第1章 物業(yè)管理方案

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1、前面內容已發(fā)在物管心得里了，各位同志可以自己去下載然后貼到前面，第一章就比較完整了！?。?！ 物業(yè)管理所需物質條件 在投入物力方面建議如下： 一、辦公及員工住宿用房計劃 1.辦公用房 物業(yè)經理辦公室 m2 會客室1 m2 物業(yè)經理助理辦公室 m2 會客室2 m2 物業(yè)管理部 m2 倉庫2（工程） m2 安全管理部 m2 儲物間1（物業(yè)清潔） m2 男女更衣室各一間 m2 工程管理部工作間 m2 2.住宿用房 由于大廈應急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(跑步5分鐘內到達)安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。

2、 二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表 內容見下表。 物業(yè)管理工具與裝備價格參照表 序 號 名稱及規(guī)格 單 價 1 萬用電表 2 電流流量度：300A 3 電流鉗式800A 3000A 4 對地阻值測試表 5 絕緣值測試表（500V～1000V） 6 溫度計：電子數(shù)字式 酒精式 7 手提式室內溫度/濕度對比測量器 8 手提式風量和風速計 9 電源測試電筆 10 卷尺：1m 5m 11 鋼尺：3m 1m 12 水平尺：600mm 13 角尺：30

3、0mm 14 高空工作安全帶：降傘式 15 50/500反光衣 16 耳塞100db 17 耳筒500db 18 安全過濾口罩：100CDN 19 護眼罩：眼鏡式 全護式 焊接用 20 護鏡（焊接用1000GDA） 21 手套：綿布 皮革 22 鋁梯：1m 鋁梯：1.5m 鋁梯：4m 23 高空工作臺:10m全護式 24 高壓電工全護裝 25 運輸工具:軸流板式車 26 手推車 27 木鋤 28 扳手:活動150mm 活動200mm

4、活動300mm 活動450mm 29 菊花板身:3mm～36mm 30 組合式:4mm～45mm 31 夾具:大力鉗(平口) 32 C形夾:100mm 150mm 200mm 300mm 33 虎鉗150mm 34 鋼管工具連彎頭 35 切割工具:水管用切刀 36 鐵皮用剪刀 37 界刀 38 剪刀 39 緊急爆破工具:大手錘 40 斧頭(消防隊用) 41 鐵筆 42 壓力鉗 43 潤滑油加油槍 44 六角起子(0.5mm～16mm)

5、 45 管子鉗:200mm 300mm 450mm 600mm 46 拉釘鉗 47 螺絲起子:平咀形100mm 4mm 150mm 6mm 200mm 8mm 250mm 8mm 400mm 10mm 48 十字形:100mm 3mm 175mm 4.5mm 250mm 6mm 350mm 7.5mm 49 電子部件專用:平咀 50 十字咀 51 平咀鉗 52 尖咀鉗 53 斜口鉗 54 導線開口鉗 55 剪線鉗 56 鯉魚鉗

6、 57 水泵鉗 58 彈簧專用尖咀鉗:平咀 59 弓咀 60 電線護套管鉗：100A以上 800A以上 61 手鋸：金屬450mm 150mm 木工600mm 250mm 62 手錘：電工 球形1kg 球形1.5kg 63 鐵鉆 64 木工專用工具 65 泥水工專用工具 66 手電鉆電池式10mm～12mm 67 油壓式手電鉆：小 大 68 油壓式手電錘：小 69 鋸條式切割機 70 葉片式切割機：小 大 71 金屬磨輪式

7、切割機：手提小 手提大 72 磨輪床 73 60A電焊機 74 小型電焊機 75 氣體焊槍：氧氣式 76 高壓氣泵（手提式） 77 高壓吸塵機（手提式） 78 手提射燈 79 氣動打釘槍 81 值班工作臺、椅 82 工具臺 83 工具柜 84 物料架 85 工具箱 86 文件架 87 警械 88 值班電筒（充電式） 89 雨具 90 防火服 91 戰(zhàn)斗服 92 空氣呼吸器 93 頭盔 94 防毒面具 95

8、洗地機 96 高速拋光機 97 高壓沖冼槍 98 吸塵器 99 清潔小車及配件 100 水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等 101 清潔消耗品 102 吸塵吸水機 　 103 大垃圾筒（生活垃圾用） 104 垃圾筒（樓層及大堂用） 105 告示牌（大堂用） 106 指示牌 107 大堂廣告欄/廣告牌 108 大堂用吸水/吸塵墊 109 地氈（電梯用） 110 辦公桌椅 111 文件柜 112 打卡鐘及卡板 113 對講機(含備件) 114 電腦

9、 115 打印機(激光/針打各一臺) 116 復印機 117 傳真機 118 保險箱 119 6人更衣柜 120 飲水機 121 裝訂機 122 照相機 注：物業(yè)管理工具與裝備價格表，所列項目根據(jù)物業(yè)管理實際開展工作所需為準。  物業(yè)管理工作崗位職責 一、物業(yè)經理崗位職責 1.全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO9000質量管理體系及ISO14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標和經濟指標。 2.制訂管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務上接受總公司和上級部門的指導和監(jiān)督。

10、 3.負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。 4.合理調配人員，協(xié)調各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關心員工生活，確保管理處員工有良好精神面貌和積極的工作態(tài)度。 5.負責所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。 6.協(xié)調本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關部門的關系，便于開展各項工作。 7.認真完成管理處其他工作職責內容和公司安排或委托的其他工作任務。 二、物業(yè)經理助理崗位職責 1.協(xié)調經理完成本管理處的各項工作。 2.認真完成所分管的各項工作。 3.當經理不在時，代理經理進行工作。 4.有權向經理提出建議對下屬人員進行獎懲。 5.遵照勞動

11、部門人事有關規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調員工的事務工作，對部門中的私招濫雇行為進行處理。 6.有權處理顧客對其分管工作范圍內的投訴。 7.有權處理分管工作范圍內的突發(fā)事件。 8.有權自行安排下屬工作人員的各項工作。 三、物業(yè)管理部經理崗位職責 1.以身作則，調動員工積極性，保質、保量地完成各項工作。 2.檢查、監(jiān)督大廈紅線范圍內的道路，綠化等公共區(qū)域地面清潔。 3.熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務的投訴，并做好記錄。 4.定期對本部門員工進行培訓和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務水平和服務質量。 5.協(xié)調本部門與各部門的關系，合理調配人力和物力資源。 6.負

12、責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用保管。 7.負責業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的催收工作。 8.上級領導交辦的其他臨時任務。 四、物業(yè)管理文員崗位職責 1.向部門經理負責，主持辦公室全面工作，嚴格執(zhí)行經理各項指令，有權詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。 2.負責安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權檢查、督促崗位責任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實獎懲制度。 3.加強與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權協(xié)調各部門工作運作和人際關系。 4.加強業(yè)務學習，提高能力，促使各部門工作實

13、施標準化、科學化、現(xiàn)代化，有權向公司領導提出創(chuàng)新改革的意見和建議。 5.恪守保密原則，督促有關部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會議制度，增強保密觀念，凡屬公司尚未正公式布的決定、決議、指導等，無權傳播。 6.從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。 五、物業(yè)管理員崗位職責 1.在物業(yè)管理部經理領導下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調服務的職能。 2.負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。 3.全面掌握大廈物業(yè)公共設施、設備的使用過程。 4.協(xié)調經理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。 5.參加經理主持的部門例會，總結當月工作，制訂下月計劃。 6.負責發(fā)現(xiàn)運作中不合格

14、的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。 7.收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。 8.完成經理交辦的各項任務。 六、物業(yè)商務管理員崗位職責 1.負責大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應敏捷、處事穩(wěn)健。 2.負責為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。 3.按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或部門，對突然來訪者，要報告有關領導或部門后，再約時間接待。 4.負責接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪。 5.負責為大廈業(yè)戶商務、票務收發(fā)等項服務工作。 6.完成辦公室臨時交辦的工作。 七、物

15、業(yè)清潔員崗位職責 1.負責本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。 2.負責公司及管理處業(yè)戶的服務工作。 3.負責大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。 4.完成領導交辦的其他工作。 八、工程管理部經理崗位職責 1.在經理助理的直接領導下，負責機電安裝維修工程的全面管理工作。 2.負責大廈設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實。 3.履行管理處簽訂的設備管理合同，完成下達的各項管理指標和經濟指標。 4.貫徹執(zhí)行公司制定的《機電設備管理工作手冊》，確保機電安裝維修工程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。 5.執(zhí)行政府部門的有關行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防

16、止發(fā)生安全事故。 6.對設施、設備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。 7.負責員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質。 8.負責組織對公司接管的機電設施、設備進行驗收及其配套設施完善工作。 9.負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作。 10.負責業(yè)戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施、跟蹤、檢查。 11.定期向經理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務。 九、工程技術員崗位職責 1.負責對大廈機電設備的運行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設施、設備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)

17、生的問題及時向上級領導或管理處匯報。 2.值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調、智能設施、設備的情況，掌握相關設備的操作程序和應急處理措施。禁止與本部門無關人員進入機房。 3.定時巡視設施、設備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。 4.配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關系，記錄維修投訴情況，并及時處理。 5.保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設備房的清潔及物品的有序擺放。 6.負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設備房管理規(guī)定的行為。 7.遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知

18、相關人員處理。 8.加強防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。 9.協(xié)助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。 10.完成上級交辦的其他臨時任務。 十、強電技工崗位職責 1.協(xié)助工程經理開展工作，貫徹執(zhí)行經理下達的各項指示。 2.制定供電系統(tǒng)的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設備24小時正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應能隨時啟動柴油發(fā)電機，在5分鐘內將發(fā)電機電源送至用電設備。 3.負責供電系統(tǒng)的維保操作及制訂供電設備的大、中、小修計劃。 4.根據(jù)系統(tǒng)運行情況進行必要的技術改造，制定切實可

19、行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。 5.負責大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。 6.完成上級交辦的其他工作。 十一、弱電技工崗位職責 1.協(xié)助經理開展工作，貫徹執(zhí)行經理下達的各項指示。 2.負責消防自動報警系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行，維護管理工作。 3.根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。 4.完成上級交辦的其他工作。 十二、暖通技工崗位職責 1.協(xié)助經理開展工作，貫徹執(zhí)行經理下達的各項指示。 2.負責空調系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)的運行、維保管理工作，保證空調系統(tǒng)正常運行，保證各類末端空調設備的完好，

20、無超標噪音和嚴重滴漏現(xiàn)象，各類管道、閥門無嚴重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢。 3.負責按規(guī)定做好空調、給排水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及制訂設備的大、中、小修計劃。 4.根據(jù)運行實際情況，提出設備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)。 5.完成上級交辦的工作任務。 十三、維修工崗位職責 1.執(zhí)行管理處制定的《機電設備管理手冊》和有關技術規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設施、設備的結構、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。 2.定期清潔所管理設備和設備房，確保設備、設施、設備機房的整潔。 3.嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。 4.發(fā)生突發(fā)情況，

21、應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常、完好。 5.定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 6.積極完成上級交辦的各項臨時任務。 十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責 1.負責本部門文件、圖紙及技術資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。 2.負責收發(fā)各種通知、文件以及設備運行記錄的管理。 3.負責部門考勤統(tǒng)計工作。 4.負責維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作。 5.負責本部門文件打印、校對及傳真工作。 6.負責管理處工程、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。 7.完成上級交辦的其他工作。 十五、安全經理崗位職責 1.接受經理助理的工作安排，認真完成各

22、項工作。 2.對治安、車輛管理員日常工作進行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務。 3.協(xié)助安全管理經理制定每月工作計劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。 4.檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。 5.負責處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時向管理處經理助理或經理匯報。 6.定時、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位執(zhí)勤人員的工作進行巡查、督導。 7.對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規(guī)定，導致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負領導責任。 8.做好安全管理員的培訓、考核工作。 9.熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對治安的投

23、訴，并做好記錄。 10.熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應立即采取應急措施。 十六、安全管理員崗位職責 1.服從領導，聽從指揮，以軍人的風度處事。 2.負責本轄區(qū)車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。 3.負責本轄區(qū)人員的進出管理。 4.模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。 5.熟悉本崗位職責和工作程序，掌握本轄區(qū)內每一個角落，圓滿完成工作任務。 6.熟悉消防有關器械的使用。 7.負責大廈安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。 8.負責大廈應急處理的搶救工作。 9.負責大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項服務工作。 10.完成上級交辦的各項任務。 十七、財務經理

24、崗位職責 1.根據(jù)國家財務制度和財經法規(guī)，結合公司實際情況，制定適用的財務管理辦法。 2.按照國家統(tǒng)一的會計制度設置和使用會計科目。除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。 3.圍繞公司的經營發(fā)展規(guī)劃和工作計劃，負責編制公司財務計劃和費用預算，有效地籌劃和運用公司資金。 4.做好公司各項資金的收取與支出管理。 5.定期匯總管理處的經濟運作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。 6.做好財務統(tǒng)計和會計賬目、報表及年終結算工作，并妥善保管會計憑證，賬簿、報表和其他檔案資料。 7.定期檢查財務計劃、費用預算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務活動，分析存在問題，查明原

25、因，及時解決。 8.統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和賬目，杜絕管理處資金流失。 9.負責財務人員的業(yè)務培訓和考核監(jiān)督工作。 10.保守公司管理處機密，維護公司利益。 11.負責向公司領導及政府部門作出財務報表。 十八、財務會計崗位職責 1.對規(guī)定的會計科目名稱、編號、核算內容和對應關系，不得任意改變。 2.對發(fā)生的每一項經濟業(yè)務須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。 3.要嚴格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經濟業(yè)務不合法的憑證，應拒絕受理，并及時報告領導處理。 4.按照規(guī)定設置總賬，明細賬。啟用會計賬簿時，應在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿

26、扉頁上應附“啟用表”。 5.根據(jù)審核無誤的會計憑證登記賬簿。賬簿記錄發(fā)生錯誤時，不準涂改、刮擦，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記賬人員蓋章（簽字）。 6.按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對賬目、結賬、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算準確、內容完整、說明清楚。任何人都不得竄改或授意、指使他人竄改會計報表數(shù)字。 7.按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。 十九、財務出納崗位職責 1.負責登記現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結。 2.負責保管現(xiàn)金、有價

27、證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。 3.負責管理銀行賬戶，辦理銀行結算業(yè)務，月終及時對賬，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調節(jié)表。 4.負責統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)，做好各下屬部門領用和核銷工作。 5.加強貨幣資金的管理，嚴格執(zhí)行國家有關現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司賬戶。 二十、財務收費員崗位職責 1.協(xié)助會計、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務上接受公司財務管理部的指導和監(jiān)督，保證做到工作日清月結，賬表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達98%。 2.根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費服務，在預約時間內準時到達。 3.對拖欠費

28、用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。 4.完成管理處經理交辦的其他任務。  物業(yè)管理預算 一、物業(yè)管理開支分類預算 物業(yè)管理開支分類預算表 序 號 支出項目名稱 月支出 年支出 備 注 一 寫字樓支出 1 員工薪金 2 公共設施、設備保養(yǎng)費 3 綠化租用、管理費 4 物業(yè)管理清潔費 5 物業(yè)管理辦公費 6 公共區(qū)域保險費 7 固定資產折舊費 8 公共水電費 9 管理公司合理利潤

29、 10 法定稅金 11 每月管理費支出合計 元/平方米 二 商場支出 1 員工薪金 2 中央空調費 3 商場專用貨梯費 4 商場專用手扶梯費 5 商場公共用水費 6 員工制服費 7 設施維修、保養(yǎng)費 8 綠化設施管理費 9 節(jié)假日活動宣傳費 10 管理公司合理利潤 11 法定稅金 12 每月管理費支出合計 元/平方米 三 車場費用

30、1 員工薪金 2 照明電費 3 公共用水費 4 每月管理費支出合計 元/平方米 四 商務會所費用 1 員工薪金 2 會所用電費 3 會所用水費 4 每月管理費支出合計 元/平方米 五 員工餐廳費用 1 餐廳用水費 2 餐廳用電費 3 餐廳用煤氣費 4 每月管理費支出合計 元/平方米 二、物業(yè)管理處開支明細預算 物業(yè)管理處開支預算明細表 序號 支出項目名稱 算

31、式 支出金額（人民幣元） 月 支 出 　年 支 出 一 管理處員工薪金 經理辦公室 1 物業(yè)總經理 2 總經理助理 工程管理部 4 工程經理 5 工程主管 6 強電技工 7 弱電技工 8 空調水電工 9 萬能工 10 文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部 11 物業(yè)經理 12 商務咨詢管理 13 信報收發(fā)員 14 會所管理員 15 物業(yè)

32、清潔員 16 物業(yè)管理文員 安全管理部 17 安全經理 18 安全主管 19 安全管理員 20 車場管理員 21 監(jiān)控管理員 財務管理部 22 財務經理/會計 23 財務出納員 24 車場收費員 二 物業(yè)管理辦公費 1 辦公低耗品 2 辦公交通費 3 節(jié)日布置費 4 辦公電話費 5 辦公水電費 三 公共設備維護

33、費 1 消防設備維護費 2 扶梯設備維護費 3 貨梯設備維護費 4 消防梯設備維護費 5 客梯設備維護費 6 空調設備維護費 7 吊船設備維護費 8 電器設備維護費 9 技防設備維護費 10 通訊廣播設備維護費 11 給排水設備維護費 12 設備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費 1 寫字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類費用 3 清潔毛巾、工具類

34、 4 垃圾清運袋 5 垃圾桶用干沙 6 垃圾清運費 7 水池清潔費 8 “四害”消殺費 9 清潔工具維修費 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費 1 外圍綠化租用費 2 物業(yè)綠化水電費 3 室內綠化布置費 六 固定資產折舊費 1 電腦 2 復印機 3 打印機 4 傳真機 七 物業(yè)公用電費 1 寫字樓客梯

35、 2 寫字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 樓梯間公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車庫照明空調費 八 物業(yè)公共用水費 1 寫字樓用水費用 2 商場用水費用 3 會所用水費用 4 餐廳用水費用 九 物業(yè)管理開支費  物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案建立與管理 一、管理規(guī)章制度 科學管理、合理量化、健全制度是我們取得成功的重要保障，為了達到高標準的管理目的，我公司已成功導入ISO9000質量管理標準模

36、式。在接管物業(yè)以后，將嚴格按照質量管理體系的標準，實行專業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共計74條，其中公眾制度12條，內部崗位制度20條，運作管理制度32條，員工培訓考核制度10條。 1.公眾制度 (1)《業(yè)戶手冊》。 (2)《業(yè)主公約》。 (3)《精神文明公約》。 (4)《樓宇使用維護管理規(guī)定》。 (5)《二次裝修管理規(guī)定》。 (6)《二次裝修管理協(xié)議》。 (7)《裝修人員管理規(guī)定》。 (8)《出入物品管理規(guī)定》。 (9)《安全管理規(guī)定》。 (10)《消防管理規(guī)定》。 (11)《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》。 (12)《園林綠化管理規(guī)定》。 2.崗位職責 (1)物業(yè)

37、經理崗位職責。 (2)經理助理崗位職責。 (3)物業(yè)管理部經理崗位職責。 (4)物業(yè)管理文員崗位職責。 (5)物業(yè)管理員崗位職責。 (6)物業(yè)商務管理員崗位職責。 (7)物業(yè)清潔員崗位職責。 (8)工程管理部經理崗位職責。 (9)工程技術員崗位職責。 (10)強電技工崗位職責。 (11)弱電技工崗位職責。 (12)暖通工崗位職責。 (13)維修工崗位職責。 (14)工程文員、資料員、倉管員崗位職責。 (15)安全經理崗位職責。 (16)安全管理員崗位職責。 (17)財務經理崗位職責。 (18)財務會計崗位職責。 (19)財務出納崗位職責。 (20)財務收費

38、員崗位職責。 3.運作管理制度 (1)《員工手冊》。 (2)《管理人員文明服務準則》。 (3)《員工辦公制度》。 (4)《各部門月工作計劃及總結制度》。 (5)《物業(yè)管理工作廉潔制度》。 (6)《員工培訓制度》。 (7)《內部財務管理制度》。 (8)《檔案資料管理制度》。 (9)《值班管理制度》。 (10)《公用品申請、購買、領用制度》。 (11)《員工宿舍管理評比制度》。 (12)《接待投訴處理及回訪制度》。 (13)《維修回訪制度》。 (14)《機電設備的編號方法》。 (15)《機電設備的統(tǒng)計制度》。 (16)《配電房管理制度》。 (17)《物業(yè)防火安全

39、檢查制度》。 (18)《大廈應急滅火搶救方案》。 (19)《物業(yè)管理運作流程》。 (20)《業(yè)戶投訴處理程序》。 (21)《業(yè)戶入住工作程序》。 (22)《業(yè)戶入住裝修管理工作程序》。 (23)《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。 (24)《物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序》。 (25)《物業(yè)資料控制工作程序》。 (26)《公共設施維修、養(yǎng)護工作程序》。 (27)《機電設備維修工作程序》。 (28)《安全管理工作程序》。 (29)《消防應急處理工作程序》。 (30)《園林綠化管理工作程序》。 (31)《清潔管理工作程序》。 (32)《社區(qū)文化開展工作程序》。 4.員工培訓考核

40、制度 (1)《新員工入職培訓制度》。 (2)《在崗員工循環(huán)培訓制度》。 (3)《員工工作考核及獎罰制度》。 (4)《員工崗位責任月考核成績匯總表》。 (5)《經理助理崗位月工作考核表》。 (6)《部門經理崗位月工作考核表》。 (7)《部門員工崗位月工作考核表》。 (8)《業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計表》。 (9)《員工違章違紀處理意見申報表》。 (10)《物業(yè)管理工作情況一覽表》。 二、物業(yè)檔案建立與管理 1.資料收集 資料的收集堅持內容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內容，在實際工作中從需要和服務的角度出發(fā)，擴大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全

41、部工程技術維修資料，從空間上講是指物業(yè)構成的全部，大到房屋本體公共設施，小到花草苗木都應有詳細的資料。 2.資料分類整理 (1)分辨真?zhèn)巍? (2)分類排序。 (3)組編檔號。 (4)裝訂精美。 3.檔案資料管理 (1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。 (2)采用多種形式的文檔儲存方法,便于原始檔案的管理(如:采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法)。 (3)建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調用，以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。 (4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負責，應做到保管、保密，工作細致；如有破損，應及時修補。 (5)檔案管理室

42、必須達到防火、防潮、防變質的“三防”標準。  各項專業(yè)管理工作方案 一、公共設施設備管理 1.管理目標 保證設備運行正常，無重大管理責任事故。 2.管理措施 (1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。 (2)配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設備管理和維修人員持證上崗。 (3)設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求。 (4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。 (5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故

43、障，保證系統(tǒng)工作正常。 (6)消防系統(tǒng)設施齊全，完好無損，確保隨時啟用。 (7)消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。 (8)制訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。 (9)給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時

44、間內進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應急處理方案。 (10)公共配套服務設施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內的道路暢通，路面平坦。 二、安全管理 1.管理目標 (1)確保大廈內無因管理責任引發(fā)的重大火災。 (2)維護好大廈內的公共秩序，控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進入。 (3)有預見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。 2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡 (1)在大廈設立流動崗哨，實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍，并記錄安全情況及消防設

45、備、公共物品的完好情況。 (2)遇有緊急情況或其他治安需要，管理處通過對講機下達指令，巡邏人員可在1至3分鐘內到達現(xiàn)場進行支援。 (3)與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P系，并商請其警官兼任管理處安全管理指導員，定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。 3.緊急情況下的應急處理措施 (1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異常現(xiàn)象時，管理處迅速調集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。 (2)迅速調整人力、物力，以確保應急工作的順利進行。 (3)發(fā)生案件時，立即報警并維護現(xiàn)場，協(xié)助公安機關調查破案。 (4)管理處主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)

46、場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。 三、裝修管理 1.日常裝修管理 (1)管理處安排人員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。 (2)跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。 (3)安全管理員24小時值班，控制人員進出并做好相應記錄。 (4)裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內外環(huán)境。 2.裝修安全管理 (1)安全管理組負責裝修日常安全工作。 (2)與業(yè)戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。 (3)裝修材料按

47、指定時間進入，安全管理員進行認真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內。 (4)需要進行燒焊等動火作業(yè)，應向管理處提出申請，經批準后在管理人員監(jiān)護下，方可作業(yè)。 (5)安全管理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。 (6)發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。 四、消防管理 1.消防組織機構的建立 (1)管理處負責建立消防安全小組。 (2)管理處主任為消防安全負責人。 (3)管理處其他人員為義務消防員。 (4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。 (5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。 (6)管理處負責制定組織機構圖及人員

48、職責。 2.建立各項消防制度 (1)消防檢查制度。 (2)專職安全員每日檢查小區(qū)內的消防安全情況，包括消防設備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理處主任審核。 (3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。 (4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應及時采取整改措施，做到隱患不過夜。 (5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗證。 (6)管理處制定《動火審批制度》，內容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。 3.防火措施 (1)貫徹“預防為主，防

49、消結合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負責小區(qū)的消防工作。 (2)嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找管理處安排施工。 (3)嚴禁在小區(qū)內燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。 (4)不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。 (5)不準在樓道、過道設立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。 (6)嚴格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設施。 (7)公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內使用可燃性材料要嚴格控制，并加以處理。 (8)配備火警時刻的必須器材，如：應急照明燈等。 4.消防知識培訓 (1)對業(yè)戶的

50、消防要求(包括安全用水、用電)，通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關消防學習資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。 (2)管理處內部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學習時間，學習教材是安全消防管理條例，內部的消防管理制度，設備設施的操作方法等，學習情況須詳細記錄。 (3)管理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。 (4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動記錄中登記并整改。 (5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓，考試合格后方可任職，其資格每年確認一次。 5.消防設備管理 (1)管理處負責建立消防檔

51、案。 (2)管理處對各種消防設備和設施的標識進行設計，編制《消防設備標識登記》。消防設備標識由管理處主任指定人專實施，并在各項安全檢查中作為檢查內容。 (3)制定《設備管理制度》，對消防設備進行檢查和維護。 6.消防演習 (1)小區(qū)內每年至少組織一到兩次消防演習，具體辦法和內容參見由管理處每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部門。 (2)消防演習后，管理處主任編制《消防演習報告》。對演習過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時調整、糾正并驗證其結果。 五、車輛管理 1.小區(qū)停車場實行日夜24小時值班制度，由小區(qū)安全管理員負責管理，車輛可以隨時進出、停放。 2.本小區(qū)停車場實行有償使用，車主

52、須憑車輛進出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進入停車場。 3.車輛進入：車輛進入停車場應一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進入。 4.車輛停放：車輛停放時必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當距離，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。管理員應指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，

53、車主按類使用車位。 5.駛離：車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。 6.管理員值班期間應認真負責，熱情服務，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關人員進入停車場，嚴格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應給予滿足。管理員交接班時應辦理交接手續(xù)，核實停車場車輛內登記記錄相符，并列簽字交接。 7.停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。 六、清潔管理 1.人員配置及分工詳見崗位架構圖(略)。 2.工作流程及質量管理標準。 保潔工作流程及標準將按照ISO9000標準，由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服務公司實施。 35