XX房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目管理手冊(cè).doc

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1、XX房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目管理手冊(cè)項(xiàng)目管理手冊(cè)編制說(shuō)明一、本手冊(cè)規(guī)定了公司工程項(xiàng)目管理工作的工作規(guī)范和流程，是公司進(jìn)行項(xiàng)目管理工作的依據(jù)。二、本手冊(cè)除了專業(yè)術(shù)語(yǔ)、日常用語(yǔ)和單獨(dú)說(shuō)明外，使用以下術(shù)語(yǔ)或簡(jiǎn)稱：（一）公司：是指鄂爾多斯華研房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任有限公司；（二）總公司：是指鄂爾多斯華研經(jīng)貿(mào)集團(tuán)；（三）部門（或“各部門”）：是指公司下設(shè)的人力行政部、商務(wù)部、財(cái)務(wù)部、企業(yè)發(fā)展部、工程技術(shù)部、造價(jià)部、營(yíng)銷策劃部、客戶服務(wù)中心等職能管理部門和業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)部門；（四）項(xiàng)目部：是指公司為實(shí)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理而成立的臨時(shí)性機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目部的負(fù)責(zé)人是項(xiàng)目經(jīng)理；（五）項(xiàng)目銷售部：是指公司為實(shí)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售工作而成立的臨

2、時(shí)性機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目銷售部的負(fù)責(zé)人是銷售部經(jīng)理。三、對(duì)本手冊(cè)的管理要求（一）本手冊(cè)為公司重要管理文件，經(jīng)人力行政部及相關(guān)部門共同研究和總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過(guò)，由總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布執(zhí)行。（二）本手冊(cè)的編制、印發(fā)等事宜由人力行政部負(fù)責(zé)。（三）手冊(cè)持有者應(yīng)妥善保管本手冊(cè)，不得涂改、丟失、損壞、隨意涂改，也不得將手冊(cè)提供給公司以外人員。手冊(cè)持有者離開(kāi)本公司時(shí)，須將手冊(cè)交還人力行政部，辦理回收登記。（四）各部門在本手冊(cè)使用期間如對(duì)本手冊(cè)有修改建議，需以書面形式向人力行政部提交，由人力行政部統(tǒng)一組織修訂。四、公司原有規(guī)定與本手冊(cè)不符的，以本手冊(cè)為準(zhǔn)。五、本手冊(cè)自公司正式發(fā)布之日起施行（有特別說(shuō)明的遵照特別說(shuō)明）。目

3、錄04-01 項(xiàng)目可行性研究工作規(guī)程304-02 土地儲(chǔ)備工作規(guī)程1304-03 項(xiàng)目前期手續(xù)辦理管理規(guī)定1504-04 項(xiàng)目投資控制管理辦法1704-05 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作規(guī)程2104-06 設(shè)計(jì)評(píng)審工作規(guī)程2504-07 設(shè)計(jì)變更管理辦法3304-08 施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審工作規(guī)程4104-09 開(kāi)發(fā)成本監(jiān)測(cè)及核算管理規(guī)程4504-10 工程預(yù)決算管理辦法4804-11 工程款支付控制規(guī)程5304-12 工程進(jìn)度控制辦法5704-13 工程質(zhì)量管理辦法5904-14 工程交接驗(yàn)收管理規(guī)定6904-15 工程量測(cè)量與工程簽證控制規(guī)程7204-16 工程計(jì)量、計(jì)價(jià)管理規(guī)定7804-17 項(xiàng)

4、目部例會(huì)制度8104-18 項(xiàng)目施工管理規(guī)程8304-19 工程資料管理規(guī)定9704-20 工程決（結(jié)）算管理規(guī)程9904-21 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)實(shí)施辦法10404-01 項(xiàng)目可行性研究工作規(guī)程第一條 目的通過(guò)對(duì)意向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全面有效的可行性分析，確定項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，為公司最終決策提供可靠、科學(xué)的依據(jù)，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本規(guī)程。第二條 適用范圍適用于公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性的研究、分析和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告的編制和評(píng)審。第三條 職責(zé)分配（一）企業(yè)發(fā)展部1、全面負(fù)責(zé)可行性研究的計(jì)劃、組織和實(shí)施；2、負(fù)

5、責(zé)各類信息的收集、匯總和分析；3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告的起草編制。（二）營(yíng)銷策劃部參與負(fù)責(zé)銷售市場(chǎng)分析，參與負(fù)責(zé)銷售成本、市場(chǎng)售價(jià)和銷售額的估算分析。（三）工程技術(shù)部、總工程師參與負(fù)責(zé)技術(shù)分析。（四）造價(jià)部參與負(fù)責(zé)工程成本的估算分析。（五）財(cái)務(wù)部參與負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。（六）總經(jīng)理負(fù)責(zé)可行性研究工作計(jì)劃的批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告的評(píng)審。（七）總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告進(jìn)行最終評(píng)審和批準(zhǔn)。第四條 可行性研究分類（一）初步可行性報(bào)告，用于土地投標(biāo)或合作洽談；（二）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，按照規(guī)定格式和內(nèi)容要求編制，項(xiàng)目報(bào)審用；（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告，項(xiàng)目立項(xiàng)后，本公司組

6、織編制的詳盡可行性研究，供公司內(nèi)部使用，指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作的指導(dǎo)性文件。此階段可行性研究亦根據(jù)需要可進(jìn)行數(shù)次，直至確定最終可行性研究方案。【注】本工作規(guī)程主要就項(xiàng)目立項(xiàng)后的詳盡可行性研究做出規(guī)定要求，初步可行性研究和報(bào)審可行性研究可參照本規(guī)程執(zhí)行。第五條 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地選擇與地塊價(jià)值評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)選擇和地塊評(píng)價(jià)是對(duì)可供選擇的地點(diǎn)和地塊的條件和價(jià)值進(jìn)行分析比較和評(píng)價(jià)。企業(yè)發(fā)展部在尋求土地信息和確定項(xiàng)目投資意向過(guò)程中首先應(yīng)進(jìn)行初步可行性評(píng)價(jià)，即進(jìn)行地塊價(jià)值評(píng)價(jià)。分析評(píng)價(jià)內(nèi)容包括：（一） 擬定地點(diǎn)的水文、地形、地質(zhì)條件等地理特征；（二） 擬定地點(diǎn)的市政配套、交通運(yùn)輸條件；（三） 擬訂范

7、圍的拆遷情況；（四） 地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況；（五） 實(shí)際地價(jià)與地價(jià)潛在價(jià)值評(píng)價(jià)。第六條 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的任務(wù)可行性研究就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)項(xiàng)目的綜合效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn)，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。第七條 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的組織實(shí)施（一）企業(yè)發(fā)展部根據(jù)公司要求，于項(xiàng)目立項(xiàng)后組織編制可行性研究

8、工作計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理審批并組織實(shí)施。（二）公司各專業(yè)職能部門和人員負(fù)責(zé)向企業(yè)發(fā)展部提供相關(guān)的輸入資料，包括估算數(shù)據(jù)、資料、分析和研究報(bào)告等，參與項(xiàng)目可行性研究。（三）企業(yè)發(fā)展部按照計(jì)劃的時(shí)間安排完成編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理審核，上報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論審議。（四）對(duì)未通過(guò)審批的報(bào)告由企業(yè)發(fā)展部重新組織進(jìn)行，重新編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告并報(bào)批。（五）可行性研究的外包由企業(yè)發(fā)展部經(jīng)理提議，總經(jīng)理批準(zhǔn)決定是否委托外部專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)實(shí)施。規(guī)模較大且要求研究深度相對(duì)較深的項(xiàng)目，可委托外部機(jī)構(gòu)承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，由本公司自行組織可行性研究。（六）外部委托市場(chǎng)

9、調(diào)研由企業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)委托、協(xié)調(diào)實(shí)施。第八條 可行性研究的步驟（一）籌備可行性研究開(kāi)始前的準(zhǔn)備工作包括提出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)想，組建研究小組，制定研究工作計(jì)劃和工作大綱等。相關(guān)內(nèi)容應(yīng)包涵在可行性研究工作計(jì)劃中。（二）市場(chǎng)調(diào)研企業(yè)發(fā)展部、營(yíng)銷策劃部分別負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目有關(guān)情況進(jìn)行不同層次的市場(chǎng)調(diào)研，提供項(xiàng)目前期可行性研究所需要的資料和數(shù)據(jù)。具體執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研工作規(guī)程。（三）方案的選擇和優(yōu)化企業(yè)發(fā)展部在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方案，進(jìn)行反復(fù)比較和論證，會(huì)同相關(guān)部門采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理方案。（四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析企業(yè)發(fā)展部對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、

10、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力。由相關(guān)部門提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。（五）編寫報(bào)告書企業(yè)發(fā)展部經(jīng)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編寫詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見(jiàn)、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)決策。第九條 可行性研究的內(nèi)容由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。主要應(yīng)包括以下幾方面：（一）項(xiàng)目概況主要包括：1、項(xiàng)目名稱；2、項(xiàng)目的地理位置；包括項(xiàng)目所在地城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等。3、項(xiàng)目所在地的周圍環(huán)境狀況；主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)?/p>

11、力、項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性。4、項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。（二）專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研情況及動(dòng)遷安置1、企業(yè)發(fā)展部根據(jù)營(yíng)銷策劃部提交的項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告，與營(yíng)銷策劃部共同對(duì)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行綜合分析，形成結(jié)論；2、如需要進(jìn)行拆遷的，要制定動(dòng)遷計(jì)劃，確定安置方案。（三）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定1、市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)；2、市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)；3、市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格；4、服務(wù)對(duì)象分析、制定租售計(jì)劃；5、擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇1、市政規(guī)劃方案選擇；市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來(lái)源、去路和走向，大型商業(yè)房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交

12、通組織和共享空間等。2、項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置；3、建筑規(guī)劃方案選擇；建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。（五）資源供給1、建筑材料的需用量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃；2、項(xiàng)目施工的組織計(jì)劃；3、項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)；4、項(xiàng)目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。（六）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置；2、管理人員的配備方案；3、人員培訓(xùn)計(jì)劃、管理費(fèi)用估算。（七）開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃1、前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃；包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、

13、取得開(kāi)工許可證直至完成開(kāi)工前準(zhǔn)備等系列工作計(jì)劃；2、工程建設(shè)計(jì)劃；包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開(kāi)工、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等；3、建設(shè)場(chǎng)地的布置；4、施工隊(duì)伍的選擇。（八）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析1、項(xiàng)目總投資估算。包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分；2、項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定；3、開(kāi)發(fā)成本估算；4、銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算；5、銷售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他收入估算；6、財(cái)務(wù)評(píng)估；運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方法分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；7、風(fēng)險(xiǎn)分析；一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行

14、風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析。8、項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)；9、結(jié)論及建議；運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性，提出存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。第十條 可行性研究報(bào)告的撰寫（一）封面要能反映評(píng)估項(xiàng)目的名稱、誰(shuí)作的評(píng)估及可行性研究報(bào)告寫作時(shí)間。（二）摘要用簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言，介紹被評(píng)估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評(píng)估的結(jié)論。文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對(duì)不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過(guò)1000字為宜。（三）目錄（四）正文這是可行性研究報(bào)告的主體，要按照邏輯的順序，從

15、總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。一般包括：項(xiàng)目總說(shuō)明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和結(jié)論與建議等十二個(gè)方面。（五）附表附表是對(duì)于正文中不便于插入的較大型表格。一般包括：項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表、項(xiàng)目投資估算表、投資計(jì)劃和資金籌措表、項(xiàng)目銷售計(jì)劃表、項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。（六）附圖一般包括：項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖等。第十一條 資金籌措（一）公司決策層和財(cái)務(wù)部負(fù)

16、責(zé)項(xiàng)目可行性研究過(guò)程中資金籌措的策劃。（二）制定可靠或比較可靠的資金籌措計(jì)劃，是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基本條件，是避免項(xiàng)目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。凡在資金籌措無(wú)望的情況下，不必開(kāi)展深度可行性研究。（三）資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來(lái)源進(jìn)行分析，包括自有資金、貸款和預(yù)售收入三部分。當(dāng)資金來(lái)源中包括預(yù)售收入時(shí)，應(yīng)有銷售收入計(jì)劃配合考慮。第十二條 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究過(guò)程中的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有靜態(tài)法和動(dòng)態(tài)法兩種。對(duì)規(guī)模小、周期短的項(xiàng)目，可采用靜態(tài)法。對(duì)規(guī)模較大、周期較長(zhǎng)或資金來(lái)源渠道多、收支復(fù)雜或滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)采取動(dòng)態(tài)法。（三）

17、靜態(tài)法是通過(guò)投資項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用之間的比較，來(lái)計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利和投資回報(bào)率數(shù)值，以此計(jì)算與同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常回報(bào)率相比較，以分析評(píng)價(jià)其經(jīng)濟(jì)合理性。靜態(tài)法的評(píng)價(jià)指標(biāo)有凈利潤(rùn)投資收益率和靜態(tài)投資回收期。（四）動(dòng)態(tài)法財(cái)務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標(biāo)進(jìn)行。1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)計(jì)的折現(xiàn)率ic，將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，其值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。判別標(biāo)準(zhǔn)為FNPV0項(xiàng)目可行；FNPV0項(xiàng)目不可行。2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年凈現(xiàn)

18、金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。判別標(biāo)準(zhǔn)為：FIRRic即認(rèn)為盈利能力已滿足最低要求，項(xiàng)目可行；FIRRic項(xiàng)目不可行。3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率是項(xiàng)目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項(xiàng)目投資效益越好。4、動(dòng)態(tài)投資回收期（Pt）動(dòng)態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計(jì)算的投資回收期。第十三條 不確定性分析（一）企業(yè)發(fā)展部及各職能部門在可行性研究過(guò)程中應(yīng)充分考慮不確定性因素，并進(jìn)行綜合分析。（二）項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，由于多來(lái)自預(yù)測(cè)和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析，以估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，以論證開(kāi)發(fā)

19、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。（三）盈虧平衡分析是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)（BED）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系。當(dāng)影響投資效果的變化因素達(dá)到某一臨界值時(shí)，方案的收入與支出相平衡，此時(shí)方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點(diǎn)。（四）敏感性分析是通過(guò)分析、預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要因素（如成本、價(jià)格、銷售周期等因素）發(fā)生變化時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。（五）概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)可能發(fā)生的影響。一般是計(jì)算項(xiàng)目?jī)糁档钠谕导皟衄F(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，累計(jì)概率越大，說(shuō)明項(xiàng)目承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。第十

20、四條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告的評(píng)審（一）公司總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告的評(píng)審，評(píng)審會(huì)議應(yīng)有各職能部門負(fù)責(zé)任和外部專家組成員參加。專家組成員由公司高層管理人員推薦，公司總經(jīng)理辦公會(huì)確定，成員可包括經(jīng)濟(jì)師、建筑師、工程師、律師、會(huì)計(jì)師、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家開(kāi)發(fā)企業(yè)家、社會(huì)學(xué)家、環(huán)境學(xué)家和地質(zhì)專家等。各方面專家通力合作才能保證項(xiàng)目的科學(xué)性。（二）總經(jīng)理辦公會(huì)以“項(xiàng)目評(píng)估與決策會(huì)議”的形式對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，總經(jīng)理審批。（三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估內(nèi)容1、市場(chǎng)方面對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀的研究方面所采用的預(yù)測(cè)方法是否符合實(shí)際，審查市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)果可信程度。2、技術(shù)方面項(xiàng)目構(gòu)成是否合理，實(shí)施計(jì)劃在操作執(zhí)行上的

21、可靠性和有效性，施工技術(shù)方面的可靠性。3、財(cái)務(wù)方面確保項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的財(cái)務(wù)能力和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的影響，包括通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研分析了解的消費(fèi)者購(gòu)買力和對(duì)項(xiàng)目的興趣程度。4、國(guó)民經(jīng)濟(jì)方面要嚴(yán)格審查項(xiàng)目是否具有正確無(wú)誤的宏觀經(jīng)濟(jì)分析，尋求對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行修改的可能性以達(dá)到提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。審查項(xiàng)目是否與行業(yè)的發(fā)展政策保持一致，審查項(xiàng)目的決策過(guò)程的投資風(fēng)險(xiǎn)分析，決策論證是否嚴(yán)密。5、組織機(jī)構(gòu)和管理方面審查評(píng)議項(xiàng)目在組織機(jī)構(gòu)方面的背景材料，審查項(xiàng)目的組織及其結(jié)構(gòu)在行政管理上對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的控制安排和方法。6、環(huán)境方面開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在地形、地貌條件上是否符合所定項(xiàng)目的條件；對(duì)不符合的因素在技術(shù)上可處理的，方法是否可靠；

22、水文地質(zhì)、氣象對(duì)項(xiàng)目的印象，防治措施是否可靠；選地是否符合城市規(guī)劃的要求；基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施是否與在建項(xiàng)目配套；拆遷、安置、方案是否合理；總之要到現(xiàn)場(chǎng)掌握第一手資料，審核是否與項(xiàng)目提供的資料相一致。（四）通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的全面評(píng)估，公司總經(jīng)理進(jìn)行最終決策，并決定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案。（五）“項(xiàng)目評(píng)估與決策會(huì)議”應(yīng)形成會(huì)議紀(jì)要，并長(zhǎng)期保留。第十五條 可行性研究管理（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報(bào)告，其深度要求可從實(shí)際出發(fā)或公司領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，由企業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施，公司各職能部門專業(yè)人員參與組成研究小組，開(kāi)展工作。（三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研

23、究工作，由公司組織并進(jìn)行初審，研究報(bào)告必須上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)進(jìn)行評(píng)審，并由總經(jīng)理最終審批。（四）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及決策意見(jiàn)，不論實(shí)施與否，都應(yīng)歸入技術(shù)檔案管理，妥善保存?zhèn)洳?。（五）可行性研究?bào)告屬公司的集體研究成果，對(duì)其有關(guān)經(jīng)營(yíng)策略和經(jīng)濟(jì)對(duì)策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀(jì)行為。（六）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門和人員進(jìn)行總結(jié)，予以跟蹤研究。對(duì)研究的方法、測(cè)算、結(jié)論、建議等，對(duì)照市場(chǎng)實(shí)際，從中找出成功經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，以不斷提高可行性研究的科學(xué)水平和定性、定量分析的準(zhǔn)確性。附1：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究與評(píng)審決策流程圖市場(chǎng)調(diào)查企業(yè)發(fā)展部委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行可行性研究項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周

24、期預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本預(yù)算項(xiàng)目收入、利潤(rùn)測(cè)算評(píng)估分析編制可行性研究報(bào)告公司審批和評(píng)審總經(jīng)理辦公會(huì)決策通過(guò)，進(jìn)行詳細(xì)可行性研究未通過(guò)，結(jié)束洽談合作協(xié)議資源調(diào)查進(jìn)一步研究公司分管領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)可研指令04-02 土地儲(chǔ)備工作規(guī)程第一條 目的土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本生產(chǎn)要素之一。為了規(guī)范“找地”行為，提高競(jìng)標(biāo)能力，保障土地儲(chǔ)備和公司的可持續(xù)發(fā)展，特制訂本規(guī)程。第二條 適用范圍本規(guī)程適用于公司土地尋求過(guò)程的控制。第三條 職責(zé)分配（一）企業(yè)發(fā)展部是土地儲(chǔ)備工作的主控部門，負(fù)責(zé)土地信息的搜集、擬訂土地投標(biāo)方案等。（二）企業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)土地投標(biāo)工作的具體運(yùn)作和實(shí)施。第四條 工作程序（一）“找地”原則1、與公司的發(fā)展戰(zhàn)略相

25、符合；2、與公司的專業(yè)形象相符合；3、與公司的資源供應(yīng)能力相符合。（二）土地供應(yīng)信息的搜集1、企業(yè)發(fā)展部應(yīng)與土地儲(chǔ)備管理部門、中介機(jī)構(gòu)和公共社會(huì)關(guān)系保持密切的聯(lián)系，及時(shí)搜集最新土地信息，并隨時(shí)關(guān)注“土地招標(biāo)公告”，全面掌握土地市場(chǎng)狀況，包括土地供應(yīng)、供求關(guān)系信息和土地市場(chǎng)交易價(jià)格等的收集、分析和匯總。2、企業(yè)發(fā)展部根據(jù)所收集的土地信息資料每個(gè)季度末定期編制并向公司總經(jīng)理報(bào)送土地市場(chǎng)信息報(bào)告。（三）意向土地市場(chǎng)調(diào)研1、如果土地滿足公司的“找地”原則，企業(yè)發(fā)展部應(yīng)進(jìn)行初步市場(chǎng)調(diào)查并獲取相關(guān)的土地證明資料，如土地證、控制性規(guī)劃及其他等，并驗(yàn)證資料的完整性、合法性、有效性。2、通過(guò)調(diào)查和分析，企業(yè)發(fā)展

26、部認(rèn)為初步可行后編制并向總經(jīng)理提交意向市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告和相關(guān)證明資料，由總經(jīng)理辦公會(huì)審議并報(bào)董事會(huì)確認(rèn)決定初步開(kāi)發(fā)意向和是否進(jìn)行進(jìn)一步可行性研究和洽商工作。（四）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究1、公司對(duì)意向市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告進(jìn)行審議并通過(guò)后，企業(yè)發(fā)展部應(yīng)根據(jù)調(diào)研結(jié)果組織相關(guān)部門策劃編制完成詳細(xì)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)。公司總經(jīng)理辦公會(huì)依據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告及相關(guān)資料審議決定最終開(kāi)發(fā)意向。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究具體執(zhí)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究工作規(guī)程。2、為確保土地購(gòu)置和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的正確決策，意向市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究根據(jù)總經(jīng)理或總經(jīng)理辦公會(huì)的要求可反復(fù)實(shí)施，直至所提供報(bào)告和資料滿足決策過(guò)程

27、的驗(yàn)證需要。（五）土地競(jìng)標(biāo)1、企業(yè)發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和地域條件等綜合因素和條件分析，應(yīng)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告中提出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的模式，包括：獨(dú)立開(kāi)發(fā)和合作參股開(kāi)發(fā)等。公司總經(jīng)理辦公會(huì)確定開(kāi)發(fā)模式和參加競(jìng)標(biāo)的方式，單獨(dú)競(jìng)標(biāo)或聯(lián)合競(jìng)標(biāo)。2、在公司決定競(jìng)標(biāo)后，企業(yè)發(fā)展部要進(jìn)一步與土地儲(chǔ)備管理部門密切聯(lián)系，提前了解土地拍賣的詳細(xì)信息，調(diào)查其他投標(biāo)單位的情況，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)制訂出具體的投標(biāo)方案，包括投標(biāo)策略。3、公司財(cái)務(wù)部要提前安排投標(biāo)所需的保證金和首期土地費(fèi)。4、投標(biāo)前，根據(jù)其他投標(biāo)單位的情況和公司“拿地”的決心，公司要明確投標(biāo)最高報(bào)價(jià)。必要時(shí)，可與其他單位聯(lián)合投標(biāo)。5、企業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)組織參加投標(biāo)工作

28、，總經(jīng)理應(yīng)親自參加投標(biāo)執(zhí)行。投標(biāo)時(shí)，要嚴(yán)格遵循既定的投標(biāo)策略。6、土地競(jìng)拍中標(biāo)后，企業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)與土地儲(chǔ)備管理部門具體接洽、簽署土地使用權(quán)出讓合同。具體執(zhí)行有關(guān)合同管理制度和財(cái)務(wù)付款控制相關(guān)的相關(guān)規(guī)定。第五條 土地儲(chǔ)備工作規(guī)則（一）企業(yè)發(fā)展部每季度一次向總經(jīng)理報(bào)送土地市場(chǎng)信息報(bào)告；（二）意向市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，分析客觀；（三）對(duì)擬投資市場(chǎng)的土地拍賣信息要搜集完整，不遺漏；（四）無(wú)論投標(biāo)與否，公司每年至少組織參加3次以上的土地拍賣活動(dòng)；（五）土地儲(chǔ)備前應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司的意向市場(chǎng)調(diào)研和可行性研究工作規(guī)程，有效控制開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。04-03 項(xiàng)目前期手續(xù)辦理管理規(guī)定第一條 為了明確各類項(xiàng)目證照手續(xù)辦理的工作

29、分工，加強(qiáng)證照手續(xù)辦理工作的管理，保障項(xiàng)目計(jì)劃的按期實(shí)施，特制定本規(guī)定。第二條 項(xiàng)目證照手續(xù)辦理的職責(zé)分工1、工程技術(shù)部負(fù)責(zé)辦理投資項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)、工程項(xiàng)目選址意見(jiàn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、交付使用許可證、供水、供電、煤氣、排污等項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)手續(xù)。2、銷售部負(fù)責(zé)預(yù)售許可證、房產(chǎn)證、土地證等與銷售有關(guān)的證件辦理工作。第三條 公司各相關(guān)職能部門應(yīng)積極加強(qiáng)、不斷改善與政府土地、拆遷、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、供電、供水、人防、消防、供氣、電信等職能部門的公共關(guān)系，各相關(guān)部門應(yīng)積極協(xié)助、配合辦理相關(guān)手續(xù)。第四條 辦理證照手續(xù)前，工程技術(shù)部和銷售部應(yīng)向相關(guān)職能部

30、門交底相關(guān)手續(xù)的辦理程序、聯(lián)系人、注意事項(xiàng)等。第五條 工程技術(shù)部、銷售部不能說(shuō)明除了不可抗力以外的其他原因，又未提出辦理要求而導(dǎo)致工作延誤，責(zé)任由工程技術(shù)部或銷售部承擔(dān)。如果提出了辦理要求，因公司內(nèi)部相關(guān)職能部門的責(zé)任而導(dǎo)致工作延誤，責(zé)任由相關(guān)職能部門承擔(dān)。第六條 公司員工與政府有關(guān)部門有親屬、朋友、同學(xué)等密切關(guān)系的，有義務(wù)協(xié)助相關(guān)部門辦理有關(guān)手續(xù)。第七條 辦理各項(xiàng)證照手續(xù)的責(zé)任部門手續(xù)辦理人員應(yīng)遵守項(xiàng)目所在地政府的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行公司的項(xiàng)目前期工作計(jì)劃及公司相關(guān)管理規(guī)定，按期辦結(jié)各項(xiàng)手續(xù)。第八條 因以下原因?qū)е率掷m(xù)不能按期辦結(jié)的，責(zé)任部門和責(zé)任人不承擔(dān)責(zé)任：（一） 法律意義上的不可抗力；（

31、二） 政府職能部門的責(zé)任，如政府違約、相關(guān)人員因故不在崗等；（三） 公司未能及時(shí)繳費(fèi)資金。第九條 非第八條原因而導(dǎo)致工作延誤的，公司將視延誤時(shí)間和所造成的實(shí)際損失追究責(zé)任人的責(zé)任。公司辦理各項(xiàng)手續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為具備法定條件后政府部門的承諾期限。第十條 外出辦理手續(xù)的人員應(yīng)嚴(yán)格恪守公司秘密和項(xiàng)目秘密，維護(hù)公司品牌，嚴(yán)禁有有損公司的言行，違反者，公司查實(shí)后予以嚴(yán)肅處理。04-04 項(xiàng)目投資控制管理辦法第一條 項(xiàng)目投資管理體制公司項(xiàng)目投資控制管理體制為目標(biāo)控制管理體制。第二條 項(xiàng)目投資管理目標(biāo)公司項(xiàng)目投資控制的目標(biāo)是：項(xiàng)目投資估算、項(xiàng)目投資預(yù)算、工程施工合同造價(jià)。第三條 項(xiàng)目投資控制環(huán)節(jié)（一）公司依據(jù)

32、工作環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施控制。（二）項(xiàng)目投資控制的環(huán)節(jié)包括：1、項(xiàng)目規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)，工程施工圖設(shè)計(jì)；2、工程施工招標(biāo)，工程材料設(shè)備采購(gòu)；3、工程施工過(guò)程管理；4、市場(chǎng)推進(jìn)（策劃、廣告等）；5、企業(yè)管理開(kāi)支；6、行業(yè)規(guī)費(fèi)交納；7、項(xiàng)目資金籌措。（三）項(xiàng)目規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)及工程施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的投資控制目標(biāo)是項(xiàng)目投資估算。（四）工程施工招標(biāo)及工程材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)投資控制目標(biāo)是項(xiàng)目投資預(yù)算。（五）工程施工過(guò)程管理環(huán)節(jié)投資控制目標(biāo)是工程施工合同造價(jià)。（六）市場(chǎng)推進(jìn)（策劃、廣告等）、企業(yè)管理開(kāi)支、行業(yè)規(guī)費(fèi)交納及項(xiàng)目資金籌措環(huán)節(jié)投資控制目標(biāo)是項(xiàng)目投資估算或預(yù)算。第四條 項(xiàng)目投資控制效果（一）公司對(duì)項(xiàng)目投資控制效

33、果實(shí)行檢驗(yàn)。（二）體現(xiàn)控制效果的文件是：項(xiàng)目投資預(yù)算、工程施工合同造價(jià)、工程竣（完）工結(jié)算造價(jià)、項(xiàng)目竣工決算。（三）檢驗(yàn)項(xiàng)目規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)及工程施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是項(xiàng)目投資預(yù)算。（四）檢驗(yàn)工程施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是工程施工合同造價(jià)。（五）檢驗(yàn)工程施工過(guò)程管理環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是工程竣（完）工結(jié)算造價(jià)。（六）檢驗(yàn)工程材料設(shè)備采購(gòu)、市場(chǎng)推進(jìn)（策劃、廣告等）、企業(yè)管理開(kāi)支、行業(yè)規(guī)費(fèi)交納及項(xiàng)目資金籌措環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是項(xiàng)目竣工決算。第五條 項(xiàng)目投資控制文件的編制造價(jià)部負(fù)責(zé)組織公司相關(guān)部門編制項(xiàng)目投資控制目標(biāo)文件。項(xiàng)目投資控制效果文件中除財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目竣工決算外，其

34、余項(xiàng)目投資控制效果文件由造價(jià)部負(fù)責(zé)編制。第六條 項(xiàng)目投資控制職責(zé)公司按職能部門分解項(xiàng)目投資控制職責(zé)：（一）工程技術(shù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)、工程施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)投資控制，負(fù)責(zé)行業(yè)規(guī)費(fèi)交納環(huán)節(jié)投資控制；（二）項(xiàng)目部負(fù)責(zé)工程施工過(guò)程管理環(huán)節(jié)投資控制；（三）商務(wù)部負(fù)責(zé)工程施工招標(biāo)環(huán)節(jié)投資控制，負(fù)責(zé)工程材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)投資控制；（四）營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)市場(chǎng)推進(jìn)（策劃、廣告等）環(huán)節(jié)投資控制；（五）人力行政部負(fù)責(zé)企業(yè)管理開(kāi)支環(huán)節(jié)投資控制；（六）財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金籌措環(huán)節(jié)投資控制。第七條 偏差指標(biāo)考核（一）公司對(duì)項(xiàng)目投資目標(biāo)執(zhí)行效果實(shí)行偏差指標(biāo)考核。（二）投資控制偏差指標(biāo)由公司決策層根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式、融資渠道、項(xiàng)

35、目規(guī)模、市場(chǎng)容量等確定原則，總經(jīng)理主持，人力行政部負(fù)責(zé)制定并考核，造價(jià)部配合?？荚u(píng)結(jié)果報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議、批準(zhǔn)。第八條 操作文件項(xiàng)目操作各環(huán)節(jié)投資控制由各責(zé)任部門根據(jù)相關(guān)環(huán)節(jié)管理體系文件具體實(shí)施。項(xiàng)目成本控制目標(biāo)編號(hào)：SHZY-XM-01序號(hào)成本類別成本構(gòu)成要素控制目標(biāo)及偏差率占總成本比例及偏差率金額比例偏差率金額比例偏差率一土地費(fèi)用1.土地出讓金2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)用3.其它二前期費(fèi)用1.項(xiàng)目可行性研究費(fèi)2.勘察費(fèi)3.設(shè)計(jì)費(fèi)3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)3.2景觀設(shè)計(jì)費(fèi)3.3建筑設(shè)計(jì)費(fèi)3.4裝修設(shè)計(jì)費(fèi)3.5設(shè)計(jì)評(píng)審費(fèi)3.6其它4. “三通一平”費(fèi)用4.1施工道路4.2施工供電安裝費(fèi)4.3施工供水安裝費(fèi)4.4施工

36、排水4.5場(chǎng)地平整費(fèi)4.6臨時(shí)圍墻工程費(fèi)4.7其它5.報(bào)批報(bào)建費(fèi) 三建安費(fèi)用1.建安工程費(fèi)2.工程監(jiān)理費(fèi)3. 其它3.1工程監(jiān)理費(fèi)3.2質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)3.3預(yù)決算審計(jì)費(fèi)3.4合同公證費(fèi)3.5其它四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.道路設(shè)計(jì)、工程費(fèi)2.給水設(shè)計(jì)、工程費(fèi)3.水增容費(fèi)4.排水工程費(fèi)序號(hào)成本類別成本構(gòu)成要素控制目標(biāo)及偏差率占總成本比例及偏差率金額比例偏差率金額比例偏差率四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5.供電工程費(fèi)6.電增容費(fèi)7.環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)8.煤氣設(shè)計(jì)、工程費(fèi)9.信箱費(fèi)10.公用天線工程費(fèi)11.供熱工程費(fèi)12.智能化設(shè)計(jì)、工程費(fèi)13.景觀園林工程費(fèi)14.消防工程費(fèi)15.城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)16.其它五公共配套設(shè)施費(fèi)1.托幼

37、、學(xué)校2. 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)3. 人防工程費(fèi)4. 消防5.其它六銷售費(fèi)用1.市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)2.廣告宣傳費(fèi)3.沙盤、模型制作費(fèi) 4.銷售代理費(fèi)（傭金）5.賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程費(fèi)6家具、.設(shè)備、設(shè)施費(fèi)7.展覽費(fèi)、促銷活動(dòng)費(fèi)8.水電費(fèi)、通訊費(fèi)9.銷售人員薪酬10.培訓(xùn)費(fèi)用11.銷售許可證12.房屋面積測(cè)繪費(fèi)七財(cái)務(wù)費(fèi)用1.資金占用費(fèi)、利息2.融資費(fèi)用八間接費(fèi)1.薪酬2.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)3.差旅費(fèi)4.辦公場(chǎng)所租賃費(fèi)5.其它管理費(fèi)用及分?jǐn)偩挪豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)04-05 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作規(guī)程第一條 目的為了對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作進(jìn)行有效控制，發(fā)揮公司的技術(shù)管理與監(jiān)控職能，實(shí)現(xiàn)公司技術(shù)能力的支持與保證，使公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理高效運(yùn)作，提高

38、項(xiàng)目前期及方案階段的設(shè)計(jì)水平，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合公司的開(kāi)發(fā)理念，確保投資的產(chǎn)品質(zhì)量，確保專業(yè)產(chǎn)品的高品質(zhì)品牌特征，滿足房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的需求，制定本規(guī)程。第二條 適用范圍本程序適用于公司所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)工作的控制。第三條 職責(zé)分配（一）工程技術(shù)部1、負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)的組織；2、負(fù)責(zé)對(duì)地方產(chǎn)品技術(shù)特征的了解，匯總相關(guān)部門信息，編制、下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書；3、負(fù)責(zé)規(guī)劃與設(shè)計(jì)全過(guò)程的組織、協(xié)調(diào)、實(shí)施工作；4、與委托設(shè)計(jì)單位的溝通和協(xié)調(diào)；5、負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的申報(bào)，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工圖送審。（二）企業(yè)發(fā)展部1、負(fù)責(zé)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析、策劃，提出項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、建筑形態(tài)定

39、位、功能定位、戶型定位、目標(biāo)客戶定位、價(jià)格定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念的主導(dǎo)意見(jiàn)；2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的可行性研究，編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告；（三）營(yíng)銷策劃部1、負(fù)責(zé)組織新項(xiàng)目相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研，編制項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告等市場(chǎng)調(diào)研相關(guān)報(bào)告；2、根據(jù)公司市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，依據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目的總體定位，編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建議書；3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的策劃工作，提出策劃意見(jiàn)，編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目策劃書；4、在項(xiàng)目銷售基本完成后對(duì)項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)和銷售方案的確認(rèn)。（四）造價(jià)部負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段技術(shù)經(jīng)濟(jì)的論證和投資估算。（五）財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)費(fèi)用估算。（六）總工程師1、參與并監(jiān)督規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)的組織；2、監(jiān)督規(guī)劃與設(shè)計(jì)全過(guò)程

40、的組織、協(xié)調(diào)、實(shí)施工作，主持設(shè)計(jì)方案的內(nèi)部審查工作；3、組織工程技術(shù)部進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制，并進(jìn)行審核；4、負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段設(shè)計(jì)方案的審核。（七）工程副總經(jīng)理1、負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的審核；2、負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段設(shè)計(jì)方案的審批。（八）總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的批準(zhǔn)。第四條 工作程序（一）公司設(shè)計(jì)階段劃分1、公司設(shè)計(jì)階段劃分為：（1） 公司概念設(shè)計(jì)階段；（2） 委托規(guī)劃設(shè)計(jì)階段；（3） 委托景觀設(shè)計(jì)階段。2、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)包括：（1） 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)；（2） 擴(kuò)初設(shè)計(jì)；（3） 施工圖設(shè)計(jì)。（二）概念設(shè)計(jì)控制1、土地價(jià)值分析（1） 企業(yè)發(fā)展部在公司獲取開(kāi)發(fā)土地后，根據(jù)前期可行性研究和市場(chǎng)調(diào)研

41、結(jié)果進(jìn)行土地價(jià)值分析。（2） 土地價(jià)值分析是在進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，依據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，尋找“土地價(jià)值最大化和投資價(jià)值最大化”方案的過(guò)程。分析的一般方法是：擬訂幾個(gè)不同的產(chǎn)品方案和開(kāi)發(fā)方案，并測(cè)算出不同方案的土地價(jià)值，價(jià)值最大化所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品方案就是理論上的“最佳方案”。通常情況下，一種產(chǎn)品方案對(duì)應(yīng)著幾種開(kāi)發(fā)方案，而只有一種開(kāi)發(fā)方案在單位時(shí)間內(nèi)能產(chǎn)生最大的效益，是這一產(chǎn)品方案的投資時(shí)間價(jià)值最大。這種產(chǎn)品方案和開(kāi)發(fā)方案就是“最佳方案”。2、項(xiàng)目策劃（1）營(yíng)銷策劃部根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研資料，提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建議書。產(chǎn)品建議書的內(nèi)容應(yīng)明確市場(chǎng)或客戶對(duì)產(chǎn)品的具體要求。（2）營(yíng)銷策劃部依據(jù)前期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告所

42、確定的開(kāi)發(fā)方案和產(chǎn)品建議書，組織工程技術(shù)部人員共同編制提出項(xiàng)目策劃書。（3）項(xiàng)目策劃書的內(nèi)容應(yīng)包括： 本地區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求與趨勢(shì)； 本地區(qū)市場(chǎng)空白點(diǎn)； 周邊樓盤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)； 項(xiàng)目總體規(guī)劃思想與建筑、景觀、園林主題構(gòu)想； 配套設(shè)施建議； 房屋主力戶型與面積定位； 產(chǎn)品的意向客戶群體定位與價(jià)格定位； 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)時(shí)間和進(jìn)度與開(kāi)發(fā)階段劃分； 項(xiàng)目推廣總體策略和階段性銷售策略等。（4）營(yíng)銷策劃部將項(xiàng)目策劃書報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)進(jìn)行評(píng)審，根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)對(duì)項(xiàng)目策劃書進(jìn)行修訂，將修訂后的項(xiàng)目策劃書報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議批準(zhǔn)。（5）項(xiàng)目策劃書審批通過(guò)后，將作為概念設(shè)計(jì)的輸入轉(zhuǎn)工程技術(shù)部進(jìn)行下一步概念設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)委托工

43、作。3、概念設(shè)計(jì)（1）工程技術(shù)部根據(jù)項(xiàng)目策劃書、產(chǎn)品建議書和“規(guī)劃要點(diǎn)”進(jìn)行概念性設(shè)計(jì)研究。（2）概念性設(shè)計(jì)研究后，工程技術(shù)部應(yīng)形成23個(gè)概念性方案。概念性設(shè)計(jì)方案包括：項(xiàng)目核心開(kāi)發(fā)理念；項(xiàng)目整體風(fēng)格定位（要與城市風(fēng)格、自然景觀、人文景觀相融合）；項(xiàng)目建筑、景觀、園林主題思想；配套設(shè)施規(guī)劃；“規(guī)劃要點(diǎn)”的分解等。主力戶型面積與房型定位；方案的設(shè)計(jì)參數(shù)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備和結(jié)構(gòu)造型、功能和使用價(jià)值等；總體規(guī)劃效果圖（草圖）；單體建筑效果圖（草圖）；景觀園林效果圖（草圖）；其他方案文字描述。4、概念設(shè)計(jì)方案報(bào)總工程師審核，工程副總經(jīng)理復(fù)審，由總經(jīng)理辦公會(huì)審議批準(zhǔn)。（三）委托規(guī)劃設(shè)計(jì)1、概念性設(shè)計(jì)方案審

44、核通過(guò)后，總工程師根據(jù)選定的概念設(shè)計(jì)方案，組織工程技術(shù)部編制委托單位規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書。工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織規(guī)劃招標(biāo)工作，委托進(jìn)行規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)。工程技術(shù)部向委托設(shè)計(jì)單位提供概念性設(shè)計(jì)方案的資料，作為設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的輸入依據(jù)。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制內(nèi)容一定要充分、詳細(xì)、明確，應(yīng)包括公司概念設(shè)計(jì)中的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念和公司的詳細(xì)設(shè)計(jì)要求等內(nèi)容。3、委托設(shè)計(jì)單位的選擇、招標(biāo)和委托執(zhí)行有關(guān)供方和招標(biāo)的管理規(guī)定。4、委托設(shè)計(jì)過(guò)程中工程技術(shù)部及相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格控制執(zhí)行概念性設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書中確定的設(shè)計(jì)思想和要求。（四）設(shè)計(jì)評(píng)審1、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案、施工圖設(shè)計(jì)方案的評(píng)審和確認(rèn)執(zhí)行設(shè)計(jì)評(píng)審工作規(guī)程

45、。2、因項(xiàng)目原因，工程技術(shù)部認(rèn)為不需要擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的，應(yīng)書面說(shuō)明理由。（五）景觀設(shè)計(jì)委托景觀設(shè)計(jì)的控制參照以上規(guī)程執(zhí)行。04-06 設(shè)計(jì)評(píng)審工作規(guī)程第一條 目的圖紙是設(shè)計(jì)工作的最終成果，是公司研究結(jié)果的反映，是公司開(kāi)發(fā)理念的體現(xiàn)。設(shè)計(jì)評(píng)審是保證這些要素實(shí)現(xiàn)的措施。第二條 適用范圍適用于公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的評(píng)審。第三條 職責(zé)分配（一）工程技術(shù)部1、工程技術(shù)部負(fù)責(zé)各階段設(shè)計(jì)評(píng)審的組織和實(shí)施；2、負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段評(píng)審的具體工作，提出各階段評(píng)審報(bào)告；3、負(fù)責(zé)提出設(shè)計(jì)技術(shù)和規(guī)范方面的意見(jiàn)；4、與委托設(shè)計(jì)單位的溝通和協(xié)調(diào)。（二）營(yíng)銷策劃部1、配合工程技術(shù)部進(jìn)行設(shè)計(jì)委托

46、和設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制等工作。2、參與規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，確定市場(chǎng)和客戶的需求，提出市場(chǎng)定位方面的意見(jiàn)。（三）造價(jià)部參與規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段的評(píng)審論證，提出造價(jià)和成本方面的意見(jiàn)。（四）項(xiàng)目部（公司）參與規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段的評(píng)審，提出材料和工程施工方面的意見(jiàn)。（五）客戶服務(wù)中心參與規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段的評(píng)審，提出客戶使用和物業(yè)管理方面的意見(jiàn)。（六）總工程師1、主持各階段設(shè)計(jì)方案的評(píng)審工作，監(jiān)督相關(guān)部門做好設(shè)計(jì)評(píng)審的實(shí)施工作；2、負(fù)責(zé)提出設(shè)計(jì)評(píng)審的主導(dǎo)意見(jiàn)。（七）工程副總經(jīng)理1、負(fù)責(zé)各階段評(píng)審報(bào)告的審核及除規(guī)劃設(shè)計(jì)方案外的審批；2、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)評(píng)審過(guò)程中外部專家、顧問(wèn)成員的選定工作。（八）營(yíng)銷副總經(jīng)理參與各階段評(píng)審報(bào)告

47、的審核（九）總經(jīng)理負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的評(píng)審和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審核。（十）總經(jīng)理辦公會(huì)1、總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的評(píng)審和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的核準(zhǔn)。2、總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)規(guī)劃方案評(píng)審時(shí)安排各專業(yè)職能部門負(fù)責(zé)人和專業(yè)技術(shù)人員參與討論；3、總經(jīng)理辦公會(huì)采用會(huì)議商討評(píng)審的形式，由各職能部門根據(jù)專業(yè)分工提出評(píng)審意見(jiàn)，總經(jīng)理辦公會(huì)決定最終評(píng)審意見(jiàn)方案。第四條 設(shè)計(jì)階段評(píng)審（一）公司對(duì)各設(shè)計(jì)階段的輸出實(shí)行嚴(yán)格的評(píng)審和審核制度，根據(jù)各設(shè)計(jì)階段的要求和設(shè)計(jì)輸出的不同，評(píng)審和審核劃分為：1、總體規(guī)劃方案評(píng)審；2、初步設(shè)計(jì)方案評(píng)審；3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案評(píng)審；4、施工圖設(shè)計(jì)審核。（二）在各階段設(shè)計(jì)院提交方案或圖紙后，總工程師

48、應(yīng)先組織工程技術(shù)部專業(yè)工程師對(duì)設(shè)計(jì)方案或圖紙進(jìn)行預(yù)審，提出技術(shù)審核意見(jiàn)，報(bào)工程副總經(jīng)理進(jìn)行審核后提交總經(jīng)理辦公會(huì)進(jìn)行討論、審核。（三）總工程師根據(jù)委托設(shè)計(jì)時(shí)間進(jìn)度和出圖時(shí)間協(xié)調(diào)和組織各分管領(lǐng)導(dǎo)和職能部門專業(yè)人員進(jìn)行分階段的評(píng)審或?qū)徍?。（四）工程副總?jīng)理負(fù)責(zé)總體規(guī)劃方案、初步設(shè)計(jì)方案、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)方案的審核，總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)總體規(guī)劃方案、初步設(shè)計(jì)方案、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)方案評(píng)審。總工程師負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)的審核。（五）總經(jīng)理辦公會(huì)成員根據(jù)部門專業(yè)分工提出審核意見(jiàn)。各部門評(píng)審的內(nèi)容和重點(diǎn)包括：1、總工程師、工程技術(shù)部：從滿足設(shè)計(jì)要求和設(shè)計(jì)規(guī)范專業(yè)角度進(jìn)行評(píng)審，報(bào)告預(yù)審核意見(jiàn)；2、營(yíng)銷策劃部：

49、從市場(chǎng)產(chǎn)品定位、發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)需求、客戶需求、其他項(xiàng)目成敗因素等角度進(jìn)行評(píng)審；3、造價(jià)部：從造價(jià)和成本方面進(jìn)行專業(yè)評(píng)審，并從材料是否易于采購(gòu)、采購(gòu)的成本（包括采購(gòu)價(jià)格和采購(gòu)費(fèi)用）、新材料在其他項(xiàng)目上的使用效果等角度進(jìn)行評(píng)審；4、項(xiàng)目部：從施工技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度等角度進(jìn)行評(píng)審；5、客戶服務(wù)中心從客戶使用和物業(yè)管理的便易性、低成本角度進(jìn)行評(píng)審；6、必要時(shí)，評(píng)審應(yīng)邀請(qǐng)有關(guān)規(guī)劃、建筑專家參加，征詢專家的意見(jiàn)。（六）評(píng)審會(huì)議由總工程師主持，工程副總經(jīng)理參加。評(píng)審會(huì)議應(yīng)達(dá)成一致意見(jiàn)，當(dāng)評(píng)審未能達(dá)成一致時(shí)應(yīng)增加評(píng)審次數(shù)。最終評(píng)審結(jié)論由總經(jīng)理辦公會(huì)裁定。（七）規(guī)劃方案評(píng)審由工程技術(shù)部保持記錄并整理形成規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)

50、審報(bào)告。（八）規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審報(bào)告由工程技術(shù)部提交設(shè)計(jì)單位作為對(duì)方案進(jìn)行修改的依據(jù)。第五條 規(guī)劃方案評(píng)審要求（一）規(guī)劃投標(biāo)方案重點(diǎn)評(píng)審設(shè)計(jì)的依據(jù)、設(shè)計(jì)的規(guī)模、項(xiàng)目組成及布局、設(shè)施配套、占地面積、協(xié)作條件。評(píng)審還包括環(huán)境保護(hù)、建設(shè)期限、投資概算的可靠性、合理性、經(jīng)濟(jì)性、先進(jìn)性和協(xié)調(diào)性是否滿足決策質(zhì)量目標(biāo)和水平。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審的要點(diǎn)1、建筑風(fēng)格的選擇；2、不同建筑的具體位置；3、園林風(fēng)格的選擇；4、各類戶型的比例；5、每種戶型的面積、設(shè)計(jì)方案；6、建筑平面設(shè)計(jì)方案；7、外立面設(shè)計(jì)方案等；8、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。第六條 初步設(shè)計(jì)方案評(píng)審要求（一）由于初步設(shè)計(jì)是決定工程采用的技術(shù)方案的階段，所以，這階段

51、設(shè)計(jì)圖紙的審核，側(cè)重于工程所采用的技術(shù)方案是否符合總體方案的要求，以及是否達(dá)到項(xiàng)目決策階段確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（二）初步設(shè)計(jì)方案評(píng)審要點(diǎn)1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)：景觀利用、入口位置、規(guī)劃分區(qū)、道路結(jié)構(gòu)、豎向設(shè)計(jì)、組團(tuán)形式、建設(shè)分期、停車方式、建筑高度；2、戶型平面：朝向、單元結(jié)構(gòu)、公共空間平面、戶型結(jié)構(gòu)、功能空間、尺度、屋面形式；3、建筑立面：立面風(fēng)格、外墻材料、門窗材料、屋面材料、陽(yáng)臺(tái)做法、外露設(shè)備隱蔽、建筑色彩。4、戶型設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn)主力戶型、非主力戶型的比例，在小區(qū)的位置是否合理；每一戶型設(shè)計(jì)是否合理，創(chuàng)新點(diǎn)是什么，改進(jìn)建議；每一戶型各房間面積、組合是否合理，是否做到了“三分離”；衛(wèi)生間、廚房、采光、通風(fēng)

52、如何、怎樣改進(jìn)；裝飾材料規(guī)格與戶型設(shè)計(jì)尺寸的匹配性；對(duì)單元門、分戶門、房間門尺寸，材質(zhì)的評(píng)價(jià)；外窗面積、材質(zhì)是否滿足采光、隔單要求；廚房與餐廳的布置是否合理，中、西廚房是否分開(kāi)，是否便于排風(fēng)；錯(cuò)層、復(fù)式的高度、安全性評(píng)價(jià)；屋頂保溫、隔熱層設(shè)計(jì)的合理性評(píng)價(jià)。第七條 擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)審核要求（一）技術(shù)設(shè)計(jì)是在初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上方案設(shè)計(jì)的具體化，須嚴(yán)格按照公司批準(zhǔn)的方案和國(guó)家規(guī)范進(jìn)行。所以，對(duì)技術(shù)設(shè)計(jì)圖紙的審核側(cè)重于各專業(yè)設(shè)計(jì)是否符合預(yù)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求，是否符合設(shè)計(jì)大綱所提的要求。（二）由于工程項(xiàng)目要求的質(zhì)量與其所支出的投資是呈正相關(guān)的，所以，工程技術(shù)人員在初步設(shè)計(jì)及技術(shù)設(shè)計(jì)階段審核方案或圖紙時(shí)，需要同時(shí)

53、審核相應(yīng)的概算文件。只有既符合預(yù)定的質(zhì)量要求，而投資費(fèi)用又在控制限額內(nèi)時(shí)，設(shè)計(jì)才能得以通過(guò)。第八條 施工圖設(shè)計(jì)審核要求（一）施工圖是對(duì)建筑物、設(shè)備、管線、園藝軟、硬質(zhì)景觀等工程對(duì)象物的尺寸、布置、選用材料、構(gòu)造、相互關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量要求的詳細(xì)圖紙和說(shuō)明，是指導(dǎo)施工的直接依據(jù)，從而也是設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制的一個(gè)重點(diǎn)。（二）對(duì)施工圖的審核，應(yīng)注重于反映使用功能及質(zhì)量要求是否得到滿足。1、建筑施工圖簡(jiǎn)稱“建施”。主要應(yīng)審核房間、尺寸及布置情況、門窗及內(nèi)外裝修、材料選用、建筑功能是否滿足要求等。2、結(jié)構(gòu)施工圖簡(jiǎn)稱“結(jié)施?！敝饕獞?yīng)審核設(shè)計(jì)構(gòu)件是否優(yōu)化合理，與“建施”圖中的平面尺寸，室間尺寸是否矛盾。例如

54、：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，梁、柱板、樓梯、電梯井的設(shè)計(jì)安全性、經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)。3、給排水施工圖簡(jiǎn)稱“水施”。主要應(yīng)審核水處理工藝設(shè)備及管道布置和走向，加工安裝的質(zhì)量要求等。例如：自來(lái)水、排水等各類管線的設(shè)計(jì)是否合理，有無(wú)沖突。4、電氣施工圖簡(jiǎn)稱“電施”。主要應(yīng)審核電氣線路及設(shè)施是否合理，線路走向與其它專業(yè)是否矛盾。例如：配電箱、電線的設(shè)計(jì)容量能否滿足未來(lái)家庭的要求；各房間是否有足夠的電源插座；電源插座位置、高度是否合理；各房間是否有便于安裝裝飾燈的接線盒，接線盒的位置、高度是否合理；主臥、起居室、衛(wèi)生間是否有電話插口和網(wǎng)絡(luò)終端；功能設(shè)置是否符合當(dāng)?shù)氐氖褂霉δ芤蟆＃ㄈ┘夹g(shù)設(shè)計(jì)階段的審核由總工程師組織工程技術(shù)

55、部、項(xiàng)目部根據(jù)施工圖評(píng)審項(xiàng)目記錄表的內(nèi)容進(jìn)行，并填寫和保持記錄。第九條 景觀設(shè)計(jì)方案評(píng)審要求（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審的要點(diǎn)1、環(huán)境規(guī)劃：規(guī)劃立意、景觀分析、視線分析、景觀規(guī)劃分區(qū)、流線設(shè)計(jì)、場(chǎng)地布置、綠量控制；2、公共設(shè)施規(guī)劃：燈具布置、座椅布置、垃圾箱布置、標(biāo)識(shí)布置、背景音樂(lè)布置、綠量控制；3、場(chǎng)地設(shè)計(jì)：地面材料、構(gòu)筑物造型、構(gòu)筑物材料、藝術(shù)品布置；4、道路設(shè)計(jì)：地面材料、路牙設(shè)計(jì)；5、綠化設(shè)計(jì)：視線分析、樹(shù)種分區(qū)。（二）景觀設(shè)計(jì)施工圖主要應(yīng)審核各種軟、硬質(zhì)景觀及選材是否滿足要求。例如：道路設(shè)計(jì)是否合理，是否符合規(guī)劃控制要求；景觀設(shè)計(jì)、是否便于施工；綠化面積是否符合規(guī)劃控制要求；樹(shù)（草）種的成

56、本；有沒(méi)有更好的方案。第十條 總平圖審核要求（一）是否符合城市規(guī)劃方面的要求。如工程項(xiàng)目占地面積及面積界限、建筑紅線、建筑層數(shù)及高度、立面造型及與所在地區(qū)的環(huán)境協(xié)調(diào)等。（二）工程建設(shè)對(duì)象本身是否符合法定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如對(duì)安全、防火、衛(wèi)生、防震、三廢治理等方面是否符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（三）有關(guān)專業(yè)工程設(shè)計(jì)的審核，如對(duì)供水、排水、供熱、供煤氣、交通道路、通訊等專業(yè)工程的設(shè)計(jì)，應(yīng)主要審核是否與工程所在地區(qū)的各項(xiàng)公共設(shè)施相協(xié)調(diào)與銜接等。第十一條 設(shè)計(jì)管理（一）在設(shè)計(jì)委托合同簽署后，為更好地監(jiān)督設(shè)計(jì)單位履行合同，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量，按時(shí)完成設(shè)計(jì)，工程技術(shù)部負(fù)責(zé)建立并實(shí)施與委托設(shè)計(jì)單位良好的溝通渠道。（二）工程技

57、術(shù)部專業(yè)工程師每周二次定期與設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人保持聯(lián)系，了解設(shè)計(jì)進(jìn)度和需要補(bǔ)充、明確的地方，必要時(shí)可到設(shè)計(jì)單位實(shí)地了解。（三）當(dāng)設(shè)計(jì)內(nèi)容有變更，如公司提出新的設(shè)計(jì)要求時(shí)，需要補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，工程技術(shù)部應(yīng)與設(shè)計(jì)單位及時(shí)簽署。（四）如果設(shè)計(jì)單位無(wú)法按合同完成，工程技術(shù)部要及時(shí)將情況反饋給總工程師和工程副總經(jīng)理。（五）設(shè)計(jì)期間，工程技術(shù)部要及時(shí)、準(zhǔn)確地記錄雙方往來(lái)的內(nèi)容，記錄是雙方出現(xiàn)糾紛的原始證據(jù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審報(bào)告編號(hào)：SHZY-XM-02項(xiàng)目名稱規(guī)劃設(shè)計(jì)階段評(píng) 審 內(nèi) 容（本報(bào)告可附相關(guān)資料）評(píng) 審 結(jié) 論采 取 的 更 正 措 施參加人員部 門職務(wù)或工種參加人員部 門職務(wù)或工種工 作 聯(lián) 系 單編號(hào)：SH

58、ZY-XM-03發(fā)出單位發(fā)出人發(fā)出時(shí)間接收單位接收人接收時(shí)間傳 遞 信 息 內(nèi) 容信 息 處 理 建 議 批準(zhǔn)人： 日期：備 注附件內(nèi)容注1：本表格用于內(nèi)部和外部信息的溝通。注2：一式兩份，發(fā)出部門和接受單位各執(zhí)一份。04-07 設(shè)計(jì)變更管理辦法第一條 目的通過(guò)遵循規(guī)定的控制原則和執(zhí)行既定的工作流程，將項(xiàng)目總投資和單位成本控制在工程預(yù)算或工程合同造價(jià)的目標(biāo)范圍內(nèi)，并保證工程建設(shè)順利進(jìn)行，特制定本程序。第二條 適用范圍本公司所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程變更中設(shè)計(jì)變更的控制。第三條 職責(zé)分配（一）工程技術(shù)部1、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更的組織評(píng)審；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更對(duì)進(jìn)度、質(zhì)量、施工等方面影響的分析。2、負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通，辦理變更手續(xù)。（二）項(xiàng)目部1、參與設(shè)計(jì)變更評(píng)審，對(duì)工程技術(shù)部的設(shè)計(jì)變更辦理工作進(jìn)行督促。2、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更的組織實(shí)施。（三）總工程師1、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更的總體控制和技術(shù)問(wèn)題的處理；2、對(duì)重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行技術(shù)評(píng)審，并簽署意見(jiàn)；3、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更的審核。（四）工程副總經(jīng)理1、負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)變更的監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)對(duì)重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行綜合評(píng)審并簽署意見(jiàn)；2、負(fù)責(zé)一般設(shè)計(jì)變更的審批。（五）造價(jià)部參與設(shè)計(jì)變更評(píng)審，負(fù)責(zé)