地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部管理制度匯編.doc

x地產(chǎn)x公司設(shè)計(jì)部管理制度匯編 目 錄部門職責(zé)2項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程4產(chǎn)品研發(fā)與標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)管理指引15設(shè)計(jì)供方選擇與管理作業(yè)指引21設(shè)計(jì)評(píng)審管理作業(yè)指引28設(shè)計(jì)變更管理辦法36設(shè)計(jì)內(nèi)容管理辦法46樣板封樣審批操作指引56部門職責(zé)一、專業(yè)設(shè)計(jì)1、負(fù)責(zé)對(duì)公司各項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)，對(duì)方案投標(biāo)、優(yōu)化各階段和節(jié)點(diǎn)進(jìn)行跟蹤。2、 負(fù)責(zé)組織公司各項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)方案聯(lián)席評(píng)審會(huì)議。3、負(fù)責(zé)跟蹤設(shè)計(jì)方案評(píng)審后方案優(yōu)化、調(diào)整意見的落實(shí)。4、負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)過優(yōu)化調(diào)整后規(guī)劃設(shè)計(jì)定稿方案、立面設(shè)計(jì)定稿方案、景觀設(shè)計(jì)定稿方案進(jìn)行初審，并報(bào)總部設(shè)計(jì)管理部審批。5、負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)實(shí)施稿、規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)、戶型設(shè)計(jì)定稿、立面設(shè)計(jì)招標(biāo)、景觀設(shè)計(jì)招標(biāo)、裝修設(shè)計(jì)的招標(biāo)、方案評(píng)選、優(yōu)化工作，并報(bào)集團(tuán)設(shè)計(jì)管理部審批。 6、負(fù)責(zé)對(duì)公司各項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的全過程進(jìn)行跟蹤管理。7、負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目擬采用的結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備系統(tǒng)和選型等方面的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行成本分析和審核。8、 負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)全過程的各階段的管理情況，并及時(shí)上報(bào)。9、 積極配合發(fā)展、營(yíng)銷部門工作，從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度為產(chǎn)品定位、產(chǎn)品成本等方面提供參考意見，為土地投資、產(chǎn)品策劃的科學(xué)化提供技術(shù)支持。10、對(duì)各項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中各階段性的圖紙、合約、文件進(jìn)行存檔備案。11、負(fù)責(zé)本部門的日常工作。二、產(chǎn)品策劃及管理職責(zé)1、配合發(fā)展研究，從產(chǎn)品層面參與對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估。2、與發(fā)展、營(yíng)銷環(huán)節(jié)形成三位一體策劃體系，組織實(shí)施產(chǎn)品的概念策劃工作，推動(dòng)建立產(chǎn)品創(chuàng)新機(jī)制。三、標(biāo)準(zhǔn)化制定與研究1、建立相應(yīng)設(shè)計(jì)管理制度。2、及時(shí)對(duì)工作進(jìn)行總結(jié), 從中提取規(guī)律性的東西進(jìn)行定型化、標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化、工業(yè)化的研究，組織制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系。3、對(duì)國(guó)內(nèi)外較成熟的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化住宅技術(shù)進(jìn)行研究與剖析，探討與借鑒，使其在公司項(xiàng)目中進(jìn)行運(yùn)用并不斷創(chuàng)新。四、專項(xiàng)技術(shù)平臺(tái)的搭建1、在各專業(yè)之間建立資源、信息共享的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)全部門技術(shù)信息共享, 以提高整體設(shè)計(jì)質(zhì)素和水平。2、組織實(shí)施具有普遍性、前瞻性建筑專項(xiàng)技術(shù)的開發(fā)研究與應(yīng)用。（增加產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化相關(guān)職責(zé)）項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程1.總則1.1.目的和依據(jù)明確并規(guī)范公司的設(shè)計(jì)管理流程，保障設(shè)計(jì)成果質(zhì)量與進(jìn)度，確保設(shè)計(jì)工作的正確方向。1.2.適用范圍適用于x地產(chǎn)x公司開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作。222.工作程序序號(hào)關(guān)鍵活動(dòng)主責(zé)部門流程說明參與部門相關(guān)記錄1項(xiàng)目前期階段設(shè)計(jì)管理工作1) 設(shè)計(jì)管理部1.1 項(xiàng)目立項(xiàng)后，設(shè)計(jì)管理部根據(jù)投資發(fā)展部可研工作安排編制本階段工作計(jì)劃并負(fù)責(zé)落實(shí)。1.2 設(shè)計(jì)管理部組織收集基礎(chǔ)資料進(jìn)行強(qiáng)排設(shè)計(jì)，包括但不限于：u 投資發(fā)展部提供項(xiàng)目土地基礎(chǔ)資料；u 營(yíng)銷策劃部提供市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)及產(chǎn)品定位初步思路；u 合約管理部提供當(dāng)?shù)亟ò渤杀緮?shù)據(jù)資料。1.3 強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)單位由設(shè)計(jì)管理部通過方案比選方式組織選擇，具體程序及要求參照設(shè)計(jì)供方選擇與管理作業(yè)指引進(jìn)行。設(shè)計(jì)供方確定后，設(shè)計(jì)部組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案優(yōu)化。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告設(shè)計(jì)部分，在投資評(píng)審會(huì)前至少 5 個(gè)工作日上報(bào)總部設(shè)計(jì)部審核1.4 強(qiáng)排方案評(píng)審?fù)ㄟ^后，設(shè)計(jì)部根據(jù)營(yíng)銷策劃部產(chǎn)品正式定位報(bào)告組織開展概念設(shè)計(jì)工作。1.5 依據(jù)項(xiàng)目整體計(jì)劃及銷控計(jì)劃,對(duì)項(xiàng)目開發(fā)中的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行計(jì)劃編制,要符合一般設(shè)計(jì)節(jié)奏、預(yù)留審批時(shí)間，并符合項(xiàng)目開發(fā)整體計(jì)劃。完成項(xiàng)目開工前設(shè)計(jì)計(jì)劃并上報(bào)總部設(shè)計(jì)部備案。1.6 區(qū)域公司設(shè)計(jì)部向總部設(shè)計(jì)研發(fā)部上報(bào)公司審核確認(rèn)后的項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)預(yù)算清單。1.7 設(shè)計(jì)部與營(yíng)銷策劃部（銷售項(xiàng)目）、商業(yè)管理部（商業(yè)項(xiàng)目）溝通確認(rèn)后負(fù)責(zé)編制概念設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確概念設(shè)計(jì)的理念與深度要求，提交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行概念設(shè)計(jì)。并在概念階段設(shè)計(jì)開始前 5 個(gè)工作日上報(bào)概念設(shè)計(jì)任務(wù)書給地產(chǎn)總部進(jìn)行審核。1.8 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位的過程溝通協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書及設(shè)計(jì)合同完成概念設(shè)計(jì)方案并提交設(shè)計(jì)部初審，初審?fù)ㄟ^后設(shè)計(jì)部按設(shè)計(jì)評(píng)審作業(yè)指引要求組織評(píng)審，填寫設(shè)計(jì)評(píng)審表，設(shè)計(jì)管理部根據(jù)會(huì)議紀(jì)要與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通并修改，跟蹤會(huì)議決議事項(xiàng)。1.9 標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目應(yīng)在土地摘牌前完成概念設(shè)計(jì)成果，本階段主要輸出成果為：u 強(qiáng)排方案u 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書u 概念設(shè)計(jì)方案1） 投資發(fā)展部：可研階段工作安排；2） 投資發(fā)展部：土地基礎(chǔ)資料；3） 營(yíng)銷策劃部：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)及產(chǎn)品定位初步思路4） 合約管理部：當(dāng)?shù)亟ò渤杀緮?shù)據(jù)2規(guī)劃及單體方案階段設(shè)計(jì)管理1) 設(shè)計(jì)部2.1 設(shè)計(jì)部收集前期資料，編制規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書、單體方案設(shè)計(jì)任務(wù)書，提交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，具體程序及要求參照設(shè)計(jì)任務(wù)書管理作業(yè)指引進(jìn)行。本階段資料輸入為：u 開發(fā)報(bào)建部門提供項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料的更新；u 工程部門提供地質(zhì)初勘報(bào)告；u 成本部門提供成本限額指標(biāo)；u 概念設(shè)計(jì)方案及評(píng)審紀(jì)要；u 其他基礎(chǔ)資料。2.2 設(shè)計(jì)部與設(shè)計(jì)單位的過程溝通，形成會(huì)議紀(jì)要；合約管理部、營(yíng)銷策劃部、物業(yè)公司相關(guān)人員進(jìn)行配合。具體程序及要求參照設(shè)計(jì)過程管理作業(yè)指引執(zhí)行。2.3 設(shè)計(jì)單位完成規(guī)劃及單體方案后由設(shè)計(jì)部初審后按設(shè)計(jì)評(píng)審作業(yè)指引要求組織營(yíng)銷策劃部、合約管理部等相關(guān)部門進(jìn)行評(píng)審，進(jìn)行規(guī)劃方案評(píng)審，形成設(shè)計(jì)評(píng)審表。2.4 結(jié)合評(píng)審反饋意見，設(shè)計(jì)部填寫設(shè)計(jì)聯(lián)系單發(fā)送至設(shè)計(jì)單位，督促設(shè)計(jì)單位調(diào)整修改規(guī)劃及單體方案。2.5 規(guī)劃及單體方案設(shè)計(jì)完成后，由設(shè)計(jì)部組織產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定及討論，工程部門、營(yíng)銷部門/商業(yè)管理部以及成本部門等部門配合。2.6 本階段輸出主要輸出成果為：u 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書；u 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；u 單體設(shè)計(jì)方案（含立面、戶型）u 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)；u 場(chǎng)地豎向方案；u 總規(guī)報(bào)建圖。1） 相關(guān)部門：提供基礎(chǔ)資料，參與設(shè)計(jì)任務(wù)書及設(shè)計(jì)成果評(píng)審3初步設(shè)計(jì)階段管理1) 設(shè)計(jì)部3.1 規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)方案完成后，設(shè)計(jì)部組織土方設(shè)計(jì)。3.2 設(shè)計(jì)部收集前期資料，編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書后聯(lián)系設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)：u 開發(fā)報(bào)建部門提供規(guī)劃、立面報(bào)建政府審查意見；u 方案設(shè)計(jì)成果評(píng)審紀(jì)要；u 成本部門提供項(xiàng)目成本控制要求；u 物業(yè)公司提供物業(yè)管理建議：內(nèi)容一般包括項(xiàng)目圍合，出入口設(shè)置，設(shè)備用房、物業(yè)用房選址等的優(yōu)化建議，安防設(shè)置、動(dòng)力設(shè)備設(shè)施配備建議、公共區(qū)域功能、配套的設(shè)置建議等內(nèi)容；u 商業(yè)項(xiàng)目由商業(yè)管理部提供該階段店鋪劃分和各業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求；u 其他基礎(chǔ)資料。3.3 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑、精裝、景觀、機(jī)電、結(jié)構(gòu)、管網(wǎng)等專業(yè)協(xié)調(diào)，形成會(huì)議紀(jì)要。在擴(kuò)初階段設(shè)計(jì)開始前 5 個(gè)工作日上報(bào)擴(kuò)初及施工圖階段設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)合同（若此階段無合同則無需 上報(bào)）給地產(chǎn)總部審核3.4 設(shè)計(jì)單位完成初步設(shè)計(jì)方案后，設(shè)計(jì)部須組織相關(guān)部門進(jìn)行初步設(shè)計(jì)方案評(píng)審。部品設(shè)計(jì)具體操作要求及程序見產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及選型定板作業(yè)指引完成。3.5 同時(shí)，設(shè)計(jì)部根據(jù)政府審查通過的詳勘報(bào)告以及初步設(shè)計(jì)初步成果組織基礎(chǔ)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行樁基設(shè)計(jì)，組織工程、成本等專業(yè)部門，對(duì)結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行充分論證、評(píng)審，嚴(yán)格保證地基及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案滿足安全及質(zhì)量管理要求，在建造成本合理可控的同時(shí)，必須確保具備足夠的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)富余度。設(shè)計(jì)方案須經(jīng)設(shè)計(jì)、工程負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人認(rèn)可簽字。若任一專業(yè)部門對(duì)地基處理方式或樁型的選擇存在疑問或意見分歧，須報(bào)x公司總部領(lǐng)導(dǎo)審定。3.6 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的正式施工圖發(fā)至工程部后，應(yīng)由工程負(fù)責(zé)人牽頭，組織設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、施工單位及其他相關(guān)人員（如外聘技術(shù)專家等）進(jìn)行圖紙會(huì)審。3.7 本階段輸出主要輸出成果為：u 初步設(shè)計(jì)任務(wù)書；u 初步設(shè)計(jì)成果；u 土方開挖圖u 樁基施工圖u 結(jié)構(gòu)設(shè)備方案；u 初步設(shè)計(jì)、初步報(bào)建圖（立面、人防、消防、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)證）；u 結(jié)構(gòu)體系和基礎(chǔ)工程方案；u 機(jī)電系統(tǒng)方案及主要設(shè)備選型。1） 相關(guān)部門：提供基礎(chǔ)資料，參與設(shè)計(jì)任務(wù)書及設(shè)計(jì)成果評(píng)審4施工圖設(shè)計(jì)階段管理1) 設(shè)計(jì)部4.1 設(shè)計(jì)部收集前期資料，編制施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書后聯(lián)系設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)：u 開發(fā)報(bào)建部門提供擴(kuò)初報(bào)建政府審查意見；u 初步設(shè)計(jì)成果評(píng)審紀(jì)要；u 成本部門提供施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制要求；u 其他基礎(chǔ)資料。4.2 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)部門內(nèi)部建筑、精裝、景觀、機(jī)電、結(jié)構(gòu)、管網(wǎng)等專業(yè)協(xié)調(diào)，形成會(huì)議紀(jì)要。4.3 設(shè)計(jì)單位完成施工圖設(shè)計(jì)方案后，由設(shè)計(jì)部進(jìn)行初步審核后組織相關(guān)部門進(jìn)行施工圖方案評(píng)審，確定施工圖成果。4.4 施工圖審批通過后須按當(dāng)?shù)匾?guī)定報(bào)政府審圖機(jī)構(gòu)審查報(bào)建，如需調(diào)整，設(shè)計(jì)部須及時(shí)要求設(shè)計(jì)院或設(shè)計(jì)單位進(jìn)行調(diào)整修改。階段完成后，設(shè)計(jì)部根據(jù)最終成果確認(rèn)填寫設(shè)計(jì)成果確認(rèn)單。4.5 設(shè)計(jì)單位提交審查完畢的全套施工圖。設(shè)計(jì)部將施工圖送審圖公司進(jìn)行審查，并將審圖意見提交設(shè)計(jì)部，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)接設(shè)計(jì)院對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行修改和補(bǔ)充，直至獲得審圖通過的報(bào)告。4.6 施工圖的發(fā)放、版本更新、版本回收、加曬必須統(tǒng)一由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，具體操作要求及程序見設(shè)計(jì)圖紙及資料管理作業(yè)指引。4.7 設(shè)計(jì)部按照產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及選型定板作業(yè)指引組織材料定樣和產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)及交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定。4.8 本階段輸出主要輸出成果為：u 施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書；u 上部結(jié)構(gòu)方案；u 設(shè)備系統(tǒng)方案；u 主體施工圖；u 人防施工報(bào)審圖、面積測(cè)算圖。1） 相關(guān)部門：提供基礎(chǔ)資料，參與設(shè)計(jì)任務(wù)書及設(shè)計(jì)成果評(píng)審5二次深化設(shè)計(jì)階段管理1) 設(shè)計(jì)部5.1 施工圖設(shè)計(jì)完成后，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)牽頭組織進(jìn)行二次專項(xiàng)設(shè)計(jì)。5.2 二次專項(xiàng)設(shè)計(jì)過程中，工程部門提供工程技術(shù)實(shí)施建議及要求；對(duì)涉及產(chǎn)品外觀、客戶承諾的二次專項(xiàng)設(shè)計(jì)（如幕墻、門窗等），營(yíng)銷部門配合設(shè)計(jì)過程并提出相關(guān)要求。5.3 在二次設(shè)計(jì)單位提交二次設(shè)計(jì)成果后，設(shè)計(jì)部組織設(shè)計(jì)評(píng)審，相關(guān)人員參與評(píng)審。1） 工程部門：提供工程技術(shù)實(shí)施建議及要求6售樓處、示范區(qū)及室內(nèi)設(shè)計(jì)管理1) 設(shè)計(jì)部6.1 概念方案設(shè)計(jì)階段，營(yíng)銷部門應(yīng)當(dāng)考慮售樓處、示范區(qū)的設(shè)置、風(fēng)格、布置等內(nèi)容，及時(shí)與設(shè)計(jì)部溝通，明確展示區(qū)位置、風(fēng)格、裝修布置等要求，具體操作要求及程序見銷售展示區(qū)管理作業(yè)指引執(zhí)行。2） 營(yíng)銷部門：提出售樓處、示范區(qū)的設(shè)置、風(fēng)格、布置等內(nèi)容要求7工程施工階段設(shè)計(jì)管理1) 設(shè)計(jì)部7.1 現(xiàn)場(chǎng)施工階段，設(shè)計(jì)部須根據(jù)施工進(jìn)度及營(yíng)銷需要，重點(diǎn)配合下列工作，設(shè)計(jì)部根據(jù)需要提供技術(shù)支持：7.2 配合營(yíng)銷：u 配合營(yíng)銷制定銷售模型、沙盤規(guī)劃、效果圖、樓書戶型附圖；u 負(fù)責(zé)編制交房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)部分；u 配合營(yíng)銷提供相關(guān)銷售圖紙資料；u 編制銷售合同附圖；u 配合開展對(duì)營(yíng)銷進(jìn)行設(shè)計(jì)技術(shù)培訓(xùn)講解。7.3 配合工程：u 協(xié)同設(shè)計(jì)單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)行技術(shù)支持與指導(dǎo)；u 參與現(xiàn)場(chǎng)停止點(diǎn)檢查；u 重大設(shè)計(jì)問題現(xiàn)場(chǎng)解答；u 設(shè)計(jì)變更管理；u 配合圖紙測(cè)繪。7.4 配合招標(biāo)u 提供滿足招標(biāo)要求的招標(biāo)圖紙；u 組織招標(biāo)前的選型定樣；u 參與對(duì)設(shè)計(jì)方案及招標(biāo)圖紙相關(guān)的問題解答。8設(shè)計(jì)總結(jié)及資料歸檔1) 設(shè)計(jì)部8.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)完成之后，設(shè)計(jì)部組織項(xiàng)目設(shè)計(jì)總結(jié)工作，包括但不限于以下幾個(gè)方面，具體操作要求及程序參照項(xiàng)目后評(píng)估管理作業(yè)指引執(zhí)行。u 設(shè)計(jì)難點(diǎn)總結(jié)；u 設(shè)計(jì)配合問題總結(jié)；u 客戶反饋（客戶敏感點(diǎn)）總結(jié)分析（從設(shè)計(jì)與技術(shù)角度）；8.2 設(shè)計(jì)部須及時(shí)按階段及工作內(nèi)容整理收集項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程資料并進(jìn)行歸檔。產(chǎn)品研發(fā)管理指引1.總則1.1. 流程目的：規(guī)范產(chǎn)品的研發(fā)管理，建立以客戶為中心的產(chǎn)品研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系提高產(chǎn)品客戶滿意度和品質(zhì)，同時(shí)提高公司開發(fā)效率。1.2.適用范圍：適用于x地產(chǎn)x公司開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理管理。1.3.術(shù)語與定義：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化：以實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)（包含提升客戶產(chǎn)品滿意度戰(zhàn)略目標(biāo)），對(duì)可復(fù)制產(chǎn)品的內(nèi)涵、屬性及實(shí)施過程，所建立的內(nèi)部執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)及其管理體系。2.工作程序序號(hào)關(guān)鍵活動(dòng)主責(zé)部門流程說明參與部門相關(guān)記錄1前期市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品研發(fā)1）設(shè)計(jì)管理部1.1 產(chǎn)品決策委員會(huì)組織成立產(chǎn)品研發(fā)小組，設(shè)計(jì)管理部任組長(zhǎng)，主導(dǎo)產(chǎn)品研發(fā)工作，參與部門包括：營(yíng)銷策劃部、合約管理部、工程管理部、投資發(fā)展部、運(yùn)營(yíng)管理部、物業(yè)公司等相關(guān)部門和專業(yè)。1.2 設(shè)計(jì)管理部按根據(jù)公司總體戰(zhàn)略，編制產(chǎn)品戰(zhàn)略，營(yíng)銷策劃部基于客戶價(jià)值需求和支付能力等指標(biāo)，確定客戶細(xì)分及其價(jià)值定位。1.3 營(yíng)銷策劃部門進(jìn)行常態(tài)化的消費(fèi)市場(chǎng)需求調(diào)研，并形成客戶細(xì)分市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，調(diào)研報(bào)告至少要對(duì)每類客戶的客戶特征、產(chǎn)品需求、購(gòu)房?jī)r(jià)值等緯度進(jìn)行闡述。u 客戶特征：細(xì)分客戶份額、年齡、學(xué)歷、工作、年收入、現(xiàn)有住房面積、多次置業(yè)率等； u 產(chǎn)品需求：房屋屬性、單價(jià)、建筑面積、總價(jià)、樓層、小區(qū)偏好、發(fā)展商偏好等； u 購(gòu)房?jī)r(jià)值：購(gòu)房動(dòng)機(jī)、房屋價(jià)值、土地屬性等。1.4 合約管理部門對(duì)已進(jìn)入?yún)^(qū)域或擬進(jìn)入?yún)^(qū)域進(jìn)行成本數(shù)據(jù)調(diào)研，并結(jié)合客戶細(xì)分定位提出成本建議，提交設(shè)計(jì)管理部。1.5 其他相關(guān)專業(yè)可根據(jù)本專業(yè)日常工作中實(shí)際需求，向設(shè)計(jì)管理部提出產(chǎn)品研發(fā)需求。1.6 設(shè)計(jì)管理部進(jìn)行常態(tài)化的設(shè)計(jì)跟蹤、調(diào)研，并結(jié)合已開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)總結(jié)以及其他專業(yè)設(shè)計(jì)需求，編制產(chǎn)品研發(fā)實(shí)施計(jì)劃及預(yù)算，明確研究形式、參與部門與分工、計(jì)劃安排及研究費(fèi)用等，組織相關(guān)專業(yè)評(píng)審，經(jīng)產(chǎn)品決策委員會(huì)評(píng)審后，由總經(jīng)理審批后實(shí)施。5） 營(yíng)銷策劃部：常態(tài)化市場(chǎng)需求調(diào)研，形成市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告；6） 合約管理部：成本數(shù)據(jù)調(diào)研，提出成本建議；7） 相關(guān)專業(yè)及項(xiàng)目公司：提出產(chǎn)品研發(fā)需求客戶細(xì)分市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告成本數(shù)據(jù)調(diào)研結(jié)果產(chǎn)品研發(fā)實(shí)施計(jì)劃及預(yù)算2成果推廣實(shí)施1）設(shè)計(jì)管理部2.1 各部門按照計(jì)劃安排進(jìn)行專題研究。設(shè)計(jì)管理部根據(jù)產(chǎn)品研究實(shí)施計(jì)劃節(jié)點(diǎn)及階段成果要求，協(xié)調(diào)、追蹤產(chǎn)品研究工作的進(jìn)行。2.2 設(shè)計(jì)管理部匯總各參與部門的研究成果，形成總體的產(chǎn)品研究成果報(bào)告，組織各專業(yè)及公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行評(píng)審，經(jīng)產(chǎn)品決策委員會(huì)審議后，總經(jīng)理審批。審批通過報(bào)告確定成果推廣試點(diǎn)項(xiàng)目，暫不應(yīng)用的成果由設(shè)計(jì)管理部總結(jié)備案。2.3 成果試點(diǎn)實(shí)施過程中，營(yíng)銷策劃部和合約管理部分別對(duì)新產(chǎn)品、成果進(jìn)行市場(chǎng)、成本持續(xù)性檢驗(yàn)。2.4 設(shè)計(jì)管理部組織進(jìn)行成果試點(diǎn)實(shí)施的總結(jié)改進(jìn)，并形成新成果推廣經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。2） 營(yíng)銷策劃部：新產(chǎn)品市場(chǎng)檢驗(yàn)，并提出改進(jìn)需求3） 合約管理部：成本檢驗(yàn)，提出改進(jìn)需求4） 相關(guān)部門：參與產(chǎn)品研究成果報(bào)告評(píng)審產(chǎn)品研究成果報(bào)告設(shè)計(jì)供方選擇與管理作業(yè)指引1.總則1.1.目的：規(guī)范設(shè)計(jì)單位選擇與管理流程，保證選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，并有效控制設(shè)計(jì)成本。 1.2.適用范圍：適用于x地產(chǎn)x公司設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線所有項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的選擇與管理。1.3.術(shù)語與定義：設(shè)計(jì)供方：項(xiàng)目實(shí)施過程中各類設(shè)計(jì)工作（包括規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)裝修、二次設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)等）的外部委托設(shè)計(jì)合作供方。3.工作程序序號(hào)關(guān)鍵活動(dòng)主責(zé)部門流程說明參與部門相關(guān)記錄1設(shè)計(jì)供方選擇方式1) 設(shè)計(jì)部1.1 設(shè)計(jì)部根據(jù)項(xiàng)目16節(jié)點(diǎn)編制設(shè)計(jì)類項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃，納入項(xiàng)目整體采購(gòu)計(jì)劃的一部分進(jìn)行評(píng)審，具體程序及要求參照采購(gòu)管理流程執(zhí)行。設(shè)計(jì)部根據(jù)確定的設(shè)計(jì)類項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃及采購(gòu)方式開展設(shè)計(jì)供方采購(gòu)工作。1.2 公開招標(biāo)：?jiǎn)雾?xiàng)合同估算價(jià)在 50 萬元人民幣（含）以上的設(shè)計(jì)。1.3 邀請(qǐng)招標(biāo)：?jiǎn)雾?xiàng)合同估算價(jià)在 30 萬元（含）至 50 萬元 的設(shè)計(jì)（含概念方案、建筑方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖、園林景觀、精裝修設(shè)計(jì)等）。1.4 競(jìng)爭(zhēng)性委托：?jiǎn)雾?xiàng)合同估算價(jià)在 30 萬元以下的1.5 直接委托（直接委托合同需報(bào)x地產(chǎn)業(yè)務(wù)主管部門及內(nèi)控審計(jì)部備案）：符合下列條件可以直接簽訂合同，無需招采相關(guān)附件：u 政府報(bào)建類u 一個(gè)年度內(nèi)同一項(xiàng)目相同內(nèi)容的續(xù)簽合同，且價(jià)格浮動(dòng)不超過原合同的10%u 需要采用不可替代的專利或者專有技術(shù)、專有資源的2設(shè)計(jì)供方信息搜集1) 設(shè)計(jì)部2.1 工程部門組織設(shè)計(jì)部門日常設(shè)計(jì)資源積累，在日常工作中收集設(shè)計(jì)類供方的信息，對(duì)其技術(shù)能力、設(shè)計(jì)特色、服務(wù)水平進(jìn)行調(diào)查、評(píng)價(jià)。選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位，經(jīng)考察后編入設(shè)計(jì)類供方信息庫(kù)，建立設(shè)計(jì)企業(yè)檔案，具體程序及要求參照供應(yīng)商管理作業(yè)指引執(zhí)行。2.2 供方選擇時(shí)可考慮信息來源：u 在合格供方名錄中選取設(shè)計(jì)類供方u 通過外部公告收集設(shè)計(jì)類供方信息u 通過認(rèn)同的參考項(xiàng)目獲取相關(guān)設(shè)計(jì)類供方信息1) 工程部門：組織供應(yīng)商信息搜集，根據(jù)供方考察評(píng)價(jià)結(jié)果編入供方信息庫(kù)設(shè)計(jì)供方信息表3設(shè)計(jì)單位的選擇1) 設(shè)計(jì)部3.1 .原則上延用規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，若有特殊情況需替換設(shè)計(jì)單位，需以工作信函的形式上報(bào)設(shè)計(jì)研發(fā)部審核。 3.2 上報(bào)材料時(shí)間：項(xiàng)目公司確定調(diào)換單位后的 3 個(gè)工作日內(nèi)。 3.3 批復(fù)形式及批復(fù)時(shí)間：設(shè)計(jì)研發(fā)部審核意見表，設(shè)計(jì)研發(fā)部在收文后 3 個(gè)工作日內(nèi)批復(fù)。3.4 若同意調(diào)換，則依照x地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)管理辦法執(zhí)行。 4設(shè)計(jì)類采購(gòu)管理辦法1）設(shè)計(jì)部4、按照x地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)管理辦法執(zhí)行5設(shè)計(jì)合同管理1）設(shè)計(jì)部5.1 發(fā)出中標(biāo)通知后三日內(nèi)，設(shè)計(jì)部根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)合同編制設(shè)計(jì)合同并組織評(píng)審，評(píng)審時(shí)主要對(duì)重要條款如工作范圍、設(shè)計(jì)費(fèi)用、支付方式等加以注意。5.2 設(shè)計(jì)合同根據(jù)采購(gòu)方式按照授權(quán)手冊(cè)報(bào)批，招標(biāo)方式采購(gòu)由公司總經(jīng)理審批，競(jìng)爭(zhēng)性委托和直接采購(gòu)由項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批。5.3 設(shè)計(jì)合同會(huì)簽表返回設(shè)計(jì)部后，由項(xiàng)目設(shè)計(jì)部按照有關(guān)意見修改完善設(shè)計(jì)合同，并與設(shè)計(jì)單位交換意見最終達(dá)成設(shè)計(jì)合同終稿。5.4 設(shè)計(jì)合同終稿原則上先交設(shè)計(jì)單位簽署，設(shè)計(jì)單位簽署后送公司領(lǐng)導(dǎo)簽署。5.5 簽訂后的設(shè)計(jì)合同由設(shè)計(jì)部保管，并根據(jù)合同負(fù)責(zé)合同執(zhí)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)各設(shè)計(jì)單位之間工作，組織召開設(shè)計(jì)討論會(huì)議，負(fù)責(zé)各階段設(shè)計(jì)成果簽收。5.6 設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)根據(jù)合同節(jié)點(diǎn)以及工作完成情況發(fā)起設(shè)計(jì)費(fèi)用支付申請(qǐng)，并負(fù)責(zé)跟蹤。1) 相關(guān)部門：參與設(shè)計(jì)合同評(píng)審6設(shè)計(jì)類供方的評(píng)價(jià)管理1）設(shè)計(jì)部 6.1 在合同執(zhí)行過程中和合同執(zhí)行完成后，依情況進(jìn)行供方履約評(píng)價(jià)，由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)合同履約評(píng)價(jià)、更新供應(yīng)商庫(kù)信息。具體程序及要求參照供應(yīng)商管理作業(yè)指引執(zhí)行。1) 設(shè)計(jì)部：負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)類供方履約評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)供方履約評(píng)價(jià)表設(shè)計(jì)供方庫(kù)7資料管理1）設(shè)計(jì)部 7.1 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)過程中形成的各類文件的收集、整理，并定期歸檔至檔案室。1) 設(shè)計(jì)部：負(fù)責(zé)檔案定期接收、管理設(shè)計(jì)評(píng)審管理作業(yè)指引1.總則1.1.目的：規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)評(píng)審工作程序，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)評(píng)審環(huán)節(jié)的監(jiān)控，使各專業(yè)各階段設(shè)計(jì)成果在合理的時(shí)間內(nèi)得到評(píng)審確認(rèn)，以確保設(shè)計(jì)質(zhì)量、預(yù)期成本、投資收益綜合受控。1.2.適用范圍：適用于x地產(chǎn)x公司開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中各專業(yè)、各階段設(shè)計(jì)成果（含過程圖紙、節(jié)點(diǎn)圖紙等）的評(píng)審管理。對(duì)部分小專業(yè)、由施工單位深化設(shè)計(jì)的、或設(shè)計(jì)周期要求緊的，評(píng)審程序可基于本指引要求適度簡(jiǎn)化，但最終審批/確認(rèn)/決策路徑應(yīng)嚴(yán)格參照授權(quán)手冊(cè)執(zhí)行682.工作程序序號(hào)關(guān)鍵活動(dòng)主責(zé)部門流程說明參與部門相關(guān)記錄1設(shè)計(jì)評(píng)審的階段劃分1) 設(shè)計(jì)部1.1 不同的開發(fā)產(chǎn)品類型（住宅、商業(yè)綜合體等），各專業(yè)各階段設(shè)計(jì)成果評(píng)審均可分為三個(gè)階段：（1）設(shè)計(jì)部門內(nèi)審；（2）相關(guān)專業(yè)部門預(yù)審；（3）正式?jīng)Q策評(píng)審。u 設(shè)計(jì)部門內(nèi)審：項(xiàng)目設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)接收設(shè)計(jì)單位報(bào)送的設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)行初判后由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人牽頭，組織部門內(nèi)評(píng)審以確保設(shè)計(jì)上的可行性、合理性及關(guān)聯(lián)設(shè)計(jì)專業(yè)間圖紙成果的匹配性。 u 相關(guān)專業(yè)部門預(yù)審：設(shè)計(jì)部門內(nèi)審?fù)瓿汕医?jīng)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行必要調(diào)整返回后，發(fā)送各需求專業(yè)/關(guān)聯(lián)部門及城市公司進(jìn)行正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)之前的預(yù)審（各體系基于本專業(yè)要求開展），以提高正式評(píng)審會(huì)上各專業(yè)線的評(píng)審針對(duì)性和評(píng)審質(zhì)量。u 正式?jīng)Q策評(píng)審：設(shè)計(jì)評(píng)審的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，具有決策權(quán)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)以及相關(guān)專業(yè)部門參與，從設(shè)計(jì)成果技術(shù)性、成本、投資收益分析、該階段產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)等方面綜合審議，決策設(shè)計(jì)成果的最終調(diào)整意見。設(shè)計(jì)評(píng)審關(guān)鍵要點(diǎn)2設(shè)計(jì)部門內(nèi)審2) 設(shè)計(jì)部2.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)接收設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果后，應(yīng)進(jìn)行初步檢查判斷，對(duì)明顯不符合格式規(guī)范要求的予以退回，通過則提交設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人，進(jìn)入部門內(nèi)審環(huán)節(jié)。2.2 設(shè)計(jì)部門內(nèi)審工作由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人組織，該環(huán)節(jié)的專業(yè)參與要求詳見設(shè)計(jì)評(píng)審關(guān)鍵要點(diǎn)整理相關(guān)部分。2.3 設(shè)計(jì)部門內(nèi)審的要點(diǎn)如下：u 內(nèi)審檢驗(yàn)依據(jù)為相應(yīng)階段設(shè)計(jì)任務(wù)書中對(duì)設(shè)計(jì)成果的要求，如設(shè)計(jì)效果和參數(shù)要求、報(bào)批報(bào)建類數(shù)據(jù)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、項(xiàng)目成本變化及設(shè)計(jì)計(jì)劃影響等。如不符合要求，應(yīng)督促設(shè)計(jì)單位調(diào)整設(shè)計(jì)內(nèi)容和指標(biāo)。u 對(duì)關(guān)聯(lián)其他設(shè)計(jì)專業(yè)的圖紙成果，相關(guān)設(shè)計(jì)專業(yè)應(yīng)參與成果檢驗(yàn)，確保不同專業(yè)圖紙的匹配。2.4 設(shè)計(jì)部門內(nèi)審?fù)瓿珊?，設(shè)計(jì)部將圖紙發(fā)送相關(guān)專業(yè)部門預(yù)審。各專業(yè)圖紙審查標(biāo)準(zhǔn)及要點(diǎn)設(shè)計(jì)評(píng)審表3相關(guān)專業(yè)預(yù)審設(shè)計(jì)部3.1 設(shè)計(jì)部整理設(shè)計(jì)圖紙資料等，以內(nèi)部聯(lián)系函（工作聯(lián)系單）的形式發(fā)送至參與預(yù)審的各專業(yè)/部門，并附上對(duì)設(shè)計(jì)成果的必要介紹和預(yù)審環(huán)節(jié)的時(shí)間要求。設(shè)計(jì)部需確保發(fā)送預(yù)審的設(shè)計(jì)圖紙及評(píng)審文件資料的準(zhǔn)確性、完整性。在預(yù)審資料發(fā)放三天后，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)可根據(jù)需要與各專業(yè)進(jìn)行對(duì)接溝通，針對(duì)各專業(yè)在圖紙理解方面的問題及時(shí)解答，確保預(yù)審環(huán)節(jié)的有效、高效。3.2 參與預(yù)審的可分為兩大主體：（1）各專業(yè)體系（工程/成本/發(fā)展/商管等）；（2）公司外根據(jù)需要邀請(qǐng)的外部機(jī)構(gòu)和顧問等（針對(duì)一些重要/大型/復(fù)雜項(xiàng)目）。3.3 相關(guān)專業(yè)預(yù)審應(yīng)覆蓋以下四方面：產(chǎn)品功能符合性、建筑技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)成本合理性、外觀造型合規(guī)性。具體參與不同專業(yè)/階段設(shè)計(jì)圖紙預(yù)審的專業(yè)詳見設(shè)計(jì)評(píng)審關(guān)鍵要點(diǎn)整理。3.4 各專業(yè)部門安排人員按照本專業(yè)在設(shè)計(jì)任務(wù)書或其它設(shè)計(jì)依據(jù)中的要求對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行預(yù)審，提出修改意見或建議，并形成書面記錄，在計(jì)劃約定時(shí)間內(nèi)提交項(xiàng)目設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，以備溝通討論和提交正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)。3.5 各專業(yè)部門的書面預(yù)審意見，須經(jīng)各專業(yè)的負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可，代表各專業(yè)的最終意見方可反饋給設(shè)計(jì)部。正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)前未收到書面反饋視同無評(píng)審意見和異議。3.6 設(shè)計(jì)部項(xiàng)目設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)接報(bào)各專業(yè)/體系反饋的書面預(yù)審意見后，應(yīng)及時(shí)分析研判，對(duì)下述兩種情況之一應(yīng)適時(shí)組織跨專業(yè)/體系溝通會(huì)議（設(shè)計(jì)單位根據(jù)需要參與），確保專業(yè)層面可協(xié)調(diào)解決的問題在正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)前盡量前置解決。對(duì)專業(yè)層面無法溝通達(dá)成一致的事項(xiàng)，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)形成明確的記錄，以提交正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)審議。u 重要設(shè)計(jì)方案（如建筑方案、裝飾方案等）；u 各專業(yè)/體系反饋的預(yù)審意見分歧較大。3.7 需注意的是，合約管理部接到設(shè)計(jì)圖紙后，在預(yù)審環(huán)節(jié)即應(yīng)開展該設(shè)計(jì)階段的成本測(cè)算工作，以便提交正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)綜合審議。3.8 預(yù)審環(huán)節(jié)結(jié)束，設(shè)計(jì)部提請(qǐng)召開設(shè)計(jì)成果正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)。1） 相關(guān)部門：設(shè)計(jì)成果跨專業(yè)預(yù)審2） 合約管理部：該階段成本測(cè)算工作設(shè)計(jì)評(píng)審表4正式?jīng)Q策評(píng)審設(shè)計(jì)部4.1 設(shè)計(jì)部按照公司會(huì)議管理手冊(cè)召集要求申請(qǐng)召開正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)。4.2 正式?jīng)Q策評(píng)審是綜合性的評(píng)審，從設(shè)計(jì)成果技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性兩個(gè)方面展開。參會(huì)人員包括相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（根據(jù)設(shè)計(jì)專業(yè)和深度的不同，參與領(lǐng)導(dǎo)的范圍有差異，詳見設(shè)計(jì)評(píng)審關(guān)鍵要點(diǎn)整理）、設(shè)計(jì)部及該階段參與預(yù)審的各專業(yè)人員。4.3 正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)上，設(shè)計(jì)部/設(shè)計(jì)單位介紹設(shè)計(jì)完成情況、預(yù)審階段各專業(yè)反饋意見、預(yù)審階段溝通結(jié)果、預(yù)審階段不能達(dá)成一致需領(lǐng)導(dǎo)決策的事項(xiàng)等。除設(shè)計(jì)成果技術(shù)性評(píng)價(jià)外，成本部門匯報(bào)基于設(shè)計(jì)圖紙的成本分析。與會(huì)人員從技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性等方面進(jìn)行綜合評(píng)議，并由與會(huì)最高領(lǐng)導(dǎo)形成決議。1） 產(chǎn)品決策委員會(huì)：對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審決策設(shè)計(jì)評(píng)審表5設(shè)計(jì)評(píng)審結(jié)論的最終確定與論證設(shè)計(jì)部5.1 正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)的結(jié)論或最終調(diào)整意見，以會(huì)議紀(jì)要或正式評(píng)審會(huì)決議的形式記錄，由參與評(píng)審會(huì)的人員簽字確認(rèn)。5.2 設(shè)計(jì)部按照下述兩種情況之一負(fù)責(zé)完成設(shè)計(jì)評(píng)審結(jié)論的驗(yàn)證。u 存在后續(xù)設(shè)計(jì)階段的：設(shè)計(jì)部將正式評(píng)審會(huì)決議的內(nèi)容，體現(xiàn)在后續(xù)設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書中，在后續(xù)階段的設(shè)計(jì)評(píng)審時(shí)驗(yàn)證。u 無后續(xù)設(shè)計(jì)階段的：設(shè)計(jì)部要求設(shè)計(jì)單位對(duì)正式評(píng)審會(huì)決議中問題提出解決辦法和完成時(shí)間，并與設(shè)計(jì)單位協(xié)商確定問題的解決辦法和完成時(shí)間。在設(shè)計(jì)單位完成修改后，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)照會(huì)議紀(jì)要進(jìn)行設(shè)計(jì)驗(yàn)證，并形成驗(yàn)證記錄。5.3 基于設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)決議和具體溝通情況，設(shè)計(jì)圖紙可能需反復(fù)多輪調(diào)整。相應(yīng)地，評(píng)審會(huì)亦可能召開多輪次。1） 工程部門：對(duì)簽證內(nèi)容以及工程量進(jìn)行確認(rèn)設(shè)計(jì)變更管理辦法1.總則1.1.目的：規(guī)范設(shè)計(jì)變更管理流程及程序，控制變更風(fēng)險(xiǎn)，提高效率。1.2.適用范圍：適用于x地產(chǎn)x公司開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理工作。1.3.術(shù)語與定義：1.3.1.設(shè)計(jì)變更：施工圖設(shè)計(jì)文件經(jīng)甲方確認(rèn)符合要求、施工圖審查通過且已進(jìn)行完施工圖會(huì)審后，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行的更改（包括客戶提出的銷售合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)之外的設(shè)計(jì)圖紙更改）。1.3.1.1.重大設(shè)計(jì)變更：影響外觀整體效果的設(shè)計(jì)變更影響規(guī)劃驗(yàn)收，預(yù)售許可證取得后涉及銷售承諾的交樓標(biāo)準(zhǔn)和法律責(zé)任的設(shè)計(jì)變更可能影響一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)完成的設(shè)計(jì)變更單項(xiàng)造價(jià)金額增加超過50萬以上的設(shè)計(jì)變更1.3.1.2.一般設(shè)計(jì)變更：除了重大變更之外的設(shè)計(jì)變更1.3.2.現(xiàn)場(chǎng)簽證：是指監(jiān)理單位、建設(shè)單位對(duì)承建商申報(bào)的設(shè)計(jì)變更和工程指令工作完成情況或工程量進(jìn)行確認(rèn)的書面資料，是工程結(jié)算的依據(jù)之一；按來源分為設(shè)計(jì)變更類簽證、工程指令類簽證。3.工作程序序號(hào)關(guān)鍵活動(dòng)主責(zé)部門流程說明參與部門相關(guān)記錄1設(shè)計(jì)變更類型及原則1) 設(shè)計(jì)部1.1 設(shè)計(jì)變更原則：u 權(quán)力限制原則：公司對(duì)設(shè)計(jì)變更及工程指令的下發(fā)、審批、簽證結(jié)算實(shí)行嚴(yán)格的權(quán)限審批，超過權(quán)限范圍的簽字一律無效。 u 事前審批原則：要求設(shè)計(jì)變更及工程指令均需事前經(jīng)過估價(jià)與審批程序方可實(shí)施，禁止事后補(bǔ)辦手續(xù)。u 一單一算原則：一份設(shè)計(jì)變更應(yīng)辦理一份簽證，一份簽證辦理一份結(jié)算且對(duì)應(yīng)一份合同。u 及時(shí)性原則：所有設(shè)計(jì)變更都應(yīng)該及時(shí)申報(bào)、確認(rèn)及審批。按照合同約定執(zhí)行。u 完工確認(rèn)原則：設(shè)計(jì)變更完工后 7 日內(nèi)，供應(yīng)商必須將變更資料上報(bào)，監(jiān)理單位、 項(xiàng)目公司授權(quán)代表 10 日內(nèi)完成對(duì)變更的審核和確認(rèn)；隱蔽工程， 必須在其覆蓋之前完成審核、確認(rèn)。2設(shè)計(jì)變更提出與審批1) 設(shè)計(jì)部2.1 設(shè)計(jì)變更提出：1) 施工過程中，各部門、單位均可提出設(shè)計(jì)變更需求，各提出部門依據(jù)需要提出設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)，內(nèi)容包括變更部位、變更部位的現(xiàn)狀、變更原因、變更內(nèi)容、相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員審核等。2) 設(shè)計(jì)部統(tǒng)一收集各單位設(shè)計(jì)變更需求，并審核判斷設(shè)計(jì)變更性質(zhì)是否需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，對(duì)認(rèn)為需進(jìn)入論證階段的設(shè)計(jì)變更，發(fā)起填寫設(shè)計(jì)變更審批表。2.2 設(shè)計(jì)變更審核論證：1) 設(shè)計(jì)變更審批表統(tǒng)一由設(shè)計(jì)部發(fā)出，發(fā)出前由工程部先確認(rèn)施工狀態(tài)，評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)變更內(nèi)容的施工可行性；設(shè)計(jì)部對(duì)設(shè)計(jì)變更技術(shù)可行性進(jìn)行初步判斷，并與專業(yè)工程師確定設(shè)計(jì)變更類別。經(jīng)過雙方溝通初步可行后，由設(shè)計(jì)部發(fā)起會(huì)簽。2) 工程部門在設(shè)計(jì)變更審批表中注明原圖紙內(nèi)容是否已施工完成，是否涉及現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理，并評(píng)估變更對(duì)施工進(jìn)度與質(zhì)量的影響。3) 成本部門在3個(gè)工作日內(nèi)對(duì)設(shè)計(jì)變更造成的費(fèi)用變更進(jìn)行核算，并填寫增加、降低估算金額，供領(lǐng)導(dǎo)決策。4) 對(duì)上述信息進(jìn)行收集記錄和判斷，對(duì)于不涉及影響銷售、報(bào)建、交樓的變更，由設(shè)計(jì)部提出方案，根據(jù)具體情況判斷設(shè)計(jì)變更可行性論證會(huì)的參與部門和形式。5) 對(duì)于影響規(guī)劃要求、消防等專項(xiàng)驗(yàn)收、銷售承諾、成本變化等因素較大的重大設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)部應(yīng)組織銷售部門、開發(fā)部或設(shè)計(jì)單位、成本部、工程部等相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行論證。2.3 設(shè)計(jì)變更審批程序：30萬以內(nèi)的設(shè)計(jì)變更由項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批，大于30萬小于50萬以內(nèi)的設(shè)計(jì)變更由區(qū)域公司總經(jīng)理審批。50萬以上（含50萬）的設(shè)計(jì)變更參照x地產(chǎn)房地產(chǎn)托管項(xiàng)目管理審批權(quán)限及流程辦法執(zhí)行。2.4 項(xiàng)目公司總經(jīng)理根據(jù)設(shè)計(jì)變更的性質(zhì)進(jìn)行判斷是否需要走綠色通道。1) 對(duì)“明顯的設(shè)計(jì)圖紙錯(cuò)漏而無法施工”、“施工過程中發(fā)現(xiàn)地質(zhì)與水文與勘探報(bào)告不符”、政府強(qiáng)制變更”、“報(bào)批報(bào)建過程必須修改”、“上級(jí)要求變更”等必須變更且對(duì)工程進(jìn)度影響很大的情況，項(xiàng)目公司總經(jīng)理對(duì)各方提出的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核和判斷，與總部設(shè)計(jì)分管副總溝通后，確定走綠色通道后先實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更；項(xiàng)目公司5日內(nèi)按正常程序補(bǔ)設(shè)計(jì)變更審批表。2) “綠色通道”根據(jù)上述兩種情況，分別由項(xiàng)目公司總經(jīng)理在設(shè)計(jì)變更審批表上審批。2.5 客戶提出的設(shè)計(jì)變更的審批：1) 銷售部先與客戶溝通，盡量規(guī)勸其取消變更申請(qǐng)；2) 若客戶一定要求變更，客戶填寫客戶變更申請(qǐng)表，并經(jīng)銷售部及主管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)；3) 銷售部依據(jù)客戶變更申請(qǐng)表，向設(shè)計(jì)部提出設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)；4) 設(shè)計(jì)部填寫設(shè)計(jì)變更審批表，并判斷客戶變更對(duì)功能、結(jié)構(gòu)、外立面等技術(shù)方面的影響；5) 工程部門確認(rèn)施工情況，以及變更對(duì)施工工藝、工期的影響；6) 設(shè)計(jì)部/發(fā)展部確認(rèn)對(duì)報(bào)批報(bào)建的影響；7) 成本部門依據(jù)審批意見，測(cè)算造價(jià)的變化，增加的費(fèi)用由客戶自行承擔(dān)；8) 銷售部依據(jù)設(shè)計(jì)變更審批表意見，向客戶反饋客戶變更申請(qǐng)表，并與業(yè)主簽署補(bǔ)充協(xié)議，附變更后由設(shè)計(jì)院蓋章確認(rèn)的變更圖紙；9) 工程部組織施工，完成后銷售部組織客戶驗(yàn)收。1） 工程部門：施工狀態(tài)進(jìn)行確認(rèn)，評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)變更可行性，對(duì)工程進(jìn)度影響作出評(píng)估2） 成本部門：設(shè)計(jì)變更費(fèi)用核算，供領(lǐng)導(dǎo)決策3） 相關(guān)部門：提出設(shè)計(jì)變更需求，根據(jù)需要參與設(shè)計(jì)變更論證設(shè)計(jì)變更內(nèi)部會(huì)簽單3設(shè)計(jì)變更出圖及發(fā)放設(shè)計(jì)部3.1 設(shè)計(jì)變更審批后，由設(shè)計(jì)部提交設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)變更圖紙和相應(yīng)資料。3.2 設(shè)計(jì)單位按設(shè)計(jì)部要求出具設(shè)計(jì)變更（或設(shè)計(jì)部直接出具），由設(shè)計(jì)部確認(rèn)并下發(fā)設(shè)計(jì)變更通知單，工程部按設(shè)計(jì)變更通知單的內(nèi)容監(jiān)督施工單位進(jìn)行修改并確認(rèn)完成；3.3 根據(jù)具體設(shè)計(jì)變更事項(xiàng)和嚴(yán)重程度、影響范圍，由設(shè)計(jì)部將設(shè)計(jì)變更情況及變更圖紙、技術(shù)資料發(fā)送至相關(guān)部門：涉及報(bào)批報(bào)建手續(xù)的，發(fā)展部/綜合部辦理重新報(bào)批；涉及營(yíng)銷/招商承諾變更的，銷售部/商業(yè)管理部須及時(shí)將變更結(jié)果及效果等內(nèi)容告知客戶/商戶或進(jìn)行公示；涉及材料、設(shè)備選樣變更的，成本部組織供應(yīng)商重新送樣。1） 工程部門：簽發(fā)設(shè)計(jì)變更指令單，組織施工單位交底2） 發(fā)展部/設(shè)計(jì)部：重新報(bào)批3） 銷售/商業(yè)部：變更結(jié)果及效果等內(nèi)容告知客戶/商戶或進(jìn)行公示4） 成本部門：組織供應(yīng)商重新送樣設(shè)計(jì)變更指令單（內(nèi)部）設(shè)計(jì)變更指令單（外部）4設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行工程部4.1 工程部監(jiān)督施工單位按照變更要求內(nèi)容執(zhí)行，并和成本部對(duì)施工完成情況進(jìn)行復(fù)核。4.2 工程部對(duì)施工工程量進(jìn)行核對(duì)，對(duì)不按設(shè)計(jì)變更通知單進(jìn)行施工、驗(yàn)收不合格、不經(jīng)工程部驗(yàn)收而進(jìn)行下道工序的情況，除扣除相關(guān)費(fèi)用外，還要對(duì)責(zé)任單位進(jìn)行處罰。4.3 隱蔽工程和事后無法計(jì)算工程量的變更，必須在覆蓋或拆除前 確認(rèn)，應(yīng)使用拍照等技術(shù)手段作為依據(jù)；土方工程的變更，必須提 供土方施工前后由四方簽字蓋章確認(rèn)土方方格網(wǎng)圖5現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)成本部5.1 設(shè)計(jì)變更完成確認(rèn)后，由施工單位發(fā)起現(xiàn)場(chǎng)簽證申請(qǐng)單，提交監(jiān)理單位和工程部審核。5.2 監(jiān)理單位和工程部在對(duì)施工方報(bào)送的經(jīng)濟(jì)簽證中的工作內(nèi)容、發(fā)生工作量進(jìn)行確認(rèn)時(shí)，必須簽署明確意見，并確保無歧義，禁止使用“情況屬實(shí)”等模糊詞語。要求工程部至少兩人對(duì)工程量予以簽認(rèn)。5.3 簽證內(nèi)容，原因，工程量及價(jià)格組成必須詳實(shí)清楚，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。結(jié)算時(shí)以成本部備案的原始工程經(jīng)濟(jì)簽證單作為工程造價(jià)審核的依據(jù)。5.4 簽證辦理的要求：1) 工程部應(yīng)將簽證辦理的流程及要求知會(huì)各施工單位；同時(shí)在起草合同時(shí)，應(yīng)將公司關(guān)于設(shè)計(jì)變更、工程指令及簽證的協(xié)議納入，作為合同補(bǔ)充協(xié)議執(zhí)行；2) 要求施工單位完工后10個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送簽證，監(jiān)理單位收到報(bào)送資料后3個(gè)工作日內(nèi)審核提交工程部。工程部在監(jiān)理完成審核后3個(gè)工作日內(nèi)完成確認(rèn)工作，成本部在3個(gè)工作日內(nèi)確認(rèn)。3) 工程部需對(duì)施工單位以及監(jiān)理單位的完成時(shí)間負(fù)責(zé)，具體措施可在合同中規(guī)定對(duì)施工單位和監(jiān)理方的獎(jiǎng)罰措施。2） 工程部：對(duì)簽證內(nèi)容以及工程量進(jìn)行確認(rèn)關(guān)于設(shè)計(jì)變更、工程指令及簽證的協(xié)議6設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)與資料整理設(shè)計(jì)部6.1 所有設(shè)計(jì)變更資料應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一連續(xù)編號(hào) ，并由工程部按“專業(yè)類別-合同類別”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編號(hào)，以實(shí)現(xiàn)變更的專業(yè)分類統(tǒng)計(jì)。6.2 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)定期匯總、整理設(shè)計(jì)變更通知單及相關(guān)變更圖紙、技術(shù)資料，并進(jìn)行存檔保管。設(shè)計(jì)部對(duì)每月發(fā)生的設(shè)計(jì)變更情況進(jìn)行總結(jié)分析，提出相應(yīng)的管理改善建議，具體參照x地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理辦法執(zhí)行。設(shè)計(jì)變更估算匯總表設(shè)計(jì)內(nèi)容管理辦法一、設(shè)計(jì)過程管理1、設(shè)計(jì)部門內(nèi)部例會(huì)為保障各項(xiàng)目設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)內(nèi)部溝通順暢，及時(shí)解決各類跨專業(yè)、跨項(xiàng)目設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)問題，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人組織定期召開部門內(nèi)部例會(huì)。設(shè)計(jì)部門內(nèi)部例會(huì)建議每周召開一次，例會(huì)要點(diǎn)如下：1) 會(huì)前準(zhǔn)備：項(xiàng)目設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)總結(jié)、整理本項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)度，及需部門層面協(xié)調(diào)的問題，形成報(bào)告后提前報(bào)送設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人。2) 會(huì)議召開：例會(huì)上，設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人主持，從以下方面展開溝通、討論：u 現(xiàn)階段項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)進(jìn)度情況（基于項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃）u 項(xiàng)目對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理情況、合同執(zhí)行情況u 項(xiàng)目各設(shè)計(jì)專業(yè)提出需討論、協(xié)調(diào)的事項(xiàng)u 項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)展、變更情況等的交流u 項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用控制情況u 項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)溝通、圖紙?jiān)u審中暴露出的問題u 項(xiàng)目后續(xù)設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)工作3) 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人就相關(guān)問題組織討論、決策或形成解決思路。對(duì)重要關(guān)鍵事項(xiàng)，可提請(qǐng)本部設(shè)計(jì)人員與會(huì)并進(jìn)行最終決策。4) 會(huì)后工作：部門例會(huì)結(jié)束后，由設(shè)計(jì)部負(fù)整理編制會(huì)議紀(jì)要，經(jīng)審核后24小時(shí)內(nèi)報(bào)送項(xiàng)目設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及其他必要的涉及部門。特別地，對(duì)設(shè)計(jì)部例會(huì)上提及的，需進(jìn)行跨部門溝通的事項(xiàng)，由設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人牽頭協(xié)調(diào)。2、設(shè)計(jì)啟動(dòng)階段：1) 針對(duì)每個(gè)設(shè)計(jì)合同，設(shè)計(jì)部組織制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)通訊錄，列明我方各專業(yè)設(shè)計(jì)師、對(duì)口設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式（電話、傳真、郵箱）等。設(shè)計(jì)通訊錄建立后，應(yīng)及時(shí)報(bào)送相關(guān)設(shè)計(jì)師，其發(fā)放和適時(shí)更新由各自項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。2) 同時(shí)，進(jìn)一步明確與設(shè)計(jì)單位對(duì)接的我司有效授權(quán)的人員，其他專業(yè)部門若需要與設(shè)計(jì)院對(duì)接，原則上必須通過設(shè)計(jì)部（扎口），不能直接與設(shè)計(jì)院溝通聯(lián)系；并且我司與設(shè)計(jì)院之間的聯(lián)系對(duì)接應(yīng)盡量以函件等可記錄查詢的形式，避免僅通過口頭交流（即使口頭溝通后，對(duì)于重要事項(xiàng)也需通過函件等形式正式確認(rèn)）。3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：1) 各專業(yè)主責(zé)設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé)與對(duì)口設(shè)計(jì)單位的過程交流溝通，交流可以采用設(shè)計(jì)交流會(huì)的方式，也可以采用電話、傳真及設(shè)計(jì)聯(lián)系函的方式。2) 設(shè)計(jì)師與設(shè)計(jì)單位溝通交流前，原則上應(yīng)先將溝通事項(xiàng)、我方意見等報(bào)知設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人，明確內(nèi)部一致意見和對(duì)外口徑。涉及到其他體系/專業(yè)的溝通事項(xiàng)，設(shè)計(jì)師在開展溝通前，應(yīng)將相關(guān)體系/專業(yè)的意見收集到位。3) 每次交流均應(yīng)形成明確的記錄文件，經(jīng)我方簽署意見，報(bào)部門負(fù)責(zé)人核準(zhǔn)后，反饋設(shè)計(jì)單位（涉及其他專業(yè)部門的，需經(jīng)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)再反饋）。與該設(shè)計(jì)單位合作結(jié)束后，過程交流溝通文件統(tǒng)一歸檔管理。4) 設(shè)計(jì)過程交流中需要設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人或領(lǐng)導(dǎo)參與協(xié)調(diào)的事項(xiàng)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)提前報(bào)知。5) 對(duì)設(shè)計(jì)過程交流的特別說明：在和設(shè)計(jì)單位的交流會(huì)召開前，設(shè)計(jì)部?jī)?nèi)部先行進(jìn)行審核，如果設(shè)計(jì)單位交付的過程設(shè)計(jì)成果與需求部門的需求（如設(shè)計(jì)任務(wù)書、上階段審圖意見）不符，但設(shè)計(jì)部認(rèn)為合理，需要及時(shí)征求需求專業(yè)/部門意見；若設(shè)計(jì)深度或設(shè)計(jì)范圍超出設(shè)計(jì)任務(wù)書或前一階段審圖意見，則階段性成果須及時(shí)與需求部門溝通確認(rèn)，或在下階段設(shè)計(jì)前征求需求部門意見。召開正式交流會(huì)時(shí)，設(shè)計(jì)部應(yīng)根據(jù)需要組織其他專業(yè)部門的人員參與。3) 根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)正式啟動(dòng)前，編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)資料移交清單；4) 與設(shè)計(jì)院進(jìn)行對(duì)接，根據(jù)清單進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)資料交底，并做好資料的簽收登記。4、總結(jié)設(shè)計(jì)部可根據(jù)設(shè)計(jì)過程管理情況，按季度從設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用把控、設(shè)計(jì)單位管理等維度組織分析和總結(jié)，形成案例總結(jié)和合理化意見，以支撐后期項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)總結(jié)。設(shè)計(jì)部應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)合同條款和過程交流情況，定期對(duì)設(shè)計(jì)單位履約情況進(jìn)行評(píng)估，包括設(shè)計(jì)成果提供是否及時(shí)，設(shè)計(jì)成果數(shù)量、質(zhì)量是否符合合同要求，服務(wù)態(tài)度是否滿意等。 二、設(shè)計(jì)任務(wù)書管理1、為確保設(shè)計(jì)任務(wù)書能充分、真實(shí)、科學(xué)地反映設(shè)計(jì)及各體系/專業(yè)所關(guān)注的功能、風(fēng)格、使用體驗(yàn)等需求，設(shè)計(jì)部門應(yīng)盡可能在各階段任務(wù)書編制前組織設(shè)計(jì)師對(duì)接相關(guān)專業(yè)，進(jìn)行資料收集。2、各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書編制時(shí)，各部門在提供資料前，需經(jīng)部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)后提供，對(duì)提供資料準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。4、對(duì)于常規(guī)項(xiàng)目：各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書均由項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部編制發(fā)起并推動(dòng)。3、設(shè)計(jì)部門在接收到相關(guān)部門提供的需求信息后，需進(jìn)行檢查分析，對(duì)不同專業(yè)部門間技術(shù)需求不一致，或與已確定的前期成果不一致的要求，須及時(shí)聯(lián)系溝通，確保納入設(shè)計(jì)任務(wù)書的內(nèi)容有據(jù)、合理、互洽。經(jīng)溝通確不一致的需求，由設(shè)計(jì)任務(wù)書最終審批者決策。5、對(duì)于重點(diǎn)項(xiàng)目主體概念/規(guī)劃方案/單體方案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書、景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書、裝飾方案設(shè)計(jì)任務(wù)書由本部規(guī)劃設(shè)計(jì)部編制發(fā)起并推動(dòng)6、主體施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書、景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書、裝飾施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書由項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部編制發(fā)起并推動(dòng)。三、設(shè)計(jì)合同管理1.總則1.1.目的合理安排設(shè)計(jì)單位完成各項(xiàng)工作，監(jiān)控設(shè)計(jì)合同的執(zhí)行，確保項(xiàng)目發(fā)展的順利實(shí)施。1.2.適用范圍適用于設(shè)計(jì)合同的管理。1.3.職責(zé)1.3.1.負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)合同的起草及參與談判工作；1.3.2.負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)合同的初步評(píng)審及會(huì)簽工作；1.3.3.負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)合同執(zhí)行的管理，組織協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位根據(jù)合同按時(shí)按質(zhì)完成各項(xiàng)設(shè)計(jì)工作；1.3.4.負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)費(fèi)用的支付及初步審核工作。2.程序2.1.設(shè)計(jì)合同的起草與談判2.1.1.負(fù)責(zé)草擬設(shè)計(jì)合同，報(bào)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人進(jìn)行審核。2.1.2.設(shè)計(jì)合同中的重要條款如工作范圍、設(shè)計(jì)費(fèi)用、支付方式等編制審核時(shí)應(yīng)加以注意。2.1.3.設(shè)計(jì)合同需按工程設(shè)計(jì)合同書標(biāo)準(zhǔn)文本編制，編制時(shí)可根據(jù)項(xiàng)目的具體情況對(duì)標(biāo)準(zhǔn)文本的具體內(nèi)容作出調(diào)整。2.1.4.設(shè)計(jì)合同條款以保障項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的有效性為原則。2.2.境外設(shè)計(jì)合同談判時(shí)應(yīng)注意2.2.1.財(cái)務(wù)和稅務(wù)的有關(guān)規(guī)定。2.2.2.首期設(shè)計(jì)費(fèi)的支付時(shí)間（根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，通過正常手續(xù)辦理一般需時(shí)兩個(gè)月）。2.2.3.需與境外設(shè)計(jì)單位另外簽定一份政府部門規(guī)定的涉外設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)文本的設(shè)計(jì)合同用于政府部門備案和辦理外匯支付。2.3.設(shè)計(jì)合同的評(píng)審及會(huì)簽2.3.1.設(shè)計(jì)合同簽約按照公司有關(guān)設(shè)計(jì)合同會(huì)簽制度進(jìn)行。2.3.2.設(shè)計(jì)合同由設(shè)計(jì)師草擬，經(jīng)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人審核，填寫設(shè)計(jì)合同會(huì)簽表，依次送交相關(guān)部門、分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理會(huì)簽,并根據(jù)x地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理規(guī)定上的要求上報(bào)地產(chǎn)總部進(jìn)行審查。2.3.3.設(shè)計(jì)合同會(huì)簽表返回設(shè)計(jì)部后，由項(xiàng)目設(shè)計(jì)師按照有關(guān)意見修改完善設(shè)計(jì)合同，并與設(shè)計(jì)單位交換意見最終達(dá)成設(shè)計(jì)合同終稿。2.3.4.設(shè)計(jì)合同終稿原則上先交設(shè)計(jì)單位簽署，設(shè)計(jì)單位簽署后送公司領(lǐng)導(dǎo)簽署。2.4.設(shè)計(jì)合同的管理2.4.1.設(shè)計(jì)合同的管理由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)。2.4.2.設(shè)計(jì)部應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)合同各項(xiàng)條款做好工程管理。需及時(shí)提供設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，提供項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃并與設(shè)計(jì)單位商定設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃等。2.4.3.設(shè)計(jì)過程中經(jīng)常性地檢查設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)進(jìn)度和中間成果，做好各家設(shè)計(jì)單位各專業(yè)工作之間的協(xié)調(diào)，組織召開設(shè)計(jì)討論會(huì)議，做好各階段設(shè)計(jì)成果的簽收工作。2.4.4.辦理設(shè)計(jì)費(fèi)的支付申請(qǐng)并跟進(jìn)相關(guān)部門的付款進(jìn)度。2.4.5.安排設(shè)計(jì)單位參加設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審會(huì)議。2.4.6.安排設(shè)計(jì)單位參加工程例會(huì)和到工程部巡視和解決現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)設(shè)計(jì)問題。2.4.7.安排設(shè)計(jì)單位參與各階段工程驗(yàn)收。2.5.設(shè)計(jì)費(fèi)用的支付及審核2.5.1.設(shè)計(jì)費(fèi)用的支付及審核由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)。2.5.2.依據(jù)合同有關(guān)設(shè)計(jì)費(fèi)用支付條款辦理設(shè)計(jì)費(fèi)用支付申請(qǐng)。2.5.3.負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)成果評(píng)審驗(yàn)收，在確認(rèn)設(shè)計(jì)成果通過評(píng)審驗(yàn)收后才能辦理設(shè)計(jì)費(fèi)用支付申請(qǐng)。2.5.4.負(fù)責(zé)做好設(shè)計(jì)費(fèi)用支付情況記錄。四、設(shè)計(jì)圖紙管理辦法1.總則1.1.目的明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙的規(guī)范管理，保證項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)圖紙的完整性，保障項(xiàng)目施工的順利實(shí)施。1.2.適用范圍公司所開發(fā)項(xiàng)目各階段的所有設(shè)計(jì)圖紙。1.3.定義設(shè)計(jì)圖紙?jiān)u審：設(shè)計(jì)部組織相關(guān)專家、各專業(yè)設(shè)計(jì)師、工程師進(jìn)行圖紙審閱工作。1.4.職責(zé)1.4.1.負(fù)責(zé)項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)圖紙的管理工作。1.4.2.負(fù)責(zé)各階段設(shè)計(jì)圖紙的初步評(píng)審工作，編制書面初評(píng)意見，設(shè)計(jì)部經(jīng)理審核。1.4.3.負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工前的各階段設(shè)計(jì)圖紙分類存檔整理工作。2.程序2.1.圖紙的領(lǐng)取和發(fā)放2.1.1.項(xiàng)目建筑師（項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管）負(fù)責(zé)從設(shè)計(jì)單位領(lǐng)取設(shè)計(jì)圖紙，并進(jìn)行核對(duì)、整理和簽收2.1.2.根據(jù)公司各部門提供的圖紙需求發(fā)放圖紙。2.2.圖紙?jiān)u審及確定按照設(shè)計(jì)評(píng)審管理指引相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.3.圖紙歸檔各項(xiàng)目經(jīng)審批通過的圖紙由項(xiàng)目建筑師（項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管）進(jìn)行匯總和審核、整理，并將審批整理通過的圖紙交由部門資料管理專員，并進(jìn)行雙方簽收確認(rèn)。部門資料管理專員按照?qǐng)D紙下發(fā)的要求，填寫資料下發(fā)表，報(bào)設(shè)計(jì)部經(jīng)理審批通過后下發(fā)相關(guān)部門，并留存一份進(jìn)行存檔，電子版圖紙相應(yīng)存檔。五、后評(píng)估管理辦法1.總則1.1.目的1.1.1.從設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)管理角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)價(jià)，系統(tǒng)總結(jié)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)1.1.2.從市場(chǎng)、工程、成本等角度對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行總結(jié)，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。1.1.3.規(guī)劃設(shè)計(jì)后評(píng)估的管理流程1.2.適用范圍本辦法適用于公司設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線所有項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的管理，各項(xiàng)目公司和分公司需根據(jù)各司的管理特點(diǎn)對(duì)審批流程等進(jìn)行優(yōu)化。2.工作流程2.1.從設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)管理角度對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行發(fā)展后評(píng)估。2.1.1.項(xiàng)目結(jié)束入伙半年后，設(shè)計(jì)部組織對(duì)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)落實(shí)及設(shè)計(jì)管理工作進(jìn)行發(fā)展后評(píng)估。2.1.2.評(píng)估的角度為設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)管理過程中的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)及改進(jìn)的方案。2.1.3.設(shè)計(jì)后評(píng)估是對(duì)概念設(shè)計(jì)落實(shí)及設(shè)計(jì)管理過程中的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)。經(jīng)設(shè)計(jì)部?jī)?nèi)部討論后，按照評(píng)估的內(nèi)容及【項(xiàng)目設(shè)計(jì)總結(jié)編制指引】的要求,項(xiàng)目建筑師負(fù)責(zé)編制【設(shè)計(jì)后評(píng)估報(bào)告】，由設(shè)計(jì)部經(jīng)理審核，交主管領(lǐng)導(dǎo)審批。2.1.4.對(duì)項(xiàng)目所涉及的設(shè)計(jì)單位施工圖設(shè)計(jì)能力及施工配合進(jìn)行審查，審查應(yīng)依據(jù)【設(shè)計(jì)任務(wù)書】、【設(shè)計(jì)合同】、【設(shè)計(jì)計(jì)劃】進(jìn)行，確定其施工圖設(shè)計(jì)能力及施工配合能力，并在設(shè)計(jì)供應(yīng)商庫(kù)中予以記錄。2.2.業(yè)主信息收集2.2.1.通過以下外部方式收集業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)管理的具體需求和期望：2.2.1.1.每一項(xiàng)目集中售樓期間，項(xiàng)目建筑師參與現(xiàn)場(chǎng)講解，注意收集業(yè)主對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的意見，完成后及時(shí)總結(jié)。2.2.1.2.項(xiàng)目銷售開始后，設(shè)計(jì)師參與公司銷售部門與中介代理的工作例會(huì)，收集業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)管理的反應(yīng)。項(xiàng)目銷售代理工作結(jié)束后，要求代理公司提供工作總結(jié)報(bào)告，其中的設(shè)計(jì)管理總結(jié)內(nèi)容提供給設(shè)計(jì)部。2.2.1.3.項(xiàng)目入伙后，應(yīng)通過研究工程部門提供的維修報(bào)告，找出其中對(duì)設(shè)計(jì)管理提出的改進(jìn)意見。2.2.1.4.項(xiàng)目入伙3個(gè)月后，項(xiàng)目建筑師收集所有的業(yè)主投訴單，研究業(yè)主對(duì)規(guī)劃、建筑、立面、環(huán)境與裝飾設(shè)計(jì)的意見，進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和總結(jié)。2.2.1.5.項(xiàng)目入伙6個(gè)月后，收集所有的業(yè)主裝修申請(qǐng)單，研究業(yè)主對(duì)戶型結(jié)構(gòu)的改造，對(duì)家具布置的設(shè)想，對(duì)設(shè)備的布置，對(duì)戶內(nèi)安全設(shè)計(jì)的改進(jìn)，進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和總結(jié)。2.2.1.6.應(yīng)結(jié)合銷售部門的業(yè)主回訪（主要是表格和電話調(diào)查），設(shè)計(jì)完善的回訪表格，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)與總結(jié)。2.2.1.7.項(xiàng)目入伙6個(gè)月后，設(shè)計(jì)部組織建筑師對(duì)項(xiàng)目業(yè)主（不少于總戶數(shù)的2%或20戶）進(jìn)行回訪（主要是聊天調(diào)查），希望獲取業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)管理更細(xì)微的需求。2.2.1.8.應(yīng)不定期地針對(duì)某一特定群體的置業(yè)要求或針對(duì)某一特別的設(shè)計(jì)專題進(jìn)行問卷調(diào)查（一年不少于一次）。2.2.2.通過以下設(shè)計(jì)總結(jié)收集業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)管理的具體需求和期望2.2.2.1.對(duì)設(shè)計(jì)概念的需求：是否認(rèn)同每個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理體現(xiàn)一種地域或文化的概念。為表達(dá)概念而設(shè)計(jì)出來的眾多場(chǎng)景或細(xì)節(jié)是否符合“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。2.2.2.2.對(duì)設(shè)計(jì)管理的需求：對(duì)步行系統(tǒng)的需求。對(duì)車行系統(tǒng)與人行系統(tǒng)的關(guān)系的需求。對(duì)安全管理和私密性的需求。對(duì)采光、通風(fēng)和觀景關(guān)系的需求，對(duì)視現(xiàn)象在不同部位的心理接受距離。2.2.2.3.對(duì)環(huán)境設(shè)計(jì)的需求：小區(qū)環(huán)境中園林建構(gòu)筑物與綠化樹木的合適比例。業(yè)主對(duì)小品、雕塑設(shè)計(jì)的接受程度。環(huán)境中娛樂、活動(dòng)設(shè)施是否對(duì)業(yè)主的生活構(gòu)成影響。休息設(shè)施布置是否合適、數(shù)量是否足夠。對(duì)公用設(shè)施如垃圾站等的布置需求。2.2.2.4.對(duì)建筑平面設(shè)計(jì)的需求：對(duì)戶型結(jié)構(gòu)和功能的需求。對(duì)戶內(nèi)設(shè)備（電器、廚衛(wèi)設(shè)備、開關(guān)插座等）布置的需求。對(duì)家具布置的需求。 對(duì)隔聲、采光、通風(fēng)、觀景的需求。對(duì)節(jié)能的需求。對(duì)水電設(shè)計(jì)的需求。2.2.2.5.對(duì)建筑立面設(shè)計(jì)的需求：對(duì)立面風(fēng)格的需求。對(duì)立面空調(diào)機(jī)位處理、立面管道處理的需求。對(duì)立面防污染設(shè)計(jì)的需求。對(duì)立面安全設(shè)計(jì)的需求。2.2.2.6.對(duì)公共部位設(shè)計(jì)的需求：對(duì)裝修的需求。對(duì)采光、通風(fēng)的需求。對(duì)公共部位安全設(shè)計(jì)的需求。對(duì)公共部位設(shè)施布置的需求。對(duì)電梯運(yùn)行方式的需求。對(duì)會(huì)所配套設(shè)施設(shè)計(jì)的需求。對(duì)停車位設(shè)計(jì)的需求。2.2.2.7.對(duì)新技術(shù)設(shè)計(jì)的需求：對(duì)通訊設(shè)計(jì)的需求。對(duì)智能化與安全防范設(shè)計(jì)的需求。對(duì)環(huán)保與節(jié)能設(shè)計(jì)的需求。對(duì)其它新技術(shù)如直飲水設(shè)計(jì)的需求。2.2.2.8.