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1、關(guān)于本市及建寧路地區(qū)市場調(diào)研分析南京，虎踞龍盤，升騰著東來的紫金“王氣”，歷來是兵家的必爭之地。而當(dāng)今的南京商業(yè)，更是戰(zhàn)火不斷，近年來，尤以裝飾建材市場的競爭更為激烈。一、南京裝飾材料市場的現(xiàn)狀縱觀我市裝飾市場十五年，先后經(jīng)歷了起步階段、發(fā)展階段、整合階段，目前正經(jīng)歷著整合階段更加激烈的競爭和挑戰(zhàn)。就地理位置和區(qū)域分布而言，我市已形成以城北、江北、河西、城東南四方呈菱形態(tài)勢的成熟的建材市場。各市場基本情況見下表：市 場 名 稱面 積（）開業(yè)時間樓層攤位數(shù)量停車位河金 盛150000199531500500金 陵5500019982500200西石 林3000199638020金 橋600001
2、99431000260城歐倍德棲霞店1200020031超市200高力家具港12000020044400500北大 方7000020043200300江金 盛300000200431500500北紅太陽5000001996330001000城石 林250002001440050東百安居900020041超市200南歐倍德雨花店1200020011超市200賽虹橋銀 橋10000199650潤 泰100000199921600300億源建材10000020051800400跨世紀(jì)50000 19981 700200從經(jīng)營模式看，主要以攤位制大市場和建材超市為主。以金盛、紅太陽、金橋、金陵、石林、
3、高力為代表的傳統(tǒng)攤位制建材大市場規(guī)模龐大、不同品類的攤位由經(jīng)營者各負(fù)其責(zé)、直接面對消費者，可以討價還價，貼近中國傳統(tǒng)，形成了最具人氣的賣場文化。歐倍德、百安居等洋超市搶灘南京以及由本土市場發(fā)展而來的好美家、家樂家、東方家園等建材超市，新業(yè)態(tài)以品牌商品為主營，倡導(dǎo)一站式消費，并憑借連鎖優(yōu)勢給出低價承諾，強有力地沖擊了傳統(tǒng)的攤位制大市場，雙方形成了針尖對麥芒的競爭態(tài)勢。二、本市裝飾材料市場群的特點及競爭力城北市場群是南京市政府重點規(guī)劃建設(shè)的市場群之一，是城北開發(fā)建設(shè)的核心地區(qū)。市場群處在長江大橋和長江二橋之間，依托棲霞大道、和燕路、經(jīng)五路和南京地鐵一號線?！敖K高力”名列全國民營企業(yè)第61強，家具
4、港是市場群中最大的建設(shè)項目，總投資7億元，與歐倍德棲霞店、每家瑪超市相鄰，建筑總面積20萬平方米，匯集來自世界各地近千家廠家的8000個品牌。商場有自動扶梯近50部、自動噴淋報警系統(tǒng)、銀行終端收銀系統(tǒng)、全回路電子監(jiān)控系統(tǒng)，創(chuàng)下南京商場建設(shè)史上十個“第一”。城北市場群總體規(guī)劃面積3000畝，目前已有十余家大型商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐，建設(shè)中的城北市場和該地區(qū)的開發(fā)建設(shè)緊密依托。棲霞區(qū)正在對棲霞大道沿線進(jìn)行整體規(guī)劃，搬遷部分污染企業(yè)，提升整個地區(qū)的三產(chǎn)發(fā)展。影響環(huán)境的南京鐵合金廠、電鍍廠已全部實現(xiàn)退二進(jìn)三，分別進(jìn)行房地產(chǎn)和市場開發(fā)。目前城北市場群周邊的房地產(chǎn)開發(fā)總面積已超過50萬平方米，韓國每家碼超市已于去年
5、年底開業(yè)，法國歐尚、上海春申、青島深藍(lán)、浙江建設(shè)、壩天泓等客商正與市場群接洽，二期開發(fā)也已經(jīng)啟動，預(yù)計2006年建成。地處城北市場群的建寧路商圈，經(jīng)過十余年的打造，形成了獨具特色的南京第三商圈，成為下關(guān)區(qū)市場興區(qū)的典范，除傳統(tǒng)的百貨批發(fā)業(yè)可稱霸南京的龍頭老大外，以金橋裝飾城為首的裝飾建材市場也頗具特色。江北市場群以金盛、紅太陽為代表，建材市場占地近100萬平方米，。金盛國際家居50萬平方米的龐大的規(guī)模中，主樓達(dá)20萬平方米，每一層的面積都超過南京新百商場的總經(jīng)營面積。在主樓中，不但集中了建材、辦公家具、商貿(mào)區(qū)外，還增加了星級酒店、娛樂中心和占地2.4萬平方米的室內(nèi)景觀。家居市場內(nèi)，冷暖空調(diào)系統(tǒng)
6、、自動化寬帶上網(wǎng)線直接接到每一個攤位。隨著江北城市開發(fā)，交通改善，收費站取消，江北市場群將成為我市一個新的建材商貿(mào)中心。河西市場群起源于上個世紀(jì)90年代，目前已形成較大規(guī)模，集中了一批本地老牌的建材市場，如金陵、金盛、石林、好美家，建材超市與傳統(tǒng)大市場直接對壘。這些大市場在發(fā)展的過程中，對拉動河西地區(qū)居民的就業(yè)、滿足全區(qū)乃至全市居民的消費需求方面發(fā)揮了積極作用，但目前也影響了該地區(qū)的發(fā)展。政府部門對此有兩種改造意向，一全部拆除，二是維持現(xiàn)狀，保留一段時間。目前，金盛裝飾城已完成整體改造并更名為金盛國際家居江東門店，經(jīng)營規(guī)模、室內(nèi)裝潢等全面升級，同時引進(jìn)國美電器進(jìn)駐，打造家電、家居新理念。但規(guī)劃
7、稱2006年開始對這一片區(qū)進(jìn)行功能性改造，未來將建商業(yè)中心。江東地區(qū)商業(yè)中心主要是指水西門大街和江東北路交會處的南部，將要對現(xiàn)狀的金陵裝飾城和石林裝飾城等建材市場進(jìn)行業(yè)態(tài)改造，發(fā)展社區(qū)購物中心。屆此，此處的經(jīng)營格局將發(fā)生根本性的變化。城東南市場群，早在三年前，歐倍德剛剛落戶，就引起了一片“狼來了”的呼聲。時至今日，后來者又加入了英國的百安居，本土建材超市家樂家，建材超市在此地區(qū)漸成氣候，銷售額成上升趨勢，已對傳統(tǒng)建材業(yè)態(tài)形成挑戰(zhàn)。但石林、裝飾大世界等傳統(tǒng)攤位制市場相互錯位經(jīng)營，照樣生意紅火，特別是石林廣場與河西金盛、國美格局相似率先引進(jìn)蘇寧電器，在打造家居家電一體化的理念上走在了前頭。建材超市
8、與攤位制市場共存是該地區(qū)最大的特色，不同文化、不同理念滿足了不同人群的裝潢需求。隨著大校場的搬遷，房地產(chǎn)開發(fā)將掀起新一輪高潮，此地建材市場也會迎來新的春天，但隨著業(yè)態(tài)的調(diào)整，此地區(qū)競爭也異常激烈。城南賽虹橋地區(qū)也是我市重要的市場群之一。以銀橋、潤泰、跨世紀(jì)為代表的裝飾大市場憑借交通優(yōu)勢，占據(jù)一方。賽虹橋立交四周林立著長江、金虹、綠色建材及大大小小建材零售門面，形成了以木業(yè)、五金批發(fā)為特色的建材批發(fā)市場群，2005年10月28日剛剛開業(yè)的億源裝飾城，占地約10萬平米，由煤場改建而成，基本以木業(yè)批發(fā)為主，更加鞏固了該地區(qū)的木業(yè)霸主地位。但各市場普遍檔次較低，多為倉庫改建而成，不過占地面積大，提檔升
9、級潛力巨大。三、 裝飾建材超市興起及趨勢三年前，第一家建材超市歐倍德落戶寧南，今天已發(fā)展歐倍德二店、百安居、好美家、家樂家、東方家園等多家建材超市。對金盛、金陵、金橋、石林、紅太陽等眾多“攤位制”大市場構(gòu)成威脅。從第一家歐倍德在南京開業(yè)以來，建材超市的經(jīng)營模式并不輕易被南京人接受，據(jù)了解，南京裝飾市場一年的市場份額至少有200億，而前年歐倍德一店的銷售業(yè)績?yōu)?億，占整個建材市場的2%。而在上海，包括歐倍德、百安居、好美家等在內(nèi)的超市已占到當(dāng)?shù)亟ú氖袌龇蓊~的20% 以上。但從去年開始，新的家居建材超市布點越來越多，充分利用其裝潢和材料配供的一體化，以及簡便的購物方式，不需要討價還價的輕松的購物環(huán)
10、境，大大方便了市民。所以，越來越多的市民，特別是具有高、中檔消費能力的市民。都愿意到家居建材超市去購物。盡管狼來了，但較長時間內(nèi)只會與狼共舞，而不會被這些外來狼獨霸南京市場。目前，本地大市場也有商場化的趨勢，如統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一開票，統(tǒng)一售后服務(wù)等，其自身的管理也加強了。事實上，面臨轉(zhuǎn)型的不僅僅是本土建材企業(yè)。對歐倍德、百安居這樣的國際化建材家居賣場來說，同樣有一個“入鄉(xiāng)隨俗”、文化融合的過程。幾年來，建材家居超市在南京市場的發(fā)展之路也并非順風(fēng)快船，一些超市在初入南京市場時都豪氣十足地宣稱要連續(xù)開店，而這些藍(lán)圖并沒有按照既定的時間表變成現(xiàn)實。另外，建材家居超市單店面積僅兩三萬平方米，很難滿足各個層
11、次的不同需求，而人們對這種業(yè)態(tài)的認(rèn)知也需要一個過程。以單店年銷售2個億來計算，目前超市這種業(yè)態(tài)在建材家居行業(yè)所占份額還相當(dāng)有限。業(yè)內(nèi)人士分析，2005年，對南京建材家居行業(yè)來說，確實是一個重要的轉(zhuǎn)型年。從供需角度看，雖然有房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫等利好因素的影響，但家居市場仍供大于求，數(shù)量與規(guī)模逐漸趨向飽和，建材市場的競爭壓力明顯加大。建材超市與傳統(tǒng)攤位、外資巨頭和本土建材業(yè)的一場激烈廝殺在所難免。對極具學(xué)習(xí)能力的本土建材家居企業(yè)來說，超市業(yè)態(tài)與洋巨頭的進(jìn)入是一帖清醒劑，而原本就具備靈活經(jīng)營優(yōu)勢的本土賣場，一旦汲取了超市業(yè)態(tài)的新理念，無疑將在競爭中掌握更多決勝的籌碼。四、建寧路商業(yè)及市場群綜合分析建
12、寧路地處南京城區(qū)北部，東起中央門立交橋，西至著名的閱江樓風(fēng)景區(qū)，南沿護(hù)城河，北臨滬寧鐵路，總面積2.4平方公里，交通發(fā)達(dá)，商埠云集。其東部轄區(qū)“建寧路市場一條街”擁有金橋市場、玉橋市場、易初蓮花等“十大市場”，為南京市第三商圈最大的支柱行業(yè)?！澳睦镉写笫袌?，哪里就有浙江人；哪里有浙江人，哪里就有大市場”，這已是一個不爭的事實，對建寧路的市場群而言，這句話尤為貼切。浙江人看中建寧路并不奇怪，浙江人喜歡“租別人的籠子養(yǎng)自己的鳥”，擅長做批發(fā)大市場，而建寧路堪稱大市場的“福地”，沿線大大小小近40個市場，2004年交易額近400億元。建寧路東西各有一個火車站，沿線3個長途汽車站，中間還有座長江大橋，
13、客運碼頭貨運碼頭齊全，水陸交通便利，適合“大進(jìn)大出”；位于城市邊緣，集散功能強，對蘇北、安徽、山東、河南有較強的輻射作用，中央門長途汽車站日進(jìn)出客流3萬人，節(jié)假日期間中央門人流量高達(dá)10萬人。除了人流、車流、物流匯聚于建寧路，這里還有經(jīng)營成本相對較低的優(yōu)勢，精明的浙江人當(dāng)然一眼便相中這塊風(fēng)水寶地，在金橋、玉橋、鑫橋市場里，來自浙江的商戶至少占了60%的大半壁江山，也許這就是“英雄所見略同”吧！雖然浙江人對建寧路“情有獨鐘”，但事實上浙江商人對建寧路的“熱戀”，也不是一帆風(fēng)順的，9799年間，不少浙江人從建寧路上“撤軍”，“人生地疏，無所適從，手里有資金但不知該投向何方”是他們的同感，重返建寧路
14、是從99年開始的，當(dāng)年，南京召開了第一屆華商大會，整個城市觀念都在轉(zhuǎn)變，各地招商力度明顯加大，同時，下關(guān)區(qū)政府因勢利導(dǎo)，加速促進(jìn)建寧路“市場走廊”發(fā)展，制定了一系列招商引資優(yōu)惠政策，吸引了許多浙江商人，2000年起，下關(guān)區(qū)政府全面推進(jìn)“市場興區(qū)”戰(zhàn)略，加快打造“第三商圈”，短短幾年時間，第三商圈已具雛形。2004年5月25日，南京市建寧路市場群控制性詳規(guī)公布于眾，根據(jù)規(guī)劃，第三商圈用地范圍東起中央門，西至長平路，北到鐵路，南上金川河，總用地面積1.21平方公里，以建寧路、紫竹林路為界，規(guī)劃區(qū)被分為A、B、C、D四個片區(qū)， A片以金橋裝飾城、大方國際家裝商貿(mào)廣場為龍頭，建成裝飾材料市場群。保留工
15、農(nóng)新村居住用地；保留金橋裝飾城及金海燈飾廣場；拆除沿建寧路多層住宅樓，建綠地廣場；轉(zhuǎn)換南京西站貨場為市場物流中心。B片以現(xiàn)有的玉橋市場、金橋市場為中心，建成一個百貨業(yè)綜合市場群。在玉橋市場二期東側(cè)建設(shè)綠色休閑廣場，補充設(shè)置部分停車位，配套設(shè)置大眾化的飲食服務(wù)。C片以汽車銷售為主的市場群。保留汽車代理中心、南京鐵路運輸學(xué)校及安樂村小區(qū)；將康捷物流用地作為汽車市場的發(fā)展用地；將金川河引入市場群，建設(shè)休閑購物場所。D片為市場群的配套服務(wù)區(qū)以及市場群的發(fā)展區(qū)。保留中央大廈，拆除大廈西側(cè)三類居住用地。同時，建寧路將實施拓寬改造工程，道路紅線寬度將增至50至60米，主干道1條，為南北向紫竹林北段，一直延伸
16、到小市鐵路線，紅線寬度45米；次干道3條，為南北向鐘阜路南段，紫竹林路南段和蘆席營南段；另外還有5條支路。“春江水暖鴨先知”，這一規(guī)劃的出臺無疑讓建寧路上投資的大小老板吃了一顆定心丸。不難看出，建寧路市場群的興起得益于“天時、地利、人和”。天時，政府的合理、有序規(guī)劃勾勒出了一幅美好的商圈藍(lán)圖；地利，城市邊緣的低價經(jīng)營成本，優(yōu)越的快速集散、交通樞紐的功能；人和，浙江商人聰明勤勞、吃苦兢業(yè)，敢為人先，這些因素都力捧了市場經(jīng)濟圈的快速發(fā)展。當(dāng)然，建寧路上的商家并非家家都紅火，新一佳超市的無奈撤出，大方國際家居的風(fēng)雨飄搖，紅橋市場的舉步維艱，都是實例。究其原因不外乎這幾點：1、市場競爭激烈，市場同質(zhì)化
17、增多，錯位經(jīng)營不夠，競爭的白熱化使得先入為主的老牌市場優(yōu)勢明顯，新手顯然吃虧；2、選址不佳，合適的選址是成功的一半，商家離不開人氣，坐南朝北、坐東面西均是“不興”商圈的“不幸”，這已是公認(rèn)的“怪圈”；3、資本運作不善,利益最大化的追求使得一些投資商盲目樂觀，動輒千萬資金，數(shù)十萬平米的大手筆開場，轉(zhuǎn)租、二包、聯(lián)營錯綜復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)不明晰加上資金鏈斷裂，必致失?。?、經(jīng)營不善，營銷手段匱乏，表現(xiàn)為前期沒有很好的調(diào)研，不知“做什么 ，怎么做，做不好怎么辦”，對客觀困難沒有充分的估計，問題一出現(xiàn)，很快敗下陣來；5、企業(yè)文化缺乏或沒有得到很好的貫徹，“以人為本”的企業(yè)核心競爭力的缺乏必然導(dǎo)致人才流失，無人掌
18、旗，不攻自破。五、金橋裝飾城的創(chuàng)辦成功簡析及自身優(yōu)勢特點 金橋裝飾城系南京的老牌建材市場，94年作為繼南裝后的第二家建材市場，十余年的滾動發(fā)展，成績有目共睹。地處建寧路中段，位處第三商圈偏西，盡管位置不算優(yōu)越，但在租賃建材、超市建材競爭白熱化的今天，該市場仍然保持了較高的人氣，商品成交額年年遞增，租賃率達(dá)96%以上，效益尚可。市場較為興旺的原因有以下幾點：1、市場建場較早，十年的發(fā)展，聲名早已在外，“老牌市場”先入為主的觀點已深入人心；2、近年，南京樓市興旺，建材需求旺盛，促進(jìn)了市場成熟發(fā)展；3、政府因勢利導(dǎo)的規(guī)劃，使得我市場已融入第三商圈中，借助商圈人氣、號召力擴大了我市場購買力，加上交通便
19、利，市場品種齊全，吸引了消費者前來購物；4、深諧“品牌興市”、“大戶興市”的道理，不斷引進(jìn)名優(yōu)產(chǎn)品，對大戶鼎力扶持，精心培育，有效擴展了市場購買力、輻射面；市場目前的優(yōu)勢、特點在于：1、定位于中高檔產(chǎn)品，滿足廣泛工薪一族家居裝潢需求，價格適中，品質(zhì)優(yōu)良，擁有廣泛的消費群體；2、形成了以“衛(wèi)浴水暖、五金電器”為核心的拳頭項目，品牌大戶、經(jīng)營大戶均出其中，以點帶面，提升市場購買力；3、以誠信經(jīng)營為準(zhǔn)繩，培育了一批誠信經(jīng)營戶，文明經(jīng)營戶，三信三優(yōu)經(jīng)營戶并建立誠信經(jīng)營示范區(qū)，樹立誠信正氣，提升市場形象。 當(dāng)然，受于老體制的束縛，市場在發(fā)展上有所遲滯，表現(xiàn)為市場的場地落后于需求發(fā)展，攤位的局促使得一些品牌、一些大戶“伸不開手腳”，出現(xiàn)了部分品牌、大戶流失現(xiàn)象。 13
南京家居建材裝飾材料市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析報告
