)效果檢驗(yàn)”。 4、計(jì)算期相同的互斥方案比選：凈現(xiàn)值比較法、凈現(xiàn)值率比較法、差額投資內(nèi)部收益率法、差額凈現(xiàn)值法、差額投資回收期法5、計(jì)算期不同的互斥方案比選：年值法、現(xiàn)值法。年值法：凈年值法、費(fèi)用年值法?，F(xiàn)值法：最小公倍數(shù)法、年值折現(xiàn)

48、法、差額內(nèi)部收益率法。最小公倍數(shù)法也稱(chēng)為方案重復(fù)法是以以各備選方案計(jì)算期的最小公倍數(shù)作為方案比選的共同計(jì)算期，并假設(shè)各個(gè)方案均在這個(gè)共同計(jì)算期內(nèi)重復(fù)進(jìn)行，即各備選方案枉其計(jì)算期結(jié)束后，均按與其原方案計(jì)算期內(nèi)完全相同的現(xiàn)金流量循環(huán)至共同計(jì)算期結(jié)束。年值折現(xiàn)法是按照某一共同計(jì)算期將各備選方案的年值折現(xiàn)得到用于方案比選的現(xiàn)值。 6、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的作用：（1）申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)（2）項(xiàng)目投資決策的依據(jù)（3）籌集建設(shè)資金的依據(jù)（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)（5）下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)（6）項(xiàng)目考核和后評(píng)價(jià)的依據(jù) 7、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的工作步驟：接受委托、組建工作

49、小組、確定工作計(jì)劃、調(diào)查研究、方案研制與優(yōu)化、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、編寫(xiě)可行性研究報(bào)告 8、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的的基本構(gòu)成：封面、摘要 、目錄 、正文 、附表附圖 、主要參考資料9、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容：項(xiàng)目總說(shuō)明；項(xiàng)目概況；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定；市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定；規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇；資源供給條件分析；環(huán)境影響評(píng)價(jià)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究；開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制；項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及社會(huì)效益分析；結(jié)論及建議。10、投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)遵循的基本原則：(1)“有無(wú)對(duì)比”原則。(2)效益與費(fèi)用計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一致的原則。(3)收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡的原則。(4)定

50、量分析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主的原則。(5)動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則。 11、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制步驟：(1)資料搜集與整理統(tǒng)計(jì)。(2)項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。(3)項(xiàng)目進(jìn)度安排。(4)項(xiàng)目總投資費(fèi)用估算。(5)項(xiàng)目的租售計(jì)劃及價(jià)格預(yù)測(cè)。(6)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃。(7)基本報(bào)表的編制及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算。 (8)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的檢驗(yàn)。(9)不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。(10)可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。第八章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特征：(1)質(zhì)量要求較高。(2)時(shí)間目標(biāo)的限定性較強(qiáng)。(3)費(fèi)用目標(biāo)較強(qiáng)。(4)具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性。(5)涉及諸多法規(guī)政策。

51、2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全壽命周期：一個(gè)完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全壽命周期，包括前期策劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施和使用四個(gè)印段：(1)項(xiàng)目前期策劃階段。(2)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。(3)項(xiàng)目實(shí)施階段。 (4)項(xiàng)目使用階段。 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的系統(tǒng)構(gòu)成：工程系統(tǒng)、目標(biāo)系統(tǒng)。工程系統(tǒng)：?jiǎn)雾?xiàng)工程、單位工程、分部工程、分項(xiàng)工程。目標(biāo)系統(tǒng)：功能目標(biāo)、管理目標(biāo)、影響指標(biāo) 4、按照項(xiàng)目管理工作任務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理系統(tǒng)可分為下列方面：(1)成本管理(2)工期管理(3)質(zhì)量管理(4)現(xiàn)場(chǎng)管理(5)組織和信息管理。(6)合同管理(7)風(fēng)險(xiǎn)管理 5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程： (1)項(xiàng)目建議書(shū)階段。(2)可行性研究階段。 (3)設(shè)計(jì)階段。

52、(4)施工準(zhǔn)備階段。(5)施工階段(6)竣工驗(yàn)收、交付使用階段。 6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理組織： (1)職能型組織。(2)項(xiàng)目型組織。(3)矩陣型組織。7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招投標(biāo)的方式：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、儀標(biāo)8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)的程序：招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作；發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)函；投標(biāo)人資格審查；招標(biāo)文件；開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和授標(biāo)；簽訂工程承包合同 9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程投標(biāo)的程序：投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作；工程投標(biāo)詢(xún)價(jià)和現(xiàn)場(chǎng)考察；經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定；填制標(biāo)書(shū)和競(jìng)標(biāo)。投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作：收集招標(biāo)信息和資料、投標(biāo)可行性分析、組成投標(biāo)小組。工程投標(biāo)詢(xún)價(jià)和現(xiàn)場(chǎng)考察：詢(xún)價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研。 10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工期計(jì)劃：總

53、工期計(jì)劃的確定、工期計(jì)劃的過(guò)程 11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度通常是指項(xiàng)目實(shí)施結(jié)果的進(jìn)展情況。項(xiàng)目進(jìn)度控制的范圍：項(xiàng)目的各個(gè)階段、項(xiàng)目的各個(gè)組成部分、影響進(jìn)度的各種因素。項(xiàng)目進(jìn)度控制的實(shí)施：項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度控制、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度控制（實(shí)施進(jìn)度調(diào)整、進(jìn)度控制）。 12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資費(fèi)用構(gòu)成： 13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)劃：(1)在設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段，通過(guò)投資目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)分析、項(xiàng)目功能與使用要求的分析和確定，編制建設(shè)項(xiàng)目的投資規(guī)劃，用以指導(dǎo)設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)工作以及相應(yīng)的投資控制工作。(2)在工程設(shè)計(jì)階段，以投資規(guī)劃控制方案設(shè)計(jì)階段和初步設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)工作，編制設(shè)概算。以投資規(guī)劃和設(shè)計(jì)概算控制施工圖的設(shè)計(jì)工作，編

54、制施工圖預(yù)算，確定工程承包合同格等。(3)在工程施工階段，以投資規(guī)劃、施工圖預(yù)算和工程承包合同價(jià)格等控制施工階段的工作，編制資金使用計(jì)劃，以作為施工過(guò)程中進(jìn)行工程計(jì)量和工程進(jìn)度付款的計(jì)劃目標(biāo)。 14、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制：(1)在工程設(shè)計(jì)階段，運(yùn)用設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、價(jià)值工程和限額設(shè)計(jì)方法等，以投資規(guī)劃和批準(zhǔn)的投資估算為計(jì)劃投資的目標(biāo)值控制初步設(shè)計(jì)。(2)在工程施工招標(biāo)階段，以工程設(shè)計(jì)文件（包括設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算文件）為依據(jù)，結(jié)合工程施工的具體條件，如現(xiàn)場(chǎng)條件：市場(chǎng)價(jià)格和招標(biāo)人的特殊要求等，編制招標(biāo)文件，選擇合適的合同計(jì)價(jià)方式，確定工程承包合同價(jià)格。 (3)在工程施工階段，以施工圖預(yù)算和工

55、程承包合同價(jià)格等為控制目標(biāo)，通過(guò)工程計(jì)量、工程變更控制和工程索賠等方法，按照承包方實(shí)際完成的工程量，準(zhǔn)確計(jì)量施工階段實(shí)際發(fā)生工程費(fèi)用。(4)在工程竣工驗(yàn)收階段，全面匯集在工程建設(shè)過(guò)程中實(shí)際花費(fèi)的全部費(fèi)用，編制竣工決算(5)在工程保修階段，根據(jù)工程承包合同，協(xié)助處理項(xiàng)目使用期間出現(xiàn)的各種質(zhì)量玨問(wèn)題，選擇相關(guān)的處理方案和方式；合理確定工程保修費(fèi)用。 15、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的內(nèi)涵和構(gòu)成：質(zhì)量是一組固有的特性滿(mǎn)足要求的程度(is0 9000)。引申到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其質(zhì)量就是國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同中對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀等特性的綜合要求，通常體

56、現(xiàn)在可用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、與環(huán)境的協(xié)等方面。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量包括工程實(shí)物質(zhì)量和管理過(guò)程質(zhì)量。 16、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面質(zhì)量管理的基本觀點(diǎn)：(1)質(zhì)量第一。(2)以預(yù)防為主。(3)為用戶(hù)服務(wù)。(4)一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)。 17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面質(zhì)量管理程序： (1)制定計(jì)劃階段。2)執(zhí)行階段。(3)檢查階段(4)處理階段。 18、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃：決策階段的質(zhì)量策劃、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量計(jì)劃、施工階段的質(zhì)量計(jì)劃 19、決策階段的質(zhì)量策劃包括以下內(nèi)容：質(zhì)量策劃的目的。職責(zé)資源管理。項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的控制。測(cè)量、分析和改進(jìn)。 20、計(jì)階段的質(zhì)量計(jì)劃主要包括：依據(jù)業(yè)主確定的總功能目標(biāo)和項(xiàng)目的總質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)

57、、銷(xiāo)售部門(mén)提出產(chǎn)品數(shù)量和具體的質(zhì)量要求占各部門(mén)提出對(duì)規(guī)劃及建筑的空間、位置、功能、質(zhì)量的要求。 21、施工質(zhì)量計(jì)劃主要包括：工程特點(diǎn)及施工條件分析。履行施工合同所必須達(dá)到的工程質(zhì)量目標(biāo)及其分解目標(biāo)。質(zhì)量管理組織構(gòu)、人員及資源配置計(jì)劃。為確保工程質(zhì)量所采取的施工技術(shù)方案、施工程序。材料設(shè)備質(zhì)量管理及控制措施。工程檢測(cè)項(xiàng)目計(jì)劃及方法等。施工質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置。 22、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的特點(diǎn)：全面性、及時(shí)性和主動(dòng)性、標(biāo)準(zhǔn)的適應(yīng)性、連續(xù)性和相關(guān)性23、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制：分階段進(jìn)行審查、委托專(zhuān)家審查、多方案對(duì)比選擇、對(duì)設(shè)計(jì)工作質(zhì)量進(jìn)行檢查 24、施工過(guò)程中的質(zhì)量控制：審核有關(guān)技術(shù)文件、報(bào)告或報(bào)表；

58、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)督檢查；現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn) 25、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收：(1)檢驗(yàn)批。(2)分項(xiàng)工程。(3)分部工程。(4)單位工程。 26、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同通常包括下列內(nèi)容：合同的當(dāng)事人。合同的標(biāo)的。標(biāo)的的數(shù)量和質(zhì)量。合向價(jià)款或酬金。合同期限、履行地點(diǎn)和方式。違約責(zé)任。解決爭(zhēng)執(zhí)的方法。 27、業(yè)主的主要合同關(guān)系包括：工程咨詢(xún)合同工程勘察設(shè)計(jì)合同工程監(jiān)理合同工程施工合同工程貨物采購(gòu)合同融資合同。施工承包商的主要合同關(guān)系包括：分包合同。貨物采購(gòu)合同。運(yùn)輸合同。加工合同。租賃合同。勞務(wù)供應(yīng)合同保險(xiǎn)合同。 28、依據(jù)計(jì)價(jià)方式不同，現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中常見(jiàn)的合同類(lèi)型有：(1)總價(jià)合同。(2)單價(jià)合

59、同。(3)成本加酬金合同。 29、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同中，比較重要的條款有：（1）適用于合同關(guān)系的法律，以及合同爭(zhēng)議處理的方式。(2)付款方式。(3)合同價(jià)格的調(diào)整條件、范圍、調(diào)整方法，特別是由于物價(jià)上漲、匯率變化、法律變化、關(guān)稅變化對(duì)合同價(jià)格調(diào)整的規(guī)定。(4)合同雙方風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)。(5)對(duì)承包商的激勵(lì)措施。(6)為了保證雙方誠(chéng)實(shí)信用，必須有相應(yīng)的合同措施。30、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同爭(zhēng)議的解決：和解、調(diào)解、仲裁、訴訟第九章 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的含義：營(yíng)銷(xiāo)的出發(fā)點(diǎn)是客戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品及相關(guān)服務(wù)的需求；營(yíng)銷(xiāo)策略和營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)是有效的；開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的管理應(yīng)當(dāng)實(shí)施動(dòng)態(tài)控制；營(yíng)銷(xiāo)不僅是房

60、地產(chǎn)產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)，更是相關(guān)服務(wù)的營(yíng)銷(xiāo)； 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的特點(diǎn)：營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)廣泛性；營(yíng)銷(xiāo)組織的區(qū)域性；營(yíng)銷(xiāo)策略的差異性； 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念：生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念、推銷(xiāo)觀念、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念、社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念 4、直接渠道的優(yōu)點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)控制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，可以避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介入可能造成的短期行為產(chǎn)銷(xiāo)直接見(jiàn)面，便于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接了解客戶(hù)的需求、購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)及變化趨勢(shì)，由此可以較快地調(diào)整銷(xiāo)售策略。 5、直接渠道的缺點(diǎn)：房地產(chǎn)銷(xiāo)售是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接銷(xiāo)售，會(huì)分散企業(yè)人力、物力、財(cái)力，分散企業(yè)決策層精力，處理不當(dāng)會(huì)顧此失彼，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售都受影響。 6、間接渠道的優(yōu)點(diǎn)：有

61、利于發(fā)揮銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)。有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中精力，緩解人力、物力、財(cái)力的不足，重點(diǎn)進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)方面的工作。 7、間接渠道的缺點(diǎn)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雖然有市場(chǎng)調(diào)研等方面的優(yōu)勢(shì)，但存在著對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房不如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)熟悉的缺點(diǎn)，容易造成開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的矛盾，增大開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售之間協(xié)調(diào)的工作量。如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自己售預(yù)計(jì)的業(yè)績(jī)基本持平，這種情況下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的傭金就“得不償失”。 8、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道選擇的原則：經(jīng)濟(jì)性、可控性、適應(yīng)性 9、擇房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道應(yīng)考慮的因素主要包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況；房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的市場(chǎng)前景；可供選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量和能力

62、；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的實(shí)力和發(fā)戰(zhàn)略。 10、量化分析的基本思路是：(1)不同銷(xiāo)售渠道的潛在銷(xiāo)售量分析。(2)不同銷(xiāo)售渠道的收益（成本）分析。(3)不同銷(xiāo)售渠道的投資報(bào)酬率分析。 11、商品房銷(xiāo)售代理具有下列特征：代理人應(yīng)當(dāng)以被代理人的名義實(shí)施民事行為。代理人應(yīng)當(dāng)在被代理人授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施代理行為。代理人在授權(quán)范圍內(nèi)可以進(jìn)行獨(dú)立的思表示。代理的法律后果直接歸屬被代理人。 12、商品房銷(xiāo)售代理的基本關(guān)系：據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系不同，商品房銷(xiāo)售代理主要有獨(dú)家代理、共同代理、參與代理三種形式。 13、商品房銷(xiāo)售代理工作流程：（1）委托人尋找可能的代理機(jī)構(gòu)。(2)選擇代理機(jī)構(gòu)，協(xié)商委托代理事項(xiàng)，簽署委托代理合同。（3）委托人提交有關(guān)資料。(4)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)企劃。(5)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行租售準(zhǔn)備。6)代理機(jī)構(gòu)租售執(zhí)行。(7)委托人與代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算。 14、房地產(chǎn)價(jià)格策略是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)的要求，圍繞房地產(chǎn)價(jià)格制定而確定的定價(jià)目標(biāo)，以及為了實(shí)現(xiàn)預(yù)定的定價(jià)目標(biāo)，在房地產(chǎn)價(jià)格確定和調(diào)整中所使用的房地產(chǎn)定價(jià)原則、方法和技巧。房地產(chǎn)價(jià)格策略的內(nèi)容一般包括：房地