注重細節(jié) 強化制度 構建和諧(1)

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1、注重細節(jié) 強化制度 構建和諧 各位評委、業(yè)主代表： 大家好，今天很高興與大家相聚在一起，隨著會東縣第二期經(jīng)濟適用住房工程進入尾聲，各位業(yè)主即將入住新房，又一個具有現(xiàn)代氣息的居住小區(qū)住宅呈現(xiàn)在會東人民面前，同時伴隨而來如怎樣有效發(fā)揮小區(qū)的職能作用，怎樣切實解決居住環(huán)境等相關問題擺在各位面前。 為此，我公司根據(jù)會東縣第二期經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理的分析，按照“管理程序化、服務標準化、待人親情化、收費合理化”的經(jīng)營宗旨，提出構建“會東縣第二期經(jīng)濟適用住房小區(qū)文化區(qū)”的人居理想模式，強調由物化管理上升到文化管理，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的“文化社區(qū)”的管理目標。為此今天我們就

2、公司情況，服務定位、理念、特色，機構設置、人員配備，重點做好幾項服務和物業(yè)管理成本預算向各位作如下匯報： 一、在逆境中不斷發(fā)展壯大的西昌華昌物業(yè)管理有限責任公司 西昌華昌物業(yè)管理有限責任公司系四川煙草工業(yè)有限責任公司西昌分廠工會委員會獨資持有的有限責任公司，公司注冊資金410萬元，經(jīng)營業(yè)務范圍主要有園林綠化工程、物業(yè)管理、工程維修、勞務代理、搬運、裝卸、清潔衛(wèi)生（包 括高空清潔衛(wèi)生）、煙草行業(yè)廢舊回收處理等。 西昌華昌物業(yè)管理有限責任公司是一家具有三級物業(yè)管理資質的物業(yè)管理企業(yè)，公司主要經(jīng)營項目有：小區(qū)物業(yè)管理、生產(chǎn)廠區(qū)物業(yè)管理、環(huán)境衛(wèi)生清潔和綠化養(yǎng)護業(yè)管理有限責任公司，公司目前

3、開展的物業(yè)管理業(yè)務包括：川煙工業(yè)公司西昌煙廠城內(nèi)南壇和勝利路生活區(qū)物業(yè)管理、生產(chǎn)廠區(qū)物業(yè)管理，煙廠生產(chǎn)輔助工作管理，以及四川三益煙草工業(yè)有限責任公司（包括會東、會理、德昌復烤廠）環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、餐廳管理、客房服務等物業(yè)管理項目。 公司服務宗旨是：以先進的管理方法，一流的服務質量，為客戶提供滿意的服務。 企業(yè)年度盈虧：公司自成立以來在各級部門的支持下，在員工的共同努力下，實現(xiàn)利潤逐年增長，2011年上繳國家稅收達三十余萬元，凈利潤達60余萬元。 二、機構設置、人員配備情況 （一）管理機構設置 根據(jù)“會東縣第二期經(jīng)濟適用住房”物業(yè)實際情況，為更好滿足物業(yè)

4、使用人的需求，擬設置以管理處主任為中心的四個職能部的直線職能制的組織管理體系。 物業(yè)管理處組織機構圖 華昌物業(yè)公司 會東第二期經(jīng)濟適用房管理處 工程維養(yǎng)服務中心 客戶服務中心 環(huán)境維護服務中心 公共秩序維護 強電運行指班 電梯運行管理 強弱電器維修 給排水運行維修 受理咨詢保修投訴 特約服務 綜合管理檔案管理 環(huán)境清潔保潔服務 殺蟲滅害服務 環(huán)境綠化服務 巡邏崗 交通停車場管理服務 門崗

5、固定崗 治安消防監(jiān)控 （二）其機構運行、職責分工描述 1、指揮機構 “會東縣第二期經(jīng)濟適用住房” 物業(yè)管理處除接受公司的領導外，同時接受業(yè)主（使用人）的監(jiān)督指導。本著編制精干、職責明確、分工協(xié)作的原則，日常管理服務工作的安排及臨時性任務均由主任直接向各服務中心下達，各服務中心主管直接對管理處主任負責，各崗位服務人員直接對所屬服務中心主管負責。 在具體運作中，管理處主任是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者。各項指令下達后，執(zhí)行機構（各服務中心）開始運作，執(zhí)行過程中的信息通過回饋管道（客戶服務中心）回到指揮機構（主任辦公室），供管理處主任做出判斷、校正、總結和必要的回復。在整個過程

6、中，主任通過檢查、考核、回訪等管理手段中發(fā)現(xiàn)存在的問題，并及時加以糾正，從而保證整個“會東縣第二期經(jīng)濟適用住房”物業(yè)管理工作的有效性。 2、執(zhí)行機構 為了做好物業(yè)服務工作，“會東縣第二期經(jīng)濟適用住房” 物業(yè)管理處下設四個部門：工程維養(yǎng)服務中心、客戶服務中心、環(huán)境維護服務、公共秩序維護服務中心。 三、服務定位、理念、特色 在日常的物業(yè)管理中，為了達到降低管理難度，提升管理效果，我們的設想是： （一）、倡導“天天讓您滿意”的服務理念 我們秉持“實施科學管理，持續(xù)改進服務，不斷開拓創(chuàng)新，增強顧客滿意”的質量方針,對小區(qū)實行標準化、專業(yè)化的管理服務方式.每一項服務作業(yè)、每一個作業(yè)動作都有嚴

7、格的操作標準,都經(jīng)過大量的培訓,足以達到省時、高效的服務準則.我們實施“管理報告制度”，每季度如實向業(yè)主報告物業(yè)管理服務費的收支使用情況，以及具體維修治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權益。 （二）、營建“事業(yè)至真，生活至愛”的文化服務理念 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質形態(tài)的完美結合，社區(qū)文化建設的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。我們將圍繞“環(huán)境保護、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居”等五大主題

8、來組織、策劃社區(qū)活動，努力把小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設的窗口。 （三）、塑造“樸實無華，追求時尚”的審美理念 在新世紀里，業(yè)主更加關注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將提供高品質的園藝維護，保持綠化的良好長勢;以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)”。 （四）、完善服務，注重細節(jié)，營造良好的商業(yè)、生活環(huán)境，樹立高品位會東縣第二期經(jīng)濟適用住房的形象 向物業(yè)使用人提供規(guī)范、嚴謹、細致、到位的

9、服務，為會東縣第二期經(jīng)濟適用住房的人們提供便捷，是體現(xiàn)“會東縣第二期經(jīng)濟適用住房”管理服務品位，提升物業(yè)使用人形象的重要方面。在日常管理服務中，我們將從細處做起，按照物業(yè)使用人的需要，在各崗位、各環(huán)節(jié)都精心安排，針對服務特點和要求修訂各服務崗位的《作業(yè)指導書》。在人員出入管理、車輛和交通管理等方面要保持與業(yè)主和物業(yè)使用人的充分溝通。此外，根據(jù)會東縣第二期經(jīng)濟適用住房的實際情況，我們還將根據(jù)實際需要制定“物資進出管理規(guī)范”等服務流程，為會東縣第二期經(jīng)濟適用住房業(yè)主做好服務，以維護和提升會東縣第二期經(jīng)濟適用住房的良好形象。 西昌華昌物業(yè)管理有限責任公司在西昌發(fā)展已有多年，自身經(jīng)營管理不斷完善，市

10、場表現(xiàn)日益突出，并形成了一整套運作較為成熟的管理模式，我們認為對于企業(yè)而言，物業(yè)管理成敗的關鍵在于能否將自身優(yōu)勢與小區(qū)居民管理要求有效結合。我們將充分運用西昌華昌物業(yè)管理有限責任公司的管理模式以及在西昌市場、會東復烤廠成功運作的工作經(jīng)驗，有針對性地開展工作，了解客戶需求，提供個性化服務和精品服務，對可能發(fā)生的問題進行前期預防，使推出的各項管理服務措施更加切合業(yè)主的需要及相關政策法規(guī)。 （五)、主抓治安、消防、交通管理 會東縣第二期經(jīng)濟適用住房位于涼山州會東縣城北三鑫大道旁，必然有較大的人流、車流并且人員進出復雜，因此治安管理任務較為艱巨。商業(yè)形態(tài)各異、客人來訪等，消防、車輛停放、交通疏導等

11、更是管理的難點，因此，在本項目的物業(yè)管理中必須突出對治安、消防和交通方面的管理，將其視為日常管理工作中的重點。 四、重點做好的幾項服務 （一）、治安管理 1、非小區(qū)住戶不得隨意進入小區(qū)，來訪者須在門衛(wèi)處登記，經(jīng)同意后方可入內(nèi)。 2、裝修施工人員憑物業(yè)管理處發(fā)放的臨時出入證進入小區(qū)。 3、小區(qū)住戶的機動車輛實行發(fā)卡、登記制度；自行車停放在指定位置。住戶車輛按規(guī)定只能停放在小區(qū)停車場。 4、住戶搬家如有大件、貴重物品搬出時，必須要有住戶親自陪同方可搬離出小區(qū)，并配合保安員記錄有關物品數(shù)量、名稱、住戶地址等以便日后查核，如住戶確實無法陪同，必須以書面形式列出所搬物品的名稱、數(shù)量、業(yè)主房號

12、、身份證號碼以及委托人姓名、身份證號碼，并簽名確認同意，方可將物品搬出。 5、小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通、醫(yī)療衛(wèi)生等方面的突發(fā)事件時，物業(yè)管理員和住戶都有義務積極配合，維護小區(qū)的安全穩(wěn)定。及時采取措施，維護現(xiàn)場秩序，通知有關部門，并做好善后工作。 6、遵守小區(qū)和物業(yè)管理處公布的各項規(guī)章制度，對不遵守制度的住戶進行勸阻和制止。 7、住戶應“看好自家門，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意識。 8、住戶要勇于制止、舉報破壞小區(qū)治安秩序，造成治安隱患的人、事。 9、小區(qū)的經(jīng)營戶須依法經(jīng)營，遵守國家政策、法規(guī)，服從物業(yè)管理處的管理，不得從事非法經(jīng)營活動。 （二）、環(huán)境保護管理 　

13、　1、愛護園林綠化，不采摘花朵，不踐踏草坪，不損壞樹木。 　　2、愛護公共設施，不亂拆、亂搭、亂建、亂貼，保持小區(qū)環(huán)境整潔。 　　3、小區(qū)各商業(yè)店不得亂扔廢棄物，亂倒污水及排放其它污染物。 　　4、小區(qū)內(nèi)任何單位和個人不得制造影響居民正常休息的噪音。特別是在晚上十時至次日八時期間嚴禁制造各種噪音，違者管理人員有權干預制止并采取必要措施。 　　5、小區(qū)內(nèi)各種車輛在指定地點停放，出入禁鳴，整齊有序。 　　6、不在住宅內(nèi)使用燃煤式采暖、取暖、餐飲設備。 （三）、清潔衛(wèi)生管理 　　1、請自覺維護小區(qū)的公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，亂丟果皮、紙屑、煙頭等，不高空拋物，不在樓內(nèi)公共通道、樓梯走道等

14、公共場所堆放垃圾、擺放物品。 　　2、垃圾裝袋（含裝修垃圾），置于垃圾收集點內(nèi)，以便及時收集清理。 　　3、請勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道。 　　4、不得飼養(yǎng)家禽、家畜和高大兇猛的動物。飼養(yǎng)寵物必須符合政府的有關規(guī)定，且不得影響鄰里休息。帶寵物在小區(qū)散步時，不污染環(huán)境。寵物傷人由其主人負責賠償。 　　5、住戶裝修房屋，不得將垃圾廢物棄于樓道走廊及公共場所。 　　6、小區(qū)內(nèi)任何公共場所，均不得亂涂、亂畫、亂張貼，違者負責清除和粉刷費用，并在公告欄予以曝光。 　　7、商業(yè)網(wǎng)點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共區(qū)域擴大營業(yè)場地。 　　8、提醒進入小區(qū)的親友，遵守小區(qū)的管理規(guī)

15、定，維護小區(qū)的整潔。 9、物業(yè)管理處負責小區(qū)的垃圾清運和消毒工作，積極配合環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫部門采取多種形式開展環(huán)境衛(wèi)生宣傳，使住戶人人愛清潔，個個講衛(wèi)生。 （四）、停車管理 1、小區(qū)停車場，專供購 (租)車位的住戶使用，所有外來車輛未經(jīng)許可，不得進入；閑雜人員不得入內(nèi)。 2、小區(qū)住戶車輛長期停放停車場須辦理車輛停放卡，一車一卡，持卡出入；臨時停車須登記，經(jīng)同意發(fā)臨時車輛停放卡，持卡進入，離開時退卡。 3、租用固定車位的車輛應按位停放，租用非固定車位的車輛由保安人員指揮按序停放。對臨時進入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛停放實行擇位停放。 4、停車場地將采取24小時值班并做好記錄，嚴格按消防規(guī)定

16、配備消防設備和器材。 5、停車場地應保持環(huán)境衛(wèi)生，不得在停車場內(nèi)擺攤點、會客、喝酒、睡覺、喧嘩、吵鬧和長時間聊天。 6、車輛進入停車場禁止鳴喇叭，限速5公里/小時。 7、停車場禁止裝有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放； 8、車輛進出和停放要注意前后左右車輛的距離，不得對其它車輛的進出和其它車位的使用造成阻礙。 9、停車場保安人員應對停放車輛認真檢查車型，車牌號和車輛有無上鎖或外部破損等異常情況，發(fā)現(xiàn)問題應及時通知車主并作好登記； 10、車輛停放后，車主要帶走車上所放置的物品，并鎖好車鎖、車門和車窗、否則責任自負； 11、車主要愛護停車場的消防、供水、供電、通迅等一切公共設

17、備，不慎損壞時需照價賠償，若造成嚴重事故者將追究其法律責任； 12、有固定車位的車主要嚴格按照物業(yè)公司規(guī)定的停放費標準，按時交費；臨時車輛由管理員指引停放位置，并根據(jù)停車時間規(guī)定收費； 13、若車主不慎丟失車輛出入卡，應立即通知管理人員，提供有關資料，經(jīng)核實后繳納辦卡成本費，由物管公司補發(fā)出入卡； 14、若車輛在停放區(qū)被損壞者，原則由損壞雙方協(xié)商解決，嚴重者可向保險公司索賠，當班保安員與物業(yè)公司共同協(xié)助調查處理； 15、所有停放車輛，必須按規(guī)定停放，對違規(guī)行車和停泊車輛的車主，管理員有權采取警告、罰款、拖車等處罰措施，由此造成的損失一概由車主負責。 （五）、消防安全管理 1、消防工

18、作堅持“預防為主，防消結合”的方針，實行綜合管理、群防群治。 2、加強消防法律、法規(guī)和防火安全知識宣傳，提高住戶消防安全意識。 3、物業(yè)管理處定期對小區(qū)的公共消防設施、器材進行檢查和維修、保養(yǎng)，使其經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)，并將檢查情況報公司備案。 4、嚴禁外來裝有危險品車輛進入小區(qū)，教育兒童勿在小區(qū)內(nèi)玩火。 5、發(fā)現(xiàn)初期火災要及時撲救，對情況嚴重難以撲滅的，應及時撥打“119”電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理。 6、自覺遵守電器安全使用規(guī)定，不得亂拉臨時電氣線路，嚴禁擅自拆、改、裝燃氣（燃油）設施和用具。 7、遵守政府燃放煙花爆竹的有關規(guī)定，杜絕火險隱患。 8、進行室內(nèi)裝

19、修，必須嚴格遵守裝修管理規(guī)定，防止發(fā)生火災事故。 9、不準從窗戶向外扔煙頭，沒熄滅的火種不得倒入垃圾桶內(nèi)。 10、樓梯、走道和安全出口等部位應保持暢通無阻，不得擅自封閉或堆放雜物?！　? 11、消防設施、器材不得挪作他用，嚴防損壞和丟失。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將作出嚴肅處理。 12、物業(yè)管理處對違章用火、用電、電氣焊或損壞消防設施器材的行為，及時制止或向有關部門報告。 五、物業(yè)管理成本核算及報價 根據(jù)會東物業(yè)管理市場，我公司特制訂了會東縣第二期經(jīng)濟適用住房物業(yè)成本核算，詳見附表， 如果我公司能在“會東縣第二期經(jīng)濟適用住房”物業(yè)管理招標中勝出，我公司將嚴格按照投標書中承諾的服務內(nèi)容和物業(yè)服務合同的約定，對“會東縣第二期經(jīng)濟適用住房”實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理，為廣大業(yè)主營造一個清潔、優(yōu)美、舒適、溫馨的生活環(huán)境，實現(xiàn)廣大業(yè)主對“會東縣第二期經(jīng)濟適用住房”期望的物業(yè)管理效果。