物業(yè)公司設施設備管理制度

受控狀態(tài)： 分 發(fā) 號： XXXX物業(yè)管理有限公司設施設備管理制度文件編號：GT-ZC-7.5.7編 制：維 修 中 心審 核： 批 準： 生 效 日 期： 年 月 日設施設備管理制度目錄 1、 GT-ZC-7.5.7-1 住宅區(qū)設備管理規(guī)范2、 GT-ZC-7.5.7-2 上門維修服務規(guī)范3、 GT-ZC-7.5.7-3 房屋共用部位維修保養(yǎng)管理規(guī)定4、 GT-ZC-7.5.7-4 設施設備維修標準5、 GT-ZC-7.5.7-5 日常維修工作規(guī)程6、 GT-ZC-7.5.7-6 水泵操作規(guī)程7、 GT-ZC-7.5.7-7 水泵房管理規(guī)范8、 GT-ZC-7.5.7-8 發(fā)電機房管理規(guī)定9、 GT-ZC-7.5.7-9 發(fā)電機操作規(guī)程10、 GT-ZC-7.5.7-10 草坪割草機保養(yǎng)規(guī)程11、 GT-ZC-7.5.7-11 管道疏通機使用、保養(yǎng)規(guī)程12、 GT-ZC-7.5.7-12 維修工安全操作規(guī)范13、 GT-ZC-7.5.7-13 二次供水監(jiān)管規(guī)程14、 GT-ZC-7.5.7-14 高壓泵維修保養(yǎng)規(guī)程15、 GT-ZC-7.5.7-15 電動車維修保養(yǎng)規(guī)程16、 GT-ZC-7.5.7-16 電動車使用管理規(guī)定17、 GT-ZC-7.5.7-17 電動車操作規(guī)程18、 GT-ZC-7.5.7-18 蓄電池充電操作規(guī)程19、 GT-ZC-7.5.7-19 復印機維護保養(yǎng)規(guī)程20、 GT-ZC-7.5.7-20 傳真機維修保養(yǎng)規(guī)程21、 GT-ZC-7.5.7-21 電梯管理總則22、 GT-ZC-7.5.7-22 電梯工崗位職責23、 GT-ZC-7.5.7-23 電梯安全管理規(guī)定24、 GT-ZC-7.5.7-24 電梯困人救援法25、 GT-ZC-7.5.7-25 電梯機房管理規(guī)定26、 GT-ZC-7.5.7-26 電梯運行檢查規(guī)定XXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.71住宅區(qū)設備管理規(guī)范 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：2/2 住宅區(qū)設備管理規(guī)范1、在設備接管時,主管責任部門負責按設備使用說明書和相關資料對接管設備進行驗收。對達不到要求的，應通知有關單位限期整改。設備的接管由主管責任部門辦理相應手續(xù)，相關資料由主管責任部門復核存檔。2、設備正式接管后，由主管責任部門進行清點，并分別在設施/設備臺帳上登記。3、驗收合格的設施由主管責任部門進行編號，并按照基礎設施和工作環(huán)境控制程序要求懸掛設施標識卡，規(guī)定設施/設備維護責任人，并在設施/設備臺帳上登記。4、主管責任部門保存設施/設備臺帳和重要設施/設備技術資料，并保存好設施/設備的定期維護保養(yǎng)記錄、維修記錄和檢查記錄。5、所有設施由專業(yè)人員進行操作。填寫相應設施/設備運行記錄。對國家規(guī)定的特殊工種，要求操作人員持有相應的上崗證和操作證方可上崗。6、主管責任部門負責對設施制定檢查、維護和保養(yǎng)計劃，組織實施維修保養(yǎng)工作，并填寫設備（施）檢查保養(yǎng)記錄表。7、計量器具的管理 本組織所用計量器具有：維修用萬用表、鉗形表、兆歐表、絕緣電陰表；水泵壓力表；發(fā)電機電流表、電壓表；鍋爐配套壓力表。鑒于本組織所用計量器具除維修用外，其余均為用于監(jiān)視設備是否正常運行的配套設施，無需直接向顧客提供計量數(shù)據(jù)，為此借鑒類似組織的經驗，對該類計量器具的校準作如下規(guī)定：對于鍋爐配套壓力表只在使用前作一次性檢定；對于壓力表及維修用的計量儀表，每年送計量部門作一次檢定，平時參照設備運行情況進行比對，如發(fā)現(xiàn)異常，再送計量部門追加檢定，一般兩次檢定的時間間隔不超過一年。對于只作通表用不出數(shù)據(jù)的萬用表，作好專用標識，不再作檢定；對于經檢定確定某項功能失準的萬用表，在使用前應按檢定報告內容作出失準功能項的禁用標志。由維修中心負責上述計量器具的檢定和校準：保存檢定或校準的記錄。 如發(fā)現(xiàn)計量器具失效，應作報廢處理，并同時換上經檢定合格的相同類型計量器具。8、當發(fā)現(xiàn)設施損壞，主管責任部門應及時進行維修，填寫設備（施）維修記錄表。重大維修應向主管責任部門負責人匯報，對于本單位不能解決的維修項目，需外包維修的，應填寫設備（施）對外委托維修申請單，經主管責任部門負責人審核，報請公司批準后方可執(zhí)行。9、對無法修復的設備，應填寫設備（施）報廢申請單，經主管責任部門負責人確認，報財務部門核準，總經理批準后方可報廢。同時在設施/設備檔案中注明報廢日期，封存該設施/設備檔案。XXXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.72上門維修服務規(guī)范 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：2/2上門維修服務規(guī)范上門維修必須體現(xiàn)“業(yè)主至上、服務第一”的宗旨，保證維修服務質量，規(guī)范維修服務方法。1、接受報修接報修電話(a)拿起聽筒先講：“您好，我是維修中心/管理處，先生小姐有什么事情請講！”()記錄業(yè)主報修內容及房號，并約定上門維修時間。()道再見后輕輕放下聽筒。如業(yè)主直接上門報修或托人傳遞報修信息，應主動與業(yè)主溝通確定維修內容，約定維修時間。2、 接到報修開始應在15分鐘內或約定時間前到達業(yè)主家。3、所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱，仔細檢查箱內工具，并根據(jù)維修項目做好相應調整，做到工具齊備，箱體清潔。4、入戶維修按門鈴、叩門()到達業(yè)主家門口先輕按門鈴，如無反應則在間隔10秒鐘后再按第二次，不能連續(xù)按。( b)如無門鈴則應輕輕地叩門，先叩二下如無反應間隔10秒鐘以后再叩。 在隔門與業(yè)主對話時，必須說明身份和來意；業(yè)主開門后應招呼一聲“您好”，取得同意后，穿上專用鞋套，在業(yè)主帶領下進入維修房間，不可隨意走動。在維修開始前，應再次詢問需維修項目，仔細查看維修現(xiàn)場及周邊狀況，如有妨礙修理的物品應主動協(xié)助業(yè)主移開。攤開塑料布或報紙以擺放工具及材料，并事先鋪好自備的毛巾或報紙等隔離物以防止?jié)B水及垃圾撒落。在維修中，應專心致志，保證質量，提高效率，并盡可能降低噪音，工具輕拿輕放；嚴禁吃、喝、抽和收取小費。維修完畢后，應對維修結果進行自檢，待業(yè)主驗收認可后，請業(yè)主簽字。按公司收費標準收費。如業(yè)主有異議，應耐心解釋，不可與之爭執(zhí)。同時，維修人員應主動向業(yè)主交代使用中應注意事項。對未能及時完成維修的（如無法獨立完成、專業(yè)性太強、配件不齊等），應對業(yè)主說明情況，解釋原因，取得業(yè)主的諒解和支持或說明維修計劃（包括完成時間），并盡快將其解決。如因各種原因確實無力完成的，應告之業(yè)主，請其另行解決。5、清場工作完畢后要做好清潔工作，工作前移動的物品要放回原處。6、離開業(yè)主家時應說聲“如有需要盡管與管理處/維修中心聯(lián)系”并向業(yè)主說再見。 7、原則上所需維修材料均由業(yè)主自行購買，業(yè)主確實不便購買的，可代為購買，購買材料時，應要求供方出示質保卡，并開具發(fā)票。XXXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.73房屋共用部位維修保養(yǎng)管理規(guī)定 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：1/1 房屋共用部位維修保養(yǎng)管理規(guī)定 1、維修中心負責對房屋公共部位的維修保養(yǎng)。 2、路燈、庭院燈、樓道燈每周檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好，亮燈率保持在99%以上。 3、所有污（雨）水井確保暢通，發(fā)現(xiàn)堵塞及時疏通?；S池一般每年清理一次，保證無污水外溢現(xiàn)象。 4、屋面每月檢查一次，做到無積水、無滲漏。如發(fā)現(xiàn)滲漏應修復。 5、內墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或通報有關部門。 6、道路、停車場、自行車棚每周檢查一遍，針對檢查結果及時進行維修保養(yǎng)，做到平整，無積水，無破損。 7、外墻面每月檢查一遍，針對檢查結果及時進行維修保養(yǎng)，做到無脫無鼓，無滲水，外觀整潔。 8、公共娛樂場所每周檢查一遍，根據(jù)檢查結果及時進行維修保養(yǎng)，做到安全整潔，無亂改建亂堆放。 9、公共門窗、鎖每周檢查一次發(fā)現(xiàn)問題及時處理，做到表面完好，無變形，窗戶無滲水。XXXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.74設施設備維修標準 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：1/1設施設備維修標準內 容時 間標 準檢查人住 宅 維 修 維修工接到維修單后10分鐘內趕到現(xiàn)場 急修10分鐘內到現(xiàn)場,小修2小時內完成,中修24小時內完成,大修1天內有答復維修中心經 理維修組長公共部位維修保養(yǎng)路燈,樓道燈, 庭院燈 每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時處理 燈泡燈罩無缺損,設備完好,亮燈率在99%以上維修組長井、溝、化糞池 每月清理一次，化糞池每年清理一次 無積水，無塌陷，水流暢通，井蓋完好維修組長外墻面 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 無脫無鼓無滲水，表面完好無損壞維修組長內墻面 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每二年翻新一次 表面整潔無破損維修組長自行車棚、道路、停車場 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 平整，無積水，無破損維修組長屋 面 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 無積水，無滲漏、隔熱層無缺損維修組長公共娛樂場所 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 安全整潔，無改建，亂堆放維修組長公共門窗、鎖 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 表面完好無變形，窗戶無滲水維修組長XXXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.75日常維修工作規(guī)程 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：1/1日常維修工作規(guī)程一、報修1、管理處和維修中心是接待業(yè)主報修的職能部門。接到業(yè)主報修時要將報修項目、顧客名稱、住址、約定上門維修時間進行記錄，并及時向維修中心傳遞，以便為業(yè)主提供及時合格的維修服務。2、維修中心在接到業(yè)主或管理處報修時，應記錄在有償/委托服務聯(lián)系單中，明確顧客名稱、服務要求、服務時間及價格等事項。3、對報修項目屬房子質量問題，經維修中心主管檢查確定應由施工單位維修的項目，按規(guī)定填寫工作聯(lián)系單，報工程部處理。4、管理處和維修中心應記錄業(yè)主報修情況。二、維修1、維修中心接到維修單或業(yè)主直接報修要求時，應及時上門維修，要求急修10分鐘到現(xiàn)場，小修小補在2小時內完成，中修24小時內完成，大修一天內有回答。2、維修工上門維修工作完成后，應將結果填寫在聯(lián)系單上，并請業(yè)主認可。3、屬有償服務項目應開收據(jù)，收取維修款，不得無憑證收費。三、回訪1、維修完成后，維修中心應在三天內進行維修效果的回訪。2、對重大維修項目或因疑難未能及時解決的項目，維修中心應及時上門回訪。3、維修項目總回訪率達95%，并做好每次的回訪記錄。四、維修檔案1、維修中心要做好每天的工作日記。2、維修中心要做好每天的維修單的存檔工作，對重大維修項目應存入業(yè)主檔案中。XXXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.76水 泵 操 作規(guī) 程 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：1/1 水泵操作規(guī)程 1、開啟水泵前首先應保證水池水位在正常水位線上。 2、檢查水泵管子里水是否滿，不滿面的要加滿水以排除水管中的空氣。 3、檢查水泵連動軸是否運轉靈活，油位是否正常。 4、合上水泵總電流三相開關，觀察頻率顯示器數(shù)據(jù)是否正常。 5、合上水泵繼電器線圈開關。 6、水泵進入工作狀態(tài)，觀察水泵進水出水壓力是否正常。 7、定時觀察水泵輪換工作的定時器是否正常工作，以使水泵輪換進入工作及休息狀態(tài)。XXXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.77水泵房管理規(guī)范 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：2/1 水泵房管理規(guī)范 1、水泵房由維修責任人及操作員負責運行操作及維護保養(yǎng)。 2、在水廠正常供水情況下操作員須每天24小時保證小區(qū)內用戶用水需求。 3、操作員必須每天2次巡邏檢查泵房內所有機電設備設施運行情況，并作日檢記錄及保養(yǎng)記錄。 4、操作員必須保持泵房內及機電設備清潔衛(wèi)生并保持室內干燥無雜物。 5、操作員應及時加潤滑油，處理盤根漏水，緊固松動的螺栓，更換磨損的彈性膠圈等工作。 6、對發(fā)現(xiàn)設備存在不正常現(xiàn)象，如軸承溫度超過70，泵體振動強烈或產生不正常噪聲，電機溫升超過65，運行電流超過額定電流，水泵供水間隔時間超過正常供水間隔時間，應及時檢查維修，并報告責任人。 7、對不經常使用的水泵，如消防栓泵等機電設備每半月進行一次“自動/手動”操作檢查，觀察運轉是否正?？煽坎⒆饔涗?。 8、生活水泵每星期輪換使用一次，主接觸器開關每月檢查一次。9、必須做好交接班工作，交接班時做好交班記錄。XXXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.78發(fā)電機房管理規(guī)定 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：2/1 發(fā)電機房管理規(guī)定1、發(fā)電機房禁止非工作人員進入，平時機房應加鎖。2、發(fā)電機應處于隨時投入運行狀態(tài)，市電停電時應確保發(fā)電機迅速投入發(fā)電。3、每半月試發(fā)電一次，開機前應檢查水、機油、柴油等，試機時間是20分鐘。試機完畢后，檢查電氣部件、接觸器、繼電器、連接螺絲及發(fā)電機、柴油機的主要部件，并按要求做好定期保養(yǎng)檢查記錄。4、柴油機啟動用蓄電池應及時充電以保持足夠的電壓，并保持蓄電池清潔。5、發(fā)電機運行時應注意柴油機的聲音是否正常，檢查油溫、油壓、水溫、電壓、電流、頻率等并做記錄。6、保持機房清潔衛(wèi)生，禁止堆放與發(fā)電機無關的物品。7、發(fā)電機油箱內必須貯備2/3的油量，并且應有12桶油貯備。8、機房內消防設施保持完好，并備有手持式滅火器材12個。XXXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.79發(fā)電機操作規(guī)程 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：1/1 發(fā)電機操作規(guī)程 1、在市電斷電需啟動發(fā)電機發(fā)電前，首先要斷開市電供電總開關。 2、檢查柴油機的油位、水位及蓄電池電壓是否正常，線路接觸牢固。 3、打開鑰匙開關，合上起動開關，發(fā)電機進入工作狀態(tài)，調節(jié)頻率及電壓微動旋鈕，使其正常，最后合上發(fā)電機的電源輸出開關。 4、發(fā)電機的停機程序，與開機操作過程相反。XXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.710草坪割草機保養(yǎng)規(guī)程 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：2/1 草坪割草機保養(yǎng)規(guī)程 特別提示：對草坪割草機進行任何維修保養(yǎng)都必須將火花塞線頭拔下。一、 對刀片的保養(yǎng)1、定期檢查刀片和連軸套的連接情況，使用中當?shù)镀矒舻狡渌矬w時，應及時檢查。2、磨削刀片時，應遵循刀片的原始角度和方向，應保證兩邊的刃磨量相等，刃磨后做靜平衡。3、重新安裝刀片前，應在曲軸端和連軸套內孔表面涂點潤滑油，中心螺絲栓及曲軸螺孔內也應涂些，防止今后造成銹蝕而無法拆卸。4、如較長時間不使用時，應將刀片表面清洗干凈，并涂上潤滑油，防止銹蝕。二、對機殼進行保養(yǎng)機殼的內部必須在每次使用完畢后進行清理，防止被剪下的碎草、樹葉、污泥或其它雜物附著其心，而產生銹蝕。三、對汽油機的保養(yǎng)嚴格按照汽油機操作、維修和保養(yǎng)說明書的要求進行，同時注意以下幾點：1、在正常情況下，空氣濾清器每天應清洗一次，在非常臟的環(huán)境中使用時，則需要每隔幾小時清洗一次。2、火花塞在每個使用季節(jié)過后進行清洗。在每個使用季節(jié)到來時重新調整火花塞的間隙（根據(jù)汽油機說明書中的型號和火花間隙核對和調整，防止有誤差，影響整機性能）。3、汽油機外表面應該經常用布或刷子擦干凈，保證清潔的通風。四、行走離合拉桿的轉軸應定期滴注潤滑油，防止銹蝕。五、前后滾輪每個季節(jié)至少應用輕質機油潤滑一次。六、行走部分的傳動機構，在作用兩年以后應清洗、更換一次潤滑脂，潤滑脂的型號為ZG-2（GB491-65）。七、每天應清除防護罩上雜草、廢渣或灰塵，以防止發(fā)動機因過熱或超速而損壞。八、長期不使用時，應放盡機內汽油，以免汽油變質，堵塞化油器等部件。XXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.711管道疏通機使用保養(yǎng)規(guī)程 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：2/1管道疏通機使用、保養(yǎng)規(guī)程1、疏通機由專人負責保養(yǎng)，確保機器的正常使用壽命。2、在使用時，操作手柄的下壓用力不得超過20公斤，也不得加用其它外力。3、正確使用疏通機，選擇合適的鉆具，在離管道入口處0.3米以內進行疏通作業(yè)，如需加長疏通彈簧，必須連接牢固。疏通彈簧進入道的長度，最長不得超過6米。4、每次使用完畢，外殼先用濕布擦凈后，再用干布擦干，手柄應保持清潔、干燥，無油脂。疏通彈簧每次使用后，應用清水徹底清洗，以免被清潔劑腐蝕，并每季涂油保養(yǎng)。機器的電源線也要做好清潔工作，并理整齊，如發(fā)現(xiàn)導線或連接件破損，應掛上“待修”標識并及時通知電工予以更換，修復后方可使用。5、疏通機主機每周一次從前后加油孔加注2030機油，保證潤滑正常。6、疏通機配件每月檢查兩次，發(fā)現(xiàn)損壞應及時修復或更換。7、每季度對疏通機全面擦拭包括機殼、軟軸、鉆具一次，并在傳動部位加上必要的潤滑油（劑），防止生銹，并在設備（施）維修記錄表上記錄。8、長期停用的疏通機如需使用，應先檢查機器是否正常、電線絕緣是否可靠，然后才能接上電源使用。9、疏通機外借必須經過部門負責人批準。XXXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.712維修工安全操作規(guī)程 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：1/1維修工安全操作規(guī)范公司為執(zhí)行“安全第一、預防為主”的方針，確保維修工（包括游泳池管理人員）人身安全及公司設備安全運行，提高經濟效益，特制定本規(guī)范。1、 維修工必須學習本安全規(guī)范，熟悉相應管理處的供電系統(tǒng)。 2、有自備發(fā)電機的小區(qū)維修責任人，必須嚴格按“柴油發(fā)電機組”發(fā)電操作順序，啟動機組供電。 3、電氣設備的金屬外殼必須采取可靠的接地保護。 4、接地至電氣設備的工作零線與保護零線必須分開，保護零線上嚴禁裝設開關或熔斷器。 5、保護零線和相線的材質應相同，單獨的保護零線截面積應采用大于1.5平方毫米以上的分股銅芯護套線。 6、保護零線嚴禁纏繞，要用螺栓可靠方法邊接。 7、電氣設備嚴禁帶故障運行，游泳池開放期間，吸污泵每半月使用500V搖表測試一次絕緣電阻，測絕緣電阻時將吸污泵和導線放在游泳池內，阻值應大于2M。工作人員吸污時必須穿戴高幫絕緣套鞋、絕緣手套，手不能直接接角電纜線。 8、導線埋地敷設時，必須穿管，管內不得有接頭，其管需密封。 9、導線中的負荷電流不得大于導線允許載流量。 10、熔斷器應滿足保護線路和設備的要求；嚴禁用金屬線代替熔斷絲。熔體熔斷后，必須查明原因并排除故障后方可更換；裝好保護零線連接。 11、有接地保護端子的插座，必須與保護地線或保護零線連接。 12、使用移動式和手提式電動工具時，建議采用空氣開關，并加裝高靈敏度的漏電保護器。尤其在潮濕環(huán)境下，必須裝漏電保護器。 13、使用手提式電動工具應戴絕緣手套或站在絕緣臺上。 14、排除電氣故障時，必須采用斷電、驗電、穿絕緣鞋，并有專人監(jiān)護，嚴禁帶電作業(yè)。 15、各種電氣設施應定期檢查巡視，做好記錄。16、維修工在進行相關用電操作時，必須穿戴必要的勞動保護用品，保證安全，杜絕事故。同時維修工及游泳池管理人員要加強自我保護意識，自學遵守有關安全操作制度。XXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.713二次供水監(jiān)管規(guī)程 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：2/1二次供水監(jiān)管規(guī)程為加強小區(qū)供水管理、保證業(yè)主飲水安全、預防疾病、保障用水衛(wèi)生，特對小區(qū)二次供水系統(tǒng)制定以下監(jiān)管規(guī)程：一、小區(qū)二次供水用的水池，均應加蓋嚴密，以免灰塵或雜物進入水池。二、維修工在檢查二次供水設備同時，應查看二次供水的水質情況（如檢查色度、濁度、有無異味等），如發(fā)現(xiàn)水質有異，應及時向維修中心匯報，并采取水樣送相關單位檢驗，以保證二次供水的水質符合規(guī)定要求。同時將信息傳遞給管理處，便于對二次供水的管理。三、水池每年一般清洗二次，上半年一次下半年一次，間隔應超過4個月。清洗應由有“健康證”的人員或委托相應資格的專業(yè)清洗公司進行清洗。四、水池清洗程序：1、清洗前，應通知本小區(qū)業(yè)主停水清洗時間，并做好相應的用水準備，如在游泳時內儲備一定的用水，以備急用。同時通知水泵房配合做好水池的清洗工作。2、所有清洗物品及人員均應在清洗前進行必要的消毒。3、排凈水池內的水。4、清除水池內的淤泥、雜物和銹塊等。5、清淤后，須用清水沖凈水池壁。6、用1%“強力”消毒凈刷洗池壁。7、20分鐘后，再用清水清洗水池23遍以清除異味。8、重新灌水并恢復正常供水。9、水池清洗后，應采取水樣送專業(yè)檢驗機構進行化驗，并取得合格證書。五、使用中如發(fā)現(xiàn)水質異常現(xiàn)象，應馬上組織查找原因，并清潔處理。六、水泵房是提供業(yè)主生活用水的關鍵部位，直接關系到業(yè)主生活和生命財產安全。主管水泵房的維修責任人應加強對水泵房和球閥等相關設施的定期檢查和保養(yǎng)，泵房每周打掃一次，水泵管道每月檢查擦洗一次，確保水泵運轉正常。七、做好水泵房維修保養(yǎng)記錄。XXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.714高壓泵維修保養(yǎng)規(guī)程 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：1/1高壓泵維修保養(yǎng)規(guī)程1、高壓泵每次使用后，應用清水沖洗膠管和噴嘴中的殘液，做好機器外殼的清潔工作，將電源線理齊后，存放在固定場所。發(fā)現(xiàn)破損或壓力不夠，應標以“待修”標識，并及時通知修復后才能使用。2、維修工負責對高壓泵的維修保養(yǎng)，每天檢查一次高壓泵的運行情況，并作好記錄。如發(fā)現(xiàn)皮碗破損、老化導致漏氣，壓力上不去，應及時調換。3、高壓泵電機的電氣性能、機械性能、主機和主接觸器開關，每半月檢查一次，加注必需的潤滑油，保證設備使用正常，并做好記錄。4、高壓泵內應保持一定的油位，一般應保持油浸面的十分之六到十分之七的位置，發(fā)現(xiàn)機油不足，應及時加注，以保證設備的正常運行。XXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.715電動車維修保養(yǎng)規(guī)程 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：2/1電動車維修保養(yǎng)規(guī)程電動車維修保養(yǎng)分每日保養(yǎng)、每季保養(yǎng)和年度保養(yǎng)。一、每日保養(yǎng)1、檢查輪胎氣壓和車輪螺母緊固程度.輪胎氣壓冷態(tài)以300400kpa為好。2、檢查蓄電池狀態(tài)。蓄電池電解液比生低于1.14g/3時應補充充電,運行時可監(jiān)測電源電壓，若長時間低于30V時，應補充充電。3、檢查轉向、制動、加速、喇叭、燈光和電氣按鈕、開關等，均應正常。4、保持車體清潔。清洗時應用軟質物品擦洗，嚴禁刮、磨。檔風玻璃為有機玻璃，應用次序水或溫水輕輕沖洗，盡量不用布擦，以免失去可視性。二、每季保養(yǎng)1、完成“每日保養(yǎng)”項目。2、檢查蓄電池電解液液面高度及電解液比重。液面應高于極板1020。如液面高度不足，應補加蒸餾水，切勿補加電解液。如因電解液漏出而降低了液面，則必須添加和蓄電池中同樣比重的電解液。3、檢查后橋殼內齒輪油。必要時適量添加。夏季應使用HL30、SY110377油；冬季應使用HL20、SY110377油。4、檢查調整前輪前束，前束應為零。5、檢查方向盤自由行程，如大于35即應調整。6、檢查轉向系統(tǒng)各球頭銷松緊情況,必要是添加鈣基潤滑脂ZG-2。7、轉向系和前橋上的油嘴感應在及時加注鈣基潤滑脂ZG-2。8、輪胎需按下列規(guī)定順序換位：兩前輪胎交叉換至另一方向的后輪胎位；兩后輪胎換至同方向的前輪胎位。三、每年保養(yǎng)1、完成“每季保養(yǎng)項目”。2、檢查拆洗前、后鋼板彈簧和前、后減震器。必要時更換橡膠襯套。3、檢查轉向節(jié)主銷的軸向間隙，必要時調整。4、檢查、清洗后橋齒輪，調整前、后橋軸承間隙，更換基潤滑脂ZG-2。5、緊固全車的緊固件和聯(lián)接件,M6螺紋緊固力矩為71Nm、M8螺紋緊固力矩為201Nm、M10螺紋緊固力矩為371Nm。XXXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.716電動車作用管理規(guī)程 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：1/1電動車使用管理規(guī)定為確保電動車正確安全地使用，特制定本規(guī)定。目前僅玫瑰園配有電動車，應嚴格遵守本規(guī)定，日后其他小區(qū)配置后，也可按此規(guī)定執(zhí)行。1、電動車是為保安執(zhí)行巡邏、處理突發(fā)事件的裝備，必要時也可為業(yè)主提供服務，其余人員一律不準乘坐。電動車只準在園區(qū)內行駛，不得擅自將電動車駛離園區(qū)。2、電動車不許超載，大車限坐6人，小車限坐4人。3、電動車由管理處主任指定保安隊長、班長駕駛，其他人員未經管理處主任批準，一律不得駕駛。電動車嚴禁轉借他人。4、駕駛電動車必須嚴格按照操作規(guī)程正確操作，謹慎駕駛，安全第一。5、電動車必須按維修保養(yǎng)規(guī)定勤清洗、勤保養(yǎng)，保持車況良好、電力充足、整車干凈整潔，不得違章私拆，以免造成機械事故。人為造成事故者，視情節(jié)嚴重處理，并照價賠償。6、保安隊指定駕駛人員在接交班時，交班人員必須說明車輛使用狀況，并做好記錄；接班人員必須檢查車況，如有車損或發(fā)生事故，應立即報告管理處主任，以便及時維修和處理。XXXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.717電動車操作規(guī)程 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：1/1電動車操作規(guī)程1、電動車啟動時，應按要求先按下?lián)Q向開關，前進時按無圖形端，倒車時按有圖形端。爾后，插入點火鑰匙，釋放手剎車制動，將總電源開關到“接通”位置，平穩(wěn)地踩下加速踏板，即可按所需速度行駛。踩下加速踏板越多，前進或倒退的速度越快。2、變換速度時需按下雙速開關，有“兔”圖形的表示快檔；有“龜”圖形的表示慢檔。3、轉向時，需按箭頭圖形按下轉向指示燈開關。4、有制動必要時，踩下制動踏板即可剎車，還需要時可將制動踏板踩到底。但行駛時嚴禁同時踩下加速踏板與制動裝置。5、電壓照明開關的使用：按下電壓照明開關無圖形端，全車照明燈亮；按下有圖形端，電壓表即顯示蓄電池電壓；置于中間位置即為斷開位置。6、不允許超出電動車最大允載負荷，以免損壞車輛。7、行駛結束離車時，應將進退開關置于空檔，同時拉起手動閘，關閉電源，拔掉點火鑰匙。XXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.718蓄電池充電操作規(guī)程 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：2/2蓄電池充電操作規(guī)程一、充電應在通風、無任何明火的環(huán)境下進行。二、初充電前的準備1、硫酸（條例ZBK8400389規(guī)定）與蒸餾水配制成密度為1.2800.005（25）的稀硫酸。2、啟下電池排氣栓、將冷卻到30以下的稀硫酸注入新電池。3、電解液應與最高液面線“max”平齊。4、靜置14小時，使電解液浸入極板，等電解液溫度降到35在下才可充電。三、初充電1、6DA150型蓄電池具有干荷電性能，但為確保工作時間，應進行補充電。2、電流表如下：電池型號初充電普通充電電流（A）時間（h）每一階段每二階段電流時間電流時間3D180126102546138126DA150106102146128123、充電電源只允許用直流電源，將蓄電池正極（）接直流電源正極，負極（）接直流電源負極，絕對不可以接反。上表中初充電電流充電，當電池電壓、電解液密度連續(xù)2小時無明顯變化（0.05V/h）或電池內產生大量氣泡時為止。4、充電過程中電解液溫度不準超過45，當接近45時，應降低充電電流或停止充電進行冷卻，待溫度降到35以下時，再繼續(xù)充電，但需相應延長充電時間。四、變通充電（經常充電）1、蓄電池在使用后必須進行經常充電，每階段充至單格電壓2.4伏特時轉入每二階段，當電池電壓、電解液密度連續(xù)24小時無明顯變化（0.05V/h）或電池內產生大量氣泡時為止（1小時測一次）。2、電池組應按車輛行駛規(guī)范，每日進行正常行駛時間數(shù)，即電池端電壓降至每單格1.8V時，進行普通充電，不允許過度放電。3、如果電池組暫不使用，擱置一月后，須進行普通（充電）。4、串聯(lián)充電時各電池間放電程度相關不應超過15%。5、在充電終期，用蒸餾水或密度為1.400的稀硫酸調整電解液密度達1.2800.005（25）.液面應與“max”齊平。調整后繼續(xù)充電0.5-1小時，使內部均勻一致。終止判斷同（三）3、。6、充電完畢應先關閉充電器電源，再拔電動車電源。XXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.719復印機維護保養(yǎng)規(guī)程 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：1/1復印機維護保養(yǎng)規(guī)程1、復印機由專人負責操作和維護，其余人員不得擅自開機。2、復印機稿臺玻璃鏡面和蓋板的塑料面必須時時保持清潔，無任何污跡。墨跡、印泥、涂改液未干的原件，一律不準上機復印。3、每天用清水和軟布清潔機殼一次，保持機殼整潔。但決不能使用揮發(fā)劑、稀釋劑或任何研磨粉末清潔機殼。4、每月對復印機搞一次清潔工作，關閉電源、拔下插座后，清除機內殘留墨粉、紙屑；用軟紙或軟布（必要時可用酒精輕輕擦拭）擦凈硒鼓上的污跡，嚴禁用手接觸鼓，嚴禁把感光組體直接暴露在陽光下或任何其它強光下；左右移動幾次電暈絲上的清潔環(huán)，以清潔電暈絲，清潔后須將清潔環(huán)移回原位置。5、復印機連續(xù)工作不得超過半小時，以免損壞機件。每天下班前必須切斷電源。6、復印機需要補充墨粉時，應嚴格按說明書規(guī)定的程序操作，同時做好機內的清潔工作。7、復印機清潔輥要及時更換，以保證復印效果。8、復印機的工作環(huán)境應清潔無塵，不讓陽光直接照射，也不靠近水的地方避免受潮，影響復印，通風口不能被堵塞或遮住。9、復印機更換硒鼓時對復印機要全面做一次清潔工作，必要時可請專門維修人員操作。XXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.720傳真機維修保養(yǎng)規(guī)程 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：1/1傳真機維修保養(yǎng)規(guī)程1、傳真機由專人負責使用和保養(yǎng)維護。2、每天用軟布清潔機身，清潔前，先拔掉電源插頭和撤掉電話塞孔，再用濕布進行清潔，不許使用液體清潔劑或煙霧清潔劑。3、傳真機的通風口是防止機器過熱用的，不能堵塞或掩蓋這些開口和縫隙，每天應檢查通風口的情況。4、文件掃描器的清潔，包括軸套、滾軸表面、ADF（文稿自動進給器）橡皮墊和掃描玻璃應每月進行一次，先用濕布輕輕擦拭，然后用干布擦，注意不能損壞玻璃表面。5、每周利用傳真機自身的自檢裝置，檢查打印機、噴口的運行是否正常，如有異常，應及時更換或由專職人員維修。6、每當更換墨盒時，用干凈的干布清潔打印墨盒運載器觸點及打印墨盒刊載器導向裝置。7、每天下班前應關閉傳真機電源，拔下電源插座。XXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.721電梯管理總則 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：1/1電梯管理總則 為保證業(yè)主和住戶的正常生活和生命安全，必須對危險性極大的電梯設備加強管理。 1、安裝的電梯必須是市勞動局認可的專業(yè)產品。 2、電梯的安裝必須由持有勞動局頒發(fā)電梯、起重機械安裝許可證的單位承接。3、電梯安裝結束后，須經市勞動局認可的單位驗收合格后，領取安全使用證。從事大樓電梯維修的員工必須經勞動局專業(yè)安全培訓，取得電梯維修保養(yǎng)證書，才能從事電梯維修保養(yǎng)工作。XXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.722電梯工崗位職責 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：1/1電梯工崗位職責1、上班不遲到，不早退。2、上班不吸煙，不飲酒。3、上班堅守崗位，不擅自離崗或從事與本職崗位無關的事。4、保持機房衛(wèi)生，十五天做一次機房大掃除。5、電梯如發(fā)生突發(fā)事件，維修人員必須第一時間內趕到現(xiàn)場，在保證安全的前提下，及時排除故障。6、如遇故障，必須在規(guī)定時間（參考廣州日立電梯售后承諾）內及時修復，以保證大樓的正常秩序。7、認真執(zhí)行交接班制度，做好值班記錄。8、按電梯維修保養(yǎng)制度完成設備的定期巡查、保養(yǎng)和維修工作。9、嚴格執(zhí)行電梯設備的安全操作規(guī)程。XXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.723電梯安全管理規(guī)定 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：1/1電梯安全管理規(guī)定1、電梯工每天對電梯機房巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。2、電梯工每月進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患時，應通知保養(yǎng)單位進行整改。3、當電梯需委托其他單位進行電梯維修保養(yǎng)時，電梯工應組織人員參加對電梯維修保養(yǎng)單位的評審，評審合格后方能委托該單位承擔電梯維修保養(yǎng)工作。4、維修中心負責對電梯保養(yǎng)和維修工作質量進行檢驗。5、統(tǒng)一在監(jiān)控中心設報警點，保證電梯發(fā)生故障時能及時得到報警。6、電梯發(fā)生故障，須按規(guī)定進行解救。7、經勞動局檢測不合格，未取得準用證的電梯嚴禁投入使用。XXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.724電梯困人救援法 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：1/1電梯困人救援法凡遇電梯故障困人時，須按以下步驟釋放被困乘客。1、如遇電梯在行駛途中突然發(fā)生停車故障，而停在井道內不能開門時，維修工應在五分鐘內趕到現(xiàn)場嚴格按以下步驟操作：確定轎廂位置；與被困乘客取得聯(lián)系，以便配合救援工作（對講機）。2、根據(jù)情況用不同方法工作。在可以開慢車的情況下，若轎廂不在平層位置，應以檢修方式慢車開動電梯將轎廂移到開門區(qū)，讓乘客離去。不能開慢車時，應切斷電梯電源，救援人員之一把住盤車手輪，另一救援人員手持釋放桿，輕撬開抱閘，應連續(xù)動作（一緊一放），使轎廂移立開門區(qū)，并用三角鑰匙打開層門，協(xié)助被困人員離開轎廂。當電梯因安全鉗動作或其它原因，采取前述措施仍不能移動時，可將轎頂安全窗開啟，放出被困人員經井道退出。如遇轎廂停在最上或最下時，不可只撬開抱閘令轎廂自由移動，而應用手把緊手輪進行盤車，使轎廂向正方向移動。對電梯實施檢查維修。XXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.725電梯機房管理規(guī)定 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：1/1電梯機房管理規(guī)定1、機房內必須保持清潔、無塵。配電屏及控制柜內應經常進行通風、吸塵工作，機房及通道內不得住人或堆放雜物。2、非有關人員不得無故進入機房，確需進入，必須事先征得維護中心負責人同意，由相關人員陪同，并在機房辦理登記手續(xù)。3、工作人員離開機房要隨手輕聲關門，機房內嚴禁吸煙。4、非專業(yè)人員嚴禁撥弄機房內所有按鈕和部件。5、保持機房內設備處于良好運行狀態(tài)，機房室內溫度保持在25左右。6、保證機房通風良好。7、保證機房照明良好，并配備滅火器和盤車工具掛于顯眼處。8、機房內窗應關好并上鎖，注意采取措施對設備進行維修保養(yǎng)。9、各種警示牌應清晰并掛于顯眼處。10、按規(guī)定由電梯定點維修保養(yǎng)單位對機房內設施和設備進行維修保養(yǎng)。11、每天巡視機房，發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定要求的進行及時處理。XXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.726電梯運行檢查規(guī)定 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：1/2電梯運行檢查規(guī)定一、日檢每天日班，必須對每臺電梯上下試運行一次，聽是否有異常聲音。二、周檢日班當班人，對每臺電梯每層?？窟\行幾次。三、月檢1、檢查機房衛(wèi)生，檢查有無異味。2、開關門檢查，光幕是否起作用。3、電梯舒適感檢查（起動、運行、減速、停止）。4、電梯平層及外呼是否正常。5、機房溫度、照明及通風情況。6、檢查控制柜元件有無異味或燒壞。7、檢查電機運行情況、溫度、振動和噪聲。8、電引機內磁輪油位及清潔。9、應急通訊裝置及應急照明檢查。10、門滑塊磨損程度檢查。11、強迫關門及滑輪檢查。12、急停開關、井道底部及八只行程開關檢查是否失效。四、季檢1、 檢查門機運行情況，有無異常聲音，門機驅動鏈檢查，清潔張力檢查。XXXX物業(yè)管理有限公司 文件編號：GTZC7.5.726電梯運行檢查規(guī)定 版本/狀態(tài)：A / 0 頁次：2/22、 轎頂油杯加油。3、 檢查門滾輪和門刀間距及位置尺寸，門鎖開關的動作。4、 底坑、井道內和轎頂衛(wèi)生的檢查。5、張緊輪的潤滑檢查。五、半年檢1、測量轎廂對重架導靴的磨損程度。2、對電纜固定和運行情況檢查。3、主導軌和對重導軌的檢查。4、檢查鋼絲繩磨損情況。六、年檢1、更換電引機磁輪油。2、門鎖檢查。3、所有安全末關、設施檢查。