住宅項目定價方法探討分析研究 造價學(xué)專業(yè)

· 住宅項目定價方法探討·   在住宅項目定價實踐中，其定價方法較多，其中主要有成本加成定價法，它指的是在項目單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤作為項目的單位售價，其公式為P=C×(1+)1，但這種定價方法僅僅考慮成本與企業(yè)的目標(biāo)利潤，而不考慮需求和市場競爭狀況，其結(jié)果是住宅要么賣不出去，要么企業(yè)不能獲取較大的利潤。競爭定價法，它指的是以競爭對手的價格作為基礎(chǔ)的定價方法，這種方法考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況，在房地產(chǎn)競爭激烈的今天，其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下，為了不破壞整個市場價格的平衡，這是一種較常采用的定價方法，但這種方法僅從競爭對手價格這一單一指標(biāo)進(jìn)行考慮，這樣就顯得過于籠統(tǒng)，沒有很好地按區(qū)域、住宅物業(yè)形態(tài)等因素進(jìn)行市場細(xì)分，故在項目定價實際應(yīng)用中將會遇到障礙。此外，還有尾數(shù)定價法，以及差別定價法。在本文中，主要介紹一種能夠運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)中實際可操作的定價方法，它其實是對競爭定價法的一種深化和延伸。在這里，稱之為類比量化定價法。該定價方法指的是對住宅價格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權(quán)重，并對其中的每一單個因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分值，然后選擇與本項目類似的項目進(jìn)行類比后分別一一賦予分值，其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項目的總分，再次通過所得出的各項目的總分與已知項目的均價按最小二乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住宅項目的均價，最后根據(jù)位置、樓層、景觀、朝向等進(jìn)行價格調(diào)整確定出每一單元的擬售價格。該方法其優(yōu)越性在于將其定價影響因素進(jìn)行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過調(diào)查對比得出，而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動性都比較大，而且充分考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況。一、影響因素、指標(biāo)及其分值的確定 共列出了12個主要影響因素，分別是位置、價格、配套、交通、物業(yè)管理、周邊環(huán)境(景觀、污染)、窗體頂端城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實力、廣告，其分值分別為1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，詳見下表1。表1 住宅項目影響因素、指標(biāo)與分值2  二、權(quán)重的確定筆者運(yùn)用價值工程中的09評分法來確定權(quán)重。表2 住宅項目影響因素權(quán)重計算表(09評分法)3三、項目均價的確定通過表2確定的各影響因素的權(quán)重和擬售項目及類比項目所賦予的分值，由公式得出各項目的總分，其中n表示項目影響因素的項數(shù)，Wi表示權(quán)重，F(xiàn)i表示分值，其計算如表3。表3 類比量化定價法計算表然后根據(jù)表3得出的數(shù)據(jù)，運(yùn)用最小二乘法建立回歸方程，即P=a+bS4，其中P為項目均價，S為項目得分，確定參數(shù)a和b后，代入擬售項目的得分，即可得擬售項目的均價。 四、住宅項目各單元定價上述定價只是制定出一個小區(qū)或一棟樓的基準(zhǔn)平均價格，而對具體的某一單元而言，由于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對購房者來說，就有著不同的效用。所以需將各單元分別定價，以不同的價格來體現(xiàn)效用的高低。1、項目位置價格調(diào)整系數(shù)項目位置價格調(diào)整系數(shù)是指在一個小區(qū)中，根據(jù)各棟樓宇的位置、坐向、臨街狀況、樓間距、與小區(qū)花園、公共配套服務(wù)設(shè)施的距離等來綜合調(diào)整價格系數(shù)。如南北朝向、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀漂亮的樓宇的價格就會相對高些，如表4所示。表4 項目位置價格調(diào)整系數(shù)表注：其中m、k一般在5%以內(nèi)，如果位置差異特別大，可取更大的系數(shù)，但一般不超過15%。住宅項目定價方法探討(2)2、項目樓層價格調(diào)整系數(shù)項目樓層價格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、視野等差異來調(diào)整的樓宇價格。在我國，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜，二、五樓層居中，三、四層最貴；而對高層住宅，一般是越高越貴。針對不同樓層其價格調(diào)整系數(shù)見表5。表5 項目樓層價格調(diào)整系數(shù)表5注：m=k/N，其中k為不同樓層系數(shù)之最大值，一般取10%15%。如果有另樓遮擋本樓，則在另樓的最高層處上下，本樓的樓層系數(shù)會有一個較大的跳躍。根據(jù)項目位置價格調(diào)整系數(shù)和項目樓層價格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價×（1+項目位置價格調(diào)整系數(shù))×（1+項目樓層價格調(diào)整系數(shù))得出各棟樓各層的均價，筆者將此價格稱之為樓層均價。3、項目水平價格調(diào)整系數(shù)(1)項目區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、過道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠(yuǎn)離電梯、過道的單元所形成的價格調(diào)整系數(shù)，一般此價格調(diào)整系數(shù)上下不要超過1%。(2)戶型價格調(diào)整系數(shù)戶型價格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風(fēng)如何，是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來進(jìn)行價格調(diào)整的系數(shù)。其價格調(diào)整系數(shù)一般不要超過3%。(3)單元朝向價格調(diào)整系數(shù)單元朝向價格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面布局、消費(fèi)習(xí)慣等而進(jìn)行的價格調(diào)整系數(shù)。朝向通常是指 客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價格調(diào)整系數(shù)見表6。表6 單元朝向價格調(diào)整系數(shù)表(4)景觀價格調(diào)整系數(shù)景觀對于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對沒有景觀的單元而言，價格要高出許多。故景觀價格調(diào)整系數(shù)就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價格調(diào)整系數(shù)。其價格調(diào)整系數(shù)一般不要超過15%，對多面景觀也最多不要超過20%。綜合項目的區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)、戶型價格調(diào)整系數(shù)、單元朝向價格調(diào)整系數(shù)、景觀價格調(diào)整系數(shù)得出項目水平價格調(diào)整系數(shù)。然后用每棟樓的各層樓的樓層均價×（1+項目水平價格調(diào)整系數(shù))，即得各單元的初步價格。五、各單元價格的微調(diào)上述各單元的初步價格×相應(yīng)各單元的面積之和得出整個項目的總價，用總價除以總面積所得的調(diào)整后均價與我們前面通過類比量化定價法所得出的均價有一定的出入。我們可以用以下方法進(jìn)行微調(diào)。1、當(dāng)調(diào)整后的均價大于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均價除以系數(shù)k，其中系數(shù)k調(diào)整后均價/類比量化定價法得出的均價。二是將那些條件差的單元價格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符。2、當(dāng)調(diào)整后的均價小于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均價乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k調(diào)整后均價/類比量化定價法得出的均價。二是將那些條件好的單元價格再次調(diào)高，使最終得出的調(diào)整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符。 (文/孫越）房地產(chǎn)定價策略分析2007-06-11 22:21一、房地產(chǎn)定價方法    價格是房地產(chǎn)經(jīng)營過程的核心與實務(wù)，一切的經(jīng)營活動均以此為中心。高價位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產(chǎn)銷售，低價位雖然能夠擴(kuò)大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機(jī)會。如何確定最適合的價格，求取最大的利潤，是所有投資人最關(guān)心的事情。（一）成本加成定價法    將產(chǎn)品的成本（含稅金）加上預(yù)期利潤即為房地產(chǎn)價格的定價方法，是一種最基本的定價法，是根據(jù)測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。例如：某一項目的總成本為1500萬元，預(yù)期利潤10，則總售價為1650萬元，再將此1650萬元分配至每一單位的房地產(chǎn)商品，即得到單位面積平均售價，再根據(jù)每一單元房地產(chǎn)的樓層、朝向、室內(nèi)裝飾情況確定房地產(chǎn)售價。成本是開發(fā)項目的全部成本，包括開發(fā)成本以及經(jīng)營過程中的支出和稅收，基本上可分為可直接計入的成本和分配計入的成本。利潤率應(yīng)當(dāng)考慮房地產(chǎn)投資的風(fēng)險情況和整個行業(yè)的平均利潤綜合測算確定。成本加成訂價雖較簡單、理論依據(jù)充分，但這種方法本身考慮市場對價格的接受能力不夠，實際定價時，在此基礎(chǔ)上仍必須考慮市場行情及競爭激烈與否，才能定出合理的價格，在市場競爭激烈的情況下，這種定價方法所做的定價可能缺乏競爭力。（二）競爭價格定價法競爭價格定價法    從市場競爭的角度來定價，市場競爭是一種綜合實力的競爭，但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素，特別是房地產(chǎn)商品這樣高價格的產(chǎn)品，即使你的定價比競爭者的價格高出不多，但作為顧客是特別關(guān)心的，由于房地產(chǎn)商品的不可移動性，競爭主要考慮相近產(chǎn)品或附近區(qū)域的競爭情況，因此，所謂競爭價格定價法主要依據(jù)相近產(chǎn)品或附近區(qū)域競爭狀況而確定經(jīng)營房地產(chǎn)的價格。在競爭激烈時，若條件相當(dāng)?shù)膬勺诜康禺a(chǎn)，定價較高的，一般難以為顧客所接受。定價較低的，可以吸引人氣，形成低開高走的局面。而且房價是買漲不買跌。要比競爭者推出價格較高的房地產(chǎn)，通常應(yīng)具有公司信譽(yù)良好、用材較高級、具有獨(dú)特的設(shè)計等優(yōu)勢。競爭價格定價法通常是在市場競爭較為激烈時應(yīng)當(dāng)考慮的一種方法，在此種方法下，開發(fā)經(jīng)營者獲取較高利潤的途徑就是必須著眼于降低開發(fā)經(jīng)營成本。（三）顧客感受定價法    這種方法的理論基礎(chǔ)實際上是效用理論。對購房者而言，他實際上并不清楚也不十分關(guān)心市場上房地產(chǎn)商品的成本、造價等問題。他在選購房地產(chǎn)時，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產(chǎn)商品的價格如何；二是以一定的價位購買該項房地產(chǎn)是不是值得。當(dāng)購房者對某開發(fā)公司的品牌有信心時，縱然定價較高，購房者基于享受良好的售后服務(wù)和今后物業(yè)管理的考慮或是為了體現(xiàn)自己的實力、身份等，仍會欣然前往，而當(dāng)購房者對推出房地產(chǎn)商品的開發(fā)公司不具信心時，一旦定價太低，購房者反而會懷疑其品質(zhì)而不予信任。為什么在同一個城市里，物質(zhì)條件（如交通、綠化、生活服務(wù)設(shè)施等硬條件）相當(dāng)?shù)囊恍┬^(qū)，有的定價較高卻仍然賣得火爆，有的價位雖然較低，銷售卻冷冷清清，重要的一個原因就是顧客的感受。顧客的感受與推出該項房地產(chǎn)商品的開發(fā)商的社會信譽(yù)有關(guān)，也與該項房地產(chǎn)從策劃階段到營銷過程中的宣傳定位有很大的關(guān)系。依顧客感受而定價是大膽作風(fēng)，難以確定定量的理論依據(jù)并進(jìn)行定量計算，所以，盡管房地產(chǎn)和其他商品一樣，品牌信譽(yù)確實能影響甚至主導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)意愿，但房地產(chǎn)的定價亦不能太離譜，若超過顧客所能忍受的價位，銷售反而不利了。（四）加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價法    預(yù)售房屋的定價，通常采用市價比較法，即前述的競爭價格定價法，分析擬推出經(jīng)營房地產(chǎn)每平方米單價的合理行情，再根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例，并據(jù)以對不同房屋進(jìn)行定價，稱為加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價法。樓層、朝向及面積等因素對價格的影響受消費(fèi)習(xí)慣、心理經(jīng)濟(jì)條件、社會風(fēng)俗等多種因素制約，很難有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此運(yùn)用該方法時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查研究的情況而確定。不過一般遵循下列規(guī)律：朝向差價：一般南北向較貴，東西向較便宜。樓層差價：樓層價位高低，受建筑物高度的影響。一般而言，高層建筑中，一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜；多層建筑則中間樓層較貴，越往上下價位越低。選間差價：選間因三面采光，因而較其他單位為貴。視野差價：臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴，面臨巷弄或采光較暗者，即使同一棟樓，同一樓層，也較便宜。面積差價：一般情況下，辦公經(jīng)營面積集中且達(dá)到一定規(guī)?；蚴亲≌瑔卧娣e較大時價格可適當(dāng)提高。設(shè)計差價：屋內(nèi)布局、大小公共設(shè)施的配置都會影響房屋價格，布局合理的單元住宅價格可適當(dāng)提高，一宗房地產(chǎn)項目內(nèi)某些特別差的單元，可能需要降價銷售。（五）舊房定價方法    舊房因受到損耗的影響或是設(shè)計、布局等方面已經(jīng)過時，在定價時，應(yīng)考慮房屋的具體情況，可以根據(jù)附近新建房屋的交易價格，再根據(jù)擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價格。舊房如果因為修建年代的影響或其他因素的制約，存在設(shè)計及布局過時的情況，則應(yīng)調(diào)低價格，舊房交易前，通常需要經(jīng)過粉刷、整修，給人耳目一新的感覺，可以適當(dāng)提高價格。二、房地產(chǎn)定價策略（一）價格折扣與折讓策略 1.現(xiàn)金折扣。購買者如能及時付現(xiàn)或提早付現(xiàn)，公司則給予現(xiàn)金折扣。房地產(chǎn)銷售中，一次性付款可以給予優(yōu)惠就是這種策略的具體表現(xiàn)。這種策略可增加買方在付款方式上選擇的靈活性，同時賣方可降低發(fā)生呆賬的風(fēng)險。2.數(shù)量折扣。顧客大量購買時，則予以價格上的優(yōu)待。這是公司薄利多銷原則的體現(xiàn)，可以縮短銷售周期，降低投資利息和經(jīng)營成本，及早收回投資。但房屋價格高，金額巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓勵大量購買然后給予折扣的形式來銷售，因此，這里的“數(shù)量”則需要慎重確定。更多數(shù)量甚至整幢大樓的購買雖然不多見（有時會出現(xiàn)機(jī)構(gòu)購買的情況），但一旦如此，通?？梢酝ㄟ^談判獲得更高的折扣。（二）單一價格與變動價格策略    單一價格即不二價，無論誰來購買都是同樣價格。若有折扣、優(yōu)惠、贈品，則對每一顧客皆一視同仁。變動價格則對每一顧客的成交價皆有所差異。這主要來自買賣雙方的討價還價，或者買方與賣方的特殊關(guān)系造成。房屋價格能達(dá)到不二價的公司很少，一般幾乎都是“變動價格”，盡管有時這種變動從單位價格來看可能并不高，但從總價來看，情況就不一樣了。（三）“特價品”定價策略    使少數(shù)產(chǎn)品以非常廉價的姿態(tài)出現(xiàn)，來吸引消費(fèi)者購買。所謂“特價品”在房屋營銷中往往只有一戶或少數(shù)幾戶，即所謂“廣告戶”，如廣告中常見的所謂“起價”××元。（四）心理定價策略傳統(tǒng)的心理定價策略    亦稱奇數(shù)定價。根據(jù)心理學(xué)家對消費(fèi)者購買心理之研究調(diào)查，同一件產(chǎn)品當(dāng)標(biāo)價49元時，不但銷量遠(yuǎn)大于標(biāo)價50元的產(chǎn)品，甚至還比標(biāo)價48元的銷路還要好。這種策略也可能用于房地產(chǎn)定價?，F(xiàn)代心理定價還有其他一些新的表現(xiàn)，如吉祥數(shù)字、吉祥門牌號定價策略，像每平方米1998元這類定價。（五）非價格競爭策略    價格競爭是市場競爭的基本策略，但在房地產(chǎn)營銷中，也有在競爭中突破價格競爭而自主定價的策略，如在相鄰?fù)瑱n次的項目中，一方不通過價格調(diào)整，而通過提供比競爭者更優(yōu)惠的其他條件來競爭的情況，如提供良好的后期物業(yè)管理、較低的物業(yè)管理費(fèi)等來吸引顧客。三、房地產(chǎn)價格調(diào)整（一）房地產(chǎn)價格調(diào)整類型    在房地產(chǎn)營銷過程中，基于市場情況的變化以及企業(yè)自身目標(biāo)的調(diào)整，需要對房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)整，其類型無非是降低價格或提高價格。    1.降低價格。當(dāng)賣方面I臨銷售停滯不前、同業(yè)競爭極為激烈時，經(jīng)常需要做降價的考慮。降價終將引起同業(yè)間的摩擦與價格戰(zhàn)，但卻是不得已而為之的。降低價格的另一個原因是生產(chǎn)能力過剩，產(chǎn)量過多，資金占用嚴(yán)重，而增加銷售力量、改進(jìn)產(chǎn)品或其他營銷手段都無法達(dá)到銷售目標(biāo)，從而造成資金周轉(zhuǎn)不靈，企業(yè)無法進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)。于是一些房地產(chǎn)企業(yè)放棄“追隨領(lǐng)導(dǎo)者的定價”的做法，而采用“攻擊性定價”的方法，以便提高銷售量。有時企業(yè)為了獲取市場占有率，會主動降價，隨著市場占有率的提高，生產(chǎn)成本又會因銷售量的增長而下降。    2.提高價格。提價會引起消費(fèi)者及中間商的不滿，但有時在外部環(huán)境劇烈變化時，房地產(chǎn)企業(yè)為了生存也不得不提價。例如由于通貨膨脹，成本高漲，但生產(chǎn)率無法提高，許多企業(yè)不得不以提高價格的方式來確保利潤。提價雖然會招來顧客的抱怨，引起公司銷售人員的困擾，但如果運(yùn)用得當(dāng)，成功的提價會給公司增加利潤。（二）房地產(chǎn)價格調(diào)整的方法1.直接的價格調(diào)整。    直接的價格調(diào)整就是房屋價格的直接上升或下降。它給客戶的信息是最直觀明了的，一般來說，價格上調(diào)，是說明物有所值，買氣旺盛。對于這樣的正面消息，發(fā)展商是最希望客戶盡快了解的，所以往往是進(jìn)行大張旗鼓的宣傳，并由此暗示今后價格上升的趨勢，以吸引更多的買家盡快入場。與此相反，價格下調(diào)，則說明產(chǎn)品有這樣或那樣的缺陷，不為買家所看好，或者是經(jīng)濟(jì)低迷，整個市場不景氣。應(yīng)該說，除非萬不得已，房地產(chǎn)發(fā)展商通常是不會直接宣布其樓盤價格下調(diào)的，而是通過其他方式間接讓客戶感受價格下挫的優(yōu)惠，以維護(hù)其正面形象。直接的價格調(diào)整有以下兩種方式。（1）調(diào)整基價。    基價的調(diào)整就是對一棟樓宇的計算價格進(jìn)行上調(diào)或下降，因為基價是制定所有單元價格的計算基礎(chǔ)，所以，基價的調(diào)整便意味著所有單元的價格都一起參與調(diào)整。這樣的調(diào)整，每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的，是產(chǎn)品對市場總體趨勢的統(tǒng)一應(yīng)對。（2）差價系數(shù)的調(diào)整。    房地產(chǎn)實務(wù)中，通常是在基價的基礎(chǔ)上通過制定不同的差價系數(shù)來確定不同套、單元的價格，各套、單元價格則是由房屋基價加權(quán)所制定的差價系數(shù)而計算的。但每套、單元因為產(chǎn)品的差異性而為市場所接納的程度并不會和我們原先的預(yù)估相一致。在實際銷售中，有的原先預(yù)估不錯的實際上并不好賣，有的單元原先預(yù)估不好賣實際上卻好賣。差價系數(shù)的調(diào)整就是根據(jù)實際銷售的具體情況，對原先所設(shè)定的差價體系進(jìn)行修正，將好賣單元的差價系數(shù)再調(diào)高一點(diǎn)，不好賣單元的差價系數(shù)再調(diào)低一點(diǎn)，以均勻各種類型單元的銷售比例，適應(yīng)市場對不同產(chǎn)品需求的強(qiáng)弱反應(yīng)。2.調(diào)整付款方式。    付款方式本來就是房價在時間上的一種折讓，它對價格的調(diào)整是較為隱蔽的。分析付款方式的構(gòu)成要件，可以發(fā)現(xiàn)，付款方式的付款時段的確定和劃分、每個付款時段的款項比例的分配、各種期限的貸款利息高低的影響是付款方式的三大要件，而付款方式對價格的調(diào)整也就是通過這三大要件的涮整來實現(xiàn)的。（1）付款時間的調(diào)整：是指總的付款期限的減少或拉長，各個階段付款時間設(shè)定向前移或向后靠。（2）付款比例的調(diào)整：是指各個階段的付款比例是前期高、后期低，還是付款比例的各個階段均衡分布，或者是各個階段付款比例的前期低、后期高。（3）付款利息的調(diào)整：如“免息供樓”、“首期零付款”等策略實際上是利息調(diào)整的例子。 另：商鋪的租金定價法：商鋪本身沒有價值，即，商鋪的裝修，質(zhì)量等對其銷售影響不大。商鋪的價格與其回報率和租金有關(guān)。以回報率10%記，如周圍商鋪的出租價為10元/平方米，則該商鋪的售價為10*12*（1/0.1）等于1200元/平米。住宅底商如何定價？ 一、住宅底商的概念   住宅底商就是指住宅底層或低層的商業(yè)用房。住宅底商與社區(qū)商業(yè)配套是有區(qū)別的：住宅底商屬于“公共建筑”，不屬于公攤面積，以出租或出售荻利為目的, 由開發(fā)商或業(yè)主自行經(jīng)營；而商業(yè)配套設(shè)施，屬于“配套公共建筑”，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的要求而建，服務(wù)于小區(qū)，在住宅銷售時作為公攤的一部分，在建成后移交有關(guān)部門進(jìn)行經(jīng)營管理，沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。由于二者在稅費(fèi)和經(jīng)營運(yùn)作模式方面完全不同，因此，投資者只能對住宅底商進(jìn)行直接投資。因住宅底商與住宅配套設(shè)施在功能上有互補(bǔ)的作用，且能為開發(fā)商帶來更多的利潤，目前很多新開發(fā)的小區(qū)都建有底商。 二、住宅底商的經(jīng)營類型   住宅的底商作為商業(yè)用房，經(jīng)營的類型可以多種多樣，基本可分成以下幾種：   1、 生活、娛樂設(shè)施：包括大大小小各種風(fēng)格的餐飲設(shè)施、干洗、區(qū)務(wù)等娛樂設(shè)施和各種休閑康休活功場所。   2、中小型連鎖超市：在一些商業(yè)繁華地帶或大型的居住區(qū)，中小型連鎖超市把底商作為經(jīng)營地點(diǎn)不失為很好的選擇。   3、專賣店：各種品牌的專營店，主要分布在繁華的商業(yè)街街面上。   4、商務(wù)設(shè)施：銀行、旅社、速遞、復(fù)印、郵局等商務(wù)活動服務(wù)機(jī)構(gòu)，己經(jīng)成為多數(shù)大型物業(yè)不可或缺的構(gòu)成部分。 三、影晌底商定價的因素   1、周邊商業(yè)環(huán)境：項目的位置對于底商未來經(jīng)營的成敗有很大的影響，如小區(qū)位于商業(yè)較繁華的地區(qū)，周邊的各項商業(yè)配套設(shè)施已比較齊全，商家之間的競爭亦十分激烈，在經(jīng)營時風(fēng)險較大，商家會謹(jǐn)慎入市，投資者也自有所顧忌，因此底商的定價不宜過高；相反，如果項目周邊商業(yè)配套相對缺乏，則在經(jīng)營時競爭相對比較小，在客流量有保征的情況 下，可考慮將定價相應(yīng)提高。   2、客流量和小區(qū)規(guī)模：商業(yè)設(shè)施處于人流量較大的地區(qū)，則發(fā)生購買的機(jī)會也相應(yīng)增加，會使投資和經(jīng)營行為更加踴躍。假定某商家在某地經(jīng)營商鋪的前提是商鋪每日營業(yè)額需達(dá)到 20,000元，用以支付相應(yīng)的成本并且得到必要的贏利，另假定商品的平均銷售單價為100元，需求銷售量=需求銷售額÷平均銷售單價=20,0OO÷100=200件，如果進(jìn)入商鋪的顧客中，其中有5%會有購買行為，即顧客的買比例為 5%，則顧客需求量=需求銷售量÷顧客購買比例=200÷ 5%= 4,000人，按照顧客流失法理論假定有90%的流失比率，可得出該商家在此地開設(shè)店鋪的每日必要人流量為4000÷（1一90%）= 40,000人，如果每日經(jīng)過該地區(qū)的人流量在40,000人次以上，就會有令商家較為滿意的經(jīng)營業(yè)績，吸引更多的商家和投資者來此投資經(jīng)營，市場需求旺盛，則該地區(qū)住宅底商在定價時可有所提高。產(chǎn)生較大人流量的情況有以下二個方面：一是項目臨近交通樞紐或處于軌道交通、公交線路比較密集的地區(qū)；二是小區(qū)的規(guī)模較大，區(qū)內(nèi)的居民已基本滿足客流量的需要，即使項目所在地區(qū)交通不便，以商家的經(jīng)營也不會造成較大的影晌。   與上述情況相反，小區(qū)的規(guī)模較小又未處在交通便利的地區(qū)，客流量會受到很大影晌，成為商家在經(jīng)營中的大忌，影響底商對投資者的吸引力，從而增加銷售的壓力，因此，這種項目的底商在定價時切不可期望過高。   3、小區(qū)檔次：底商的檔次應(yīng)與住宅本身的品質(zhì)相一致，突出底商與區(qū)內(nèi)配套的互補(bǔ)作用，有利于提高小區(qū)的整體形象，達(dá)到住宅與底商在銷售時取得雙贏的目的，同時又可吸引更多區(qū)內(nèi)的居民來底商的購物。由于高檔住宅的整體形象較好，綜合品質(zhì)均較高，其底商更適宜做成精品商業(yè)，在底商定價時也應(yīng)較高；相反，普通社區(qū)的底商則應(yīng)以大眾化商業(yè)為主，定價時也要與住宅檔次相吻合。四、底商售價的確定方法   1、成本加成法（成本財向定價：   是指開發(fā)按照所開發(fā)物定的成本加上一定百分比的加成面來制定房地產(chǎn)銷售價格。具體計算公式為：物業(yè)售價=單位成本 ×（1目標(biāo)利潤率）÷（1稅率）。用此種方法計算出的售價為在保證目標(biāo)利潤率下的最低價格，因開發(fā)商對成本的了解要比對需求的了解多，所以這種定價方法可以簡化定價過程，物汪售價更容易被確定。但這種定價忽略了市場需求、購買者預(yù)期的投資回報，因而在多數(shù)情況下所定出的價格要高于購買者所能接受的價格，可能導(dǎo)致銷售不利。    2、租金參照法（需求導(dǎo)向定價）：   在闡述該定價法之前我們先說明有關(guān)商業(yè)物業(yè)投資回報率的計算問題。由于投資商業(yè)物定所需的資金較大，多數(shù)人會選擇向銀行貸款，現(xiàn)時商業(yè)物業(yè)的貸款額度一般這6成10，10期貸款的年利率為5.76%。以購買一個100萬元的底商為例，首付40萬元,貸款60萬,每月需要還貸0.6589萬元。假設(shè)該物業(yè)月月租金水平為1.5萬元，每年物業(yè)管理費(fèi)為2萬元，估計物業(yè)空置期為一個月，那么，每年凈收入=1.5×112=14.5萬元，得出投資回報率=（14.50.6589×12）÷40=16.48%。   租金參照法是以相同地段同類型底商的租金作參照來確定即將出售的住宅底商的售價。例如，某項目所在地區(qū)同類型底商的租為為100元/平方米/月，根據(jù)市場情況，投資底商的回報率應(yīng)不底于15%，可以計算出該該項目底商的銷售均價應(yīng)不高于100×12÷15%=8000（元/平方米）。該方法計算出的售價為保證投資者投資回報率的最高價格。這種定價格方法是依據(jù)購買者的投資回報來確定，充分考慮了市場需求，因而更被投資者所接受，造成物業(yè)的火爆銷，但按照這種定價銷售往往使開發(fā)商得不到預(yù)期的利潤，甚至有可能造成虧損。   3、 隨行就市定價法（競爭導(dǎo)向定價） 是以該地區(qū)同類物業(yè)的價格水平來確定售價，采用這種定價法，項目售價是以競爭對手的價格為定價基礎(chǔ)，并做或商或低的小幅度調(diào)整，而較少考慮產(chǎn)品成本和市場需求；這種定價的依據(jù)是市場經(jīng)濟(jì)條件下的現(xiàn)行市價，屬于一種中價策略，既可以為開發(fā)商帶來較合理的利潤，又使購買者的投資回報有一定的保障。你是什么類型的投資啊。 還給你一關(guān)于商鋪的投資回報率文章 ： 商鋪投資收益率四種算法： 目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種： 1.租金回報率法 公式：（稅后月租金按揭月供款）×12（首期房款期房時間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。 不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 2.租金回報率分析法 公式：（稅后月租金每月物業(yè)管理費(fèi)）×12購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。 優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。 不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。 3.內(nèi)部收益率法 房產(chǎn)投資公式為：累計總收益累計總投入月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)（按揭首期房款保險費(fèi)契稅大修基金家具等其他投入累計按揭款累計物業(yè)管理費(fèi)）內(nèi)部收益率。 上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。 優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算。 不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。 4.簡易國際評估法 基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年房產(chǎn)購買價，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。 任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢？ 如何計算投資回報率 有行內(nèi)人告訴我們這樣一個計算投資回報率的計算公式： 計算購入再出租的投資回報率月租金×12(個月)/售價 計算購入再售出的投資回報率(售出價購入價)/購入價 例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計算一下： 套用上述計算公式：這個物業(yè)的投資回報率2萬元×12/200萬元，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：12 要是這個投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報率(215-200)/200，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：7.5 如何判斷投資回報率 現(xiàn)在，投資回報率計算出來了，那么，我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說，哪個數(shù)值是表示合理利潤？哪個數(shù)值是表示千萬不要沾手？哪個數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個數(shù)值是屬于對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？ 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10個人就會有10個答案。但據(jù)本報從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實這些答案相差無幾，差的也只是小數(shù)點(diǎn)以后的數(shù)值。 據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負(fù)責(zé)人司徒佩琪介紹：其實不同物業(yè)的理想投資回報率不盡相同，比如就拿我們在“透視商機(jī)特刊”中曾經(jīng)探討過的商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來說，它們的合理利潤、投資臨界點(diǎn)和超高利潤率將大致如下表所列： 物業(yè)類別 合理回報率 投資臨界點(diǎn) 超高回報率(需審慎) 商住兩用物業(yè) 1012 >7 15以上 爛尾番生物業(yè) 910 >6 20以上 地鐵物業(yè) 3-6 >3 10以上