建材裝飾城項(xiàng)目可行性報(bào)告

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1、粵東建材裝飾第一城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX股份有限公司二零一零年三月粵東建材裝飾第一城項(xiàng)目可行性報(bào)告目 錄第一章 總 論3一、項(xiàng)目概況及目標(biāo)3二、編制依據(jù)及研究范圍4三、編制原則4四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)5五、可行性研究結(jié)論6第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性7一、我國(guó)建材業(yè)及建材專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展背景7二、粵東建材裝飾第一城項(xiàng)目建設(shè)的意義10三、粵東建材裝飾第一城項(xiàng)目建設(shè)的必要性10第三章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況12第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件13一、項(xiàng)目選址13二、基礎(chǔ)條件13第五章 建設(shè)方案15一、建設(shè)規(guī)模15二、建設(shè)原則15三、建設(shè)目標(biāo)15四、項(xiàng)目功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)16五、信息平臺(tái)功能17第六章 專業(yè)技術(shù)方案

2、18一、總平面布置18二、建筑結(jié)構(gòu)19三、供電系統(tǒng)19四、通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)19五、給排水設(shè)施19六、消防20七、通風(fēng)空調(diào)20八、節(jié)能措施21第七章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生22一、環(huán)境保護(hù)22二、安全衛(wèi)生22第八章 項(xiàng)目組織及運(yùn)營(yíng)23一、管理系統(tǒng)23二、項(xiàng)目實(shí)施方案23第九章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃24一、工程進(jìn)度計(jì)劃24二、工程實(shí)施進(jìn)度表24第十章 投資估算與資金籌措25一、投資估算依據(jù)25二、價(jià)格及取費(fèi)依據(jù)25三、項(xiàng)目總投資25四、資金籌措26五、還貸計(jì)劃26第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)27一、財(cái)務(wù)計(jì)算的依據(jù)27二、稅率及利潤(rùn)計(jì)算28三、不確定性分析29四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論和建議29第十二章 可行性報(bào)告結(jié)論30

3、第一章 總 論XX公司在對(duì)粵東建材裝飾市場(chǎng)和海豐縣建材裝飾市場(chǎng)進(jìn)行了分析；并對(duì)粵東建材裝飾第一城項(xiàng)目可行性展開了研究，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在此基礎(chǔ)上編制了粵東建材裝飾第一城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。一、項(xiàng)目概況及目標(biāo)項(xiàng)目名稱：粵東建材裝飾第一城建設(shè)地點(diǎn)：建設(shè)單位：XX公司建設(shè)期限：1.5年粵東建材裝飾第一城擬建在xx，處于海豐縣等產(chǎn)業(yè)較為集中區(qū)域，北連，南接，交通便利。粵東建材裝飾第一城項(xiàng)目規(guī)劃占地約10萬(wàn)平方米，總投資三至四億元人民幣。項(xiàng)目擬建總建筑面積20萬(wàn)平方米，其中：品牌建材展示交易區(qū)7萬(wàn)平方米，裝飾材料展示交易區(qū)7萬(wàn)平方米，餐飲區(qū)3

4、萬(wàn)平方米，娛樂(lè)區(qū)3萬(wàn)平方米。項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)：n 建材倉(cāng)儲(chǔ)月吞吐量達(dá)到20萬(wàn)立方米以上，年宏觀建材交易倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)值20億元以上；n 與近200家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉(cāng)儲(chǔ)配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉(cāng)儲(chǔ)交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過(guò)程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)；n 建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)，使之具有倉(cāng)儲(chǔ)管理、信息傳遞、庫(kù)存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；n 引進(jìn)第三方建材家居企業(yè)200家以上，為海豐及周邊市縣50家左右大中型建材家居企業(yè)和粵東近10家品牌建材等專業(yè)市場(chǎng)，提供全程倉(cāng)儲(chǔ)物流供應(yīng)鏈服務(wù)；n 現(xiàn)代建材倉(cāng)儲(chǔ)交易綜合服務(wù)體系初步形成

5、。 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)海豐縣品牌建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實(shí)現(xiàn)了在海豐縣建材業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的差異化發(fā)展。促進(jìn)海豐縣建材裝飾業(yè)的優(yōu)化發(fā)展，有助海豐縣家居、建材市場(chǎng)的良性發(fā)展。宏觀上對(duì)海豐縣城市建設(shè)和市民家居及建材需求起到促進(jìn)作用，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。二、編制依據(jù)及研究范圍1、編制依據(jù)（1）國(guó)家、廣東省、汕尾市、海豐縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃。（2）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)。（3）粵東建材裝飾第一城項(xiàng)目意向性規(guī)劃布局。（4）其他文件和協(xié)議。2、 研究范圍（1）項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性（2）項(xiàng)目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè)（4）項(xiàng)目

6、選址及建設(shè)條件（5）項(xiàng)目布局及及各部分功能定位（6）項(xiàng)目組織及管理系統(tǒng)（7）項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)及不確定性分析三、編制原則1、遵照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃關(guān)于“鼓勵(lì)發(fā)展所有制形式和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化、誠(chéng)信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)；積極發(fā)展物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式；按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局。打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化；大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。”來(lái)

7、做好項(xiàng)目定位、進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)。2、根據(jù)廣東省、汕尾市和海豐縣“十一五”計(jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度。3、按照國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報(bào)告編制工作的基本工作程序和要求，做到實(shí)事求是、客觀公正。4、粵東及海豐縣目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平，現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國(guó)外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目建成以后的管理模式、運(yùn)營(yíng)模式。5、項(xiàng)目建設(shè)以建材、裝飾材料的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。6、項(xiàng)目建設(shè)積極采用先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，采購(gòu)工作實(shí)行招標(biāo)采購(gòu)及比質(zhì)比價(jià)采購(gòu)。7、消防、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國(guó)家和地方法規(guī)。8、其它規(guī)定及客戶要求。四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目于2010年建

8、設(shè)，并可于2012年完工。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2012年達(dá)到全部的生產(chǎn)能力，進(jìn)入正常營(yíng)運(yùn)。預(yù)測(cè)可以年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入XX萬(wàn)元。具體指標(biāo)如下：1、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注建筑數(shù)據(jù)指標(biāo)1總建筑面積平方米20萬(wàn) 2容積率23建筑密度 4建設(shè)工期月36經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)5項(xiàng)目總投資億元346年平均收入額萬(wàn)元 正常營(yíng)運(yùn)年2、銷售及運(yùn)營(yíng)收入的測(cè)算名 稱投資期正常運(yùn)營(yíng)年份2010年2011年2012年一、銷售收入（1）品牌建材展示交易區(qū)（2）餐飲區(qū)（3）娛樂(lè)區(qū)二、租賃及運(yùn)營(yíng)收入倉(cāng)儲(chǔ)租賃收入品牌建材區(qū)租賃收入餐飲區(qū)租賃收入娛樂(lè)區(qū)租賃收入裝卸服務(wù)費(fèi)理貨包干費(fèi)信息系統(tǒng)收入運(yùn)營(yíng)收入其他業(yè)務(wù)收入三、項(xiàng)目營(yíng)業(yè)總收入五、可行

9、性研究結(jié)論1、粵東建材裝飾第一城項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào)建材業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求。2、項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)縣委、縣政府倡導(dǎo)的先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場(chǎng)，搞活大流通，有助于把海豐縣打造成區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心。3、粵東建材裝飾第一城項(xiàng)目將帶動(dòng)城市新型建材工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)擴(kuò)大地方社會(huì)就業(yè)具有重要現(xiàn)實(shí)意義。4、粵東建材裝飾第一城將形成一批建材品牌商入駐；吸引第三方建材經(jīng)營(yíng)企業(yè)，增加地方財(cái)稅。5、項(xiàng)目的建設(shè)將促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，粵東建材裝飾第一城的建成，為目前零散的建材交易和倉(cāng)儲(chǔ)、提升區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好整合平臺(tái)。31第

10、二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性一、我國(guó)建材業(yè)及建材專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展背景1、建材市場(chǎng)現(xiàn)狀據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報(bào)告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的新興產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)作用十分顯著。截止2007年，全國(guó)有以經(jīng)營(yíng)建筑材料及裝飾材料為主的交易市場(chǎng)1084個(gè)，其中批發(fā)經(jīng)營(yíng)為主和以零售經(jīng)營(yíng)為主的各有542家。 近年我國(guó)建材市場(chǎng)的成交額已超過(guò)800億元人民幣/年。平均年市場(chǎng)管理費(fèi)總額4.5億元；稅金總額9.6億元；攤位租金總額9.8億元；浙江南當(dāng)建材市場(chǎng)是全國(guó)最大的建筑裝飾材料市場(chǎng)，成交額達(dá)63.6億元；第二是山東淄川區(qū)建材城，成交額達(dá)41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億

11、元。其他每年成交額在10億元以上的市場(chǎng)還有：常州新區(qū)長(zhǎng)江貿(mào)易中心、南京裝飾成、西南建材中心批發(fā)市場(chǎng)、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場(chǎng)、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場(chǎng)和河北正定縣恒山板材市場(chǎng)等。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。全國(guó)建材裝飾材料攤位數(shù)量為15萬(wàn)個(gè)，已出租攤位11萬(wàn)個(gè)，其中，建筑及裝璜材料類攤位占81.2%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。與此同時(shí)，室內(nèi)裝飾已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前國(guó)內(nèi)裝飾企業(yè)已超過(guò)4萬(wàn)家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值已躍居輕工40多個(gè)行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 2、建材市場(chǎng)形成的特點(diǎn)和問(wèn)題（1）建材企業(yè)后向一體

12、化發(fā)展趨勢(shì)近年來(lái)，原材料漲價(jià)已經(jīng)成為建材家具廠商特別頭痛的問(wèn)題之一。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價(jià)位趨勢(shì)。木材、鋼材、五金等原材料的價(jià)格上漲，一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過(guò)材料斷炊的尷尬。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應(yīng)商合作緊密，擁有一定的議價(jià)能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過(guò)。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過(guò)并購(gòu)或是購(gòu)買股權(quán)等方式與原料廠家合作，以求降低成本。（2）渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域雖然多年以來(lái)，建材賣場(chǎng)一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識(shí)的增強(qiáng)以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個(gè)品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過(guò)了。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分

13、人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨(dú)立品牌。（3） 資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中在家居行業(yè)市場(chǎng)火暴的時(shí)候，建材城星羅棋布；經(jīng)過(guò)近年市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)形成品牌化趨勢(shì)。（4）資本給予更多關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)投資是2007年建材行業(yè)最熱門的話題，因?yàn)樵缒甑目蚣軈f(xié)議，在2008年變成了巨額資金到位。由于盤量巨大，國(guó)內(nèi)外的私募資本以及風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)都表現(xiàn)出對(duì)中國(guó)建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。美國(guó)凱雷投資集團(tuán)以2750萬(wàn)美元投資了上海安信地板。此后，安信偉光(上海)木材有限公司兼并收購(gòu)寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。中國(guó)聯(lián)想弘毅以6000萬(wàn)人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時(shí)還

14、獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。（5）品牌建設(shè)備受重視五年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地-電視、路牌、公交車、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)上，都能看到建材企業(yè)的身影。建材企業(yè)原來(lái)多是埋頭干活，對(duì)于品牌建設(shè)基本“沒(méi)有感覺”。如今，競(jìng)爭(zhēng)使他們認(rèn)識(shí)到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會(huì)越來(lái)越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。3、中國(guó)建材連鎖市場(chǎng)前景可觀，外資掌控明顯中國(guó)建材銷售渠道目前來(lái)看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場(chǎng)以及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無(wú)論在建材供應(yīng)商中的影響力、建材消費(fèi)者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應(yīng)了中國(guó)人民

15、生活水平的提高，對(duì)家庭裝修材料的需求也從以價(jià)格為主，轉(zhuǎn)向質(zhì)量、健康、服務(wù)、價(jià)格等因素并舉的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是在上海、北京等發(fā)達(dá)大城市。家居建材超市恰好能夠同時(shí)滿足消費(fèi)者在上述諸多方面的需求。中國(guó)建材市場(chǎng)的現(xiàn)狀及美好前景已經(jīng)吸引了全球范圍內(nèi)資本及建材連鎖巨頭，在中國(guó)第一家建材連鎖集團(tuán)家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國(guó)家得寶、美國(guó)勞氏、英國(guó)百安居、法國(guó)樂(lè)華梅蘭、德國(guó)歐倍德等都相繼進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。同時(shí)中國(guó)國(guó)內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，并沒(méi)有很好地利用熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的優(yōu)勢(shì)，做出有中國(guó)特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集團(tuán)下屬的東方家園相繼被外資收購(gòu)。資金實(shí)力成為

16、制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運(yùn)營(yíng)模式重塑、擴(kuò)張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。4、建材業(yè)消費(fèi)創(chuàng)新呈現(xiàn)新趨勢(shì)建材巨頭百安居2008年在全國(guó)60家店面中，全面推廣家裝按揭業(yè)務(wù)，在無(wú)擔(dān)保前提下可以提供分期貸款的家裝服務(wù)，與百安居的合作方銀行目前為招商銀行與交通銀行，雙方分別推出的項(xiàng)目是“家裝易”、“分期寶”。普通消費(fèi)者買房需要支付更多的首期付款。所以，一般消費(fèi)者購(gòu)買新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等尷尬局面。家裝按揭創(chuàng)新金融消費(fèi)新模式，將媲美汽車金融按揭服務(wù)，成為促進(jìn)建材消費(fèi)促進(jìn)的新動(dòng)力。5、建材市場(chǎng)投資商業(yè)模

17、式的變化動(dòng)輒幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)平方米的建材裝飾市場(chǎng)，提升改造遭遇土地瓶頸；如果將五金建材市場(chǎng)用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對(duì)待，那么市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)存在極大的壓力。土地資源越來(lái)越稀缺要素，市場(chǎng)建筑房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場(chǎng)又需要占用較大土地的面積，對(duì)于投資建材市場(chǎng)的來(lái)說(shuō)，存在一定困境。而市場(chǎng)建設(shè)對(duì)于當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)發(fā)展具有促進(jìn)作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)建設(shè)的發(fā)展對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)循環(huán)和帶動(dòng)輻射作用具有重要意義。6、海豐縣及周邊建材專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和民眾對(duì)住房條件的需求，海豐縣以及周邊縣市潮州、揭陽(yáng)等建設(shè)規(guī)模正逐步擴(kuò)大，房地產(chǎn)及建材行業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但目前海豐縣的建材門市和

18、超市十分分散，而且大部分在人口密集區(qū)，給城市交通等造成極大的壓力?；洊|建材經(jīng)銷目前主要還是以傳統(tǒng)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式為主，大部分商家零散經(jīng)營(yíng)、各自為戰(zhàn)。雖然這種傳統(tǒng)市場(chǎng)仍有一定的生存空間，但它的定位低，缺乏整體優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)力得不到有效的提升，企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也受到一定限制。二、粵東建材裝飾第一城項(xiàng)目建設(shè)的意義1、推進(jìn)海豐縣建材專業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)是海豐縣現(xiàn)代建材專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)的積極前導(dǎo)和有益嘗試，將充分發(fā)揮該地域的綜合交通樞紐功能和大市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，為海豐縣建設(shè)以綜合運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送和電子商務(wù)為支撐的現(xiàn)代建材專業(yè)市場(chǎng)提供積極的發(fā)展契機(jī)和實(shí)踐空間。該項(xiàng)目有利于大力推進(jìn)工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務(wù)等對(duì)現(xiàn)代

19、技術(shù)的改造重組和社會(huì)化協(xié)作；有利于促進(jìn)海豐品牌建材市場(chǎng)的內(nèi)循環(huán)發(fā)展，降低商家運(yùn)營(yíng)成本，提升集約化專業(yè)市場(chǎng)能力，促進(jìn)市場(chǎng)更大范圍的輻射，提高海豐在粵東的地位。2、培養(yǎng)和造就海豐縣現(xiàn)代建材物流專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)交易集散中心項(xiàng)目的建設(shè)將大大促進(jìn)海豐縣引進(jìn)和利用市際商貿(mào)和物流企業(yè)的步伐。項(xiàng)目建成后通過(guò)引入國(guó)內(nèi)先進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)信息管理與運(yùn)作技術(shù)在建材專業(yè)市場(chǎng)上提升建設(shè)理念與建設(shè)方法以及建設(shè)資金管理渠道與便用方式，讓先進(jìn)的建材大宗運(yùn)營(yíng)企業(yè)以其成熟而規(guī)范的服務(wù)運(yùn)作為海豐縣建材專業(yè)服務(wù)發(fā)展提供良好的范例與榜樣。3、充分發(fā)揮市場(chǎng)集中的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)片區(qū)、規(guī)?；l(fā)展項(xiàng)目的建設(shè)將有效的整理了亂搭、亂建的散落現(xiàn)象，形成整合的

20、統(tǒng)一的大規(guī)模市場(chǎng)，與周邊專業(yè)市場(chǎng)連動(dòng)發(fā)展，做強(qiáng)做大區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)規(guī)模，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)的合理化規(guī)劃和科學(xué)化發(fā)展。三、粵東建材裝飾第一城項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化海豐縣及帶動(dòng)周邊潛在建材市場(chǎng)需求商貿(mào)活動(dòng)作為一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，需要在供、需兩個(gè)方面不斷地相互適應(yīng)、相互滿足。雖然海豐縣及其區(qū)域內(nèi)當(dāng)前存在著的建材市場(chǎng)需求，但海豐眾多建材專業(yè)市場(chǎng)由于缺少成本優(yōu)勢(shì)和交通條件受阻導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)外輻射能力較弱。本項(xiàng)目的投資將集中海豐建材專業(yè)的優(yōu)勢(shì)要素，力爭(zhēng)成為品牌建材市場(chǎng)的交易和倉(cāng)儲(chǔ)的集散中心、信息服務(wù)中心。其便捷的交通條件，使得項(xiàng)目在承接粵東經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，對(duì)粵東周邊城市的建材市場(chǎng)有獨(dú)特的輻射優(yōu)勢(shì)。2、有效推動(dòng)建

21、材行業(yè)經(jīng)濟(jì)，服務(wù)海豐工業(yè)立市目標(biāo)對(duì)于海豐這樣一個(gè)區(qū)域中心縣城，建設(shè)商貿(mào)物流業(yè)對(duì)海豐縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的促進(jìn)作用主要體現(xiàn)在以下方面：（1）培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，離不開構(gòu)成工業(yè)經(jīng)濟(jì)條件改善因素；規(guī)模的商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)，是促進(jìn)工業(yè)企業(yè)對(duì)外生產(chǎn)銷售的的重要渠道，也是企業(yè)產(chǎn)業(yè)外銷的有效通路條件。市場(chǎng)的建立不但其自身形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，還通過(guò)對(duì)外的物流促進(jìn)海豐自身建材行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（2）創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境粵東建材裝飾第一城項(xiàng)目的建設(shè)，將創(chuàng)造以海豐為中心的良好的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境；為區(qū)域招商引資，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平創(chuàng)造了條件。第三章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況公司名稱：XX有限責(zé)任公司注冊(cè)資本：人民幣XX

22、萬(wàn)法 人：企業(yè)登記注冊(cè)類型：有限責(zé)任公司XX公司位于。以為經(jīng)營(yíng)范圍。目前公司擁有員工近XX人，其中管理人員XX人，公司正在建立完善運(yùn)營(yíng)體制，積極培訓(xùn)了一支穩(wěn)定的，技術(shù)熟練中層技術(shù)管理人才。第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址本項(xiàng)目的選址充分考慮海豐縣及粵東一帶建材裝飾專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀以及海豐縣促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程要求；及其他相關(guān)建材工業(yè)生產(chǎn)帶動(dòng)的建材專業(yè)市場(chǎng)需求。同時(shí)，項(xiàng)目選址將充分考慮建材市場(chǎng)是公路貨運(yùn)樞紐、水路港口、鐵路物流三者結(jié)點(diǎn)的特點(diǎn)，考慮到信息化作為企業(yè)結(jié)算、信息服務(wù)的重要匯集中心的要求。項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在配套海豐專業(yè)市場(chǎng)，輻射周邊城市的公路運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)條件；北連，南接的特點(diǎn)，為

23、海豐輻射周邊縣市及粵東一帶，逐步向珠三角經(jīng)濟(jì)圈延伸，提供了建材物流交易的平臺(tái)。經(jīng)專家意見，本項(xiàng)目擬選址在遠(yuǎn)離海豐縣市區(qū)、運(yùn)輸條件好、周圍專業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)雄厚，海豐地塊。周邊有建材等大型專業(yè)市場(chǎng)可形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。二、基礎(chǔ)條件1、海豐縣地理位置及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀海豐縣地處廣東省東南部，西距廣州290km、距深圳197km，東距汕頭180km，水路至香港81海里，水陸交通便捷，是粵東地區(qū)陸上交通要津。海豐縣緊鄰珠三角經(jīng)濟(jì)圈，地理位置優(yōu)越，且交通便利，蘊(yùn)藏具大的發(fā)展?jié)摿ΑＤ壳?，已有美?guó)、新加坡、印尼、臺(tái)灣、香港等地客商到海豐縣投資，外資企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到300多家；全縣已建辦工業(yè)園區(qū)15個(gè)，各類工業(yè)企業(yè)400

24、0多家，從業(yè)人員超過(guò)18萬(wàn)人，涌現(xiàn)出公平服裝、城東毛紡織、鵝埠制鞋、可塘珠寶、梅隴首飾、海城食品等一批專業(yè)鎮(zhèn)。為進(jìn)一步加快工業(yè)發(fā)展，本縣相繼建成科技工業(yè)園、金園工業(yè)區(qū)、金岸工業(yè)區(qū)、海城長(zhǎng)埔工業(yè)區(qū)、公平工業(yè)新區(qū)、梅隴天星湖工業(yè)區(qū)、可塘工業(yè)區(qū)和鵝埠工業(yè)新區(qū)等一批工業(yè)園區(qū)。本項(xiàng)目處于海豐縣，其區(qū)域土地規(guī)劃是海豐未來(lái)重點(diǎn)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)域，也是海豐最便捷通向粵東個(gè)縣市、珠三角長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)帶的重要交通節(jié)點(diǎn)。2、自然條件海豐全縣總面積1750km2。地勢(shì)由西北向東南傾斜，蓮花山主峰海拔1337.3m，蓮花山脈橫貫縣境北部。西北山巒疊嶂，中部為寬闊平原，土質(zhì)肥沃，河涌交錯(cuò)，有赤石、大液、麗江、黃江4大江河，東部瀕臨

25、碣石灣，西部面向紅海灣。境內(nèi)有長(zhǎng)沙灣、高螺灣、九龍灣3 大海灣，海岸線116km。屬南亞熱帶海洋性氣候，年均氣溫220C，無(wú)霜期360天，年均降水量2389.5mm。海豐自然資源豐富，素有“魚米之鄉(xiāng)”之稱。主要農(nóng)產(chǎn)品有優(yōu)質(zhì)稻、番薯、大豆、花生、甘蔗、荷蘭豆、蓮藕、沙姜等；林果有荔枝、菠蘿、龍眼、芒果、梅、李、柑、甘蔗等；主要海產(chǎn)品有馬鮫、帶魚、龍蝦、貝殼等；有海岸灘涂3340公頃、漁塘水庫(kù)6660公頃，可供開發(fā)養(yǎng)殖鮑魚、翡翠貽貝、花蛤、對(duì)蝦、蟹、蠔、甲魚、鯇、鯉、珍珠等。海豐礦藏種類較多。主要有錫精礦、鎢礦、水晶礦、綠柱石等；建筑石料、沙、花崗巖和陶瓷粘土等蘊(yùn)藏量豐富。 第五章 建設(shè)方案一、建

26、設(shè)規(guī)模根據(jù)海豐縣建材專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的情況和海豐縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，本項(xiàng)目擬建在xx，處于海豐縣等產(chǎn)業(yè)較為集中區(qū)域，北連，南接，交通便利?；洊|建材裝飾第一城項(xiàng)目規(guī)劃占地約10萬(wàn)平方米，總投資三至四億元人民幣。項(xiàng)目擬建總建筑面積20萬(wàn)平方米，其中：品牌建材展示交易區(qū)7萬(wàn)平方米，裝飾材料展示交易區(qū)7萬(wàn)平方米，餐飲區(qū)3萬(wàn)平方米，娛樂(lè)區(qū)3萬(wàn)平方米。二、建設(shè)原則1、符合國(guó)內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)與專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的總趨勢(shì)。2、符合汕尾市及海豐縣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。3、符合海豐縣及包河區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。4、符合規(guī)劃的科學(xué)性、先進(jìn)性與可操作性原則。三、建設(shè)目標(biāo)1、建材倉(cāng)儲(chǔ)月吞吐量達(dá)到20萬(wàn)立方米以上，年宏觀建材交易倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)值2

27、0億元以上。2、與近200家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉(cāng)儲(chǔ)配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉(cāng)儲(chǔ)交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過(guò)程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)。3、建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)，使之具有倉(cāng)儲(chǔ)管理、信息傳遞、庫(kù)存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能。4、引進(jìn)第三方建材家居企業(yè)200家以上，為海豐及周邊市縣50家左右大中型建材家居企業(yè)和粵東近10家品牌建材等專業(yè)市場(chǎng)，提供全程倉(cāng)儲(chǔ)物流供應(yīng)鏈服務(wù)。四、項(xiàng)目功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、品牌建設(shè)交易展示區(qū)系統(tǒng)功能設(shè)計(jì) （1）品牌建材集散展示交易功能對(duì)進(jìn)入粵東甚至全省銷售的大型品牌建材企業(yè)的產(chǎn)業(yè)，在品牌展

28、示交易中心進(jìn)行重點(diǎn)展示，配套高品次的商務(wù)洽談區(qū)，促進(jìn)大宗建材批發(fā)交易。給入駐商家提供重點(diǎn)信息化專業(yè)服務(wù)，提供建材市場(chǎng)及時(shí)變化的信息。（2）綜合信息化服務(wù)功能項(xiàng)目將為商家提供委托，代辦接貨、發(fā)運(yùn)業(yè)務(wù)，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接。定期提供對(duì)口的需求信息，提供建材價(jià)格變動(dòng)行情資訊，搭建商務(wù)信息交易服務(wù)平臺(tái)。（3）品牌建材專業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)功能項(xiàng)目將為這些商家提供大型專業(yè)化倉(cāng)儲(chǔ)配送服務(wù)，為外地品牌建材商家促進(jìn)粵東市場(chǎng)銷售提供據(jù)點(diǎn)和便捷的物流渠道。項(xiàng)目在與粵東其他品牌建材城比，具有綜合成本優(yōu)勢(shì)和對(duì)外銷售輻射的便捷區(qū)位物流條件，為大型建材商提供綜合服務(wù)基地平臺(tái)。品牌建材交易展示區(qū)主要市場(chǎng)服務(wù)對(duì)象是外地進(jìn)駐

29、海豐的品牌建材商家需求、海豐縣建材市場(chǎng)配套需求、海豐縣大型品牌建材專業(yè)市場(chǎng)的中間商專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)需求。本項(xiàng)目構(gòu)建主要服務(wù)于海豐以及以海豐為中心、半徑為100公里的城市經(jīng)濟(jì)帶的、建材集庫(kù)存管理、配載、信息處理等基礎(chǔ)功能的建材專業(yè)市場(chǎng)交易倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)。同時(shí)，通過(guò)與公路、水路、鐵路以及依托本區(qū)域物流企業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)接或戰(zhàn)略聯(lián)盟，使銷售和輻射范圍得到立體延伸。2、餐飲區(qū)系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)餐飲區(qū)主要為品牌建材交易展示商及周邊居民服務(wù)。3、娛樂(lè)區(qū)系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)娛樂(lè)區(qū)主要為品牌建材交易展示商及周邊居民服務(wù)。五、信息平臺(tái)功能1、基礎(chǔ)信息共享（1）區(qū)域建材家居信息共享（2）產(chǎn)品信息共享（3）相關(guān)信息共享（4）供需信息共享（5）產(chǎn)品需求

30、信息與供應(yīng)信息（6）倉(cāng)儲(chǔ)需求信息與供給信息2、綜合信息系統(tǒng)（1）客戶關(guān)系管理（2）計(jì)劃控制（3）倉(cāng)儲(chǔ)管理（4）運(yùn)輸管理（5）配送管理（6）統(tǒng)計(jì)分析第六章 專業(yè)技術(shù)方案一、總平面布置1、總體布局原則（1）按照現(xiàn)代建材專業(yè)市場(chǎng)功能特點(diǎn)和發(fā)展要求。（2）重視區(qū)域開發(fā)條件以及內(nèi)外交通系統(tǒng)優(yōu)化完善。（3）堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境。（4）增強(qiáng)信息化和服務(wù)功能，提升項(xiàng)目的綜合實(shí)力。2、功能結(jié)構(gòu)及用地布局（1）綜合信息服務(wù)功能區(qū)以信息服務(wù)為載體，兼有一定的后勤配套服務(wù)功能。（2）品牌建材家居展示交易區(qū)形成品牌建材展示交易，集貨、倉(cāng)儲(chǔ)、分撿、配送、信息處理于一體的配送交易中心。（3）餐飲區(qū)（4

31、）娛樂(lè)區(qū)3、交通規(guī)劃（1）合理安排車流路徑，保障交通暢通。（2）保證粵東建材裝飾第一城與XXX路便捷的貨客運(yùn)通道。（3）控制交通對(duì)環(huán)境的影響。（4）在滿足項(xiàng)目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保有較大的交通預(yù)留。4、景觀規(guī)劃粵東建材裝飾第一城前集中綠地，沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點(diǎn)形成景觀區(qū)，形成系列富于變化的城市空間和景觀。二、建筑結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)建筑物按地震烈度6級(jí)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑采用混凝土結(jié)構(gòu)，道路、停車場(chǎng)采用混凝土鋪設(shè)。三、供電系統(tǒng)1、設(shè)計(jì)依據(jù)及范圍供電設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ/T16-92）、建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50057一94）、供

32、配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范等進(jìn)行設(shè)計(jì)。2、供電方案本工程用電電源在項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)新建20KVA變電所，用電設(shè)備總?cè)萘考s為5,000KW，其中消防應(yīng)急負(fù)荷100KW。按規(guī)范規(guī)定，本工程除消防用電為一類負(fù)荷外，其余用戶二類用電負(fù)荷。照明配電電源引自本項(xiàng)目區(qū)變電站，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動(dòng)切換。防雷部分按三類防雷建筑物設(shè)置，利用土建基礎(chǔ)做接地裝置。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)接地單獨(dú)設(shè)置：接地采用TN-C-S系統(tǒng)，接地電阻小于4歐姆。四、通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本工程項(xiàng)目區(qū)通訊、電視與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用綜合布線，系統(tǒng)接入電視網(wǎng)，穿管線在土建施工時(shí)埋設(shè)，安裝由電信及有線電視部門負(fù)責(zé)。五、給排水設(shè)施1、研究依據(jù)

33、給排水設(shè)計(jì)依據(jù)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范、室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范、室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范、生活飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。2、給水方案項(xiàng)目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來(lái)水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。進(jìn)水管道為200-300，遠(yuǎn)期規(guī)劃供水能力約XXX平方日。3、排水方案結(jié)合地形特征和道路建設(shè)鋪設(shè)排水管道，采用雨污水分流排放。室內(nèi)污水經(jīng)過(guò)化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。六、消防根據(jù)國(guó)家建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GPJ1687（修訂本）的規(guī)定，本項(xiàng)目?jī)?chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性為丙類，庫(kù)房為一、二級(jí)耐火等級(jí)

34、的單層建筑，根據(jù)要求設(shè)室內(nèi)外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設(shè)施。1、消防給水系統(tǒng)在庫(kù)區(qū)室外消防給水管線，埋地設(shè)，呈環(huán)狀布置，管線上設(shè)置室外地上式消防栓。在庫(kù)房?jī)?nèi)各防火單元均設(shè)置室內(nèi)消火栓，每個(gè)消火栓處設(shè)有火災(zāi)報(bào)警按鈕，信號(hào)送至庫(kù)區(qū)消防控制中心。高架庫(kù)房?jī)?nèi)易燃區(qū)根據(jù)情況設(shè)置自動(dòng)噴水滅火給水系統(tǒng)。2、急救消防設(shè)施品牌建材展示交易和綜合信息服務(wù)中心區(qū)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時(shí)撲滅初起火災(zāi)。3、消防水量室外消火栓用水量：20L/S室內(nèi)消火栓用水量：10L/S自動(dòng)噴水滅火用水量：20L/S本工程消防總用水量：50L/S七、通風(fēng)空調(diào)根據(jù)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范及

35、國(guó)家和地區(qū)的有關(guān)規(guī)定，設(shè)置適當(dāng)?shù)牟膳?、通風(fēng)、空調(diào)及防排煙設(shè)施。八、節(jié)能措施1、庫(kù)房?jī)?nèi)無(wú)采暖情況下采取節(jié)能設(shè)計(jì)，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。2、衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。3、選用低損耗高效變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟(jì)方式下運(yùn)行。4、選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償，減少無(wú)功損耗。第七章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生一、環(huán)境保護(hù)1、污染及治理在項(xiàng)目建設(shè)中將嚴(yán)格遵守建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定，確保對(duì)環(huán)境不造成污染，實(shí)現(xiàn)衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。2、環(huán)境綠化建筑平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進(jìn)行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調(diào)節(jié)氣溫、改善勞動(dòng)條件、保護(hù)和美化環(huán)境

36、的重要措施，從而可減少場(chǎng)內(nèi)車輛及場(chǎng)外道路灰塵對(duì)庫(kù)區(qū)環(huán)境的污染，綠化效果達(dá)到春有花開、夏有遮陰、秋有果實(shí)、冬有常青的標(biāo)準(zhǔn)。二、安全衛(wèi)生確保本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。因本項(xiàng)目無(wú)崗位有害物質(zhì)存在，故本報(bào)告只考慮安全防護(hù)設(shè)施。1、勞動(dòng)安全防護(hù)重點(diǎn)是防火、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。2、職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計(jì)中采取的主要防范措施：（1）本項(xiàng)目按照國(guó)家規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，分析各種危害因素，選用可靠安全的設(shè)備。（2）安裝通風(fēng)設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。（3）地面采用無(wú)積水設(shè)計(jì)，防止地滑。（4）建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落

37、實(shí)警衛(wèi)、值班制度。第八章 項(xiàng)目組織及運(yùn)營(yíng)XX公司建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理的總體目標(biāo)是積極采用先進(jìn)的管理技術(shù)，加快建立多層次、多元化、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，與國(guó)際通行規(guī)則接軌，物暢其流、快捷準(zhǔn)時(shí)、經(jīng)濟(jì)合理、用戶滿意的綜合化建材綜合市場(chǎng)。一、管理系統(tǒng)項(xiàng)目完工后，公司將按項(xiàng)目需求安排管理人員XX人，市場(chǎng)人員XX人、技術(shù)及服務(wù)人員XX人，共XX人。為保證市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，一般行政管理人員實(shí)行一班制，一般服務(wù)人員將實(shí)行兩班運(yùn)轉(zhuǎn)制，保衛(wèi)實(shí)行三班運(yùn)轉(zhuǎn)制。市場(chǎng)綜合信息服務(wù)中心實(shí)行24小時(shí)值班制，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)處理相關(guān)業(yè)務(wù)信息，以保證達(dá)到服務(wù)集成化、運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學(xué)化、操作標(biāo)準(zhǔn)化、作業(yè)機(jī)械化、業(yè)務(wù)規(guī)?；凸芾黼娔X化。因此，公司發(fā)展

38、需要的是復(fù)合型、高層次的管理人才和技術(shù)人才。本項(xiàng)目所配備的人員，必須經(jīng)培訓(xùn)并考核合格后方能上崗。人員培訓(xùn)要制定具體實(shí)施計(jì)劃，指定專人負(fù)責(zé)組織落實(shí)，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進(jìn)行。人員的培訓(xùn)和考核擬在本項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)前完成。二、項(xiàng)目實(shí)施方案1、通過(guò)與政府相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項(xiàng)目招商建立基礎(chǔ)條件。 2、為適應(yīng)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的需要，項(xiàng)目的建設(shè)遵循“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)集聚高地。3、擬與中國(guó)建材企業(yè)進(jìn)行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵(lì)政策，為項(xiàng)目管理和運(yùn)營(yíng)人才的引進(jìn)創(chuàng)造良好的條件。4、堅(jiān)持“信譽(yù)和服務(wù)第一”宗旨，通

39、過(guò)嚴(yán)格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立優(yōu)質(zhì)的專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)品牌。 第九章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃一、工程進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期擬從2010年7月至2011年12月。具體實(shí)施進(jìn)度見下表：2010年7月項(xiàng)目立項(xiàng)、落實(shí)資金2010年8月項(xiàng)目評(píng)估、論證2010年9月10月項(xiàng)目報(bào)建、征用土地2010年11月2011年11月土建工程2011年12月工程竣工驗(yàn)收二、工程實(shí)施進(jìn)度表時(shí)間規(guī)劃工作內(nèi)容2010年2011年789101112123456789101112前期工作土建工程員工培訓(xùn)試運(yùn)營(yíng)第十章 投資估算與資金籌措一、投資估算依據(jù)投資估算的主要依據(jù)為：民用建筑可行性研究深度和要求，有關(guān)部委編制的建設(shè)項(xiàng)目投資估算辦法，海豐縣同

40、類建筑物近期單位造價(jià)指標(biāo)及國(guó)內(nèi)建筑材料、設(shè)備現(xiàn)行價(jià)格?？偼顿Y=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息固定資產(chǎn)投資=工程費(fèi)用+其他費(fèi)用+預(yù)備費(fèi)用二、價(jià)格及取費(fèi)依據(jù)安裝工程費(fèi)按同類工程價(jià)值估算；建筑工程費(fèi)參照廣東省建筑工程概算定額及類似工程造價(jià)估算。三、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資：34億元人民幣。項(xiàng)目支出金額項(xiàng)目支出金額1、土地成本4、公共配套設(shè)施成本地出讓金消防工程費(fèi)土地契稅弱電工程土地登記發(fā)證費(fèi)電梯工程2、前期工程費(fèi)道路建設(shè)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)用智能化勘探費(fèi)5、其它費(fèi)用消防抗震費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)建設(shè)工程報(bào)建費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)三通一平招標(biāo)費(fèi)3、房屋建安工程成本綠化費(fèi)1）建安工程費(fèi)用6、不可遇見費(fèi)土建工程安裝工程（水電）樁基及土方開挖2

41、）附屬工程費(fèi)室外管網(wǎng)室外景觀設(shè)計(jì)3）室外工程費(fèi)垃圾清運(yùn)費(fèi) 土地圍墻費(fèi)四、資金籌措本項(xiàng)目根據(jù)投資計(jì)劃安排，總投資34億元人民幣，其中企業(yè)自籌XX元，銀行貸款XX元。五、還貸計(jì)劃本項(xiàng)目向銀行貸款XX萬(wàn)元，全部用于前期建設(shè)投資。貸款期限2年，并從2012年一次性還清。第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)計(jì)算的依據(jù)1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及參數(shù)選?。?）投資項(xiàng)目可行性研究指南（2）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）（3）中華人民共和國(guó)公司法及其實(shí)施條例（4）中華人民共和國(guó)增值稅法及其實(shí)施條例（5）中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法及其實(shí)施細(xì)則（6）財(cái)政部頒布企業(yè)財(cái)務(wù)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度和近年會(huì)計(jì)制度改革的有關(guān)規(guī)定（7）國(guó)

42、家和當(dāng)?shù)貏趧?dòng)工資管理和社會(huì)保障部門的有關(guān)規(guī)定2、總成本費(fèi)用估算（1）管理費(fèi)用本項(xiàng)目管理費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)在管理和經(jīng)營(yíng)中所發(fā)生的費(fèi)用，按營(yíng)業(yè)額的XX%計(jì)算。（2）營(yíng)業(yè)費(fèi)用本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)在售房過(guò)程中及日常所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按銷售收入的XX%計(jì)算。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)為籌集建設(shè)資金所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目主要為貸款利息按年利率XX%計(jì)算。（4）工資等費(fèi)用3、成本估算表成本項(xiàng)目2010年2011年2012年管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用工資費(fèi)用等合計(jì)二、稅率及利潤(rùn)計(jì)算1、稅金測(cè)算稅金的測(cè)算表項(xiàng) 目投資期運(yùn)營(yíng)年份2010年2011年2012年?duì)I業(yè)稅115.90城建稅8.11教育費(fèi)附加3.4

43、8房產(chǎn)稅等278.002、銷售及運(yùn)營(yíng)收入測(cè)算 名 稱投資期正常運(yùn)營(yíng)年份2010年2011年2012年一、銷售收入1、品牌建材展示交易區(qū)2、餐飲區(qū)3、娛樂(lè)區(qū)二、租賃及運(yùn)營(yíng)收入倉(cāng)儲(chǔ)租賃收入品牌建材區(qū)租賃收入餐飲區(qū)租賃收入娛樂(lè)區(qū)租賃收入裝卸服務(wù)費(fèi)理貨包干費(fèi)信息系統(tǒng)收入運(yùn)營(yíng)收入其他業(yè)務(wù)收入三、項(xiàng)目營(yíng)業(yè)總收入三、不確定性分析在項(xiàng)目的實(shí)施和銷售過(guò)程中可能影響項(xiàng)目效益的主要因素就是銷售收入，建設(shè)投資及開發(fā)周期。1、開發(fā)周期的影響影響開發(fā)周期的因素主要有三個(gè)方面，即建設(shè)周期、銷售策劃及經(jīng)濟(jì)環(huán)境。其中我們簡(jiǎn)化為鋪位售租資金回籠方面，即假定建設(shè)周期和經(jīng)濟(jì)環(huán)境為固定，僅以售租回款為準(zhǔn)。綜合整個(gè)開發(fā)期限，開發(fā)周期定位

44、于3年。2、項(xiàng)目開發(fā)成本的影響開發(fā)成本主要根據(jù)工程投資、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)及營(yíng)銷廣告費(fèi)用。四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論和建議若項(xiàng)目全部用來(lái)出租，項(xiàng)目毛利率=（租金收入-租金成本）/租金收入=XX%；可見本項(xiàng)目具有投資回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)較小、項(xiàng)目開發(fā)周期短等優(yōu)點(diǎn)，適宜投資。第十二章 可行性報(bào)告結(jié)論一、項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)海豐縣現(xiàn)代建材專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，強(qiáng)化海豐縣專業(yè)市場(chǎng)綜合效力，改善和提高海豐建材產(chǎn)業(yè)的軟硬件條件。二、建材專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)將產(chǎn)生帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接產(chǎn)生約XX個(gè)就業(yè)崗位，給周邊居民提供就業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益。三、建材城將引進(jìn)一批年?duì)I業(yè)額較大品牌建材商家，為海豐縣及建筑業(yè)需求提供綜合效益高的建材交易、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)；減輕市區(qū)建材交易成本壓力；對(duì)海豐建材工業(yè)產(chǎn)品進(jìn)出口，參予區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，提供條件。四、項(xiàng)目的建設(shè)將促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。為整頓目前該區(qū)域零散的市場(chǎng)、改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺(tái)。五、現(xiàn)代商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)是海豐城市發(fā)展政策所倡導(dǎo)的，是海豐實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的重要載體之一。項(xiàng)目在市場(chǎng)，選址方面做了充分的考慮與調(diào)查研究，在功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，在運(yùn)營(yíng)中規(guī)范公司化管理，為投產(chǎn)后的產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)回報(bào)起到了有效保障。在滿足工業(yè)土地投資回報(bào)的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)，建議項(xiàng)目早日開工建設(shè)。