深圳房地產(chǎn)市場考察報告

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1、深圳市房地產(chǎn)市場考察報告 一、深圳房地產(chǎn)市場概述 （一）、深圳市場2000—2007年住宅銷售均價 圖—1 深圳市場2000—2007年住宅銷售均價（單位：平方米/元） 深圳市房價自2000年以來，一直呈上升的趨勢，特別是從2004年以后，漲幅更加明顯（見圖—1）。 （二）、2007深圳市場各區(qū)銷售面積 圖—2 2007深圳市場各區(qū)銷售面積（單位：萬平米） 從開發(fā)區(qū)域上看（見圖—2），深圳市各區(qū)的的開發(fā)面積比例，寶安區(qū)和龍崗區(qū)占到整個深圳市開發(fā)面積的63%，其他各區(qū)的開發(fā)面積相對較少。 二、2007年深圳房地產(chǎn)總體情況 （一）2007年1月

2、—12月深圳市場銷售情況： 圖—3 2007年深圳市場1—12月住宅銷售面積（單位：萬平米） 1—10月，深圳市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資346.46億元，同比下降2.97%，其中住宅投資完成256.08億元，同比增加6.63%；商品房施工面積2062.1萬平方米，同比下降5.41%，其中住宅施工面積為2062.1萬平方米，同比下降3.64%；商品房新開工面積634.99萬平米，同比增加2.66%，其中住宅新開工面積為492.08萬平方米，同比增加4.3%；商品房空置面積141.48萬平方米，同比下降10.24%。 2007下半年深圳房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新的情況和變化。一是商品住宅

3、銷售面積呈下降趨勢，市場觀望氣氛不斷加劇。二是新建商品房住宅價格出現(xiàn)波動調(diào)整和回落。從銷售面積上可以看到（見圖—3），6、7月份出現(xiàn)過小度反彈，但下半年受政策影響，月銷售量大幅度下滑，10月下降到全年最低點，僅相當(dāng)于1月份銷售量的20%。這與深圳市的購房結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系，深圳的房地產(chǎn)市場有其自身的特點，首先最顯著的特點就是外來資金比重大，其次是投資購房比例大，高于全國其它城市，占到購房總比例的80%。二次購房首付比例增加，限制個人投資的政策一出，必然會引起市場的巨大反應(yīng)，投資購房者和發(fā)開商對市場保持觀望，成交量大幅度下降。 圖—4 深圳市場1—12月住宅銷售均價（單位：平方米/元） 見圖

4、（圖—4）1—12月份深圳市場銷售均價的變化，10—11月由于受到市場大環(huán)境和成交量下降的影響，銷售價格有一個明顯的下降，較10月份銷售價格，11月份的住宅銷售價格下降幅度達(dá)20%。 對深圳市場實地考察了解到，近兩年深圳房地產(chǎn)市場的確發(fā)展迅猛，新項目一經(jīng)推出便搶購一空，房價上漲過快；但目前，新建住宅的銷售價格漲幅已明顯降低，應(yīng)該說回歸到理性購房期，07年10月份可以說是個轉(zhuǎn)折點，月銷售量下降到最低，進(jìn)入12月份后，市場回升。08年1月份，一些地段、配套優(yōu)勢明顯的項目房價并沒有下降，且銷售中心看房人群很多，如：綠景中城天邑；多數(shù)項目購房有折扣，打折后可優(yōu)惠1000元左右；也有些項目優(yōu)惠幅度加大

5、，如富通城進(jìn)行促銷活動，一次性付款優(yōu)惠5%，并在優(yōu)惠5%的基礎(chǔ)上打八六折。 （二）深圳市1—12月二手房市場情況 圖—3 2007年深圳市場1—12月二手銷售量（單位：萬平方米） 從二手房銷售的面積上看，從7月份以后持續(xù)走低10月份更是跌到全年的最低點，月銷售量為35.33萬平方米。從深圳現(xiàn)在了解到的信息，中介公司的交易量也確實下降了，多家中介公司退出市場。 小結(jié)： 2007年深圳房地產(chǎn)市場的特點： 1、房地產(chǎn)投資與去年持平，商品房的建設(shè)規(guī)模小幅減少。 2、新建商品房準(zhǔn)批預(yù)售面積繼續(xù)下降，銷售面積繼續(xù)減少。 3、受90/70政策影響嚴(yán)重，小面積普通住房增多。 4、房價繼續(xù)

6、呈上漲趨勢，新建住房價格較高。 5、二手房總需求增長較快，近期交易面積出現(xiàn)大幅度下降。 （數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源局與深圳市房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站） 三、深圳市樓盤項目的考察情況 （一）考察項目： 區(qū) 域 項 目 戶 型 價 格 深圳市南山區(qū) 華聯(lián)城市山林 107—202㎡ 2—6萬 深圳市福田區(qū) 綠景中城天邑 36—113㎡ 2.2萬 深圳市羅湖區(qū) 鉑金時代 35—62㎡ 未定價 深圳市寶安區(qū) 梅隴鎮(zhèn) 70—139㎡ 未定價 富通城 78—119㎡ 1.4萬 深圳市龍崗區(qū) 萬科第五園 80—140㎡ 1.6萬 廣州 二沙島

7、 珠海 新世界海濱花園 （二）考察要點及建議： 1、建筑設(shè)計方面 （1）萬科在設(shè)計之初建1：1的試驗房，優(yōu)化設(shè)計方案。以達(dá)到戶型結(jié)構(gòu)、水電等管線設(shè)置更加人性化，設(shè)計、施工、物業(yè)和裝修單位對試驗房進(jìn)行實物檢測通過后開工建設(shè)。 （2）考察的幾個項目外立面均看不到排水管，空調(diào)設(shè)在立面凹槽處，小區(qū)道路上也看不到井蓋。室內(nèi)管線設(shè)計上，真正做到人性化的設(shè)計，充分的為業(yè)主的生活便利著想，室內(nèi)分割墻可拆設(shè)計，便于業(yè)主后期的裝修。 （3）在戶型設(shè)計上落地凸窗普遍應(yīng)用，將50－60㎝高的梯角上移，做過梁設(shè)計，使得觀景窗直接落地（見下圖1），凸窗部分面積為贈送，增大室內(nèi)面積。 照片

8、1（萬科第五園） （4）考察項目陽臺均為半封閉設(shè)計，面積計算一半，再加上凸窗設(shè)計、贈送露臺，因此80㎡平米房間看著像100㎡，110－120㎡像140㎡的房子（一般80㎡戶型都能贈送20㎡以上）。但由于氣候因素，在北方尤其是建高層項目不適合做半封閉陽臺設(shè)計。 （5）戶型面積把握好，40－50㎡一室一廳，70－80㎡兩室兩廳，80－120㎡三室兩廳；130㎡四室兩廳。室內(nèi)墻可拆除，使得個性化裝修后，室內(nèi)空間更加舒適、實用（后附戶型圖）。 （6）戶型設(shè)計上分奇數(shù)層和偶數(shù)層，同一樓層戶型的陽臺位置不同，使得空間利用大，建筑的外立面更豐富（見下圖2）。 照片2（萬科第五園高層） （7）高

9、端項目一樓做成架空層，作為停車場和公共使用空間（網(wǎng)吧、咖啡室、圖書館、閱覽室、鋼琴室、休息區(qū)等），公共空間部門由物業(yè)進(jìn)行管理。（見下圖組3）照片組3 （1）閱覽室 （2）公共休息區(qū) （3）公共網(wǎng)吧 2、施工建設(shè)方面 （1）所考察項目均沒有保溫、消防、供暖、無地下室、外力面無墻磚，部分小區(qū)沒有地下車庫，建設(shè)成本大大低于北方。 （2）建筑單體、管網(wǎng)、綠化交叉作業(yè)，各工序提前介入，便于早發(fā)現(xiàn)問題，施工現(xiàn)場環(huán)境好。 （3）施工質(zhì)量一般，裝修階段部分有裂縫，部分抹灰不好。 （4）在施工現(xiàn)場建設(shè)樣板間，拉近購房者與房屋的距離，做到體驗式營銷，對樣板

10、間進(jìn)行精裝修，通過對室內(nèi)的裝修，彌補戶型設(shè)計和采光等問題，帶動項目的銷售。（見下圖4） 照片4（金地梅隴鎮(zhèn)） 3、綠化環(huán)境方面 （1）綠化提前介入，主體未封頂前室外環(huán)境已經(jīng)完成。（見下圖5） 照片5（綠景中城天邑） （2）綠化面積大，樹種豐富，高低錯落，搭配合理，小區(qū)附屬工程比較精細(xì)，包括道路、踏步、社區(qū)會所、泳池、停車位的細(xì)節(jié)處理（例如：地上停車場一般都設(shè)計為45度角）等。 （4）單元門、電梯間、門廳都進(jìn)行高檔裝修，門廳空間較大，并設(shè)有公共休息區(qū)，起到緩沖作用，彰顯尊貴的生活品質(zhì)，為項目增加特色。 4、材料應(yīng)用方面 （1）考察項目外立面均為外墻涂料，部分社區(qū)用彩鋼

11、做造型。（見下圖6） 照片6（金地梅隴鎮(zhèn)外立面） （2）建筑材料一般，但裝飾、裝修材料和公共區(qū)域材料使用考究。 5、物業(yè)服務(wù)方面 （1）物業(yè)服務(wù)職業(yè)化，包括各種服務(wù)（如保安、保潔、維修、綠化）專業(yè)化程度高；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)更明確、更規(guī)范；人員形象好；服務(wù)態(tài)度感覺真的是在用心做事；服務(wù)的每一細(xì)節(jié)都在體現(xiàn)并傳播其公司文化，每一位服務(wù)人員都是一個形象窗口。 （2）在工程維修方面，物業(yè)公司有維修部，地產(chǎn)公司也設(shè)有維修部，業(yè)主遇到工程質(zhì)量問題時，向物業(yè)或地產(chǎn)公司進(jìn)行投訴都會得到及時的處理，而且業(yè)主投訴的方式多種多樣，包括服務(wù)電話、意見箱、業(yè)主留言板、網(wǎng)上投訴等。 （3）物業(yè)服務(wù)與銷售相結(jié)合、

12、在觀看樣板間的同時享受物業(yè)的服務(wù)、形成一套完整的體驗式的銷售模式，體驗式的營銷是我們應(yīng)倡導(dǎo)的營銷方式，同時通過樣板間的建立、期房向現(xiàn)房的過度，同時帶動工程施工和物業(yè)服務(wù)的提高。 6、產(chǎn)品銷售方面 （1）項目所有能感知到的地方都與項目定位緊密結(jié)合。從產(chǎn)品設(shè)計、園林設(shè)計、案名、物料系統(tǒng)、樣板間展示、銷售人員及服務(wù)人員的介紹，都處處體現(xiàn)著項目的文化和與眾不同之處。 （2）深圳房地產(chǎn)市場運作比較規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行政府發(fā)布的“90/70”政策，新開發(fā)項目基本上都達(dá)到了這一政策標(biāo)準(zhǔn)，但在業(yè)主購房時，可以購買兩套住房，打通后作為一套住房使用，手續(xù)上辦理兩個房本。 （3）普遍采用項目環(huán)境、樣板間、現(xiàn)場服務(wù)

13、的體驗式營銷模式。 （4）銷售中心及樣板間均裝修豪華，針對項目設(shè)有溫馨提示和風(fēng)險提示，將客戶意見、重要意見透明化，將周邊環(huán)境可能會影響到業(yè)主居住的不利因素提前告知業(yè)主。 （5）銷售流程：售樓員接待、大型沙盤介紹項目周邊環(huán)境、項目沙盤（項目外立面、社區(qū)配套）、進(jìn)入小區(qū)（小區(qū)綠化完成）、觀看樣板間（物業(yè)服務(wù)）、返回銷售中心詳細(xì)洽談。 （6）銷售人員職業(yè)化，不僅體現(xiàn)在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、流程規(guī)范化。還體現(xiàn)在顧問式營銷，像一個顧問一樣提供專業(yè)的產(chǎn)品給客戶，不要把自己當(dāng)作賣房子的，而是當(dāng)作幫助客戶買房子的，給客戶提供一些指導(dǎo)性的建議，而不是一味地教條式地講解。從這個角度重視專業(yè)服務(wù)，為客戶提供購買房子前的親

14、身體驗，不僅更容易完成銷售，且更容易建立起客戶的忠誠度。 7、品牌效應(yīng)方面 （1）房地產(chǎn)品牌的建立，不僅要重視產(chǎn)品設(shè)計、施工管理、環(huán)境營造，更要重視物業(yè)服務(wù)。將服務(wù)作為品牌來經(jīng)營管理，對房產(chǎn)品的銷售具有重要意義?？疾斓膸讉€項目中，尤其是萬科、金地的項目，從進(jìn)入售樓大廳的一刻起，服務(wù)無處不在。 （2）萬科城、萬科第五園項目在深圳龍崗區(qū)，金地梅隴鎮(zhèn)在深圳寶安區(qū)。兩個項目都在關(guān)外，距市區(qū)非常遠(yuǎn)，打車等半個多小時都等不上。但是萬科城最低600多萬每套，僅剩2套；第五園三期均價15000元/㎡，周銷售30套左右；梅隴鎮(zhèn)還未推出就排號達(dá)到3000多個，可見三個項目銷售情況都很好。 本次考察的項目都屬于中高端的項目，銷售的情況比較理想，包括關(guān)外的幾個項目，金地梅隴鎮(zhèn)項目在未銷售的情況下，購房者排號到3000多，其他項目雖然銷售沒有以前那么火爆，但現(xiàn)在的銷售速度只不過是回歸到了一個比較正常的階段。這些項目有幾個共同的特點：一是小區(qū)的綠化環(huán)境好，二是在戶型設(shè)計上十分突出，三是都設(shè)立了樣板間體驗式營銷，四是確實能夠感受到物業(yè)細(xì)致的服務(wù)。通過萬科、金地的項目，我們也深刻的感受到了品牌的力量。即使地段很偏遠(yuǎn)，但是只要有發(fā)展?jié)摿?，做成有特色的精品項目，同樣能得到市場的認(rèn)可。 11