2003年 成都 紅瓦寺項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位報(bào)告

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1、2003年 成都 紅瓦寺項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告 億發(fā)紅瓦寺項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)報(bào)告 目　　錄 前言 項(xiàng)目環(huán)境——交通 項(xiàng)目環(huán)境——商圈 項(xiàng)目環(huán)境——配套 市場(chǎng)供需 項(xiàng)目潛在競(jìng)品 全國(guó)其他知名小戶(hù)型樓盤(pán)借鑒 項(xiàng)目問(wèn)題點(diǎn)/機(jī)會(huì)點(diǎn) 顧客族群 定位（初步） 項(xiàng)目規(guī)劃建議 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議 附件：成都市小戶(hù)型市場(chǎng) 前　言　 2003年的成都樓市，可謂硝煙彌漫，各路英雄粉墨登場(chǎng)。在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，或威猛一刀，或溫柔一劍，或剛烈一槍?zhuān)蜓附菀淮?，一幕幕地產(chǎn)大戲激情上演，有喜劇，亦有悲劇，由地產(chǎn)大片，亦有地產(chǎn)短劇。小戶(hù)型——以其短平快的操作手法、個(gè)性化的消費(fèi)理

2、念迅速在江湖上打響了名頭。億發(fā)公司借市場(chǎng)之大勢(shì)，屯地扎寨，在四川大學(xué)、音樂(lè)學(xué)院、磨子橋IT商圈三者之間架構(gòu)起的時(shí)尚前沿、市場(chǎng)要沖地帶籌建項(xiàng)目，實(shí)為順市場(chǎng)而為的英明之舉。 市場(chǎng)不相信眼淚，成功的歡樂(lè)只贈(zèng)與那些條分縷析深耕細(xì)作、把握市場(chǎng)脈搏、傾聽(tīng)市場(chǎng)心跳的企業(yè)，那些企業(yè)中分工協(xié)作腦力激蕩、謀篇戰(zhàn)略資源、布局發(fā)展藍(lán)圖的團(tuán)隊(duì)和個(gè)人。于是，億發(fā)公司開(kāi)始將蟄伏已久的潛能發(fā)散，開(kāi)始將業(yè)務(wù)細(xì)分，開(kāi)始尋求多贏的市場(chǎng)格局。 置信商業(yè)旅業(yè)地產(chǎn)公司進(jìn)入了億發(fā)紅瓦寺項(xiàng)目的視野。作為代表置信進(jìn)行品牌輸出的唯一一家企業(yè)，商旅地產(chǎn)以置信文化為靈魂，整合置信多年地產(chǎn)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)與資源，運(yùn)用全新的可操作性的市場(chǎng)理念、技術(shù)規(guī)劃和營(yíng)

3、銷(xiāo)戰(zhàn)略，精準(zhǔn)把握市場(chǎng)脈搏，為客戶(hù)提供全程營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)。 從自己搞開(kāi)發(fā)，到為開(kāi)發(fā)商提供全程咨詢(xún)服務(wù)，我們深知市場(chǎng)的艱辛、消費(fèi)者的動(dòng)向、開(kāi)發(fā)商的苦衷、對(duì)地產(chǎn)全局把握的難度，我們?cè)敢鉃轫?xiàng)目提供一套有效的系統(tǒng)的解決方案。 鑒于我們嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的置信工作態(tài)度以及市場(chǎng)的復(fù)雜性，現(xiàn)為貴公司提供第一期簡(jiǎn)報(bào)，主要包括對(duì)市場(chǎng)的初探、項(xiàng)目的問(wèn)題點(diǎn)/機(jī)會(huì)點(diǎn)、初步的名稱(chēng)建議、定位建議以及營(yíng)銷(xiāo)建議。 項(xiàng)目環(huán)境——交通 l 位置 本項(xiàng)目位于一環(huán)路南一段，緊鄰川音藝術(shù)大廈，正對(duì)紅瓦寺街西臨新南路與科華北路，東臨九眼橋，背倚四川音樂(lè)學(xué)院。從項(xiàng)目地段步行到好又多亞太店只需20分鐘時(shí)間。屬于IT商圈、大中院校的生活新干線(xiàn)

4、與校園消費(fèi)中心地帶。 l 道路 項(xiàng)目地塊前面為現(xiàn)在的城市主干道——一環(huán)路（隨著二三環(huán)路的開(kāi)通，一環(huán)路附近將逐漸成為城市主要的商貿(mào)圈與生活圈）。項(xiàng)目東邊將規(guī)劃一條道路與紅瓦寺街相接。項(xiàng)目北邊將規(guī)劃兩條生活起居道路，道路條件較好。 l 公共交通 目前直接經(jīng)過(guò)項(xiàng)目地塊的公交路線(xiàn)有：34、72、27等多條路線(xiàn)，而且公交站口離項(xiàng)目所在地非常近。如果趕車(chē)到春熙路還可以乘坐55、71等路線(xiàn)，交通條件也還是比較方便。 l 車(chē)流量、人流量等 由于處于城市現(xiàn)有的主要干道附近，從項(xiàng)目經(jīng)過(guò)的機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)（自行車(chē)）都比較多，人流量相對(duì)較少。正對(duì)面的紅瓦寺街人流量較大。 項(xiàng)目環(huán)境——商圈

5、以方圓500米至1000米為半徑看，本案處于三大商圈的邊緣。如何錯(cuò)位于三大商圈，并有效吸引三大商圈的人潮，成為本案商業(yè)物業(yè)部分需要解決的重要問(wèn)題。 l 磨子橋IT商圈 以百腦匯、新世紀(jì)電腦城為中心的新南路、一環(huán)路南二段所構(gòu)筑的IT商圈。該商圈試圖向九眼橋方向延展，但沒(méi)有形成氣候。 l 科華路——棕北餐飲娛樂(lè)商圈 成都市著名的餐飲一條街，有滿(mǎn)堂紅、大清食府、魏火鍋等知名餐飲，商圈內(nèi)還有好又多亞太店等生活配套商業(yè)。 l 校園經(jīng)濟(jì)圈 以文化路為核心的川大校園經(jīng)濟(jì)圈以及受交通限制而局限在安順橋一帶的川音經(jīng)濟(jì)圈。 九眼橋經(jīng)歷仟村百貨事件以來(lái)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)遭受重創(chuàng)，但隨著九眼橋社會(huì)治安狀況

6、、衛(wèi)生環(huán)境的改善以及眾多知名樓盤(pán)（如萊因家園、中海外）的開(kāi)發(fā)建設(shè)，該區(qū)域的商業(yè)、生活氣氛將展現(xiàn)新的格局。這為本案提供了一個(gè)較好的契機(jī)。若加以巧妙引導(dǎo)，將極大地促進(jìn)本案小戶(hù)型及底商的銷(xiāo)售。 　　項(xiàng)目環(huán)境——配套 l 商場(chǎng)超市 項(xiàng)目周邊緊鄰處沒(méi)有大型的商場(chǎng)超市，但該區(qū)域距離好又多亞太店僅20分鐘的步行路程。 l 酒店、寫(xiě)字間 周邊有紅瓦大廈、川音藝術(shù)大廈、市工商大廈、亞太廣場(chǎng)等。商務(wù)型酒店不多，為本案的發(fā)展提供良好的市場(chǎng)機(jī)遇。 l 醫(yī)療衛(wèi)生 緊鄰的太極藥房及診所、科華北路路口的醫(yī)院等。 l 銀行、證券、郵局 項(xiàng)目附近有農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行（ATM）等。原有的中經(jīng)開(kāi)證券倒閉關(guān)門(mén)，

7、附近缺乏配套的證券服務(wù)場(chǎng)所。 l 學(xué)校、幼兒園 四川大學(xué)、成都七中、四川音樂(lè)學(xué)院、文化藝術(shù)學(xué)校、幼師、成都12中、29中、以及眾多的計(jì)算機(jī)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、棕北小學(xué)等。 l 公園 　　　望江公園、九眼橋河景等。 l 餐飲娛樂(lè) 科華北路有眾多知名餐館、酒樓、茶樓，棕北小區(qū)為中心的棕樹(shù)社區(qū)亦有各種連鎖快餐，如麥當(dāng)勞，離本案最近的還有玉林串串香以及紅瓦寺快餐等。因此建議不要考慮過(guò)多的餐飲項(xiàng)目。 l 菜市 郭家橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、本案附近的小巷內(nèi)有菜市。 市場(chǎng)供需 成都市小戶(hù)型樓盤(pán)分析 1、總體特征 l 小戶(hù)型火爆依舊 自2001年以來(lái)，越來(lái)越多的小戶(hù)型項(xiàng)目出

8、現(xiàn)在消費(fèi)者的面前，并且都引起了搶購(gòu)熱潮，很多項(xiàng)目都是在2個(gè)月左右就已經(jīng)銷(xiāo)售一空，而如今雖然競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，但眾多小戶(hù)型項(xiàng)目銷(xiāo)售依舊要比大戶(hù)型項(xiàng)目銷(xiāo)售速度要快得多。 l 小戶(hù)型越來(lái)越多 2002年全年在市面上對(duì)外銷(xiāo)售的純小戶(hù)型項(xiàng)目不下于30個(gè)，而2003年已到50個(gè)。增長(zhǎng)勢(shì)頭不可謂不猛。這一方面是因?yàn)樵诩ち腋?jìng)爭(zhēng)中，似乎小戶(hù)型項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)要小得多，另一方面就是一些開(kāi)發(fā)商拿到的不少地塊占地面積都比較小，不利于做成大戶(hù)型。 競(jìng)爭(zhēng)角逐的范圍逐漸向二環(huán)路附近轉(zhuǎn)移，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)逐漸向社區(qū)概念、環(huán)境概念靠攏。 l 品質(zhì)越來(lái)越好 與以前的小戶(hù)型項(xiàng)目相比，現(xiàn)在的很多小戶(hù)型項(xiàng)目不僅在戶(hù)型上有了更好的創(chuàng)新，而且在

9、環(huán)境上、物業(yè)服務(wù)上、外觀上、采光通風(fēng)上等都有了較大的改善，從而更好地滿(mǎn)足于購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的業(yè)主的更多需求，也更加刺激了市場(chǎng)的擴(kuò)張速度。 l 購(gòu)買(mǎi)用于投資的比例越來(lái)越高 由于小戶(hù)型項(xiàng)目一般都在位置比較好、交通方便、周邊生活配套完善的地段，并且要么就是人群居住密集區(qū)，要么就是辦公經(jīng)營(yíng)密集區(qū)，對(duì)這種小面積房屋的需求都比較大，所以出租又快價(jià)格又高，實(shí)在是現(xiàn)在投資的一個(gè)好渠道。吸引了不少的投資客來(lái)購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型進(jìn)行長(zhǎng)期投資。特別是市中心的一些黃金地段的小戶(hù)型項(xiàng)目更是投資者頻繁出手的獵物。 l 營(yíng)銷(xiāo)手段越來(lái)越新穎 另外，在市場(chǎng)迅速發(fā)展的同時(shí)，已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商將新穎的營(yíng)銷(xiāo)手段應(yīng)用于小戶(hù)型中來(lái)，例如曼哈頓聘請(qǐng)名模

10、王海珍作項(xiàng)目的形象代言人等，由于迎合了部分都市年輕人的消費(fèi)能力和品位，短時(shí)間里都取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，也使這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商們嘗到了“短平快”的甜頭。 2.主要暢銷(xiāo)樓盤(pán)重點(diǎn)剖析 項(xiàng)目名 位 置 方 位 發(fā)展商 總建筑面積(萬(wàn)M2) 形態(tài) 房型面積(M2) 起 價(jià)（元/M2） 均 價(jià)（元/M2） 總戶(hù)數(shù)（戶(hù)） 裝修狀況 交房日期 錦上花 天仙橋南街 府南河內(nèi) 花樣年化實(shí)業(yè)發(fā)展（成都）有限公司 1.28 小高層、多層 30－70 3200 多層3600，小高層3800 230 精裝修 2004年3月 星城銀座 紅星路 市中心商業(yè)區(qū) 成都金康房屋開(kāi)發(fā)有限公司 5700 小高層 51－82

11、3000 3300 297 2004年3月 美麗人生 小天竺 南一環(huán)路內(nèi) 四川高速公路房地產(chǎn)公司 6.2畝 高層 55－85 3400 3550 208 2004年3月 芝華室 漿洗街老南門(mén)大橋 南一環(huán)路內(nèi) 重慶康發(fā)物業(yè)發(fā)展有限公司成都分公司 高層 33－66 3200 300 2004年4月 時(shí)代天驕 太升北路64號(hào) 府南河內(nèi) 成都市華油房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4 高層 29－69 2760 3400 552 清水 現(xiàn)房 SOLO 蜀都大道 一環(huán)路內(nèi) 大璽置業(yè)發(fā)展有限公司 小高層 25－60 3400 3500 300 2004年7月 時(shí)代100 成都幼師旁 南一環(huán)路內(nèi) 成都華油房地產(chǎn)

12、開(kāi)發(fā)有限公司 3 小高層 60－230 2580 3800 裝修房 海棠月色 青羊大道 西三環(huán)路內(nèi) 四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司 1.72 小高層 30－55 3100 3300 397 精裝修 2003年12月 雙楠所有陽(yáng)光 大石西路 西三環(huán)路內(nèi) 天祥房產(chǎn).普瑞實(shí)業(yè) 0.9 小高層 30－120 2128 2900 裝修房 2004年4月 世代錦江 濱江路 府南河內(nèi) 四川華興集團(tuán) 高層 37－58 6100 6500 四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn) 2004年10月 王府.玉林風(fēng)華 芳草街6號(hào) 南二環(huán)路內(nèi) 棠湖屋業(yè)發(fā)展有限公司 小高層 26－76 3100 3300 200 2004年3月 天竺

13、麗苑 小天東路 南一環(huán)路內(nèi) 玉林小區(qū)芳草街6號(hào) 4600 小高層 46－116 2580 3200 189 櫻花假日 科華北路145號(hào) 南二環(huán)路內(nèi) 1.7 高層 26－76 3300 3500 精裝修 長(zhǎng)富新城 通惠門(mén)街 一環(huán)路內(nèi) 四川長(zhǎng)富集團(tuán).夢(mèng)澤園置業(yè)發(fā)展有限公司 33300 高層 39－133 3600 3800 1500 清水 2004年7月 棕北國(guó)際 錦繡路 南二環(huán)路內(nèi) 成都五岳房產(chǎn) 11322 高層 35－55 3100 3400 224 清水 2004年8月 調(diào)查類(lèi)比樓盤(pán)價(jià)格（起價(jià)）圖列： 3.可類(lèi)比項(xiàng)目的詳細(xì)分析 我公司認(rèn)為與本項(xiàng)目在區(qū)域位置和物業(yè)形態(tài)上

14、最接近的有“棕北國(guó)際”、“SOHO”、“華達(dá)雅閣”，這三個(gè)項(xiàng)目都會(huì)在今年開(kāi)始進(jìn)入銷(xiāo)售，是本項(xiàng)目最直接、最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，現(xiàn)僅對(duì)“棕北國(guó)際”進(jìn)行相對(duì)詳細(xì)的分析。 棕北國(guó)際 地理位置：位于錦繡路，地處城南棕北社區(qū)，靠近好又多亞　太店、國(guó)美電器棕北店，交通便利，購(gòu)物方便。 發(fā)展商：成都五岳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)院：澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，中國(guó)建筑西南設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工設(shè)計(jì)。 總占地面積：17畝（分兩期開(kāi)發(fā)） 建筑形態(tài)：主要由十九層酒店式公寓和二十八層電梯公寓 總建筑面積：7萬(wàn)多平方米 地上建筑面積：6萬(wàn)多平方米 公寓建筑面積：1萬(wàn)多平方米 商業(yè)建筑面積：5000平方米

15、 住宅建筑面積：5萬(wàn)平方米左右 地下室建筑面積：1萬(wàn)五千平方米左右 停車(chē)面積：1萬(wàn)平方米左右 設(shè)備用房面積：2000平方米左右 輔助建筑面積：1000平方米左右 居住套數(shù)：700套左右 公寓：200套（小于55方米/套） 住宅：500套 一期主力面積：35－55平方米 一期主力戶(hù)型：35、40、48、55平方米 容積率：5.48 建筑密度：28% 綠地率：30%?。偩G地面積：3000平方米左右；臨街集中綠地面積：900平方米左右） 機(jī)動(dòng)車(chē)位：500輛 非機(jī)動(dòng)車(chē)位：400輛 起價(jià)：3000元/平方米 最高價(jià)：4000元/平方米 交房日期：2004年8月（一期）

16、；2005年8月（二期） “棕北國(guó)際”一期共有五層商業(yè)裙樓，功能為商場(chǎng)、會(huì)所?，F(xiàn)通過(guò)招商已基本租售完，這對(duì)它以后公寓及住宅的銷(xiāo)售起到非常好的作用。價(jià)格大約為： 一層裙樓：15000元左右 二層裙樓：8000元左右 三層裙樓：7000元左右 四層裙樓：6000元左右 五層裙樓：5000元左右 功能規(guī)劃：商場(chǎng)一層臨街設(shè)有四組廣場(chǎng)景觀，小區(qū)內(nèi)設(shè)有游泳池、兒童戲水池、籃球場(chǎng)等配套設(shè)施。 建筑整體造型：簡(jiǎn)單大方，現(xiàn)代、線(xiàn)條流暢、戶(hù)型設(shè)計(jì)采光通風(fēng)優(yōu)良。 景觀的主題和風(fēng)格：以現(xiàn)代城市廣場(chǎng)為主風(fēng)格，運(yùn)用現(xiàn)代造園藝術(shù)手法，展現(xiàn)一個(gè)人性化、人文化、現(xiàn)代化的小區(qū)。 詳細(xì)資料見(jiàn)《成都小戶(hù)型市場(chǎng)

17、初探》 全國(guó)其他知名小戶(hù)型樓盤(pán)借鑒 1. 北京：SOLO 在2002年的北京春季房展會(huì)上，位于東二環(huán)內(nèi)的綠景苑二期推出的一個(gè)小戶(hù)型樓賣(mài)績(jī)極佳。由于所有戶(hù)型的建筑面積都在60平方米以下，又采用了配備整體廚衛(wèi)、居室墻地全裝修，盡管每平方米的均價(jià)為7500元，但因?yàn)榭們r(jià)偏低，總共292套住房在展會(huì)期間便以小定金的形式賣(mài)出了200余套。而其中22套面積為18.69平方米的袖珍小戶(hù)更是奪人眼目，在展會(huì)頭天一開(kāi)盤(pán)便被搶光。這個(gè)項(xiàng)目就是SOLO。 SOLO不是英文的縮寫(xiě)，實(shí)際上本身就是一個(gè)詞，意思就是獨(dú)奏和單獨(dú)飛行的意思，開(kāi)發(fā)商用SOLO這個(gè)詞來(lái)做樓盤(pán)的名稱(chēng)，就有了本身的含義，就表示這個(gè)

18、樓盤(pán)和戶(hù)型是針對(duì)這樣一批人，比較追求自由和獨(dú)立。 在前期并沒(méi)有SOLO這個(gè)名字，開(kāi)發(fā)商做了長(zhǎng)達(dá)一年期左右的市場(chǎng)研究，最集中有三個(gè)月的時(shí)間，最主要是研究客戶(hù)的需求，某種意義來(lái)講是研究這個(gè)市場(chǎng)，通過(guò)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)三個(gè)月左右的市場(chǎng)研究，使得開(kāi)發(fā)商對(duì)這批人越來(lái)越深入的了解了，以至于掌握到他們的每一時(shí)間的安排和消費(fèi)習(xí)慣等。 真正體貼業(yè)主日常居住生活需求。有位業(yè)主提出過(guò)，樓梯可以不可以做成面磚的，而不是水泥的，因?yàn)樗≡诰艑?，他不一定?huì)坐電梯，而可能走樓梯上下以鍛煉自己的身體。開(kāi)發(fā)商的答復(fù)是可以在樓梯上做面磚，并且把樓梯間的顏色刷成更鮮艷的，這位業(yè)主住在九層，可能會(huì)在七層設(shè)一個(gè)牌子“你要加油，還有二層就到

19、家了”。 SOLO的主張： 青春不僅僅是奮斗，還是享受 或許不可以徹底擁有一個(gè)人，但可以徹底擁有一座房子 與各種假惺惺的居住生活決裂 拒絕把青春寄放在別人的房子里 拒絕在別人的房子里洗澡 拒絕在別人的房子里做愛(ài) 拒絕在別人的房子里遭遇寂寞 拒絕泡吧歸來(lái)又去了別人的房子 拒絕加班歸來(lái)又去了別人的房子 拒絕旅游歸來(lái)又去了別人的房子 拒絕帶著一千種玩具搬家 拒絕喜歡窺探的房東以及他那條心事重重的老狗 　　獨(dú)立獨(dú)立獨(dú)立 自由自由自由 并有一處精確的空間全力支持它！ 既然20歲就能擁有自己的小豪邸，何必等到40歲再享受生活 戶(hù)型欣賞： 房型介紹：1.8m2進(jìn)深的

20、寬大陽(yáng)臺(tái)，是足夠滿(mǎn)足1-2人的工作空間，并與生活區(qū)域良好分割。格局方正，功能區(qū)分清晰有序-服務(wù)區(qū)、生活區(qū)、工作區(qū)、超Studo品質(zhì) 　　戶(hù)型：A1　　面積：46.08平方米 　　總價(jià)：36.1萬(wàn)　　首付：4.1萬(wàn) 　　月付：1696元　　Solo精舍3080號(hào) 戶(hù)型：B1 　　面積：34.66平方米 　　總價(jià)：27.7萬(wàn) 　　首付：2.7萬(wàn) 　　月付：1326元 　　Solo精舍2108號(hào) 戶(hù)型介紹：精準(zhǔn)空間、極致戶(hù)型功能使用一個(gè)不少、面積浪費(fèi)一寸沒(méi)有帶窗的房間、帶窗的廚房、更有帶窗的衛(wèi)生間Super的空間只為Super的人準(zhǔn)備?！　? 戶(hù)型：D1 　　面積：18.69

21、平方米　　總價(jià)：13.5萬(wàn)　　首付：1.5萬(wàn) 月付：636元　　 2. 北京：榮豐2008之非常男女 榮豐2008國(guó)際公寓占地約11.4公頃，總建筑面積為34.56萬(wàn)平方米，總投資逾20億元人民幣。 　　　榮豐2008由著名的美國(guó)泛亞易道園林環(huán)境設(shè)計(jì)公司、建設(shè)部建筑設(shè)計(jì)院第一建筑設(shè)計(jì)所和梁黃顧建筑師（香港）事務(wù)所有限公司聯(lián)手擔(dān)綱。引進(jìn)英國(guó)運(yùn)動(dòng)休閑社區(qū)理念，采用了北京地區(qū)僅見(jiàn)的立體式園林設(shè)計(jì)，建有中央主題公園，樓群組團(tuán)排列錯(cuò)落有序，社區(qū)車(chē)行路與生活區(qū)甬路落差3.4米。 　　　共建設(shè)高層、中高層、小高層樓宇18幢。 　　　建有6000平方米的配套高級(jí)會(huì)所、21000平方米的大型商業(yè)設(shè)施

22、、兩層全連通地下車(chē)庫(kù)和可容納46班的中學(xué)一所。社區(qū)內(nèi)雕塑小品、園林景觀隨處可見(jiàn)，建有人工倒影湖、溜冰場(chǎng)、泳池、標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球中心等。 　　　現(xiàn)在推出的“非常男女“，讓首次置業(yè)的年輕朋友有一個(gè)既可張揚(yáng)個(gè)性，又能輕松承付的居所，這就是全新居住理念：Living Hotel完全產(chǎn)權(quán)酒店--一種居住方式，一種生活觀念，一種人生態(tài)度。 Living Hotel完全產(chǎn)權(quán)酒店，更是一種投資，物超所值，回報(bào)非常。 除了戶(hù)型是針對(duì)20—30歲的年輕人以外的絕對(duì)小戶(hù)型外，開(kāi)發(fā)商甚至拒絕向年齡超過(guò)35歲的人銷(xiāo)售。另外的特色就是無(wú)微不至的物業(yè)服務(wù)：24小時(shí)生活管理、24小時(shí)熱線(xiàn)服務(wù)、24小時(shí)緊急協(xié)助處理

23、、24小時(shí)保安服務(wù)、24小時(shí)停車(chē)管理、24小時(shí)電梯運(yùn)作、24小時(shí)錄像保全監(jiān)控、24小時(shí)機(jī)電維護(hù)保修等等。 在榮豐2008之后，面對(duì)諸如“小戶(hù)型是雞肋，小戶(hù)型是過(guò)渡產(chǎn)品”的說(shuō)法，董事長(zhǎng)王征把該項(xiàng)目的二期定位在小戶(hù)型上面，另外，還有一個(gè)好記的名字“非常男女”。他堅(jiān)持認(rèn)為，不論業(yè)內(nèi)還是社會(huì)上對(duì)小戶(hù)型和超小戶(hù)型怎么看，小戶(hù)型肯定有自己的市場(chǎng)。王征告訴記者，他們?cè)谑袌?chǎng)調(diào)查、尋找潛在的客戶(hù)群過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，在北京，月收入2000元左右的年輕人和“漂一族”，目前占到市區(qū)人口的一半左右，這部分人中，大多數(shù)人目前租住在舊公房、集體宿舍中，需要購(gòu)房，因此是房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶(hù)群之一。他們采取了反推的原則，先按照這些人的

24、收入算出了房子的總價(jià)、首付和月供，然后從地段的價(jià)格進(jìn)而推出房子的面積，最后，他們按照這樣的面積到東京和法蘭克福去專(zhuān)門(mén)考察小戶(hù)型。 他們發(fā)現(xiàn)，在國(guó)外的一些大都市當(dāng)中，像東京和法蘭克福，都有一些條件不錯(cuò)的青年公寓提供給這些人，但在北京沒(méi)有。以“非常男女”的小戶(hù)型、超小戶(hù)型為例。他們的戶(hù)型面積在15平方米至50平方米之間，之所以定位于此，是在深入的市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析基礎(chǔ)上確定的。在這些戶(hù)型中，可以說(shuō)是“麻雀雖小，五臟俱全”，相對(duì)來(lái)說(shuō)，弱化了“廚”的功能，但這對(duì)業(yè)主的生活不會(huì)有絲毫影響，相反，還提出一種新的生活方式。在“非常男女”位于一樓的大堂里，業(yè)主專(zhuān)用的酒吧、健身房、郵局、24小時(shí)便利店、中西餐

25、館、洗衣房、美容美發(fā)、社區(qū)診所等一應(yīng)俱全。在家中，吃飯可以叫小區(qū)中24小時(shí)的外賣(mài)；打掃衛(wèi)生，一個(gè)電話(huà)就有人上門(mén)……這總結(jié)起來(lái)就是王征經(jīng)常掛在嘴邊的一句話(huà)，“我們賣(mài)房子首先賣(mài)的是一種生活方式?！? 項(xiàng)目問(wèn)題點(diǎn)/機(jī)會(huì)點(diǎn) 1. 問(wèn)題點(diǎn) l 項(xiàng)目占地面積小，項(xiàng)目外形不是很規(guī)則，必然限制了規(guī)劃的發(fā)揮。 l 戶(hù)型存在一些問(wèn)題，如動(dòng)線(xiàn)不太合理，將成為銷(xiāo)售的較大抗性，建議修改。 l 由于直接臨街，有一定的噪音干擾。 l 人流動(dòng)線(xiàn)不暢：一是最主要的川大的人流，目前只有一條較窄的斑馬道可以到達(dá)本案；二是本案北面的川音，由于規(guī)劃的道路尚未打通，限制了川音的人流；三是棕樹(shù)社區(qū)成熟的商業(yè)生活氣

26、氛，導(dǎo)致了IT商圈的客戶(hù)分流；四是九眼橋居住氛圍的日益成熟，導(dǎo)致的客戶(hù)親水行為的發(fā)生。 l 目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，競(jìng)爭(zhēng)數(shù)量和層面更加復(fù)雜多變。 l 2003年的小戶(hù)型項(xiàng)目供給保持比較高的水平，直接競(jìng)爭(zhēng)程度較大。 2. 機(jī)會(huì)點(diǎn) l 目前小戶(hù)型項(xiàng)目在市場(chǎng)上的反應(yīng)較好，需求較大 l 目前低總價(jià)的房屋需求是未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的主流 l 目前的小戶(hù)型項(xiàng)目總體來(lái)說(shuō)還處于發(fā)展階段，有較多的創(chuàng)新空間和空白 l 小戶(hù)型進(jìn)入個(gè)性化需求時(shí)代，但目前的小戶(hù)型同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，尤其是在對(duì)客戶(hù)心理的把握上，普遍以籠統(tǒng)的、模糊的概念加以推廣。 l 做好市場(chǎng)細(xì)分，充分研究客戶(hù)心理，本案仍然具備較大的市場(chǎng)空

27、間。 顧客族群 本案的目標(biāo)顧客族群很明顯，主要分為消費(fèi)者與購(gòu)房者兩大類(lèi)： 第一類(lèi)：消費(fèi)者 l 學(xué)生：主要包括附近的近10萬(wàn)名大中院校學(xué)生。如果忽略傳統(tǒng)校園經(jīng)濟(jì)的熱潮，而去創(chuàng)造新的市場(chǎng)，對(duì)本案沒(méi)有多大的實(shí)質(zhì)性意義。重要的是挖掘?qū)W生的更深層次的需求，以細(xì)分市場(chǎng)切實(shí)精準(zhǔn)有效地打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)群。通過(guò)調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，這部分人具有一個(gè)共同的特征——80年代生人。 l 陪讀：校園經(jīng)濟(jì)成為泛濫的概念，但對(duì)校園經(jīng)濟(jì)的理解卻有相當(dāng)?shù)木窒扌裕热绮荒芎雎砸虼硕a(chǎn)生的顯性的家庭陪讀人群以及隱性的消費(fèi)流，還比如較多的留戀母校的情結(jié)。 l 懷舊者：現(xiàn)在30歲至50歲的人對(duì)80年代有著極強(qiáng)的懷舊情結(jié)，他們渴望回

28、到那個(gè)年代，他們深知那個(gè)年代生人的心理、行為，對(duì)那個(gè)年代生人的市場(chǎng)需求有充分的把握。他們同時(shí)也是現(xiàn)在經(jīng)商的主流人群。 第二類(lèi)：購(gòu)房者 l IT時(shí)尚人士：活躍在IT圈的20多歲的年輕人，是本案不容忽視的重要對(duì)象，為他們（她們）提供一套系統(tǒng)的居家經(jīng)商的解決方案，是本案需要解決的要點(diǎn)之一。 l 投資者：面對(duì)偌大一塊市場(chǎng)蛋糕，當(dāng)然少不了投資者的參與，其中有投資自住者，投資出租者。前者有一定的經(jīng)濟(jì)收入，但尚無(wú)能力支付大戶(hù)型住房，后者依靠出租住房，賺取租金，以租金支付銀行月供。 市場(chǎng)主流消費(fèi)人群是什么樣的心理呢？ 輪到80年代生的人上場(chǎng)了。 社會(huì)已經(jīng)懂得向“80年代出生者”看齊，你不得不看齊

29、：他們雖然沒(méi)有那股要顛覆什么的勁頭兒，可是他們自成一派的時(shí)尚、消費(fèi)、交際關(guān)系，與“老人們”的訣別是那樣的明顯。 他們一出生就遇上了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，一長(zhǎng)大就明白了國(guó)際化，一交流就用上了互聯(lián)網(wǎng)，他們比任何時(shí)代的人都明白自己的力量。 還沒(méi)有人系統(tǒng)地總結(jié)過(guò)這幫人，可是現(xiàn)實(shí)社會(huì)已經(jīng)全盤(pán)子向這幫人繳械投降了。 誰(shuí)也不敢說(shuō)對(duì)他們“看不慣”，否則只能證明自己的僵化、落伍。聰明一點(diǎn)的干脆向他們學(xué)習(xí)，吃麥當(dāng)勞、染頭發(fā)、旅游鞋上搞個(gè)小卡通，“裝嫩”的嘲諷聲轉(zhuǎn)眼就被拋在腦后?，F(xiàn)在人們已語(yǔ)氣莊重地給世界重新定位：“文化反哺”、“后喻時(shí)代”。最典型的例子就是孩子教父母怎么在網(wǎng)上玩出諸多花樣。 他們是“80年代下

30、的蛋”，這個(gè)蛋被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、漲工資、下海、港臺(tái)歌星、洋快餐、大片、互聯(lián)網(wǎng)……一路孵過(guò)來(lái)。 重要說(shuō)明： l “80年代”已經(jīng)成為現(xiàn)今的一種社會(huì)現(xiàn)象、文化現(xiàn)象和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也許很多人忽略了80年代，但毋庸置疑的是，80年代生人已經(jīng)成為市場(chǎng)的消費(fèi)主流，他們是真正的“消費(fèi)動(dòng)物”，是本案切合市場(chǎng)需求的終端消費(fèi)群體及少量的物業(yè)購(gòu)買(mǎi)群體。通過(guò)終端需求的拉動(dòng)，將極大地促進(jìn)投資者下單。 l 圍繞“80年代”而產(chǎn)生的市場(chǎng)商機(jī)滾滾而來(lái)，那些小戶(hù)型投資者、時(shí)尚產(chǎn)品經(jīng)銷(xiāo)戶(hù)最能了解這一市場(chǎng)。 l 圍繞IT商圈，住宅宜商宜住，既可以成為“青年創(chuàng)業(yè)中心”，又可以成為酒店式居家地帶。

31、 定位（初步） 受內(nèi)外因素的制約，比如占地面積、地塊外形、地塊地質(zhì)、高度限制、密度限制、綠化限制、總面積限制、用途限制等內(nèi)因，位置、交通、城市、消費(fèi)力、消費(fèi)特征、政策、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等外因，決定了項(xiàng)目應(yīng)該具備基于市場(chǎng)需求的差異化的特色、產(chǎn)品、文化和服務(wù)。 ※ 整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位 80年代生人的新新地帶 　　　作為成都地產(chǎn)市場(chǎng)首家以年齡特征為主題定位的樓盤(pán)，本身具備極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義和可操作性。 80年代生人是區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在及將來(lái)最主要的“消費(fèi)動(dòng)物” 。據(jù)《新周刊》調(diào)查，對(duì)電腦和住房的強(qiáng)烈需求，反映出“80年代出生者”在基本生活物品和擴(kuò)展性生活物品方面魚(yú)與熊掌兩者皆要得

32、的心態(tài)。電腦被40.6%的“80年代出生者”確定為“生活中最重要的物品”，其次重要的是住房，有34.7%的人選擇它。前者是與外界溝通、實(shí)現(xiàn)自己的虛幻之夢(mèng)的擴(kuò)展性物品——它不是生活基本物品，但因?yàn)椤?0年代出生者”對(duì)新溝通方面的強(qiáng)烈期待而成為不可或缺。住房是生活基本物品，“80年代出生者”對(duì)住房的要求是一種與其實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力不直接相關(guān)的要求，更多地體現(xiàn)他們對(duì)某種獨(dú)立生活的要求和對(duì)自由空間的渴望。 有行家說(shuō)，現(xiàn)在唯一能賺錢(qián)的就是做青少年的生意。 此話(huà)不無(wú)夸張，但目前國(guó)內(nèi)青少年的消費(fèi)力的確不可小覦。只要是吸引他們的任何東西都意味著蘊(yùn)藏?zé)o限商機(jī)。從文具、書(shū)籍、日用品、流行文化產(chǎn)品到電子產(chǎn)品、體育用品等

33、，應(yīng)有盡有，無(wú)孔不入為的是青少年，尤其是80年代出生的一群，因?yàn)樗麄儾攀鞘袌?chǎng)的財(cái)神爺，最具消費(fèi)力的中堅(jiān)力量。 80年代生人的精神需求要得到刺激，物質(zhì)欲望要得到滿(mǎn)足，他們是追蹤時(shí)尚、標(biāo)新立異的一代，熱衷社會(huì)交往、愛(ài)好網(wǎng)絡(luò)交友，更為開(kāi)放心態(tài)的看待性與婚姻，他們被稱(chēng)為“新新人類(lèi)”、“e人類(lèi)”、“消費(fèi)動(dòng)物”，囊括了BOBO族、飄一代的最新概念，他們渴望得到社會(huì)的尊重與承認(rèn)。 80年代生人不是一個(gè)十分具體的概念，還包括后80年代生人，如1978年11屆3中全會(huì)后出生的人。他們中間的很多人已經(jīng)走上工作崗位，一部分人還在念書(shū)，但普遍具有優(yōu)良的家庭條件。 這是一個(gè)在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)尚未被挖掘的概念。

34、對(duì)于短平快的“小戶(hù)型”項(xiàng)目，我們認(rèn)為概念開(kāi)發(fā)在一定程度上將決定項(xiàng)目的成敗。 差異化于周邊樓盤(pán)的定位，使項(xiàng)目在目標(biāo)消費(fèi)群內(nèi)迅速造成轟動(dòng)，真正從內(nèi)心打動(dòng)他們。盡管文化路已經(jīng)有零散的時(shí)尚商品，但本案提供一套系統(tǒng)的生活方式。 為這類(lèi)人群所產(chǎn)生的陪讀人群數(shù)量極大，為本案提供了充足的客戶(hù)量。 本案致力于打造成都首座80一族的生活領(lǐng)地，科學(xué)的市場(chǎng)細(xì)分，必將吸引其他區(qū)域同齡人來(lái)消費(fèi)、置業(yè)。 作為IT商圈，以此定位，本案完全可以類(lèi)比北京中關(guān)村的左岸工社項(xiàng)目，真正滿(mǎn)足目標(biāo)消費(fèi)群的需要。 ※ 既定定位上的修正 l 總體形態(tài)上看，是屬于商業(yè)地產(chǎn)+小高層住宅的形態(tài)，從市場(chǎng)分析，本案屬于商業(yè)性樓盤(pán)。一

35、是占據(jù)本案約25%建面的底商，成為本案推廣的重心；二是住宅小戶(hù)型部分，根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀，完全可以成為小型寫(xiě)字樓、青年創(chuàng)業(yè)中心或純投資性物業(yè)。因此，做好投資與商業(yè)兩大文章，將成為本案推廣的重中之重。 l 從品質(zhì)上看，本項(xiàng)目應(yīng)該屬于現(xiàn)有小戶(hù)型項(xiàng)目中的中高檔水平。 l 從項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位上看，現(xiàn)代、時(shí)尚、獨(dú)立、自信。 l 價(jià)格定位：建議項(xiàng)目小戶(hù)型的均價(jià)在3500元/㎡左右（不含裝修），商鋪部分的均價(jià)比照相似地段的羅馬假日廣場(chǎng)，定為7000元/㎡左右。這個(gè)價(jià)格對(duì)應(yīng)的是項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值，要和消費(fèi)者算居住購(gòu)物消費(fèi)成本帳（時(shí)間、心情、效率等）。 ※ 項(xiàng)目名稱(chēng)建議 小戶(hù)型由于開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售周期都比較短，

36、屬于典型的短平快項(xiàng)目。要想在短時(shí)間迅速搶占市場(chǎng)，擁有較高的知名度，除了前期扎實(shí)的調(diào)研及策劃和出色的產(chǎn)品本身外，還有就是在傳播中極為重要的“品牌名稱(chēng)”。 ［捌零年代］ 無(wú)論商業(yè)部份還是小戶(hù)型部分，此命名都極為合適。極準(zhǔn)確地傳達(dá)了項(xiàng)目特質(zhì)與目標(biāo)顧客族群的心理需求，時(shí)尚、簡(jiǎn)約、自信、獨(dú)立，口號(hào)響亮，簡(jiǎn)單易記。 項(xiàng)目規(guī)劃建議 1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理念 理念一：為80年代生人精心打造的新新文化地帶，跳出慣用的酒店式公寓概念，并巧妙規(guī)避項(xiàng)目附近嘈雜氣氛所帶來(lái)的弊端。 理念二：現(xiàn)代時(shí)尚的智能型社區(qū) 2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)品質(zhì)建議 　　　總體：中高檔品質(zhì)、中高檔價(jià)格，為平凡打造高貴 　　　戶(hù)型：符合市

37、場(chǎng)需求、有超前的理念人性化的設(shè)計(jì) 環(huán)境：增加一些立面綠化及空中綠化，比如在中部裙樓部分的樓頂營(yíng)造空中花園或露天會(huì)所，增加時(shí)尚的元素。 裝修：公共部分的裝修為高檔標(biāo)準(zhǔn)，住宅部分為中高檔標(biāo)準(zhǔn)。 3、 商業(yè)配套： 以底商作為內(nèi)外部配套，設(shè)置如小型超市、交友會(huì)所、小酒吧、文具、書(shū)籍、日用品、流行文化產(chǎn)品到電子產(chǎn)品、體育用品等業(yè)態(tài)店，以及餐飲服務(wù)、空中泳池、小茶坊、健身房、網(wǎng)吧、洗衣房等基本生活配套，會(huì)所可選在中部裙樓的頂層。 　　　 在項(xiàng)目北面規(guī)劃道路旁或樓盤(pán)帶狀型的二層，規(guī)劃為類(lèi)似于廣州狀元坊的時(shí)尚街區(qū)，比如命名為“秀Show街”（成都市場(chǎng)目前缺乏一處這樣大型的時(shí)尚產(chǎn)品集中地）. 4、特

38、色建議 l 藝術(shù)門(mén)庭：彰顯個(gè)性和時(shí)尚，傳達(dá)出業(yè)主與眾不同的審美情趣和求新創(chuàng)異的風(fēng)格，成為一道街邊風(fēng)景線(xiàn)。 l 商業(yè)櫥窗：形成流行的櫥窗藝術(shù)走廊。 l 采用新型的建筑施工技術(shù)，增加實(shí)得率：例如隱梁隱柱等。 l 立體綠化：前后庭、樓頂?shù)纳鷳B(tài)花園、每戶(hù)的生態(tài)小飄窗等。 l 智能化：比如贈(zèng)送電腦或設(shè)置80年代網(wǎng)站作為住戶(hù)的“第九城市”。 l 戶(hù)型功能全面：即使是30多平米的戶(hù)型，也具備開(kāi)放式廚房、客廳、衛(wèi)生間、臥室、露臺(tái)等所有居住功能，把不可能變?yōu)榭赡堋? l 空間蒙太奇：兩套相鄰的小戶(hù)型可以改為一套大戶(hù)型，自由靈活，一切盡在掌握。 l 菜單化裝修：為業(yè)主提供價(jià)格不等的菜單化裝修。

39、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議 本案重點(diǎn)是底商部分的銷(xiāo)售，如果底商銷(xiāo)售情況理想，將直接促進(jìn)小戶(hù)型的銷(xiāo)售。 1. 生活方式營(yíng)銷(xiāo)： 深刻分析80年代生人的需求，充分挖掘目前未被滿(mǎn)足的需求，以文化作為營(yíng)銷(xiāo)的有力武器，為業(yè)主提供一整套全新的生活方式—— l 交友俱樂(lè)部：利用項(xiàng)目位處四川大學(xué)、四川音樂(lè)學(xué)院、華西醫(yī)科大學(xué)、七中、文化藝術(shù)學(xué)校、成都幼師等知名院校中心的地理特征，形成學(xué)生之間、留學(xué)生之間、學(xué)生與其他人士之間的交流中心。 l “80年代”網(wǎng)上虛擬空間：建立“80年代” 網(wǎng)站，形成獨(dú)具特色的社區(qū)文化，建立一種突破常態(tài)的居家模式。 l “海的暢想”旅游活動(dòng)：利用目標(biāo)消費(fèi)群體熱衷到海邊旅游

40、的行為特征，組織訂房業(yè)主到海南、深圳、上海等地旅游。 l 以活動(dòng)推廣為主，聯(lián)合川大、川音、磨子橋等各類(lèi)社會(huì)團(tuán)體舉辦有關(guān)80年代生人的討論及各種時(shí)尚活動(dòng)。 2. 銷(xiāo)售渠道： l 由于項(xiàng)目的性質(zhì)基本上決定了項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期比較短，可以先修建部分會(huì)所或商鋪以作為售樓部，同時(shí)樣板房做在售樓部二樓。另外爭(zhēng)取參加今年的秋季房交會(huì)。 l 利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行銷(xiāo)售。 3. 入市時(shí)機(jī)： 爭(zhēng)取在秋季房交會(huì)前一個(gè)月開(kāi)盤(pán)，正式進(jìn)行銷(xiāo)售。 4. 銷(xiāo)售周期 爭(zhēng)取在正式開(kāi)盤(pán)后5個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售完畢。 5. 營(yíng)銷(xiāo)推廣 以活動(dòng)推廣為主，媒體廣告為輔，在開(kāi)盤(pán)前后、續(xù)銷(xiāo)期等時(shí)間可以集中投放廣告。推廣主題可以采用“我是80年代我怕誰(shuí)”等張揚(yáng)的、符合目標(biāo)消費(fèi)群個(gè)性的理念。 6. 推廣費(fèi)用： 爭(zhēng)取控制在項(xiàng)目總銷(xiāo)售額的3%。 7. 其他建議 提出“生活組委會(huì)”的物業(yè)服務(wù)概念，以區(qū)別于傳統(tǒng)酒店式服務(wù)。