山東臨沂魯南MALL財富廣場提報.ppt

山東臨沂魯南MALL財富廣場提報,山東經(jīng)濟印象,經(jīng)濟支柱：四力合一； 工業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)業(yè)、外貿(mào)經(jīng)濟 經(jīng)濟發(fā)展：以點帶面; 通過濟南、青島兩個“點”帶動周圍區(qū)域的 經(jīng)濟繁榮,Europe Palza,. Economic impression .,臨沂在濟青經(jīng)濟帶中的“品牌印記”,城市形象：拘泥于傳統(tǒng)人文觀念，開放性精神不足； 經(jīng)濟地位：依賴性的國企增長速度相對較慢，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型單一; 城市營銷：缺乏有效且有力的城市品牌管理推廣方案。 城市建設：有城市的軀殼但城市性不強，CBD的建設性創(chuàng)意不足。,Europe Palza,.Brand seal.,?,城市地區(qū)能否被品牌化？ 能否像經(jīng)營一個產(chǎn)品一樣經(jīng)營一個城市？,紐約、巴黎、威尼斯、博鰲,能！,城市的核心價值是什么？ 經(jīng)濟價值 社會文化價值 環(huán)境價值,?,對于財富廣場的認識（point）,設計的三大遠景規(guī)劃 25萬m2現(xiàn)代復合型建筑群發(fā)展計劃21世紀新都市精神創(chuàng)建工程24小時階層身份化生活方式 ,Europe Palza,“SHOPCAR”,Europe Palza,地塊中心劃分三大功能版塊,Europe Palza,臨沂房地產(chǎn)市場見解,現(xiàn)狀,現(xiàn)狀 ：全市房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展勢頭基本是好的，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資和年度新開工面積保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，開發(fā)到位資金比較充足，商品房價穩(wěn)中趨升，市場銷售形勢平穩(wěn)，市場處于健康發(fā)展階段。,形勢 ：2002年臨沂市住房新開工面積112.6萬平方米（不包含平房建設），臨沂城53萬平方米，離城市化的要求還有相當差距，縣城和建制鎮(zhèn)的差距更大。最近臨沂市政府提出把臨沂城建設成為魯南蘇北區(qū)域特大中心城市，這為房地產(chǎn)業(yè)打開了廣闊的發(fā)展空間。,Europe Palza,趨 勢 ：臨沂的房地產(chǎn)市場發(fā)展正處于由數(shù)量型發(fā)展階段向數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展階段轉(zhuǎn)變的過程中， 人民對房地產(chǎn)的需求開始呈現(xiàn)出多樣化，已不再僅僅滿足于有一個容身之處，而是開始追求居住舒適，強調(diào)住宅區(qū)的功能，注意周邊環(huán)境的優(yōu)越性等。預計今后五年，全市房地產(chǎn)仍將保持20%左右的速度增長。,供需量 ：02全市商品房建設投資10.07億元，商品房施工面積159萬平方米，竣工面積90萬平方米，商品房銷售額7.9億元。 03年商品房建銷兩旺，商品房施工面積279.8萬平方米，竣工面積115.6萬平方米，預售面積84.0613萬平方米,銷售面積88.7萬平方米，分別增長61.4%、21.3%和18%。 供需量維持在1：1.06，處在一個穩(wěn)定發(fā)展的階段。,Europe Palza,商業(yè)地產(chǎn)顯山露水 當前，臨沂市對于商業(yè)地產(chǎn)的認識僅限于住宅領域是非常片面的，其實房地產(chǎn)包括了住宅市場、商業(yè)物業(yè)市場、物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等領域。隨著大城市專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司進入臨沂，以及一些跨國公司習慣于租賃物業(yè)以保持經(jīng)營靈活性的現(xiàn)象越來越多，商業(yè)形態(tài)由分散型向集約經(jīng)營轉(zhuǎn)變，意味著臨沂的商業(yè)地產(chǎn)即將迎來春天。,社會階層清晰化 自改革開放以來，臨沂市場經(jīng)歷了多輪優(yōu)勝劣汰，社會階層已經(jīng)越來越清晰。中產(chǎn)階層隊伍日漸龐大，這種趨勢已經(jīng)勢不可擋。社會階層的清晰化將帶來房地產(chǎn)開發(fā)思路的改變，“人以群分”的開發(fā)思路將更能迎合市場實際，居住階層較一致的小區(qū)會受到歡迎。,綜 述,Europe Palza,NO.1 住 宅 篇,Europe Palza,項目SWOT分析,Europe Palza,項目SWOT分析,Europe Palza,項目SWOT分析,Europe Palza,項目SWOT分析,優(yōu)勢突出！ 劣勢不彰！ 機會略顯！ 威脅較小！,Europe Palza,Europe Palza,Europe Palza 了解了市場的走向 ；熟悉了項目的本身；周邊個案就是本案的市場先行，總結(jié)經(jīng)驗，提出問題。,Europe Palza,競爭個案分析,Europe Palza,最具啟發(fā)性項目 廣場世紀城 、金鷹花園,從項目的相關(guān)數(shù)據(jù)當中，我們不難發(fā)現(xiàn)這兩個項目與本案在各個方面有極為相似的共性，同樣是高層物業(yè)，同樣是商鋪和住宅結(jié)合，同樣市中心的地段，該類物業(yè)的均價在3400元的高位上。市場去化的速度，讓我們自信的憧憬未來，我們也有理由相信這樣的價格，但是市場的認同度又有多少呢?給予我們以啟示，那就是面對這樣的大項目，如果沒有獨到的特色呈現(xiàn)在市場的面前，市場是難以認同的。就象“瑯琊第一居”的口號，如果沒有16000平米空中花園和出色的酒店式服務為支點，是很有可能被市場束之高閣的。 結(jié)論：內(nèi)涵和概念高度統(tǒng)一的產(chǎn)品才會被市場許可。,Europe Palza,最具競爭力項目 錦繡龍庭,面對這樣的項目，有逾六萬平米的總建面積，緊鄰本案的新城市主義住宅概念，在項目的景觀規(guī)劃上具有超強的說服，看看下面的數(shù)據(jù): 五大主題風情景觀； 5米8底層架空，引綠入樓； 高爾夫果嶺； 360度的景觀收視綠； 270度的觀景陽臺； 面對同樣的價格，面對我們的產(chǎn)品，嚴峻的問題呈現(xiàn)在我們的面前；我們的市場在哪里？我們的優(yōu)勢在哪里？ 答案：避開競爭峰點，打開市場缺口，錯位營銷。,Europe Palza,最具影響力項目 香榭麗都,隨著人類對生存環(huán)境認識的不斷深化，綠色意識被越來越多的人所肯定；隨著人們對居住環(huán)境的不斷改變，房屋的綠色景觀性價比被越來越多的人所關(guān)注；這是針對整個房地產(chǎn)大市場而言的，同樣也可以輻射到臨沂這個區(qū)域市場。香榭麗都就是這樣一個典型的例子，這也是被市場認可的一把利器。在一個區(qū)域范圍內(nèi)如果有類似的優(yōu)秀個案，他的價格將在該區(qū)域成為風向標，成為區(qū)域價格的極大值，對其它樓盤的影響當然不言而喻。換一個角度而言，在一個區(qū)域內(nèi)應該有一個這樣的領軍人物，能引起市場的關(guān)注度，順帶其周邊樓盤的市場關(guān)注度，可能就是眼球擴散效應的體現(xiàn)價值的所在。 結(jié)論：和本案是不同性質(zhì)產(chǎn)品，但對整個市場具有引導作用。,住宅客戶層面分析,Europe Palza,潛在客戶層比例預測,Europe Palza,住宅產(chǎn)品定位,Europe Palza,住宅價格設定,Europe Palza,住 宅 產(chǎn) 品 意 象,Europe Palza,Europe Palza 以新古典風格的建筑群環(huán)境設計娛樂項目設計 來理性的表達臨沂新都會精神,產(chǎn)品風格,建筑風格 新古典主義風格,Europe Palza,產(chǎn)品風格,新古典主義細節(jié)部分一,Europe Palza,產(chǎn)品風格,Europe Palza,新古典主義細節(jié)部分二,產(chǎn)品風格,Europe Palza,新古典主義細節(jié)部分三,產(chǎn)品風格,Europe Palza,新古典主義細節(jié)部分四,產(chǎn)品風格,Europe Palza,會所風格建議,產(chǎn)品風格,Europe Palza,辦公樓大堂建議,Europe Palza,NO.2 商 場 篇,透視SHOPPING MALL,Europe Palza,Europe Palza,透視SHOPPING MALL,Europe Palza,國際化思想采購 案例借鑒/對比/分析,Europe Palza,美國明尼蘇達州的 Mall of America,Europe Palza,美國明尼蘇達州的 Mall of America,關(guān)鍵點人流 Mall of America 商場內(nèi)的娛樂焦點是帶動人流的一個主要關(guān)鍵，每年有超過3,500至4,200萬人次到訪購物中心(即平均每星期60萬至90萬人次)。此外，此商場距離Twin Cities國際機場少于2公里，并座落于擁有7,000間房間的酒店附近，對于本地及外地游客來說，地理位置均十分方便。,Europe Palza,葡萄牙里斯本的Centro Colombo,Europe Palza,關(guān)鍵點設計 此商場室內(nèi)裝修風格的設計靈感來自當?shù)剡^往航海歷史的文化，在室內(nèi)環(huán)境中，繪畫很多有關(guān)葡萄牙及摩爾人的歷史詳情，并設有多個赤陶色的公共廣場、商場及典型的圓形大廳等。此購物中心每月吸引410,000輛架次的顧客駕駛到訪，以及450,000顧客從里斯本市中心乘地鐵到訪此項目。,葡萄牙里斯本的Centro Colombo,Europe Palza,摩爾的本土化操練 案例借鑒/對比/分析,Europe Palza,上海港匯廣場,地理位置 港匯廣場（Grand Gateway）座落于上海徐家匯商業(yè)中心華山路、虹橋路側(cè)交界處，地鐵一號線徐家匯站上蓋。充分吸納了徐家匯商圈環(huán)狀購物地理優(yōu)勢，以錯位競爭營銷理念為基礎。于1999年12月28日開業(yè)，并已被上海市人民政府列為接待國內(nèi)外貴賓的定點窗口。 商場的一家主力店富安百貨每天的收銀記錄在100200萬之間，一年的零售總額高達4億元。,Europe Palza,上海港匯廣場,關(guān)鍵詞徐家匯 作為上海大變樣標志性區(qū)域之一，徐家匯目前已發(fā)展成為上海城市副中心、市級商業(yè)中心、商務中心和公共活動中心，被譽為商業(yè)發(fā)展的奇跡。隨著一座座商廈拔地而起，世界500強企業(yè)和境內(nèi)外著名品牌商品先后駐足徐家匯，徐家匯由此成為上海商業(yè)經(jīng)濟增長最快的商業(yè)中心，2003年徐家匯社會消費品零售總額高達127.12億元。,Europe Palza,上海港匯廣場,樓層經(jīng)營方向,Europe Palza,上海港匯廣場啟示錄,生活MALL的成功 港匯廣場的經(jīng)營主題是生活MALL，港匯廣場將成為綜合性的生活MALL，它有別于娛樂MALL和購物MALL。目前世界上ShoppingMall是分三個大主題的形式，港匯廣場在這方面是要選擇生活MALL。作為ShoppingMall的營銷最突出特點是體現(xiàn)營銷。那么，在港匯廣場，顧客的體驗主要來自于滿足需求，并享受購物，享受環(huán)境，享受服務，享受休閑的快樂。港匯廣場籌備的最終目的是使港匯廣場成為上海市的商業(yè)聚焦點，成為上?，F(xiàn)代都市生活的舞臺。他做到了！,Europe Palza,廣州天河城廣場,規(guī)模與功能 天河城廣場是天河城一個組成部分。天河城由天河城廣場、49層的寫字樓和39層的酒店三幢建筑物呈品字型組合而成，總占地面積4.4萬平方米，總建筑面積34萬平方米。天河城廣場是天河城首期工程，地面7層，地下3層，建筑面積16萬平方米。其中8層為商業(yè)經(jīng)營場地，約10萬平方米。地下兩層停車場，可停放上千輛汽車。天河城廣場總投資約12億元人民幣。這種業(yè)態(tài)的最大特點是規(guī)模大、功能全，能滿足不同層次的消費需求。,Europe Palza,廣州天河城廣場,規(guī)劃與設施 天河城廣場集市民日常消費之大成，功能涵蓋方方面面，因而在規(guī)劃設計上充分考慮了大型購物中心的特點和市民消費的視覺感受和消費心理。室內(nèi)，空間大、通道寬，四面開門、門門相通，“城”中有街、街內(nèi)設店，環(huán)型設計、沒有背角；室外，前有廣場（3000多平方米），后有花園（5000多平方米），周邊通車，地鐵站直達商場。這樣的規(guī)劃與設計，在國內(nèi)是獨一無二的。,Europe Palza,廣州天河城廣場,管理與經(jīng)營 天河城廣場全部實行租賃經(jīng)營，要求“一流經(jīng)營、一流管理、一流效益”。1996年2月9日試業(yè)不久，國內(nèi)租賃市場便步入蕭條期，但天河城廣場卻逆市而上，開業(yè)率和租金收入逐年大幅度上升。出租率1998年底已達97%，基本實現(xiàn)全城開業(yè)。租金收入每年都以兩位數(shù)的增長率提高。所有功能，均按設計要求和實際經(jīng)營需要進行合理布局和不斷的調(diào)整。目前的日平均客流量已達到20萬人次，節(jié)假日客流量更多，最高一天達60多萬人次。2002年全城營業(yè)額約36億元，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心。,Europe Palza,廣州天河城廣場,地 庫：衣服超級市場、手表店、食品超市、西餐廳、小食廣場 第一層：皮具店、服裝店、珠寶店 第二層：各種服裝店 第三層：天貿(mào)南方百貨，包括金飾商店 第四層：電器行，電視機、音響店、滾軸溜冰場、文化 第五層：家具、家電，歡樂天地、書店 第六層：美食廣場，有各種美食小食、怡景西餐廳、奇趣城 第七層：酒家、西餐廳,樓 層 經(jīng) 營 方 向,Europe Palza,廣州天河城廣場,統(tǒng)一管理理念：在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和 統(tǒng)一物管。 統(tǒng)一招商管理：對招商的品牌審核管理和完善的租約管理。 統(tǒng)一營銷管理：為MALL策劃1年365天的系列營銷計劃。 統(tǒng)一服務監(jiān)督：成立管理委員會，指導、協(xié)調(diào)、服務、監(jiān)督承租方的經(jīng)營活動，保證MALL的高效運轉(zhuǎn)。 統(tǒng)一物業(yè)管理：有效地進行建筑空間的維護和保養(yǎng)，創(chuàng)造充滿人文關(guān)懷的商業(yè)娛樂休閑空間。統(tǒng)一租賃管理。 統(tǒng)一業(yè)態(tài)管理：對業(yè)態(tài)具有強大而迅速的調(diào)控能力。,統(tǒng)一的利益最大化,Europe Palza,魯南Mall財富廣場定位,Europe Palza,魯南Mall財富廣場定位,Europe Palza,魯南Mall財富廣場定位,shopping mall的推廣定位、策略,Europe Palza,魯南Mall財富廣場定位,Europe Palza,魯南Mall財富廣場定位,商場整體價格設定,Europe Palza,魯南Mall財富樓層經(jīng)營方向建議,Europe Palza,魯南Mall財富樓層經(jīng)營方向建議,Europe Palza,魯南Mall財富樓層經(jīng)營方向建議,Europe Palza,魯南Mall財富樓層經(jīng)營方向建議,Europe Palza,商 場 產(chǎn) 品 意 象,購物中心:摩登臨沂,關(guān)鍵詞：新鮮 時尚 輕松 豐富 購物的樂趣,IT時裝店,Europe Palza,Graphic presentation,Europe Palza,專賣店,上海/新天地,Europe Palza,藝術(shù)中心/洗浴/特色餐飲等,Europe Palza,Europe Palza,NO.3 廣 告 篇,Europe Palza,產(chǎn)品定位思路,Europe Palza,主推廣案名,歐洲城 創(chuàng)意說明： 一個資本主義盛行的行政區(qū) 一個被人標榜的高質(zhì)量生活域 一個時尚潮流激蕩的交匯場 歐洲城函概了本案的所有物業(yè)形態(tài) 概而不偏，全而不亂 推廣主題：新派城市貴族領地,Europe Palza,LOGO演示,Europe Palza,SHOW稿演示,Europe Palza,SHOW稿演示,Europe Palza,SHOW稿演示,Europe Palza,其它案名供選,尚 座 世 紀 城 知 本 時 代,國際邊緣案例欣賞,創(chuàng)造地標性建筑群： 洛克菲勒中心,位于紐約曼哈頓,總建筑面積74萬,19幢建筑組成大型娛樂和辦公建筑群，為美國現(xiàn)代商業(yè)文明的象征。 企業(yè)總部基地,office冠軍： 美國在線時代華納、GE等都在這里設總部，銀行、金融機構(gòu)林立，是美國的文化藝術(shù)的展示中心之一。 休閑娛樂不夜城： 建筑設施完善，是一個標準的不夜城，很多慶典活動在這里舉行，是美國民眾自發(fā)聚會處。 核心城市公共活動場地： 每年圣誕節(jié)的時候，洛克菲勒中心總會有一株巨大圣誕樹這個承續(xù)了70年的傳統(tǒng)，是美國圣誕節(jié)的一個標志。,Rockefeller Center 洛克菲勒中心，開放首日25萬人流聚集,案例 日本amba工程生態(tài)購物中心，建筑面積32萬，建筑師設計了一個帶有自然地貌特點的人造峽谷式的公園式購物場所，該峽谷的植物覆蓋在2-8層的建筑上面，露天坡道從2層逐漸走到層，坡道兩邊可以進入不同層上的各種商店、餐飲與娛樂場所，并有天橋連接峽谷兩端。,Europe Palza,日本福岡縣的博多水城是由美國捷得事務所設計建造的日本最大的私人房產(chǎn)發(fā)展項目。這個占地250萬平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，位于一條新開辟的運河兩岸。整個商城顯現(xiàn)出濃郁的西方建筑色彩，融飯店、辦公和貿(mào)易等多種功能為一體，是當?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。商城內(nèi)部分為5大主題區(qū)域，分別命名為：星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場。,案例：博多水城,Europe Palza,Graphic presentation 日本博多水城mall中心,Graphic presentation 東京，大學城商業(yè)中心,End Thanks!,