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1、滄州榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10月份市場調(diào)研報告滄州榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二一三年10月二十日一、 宏觀市場（一）2013中國樓市：改善需求冒尖 長效調(diào)控露頭經(jīng)過2013年這一輪“史上最嚴”房地產(chǎn)市場調(diào)控，“去投資化”調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)。從調(diào)控效果來看，本輪調(diào)控就如大浪淘沙一般，經(jīng)過“去投資化”、“去泡沫”化的洗禮，驅(qū)使各個城市逐漸回歸到以“供需”為主的市場“基本面”的本質(zhì)。從政策執(zhí)行的角度來講，新國五條細則當中涉及的二手房交易需繳納20%增值稅的政策、二套房貸首付比例提高等政策大多數(shù)城市并沒有執(zhí)行，在這樣的市場階段，改善型需求接棒投資投機性需求開始在一線城市、部分熱點二線城市積極入市，這樣，自住
2、需求與改善型需求兩股力量推動之下，重點城市房地產(chǎn)市場基本面迅速好轉(zhuǎn)。因此，從這個角度來看，改善需求成為2013年樓市一支重要力量。（二）滄州市運河區(qū)加大治理大氣污染力度將涉及建筑行業(yè)滄州市運河區(qū)從即日起開展大氣污染綜合整治專項行動，其中一項 是要控制露天堆場揚塵污染。加強對露天堆場(渣土、煤炭、砂石、垃圾等)、露天貨場的督導(dǎo)檢查，督促企業(yè)采取防治措施，減少揚塵污染；加強對建筑工地的督導(dǎo)力度，引導(dǎo)企業(yè)完善施工現(xiàn)場抑塵措施，做好渣土、灰土、砂石等散流體物料運輸車輛的密閉防塵工作。近日，市城管綜合執(zhí)法局直屬執(zhí)法支隊在巡查違規(guī)渣土運輸車輛時，發(fā)現(xiàn)勝利南街南二環(huán)交叉口附近，路面被嚴重污染。經(jīng)查為附近一工
3、地的運輸車輛造成，執(zhí)法人員根據(jù)污染面積將對相關(guān)責任單位處以25000元的頂格處罰。二、10月主要競品3+1分析3+1樓盤樓盤名產(chǎn)品類型現(xiàn)可售房源（扣除當月已售）上月成交情況當月成交情況銷售均價銷售套數(shù)成交均價銷售均價銷售套數(shù)成交均價超級大盤天成明月洲高層31561005759006150485900直接競爭天成皇家壹里高層6060104659006100135930一騎絕塵嘉禾一方高層35444501944004450134400別墅6488008400880028400備選樓盤恒大城高層55064003761006400466100三、主要競品9月銷售動態(tài)（一）皇家壹里均 價：6020元交房
4、日期：B區(qū)13年10月底交付、C區(qū)14年12月交付銷售價格：推240實景現(xiàn)房，均價5900元/； 活動：皇家壹里10月初限量推出“皇家壹里金秋鉅惠 特推10套特惠房源”活動，均價在5200元左右銷售動態(tài)：皇家壹里主推67精裝學(xué)區(qū)房，首付5萬起，另有240實景現(xiàn)房，A區(qū)現(xiàn)已全面交房，社區(qū)幼兒園即將開放。據(jù)10月20日滄州房產(chǎn)資源網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，皇家壹里共剩余房源60套?；始乙祭顰區(qū)已1-12號樓2013年6月全部交房，B區(qū)13-20號樓2013年10月下旬交房，C區(qū)21-26號樓在售， 小結(jié)：皇家壹里作為尾盤銷售，案場僅剩數(shù)名銷售代表，暫時并無其他助銷營銷手段，借助10月份B區(qū)即將交房等項目優(yōu)勢
5、，對到訪客戶強銷C區(qū)部分剩余房源。（二）天成明月洲均 價：6100元主推戶型： 83-139典藏戶型，83二室兩廳、119和139三室兩廳交房日期：30#、31#、32#預(yù)計2014年8月交房，其余樓棟15年底交付活動：國慶購新推房源每平優(yōu)惠100元，天成明月洲新推經(jīng)典版83-139奢華戶型，戶型為83二室兩廳、119和139三室兩廳，房源位于22#樓。現(xiàn)在的優(yōu)惠是貸款99折，老帶新99折（折上折），全款97折。銷售動態(tài)：除17#、18#、23#，其他全部在售，30#、31#、32#已售完，目前主推樓棟：20#樓和21#樓，總高30層餐廳占用客廳空間，餐廳、衛(wèi)生間客廳、過于臨近，通氣效果差，全
6、款97折，貸款99折，預(yù)計2015年底交付使用。小結(jié)：天誠地產(chǎn)在售項目重點為天成明月洲，在十一期間推出了每平米減100元的購房活動刺激意向客群下定，22#、25#剩余戶型房源不多，戶型為83二室兩廳、119和139三室兩廳，在與客戶交談中有強銷22#、25#剩余房源的跡象，后經(jīng)網(wǎng)簽查詢求證，22#剩余28戶房源，25#剩余17戶房源。（三）嘉禾一方花園（別墅）均 價：8600元交房日期：住宅二期于2013年年底交房、別墅區(qū)2015年底交房主推戶型：高層76、104，聯(lián)排別墅405-410（包含地下一層及地上三層）銷售動態(tài)：二期精品闊綽稀缺大宅發(fā)售，152和195豪華戶型，均價4700元/，14
7、年5月交付使用，三期37#樓推76和104二房三房戶型，均價4900元/，14年10月份交付使用，以上房源均可享全款1個點優(yōu)惠。預(yù)計共64幢別墅，現(xiàn)已有7幢封頂，其余正在施工，據(jù)銷售代表解釋因后期還需要加推別墅區(qū)戶型，統(tǒng)一15年底交付。（四）恒大城均 價：6400元（精裝）主推戶型：146.15和129.82交房日期：2015年6月30號交房活動：恒大城十一國慶期間將舉辦“國慶嘉年華活動”。10月16日和搜狐焦點網(wǎng)舉辦了看房團活動，首付35萬起，認購送最高20萬套豪裝，拎包入住，享搜狐焦點網(wǎng)獨家額外99折，最高額外優(yōu)惠8000元套，另送8888元五星級會所健身卡，憑團到訪享精美禮品。銷售動態(tài)：
8、 10月18日恒大城加推14#樓5套特價房源，戶型面積為146.15和129.82，均價6200元/，最高可享22.3萬/套優(yōu)惠。另有90-140御湖瞰景豪宅，首付4萬起，送1500元/豪裝，部分精品房源可參加85折秒殺活動。據(jù)10月20日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示10#剩余98套房源、11#剩余85套房源、12#剩余127套房源、14#剩余30套房源、17#剩余53套房源、18#剩余149套房源、四、別墅項目銷售動態(tài)（一）御湖公館項目概況：本項目規(guī)劃總用地14萬平方米，別墅總建筑面積7. 2萬平方米，會所5000平米，共51棟樓，250戶?；?動：經(jīng)過走訪顯示御湖公館和滄州寶馬具有客戶資源共享、活動聯(lián)合舉
9、辦等合作模式。10月份在網(wǎng)絡(luò)及短信等媒介推出“滄州唯一五證齊全的別墅”作為推廣語，并在國慶期間，指定房源認購交10萬可抵35萬聯(lián)排別墅。銷售動態(tài)：項目迎國慶超值特惠，推出5席四庭院聯(lián)排別墅，面積168，最高優(yōu)惠25萬元，另贈送觀景大露臺、私家花園，滄州實景現(xiàn)房別墅！5席別墅新房源，最高優(yōu)惠25萬。170-450平米傳世戶型，尊享70-200平米闊綽庭院。在網(wǎng)絡(luò)媒體以“滄州稀缺的五證齊全真別墅，戶戶親水，全水系大宅”的項目賣點進行宣傳。（二）美林藝墅項目概況：獨棟總戶數(shù)150，已售50余套，目前主推位于項目東側(cè)的1-7號獨棟組。西側(cè)獨棟組已基本售罄，現(xiàn)新推疊拼產(chǎn)品；A戶型東戶每套348萬，西戶每
10、套318萬，B戶型每套230萬。全款96折優(yōu)惠銷售動態(tài)：項目主推300、400別墅，單價230萬、318萬、348萬，全款96折優(yōu)惠，貸款98折優(yōu)惠?；顒觿討B(tài)：10月5日美林藝墅將舉辦快樂金秋大型品酒會，邀請新老客戶、意向客戶、合作單位前來參加，活動內(nèi)容：品啤酒比賽、品白酒比賽、趣味游戲、歡樂大抽獎、冷餐會、特色烤肉、健康沙拉等。2013年10月中旬左右美林藝墅為答謝獅城廣大新老客戶的厚愛，特推出快樂金秋之旅第二站高檔紅木家具展、時尚品茗會。（三）羅湖英郡 項目概況：位于運河區(qū)新華路延伸線（天津路)與西三環(huán)交匯處。 聯(lián)排別墅面積區(qū)間為200-300，獨棟面積為400，情景示范區(qū)及樣板間已基本完
11、成。以超低容積率、高綠化率、完美空間尺度、南北私家雙庭院、超大面積附加贈送（私家車庫、觀景露臺、內(nèi)庭院、戶內(nèi)挑空、頂樓躍層等）以英倫風格為推廣主題。 銷售動態(tài)：項目推聯(lián)排，獨棟別墅，聯(lián)排別墅面積區(qū)間為230-306，其中230，233和291為聯(lián)排別墅。獨棟面積為404，現(xiàn)接受詢問，10月初羅湖英郡90-340洋房亮相獅城，開放樣板間。五、滄州市房地產(chǎn)市場總結(jié)分析十一國慶假期的熱潮逐漸散去，滄州房產(chǎn)市場也從喧嘩慢慢歸為平淡，靜觀滄州房產(chǎn)市場，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)俗稱“金九銀十”黃金期概念逐漸被淡化，購房者沒有了前幾年的十一購房狂熱，開發(fā)商也未拿出比平常更大優(yōu)惠來吸引購房關(guān)注，促銷手段和措施皆宜常態(tài)化
12、。如較成熟項目天成明月洲十一國慶期間購房可享每平米減100元、滄州恒大城特價房源首付一成首付5萬起，送1500元/精裝修，對比該項目近期優(yōu)惠發(fā)覺幅度沒有太大波動，沒有掀起消費者的搶購熱潮。但近期剛?cè)胧许椖咳缧庞殉鞘兄?、頤和莊園三期因地理位置和價格優(yōu)勢等因素保持著不錯的勢頭，吸引欲在西城區(qū)域置業(yè)的部分持幣客群關(guān)注。十一期間分階段隨機走訪了西城區(qū)的幾個重點樓盤，各案場人群和往日相比還是較為明顯，均有數(shù)十名到訪客戶，但和我司國慶期間到訪客群的案場氛圍相比還相差較遠，因我司從九月份前期就釋放“中秋節(jié)到訪有好禮”、“榮盛杯大型恐龍展”等活動信息，吸引眾多市民強烈關(guān)注，僅十一當天就有1500組客戶到案場觀看恐龍展。對案場氛圍和部分下定促成交起到了良好的推波助瀾作用。 營銷策劃部二一三年十月
10月河北滄州房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
