旅游產(chǎn)業(yè)園項目建議書

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1、 XX股份有限公司 2011年11月 目 錄 第1章 項目背景 6 一、項目地理位置 6 二、項目交通背景 7 三、項目現(xiàn)有資源條件 7 （一）自然旅游資源條件 7 （二）人口與社會經(jīng)濟概況 8 （三）公共服務(wù)設(shè)施條件 9 （四）市政公用設(shè)施情況 9 （五）建筑情況 9 （六）土地利用情況 9 第2章 項目區(qū)域社會經(jīng)濟 11 一、XX區(qū)社會經(jīng)濟情況 11 二、XX區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 13 三、XX區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)情況 13 四、XX區(qū)自然資源 13 五、XX地形氣候 14 第3章 項目建設(shè)的必

2、要性 15 一、是促進XX“綠色旅游崛起”發(fā)展戰(zhàn)略實施的需要 15 二、是豐富XX旅游產(chǎn)品品種的需要 15 三、本項目是提升XX旅游綜合效益的需要 16 四、本項目是鞏固和拓展XX旅游市場的需要 16 五、本項目是廣東中旅自身發(fā)展的需要 16 第3章 項目開發(fā)條件SWOT分析 18 一、主要優(yōu)勢（Strengths） 18 （一）相對交通區(qū)位優(yōu)勢 18 （二）環(huán)境氣候優(yōu)勢 18 （三）有相當(dāng)潛力的山水旅游資源賦存優(yōu)勢 19 （四）“宜游、宜商、宜居”的城市環(huán)境優(yōu)勢 19 （五）政策優(yōu)勢 19 （六）資源適合現(xiàn)代旅游發(fā)展趨勢 20 二、主要劣勢（Weaknesses

3、） 20 （一）資源條件相對不足 20 （二）旅游產(chǎn)品策劃和建設(shè)品味不高 20 （三）旅游服務(wù)配套設(shè)施相對缺乏 21 （四）缺乏標(biāo)志，旅游印象不深刻 21 （五）市場營銷費用大 21 三、機遇（Opportunities） 21 （一）城市快速發(fā)展 21 （二）區(qū)政府高度重視發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè) 22 （三）周邊景區(qū)發(fā)展為深埗水項目完成了一定的市場培育期 22 （四）旅游市場機遇好 22 （五）可持續(xù)發(fā)展條件好 23 四、主要威脅（Threats） 23 （一）工業(yè)建設(shè)壓力 23 （二）省內(nèi)旅游競爭激烈 23 （三）營銷依賴性大 24 （四）小結(jié) 24 第3章 項目

4、建設(shè)方案 26 一、主題定位 26 （一）運動休閑 26 （二）度假休閑 26 （三）鄉(xiāng)村休閑 26 （三）生態(tài)休閑 26 二、發(fā)展思路 27 三、戰(zhàn)略定位 28 四、建設(shè)規(guī)劃 29 （一）“一條景觀中軸” 29 （二）“四個主題核心” 29 五、總體開發(fā)時序部署 31 （一）建設(shè)周期 31 （二）實施階段 31 第4章 市場分析與營銷 33 一、XX區(qū)旅游市場 33 二、XX區(qū)客源市場結(jié)構(gòu) 34 （一）空間結(jié)構(gòu) 34 （二）時間結(jié)構(gòu) 34 三、旅游市場定位 35 （一）基礎(chǔ)客源市場 36 （二）拓展客源市場 37 （三）機會客源市場 37 四、

5、市場預(yù)測依據(jù) 38 第5章 首期啟動項目及投資估算 39 一、首期啟動項目 39 （一）具體啟動項目 39 （二）啟動區(qū)用地控制指標(biāo) 39 二、投資估算 40 （一）啟動區(qū)投入項目建設(shè)成本概算 40 （二）資金籌措 40 第6章 項目經(jīng)濟效益評價 42 一、取數(shù)依據(jù) 42 （一）計算期 42 （二）營業(yè)稅 42 （三）所得稅率 42 （四）折舊年限 43 （五）客源預(yù)測 43 （六）價格估算 43 二、成本估算 44 （一）直接成本 44 （二）管理費用 44 （三）折舊 44 （四）銷售費用 45 （五）財務(wù)費用 45 （六）利潤估算 45

6、第7章 財務(wù)評價 46 一、投資回收期 46 二、內(nèi)部收益率 46 三、凈現(xiàn)值 47 四、結(jié)論 48 第8章 項目風(fēng)險評價 49 一、項目風(fēng)險因素 49 （一）項目建設(shè)風(fēng)險 49 （二）市場風(fēng)險 49 （三）資金風(fēng)險 49 （四）經(jīng)營風(fēng)險 50 （五）不可抗力風(fēng)險 50 二、項目風(fēng)險對策 50 （一）經(jīng)營機制對策 50 （二）風(fēng)險因素對策 51 （三）市場風(fēng)險對策 51 （四）項目開發(fā)風(fēng)險對策。 51 （五）不可抗力風(fēng)險對策。 51 第9章 社會效益評價 52 第10章 結(jié)論和建議 53 第1章 項目背景 一、項目地理位置 項目地理位置

7、處于佛山市XX區(qū)XX鎮(zhèn)，S113省道和X504縣道交叉處，是佛山市與粵西聯(lián)系的主要通道,也是佛山市承東啟西的“西大門”理想的區(qū)位。 項目至XX中心城區(qū)荷城28公里，北接高要市，南鄰鶴山市，西連新興縣。有省道廣高線縱貫鎮(zhèn)內(nèi)，是佛山連接粵西的重要通道，也是佛山市的西大門。 XX鎮(zhèn)至佛山市區(qū)約46公里30分鐘車程、距廣州約75公里50分鐘車程、江門66公里、肇慶74公里，與深圳、香港、澳門等的距離也都在100公里左右2小時航程即可。 顯而易見，地處珠江三角洲發(fā)達地區(qū)與粵西南次發(fā)達地區(qū)結(jié)合部的XX鎮(zhèn)，具備了區(qū)域發(fā)展承東啟西、左右逢源的區(qū)位優(yōu)勢。 二、項目交通背景 XX區(qū)XX鎮(zhèn)的道路

8、基本結(jié)構(gòu)為“兩橫兩縱”結(jié)構(gòu)，“兩橫”為XX大道（s273縱段及X500）、合和大道（S113橫段）；“兩縱”為高銅公路(s273縱段)、廣雙合公路接S113縱段，道路交通骨架基本形成，但尚未形成完整的全區(qū)路網(wǎng)系統(tǒng)。 目前項目內(nèi)未能形成自己的交通系統(tǒng)，過多地利用過境交通，沒有獨立的大型公共停車場。 對外交通，現(xiàn)主要是省道S113廣高線西起新興縣直穿XX西聯(lián)三水區(qū)，省道S273高銅線西起高要市，向東直到白石后轉(zhuǎn)向南連接鶴山市。廣明高速公路的開通為深埗水項目的開發(fā)創(chuàng)造了極佳的機遇。 項目內(nèi)部交通方面，道路等級低，路網(wǎng)密度小，路面狀況差，亟需改善。 三、項目現(xiàn)有資源條件 （一）自然旅游資源條

9、件 XX地處珠江三角洲西部邊緣，長夏無冬，春秋相連，陽光充沛，氣候溫和而濕潤。全區(qū)總面積為960.21平方公里。水庫眾多，水質(zhì)良好，森林資源豐富，風(fēng)光如畫，十分適宜旅游，素有“西江明珠”之稱。 XX鎮(zhèn)四面環(huán)山，具備了天然的外部生態(tài)環(huán)境，配合深埗水庫區(qū)以良好的青山綠水為主體的內(nèi)部生態(tài)環(huán)境。這種內(nèi)外俱佳的生態(tài)環(huán)境為深埗水庫建設(shè)成為“生態(tài)型的體育休閑度假區(qū)”提供了高標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境平臺。 深步水水庫及周邊地區(qū)以良好的自然生態(tài)環(huán)境與水域風(fēng)光為主，特別是在水庫形態(tài)上，蜿蜒的岸線形成了多個半島和島嶼，堪稱廣東最美水庫。水景資源獨特，現(xiàn)狀丘陵植被豐富，這樣大面積的原生態(tài)的自然環(huán)境可以與佛山市的其它自然景觀形成

10、互補。 深埗水庫的自然條件特征為“寧靜開闊的湖泊景觀、蜿蜒曲折的庫區(qū)岸線、自然契合的山水格局、平緩起伏的低山丘陵、生長良好的林木植被、幽靜怡人的鄉(xiāng)野田園”。建設(shè)環(huán)境優(yōu)美的休閑度假區(qū)和現(xiàn)代生態(tài)旅游區(qū)的條件十分優(yōu)越。 庫區(qū)周圍青山秀水，山地和水體交錯有致，自然契合的山水景觀格局為旅游發(fā)展發(fā)展提供了良好的基底背景；山體、水域構(gòu)成了良好的區(qū)域小氣候，有利于開展旅游休閑度假活動；山水相依的景觀視野為該區(qū)域開發(fā)建設(shè)提供了豐富的景觀資源。 （二）人口與社會經(jīng)濟概況 根據(jù)XXXX鎮(zhèn)歷年人口統(tǒng)計資料，項目區(qū)域范圍內(nèi)男女比例基本平衡。近年來，XX的經(jīng)濟建設(shè)有長足發(fā)展，有了一定工業(yè)基礎(chǔ)，已初步建立起以工業(yè)為

11、主導(dǎo)的經(jīng)濟體系。項目區(qū)域范圍內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱。但總量、質(zhì)量不斷提高，呈快速、健康發(fā)展態(tài)勢。 現(xiàn)已建成一批休閑度假設(shè)施，如更樓深埗水庫云春山莊，房地產(chǎn)業(yè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)、商業(yè)物流和通訊等有新的發(fā)展。整體呈現(xiàn)以第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)、第一產(chǎn)業(yè)薄弱、第三產(chǎn)業(yè)逐年攀升的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)形態(tài)。 （三）公共服務(wù)設(shè)施條件 目前項目區(qū)域內(nèi)尚無旅游度假服務(wù)接待設(shè)施；社區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)配套嚴重不夠，農(nóng)村文化設(shè)施不健全，村民生活不方便。 （四）市政公用設(shè)施情況 XX鎮(zhèn)現(xiàn)有更樓水廠、合水兩家自來水廠，水廠日供水能力分別為1.0萬m3/日和0.5萬m3/日，由于水廠規(guī)模相對較小，處理工藝簡單，規(guī)模較小，不能滿足發(fā)展的需求，無污水

12、處理廠。 現(xiàn)有110KV變電站僅有合水變電站一所，電力電信設(shè)施不能滿足發(fā)展的需求。 項目區(qū)域內(nèi)缺少污水處理和垃圾處理設(shè)施，且供水、燃氣、供電能力有限，不能滿足未來快速發(fā)展的要求。 （五）建筑情況 項目區(qū)域內(nèi)的民宅建造年齡多為10-40年，比較陳舊。建筑結(jié)構(gòu)分為平房與低層樓房兩種，其中，平房與低層樓房參半，質(zhì)量較差，而且居住環(huán)境不好。 （六）土地利用情況 1、用地構(gòu)成 項目陸地總面積為1890.78公頃。其中未利用地居多，其次是林地；村鎮(zhèn)建設(shè)用地占地較少。水域主要由深埗水庫區(qū)關(guān)聯(lián)水域組成，總面積123.79公頃。 2、土地利用情況 深埗水水庫周邊地勢平緩，以平地和低矮丘陵為主

13、，在地形條件和現(xiàn)狀發(fā)展看，可用于旅游及相關(guān)配套環(huán)境的范圍（不包括水面）超過1333.33公頃，用地條件充足。XX區(qū)工業(yè)和城市的集中布局，使得深埗水庫區(qū)域及周邊地區(qū)沒有鄉(xiāng)鎮(zhèn)和工業(yè)的現(xiàn)狀和規(guī)劃用地，用地性質(zhì)相對單一，以耕地、山林、水面和旅游發(fā)展用地為主。但目前散落在周邊用地上耕地在一定程度上阻礙了旅游的開發(fā)利用，需要在一定程度上進行集中和置換，以有利于旅游和農(nóng)業(yè)的雙贏發(fā)展。 目前深埗水水庫地區(qū)公共設(shè)施用地比較少，對外交通用地次之，道路廣場用地更少。這些用地的稀少影響該地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展和交通的便捷，所以有必要對這些用地進行增加和改善。 根據(jù)統(tǒng)計，項目區(qū)域內(nèi)林地和未利用地占地面積大，利用率低；已建設(shè)

14、用地主要用于村鎮(zhèn)建設(shè)，用地分布較散亂，村民宅基地的選點較為自由；公共設(shè)施用地十分零星，不成規(guī)模，位置也不合理；項目規(guī)劃范圍內(nèi)道路建設(shè)不完善，沒有達到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。表現(xiàn)為道路硬化程度遠遠不夠，道路面積偏低，路面狹窄，彎道過多等等。 第2章 項目區(qū)域社會經(jīng)濟 一、XX區(qū)社會經(jīng)濟情況 佛山市XX區(qū)地處廣東省中部，珠江三角洲西翼。下轄一街三鎮(zhèn)，全區(qū)總面積960平方公里，人口約30萬。XX區(qū)東北隔西江與南海區(qū)、三水區(qū)相望，南與鶴山市相鄰，西南與新興市相連，西北與高要市接壤。荷城街道位于區(qū)境東部，是全區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心，東距佛山禪城區(qū)47公里，離廣州市區(qū)68公里，西上肇慶市區(qū)64公

15、里，南下江門市區(qū)65公里，距香港101海里，距澳門74海里。 初步核算，2010年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）428.67億元，比上年增長18.5%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值13.60億元，增長1.6%，對GDP增長的貢獻率為0.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值343.59 億元，增長20.0%，對GDP增長的貢獻率為86.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值71.49億元，增長14.6%，對GDP增長的貢獻率為13.2%。三次產(chǎn)業(yè)比重為3.2：80.1：16.7。全年居民消費價格總水平上漲3.6%，其中：食品類價格上漲7.0%，醫(yī)療保健和個人用品上漲5.4%，居住類價格上漲3.1%。 全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)6820人，共幫

16、助19011人就業(yè)，其中：農(nóng)民工11498人，本地農(nóng)村富余勞動力1224人，省內(nèi)外市3634人，下崗失業(yè)人員1485人，大中專高校畢業(yè)生就業(yè)1118人；建立轉(zhuǎn)移就業(yè)接收基地4個；培訓(xùn)各類人員2378人；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2.58%。 全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值176 9.2 2億元，比上年增26.7%。其中：規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值1728.01億元，增長29.4%。在規(guī)模以上工業(yè)中，國有及國有控股企業(yè)增長20.9%；集體企業(yè)增長36.9%，股份制企業(yè)增長32.0%，外商及港澳臺商投資企業(yè)增長25.7%；私營企業(yè)增長35.4%。輕工業(yè)增長29.3%，重工業(yè)增長29.8%。模以上工業(yè)總產(chǎn)值的68.6%。其中

17、：食品飲料業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值103.14億元，同比增長62.9%；紡織服裝業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值194.48億元，同比增長29.8%；石化產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值230.95億元，同比增長31.3%；塑料制品業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值151.33億元，同比增長27.1%；金屬材料加工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值420.16億元，同比增長27.5%；新材料產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值56.14億元，同比增長13.1%；節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值29.10億元，同比增長12.2%。其中，出口總值12.93億美元，增長28.9%；進口總值4.02億美元，增長40.6%。進出口差額（出口減進口）8.90億美元，比上年增加1.73億美元。 全區(qū)高新技術(shù)企業(yè)13家，省級民營科技企業(yè)26家。

18、建有各類工程中心35個，其中：省級工程中心6個，市級工程中心14個,區(qū)級工程中心5個。全年獲各級科技進步獎27項，其中：獲省科技進步獎1項，佛山市科技進步獎7項，XX區(qū)科技進步獎19項。 全年共申請各類專利420件，比上年增長77.2%，其中：發(fā)明專利89件，實用新型專利196件，外觀設(shè)計專利135件；共獲專利授權(quán)311件，比上年增長93.2%，其中：發(fā)明專利30件，實用新型專利154件，外觀設(shè)計專利127件。實有專業(yè)技術(shù)人員17745人，其中：高級資格752人，中級資格4022人，初級資格12971人；按學(xué)歷劃分，研究生以上181人，大學(xué)（本科、大專）10709人。 二、XX區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展

19、情況 XX區(qū)“十一五”期間，跨越發(fā)展積蓄了新動力。招商引資總額超500億元，在建與投產(chǎn)項目246個。傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)強勢發(fā)展，工業(yè)產(chǎn)值超億元企業(yè)245家，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)方興未艾，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破600億元，獲“省產(chǎn)學(xué)研結(jié)合示范區(qū)”稱號。現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展提速，金融業(yè)態(tài)不斷豐富，榮獲“中國低碳旅游示范區(qū)”稱號，綠色休閑旅游大發(fā)展拉開序幕?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)向精細化方向發(fā)展，農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)加快建設(shè)，生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)健康起步。 三、XX區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)情況 “十一五”期間，XX區(qū)城鄉(xiāng)環(huán)境有了新提升。開創(chuàng)“東靠西連”區(qū)域融合新局面。全區(qū)公路網(wǎng)等效里程由262公里增至379 公里，基本形成“四縱四橫”干線公路格局，闊

20、步邁入高速公路時代。啟動118個“三舊”改造項目，西江新城大樣呼之欲出。超額完成“十一五”節(jié)能減排任務(wù)，建成“省林業(yè)生態(tài)區(qū)”，獲廣東省首批“綠色名縣（區(qū)）”稱號，通過國家環(huán)保模范城市驗收。 四、XX區(qū)自然資源 XX氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，農(nóng)林牧副漁皆宜，素有“魚米之鄉(xiāng)”之美譽；境內(nèi)水資源充足，滄江河及其15條支流橫貫全區(qū)東西，匯入流經(jīng)本區(qū)的西江，飲用水水質(zhì)達到國家二級標(biāo)準(zhǔn)；礦產(chǎn)資源豐富，已發(fā)現(xiàn)的礦種達14種，富含花崗巖、石灰石、鐵、錳、金、銀等，其中西江畔 的銀礦是目前國內(nèi)發(fā)現(xiàn)的最大的獨立銀礦床，銀儲量規(guī)模達超大型；XX是珠三角重點林區(qū)之一，森林覆蓋率達50%，2000年獲全國造林綠

21、化“百佳（縣）市”稱號，2001年，區(qū)人民政府被授予“全國綠化先進集體”；有豐富而獨特的旅游資源，處處藍天、碧水、綠地，在工廠林立的珠三角構(gòu)筑了獨特的田園風(fēng)光。其中XX 原始森林，荷城唐代龍窯遺址、靈龜塔，楊和西坑水庫、萬寶山莊、皂幕凌云是其主要景點。2007年，通過創(chuàng)建國家環(huán)保模范城市驗收，獲廣東省首批“綠色名縣（區(qū)）”稱號。 五、XX地形氣候 XX西、北部以低山、丘陵為主，東部和東北部為廣闊的沖積平原。境內(nèi)東西兩端相距55公里，南北相距42公里。形成西、北面環(huán)山，西南向東北走向由高至低的狹長地形。南部楊和鎮(zhèn)的皂幕山是佛山市第一峰，主峰海拔805米，西北部XX鎮(zhèn)的老香山海拔699米。XX

22、區(qū)屬亞熱帶氣候區(qū)，日照充足、雨量充沛、氣候溫和而濕潤，無霜期長，受季風(fēng)影響。2004年平均氣溫23.1oc ，降雨量1161毫米。 第3章 項目建設(shè)的必要性 一、是促進XX“綠色旅游崛起”發(fā)展戰(zhàn)略實施的需要 本項目的旅游開發(fā)有良好的外部發(fā)展環(huán)境。國務(wù)院提出把旅游業(yè)定位為“戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”；廣東省把旅游業(yè)作為全省的重點產(chǎn)業(yè)來抓，正在建設(shè)“中國旅游綜合改革示范區(qū)”和“旅游強省”；XX區(qū)委、區(qū)政府更是明確提出了實施綠色旅游崛起發(fā)展戰(zhàn)略思路，努力打造“中國低碳旅游示范區(qū)”，把旅游業(yè)作為拉動全區(qū)經(jīng)濟增長龍頭來加以扶持發(fā)展?？梢哉f旅游業(yè)面臨著前所未有的發(fā)展機遇。 XX區(qū)旅游資源豐富，但近年

23、來休閑度假產(chǎn)品規(guī)劃、開發(fā)不夠，影響了“綠色旅游崛起”發(fā)展戰(zhàn)略的全面實施。本項目的開發(fā)建設(shè)，將起到龍頭和示范作用，帶動旅游開發(fā)建設(shè)，完善XX旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動XX旅游由單一的觀光型旅游向休閑、商務(wù)、度假型旅游轉(zhuǎn)變，提升整個XX旅游品質(zhì)，為建設(shè)“中國低碳旅游示范區(qū)”提供強大的實體支撐。 二、是豐富XX旅游產(chǎn)品品種的需要 休閑度假旅游、商務(wù)會議旅游、汽車營地旅游是一項新興的“朝陽”產(chǎn)業(yè)，是常規(guī)旅游產(chǎn)品的補充、延伸和發(fā)展。XX綜合旅游度假區(qū)雖然有盈香生態(tài)園、云勇森林公園、泰康山生態(tài)旅游區(qū)等等，但是十年沒有新產(chǎn)品，趨于老化，本項目建成后將可成為XX旅游的新亮點和拳頭產(chǎn)品，提升XX旅游的吸引力和競

24、爭力。 三、本項目是提升XX旅游綜合效益的需要 XX是一個山青水秀、文化底蘊深厚的地方，地理優(yōu)勢突出，人文景觀獨特，綠色、生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，但可供消費的旅游產(chǎn)品不夠豐富，游客停留時間不長，過夜游客少，旅游的綜合經(jīng)濟效益不高。深埗水旅游產(chǎn)業(yè)園項目的開發(fā)可以有效延伸旅游線路，與之構(gòu)成旅游網(wǎng)絡(luò)，形成資源共享，增加游客停留時間，增加旅游業(yè)的綜合經(jīng)濟效益，對促進XX旅游的發(fā)展，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)、增加群眾就業(yè)、促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、提高當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏剑瑢⑵鹬e極的推動作用。使旅游業(yè)真正成為帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。 四、本項目是鞏固和拓展XX旅游市場的需要 以珠江三角洲、港澳地區(qū)為基礎(chǔ)市場。這些游

25、客尤其是珠江三角洲游客有的每年來XX游覽幾次，隨著快速交通的日新月異，如果沒有新的亮點將使這部分客源流失。項目的建成可以增加XX旅游新亮點，鞏固和拓展客源市場。 五、本項目是廣東中旅自身發(fā)展的需要 在市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)的競爭不只是產(chǎn)品、技術(shù)和人才的競爭，同時也是資源和形象的競爭，搶占良好的資源、建設(shè)良好的企業(yè)形象是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容，也是企業(yè)不斷占領(lǐng)制高點的有力手段。廣東中旅有必要延長企業(yè)在旅行社業(yè)務(wù)、車船業(yè)務(wù)等方面的龐大資源，給企業(yè)帶來持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟效益。為此，廣東中旅合作投資開發(fā)深埗水旅游產(chǎn)業(yè)園項目對企業(yè)自身的發(fā)展十分必要。 第3章 項目開發(fā)條件SWOT分析 一、主要優(yōu)

26、勢（Strengths） （一）相對交通區(qū)位優(yōu)勢 雖然XX區(qū)地處珠三角的一隅，和珠三角核心城市的交通聯(lián)系并沒有優(yōu)勢，但相對粵北、粵西、粵東一些生態(tài)旅游資源較好的城市，其具有一定的交通區(qū)位優(yōu)勢。XX區(qū)離佛山市區(qū)的直線距離僅34公里，離廣州僅68公里，且有高速公路和高等級公路相連接，從佛山市區(qū)到深埗水水庫也只有不到一小時的車程，而廣州市則為一個半小時左右，也就是說，XX位于廣佛肇經(jīng)濟圈一個小時車程范圍內(nèi)，可見其區(qū)位交通條件的優(yōu)越。 不僅如此，XX區(qū)的交通區(qū)位正形成珠三角二環(huán)高速、珠外環(huán)高速、廣明高速和廣高快速交通網(wǎng)絡(luò)，與珠三角主要城市已形成了非常便捷的聯(lián)系，大大縮短從這些主要城市到XX的時間

27、，也增加了路線的選擇，因此，XX已經(jīng)融入了珠三角城市群的核心區(qū)域，并成為珠三角核心城市群輻射粵西的重要通道上一個重要節(jié)點。 （二）環(huán)境氣候優(yōu)勢 XX是珠三角重點林區(qū)之一，森林覆蓋率達50%，曾獲全國造林綠化“百佳（縣）市”稱號和被授予“全國綠化先進集體”。XX處處是藍天、碧水、綠地，在工廠林立的珠三角構(gòu)筑了獨特的綠色寶庫和田園風(fēng)光。 （三）有相當(dāng)潛力的山水旅游資源賦存優(yōu)勢 XX可貴在周邊地區(qū)迅速城市化，構(gòu)筑鋼筋水泥的“牢籠”的時候還保留了一份真山水，XX的眾多青山綠水，是珠三角不可多得的旅游資源。 XX植被良好的山體眾多，包括皂幕山、香山、茶山等。 XX區(qū)河湖密布，主要河流有西江、

28、XX河，水庫則有深埗水、西坑、大沙等，都是良好的旅游資源。 （四）“宜游、宜商、宜居”的城市環(huán)境優(yōu)勢 城市是地方發(fā)展旅游的接待中心，也是地方旅游的門戶和基地，其對地區(qū)旅游的形象有很大的影響。XX城區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，西江、XX河和秀麗河流經(jīng)城區(qū)，形成了兩縱一橫的景觀軸線，整個荷城大部分城區(qū)都處于一個三面環(huán)水的半島中，形成了城市旅游基本骨架。荷城隔江相對西樵山，以靈龜公園、荷城公園、街心公園為代表的一批城市公園，以及大面積的城市美化綠地，使整座城市猶如一個大型江濱度假村，構(gòu)成了具有較好的城市旅游的格調(diào)。 （五）政策優(yōu)勢 XX區(qū)委、區(qū)政府對旅游業(yè)發(fā)展十分重視，已將旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，

29、在政策上采取了在第三產(chǎn)業(yè)中突出抓好旅游業(yè)的方針，決定大力引進資金和項目，加快旅游開發(fā)與建設(shè)，將旅游資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢。區(qū)委、區(qū)政府以及各鎮(zhèn)政府的重視，為旅游業(yè)的發(fā)展提供了較好的政策環(huán)境，有利于旅游業(yè)的統(tǒng)一管理、開發(fā)和建設(shè)。 （六）資源適合現(xiàn)代旅游發(fā)展趨勢 游客“貪新棄舊”的心理，將給正在開發(fā)的XX旅游帶來新的契機?，F(xiàn)有資源尚未開發(fā)和未受損害，開發(fā)空間較大，給XX旅游資源整合和開發(fā)提供優(yōu)質(zhì)原始條件。隨著私家車的不斷普及和自助旅游的興起，XX的旅游資源既適于節(jié)假日團體游，也適合自駕游、體現(xiàn)游、探險游、鄉(xiāng)村游等現(xiàn)代旅游方式，XX原汁原味的各類資源，可給旅游者提供新的選擇。 二、主要劣勢（W

30、eaknesses） （一）資源條件相對不足 XX雖然具有不少開發(fā)潛力不錯的旅游資源，但從旅游資源的絕對等級來看，資源條件仍顯不足，沒有大型的國家級甚至世界級旅游資源，而且以自然資源為主，文化資源較少。這樣的資源條件使XX難以去爭取更大范圍的客源市場，難以把旅游產(chǎn)品放在全國的范圍內(nèi)進行競爭。面對相對不足的資源條件，要在提高資源開發(fā)水平的同時，把握準(zhǔn)確的市場細分策略，才能發(fā)揮自己的優(yōu)勢，避開自己的短處。 （二）旅游產(chǎn)品策劃和建設(shè)品味不高 XX區(qū)的旅游資源開發(fā)水平普遍不高，多數(shù)是以自然和農(nóng)業(yè)資源為基礎(chǔ)開發(fā)的生態(tài)、農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)品，以觀光和飲食為主要內(nèi)容，同質(zhì)競爭明顯，缺少深度開發(fā)品牌建設(shè)。目前

31、XX區(qū)還沒有形成在珠三角甚至更廣的區(qū)域范圍內(nèi)有較大知名度的旅游產(chǎn)品，一些可以開發(fā)成高級別旅游景區(qū)的旅游資源沒有得到較好的開發(fā)。 （三）旅游服務(wù)配套設(shè)施相對缺乏 XX目前旅游接待服務(wù)設(shè)施相對缺乏，而且結(jié)構(gòu)上也存在一定不合理的現(xiàn)象。旅游接待服務(wù)設(shè)施中，缺少上檔次的旅游酒店和度假娛樂設(shè)施，康體娛樂業(yè)規(guī)模偏小，產(chǎn)品大眾化，缺少高檔次的康體娛樂設(shè)施和項目，如舞臺化的旅游表演等。同時也缺少經(jīng)濟實惠定位明確的鄉(xiāng)村旅館。布局上以荷城為主要分布區(qū)域，其他鎮(zhèn)區(qū)和景區(qū)旅游配套設(shè)施明顯不足。 （四）缺乏標(biāo)志，旅游印象不深刻 XX區(qū)的旅游發(fā)展比較晚，雖然有很多好的旅游資源，但由于開發(fā)不夠，景點的知名度不高。這也

32、說明旅游市場營銷、宣傳仍存在不足。必需加強客源地的宣傳促銷力度，尤其是對珠三角地區(qū)，加強戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)宣傳、電視媒體和節(jié)慶活動宣傳等。同時還要加強對本地的旅游促銷活動，提高本地居民的旅游的意識，加快旅游資源的開發(fā)。 （五）市場營銷費用大 由于深埗水旅游產(chǎn)業(yè)園項目處于初級階段，品牌形象不突出，需要相當(dāng)長的市場營銷培育期，市場營銷推廣投入也會因此加大。 三、機遇（Opportunities） （一）城市快速發(fā)展 近年來，XX區(qū)各級政府加大基礎(chǔ)交通設(shè)施建設(shè)，陸續(xù)改建了龍高路，擴建了XX大橋，改建了XX大道，擴建了荷富大道，改建了和合大道，新建了XX客運站，使整個XX城區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施得到極

33、大改善。 中心城市建設(shè)水平進一步提升。一方面各種城市基礎(chǔ)設(shè)施，城市節(jié)點、商業(yè)中心，廣場不斷完善；另一方面，荷城努力拓展綠地，增加綠化面積，提高綠化覆蓋率。 （二）區(qū)政府高度重視發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè) XX區(qū)以綠色旅游崛起為戰(zhàn)略，把發(fā)展旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，并已陸續(xù)出臺了相關(guān)扶持政策，如被評為國家4A級旅游景區(qū)或被評為五星級酒店給予一次性現(xiàn)金獎勵等。在政府鼓勵和推動下，相信XX旅游業(yè)的發(fā)展前景指日可待。 （三）周邊景區(qū)發(fā)展為深埗水項目完成了一定的市場培育期 經(jīng)過近幾年來的培育，尤其是整個佛山市的旅游大環(huán)境的帶動下，XX區(qū)生態(tài)休閑旅游逐漸成了珠三角地區(qū)新的休閑度假旅游熱地，加上周邊旅游景點和景區(qū)投資

34、建設(shè)，使XX旅游市場的發(fā)展逐步成熟，并有相當(dāng)?shù)暮蟀l(fā)市場競爭優(yōu)勢。假以時日，XX將成為珠三角城市人向往的生態(tài)休閑度假旅游之首選目的地，深埗水項目也將會在這種大好環(huán)境下分得區(qū)域旅游市場發(fā)展的成果。 （四）旅游市場機遇好 自國家對傳統(tǒng)節(jié)假日進行調(diào)整后，人們的法定節(jié)假日增多，加上周末，一年的節(jié)假日有114天。因此，人們外出休閑度假的時間也就越來越多。另一方面，隨著社會、經(jīng)濟的發(fā)展，人們也越來越注重享受生活，注重健康與養(yǎng)生。催生了旅游度假產(chǎn)業(yè)，深埗水項目在這樣的背景下重新定位規(guī)劃，會得到飛速的發(fā)展。 （五）可持續(xù)發(fā)展條件好 深埗水項目擁有得天獨厚的自然的山清水秀的生態(tài)資源，周圍的生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，是

35、珠三角地區(qū)稀有的?？衫玫馁Y源較多，部分基礎(chǔ)設(shè)施已完善、旅游項目開發(fā)工程量相對減少，發(fā)展前景良好，市場需求量大。有著較強的生命力和吸引力。 四、主要威脅（Threats） （一）工業(yè)建設(shè)壓力 XX區(qū)正處于工業(yè)高度發(fā)展階段，城市工業(yè)建設(shè)將給環(huán)境帶來一定的壓力，無論是環(huán)境污染、景觀影響和用地矛盾上，都給旅游發(fā)展帶來一定的威脅。這種威脅目前已經(jīng)初步顯露，例如從荷城一路向西的XX大道兩側(cè)田野阡陌，風(fēng)光無限，被稱為“旅游走廊”，但是近年來在該“旅游走廊”路側(cè)出現(xiàn)了不少占地面積巨大的工廠，嚴重破壞了道路的景觀；XX區(qū)部分企業(yè)如陶瓷廠污染，造成了部分地區(qū)空氣環(huán)境質(zhì)量的下降，空氣中有害物質(zhì)和氣體呈現(xiàn)增加

36、的趨勢。環(huán)境是XX旅游發(fā)展的根本優(yōu)勢，也是XX區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重要前提，因此，面對工業(yè)建設(shè)帶來的壓力，XX區(qū)必須認真把好環(huán)境質(zhì)量關(guān)，維持旅游和城市發(fā)展的固有優(yōu)勢。 （二）省內(nèi)旅游競爭激烈 近年來，隨著雙休日旅游熱得持續(xù)增溫，以及人們旅游模式的改變，廣東省的省內(nèi)游成為旅游客源市場的一個重要組成部分。據(jù)統(tǒng)計，省內(nèi)游比例達到出游人數(shù)的30%以上，占出游人次的比例則更高。省內(nèi)很多城市，特別市自然環(huán)境資源比較突出的地方，紛紛把旅游作為國民產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要產(chǎn)業(yè)，而珠三角客源則成為這些城市爭奪的焦點，生態(tài)和環(huán)境是這些城市或景區(qū)的主要吸引力，在一定程度上形成同質(zhì)競爭。 例如森林公園，經(jīng)過近30年的開發(fā)建設(shè)，

37、廣東省森林公園公有床位23063張，森林旅游直接從業(yè)人員8000多人，簡介從業(yè)人員36000多人，以森林公園和自然保護區(qū)為主要依托的森林生態(tài)旅游體系已初步形成，“吃、住、行、游、購、娛”旅游六要素已基本配套。圭峰山、西樵山、南嶺、流溪河、南澳島、萬綠湖、南昆山、帽峰山、大夫山和筆架山等森林公園已成為我省新興的旅游勝地，不少地區(qū)已經(jīng)成為AAAA級景區(qū)。此外，以自然風(fēng)景和探險旅游為主要吸引點的風(fēng)景區(qū)、度假村也大量開發(fā)。 面對激烈的競爭環(huán)境，深埗水項目如果不能形成自身良好的品牌和特色，吸引自身的優(yōu)勢客源，將難以在競爭中脫穎而出。 （三）營銷依賴性大 深埗水項目雖可以依托XX整體旅游市場環(huán)境，但

38、是整個XX區(qū)都缺乏較大范圍的市場宣傳推廣，品牌形象不突出，名氣不大，項目日后的經(jīng)營發(fā)展嚴重依賴大力度的市場營銷推廣，因此將對項目經(jīng)營增加很多成本。 （四）小結(jié) XX區(qū)旅游發(fā)展具有區(qū)域性的資源和環(huán)境優(yōu)勢，同時也具有相對的交通區(qū)位優(yōu)勢，雖然目前旅游發(fā)展仍存在著旅游產(chǎn)品知名度較小，品味不高，配套設(shè)施缺乏，城市建設(shè)水平上的一些劣勢。但是XX城市發(fā)展的大環(huán)境，為旅游發(fā)展帶來了種種機遇，為XX旅游新一輪的發(fā)展注入新的活力。 1、XX城市經(jīng)濟發(fā)展，園區(qū)的建設(shè)以及在珠三角城市群地位的變化，將帶來XX城市環(huán)境的進一步改善和潛在客源市場（包括本地和外地）的擴大，交通條件也不斷改善，使XX能繼續(xù)發(fā)揮“宜游、宜

39、商、宜居”的城市優(yōu)勢、潛在市場優(yōu)勢，提升交通區(qū)位優(yōu)勢。 2、政府“環(huán)境和資源保護為主導(dǎo)”的政策將保證資源和環(huán)境優(yōu)勢，減少工業(yè)發(fā)展給環(huán)境造成的威脅，并為旅游發(fā)展保留充足的用地，使旅游能夠更持續(xù)的發(fā)展。 3、品牌策略、高起點規(guī)劃建設(shè)和宣傳力度的增加，在一定程度上削弱資源條件相對不足的劣勢，形成一批具有競爭力的產(chǎn)品，提高自身的知名度，并在目前省內(nèi)游競爭日趨激烈的環(huán)境下獲得滿足自身發(fā)展的市場規(guī)模。 4、外來投資和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善將為旅游發(fā)展帶來更好地資金和設(shè)施支持，使旅游產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)更能成規(guī)模，上檔次。 這些，都是在目前機遇下XX區(qū)旅游發(fā)展的積極預(yù)測，其發(fā)展結(jié)果的關(guān)鍵，在于是否能夠抓住這樣

40、的大好機遇，在統(tǒng)一的旅游發(fā)展規(guī)劃和構(gòu)想中，使旅游哦業(yè)科學(xué)合理地有序發(fā)展。深埗水項目應(yīng)圍繞山水休閑主題，綜合資源優(yōu)勢和其他不足，借助區(qū)位交通條件和市場優(yōu)勢，認清自身的市場定位和產(chǎn)品發(fā)展方向，制定合理的發(fā)展布局和產(chǎn)品開發(fā)時序，以促進項目健康快速發(fā)展。 第3章 項目建設(shè)方案 一、主題定位 （一）運動休閑 結(jié)合區(qū)內(nèi)地形和開闊平靜的水面，將旅游產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，引入國際流行的水上休閑概念，以水上運動作為核心運動項目，周邊配套國際游艇俱樂部、國際垂釣中心、三角翼飛行、滑翔、自行車競馳、野外極限運動，以及高爾夫球運動等時尚運動項目和汽車營地，成為健康、動感十足的運動休閑區(qū)域。 （

41、二）度假休閑 規(guī)劃田園式的休閑度假區(qū)域，通過主題度假酒店、高品質(zhì)居住區(qū)、服務(wù)設(shè)施等共同構(gòu)筑休閑度假產(chǎn)品體系，精選素材，活化文化，形成有地方文化特色的旅游度假區(qū)，以創(chuàng)造品牌。同時，高度重視會議和養(yǎng)生市場，以論壇形式建設(shè)高品位多功能會議中心，形成區(qū)域性會議度假勝地。 （三）鄉(xiāng)村休閑 通過大面積、多種類的花卉、藥材的種植構(gòu)筑田園式的鄉(xiāng)村休閑環(huán)境，通過發(fā)展主題民宿，調(diào)控人與自然的關(guān)系，使人體內(nèi)外環(huán)境趨向和諧與平衡，從而達到養(yǎng)生、養(yǎng)性、養(yǎng)心的目的。 （三）生態(tài)休閑 結(jié)合現(xiàn)有水庫南部山地林帶，發(fā)展生態(tài)休閑，與鄉(xiāng)村休閑相呼應(yīng)，使農(nóng)林業(yè)與旅游業(yè)形成聯(lián)動關(guān)系。 整個項目以休閑為主題內(nèi)涵，除了上述四個

42、重點之外，還將體育休閑和生態(tài)教育融合到每一大類的設(shè)施中。 二、發(fā)展思路 休閑度假應(yīng)該是深步水項目旅游產(chǎn)品的核心功能，但同樣是休閑度假，如何形成自身的獨特吸引力就是項目能否成功開發(fā)的關(guān)鍵。 珠三角地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，城市連片發(fā)展，對久居都市的旅游者來說，得以同大自然近距離接觸的生態(tài)旅游以及得以漫步田間，體味鄉(xiāng)野氣息的鄉(xiāng)村旅游都是游客比較青睞的休閑度假產(chǎn)品類型。也正是因為如此，近幾年內(nèi)珠三角地區(qū)出現(xiàn)了大量同質(zhì)性的休閑度假產(chǎn)品，但這些產(chǎn)品重復(fù)性強，主題性也不夠突出，難以形成絕對的競爭優(yōu)勢和可持續(xù)的旅游吸引力。 我國的休閑度假需求正在不斷凸顯并走向成熟，但同時也對新的休閑度假產(chǎn)品的開發(fā)提出了更大的

43、挑戰(zhàn)。針對深步水現(xiàn)有的資源稟賦和目前珠三角休閑旅游的發(fā)展現(xiàn)狀，選擇以“體育”為主題就是一個極好的切入點。雖然也有不少休閑旅游度假區(qū)提出了體育休閑度假的概念，但由于對開發(fā)模式，以及產(chǎn)品和活動設(shè)計上缺乏新的理念，往往難以形成真正的體育休閑度假旅游產(chǎn)品。相比之下，國外的體育休閑度假旅游發(fā)展要先于我國許多，其產(chǎn)品類型也跟為多元化，不同主題的休閑旅游產(chǎn)品層出不窮，其中有很多休閑理念非常值得借鑒。 國外體育公園案例借鑒——以Center Parcs為例 Center Parcs是一個30多年前誕生于荷蘭的國際著名度假村品牌，它的出現(xiàn)帶來了歐洲休閑度假市場產(chǎn)品的革新。1987年7月，該品牌在英國也開設(shè)了

44、其第一個度假村，全年性提供短期度假產(chǎn)品，Center Parcs憑借其特有的休閑理念，迅速成為英國短期度假市場的引領(lǐng)者，度假村的入住率高達90%以上。從那時候開始，Center Parcs這一品牌名稱成為了一種以自然環(huán)境為基礎(chǔ)的短期度假體驗的代名詞。 Center Parcs的核心理念是將一系列優(yōu)質(zhì)的休閑設(shè)施置于幽靜的自然環(huán)境中，結(jié)合現(xiàn)代體育休閑的概念，給人一個與自然充分接觸的空間，幫助人們跳出城市生活節(jié)奏，遠離都市的喧嘩、繁華與擁擠，在把陽光、山林、自然帶給人們的同時，該景區(qū)把旅游文化導(dǎo)入了一個新的方向——“運動休閑與健康”，將維護城市環(huán)境生態(tài)平衡、促進大眾環(huán)保觀念以及運動休閑結(jié)合起來，較

45、好的實現(xiàn)了經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的協(xié)調(diào)，同時更與都市“健康”、“時尚”的趨勢相符。 案例借鑒之處首先在于其產(chǎn)品設(shè)計模式——山林間、溪流旁、鄉(xiāng)野中，設(shè)備齊全的高品質(zhì)別墅、公寓以及山林小屋等住宿設(shè)施，配套以廣泛的體育和休閑活動、以及眾多餐館、酒吧、零售店鋪和優(yōu)質(zhì)的水療及Spa設(shè)施。林地、水和自然健康的環(huán)境是體育公園休閑體育的核心要素，而這些都是深步水項目區(qū)現(xiàn)有資源所具備的開發(fā)條件。 其次，它以城市地域以外的自然風(fēng)光和文化風(fēng)情為基礎(chǔ)，開發(fā)景點豐富多樣，提供大量的體驗式參與活動，滿足了家庭旅游、公司團隊、學(xué)校出游等不同的細分市場，迎合了城市居民和外來旅客旅游的需要。 三、戰(zhàn)略定位 深

46、埗水以優(yōu)美生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，集高端休閑娛樂、體育運動、居住、商務(wù)會議、旅游服務(wù)于一體的綜合休閑度假區(qū)，它將以異域風(fēng)情為特色，以“四季休閑”為目標(biāo)，以高爾夫球運動、水上運動和主題旅游為引擎，打造嶺南山林水都的升級樣板，引領(lǐng)華南新時代休閑度假新潮流。 四、建設(shè)規(guī)劃 根據(jù)深埗水地形現(xiàn)狀與資源特點，以不同功能采取不同空間布局形式，形成“一條景觀中軸，四個主題核心”總體格局。 （一）“一條景觀中軸” 位于高銅線兩側(cè)，南北向布置，將深埗水項目自然分為北靜、南動兩大區(qū)域，是深埗水大眾游覽和高端度假的天然屏障，生態(tài)敏感性較強，原則上不作高強度的開發(fā)。 （二）“四個主題核心” 高爾夫度假區(qū)，湖濱休閑商

47、業(yè)區(qū)，休閑運動區(qū)和芭提雅風(fēng)情小鎮(zhèn)。 1、高爾夫度假區(qū) （1）中心服務(wù)區(qū)，位于S273西側(cè)中部區(qū)域，作為國際會議中心酒店、高端商務(wù)休閑會所、社區(qū)體育公園、項目行政管理、后勤服務(wù)、社區(qū)服務(wù)基地，是深埗水的運作中樞和“心臟”地帶。 （2）高爾夫度假區(qū)，位于中心服務(wù)區(qū)周圍，建設(shè)大型高爾夫運動場地，中部一期為2個18洞標(biāo)準(zhǔn)球場，南北為二期項目，分別建設(shè)1個27洞標(biāo)準(zhǔn)球場。結(jié)合球場景觀，開發(fā)高爾夫度假別墅產(chǎn)品。 2、湖濱休閑商業(yè)區(qū) 該區(qū)域位于項目中南部，水域呈狹長狀分布，周邊低山丘陵起伏，是項目內(nèi)山水景觀最為突出的區(qū)域。 （1）游艇休閑區(qū)：位于水庫西岸，以建設(shè)國際游艇俱樂部為核心，依托游艇俱樂

48、部酒店配套建設(shè)景觀度假住宅，需要考慮水、陸交通進出度假區(qū)的可能性； （2）湖濱休閑商業(yè)服務(wù)區(qū)：位于水庫東岸北部，地形舒緩，背山面水，作為靜態(tài)區(qū)域，開發(fā)為大眾游客市場服務(wù)的湖濱度假小鎮(zhèn)，以及旅游碼頭等綜合接待服務(wù)設(shè)施，并設(shè)置游客中心、交通換乘站、自行車租賃點等；以水文化、漁文化為主題，建設(shè)國際垂釣中心、深埗漁村和水趣園；弧形灣岸線優(yōu)美，主要設(shè)置湖濱景觀住宅，并配以國際青年旅館、經(jīng)濟型連鎖酒店、旅游餐廳等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 （3）水上運動區(qū)：位于水庫東岸中部，以水上運動為主題，對水域生態(tài)環(huán)境加以保護的前提下，設(shè)置水上休閑運動專用碼頭，開展水秀、潛水、游艇、龍舟、水上牽引、摩托艇、水上飛機等水上休閑

49、運動。 （4）湖濱度假區(qū)：位于水庫東岸南部，是度假區(qū)南部風(fēng)景最為獨特的區(qū)域，以大型湖濱度假酒店為主要吸引物，配套建設(shè)景觀度假住宅。 3、休閑運動區(qū) 位于深埗水庫區(qū)東南一帶，區(qū)內(nèi)地形起伏較多，劃分為動態(tài)的運動區(qū)域，項目以節(jié)奏明快刺激、運動量較大為主要特點，并且適合山地地形。建設(shè)空中游覽運動基地，建設(shè)動力三角翼機場，新建滑翔傘訓(xùn)練基地、熱氣球運動基地、戶外運動學(xué)校、山地自行車道、障礙摩托越野賽車場、拓展訓(xùn)練營等項目，配套建設(shè)員工宿舍、服務(wù)設(shè)施和山地運動用品商店等設(shè)施。 4、芭提雅風(fēng)情小鎮(zhèn) （1）生態(tài)休閑區(qū)：位于水庫東南與山地運動區(qū)之間的農(nóng)田地帶，以“生態(tài)休閑”為發(fā)展主導(dǎo)方向，規(guī)劃自駕車營地及汽車旅館，水、陸交通銜接。主要建設(shè)兒童樂園、園藝超市、趣味動物運動場、休閑果園、百花苑等項目。 （2）風(fēng)情體驗區(qū)：位于水庫南部，利用現(xiàn)有耕地，以東南亞風(fēng)情為主題，建設(shè)各種東南亞美食文化街、東南亞風(fēng)情表演中心、東南亞休閑水療文化以及東南亞風(fēng)情度假木屋等，讓人如親臨其境。 31