關(guān)于物業(yè)管理公司的有關(guān)問題

關(guān)于物業(yè)管理公司的有關(guān)問題 1、物業(yè)公司一定要成立嗎？應(yīng)該如何組建？ 答：按有關(guān)部門的規(guī)定，自 2003 年 9 月 1 日起，凡新建現(xiàn)售商品房、預(yù)售商品房 和非出售的新建物業(yè)分別在現(xiàn)售物業(yè) 30 日、取得商品房預(yù)售許可證和交付物業(yè)使用 90 日之前，由建設(shè)單位組織招投標(biāo)選聘物業(yè)管理公司，實(shí)施前期物業(yè)管理。招投標(biāo)的評(píng)標(biāo) 專家在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的比例應(yīng)當(dāng)不少于評(píng)標(biāo)成員總數(shù)的 23，且這些專家應(yīng)當(dāng)從市國(guó)土房管 局建立的物業(yè)管理專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日 起 30 日內(nèi)，與中標(biāo)的物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。對(duì)未通過招投標(biāo)方式選聘 物業(yè)管理公司的建設(shè)單位，由區(qū)國(guó)土房管局責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，處 10 萬元以 下的罰款。 2、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議與購(gòu)房者有關(guān)系嗎？ 答：有關(guān)系，建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)包含前期 物業(yè)服務(wù)合同約定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向房屋買受人明示業(yè)主臨時(shí)公約并予以說明，要求 買受人書面承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。同時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理公 司簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。 3、物業(yè)管理公司前期的“硬件“投資應(yīng)該由誰負(fù)擔(dān)？ 答：應(yīng)該由建設(shè)單位承擔(dān)，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)劃報(bào)建圖中明確標(biāo)明物業(yè)管理用房的 位置和面積；移交物業(yè)管理時(shí)，向選聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理用房、共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)規(guī)劃、設(shè)施設(shè)備、業(yè)主購(gòu)房的資料，并由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗(yàn)確認(rèn)后， 才能辦理物業(yè)移交接管手續(xù)。 3、物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)該如何劃分？ 答：物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)該按以下三種不同方式來確定：（1）按城市規(guī)劃部門批 準(zhǔn)的項(xiàng)目紅線圖范圍劃定。其中分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，共用設(shè)施設(shè)備可以區(qū)分開來的，可 按城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的分期紅線圖范圍劃定。 （2）已建成的物業(yè)以其已經(jīng)自然形成的物業(yè)范圍確定。 （3）由物業(yè)的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。 4、物業(yè)服務(wù)合同有幾種？如何簽定？ 答：物業(yè)服務(wù)合同有兩種，主要是以“業(yè)主委員會(huì)“成立前后為界定：（1）未成立 業(yè)主委員會(huì)之前，建設(shè)單位與選聘的物業(yè)管理公司簽訂的是前期物業(yè)服務(wù)合同。合同 期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的是物業(yè)服務(wù)合同，該合同生效后，前期 物業(yè)服務(wù)合同自然終止。 （2）業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)管理 公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 5、為何要實(shí)行物業(yè)管理專家制度？ 答：實(shí)行物業(yè)管理專家制度主要原因是為了規(guī)范我市物業(yè)管理，促進(jìn)物業(yè)管理行 業(yè)發(fā)展，維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及非業(yè)主使用人等的合法權(quán)益來建立物業(yè)管理專家系統(tǒng)， 引導(dǎo)物業(yè)管理各方主體正確行使權(quán)利、履行義務(wù)。 6、物業(yè)管理專家工作的原則是什么？必須由那些人擔(dān)任？ 答：物業(yè)管理專家從事物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)守信的原 則。 物業(yè)管理專家應(yīng)由專業(yè)從事物業(yè)管理行業(yè)的人員擔(dān)任，行業(yè)相關(guān)行政主管部門的 在職工作人員不得擔(dān)任物業(yè)管理專家。 7、物業(yè)管理專家是怎么選定的？專家又可以參與那些工作？ 答：符合下列條件的物業(yè)管理從業(yè)人員可向廣州市物業(yè)管理行政主管部門提出申 請(qǐng)，擔(dān)任廣州市物業(yè)管理專家：（1）工作單位為廣州市（區(qū)）物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位，且 具備三級(jí)（包括三級(jí)）以上物業(yè)管理資質(zhì)；（2）從事物業(yè)管理工作八年以上且擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng) 理（物業(yè)管理處主任）三年以上；（3）具有中級(jí)以上職稱和本科以上學(xué)歷；（4）熱心物 業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，具有良好的道德品質(zhì)以及較高的聲譽(yù)。 經(jīng)廣州市物業(yè)管理行政主管部門考核，確定符合條件的物業(yè)管理專家，受當(dāng)事人 委托，參與以下工作：（1）廣州市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)工作；（2）廣州市物業(yè)管理招 投標(biāo)評(píng)標(biāo)工作；（3）廣州市物業(yè)管理企業(yè)業(yè)績(jī)的評(píng)定工作；（4）廣州市物業(yè)管理行政主 管部門組織的物業(yè)管理行業(yè)指導(dǎo)工作；（5）物業(yè)管理重大糾紛案的協(xié)調(diào)工作；（6）物業(yè) 管理政策法規(guī)的調(diào)研和宣傳工作；（7）受委托的其他物業(yè)管理工作。 廣州市物業(yè)管理行政主管部門會(huì)將廣州市物業(yè)管理專家名單向社會(huì)公布。 8、物業(yè)管理專家的職稱是終身的嗎？ 答：不是的，凡符合下列情形之一者，經(jīng)廣州市物業(yè)管理行政主管部門審定，將 被取消其物業(yè)管理專家資格：（1）本人自愿退出的；（2）喪失民事行為能力的；（3）不 再?gòu)氖挛飿I(yè)管理服務(wù)的；（4）無正當(dāng)理由放棄當(dāng)事人委托的事宜累計(jì)三次以上的；（5） 嚴(yán)重違背公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用原則，或發(fā)生經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門確認(rèn)的物業(yè) 管理重大投訴事件的；（6）徇私舞弊，獲取不正當(dāng)利益的；（7）被行政機(jī)關(guān)行政處罰或 被職能機(jī)關(guān)認(rèn)定有犯罪行為的；（8）其他不適宜擔(dān)任物業(yè)管理專家的情形。 9、物業(yè)管理專家在從事專業(yè)工作時(shí)要注意那些問題？ 答：首先，物業(yè)管理專家因故不能參加物業(yè)管理項(xiàng)目考評(píng)、招投標(biāo)評(píng)標(biāo)工作的， 應(yīng)及時(shí)向邀請(qǐng)方書面說明原因。 物業(yè)管理專家有下列情況之一的必須回避也有權(quán)提出回避申請(qǐng)：（1）是當(dāng)事人的 近親屬；（2）與受委托參與的工作項(xiàng)目有利害關(guān)系的；（3）與當(dāng)事人有下列關(guān)系，可能 影響公平原則的：* 當(dāng)事人事先提供咨詢或者顧問服務(wù)的；* 當(dāng)事人在同一單位工作的；* 法律規(guī)定的其他關(guān)系。 物業(yè)管理專家在受委托參與的工作項(xiàng)目中不正當(dāng)收受財(cái)物或獲取其他不正當(dāng)?shù)靡?的，視情節(jié)輕重，由行政主管部門給予警告或取消其物業(yè)管理專家資格，并責(zé)令返還不正 當(dāng)?shù)靡妫粯?gòu)成犯罪的，由司法部門依法追究其刑事責(zé)任。 物業(yè)管理專家不得向外界透露參與工作項(xiàng)目的商業(yè)秘密及招投標(biāo)等情況。 10、業(yè)主委員會(huì)是一種什么組織？是如何產(chǎn)生的？其作用有哪些？ 答：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)通過召開業(yè)主大會(huì)、代表大 多數(shù)業(yè)主的意見和愿望來檢查物業(yè)管理公司的日常工作和約束個(gè)別業(yè)主的違紀(jì)行為。業(yè)主 委員會(huì)的工作方式主要是采取民主協(xié)商、協(xié)調(diào)和自我管理機(jī)制。因此：（1）業(yè)主必須遵守 業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 （2）業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式； 但應(yīng)當(dāng)有持 12 以上投票權(quán)的業(yè)主參加，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán) 12 以上通過。業(yè) 主大會(huì)作出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、專項(xiàng)維 修資金使用和續(xù)籌方案的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 23 以上通過。 業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的投票資料及其決定的有關(guān)資料由業(yè)主委員會(huì)保管。 （3）業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議 事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單送物業(yè)所在地的區(qū)國(guó)土房管局備案。 （4）業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建 議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修基金，以及監(jiān)督物業(yè)管理公司 履行物業(yè)服務(wù)合同。 （5）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、 使用在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備經(jīng)營(yíng)的部分凈收益。 （6）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合當(dāng)?shù)亟謪^(qū)的居民委員會(huì)依法履行自治管 理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。 11、什么叫物業(yè)管理企業(yè)？物業(yè)管理企業(yè)是如何劃分的？ 答：物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng) 的企業(yè)。 物業(yè)管理企業(yè)是按資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。其中由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé) 一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。各省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物 業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管 理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 12、國(guó)家是如何對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)進(jìn)行管理的？ 答：國(guó)家對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)是實(shí)行資質(zhì)考核、管理的制度，分別規(guī)定了一、 二、三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件，其中對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理業(yè)績(jī)提出了要求。如果是 新設(shè)立的企業(yè)尚未從事過物業(yè)管理業(yè)務(wù)、沒有物業(yè)管理業(yè)績(jī)，不能滿足物業(yè)管理企業(yè)的資 質(zhì)條件，可以按新設(shè)立企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)先從最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。暫定期內(nèi)， 如果企業(yè)未能承接到物業(yè)管理項(xiàng)目，則其資質(zhì)失效；如果企業(yè)承接了物業(yè)管理項(xiàng)目，則可 以按照有關(guān)的規(guī)定申請(qǐng)核定三級(jí)及三級(jí)以上資質(zhì)。 13、各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 答：各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：一級(jí)資質(zhì)：一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可 以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。其必須擁有：（1）注冊(cè)資本人民幣 500 萬元以上；（2）物業(yè) 管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 30 人。其 中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 20 人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以 上職稱；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（4）管理兩種類 型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不 低于 100：* 多層住宅 200 萬平方米；* 高層住宅 100 萬平方米；* 獨(dú)立式住宅（別墅） 15 萬平方米；* 辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50 萬平方米。 （5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用 檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。 二級(jí)資質(zhì)：二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接 30 萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和 8 萬平 方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。其必須擁有：（1）注冊(cè)資本人民幣 300 萬元以上； （2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 20 人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 10 人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng) 專業(yè)中級(jí)以上職稱；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（4） 管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百 分比之和不低于 100：* 多層住宅 100 萬平方米；* 高層住宅 50 萬平方米；* 獨(dú)立式住 宅（別墅）8 萬平方米；（5）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20 萬平方米。 三級(jí)資質(zhì)：三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接 20 萬平方米以下住宅項(xiàng)目和 5 萬平方 米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 （1）注冊(cè)資本人民幣 50 萬元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng) 濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 10 人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少 于 5 人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按 照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書（4）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服 務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 14、新設(shè)立的物業(yè)公司是否拿到營(yíng)業(yè)執(zhí)照后就可以開業(yè)？ 答：不是的，新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列 文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：（1）營(yíng)業(yè) 執(zhí)照；（2）企業(yè)章程；（3）驗(yàn)資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）物業(yè)管 理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。 15、如何申報(bào)物業(yè)管理公司的資質(zhì)？ 答：申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（1）企業(yè)資質(zhì)等級(jí) 申報(bào)表；（2）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（3）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；（4）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資 格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證 書和勞動(dòng)合同；（5）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；（6）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起 20 個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條 件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級(jí)資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為 20 個(gè)工作日。 資質(zhì)證書分為正本和副本，由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等 法律效力。任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。 如果企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后，方可申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)。 物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件，并應(yīng)當(dāng)接受資質(zhì)審批 部門的監(jiān)督檢查。資質(zhì)審批部門也會(huì)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查。 16、有那些因素將影響物業(yè)管理公司申報(bào)資質(zhì)？ 答：物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，在申請(qǐng)之日前一年內(nèi) 有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門將不予批準(zhǔn)：（1）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的 人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的；（2）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他 人的；（3）挪用專項(xiàng)維修資金的；（4）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；（5）擅自改變物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；（6）擅自占用、挖掘物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；（7）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn) 行經(jīng)營(yíng)的；（8）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；（9） 與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；（10） 不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的；（11）超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理 業(yè)務(wù)的；（12）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；（13）發(fā)生重大責(zé)任事故的。 17、在什么情況下必須重新申報(bào)資質(zhì)？ 答：如果出現(xiàn)以下情況之一的，必須重新申報(bào)資質(zhì)“ * 企業(yè)發(fā)生分立、合并的， 應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后 30 日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書 注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級(jí)。 * 企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后 30 日內(nèi)， 到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。 18、如果企業(yè)終止活動(dòng)時(shí)應(yīng)做那些工作？ 答：企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷 手續(xù)后 15 日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。 19、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)需要年審嗎？ 答：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)是實(shí)行年檢制度的。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相 應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。 符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。 不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審 批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級(jí)。 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布。 20、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)還會(huì)受到那些制約？ 答：物業(yè)管理的資質(zhì)是屬于嚴(yán)格管理范疇的：（1）有下列情形之一的，資質(zhì)審批 部門或者其上級(jí)主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：* 審 批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；* 超越法定職權(quán) 作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；* 違反法定程序作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；* 對(duì)不具備申請(qǐng)資格或者不符合法定條件的物業(yè)管理企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；* 依法可以撤銷 審批的其他情形。 （2）物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府 房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款。 （3）如果物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限 期改正，可處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款。 （4）物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地 產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款。 （5）物業(yè)管理企業(yè)不按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級(jí)以上地方人 民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處 2 萬元以下的罰款。 21、對(duì)資質(zhì)審批部門又有那些約束？ 答：如果資質(zhì)審批部門有下列情形之一的，則由其上級(jí)主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé) 令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依 法追究刑事責(zé)任：（1）對(duì)不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；（2）對(duì)符合法定條件 的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書的；（3）對(duì)符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的； （4）利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的；（5）不履行監(jiān)督管理職責(zé)，或 者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。 22、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的程序是怎樣的？ 答：首先要做好籌備招標(biāo)：（1）招標(biāo)人為業(yè)主（物業(yè)為單一業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)較 少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的）或業(yè)主大會(huì)的：* 業(yè)主委員會(huì)組織召 開業(yè)主大會(huì)，決定物業(yè)招標(biāo)事宜包括：招標(biāo)采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員人 數(shù)、推選代表招標(biāo)人的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以及業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)在招投標(biāo)事宜中的各 項(xiàng)權(quán)力。 * 業(yè)主委員會(huì)將業(yè)主大會(huì)表決物業(yè)招標(biāo)事宜的結(jié)果向業(yè)主公布。 * 草擬招投標(biāo)工作方案、投標(biāo)須知、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)公告或 投標(biāo)邀請(qǐng)書，并將投標(biāo)須知、招投標(biāo)工作方案在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張 貼公布 15 日，征求業(yè)主意見并進(jìn)行修改。 （2）招標(biāo)人為建設(shè)單位的：* 建設(shè)單位確定招標(biāo)小組人員。 * 草擬招投標(biāo)工作方案、投標(biāo)須知、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)公告或 招標(biāo)邀請(qǐng)書。 其次要做好招標(biāo)備案工作：招標(biāo)人為建設(shè)單位的，應(yīng)在公開發(fā)布招標(biāo)公告或 發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的 10 日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)國(guó)土房管局備案。 （1）關(guān)于 X X X（項(xiàng)目名稱）修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)；（2）招標(biāo)公告 或投標(biāo)邀請(qǐng)書；（3） 招標(biāo)文件；（4）招標(biāo)小組人員情況表；（5）法律法規(guī)規(guī)定的 其他材料。 最后進(jìn)入招標(biāo)工作：（1）招標(biāo)人公開發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書； （2）招標(biāo)人收到投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)申請(qǐng)的同時(shí)，向投標(biāo)申請(qǐng)人開具投標(biāo)申請(qǐng)回執(zhí)。 （3）招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人的資格進(jìn)行預(yù)審，將預(yù)審結(jié)果書面告知投標(biāo)人，發(fā)出 資格預(yù)審合格通知書，同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。 23、招標(biāo)工作完成后如何進(jìn)行投標(biāo)評(píng)標(biāo)的工作？ 答：要按以下步驟進(jìn)行投標(biāo)評(píng)標(biāo)工作：（1）投標(biāo)人在招標(biāo)人限定期限內(nèi)將已密封 的投標(biāo)文件（在封口處加蓋投標(biāo)單位公章）送達(dá)招標(biāo)人，經(jīng)招標(biāo)人檢查后向投標(biāo)人開具 投標(biāo)文件收件回執(zhí)。 （2）招標(biāo)人在評(píng)標(biāo)前一天，到物業(yè)所在地的區(qū)國(guó)土房管局隨機(jī)抽取占評(píng)標(biāo)委員會(huì) 2/3 的專家作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員，并在抽取當(dāng)天向各位評(píng)委送達(dá)評(píng)標(biāo)邀請(qǐng)函。 （3）組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)。由招標(biāo)人隨機(jī)抽取的物業(yè)管理專家與業(yè)主大會(huì)推選的代表 招標(biāo)人的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)。 （4）招標(biāo)人組織開標(biāo)。 招標(biāo)人在開標(biāo)會(huì)上將投標(biāo)文件交由投標(biāo)人或其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情 況，經(jīng)確認(rèn)無誤后，當(dāng)眾予以拆封宣讀。 （5）評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合 評(píng)分，將評(píng)標(biāo)分值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，推薦前 3 名為中標(biāo)候選人，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。 （6）招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的順次排序確定中標(biāo)人，由招標(biāo)人確認(rèn)及宣布中標(biāo)人。 （7）招標(biāo)人將中標(biāo)結(jié)果在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置向業(yè)主張貼公布，公布期限為 15 日（前期物業(yè)管理招標(biāo)無需公布）。 （8）招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。 24、招標(biāo)工作完成后還有那些工作要做？ 答：還有中標(biāo)備案的工作要完善：（1）招標(biāo)人為建設(shè)單位的，應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人 之日起 15 日內(nèi)，將開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中 標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)國(guó)土房管局備案。 （2）區(qū)國(guó)土房管局自收到招標(biāo)人中標(biāo)備案資料之日，向招標(biāo)人開具備案回執(zhí)。 25、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)又有哪些要求？ 答：業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該實(shí)行資質(zhì)管理制度（1）從事物業(yè)管理活動(dòng)的 企業(yè)必須具有獨(dú)立的法人資格。擬從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)在工商行政管理部門領(lǐng)取物業(yè) 管理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書后，到市國(guó)土房管局領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請(qǐng)表，市國(guó)土 房管局根據(jù)有關(guān)規(guī)定，核發(fā)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。 （2）對(duì)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，由市國(guó)土房管局沒收其違法所 得，并處 5 萬元以上 20 萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 （3）對(duì)與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)相關(guān)的物業(yè)示范小區(qū)（大廈）的考評(píng)，由物業(yè)管 理公司到市物業(yè)協(xié)會(huì)辦理。 26、物業(yè)服務(wù)合同期滿后，在不續(xù)約情況下如何進(jìn)行移交接管？ 答：如果原物業(yè)服務(wù)合同期滿不續(xù)約，要按照以下程序進(jìn)行移交：（1）物業(yè)服務(wù) 合同終止時(shí)，原物業(yè)管理公司應(yīng)在收到業(yè)主委員會(huì)通知之日起 15 日內(nèi)，將物業(yè)管理用房和 有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)再向選聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理用房和有 關(guān)資料。 （2）在業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)管理公司未辦結(jié)物業(yè)管理用房和有關(guān)資料移交前，新 選聘的物業(yè)管理公司不得進(jìn)入，否則，造成的損失由新選聘的物業(yè)管理公司承擔(dān)；影響社 會(huì)穩(wěn)定的，由市、區(qū)國(guó)土房管局對(duì)新選聘的物業(yè)管理公司作出處理，公安部門對(duì)違反治安 管理規(guī)定的有關(guān)人員依法處置。 （3）物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)管理公司逾期不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料 的，業(yè)主委員會(huì)可以報(bào)告區(qū)國(guó)土房管局，由區(qū)國(guó)土房管局責(zé)令其限期整改，逾期不改正的， 作出行政處罰，處以 1 萬元以上 10 萬元以下的罰款；同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)直接向人民法 院起訴，經(jīng)人民法院判決，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 27、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)上必須按那些標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行？ 答：物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)問題上必須注意：（1）物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù) （包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外 的服務(wù)），應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。 （2）物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，遵守 國(guó)家價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。 （3）政府價(jià)格主管部門會(huì)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行 管理。政府價(jià)格主管部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的情況實(shí)施監(jiān)督檢查。 （4）物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)應(yīng)當(dāng)做到價(jià)目齊全，內(nèi)容真實(shí)，標(biāo)示醒目，字跡 清晰。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、 價(jià)格舉報(bào)電話 12358 等。 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)同時(shí)標(biāo)明基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、浮動(dòng)幅度，以及實(shí) 際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （5）物業(yè)管理企業(yè)在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，可采取公示欄、公示 牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊(cè)、多媒體終端查詢等方式實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。 （6）物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有 關(guān)費(fèi)用的，也應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定第六條、第七條的有關(guān)內(nèi)容和方式實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。 （7）物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，其收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在雙方約定后應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)?shù)姆绞较驑I(yè)主進(jìn)行明示。 （8）實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí) 行新標(biāo)準(zhǔn)前一個(gè)月，將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行的日期。 （9）物業(yè)管理企業(yè)不得利用虛假的或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容、標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格 欺詐。不得在標(biāo)價(jià)之外，收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)或者利用標(biāo)價(jià)進(jìn)行價(jià)格欺詐的行為，由政府價(jià) 格主管部門依照中華人民共和國(guó)價(jià)格法、價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定、關(guān)于商 品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定、禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定進(jìn)行處罰。 28、小區(qū)住戶水電費(fèi)繳交及其管線維修的工作也屬物業(yè)管理部門的工作嗎？ 答：按照有關(guān)文件規(guī)定：（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)直接向供水供電部門交 納水電費(fèi)，同時(shí)，供水、供電部門應(yīng)當(dāng)直接向水電用戶收取使用費(fèi)。供水、供電部門與物 業(yè)管理公司另有約定的，從其約定。 （2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的供水供電管線和設(shè)施設(shè)備發(fā)生損環(huán)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)報(bào)供水 供電部門進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)。 29、能否隨便對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的占用和收益嗎？ 答：不行。按照規(guī)定：（1）建設(shè)單位、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)不得擅自占用 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備或改變其用途。擅自占用或改變用途的，由區(qū)國(guó) 土房管局責(zé)令限期改正，給予警告，并對(duì)個(gè)人占用的，處 1000 元以上 1 萬元以下的罰款； 對(duì)單位占用的，處 5 萬元以上 20 萬元以下的罰款或者由城市管理綜合執(zhí)法隊(duì)伍依法處理。 （2）經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)或改變其用途的凈收 益主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 30、建設(shè)單位和業(yè)主在繳交物業(yè)管理費(fèi)的問題上應(yīng)該承擔(dān)那些責(zé)任？ 答：按規(guī)定建設(shè)單位和業(yè)主在物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳交責(zé)任上要承擔(dān)：（1）房屋買受人自 向出賣人收樓成為享有房屋的業(yè)主之日起，按物價(jià)部門核準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要依時(shí)交 納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 （2）建設(shè)單位未售出的物業(yè)按物價(jià)部門核準(zhǔn)的物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要依 時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)：（3）對(duì)逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主、建設(shè)單位，根據(jù)業(yè)主臨時(shí)公 約、業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)決定進(jìn)行處理；同時(shí)，物業(yè)管理公司保留向人民法院起訴 的權(quán)利： 31、什么是物業(yè)專項(xiàng)維修資金？如何繳交？其作用是什么？ 答：（1） “專項(xiàng)維修資金“是根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例將以往“物業(yè)維 修基金“統(tǒng)一更改后的名稱。廣州市機(jī)關(guān)用房管理所負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的日常指導(dǎo)、監(jiān)督、 檢查和管理工作。 （2）專項(xiàng)維修資金的交納交納界限及交納標(biāo)準(zhǔn)* 核發(fā)商品房預(yù)售許可證在 1998 年 10 月 1 日（廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例開始施行）后，購(gòu)房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合 同在 2003 年 8 月 31 日（國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例施行）前的，且建設(shè)單位與購(gòu)房者未在 預(yù)售合同里約定由購(gòu)房者交納的，由建設(shè)單位按住宅（含別墅）建筑面積 40 元平方米， 非住宅建筑面積 50 元平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金。不足物業(yè)總投資 2部分， 則由建設(shè)單位按業(yè)主大會(huì)決定方案交納。 * 核發(fā)商品房預(yù)售許可證在 1998 年 9 月 30 日前或者購(gòu)房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè) 買賣合同在 2003 年 9 月 1 日后的，由購(gòu)房者按住宅（含別墅）建筑面積 40 元/平方米，非 住宅建筑面積 50 元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金。不足購(gòu)房款 2部分，由購(gòu)房 者按業(yè)主大會(huì)決定的方案交納。 交納方式* 建設(shè)單位交納。建設(shè)單位在辦理商品房交易過戶（合同鑒證）手續(xù)前， 按規(guī)定將專項(xiàng)維修資金存入國(guó)土房管局指定代管銀行的指定帳戶。 * 業(yè)主交納。購(gòu)房者按買賣雙方簽訂的商品房買賣合同的約定，在辦理以下 任一項(xiàng)手續(xù)：“收樓“；“交易鑒證“；“領(lǐng)取房產(chǎn)證“前要自行或委托他人繳付專項(xiàng)維修資金： * 建設(shè)單位、業(yè)主未按上述要求交納專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)督促限期交納，逾期仍 不交納的，予以公布，依法向人民法院起訴。 專項(xiàng)維修資金的使用專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共 用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。保修期內(nèi)物業(yè)的維修，由建設(shè)單位承擔(dān)；人 為原因造成的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，不得使用專項(xiàng) 維修資金。 共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的分?jǐn)傋裱罢l受益，誰負(fù)責(zé)“的原則。物業(yè)公 司和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)合理分?jǐn)偩S修費(fèi)用，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)同意后，方可使用。