財務管理專業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題探討

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1、 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題探討 摘要 會計核算貫穿于經(jīng)濟活動的全過程，是企業(yè)內(nèi)部業(yè)務的重要組成部分，任何企業(yè)均離不開會計核算為其帶來的效益和成果。房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位，對我國國民經(jīng)濟的支撐和促進作用日益明顯，它具有投入資金大、投資回收期長、投資風險高等特點。但是部分房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算當中存在著許多問題與不足，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著一定的影響。為此，本文首先重點研究房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算當中經(jīng)常會出現(xiàn)的問題，比如關于房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的披露、企業(yè)開發(fā)成本與銷售收入不匹配、企業(yè)會計核算對象與核算科目難以明確、企業(yè)銷售收入核算難度大而且過程復雜、企業(yè)會計賬簿設置合理化

2、程度較低等問題；其次從不同的角度來分析各種問題出現(xiàn)的原因；最后針對所有問題找到解決辦法和預防措施，比如增強房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的透明度、提高企業(yè)成本與收入的匹配度、具體明確核算對象與核算科目、合理確認銷售收入與核算和規(guī)范設置會計賬簿等解決性措施，以促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)良好發(fā)展。 關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；會計信息披露；銷售收入 Explore the Real Estate Business Accounting Issues Abstract Accounting through the whole process of econo

3、mic activity,it's an important part of the company's internal business.Every enterprise can not do without the benefits and achievements brought about by accounting.Real estate not only plays an important role in China's economic development,but also plays an increasingly important role

4、in supporting and promoting our national economy. They are characterized by large amount of investment, long payback period and high investment risk. Some of them still exist many problems and deficiencies in accounting.It has a certain influence on the development of the real estate industry.For th

5、is reason,this article first focuses on researching the problems that often appear in the accounting of real estate enterprises. Such as,disclosure of information about the real estate business accounting,enterprise development costs do not match sales revenue,it is difficult to make clear the accou

6、nting objects and accounting subjects of enterprises,enterprise sales revenue accounting difficult and complex process,the rationalization of corporate accounting books is low.Secondly, it analyzes the causes of various problems from different perspectives.Finally seek out solutions and preventive m

7、easures for all problems.There is a series of solutions about enhance the transparency of accounting information disclosure for real estate companies,improve the matching of corporate costs and revenue,specific and clear accounting objects and accounting subjects,reasonable recognition of sales inco

8、me and accounting,set up accounting books correctly.To promote the sustainable development of the real estate industry. Key words: real estate enterprises; accounting calculation; accounting information disclosure; sales revenue III 目錄 一、緒論 1 （一）研究背景 1 （二）研究目的與意義 1 （三）研究對

9、象主體的特征 2 1. 房地產(chǎn)投入資金量大 2 2. 房地產(chǎn)建設周期較長 2 3. 房地產(chǎn)投資風險較高 2 二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的概述 3 （一）房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的基本內(nèi)容與核算對象 3 （二）房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的主要特點 3 1. 收入與成本結(jié)轉(zhuǎn)存在差異 3 2. 銷售核算和自營核算共同存在 3 3. 借款費用需要單獨核算 3 三、關于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題 4 （一）房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露問題 4 （二） 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本與銷售收入不匹配問題 4 （三）房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對象與核算科目難以明確 5 （四）房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入核算難度大且過程復雜 5

10、 （五）房地產(chǎn)企業(yè)會計賬簿設置合理化程度較低 6 四、針對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的解決性措施 6 （一）增強房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的透明度 6 （二）提高房地產(chǎn)企業(yè)成本與收入的匹配度 7 （三）具體明確核算對象與核算科目 7 （四）合理規(guī)范確認銷售收入與核算 7 （五）合理規(guī)范設置會計賬簿 8 五、總論 8 參考文獻 9 致 謝 10 一、緒論 （一）研究背景 房地產(chǎn)企業(yè)在我國一直備受關注，是我國國民經(jīng)濟穩(wěn)定的重要支柱，它的發(fā)展狀況不僅關系到我國人民的切身利益，而且關系到我國整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展可謂是蒸蒸日上，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的

11、日益發(fā)展，各地的房價也整體逐漸上升；但是不斷上升的房價對于占社會大部分的工薪階層來說是一個巨大的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀也會影響到其他行業(yè)的運行情況。房地產(chǎn)企業(yè)的作用和在國民經(jīng)濟中扮演的角色不可忽視，盡管房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景看似良好，但是專門負責核算和監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務活動的房地產(chǎn)會計核算工作因為當前的會計制度和房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點等一系列原因，并不能做到十分滿意；再加上房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫化，在一定程度上也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算，使其出現(xiàn)新的問題或是舊問題更加嚴重和復雜化。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在正常發(fā)展時期和經(jīng)濟泡沫化時期要怎樣繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，怎么克服因為其自身特點而帶來的對房地

12、產(chǎn)企業(yè)會計核算工作產(chǎn)生不利影響的因素，如果這些因素不能克服，房地產(chǎn)企業(yè)應該要如何應對和解決不利因素所帶來的問題，把會計核算工作做到更好。這些難題都需要企業(yè)一步步去深入探討和研究，分析和制定出一系列解決問題的措施，因此，本文將結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的各方面特點和房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的相關內(nèi)容等方面來分析我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中出現(xiàn)的問題，以及解決問題的針對性措施。 （二）研究目的與意義 本文結(jié)合了房地產(chǎn)企業(yè)自身的特征和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，再對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的內(nèi)容進行深入認識和了解，通過閱讀有關書籍和文獻，總結(jié)出在房地產(chǎn)企業(yè)日常的會計核算工作中常出現(xiàn)的問題。這些問題都是客觀存在的，不

13、同時期也會出現(xiàn)不同的問題，不同的問題又有不同的特點，且棘手程度也各不相同。種種問題的存在，無疑會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況與未來發(fā)展產(chǎn)生重要影響，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)中會計核算問題的成因與針對性措施進行探討和研究、分析和總結(jié)是具有十分重要的意義，可以增強企業(yè)的市場競爭力，提升企業(yè)的經(jīng)濟效益，推動并穩(wěn)定企業(yè)的健康發(fā)展。通過對這些問題的分析與探索，能夠更加清晰地意識到問題出現(xiàn)的原因和更加有經(jīng)驗地去解決與之相類似的其他問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)在日后應對各種不同的會計問題時，都能夠借鑒之前的經(jīng)驗而更理智地解決問題，并在此基礎上積累更多的經(jīng)驗，可見做好房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作是多么地有必要，房地產(chǎn)企業(yè)都必須要重視

14、會計核算工作。本文明確了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算在房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營管理中的重要性，并結(jié)合目前已有的相關研究，為房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題提出具體的解決措施，希望能為房地產(chǎn)企業(yè)和社會大眾提供一些有參考價值的建議。 （三）研究對象主體的特征 本文研究對象的主體是房地產(chǎn)企業(yè)，通過查閱相關資料及個人對房地產(chǎn)企業(yè)的認識和了解，再結(jié)合實際情況加以總結(jié)得出房地產(chǎn)企業(yè)具有以下幾個方面的特征。 1. 房地產(chǎn)投入資金量大 眾所周知，房地產(chǎn)不是一個小項目，它是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也就是說房地產(chǎn)包括土地和建立在土地之上的不動產(chǎn)，而土地的價值一直以來都在不斷上升。我認為造成土地價值變化的原因就在于土地是不可再生資

15、源，而我們的社會是在不斷地發(fā)展，這樣一來土地資源相對來說就會越來越少，以至于土地的價值就越來越大?？上攵热煌恋氐膬r值高，那么需要投資在房地產(chǎn)上的資金也是龐大的，一般來講，投入的資金在幾十萬到幾千萬甚至過億之間?？梢缘弥康禺a(chǎn)投入資金的額度大，而且范圍也十分廣闊。 2. 房地產(chǎn)建設周期較長 房地產(chǎn)行業(yè)與我們的生活緊緊地融合在一起，它是一個大項目，而建筑房地產(chǎn)無疑就是一個大工程。例如，一般用來住宅的公寓一個單元面積最少也要幾十平米，或者更大，現(xiàn)如今越來越多人不想走樓梯，電梯洋樓得到了普及，像這樣的小區(qū)公寓一層就有好幾個單元，一棟公寓大概三十層就有一百多個單元了，而且一個小區(qū)一般包括幾棟

16、以上的公寓，這一整個生活住宅區(qū)的建設工程有多大就已經(jīng)顯而易見了。再例如商業(yè)城或?qū)懽謽牵?guī)模有大有小，而且建筑物的安全性一定要達到合格標準，才可以放心讓人們居住和活動，既然在質(zhì)量上有明顯要求的情況下，建筑工程就要按要求來，不能只求快。房地產(chǎn)項目從投資開始到建設完成所需要的時間還要根據(jù)其建筑的復雜程度來確定，因此要建造一項這樣的大工程，在時間上還是比較長的，不可能是一朝一夕就可以完成的事情。 3. 房地產(chǎn)投資風險較高 房地產(chǎn)的投資者們對其進行投資的直接目的就是獲取利潤，但是想要獲取高額利潤，必然是要承擔高風險，畢竟利潤和風險總是會同時存在的。我們都知道房地產(chǎn)投資并不是一個短期投資項目，我個人認

17、為投資時間的長短和投資該項目的風險在一定程度上還是呈正相關的，因為房地產(chǎn)項目建設需要時間且是較長的一段時間，在這段期間里很可能會發(fā)生一些對項目的建設進度和投資收益形成不利影響的事情，這些事情就是風險。 比如說一些不可抗力的自然因素，這種自然風險雖然可以適當?shù)乇苊?，但它不受控制而且是突如其來的問題，投資時還是要謹慎面對，不能掉以輕心。其次就是經(jīng)營方面的風險，這也是房地產(chǎn)投資當中的常見風險之一，當房地產(chǎn)處于經(jīng)營狀況不良的階段，經(jīng)濟效益和投資收益都會受到一定的影響，經(jīng)濟上的壓力也大大增加。除此之外，房地產(chǎn)的投資風險還有財務風險和工程風險等，因此在項目建設的過程中，風險無時無刻不存在。 4. 房地

18、產(chǎn)的興衰是經(jīng)濟發(fā)展狀況的提醒器 我們用發(fā)達國家的實驗來做例子，這些國家產(chǎn)生的現(xiàn)象表明：當一個國家的經(jīng)濟發(fā)展速度變得迅猛時，房地產(chǎn)業(yè)一馬當先地卷起狂潮，并且能夠成為這個國家經(jīng)濟進一步發(fā)展的重要推動力；反之，當一個國家的經(jīng)濟發(fā)展開始衰退時，房地產(chǎn)業(yè)也是最快衰弱和冷寂的行業(yè)。可見，房地產(chǎn)和一個國家的經(jīng)濟發(fā)展息息相關，它是能反映國家和城市經(jīng)濟狀況的一面鏡子，兩者共同進退，相輔相成。 二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算相關理論概述 （一）房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的基本內(nèi)容與核算對象 把會計的基本理論和基本方法應用于房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的各項經(jīng)濟業(yè)務活動進行核算和監(jiān)督，就是房地產(chǎn)企業(yè)會計，房地產(chǎn)企業(yè)會計是以貨幣為

19、主要計量單位的，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動進行一系列的核算和監(jiān)督的一種會計。房地產(chǎn)會計核算是通過確認計量與報告，為投資者或債權人以及社會公眾提供各種有關企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營情況等重大信息；是判斷一個企業(yè)現(xiàn)階段處于什么環(huán)境，是樂觀還是悲觀的重要依據(jù)；也是考核一個企業(yè)領導人的領導情況和能否實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟績效的重要標準。 所謂房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算對象，指的就是房地產(chǎn)會計中核算和監(jiān)督的內(nèi)容，這個對象取決于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務活動內(nèi)容以及它的特點。房地產(chǎn)的主要經(jīng)濟活動是指房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務活動，并以盈利為目的；而會計的兩個基本職能是會計核算與會計監(jiān)督，所以房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的對象就是核算和監(jiān)督房地

20、產(chǎn)企業(yè)能夠用貨幣來表現(xiàn)的經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對象可以具體分為六個部分，分別是資產(chǎn)、負債、所有者權益、收入、費用和利潤。 （二）房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的主要特點 1. 收入與成本結(jié)轉(zhuǎn)存在差異 目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動大致都要經(jīng)過兩個階段，一是前期的開發(fā)和建設階段，二是后期的預售階段。在這個過程中，企業(yè)的相關收入只能是作為預收賬款，但是投入在開發(fā)和建設中的成本則是先作為開發(fā)成本，待項目竣工后再轉(zhuǎn)為銷售成本。事實上，在房地產(chǎn)銷售中，如果房地產(chǎn)要確認收入，就必須要確認風險和報酬都轉(zhuǎn)移給對方。除此之外，如果以獲取固定報酬作為目的，對開發(fā)產(chǎn)品進行售后回租或者售后回購的，這一類型的收入

21、則不能確認，因為在這種情況下房地產(chǎn)銷售企業(yè)不能及時確認為房地產(chǎn)的銷售收入。 2. 銷售核算和自營核算共同存在 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不會全部都用作銷售，企業(yè)會挑選一部分的房地產(chǎn)留作自用或是投資，這種情況不同于普通銷售，是屬于自營核算，需要單獨進行計量與核算。實際上，在房地產(chǎn)會計核算當中會發(fā)生銷售核算和自營核算同時存在的情況，原因是房地產(chǎn)企業(yè)不僅有銷售物業(yè)，還有自持物業(yè)，這就需要企業(yè)在會計核算中做好嚴密的區(qū)分，做好核算工作，以確保會計核算在這一方面不會出錯。 3. 借款費用需要單獨核算 既然房地產(chǎn)企業(yè)的特點是資金投入大、建設周期長，那這類企業(yè)就是屬于資金密集型企業(yè)，在房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設

22、期間，需要投入大量的資金去完成，而有一部分的資金的來源一般是銀行貸款或是私人借款等，這些借款費用需要通過企業(yè)會計去進行準確的計量與核算，至于如何對這部分的費用成本進行準確的計量，應該要判斷其是否符合資本化條件；如不符合條件，則應該準確地劃分為費用化支出，這對于房地產(chǎn)會計來說，需要謹慎地完成。 三、關于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露問題 目前許多房地產(chǎn)企業(yè)因為要樹立本企業(yè)良好的形象以便于日后更穩(wěn)定地經(jīng)營，在選擇信息披露這方面難以做到完全披露，這個問題主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量信息披露不足和風險信息披露不足兩個方面。 首先，由于房地產(chǎn)項目在開發(fā)階段的建設

23、周期長，從工程開始到竣工結(jié)束的時間跨度大，以至于在建設期間的現(xiàn)金流出和建設完成之后的現(xiàn)金流入情況無法可靠地反映在企業(yè)的現(xiàn)金流量表中，造成企業(yè)的現(xiàn)金流入和流出信息披露不足；而且現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出不同步是房地產(chǎn)企業(yè)常見的現(xiàn)象，前期開發(fā)階段的現(xiàn)金投入大，后期銷售階段的現(xiàn)金流入大，房地產(chǎn)企業(yè)對投資活動和經(jīng)營活動的問題披露不全，再加上房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人員的技術水平難以達到一致，對現(xiàn)金流量的認識也是見仁見智，多種原因?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量信息披露不足。 其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，投資風險較高，在項目開發(fā)進程中會面對著多方位的風險問題，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在披露風險信息時要做到更加充分地披露風險

24、，但是目前的房地產(chǎn)企業(yè)普遍沒有達到這個要求，它們僅限于在擔保典押貨款的風險披露，而沒有涉及到有關質(zhì)量保證的風險信息問題披露，導致房地產(chǎn)企業(yè)風險信息披露不足。 （2） 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本與銷售收入不匹配問題 由于房地產(chǎn)項目在開發(fā)階段的建設周期長，在屬于前期的這個階段里需要投入大量的資金，這部分的資金計入開發(fā)成本進行核算，房地產(chǎn)的開發(fā)成本高且投入的資金在短期內(nèi)很難收回。 在開發(fā)的階段里，如果房地產(chǎn)進行了銷售活動，也只能是計入預售的范疇里，因為開發(fā)項目尚未完工，即使所有的商品都完成了預售，由于不符合收入確認的條件，不能被確認為企業(yè)的營業(yè)收入，只能作為預收賬款進行核算。因此，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來

25、看，前期的開發(fā)和預售階段，只有成本的投入，沒有實現(xiàn)相應的收入，這個矛盾的現(xiàn)象使得房地產(chǎn)的開發(fā)成本與銷售收入不匹配，也導致會計核算無法進行配比，而且無法從這些利潤數(shù)據(jù)中去判斷企業(yè)的真實經(jīng)營狀況和未來的發(fā)展前景。 一般來說，房地產(chǎn)項目的開發(fā)不是整體一次性完成的，而是分期進行工程建設的，不同時間段開發(fā)的房地產(chǎn)商品由于時間、戶型和樓層等因素的不同，使得商品與商品之間的價值大小發(fā)生差異；而且房地產(chǎn)項目在開發(fā)時投入的成本是相對于整個工程來說的，但在商品實現(xiàn)銷售時，由于以上的種種原因，導致商品的售價也存在差異，這就形成了房地產(chǎn)項目在開發(fā)期間投入的成本大大高于實現(xiàn)的收入，造成房地產(chǎn)企業(yè)的投入與產(chǎn)出的比例不相

26、協(xié)調(diào)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本與銷售收入不匹配的問題。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對象與核算科目難以明確 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目眾多，經(jīng)營范圍較廣，其包含的經(jīng)濟活動內(nèi)容的也很多，可想而知房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計成本核算的時候，核算對象的范圍和數(shù)量都是廣泛和繁復的，從而導致了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對象較為復雜的情況出現(xiàn)，核算對象劃分難以明確。一般表現(xiàn)在兩個方面，一是開發(fā)項目的劃分沒有統(tǒng)一的標準，有一些項目是按照用途和資源類別來進行劃分的；但有一些項目確是僅僅按照時間上的先后順序來進行劃分，但這些項目實際上卻沒有太多的聯(lián)系，僅僅是開發(fā)的時間比較接近。這樣的劃分標準并不是合理的，會導致在會計核算的過程中發(fā)生

27、項目成本混亂，增加了核算工作的難度。二是房地產(chǎn)項目的劃分過于粗疏或過于細致，前者會無法把項目的實際成本信息全面地反映出，也無法準確地完成項目成本核算，不利于企業(yè)的成本控制與成本分析工作；后者會使得房地產(chǎn)項目在開發(fā)中的公共費用需要進行多次分配，核算的成本種類繁多，導致會計核算工作量和企業(yè)核算成本的增加，阻礙會計核算工作效率的提高。核算對象無論是劃分過粗還是過細，都是不準確的的核算方式，不利于整個房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。 再來就是房地產(chǎn)企業(yè)沒有設置專用的會計科目，在日常的會計實務處理上，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)還是采用一般企業(yè)的通用會計科目來進行替代，并根據(jù)自身的實際情況和管理需要補充或增加一些會計科

28、目，但是這些操作卻沒有明確的標準，使得房地產(chǎn)企業(yè)會計科目的使用非?；靵y，因此會影響企業(yè)的會計核算工作，降低核算的效率。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入核算難度大且過程復雜 一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式有兩種：第一種是收入確認難度不大的，是比較簡單的，即房地產(chǎn)企業(yè)事先與買家簽訂合同，然后根據(jù)合同的內(nèi)容和買家的要求來完成房地產(chǎn)商品的開發(fā)工程，最后再根據(jù)已簽合同的標準來進行收入確認就可以了。第二種是房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)商品并銷售，這種銷售方式下的收入確認就比較繁瑣與復雜，相對于其他行業(yè)來說難度也是比較大的。 原因在于兩個方面，一是因為在房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品的過程中很難做到一手交錢一手交貨，大部分的消費

29、者都會選擇分期付款，就是先付一個首期即可以為自己使用，剩下的尾款買家就要在雙方約定的期限里按時付款，這樣就可以不用一次性購買房地產(chǎn)以防資金周轉(zhuǎn)困難。房地產(chǎn)企業(yè)除了以分期收款的方式進行銷售以外，還有預售的銷售方式，這種銷售方式一般是企業(yè)想要快速回籠資金，而將還在建設中的尚未進入市場的房地產(chǎn)商品預先銷售給買家，和買家簽訂預售合同并收取預售價款，但是在預售過程中由于項目仍在建設中，商品并沒有實現(xiàn)交付，未能滿足收入確認的條件，即使收取了預售價款也不能確認為收入。二是預售過程也是繁瑣的，房地產(chǎn)企業(yè)必須要取得預售許可證和銷售許可證才能和買家簽訂預售合同及收取預售價款；然后再簽訂正式的銷售合同，等到商品完成

30、竣工驗收合格后，達到了交付使用的條件后再由買家支付余款，確認銷售收入。這兩個方面都反映了房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認與核算的復雜性。 （五）房地產(chǎn)企業(yè)會計賬簿設置合理化程度較低 目前，我國不少房地產(chǎn)企業(yè)在會計賬簿的設置上缺乏足夠的合理性，前提條件是這些企業(yè)沒有進行會計電算化，反之，如果企業(yè)會計電算化呢，就能解決這項問題了。這項問題表現(xiàn)在這些企業(yè)內(nèi)部在設置明細賬目時做到非常詳盡，導致企業(yè)的會計人員在從事核算工作中要花費很多時間在登記賬目和賬戶處理上，也容易造成會計人員工作混亂，不利于會計核算工作的進行。但有些賬目卻設置得不夠詳細，十分簡潔粗糙，比如預收賬款科目，這樣會導致企業(yè)設置不同賬目的詳細程度

31、差異太大，過于詳細的賬目反映出來的會計信息不一定就是清晰明了的，可能會造成查閱者的思路混亂；而過于簡潔的賬目所反映的會計信息又不夠充分，這樣會導致企業(yè)會計賬簿的設置情況不夠合理。眾所周知，一個房地產(chǎn)項目的完成需要經(jīng)歷前期的開發(fā)一直到后期的銷售，在這樣一個漫長的過程中，這一項目的會計成本核算工作一般都會持續(xù)或是超過一年，即出現(xiàn)跨越年度的會計核算，也就是說這一項工程的項目核算情況會因為時間上的原因而被記錄在幾個會計賬簿上。以上的問題都是很多房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)階段還依然存在的，企業(yè)會計賬簿設置得不合理不僅會增加企業(yè)會計核算的工作量，還會降低企業(yè)會計核算工作的準確性以及工作效率，不利于房地產(chǎn)企業(yè)原本的成本

32、控制，也會對房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算工作產(chǎn)生不利的影響。 四、針對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的解決性措施 （一）增強房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的透明度 目前，房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的披露程度和范圍依然存在著局限性，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算來說是一個比較突出的問題，這個問題會影響到信息使用者或投資者對企業(yè)經(jīng)營情況的判斷，也會影響到企業(yè)未來的發(fā)展情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該加強會計信息的披露力度。 首先企業(yè)要進一步增加關于項目現(xiàn)金流量信息的披露，在企業(yè)的經(jīng)營過程中，現(xiàn)金流量信息的作用十分重要，它包括企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中所有產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，它是企業(yè)未來發(fā)展的基礎，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應該高度重視現(xiàn)金

33、流量信息的披露，明確企業(yè)現(xiàn)金的流向，促進企業(yè)會計信息的準確性和有效性的提升，也能更好地向社會大眾反映企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展狀況。 其次房地產(chǎn)企業(yè)還要加強對企業(yè)風險信息的披露，將風險信息直觀地體現(xiàn)在企業(yè)的財務報表里，有利于提升企業(yè)日后應對風險的能力，增強房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的透明度能有助于企業(yè)的穩(wěn)定及長遠發(fā)展。 （二）提高房地產(chǎn)企業(yè)成本與收入的匹配度 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的特點是成本投入大，建設周期長，所以關于項目成本與收入的匹配度更是需要提高。當一個項目的開發(fā)商品已經(jīng)完成建設并可以投入使用，但其周圍的配套設施還未完成工程建設時，比如綠化和一些簡單的公共健身服務等設施還在建設中，一般情況下如果完成開

34、發(fā)的商品已經(jīng)出售，其要負擔的配套設施建設費用應該要按照實際發(fā)生的成本來計算，并應當結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)以外的相應成本，使得銷售收入與成本相匹配。但由于相應的配套設施尚未完成建設，所以在會計核算過程中要參考以前的工程建設經(jīng)驗，估算配套設施的建設總成本并且將暫估成本預計入銷售成本進行核算，等到工程完工時，再根據(jù)驗收結(jié)算的實際情況來調(diào)整預計的配套設施建設費用，以確保已出售和未出售的商品成本在分攤上的準確性和合理性。在預計項目成本方面，除了要根據(jù)以往的項目經(jīng)驗，還要充分結(jié)合實際情況來進行估算，相關的部門積極參與討論，謹慎預算項目成本，把預計成本與實際成本之間的差異盡可能降低，以提高房地產(chǎn)企業(yè)項目成本與收入的匹配度

35、。 （三）具體明確核算對象與核算科目 房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的項目廣，核算對象多，成本核算的工作量大且核算過程復雜繁瑣，在這個過程里，管理成本核算對象的工作更應該要做好，企業(yè)應當具體明確會計成本核算對象，并對其進行具體分析，不但可以減少房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的工作量，還能有助于核算工作的進行。關于如何明確核算對象，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)項目的實際情況和各種因素來進行核算對象的劃分，比如項目的結(jié)構、項目的用途，或是項目開發(fā)的時間、地點、周期等，然后科學地分配與歸集每個環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的費用成本，確定項目費用的承擔者。對于結(jié)構類型相同，用途相同或相似，開發(fā)起始時間與工程結(jié)束時間相差無幾的項目，可以將其并為同一

36、個成本核算對象。除此之外，項目成本的劃分要合理，不能過于粗放或精細，避免一系列會計核算問題的出現(xiàn)，有效地明確房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對象可以降低核算工作的難度。 關于會計核算科目的設置，希望新會計準則能參照對其他特殊企業(yè)的有關規(guī)定與做法，在準則里針對房地產(chǎn)企業(yè)增設房地產(chǎn)企業(yè)專用會計科目，這樣不僅可以彌補原本的不足，還可以避免房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算中出現(xiàn)混亂的情況，提高房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量的有效性。 （四）合理規(guī)范確認銷售收入與核算 針對房地產(chǎn)企業(yè)日常發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務，會計人員在展開相應的核算工作時，要合理地確認企業(yè)的銷售收入，資金的流入必須要滿足房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認的條件才可以確認為企業(yè)的營

37、業(yè)收入。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銷售行為與一般的企業(yè)銷售商品相類似，但房地產(chǎn)的銷售過程要經(jīng)歷種種環(huán)節(jié)，比如取得銷售許可證，簽訂銷售合同，商品完成竣工并驗收合格，完成交付并辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)等。這些程序全部都完成之后，表明商品的主要風險和報酬已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而企業(yè)對已經(jīng)銷售出去的商品沒有了控制權與所有權，這時房地產(chǎn)企業(yè)才能真正確認這項產(chǎn)品的銷售收入，這是房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認的特殊性，如果企業(yè)在銷售過程中未滿足所有條件，也就是不滿足銷售收入的確認條件，比如房地產(chǎn)商品預售的情況，無論企業(yè)是否收取了預售價款，預售環(huán)節(jié)都不可能滿足商品銷售收入的所有條件，當然就不能確認商品的銷售收入。因此，企業(yè)必須按照規(guī)定的流程

38、來進行會計核算工作。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也應該明確界定收入核算的內(nèi)容與范疇，符合收入核算內(nèi)容的包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、周轉(zhuǎn)房銷售收入和因住房面積增加而所得的收入等，在這一方面企業(yè)同樣不能疏忽，應該做好相關的檢查工作，防止會計核算出現(xiàn)錯誤。 （五）合理規(guī)范設置會計賬簿 在房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作中，合理規(guī)范地設置會計賬簿是一項重要內(nèi)容，企業(yè)應當切實根據(jù)自身內(nèi)部的管理需求以及現(xiàn)階段的經(jīng)營狀態(tài)，從實際出發(fā)，合理明確各個項目的成本并且開展全面系統(tǒng)的核算工作，在進行明細核算和設置企業(yè)明細賬目時，應做到各類賬目羅列的詳細程度差異小，避免過于詳細或過于簡潔，減輕和節(jié)省會計人

39、員的工作量和工作時間。例如在羅列費用成本的賬目時，做到內(nèi)容呈現(xiàn)程度恰當，不羅列過多，也不把內(nèi)容分類得過于復雜，以免造成賬目混亂不清。如果是單筆發(fā)生的費用，因為產(chǎn)生的費用成本很少，應該適當進行合并，提高企業(yè)資金管理效率；如果是資金支出較為龐大的費用，應該對此進行單獨的明細核算。這樣科學合理地設置會計賬簿有利于房地產(chǎn)企業(yè)對費用成本進行可靠的分析，有助于企業(yè)的平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展。 五、總論 對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果想要得到可持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)必須加強對會計核算工作的重視，對于出現(xiàn)在會計上的種種問題，即使是暫未影響到企業(yè)運作的不起眼的小問題，也不能掉以輕心，應該給予重視，因為被忽視的小問題也很有可能會

40、日積月累而形成能威脅到企業(yè)未來發(fā)展的重要因素。 隨著現(xiàn)代經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景十分樂觀，但是競爭壓力與風險也會隨之增大，目前房地產(chǎn)面臨的難題還是很多的，想要在市場上繼續(xù)站穩(wěn)腳步，房地產(chǎn)企業(yè)應該立足于現(xiàn)在，著眼于未來，在問題出現(xiàn)的時候根據(jù)自身的實際情況采取相應的措施，由內(nèi)到外地解決各種存在或潛在會計核算當中的問題，及時控制或消除不利因素的影響，以保障企業(yè)未來的健康發(fā)展。  參考文獻 [1] 龔歡歡.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題研究[J].企業(yè)科技與發(fā)展,2019,(06):293-294. [2] 劉欣欣.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題和改善措施[J].現(xiàn)代經(jīng)

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42、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算相關問題探討[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2018(05):183-184. [9] 趙瑩.房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算問題與對策[J].中外企業(yè)家,2017(08):52-53. [10] 李瑤.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的問題及其改善措施[J].財經(jīng)界(學術版),2015(23):263+271. [11] 劉金.房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的問題分析及應對措施分析[J].時代金融,2016(11):152-153+155. [12] 王明鳳.淺析房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題和改善措施[J].經(jīng)貿(mào)實踐,2018(22):112+114. 

43、 致 謝 本文是在白雪梅老師的精心指導下完成的。論文從選題到完成的整個過程中，得到了白老師的熱情幫助和精心指導。白老師嚴謹?shù)闹螌W態(tài)度、淵博的專業(yè)知識、敏銳的學術眼光、精益求精的精神給我留下了深刻的印象，并對我的學習和工作產(chǎn)生極大地促進作用。在論文完成之際，我要感謝白老師對我在四年學習和生活中的關心和教誨，特向白老師表示深深的敬意和感謝！ 在此，還要感謝輔導員等老師在四年的學習中給我的幫助和支持。他們所講授的《會計基礎》、《財務管理》等課程給我思想的啟迪，從他們所講授的課程中我學到了會計核算和監(jiān)督的方法，這些方法在我研究的過程中發(fā)揮了巨大的作用，使我能夠順利完成課題的研究和論文的寫作。衷心感謝任課老師、論文指導小組給予的幫助！同時我還要感謝父母、同學無微不至的關懷！感謝所有任課老師的精心授業(yè)和教輔人員的辛勤工作！ 本文在寫作過程中參考了大量的文獻資料，主要文獻資料已開列出來，本文的有些句子或段落引自這些參考文獻。在此向所有的作者表示深深的感謝！ 課題在研究過程中開展了一些調(diào)查活動，其中部分調(diào)查活動是由我的朋友協(xié)助完成，在此對我的朋友以及接受了課題調(diào)查的所有公司和消費者一并表示感謝！ 14