河北滄州滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報（75頁）

滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6 源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載總 體 目 錄PART.1 宏觀市場PART.2 區(qū)域市場PART.3 競爭市場PART.4 項目分析PART.5 項目定位PART.6 產(chǎn)品建議 政策法規(guī)、GDP走勢、市場走勢、高級市場動態(tài) 區(qū)域政策法規(guī)、房價走勢、土地供給量 周邊競爭樓盤分析、潛在競爭樓盤分析 項目地塊描述、項目SWOT分析 項目總體定位、項目客群定位、項目均價預(yù)期 項目產(chǎn)品建議、建筑外立面建議、園林建議PART.7 營銷思路 推廣思路、營銷思路、營銷節(jié)點滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載宏 觀 市 場 政策法規(guī)近期“新國十條”的出臺對于市場的影響主要是：合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求，要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名，金融機構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求。二套住房首付比例提高到50%，貸款利率提高為基準利率的1.1倍，政策直接表現(xiàn)在對于投資性住房及改善性住房的抑制。 金融政策金融政策自2008年后，存款準備金又一次調(diào)整到17%，但貸款利率等方面沒有大的變動，僅在二次房貸方面有所體現(xiàn)。因此，總的來看，金融政策處于適度緊縮、適度寬松的狀態(tài)。從側(cè)面表現(xiàn)了政府管理層對待支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的態(tài)度壓制，但不全面打擊。國國11條條一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給；二、合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求；三、加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管；四、加快推進保障性安居工程建設(shè)；五、落實地方各級人民政府責(zé)任。 這次調(diào)控在抑制住房需求的同時積極增加住房供給，進行雙向調(diào)節(jié)；更加注重房地產(chǎn)市場的長期制度建設(shè)；接納部分二次房改提議內(nèi)容，第一次提出“要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念”。國國19條條 繼“國四條”、“國十一條”等調(diào)控政策之后又一次重大舉措?！皣?9條”如能確保實施，將有效防止囤地，并對降低地價乃至房價起到一定作用；同時明確規(guī)范房地產(chǎn)銷售之中的規(guī)范，降低了捂盤惜售的可能。 滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載宏 觀 市 場GDP走勢07年GDP增長率08年GDP增長率09年GDP增長率10年GDP第一季度13.0%9.0%10%11.9%07年08年GDP增長率有所降低，原因在于08年產(chǎn)生的金融危機導(dǎo)致國內(nèi)GDP增長率下降，經(jīng)調(diào)整09年有所回漲，預(yù)計10年GDP恢復(fù)高速增長勢頭。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載2007至2010全國房價漲幅房價走勢呈大幅波動狀態(tài)，自07年波動走高后，在07年底至08年底之間出現(xiàn)急劇滑坡，通過數(shù)據(jù)顯示可以看出，在08年6月左右，各地新項目入市后，價格漲幅出現(xiàn)同比負增長，08年為走出金融危機，國家為地產(chǎn)行業(yè)提供了大幅度的扶持，促進了剛需的購買，也間接的促進了投資客的入市，從而造就了09年整個市場的報復(fù)性增長。隨著金融危機、經(jīng)紀危機的遠離，新一輪的調(diào)控政策開始對市場產(chǎn)生深遠的影響。就目前來看，一線開發(fā)商如萬科、恒大、綠地等公司，均紛紛開始降價，尤其新入市項目降價幅度往往以數(shù)千元計。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載宏 觀 市 場摘自國家統(tǒng)計局滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載宏 觀 市 場市場走勢2006-2009全國房地產(chǎn)開發(fā)情況走勢圖全國房地產(chǎn)開發(fā)情況走勢圖 2006-2009年全國房地產(chǎn)價格走勢年全國房地產(chǎn)價格走勢全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品房開竣工面積增長率全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品房開竣工面積增長率滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載宏 觀 市 場圖為全國房地產(chǎn)開發(fā)情況走勢圖滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載宏 觀 市 場2006-2009年全國房地產(chǎn)價格走勢滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載宏 觀 市 場全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品房開竣工面積增長率投資額始終處于增長的狀態(tài)，其中大型公司及國有公司起到了重要的引導(dǎo)作用。而從股權(quán)市場、股市市場注入的資金也起到了推波助瀾的作用。結(jié)合本次國家 調(diào)控主旋律 考慮，房地產(chǎn)市場總體走向向好，如果后期出現(xiàn)國家與開發(fā)商的相互妥協(xié)，則更有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，也有利于國家平穩(wěn)發(fā)展。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載宏 觀 市 場高級市場動態(tài)目前，受到國務(wù)院兩文及銀行房貸緊縮、存款準備金上調(diào)、住建部等主管部門各類文件、精神的影響，整體市場出現(xiàn)較大的銷售率滑坡。就整體市場來看，北京五一期間成交量下浮50%以上，均價下降到26000元左右。新開盤樓盤出現(xiàn)零成交。部分樓盤開始底價快推。上海樓市15個月以來首次供大于求，部分當(dāng)?shù)匾痪€開發(fā)商考慮幫助客戶墊付首付款（達總款的20%），并按約定歸還開發(fā)商欠款，該款項無息。部分樓盤還推出，二套購房首付優(yōu)惠政策，一般優(yōu)惠在2%左右。廣州一手房成交下降7成，祈福生活無限采用 “三成首付， 余款七成免息分期”的促銷方式，中海錦榕灣也推出了 “首付兩成，其余三成由開發(fā)商墊付，分5年還清”的方案吸引購房者。深圳多地樓市進入調(diào)整期，寶安中心區(qū)大型樓盤以遠超預(yù)期的“跳水價”開盤，較中央出招前的“放風(fēng)價”每平方米售價急降6000元，但成交仍然慘淡。此外，二線城市如杭州等地，也開始大幅度滑坡，以杭州為例，近期開盤的項目大多成交率較低。例如：4月10日中央政策推出前，位于杭州下沙金沙湖板塊的德信早城開盤，所推200多套房源，引發(fā)5000人的購房長隊，并在現(xiàn)場引發(fā)一些“意外”。該事件經(jīng)過媒體報道，早城的“知名度”迅速遍及全國，甚至境外。4月16日中央政策推出后，同樣是杭州下沙金沙湖板塊的樓盤，甚至就是德信早城的近鄰，檸檬郡開盤，非?！暗驼{(diào)”，當(dāng)天零成交、零預(yù)定。該盤當(dāng)天所推121套房源，至今只賣了3套房子。變化之大，令人難以想象。而本地滄州市市場來看，就本公司掌握的信息，整體市場呈現(xiàn)疲軟，市場客戶觀望心態(tài)占主流。高級市場如深圳、上海、北京等地，上市房企紛紛降價，最多達20%。不出意外的話，本公司預(yù)計在今年年底，大部分本土開發(fā)商將開始準備降價。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載總 體 目 錄PART.1 宏觀市場PART.2 區(qū)域市場PART.3 競爭市場PART.4 項目分析PART.5 項目定位PART.6 產(chǎn)品建議 政策法規(guī)、GDP走勢、房價走勢、高級市場動態(tài) 區(qū)域政策法規(guī)、房價走勢、土地供給量 周邊競爭樓盤分析、潛在競爭樓盤分析 項目地塊描述、項目SWOT分析 項目總體定位、項目客群定位、項目均價預(yù)期 項目產(chǎn)品建議、建筑外立面建議、園林建議PART.7 營銷思路 推廣思路、營銷思路、營銷節(jié)點滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載區(qū) 域 市 場 區(qū)域政策法規(guī)暫時的暫時的“認貸認貸”不不“認認房房”我省銀行仍以“認貸”為主，經(jīng)燕趙都市報得知，我省多家銀行，中行、農(nóng)行、建行、工行都表示，目前只能實現(xiàn)認貸不認房，也就是說，只要人行征信系統(tǒng)里沒有記錄，不管貸款人名下是否有房，都可以認定為首套房房貸。三套房大部分銀行仍可房貸三套房大部分銀行仍可房貸我省在三套房貸方面，除農(nóng)行明確表示停辦三套房貸外 ，其他銀行基本都可正常辦理，中行、工行都表示三套參照二套執(zhí)行，交行表示，三套在首付和利率方面會比二房房貸更為嚴格一些。 據(jù)了解，我省各銀行基本都把三套房貸據(jù)了解，我省各銀行基本都把三套房貸認定與執(zhí)行權(quán)交給省級銀行，所以短期認定與執(zhí)行權(quán)交給省級銀行，所以短期內(nèi)不會悉數(shù)停止三套房貸。內(nèi)不會悉數(shù)停止三套房貸。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載區(qū) 域 市 場房價走勢09年6月至10年6月滄州市房價走勢滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載區(qū) 域 市 場10年初至10年6月房價走勢房價走勢滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載區(qū) 域 市 場2010年3至6月滄州房價走勢房價走勢滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載區(qū) 域 市 場土地供給量滄州市區(qū)滄州市區(qū)2010年城市住房供地計劃年城市住房供地計劃保障房5.3公頃（80畝）廉租房5.3公頃（80畝）經(jīng)濟適用住房無安排棚改房129.81公頃（1947.14畝）棚改保障房2.04公頃（30.6畝）棚改中小套型房127.77公頃（1916.54畝）中小套型商品房9.6公頃（144畝）普通中小套型商品房2.93公頃（43.95畝）限價中小套型商品房6.67公頃（100畝）公租中小套型商品房無安排其他類住房48.4公頃（726畝）合計144.71公頃（2170.64畝）滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載總 體 目 錄PART.1 宏觀市場PART.2 區(qū)域市場PART.3 競爭市場PART.4 項目分析PART.5 項目定位PART.6 產(chǎn)品建議 政策法規(guī)、GDP走勢、市場走勢、高級市場動態(tài) 區(qū)域政策法規(guī)、房價走勢、土地供給量 周邊競爭樓盤分析、潛在競爭樓盤分析 項目地塊描述、項目SWOT分析 項目總體定位、項目客群定位、項目均價預(yù)期 項目產(chǎn)品建議、建筑外立面建議、園林建議PART.7 營銷思路 推廣思路、營銷思路、案名節(jié)點滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載競 爭 市 場百合世嘉百合世嘉銷售價格銷售價格3600 銷售進銷售進度度在售在售開發(fā)公開發(fā)公司司滄州凱德滄州凱德建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代式現(xiàn)代式園林風(fēng)園林風(fēng)格格主題主題園林園林主力戶主力戶型型二居二居 三居三居 容容 積積 率率約約3. 3綠綠 化化 率率約約30% 建筑面建筑面積積70萬萬 車位信息車位信息地下地下所屬商所屬商圈圈新華區(qū)新華區(qū)銷售情況銷售情況解析解析分三期開發(fā)處于銷售狀態(tài)分三期開發(fā)處于銷售狀態(tài)信息來源信息來源調(diào)研調(diào)研項目地項目地段段解放東路白酒廠路南解放東路白酒廠路南滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載競 爭 市 場東盛嘉園東盛嘉園銷售價格銷售價格3600 銷售進銷售進度度未知未知開發(fā)公開發(fā)公司司河北安河北安通通建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代式現(xiàn)代式園林風(fēng)園林風(fēng)格格中心中心花園花園主力戶主力戶型型二居二居 三居三居 容容 積積 率率3. 3綠綠 化化 率率約約30% 建筑面建筑面積積26000 車位信息車位信息地下地下區(qū)域區(qū)域新華區(qū)新華區(qū)銷售情況銷售情況解析解析一期在建一期在建信息來源信息來源調(diào)研調(diào)研項目地項目地段段西鄰千童大道，北接解放東路西鄰千童大道，北接解放東路滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載競 爭 市 場千童地塊千童地塊銷售價格銷售價格未知未知 銷售進銷售進度度前期前期跑辦跑辦開發(fā)公開發(fā)公司司未知未知建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代式現(xiàn)代式園林風(fēng)園林風(fēng)格格水主水主題題主力戶主力戶型型二居二居 三居三居 容容 積積 率率3綠綠 化化 率率約約30% 建筑面建筑面積積約約140000 車位信息車位信息地下地下區(qū)域區(qū)域新華區(qū)新華區(qū)銷售情況銷售情況解析解析前期跑辦中，規(guī)劃建有商業(yè)及住宅項目前期跑辦中，規(guī)劃建有商業(yè)及住宅項目信息來源信息來源調(diào)研調(diào)研項目地項目地段段千童大道東側(cè)千童大道東側(cè)滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載總 體 目 錄PART.1 宏觀市場PART.2 區(qū)域市場PART.3 競爭市場PART.4 項目分析PART.5 項目定位PART.6 產(chǎn)品建議 政策法規(guī)、高級市場動態(tài)、GDP走勢、房價走勢 區(qū)域政策法規(guī)、房價走勢、土地供給量 周邊競爭樓盤分析、潛在競爭樓盤分析 項目地塊描述、項目SWOT分析 項目總體定位、項目客群定位、項目均價預(yù)期 項目產(chǎn)品建議、建筑外立面建議、園林建議PART.7 營銷思路 推廣思路、營銷思路、營銷節(jié)點滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載項 目 分 析項目地塊描述本案位于千童大道西側(cè)、紅旗大道東部。項目基礎(chǔ)設(shè)施配套及生活氛圍優(yōu)越, 交通、購物、金融、休閑、娛樂等各方面均具備良好優(yōu)勢。項目東部千童大道上分布有紅十字醫(yī)院、超市、飯店、KTV、銀行等，為居民的的購物帶來了方便，南側(cè)為晨曦花園。本項目由于緊鄰滄州市主干道千童大道，使得交通極其便利，公交路線有11路、22路公交車可直達本案，為居民的出行帶來了極大方便。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載1000M晨曦花園本案東盛嘉園未知項目百合世嘉滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載50M晨曦花園已有社區(qū)已有社區(qū)供銷社學(xué)校本項目地塊滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載0ML形地塊規(guī)劃路貫穿南北小區(qū)南高北低布局樓座15度角民居拆遷1515度度滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載項 目 分 析項目SWOT分析優(yōu)勢優(yōu)勢1.交通優(yōu)勢，緊鄰城市主干道千童大道，公交體系成熟，充分滿足出行要求， 臨近未來主干道東風(fēng)路，后期交通環(huán)境更加。2.配套優(yōu)勢，金融、餐飲、休閑、娛樂、購物等綜合配套充分滿足日常生 活需求。3. 規(guī)劃路貫穿項目東西，有利于商鋪銷售。4.項目周邊樓盤較少，競爭環(huán)境較好。5.項目建筑體量較大，成規(guī)模化，利于后期銷售及口碑傳播。劣勢劣勢1.社區(qū)內(nèi)規(guī)劃路破壞社區(qū)整體性，不利于整體規(guī)劃及居住。2.內(nèi)部景觀資源有限，難以打造優(yōu)秀景觀面。3.項目臨近鐵路、火車站，項目西部區(qū)域通道狹窄。4.項目區(qū)位處于滄州市發(fā)展的非重點區(qū)域。5.周邊老生活小區(qū)較多，采光等問題影響到項目規(guī)劃。威脅威脅1.周邊存在未動工的大體量潛在競爭項目，后期本區(qū)域放量較大可能出現(xiàn)客戶分流情況。2.項目地段并非市區(qū)繁華地段，相對會影響客戶的購買意向。3.南高北低的規(guī)劃環(huán)境及非正南正北的樓座布局，可能影響后期銷售。4.潛在競爭項目預(yù)期價格較低，競爭環(huán)境難以評估。5.新政的出臺，導(dǎo)致部分購買人群處于觀望狀態(tài)。機遇機遇1.本項目規(guī)劃路利用得當(dāng)可為項目加分，促進項目住宅及商業(yè)的銷售。2.項目周邊人群有強烈的歸屬感，對本項目購買期望會較高。3.東風(fēng)路擴路后將成為連接城市東西部的又一主干道。4.周邊存在在售在建樓盤，容易引起客戶對區(qū)域的關(guān)注，進而增加本項目客戶量，促進項目去化率。5.滄州東部富有人群較多，客戶潛在購買力較足。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載項 目 分 析規(guī)劃路如可以利用，則可將其塑造為項目內(nèi)街，提升本項目商鋪的商業(yè)價值。需考慮車輛通行帶來的安全隱患，商業(yè)的整體關(guān)聯(lián)性等方面的問題。本項目總體來看，優(yōu)勢明顯，其最大的劣勢在于地塊完整性遭到破壞，同時受到南北兩個社區(qū)日照問題的影響，規(guī)劃上先天存在較大的弊端。通過綜合考慮來看，本項目的市場突破點在于規(guī)劃路。利用好規(guī)劃路將可以提升商業(yè)價值、居住舒適度，并實現(xiàn)社區(qū)主景觀軸線的打造。目前市場處于觀望期，如何打破僵局需要有足夠的操盤意識及充足的推廣投入，就目前來看，本項目最大的機會在于尚未入市，價格策略及推售策略均可以靈活變動，引導(dǎo)市場剛性需求。SWOT分析總結(jié)滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載總 體 目 錄PART.1 宏觀市場PART.2 區(qū)域市場PART.3 競爭市場PART.4 項目分析PART.5 項目定位PART.6 產(chǎn)品建議 政策法規(guī)、高級市場動態(tài)、GDP走勢、房價走勢 區(qū)域政策法規(guī)、房價走勢、土地供給量 周邊競爭樓盤分析、潛在競爭樓盤分析 項目地塊描述、項目SWOT分析 項目總體定位、項目客群定位、項目均價預(yù)期 項目產(chǎn)品建議、建筑外立面建議、園林建議PART.7 營銷思路 推廣思路、營銷思路、營銷節(jié)點滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載項 目 定 位結(jié)合項目SWOT分析可以得出本項目大體定位為街區(qū)社區(qū)，結(jié)合本項目周邊優(yōu)質(zhì)成熟的生活配套，因此建議本項目定位為： 定位建議滄州首席主街式情景花園社區(qū)滄州首席主街式情景花園社區(qū)滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載釋義 主街式主街式：將規(guī)劃路的劣勢化為優(yōu)勢，強調(diào)主街級的交通優(yōu)勢及半步行街式的商業(yè)街區(qū)。 情景情景：所謂一切景語皆情語，通過對景物、小品的雕琢，實現(xiàn)優(yōu)美而活潑的園林景觀，以景述情。 花園社區(qū)花園社區(qū)：花園社區(qū)并非僅指擁有園林綠化，更重要的是在于建筑外立面與園林的和諧統(tǒng)一，以及外立面本身所具有的美觀。滄州首席主街式情景花園社區(qū)滄州首席主街式情景花園社區(qū)滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載項目客群定位商人：他們擁有自己的事業(yè)，渴望一處高效便捷同時環(huán)境優(yōu)越的居所；醫(yī)生：擁有發(fā)展之中的事業(yè)，收益頗豐。處于40歲到50歲的鉑金時代；公務(wù)員：擁有發(fā)展之中的事業(yè)，收益頗豐。處于35歲到50歲的黃金時代；金領(lǐng)：作為企業(yè)高層管理者，職業(yè)經(jīng)理人，年薪受益者，處于35歲至40歲之間；教師：他們收入穩(wěn)定，受人敬愛，有文化有知識有品味；白領(lǐng)：未來的層峰人士，小有薄財，在快節(jié)奏的都市生活中渴望擁有高效但舒適的居所便于發(fā)展事業(yè)；富二代：可能沒有顯赫的社會地位，但有財富基礎(chǔ)并懂得享受、有知識有品味，投資客：河北本地投資客，認為本區(qū)位缺少新樓房，認可滄州市及本區(qū)為增值潛力。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載項目均價預(yù)期修整因素修整因素本項目本項目(x)(x)東盛嘉園東盛嘉園(a)(a)百合世嘉百合世嘉(b)(b)千童地塊千童地塊 (c)(c)區(qū)位便捷20優(yōu)秀25一般10一般20園林環(huán)境未知20一般15整體園林25整體園林25戶型未知20一般15一般15一般15發(fā)展商品牌一般5良10好15一般5社區(qū)成熟度規(guī)劃中10工程中15二期20規(guī)劃中10生活配套充足25充足25一般13充足25總分f10010595100實現(xiàn)均價PPx=360036003600參考權(quán)重W0.350.30.35將本項目作為對比依據(jù)，東盛嘉園、百合世嘉、千童大道潛在競爭項目為對比項目。將各項目區(qū)位、園林、戶型等主要定價依據(jù)進行評分量化，最終通過函數(shù)運算獲得本項目在目前市場情況下較合理的面市價格。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載項目均價預(yù)期通過市場比較法進行比較，而后通過函數(shù)運算獲得本項目均價為：Px= Pa*(Fx/Fa)*Wa+Pb*(Fx/Fb)*Wb+Pc*(Fx/Fc)*WCPX= 3562元元/平方米平方米通過本公司專業(yè)化運作以及專業(yè)的市場銷售團隊、策劃團隊、推廣團隊，本公司有信心在市場平穩(wěn)的情況下將銷售均價實現(xiàn)或突破： 3650元元 - 3750元元 / 平方米平方米 滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載總 體 目 錄PART.1 宏觀市場PART.2 區(qū)域市場PART.3 競爭市場PART.4 項目分析PART.5 項目定位PART.6 產(chǎn)品建議 政策法規(guī)、高級市場動態(tài)、GDP走勢、房價走勢 區(qū)域政策法規(guī)、房價走勢、土地供給量 周邊競爭樓盤分析、潛在競爭樓盤分析 項目地塊描述、項目SWOT分析 項目總體定位、項目客群定位、項目均價預(yù)期 項目產(chǎn)品建議、建筑外立面建議、園林建議PART.7 營銷思路 推廣思路、營銷思路、營銷節(jié)點滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載項目產(chǎn)品建議 針對目標客群，以及本項目先天條件，設(shè)計產(chǎn)品及園林。建議兼顧立面柔美與空間實用的設(shè)計原則，并在條件允許的情況下，對規(guī)劃路及規(guī)劃路兩側(cè)進行園林化、步行街化和臺地式設(shè)計。產(chǎn)品建議總述滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載總體規(guī)劃建議車庫入口分布在示意處，既能為寫字樓提供服務(wù)，也可減少社區(qū)內(nèi)部車行動線機械停車位向南移動，在南部預(yù)留車行通道，停車位北側(cè)與住宅之間做果嶺景觀規(guī)劃路東部入口設(shè)為項目南部區(qū)主入口，或在規(guī)劃路中部設(shè)置主入口并應(yīng)當(dāng)考慮規(guī)劃路造成的安全隱患問題如條件允許，建議北部地塊住宅稍向北移動，在商鋪頂部做造型，有效提升情景商街的美觀，也有利于住宅部分居住氛圍。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載總體規(guī)劃建議蝶塔在滄州接受能力較差可以塑造主景觀的區(qū)域滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載總體規(guī)劃建議目前本項目的兩稿規(guī)劃各有千秋，但區(qū)別不大；建議考慮方案二的寫字樓布局，增加商業(yè)面積提升利潤率；建議擯棄方案二中北地塊西南部的蝶塔式住宅建筑，在本地該類住宅的接受程度偏低；建議將南部的幼兒園及其活動區(qū)安置在北地塊，減少南地塊景觀利用地的損失；北地塊現(xiàn)規(guī)劃的地下車庫入口之間，設(shè)計中心主廣場，并與北地塊相呼應(yīng)；最西北部的樓王，建議加高，樓前景觀應(yīng)更加到位，增加樓王品質(zhì)；建議采用方案二中，北地塊西部的商業(yè)規(guī)劃；建議在南部地塊西南部兩棟樓之間，不再設(shè)置停車位或通過綠化美化停車位。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載建筑外立面建議地中海建筑普羅旺斯風(fēng)格1、地中海建筑的特點主要在樓頂造型，主要以西班牙地中海為主要表現(xiàn)形式，通過尖屋頂和具有質(zhì)感的外立面色調(diào)，強調(diào)項目品質(zhì)感；2、地中海園林與水系景觀的結(jié)合性極強，本身能夠融入到景觀之中，絕無一般現(xiàn)代風(fēng)格建筑與園林結(jié)合時的突兀感。新古典主義1、新古典主義建筑，將地中海、西班牙、意大利、法國等歐洲國家建筑特色溶為一體，形成具有強烈歐式色彩的特殊風(fēng)格。2、建議商鋪能夠從住宅獨立或突出，便于商業(yè)街區(qū)的塑造，實現(xiàn)情景效果。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載建筑外立面建議徽派建筑風(fēng)格1、一般情況下，具有水墨質(zhì)感的中國建筑，更適合多層或別墅建筑，但徽派建筑則是其中比較例外的一種；2、徽派外立面講究線條與幾何的組合，尤其在頂部造型上獨具特色，與地中海風(fēng)格有異曲同工之妙；3、徽派作為中國傳統(tǒng)建筑形式，較為容易受到消費者喜愛，同時干凈的灰白色外立面，實際上幾乎全部由涂料構(gòu)成，因此外立面成本較低。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載園林建議u 景觀的規(guī)劃要與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，做到美觀實用。u 植被的栽植對緩解噪音有一定的功效。創(chuàng)新點：u 注重樹木的景觀、休憩、隔音等多重功效。u 雕塑多以線條簡單為主，追求創(chuàng)意寫真。u 小品與生活氛圍的融合滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載規(guī)劃路園林化建議建議在成本與其他條件允許的情況下，與政府溝通，美化路邊便道，在便道設(shè)置休息、休閑場，建設(shè)景觀小品。在規(guī)劃路中心線安置噴水、噴泉、泉廊及綠植花木、雕塑等組成小品長廊。在便道或商鋪門口安裝歐式門燈或路燈，提高規(guī)劃路的整體園林化效果。視情況，在規(guī)劃路與本項目主入口連接處設(shè)置通道廣場。將規(guī)劃路與項目南北兩部分的入口結(jié)合在一起，實現(xiàn)項目的完整性。如條件允許，建議規(guī)劃路路面高度略低于商業(yè)部分，形成臺地式通道。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載細節(jié)提升園林品質(zhì)空間的錯層營造寧靜的氛圍簡單的線條勾勒時代的印痕滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載園林建議雕塑多以生活寫真為主題，給人以恬靜、自然、親切的感覺。園林盆景可采用特殊材質(zhì)并設(shè)計成具有創(chuàng)意的外觀。園林小品的點綴注意符合風(fēng)格的整體性。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載園林建議整體景觀應(yīng)當(dāng)錯落有致，水景、棧道、廊道、綠植的整體布局富有空間節(jié)奏感，同時有小品點綴其中。風(fēng)格應(yīng)當(dāng)與建筑外立面保持一致。 空間節(jié)奏感較強的異域水鄉(xiāng)景觀空間節(jié)奏感較強的臺地景觀并不突兀的突泉體系，減少水資源消耗并達到水景效果小品與景觀的和諧統(tǒng)一滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載園林風(fēng)格園林風(fēng)格以臺地、果嶺風(fēng)格為主，并以漸變的方式布局展開。果嶺園林成本低，考慮本項目地塊特點，以臺地坡地為主，栽種樹木和小的水系、水景點綴形成果嶺園林風(fēng)格。果嶺景觀面向單元入戶門，背面做立體停車場，起到隱藏停車位的作用。在園林設(shè)計中應(yīng)當(dāng)注意與建筑外立面契合，建議采用地中海歐式建筑外立面，利用歐式園林元素對園林進行點綴，實現(xiàn)品質(zhì)的提升。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載細節(jié)提升園林品質(zhì)活動休閑場所增添生活情趣，體現(xiàn)園林設(shè)施的人性化。細節(jié)部分要注意處理，避免影響園林整體風(fēng)格，通過細節(jié)處理體現(xiàn)項目檔次。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載總 體 目 錄PART.1 宏觀市場PART.2 區(qū)域市場PART.3 競爭市場PART.4 項目分析PART.5 項目定位PART.6 產(chǎn)品建議 政策法規(guī)、高級市場動態(tài)、GDP走勢、房價走勢 區(qū)域政策法規(guī)、房價走勢、土地供給量 周邊競爭樓盤分析、潛在競爭樓盤分析 項目地塊描述、項目SWOT分析 項目總體定位、項目客群定位、項目均價預(yù)期 項目產(chǎn)品建議、建筑外立面建議、園林建議PART.7 營銷思路 推廣思路、營銷思路、營銷節(jié)點滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載營銷思路開盤強銷二次預(yù)熱強銷-掃尾預(yù)熱鋪墊品牌與實銷為主全面制造影響品牌與形象互動全市制造影響強化項目形象擴大目標客戶群形象樹立為主樓盤現(xiàn)場全面開花項目高調(diào)亮相啟動事件與活動營銷，項目形象炒作公開選房/開盤活動重大事件/項目賣點炒作開發(fā)商形象和項目形象高調(diào)宣傳舉辦準業(yè)主聯(lián)誼活動開發(fā)商形象和品牌樹立項目熱銷效應(yīng)全面擴大滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載媒體組合媒體組合媒體組合時間節(jié)點時間節(jié)點戶外（樓頂廣告牌、公交車體）戶外（樓頂廣告牌、公交車體）報紙（都市報報紙（都市報 /晚報晚報/青年報）青年報）網(wǎng)絡(luò)（銀河網(wǎng)、搜房網(wǎng)）網(wǎng)絡(luò)（銀河網(wǎng)、搜房網(wǎng)）短信短信樓宇電視（分眾）樓宇電視（分眾）DM直郵直郵項目圍墻展板項目圍墻展板廣播（交通臺、音樂臺）廣播（交通臺、音樂臺）尾盤期尾盤期持銷期持銷期強銷期強銷期認籌期認籌期預(yù)熱期預(yù)熱期媒體組合媒體組合時間節(jié)點時間節(jié)點戶外（樓頂廣告牌、公交車體）戶外（樓頂廣告牌、公交車體）報紙廣告及軟文報紙廣告及軟文活動活動網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)短信短信樓宇電視樓宇電視DM直郵直郵項目圍墻展板項目圍墻展板廣播廣播道旗道旗尾盤期尾盤期持銷期持銷期強銷期強銷期認籌期認籌期預(yù)熱期預(yù)熱期活動活動滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載營銷節(jié)點考慮到本案的整盤銷售周期，使得項目形象定位與產(chǎn)品賣點配合營銷活動逐一充分展現(xiàn)，依據(jù)營銷節(jié)點的初步建議推廣策略如下：取得預(yù)售許可證開盤取得預(yù)售許可證開盤預(yù)熱期預(yù)熱期認籌期認籌期強銷期強銷期持銷期持銷期二次強銷期二次強銷期項目VI識別系統(tǒng)導(dǎo)入（logo、案名等） 1-2個月個月1個月個月 1-2個月個月 1個月個月 2個月個月 項目地理位置、規(guī)劃、業(yè)態(tài)等賣點推出 賣點細分闡述剩余戶型獨有賣點展示、活動告知 尾盤期項目形象展示及剩余產(chǎn)品賣點展示、熱銷信息等滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載營銷節(jié)點本項目前期手續(xù)及開工、預(yù)售證取得時間等問題，將影響項目營銷節(jié)點的時間劃分，因此本時間節(jié)點是根據(jù)一般情況下正常的營銷周期進行的劃分；本項目規(guī)劃未定，具體房源數(shù)量未知，因此銷售周期通過經(jīng)驗進行預(yù)估，應(yīng)當(dāng)在預(yù)售許可證取得后，15個月住宅售罄。受目前市場影響，銷售周期應(yīng)當(dāng)有所波動。滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載推廣思路a a）確定媒體推廣節(jié)奏：需確定媒體推廣的總體節(jié)奏，既根據(jù)甘特表及工程進度、項目進度、銷售進度，對媒體推廣的節(jié)奏進行把握。在何時進行何類及何種規(guī)模的推廣。 達隆行根據(jù)市場操作建議：1，建議在項目接收咨詢前，采用相對適中的推廣強度，以引起市場關(guān)注為目的；2，開售前采用大規(guī)模推廣，促進市場反應(yīng)，并樹立項目形象，促進當(dāng)日到場客戶數(shù)量，擠壓銷售；3，持銷期進行適度的媒體推廣，推廣主要應(yīng)當(dāng)結(jié)合事件活動或優(yōu)惠活動進行，避免為推廣而推廣；4，推廣應(yīng)當(dāng)注意節(jié)奏，節(jié)奏不宜過緩也不能過快。過緩會造成市場遺忘，過快則可能引起市場忽略。 滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載推廣思路b）確定媒體推廣節(jié)點1，明確媒體推廣節(jié)點，推廣應(yīng)當(dāng)根據(jù)銷售情況隨時進行調(diào)整，應(yīng)當(dāng)盡量避免單一媒體長時間投放，造成受眾客群重復(fù)；2，可根據(jù)工程情況、項目動態(tài)進行媒體推廣，豐富推廣內(nèi)容，并且引起市場的長期關(guān)注。c）確定媒體組合1，優(yōu)秀的媒體組合可令推廣更具有效用，從而減少媒體投入、間接增加產(chǎn)出；2，考慮到本項目體量，建議整體媒體組合以圍擋、網(wǎng)絡(luò)為主，報廣、電臺、短信、戶外等媒體為輔，穿插活動引起關(guān)注；3，前期推廣中，建議以圍擋、網(wǎng)絡(luò)及短信為主，向市場滲透信息，并利用外展 點等活動派發(fā)符合項目形象的物料；4，售前（預(yù)售許可證到位）刊登報廣、電臺、短信廣告，作為輔助手段使用；5，如條件允許，建議考慮夾報推廣。 滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載售樓部建議完善銷售環(huán)境完善銷售環(huán)境 尋找適合做銷售部使用的售樓部，對售樓部內(nèi)部進行合理的分區(qū)并裝修使用。整體分區(qū)應(yīng)當(dāng)包括：a)外立面：與項目整體風(fēng)格契合并能夠吸引目光，門頭制作大氣美觀；b)接訪區(qū)：接待臺、背景墻、項目LOGO、Slogan、音響等；c)洽談區(qū)：最少4張最多10張洽談桌及配套椅，飲水機或咖啡機一臺，項目展板一套；d)展示區(qū)：項目沙盤、戶型沙盤、設(shè)備展示、交房標準等展示；e)簽約區(qū)：可與洽談區(qū)重合使用，但如條件允許可考慮單獨設(shè)置；f)影音展示區(qū)：如項目二期可以確定，建議做整體的3D動畫設(shè)計，并在售樓部安排區(qū)域用于展示；g)辦公室：銷售經(jīng)理日常辦公場所，配有辦公桌椅、文件柜、電腦、復(fù)印打印機等；h)財務(wù)辦公室：收款場所，需有POS機、電腦、文件柜、辦公桌椅等。i)圖示如下：滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載售樓部建議1324561：沙盤區(qū)及展示區(qū)2：影音展示區(qū)3：形象墻及接待臺4：售樓部外觀5：洽談區(qū)6: 導(dǎo)引牌滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載項目現(xiàn)場圍擋廣告示意圍擋建議滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載物料建議完善銷售物料完善銷售物料 完善項目銷售物料，為銷售提供足夠的助力，并促進口碑傳遞的途徑。a)沙盤：用于展示項目整體規(guī)劃，便于銷售講解；b)戶型模型：制作戶型模型，進行立體展示，在未配備樣板間之前具有更加直觀的弧形展示效果；c)戶型單頁：戶型單頁便于客戶攜帶，并具有房款計算信息；d)宣傳單頁：項目優(yōu)勢信息及交房標準等內(nèi)容；e)樓書：項目優(yōu)勢信息及生活描述等，根據(jù)風(fēng)格及使用要求不同內(nèi)容要求也不同；f)展板：分為項目信息展示板、項目形象展板、賣場裝點展板等；g)名片：銷售人員所使用的名片；h)紙杯或瓷杯：建議采用壓LOGO的瓷杯，紙杯成本高且含鉛；i)手提袋：用于形象展示及客戶使用；j)工牌：展示員工形象及姓名，便于監(jiān)督管理；k)工裝：體現(xiàn)項目形象，且利于接待團體客戶時客戶尋找銷售人員； 滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載銷售工具示意一展板 物料示意滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載銷售工具示意二模型 物料示意滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載銷售工具示意三樓書 物料示意滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載銷售工具示意四戶型單頁 物料示意滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載銷售工具示意五生活手冊 物料示意滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載銷售工具示意六宣傳單頁或報廣物料示意滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載時間劃分：時間劃分：預(yù)熱期：預(yù)熱期：2010年7月2010年9月底推廣主題：滄州推廣主題：滄州 新生活新生活 元年元年戰(zhàn)略任務(wù)：戰(zhàn)略任務(wù)：有針對性獲取業(yè)績，多渠道信息滲透，為收籌及認購儲備客源。戰(zhàn)略原則：點、線、面結(jié)合點、線、面結(jié)合點針對開發(fā)商企業(yè)形象，企業(yè)品牌做好工地現(xiàn)場信息傳達。線不斷利用網(wǎng)絡(luò)、短信等媒體推出新訊息，環(huán)環(huán)相扣，層層遞進。面在預(yù)售許可證拿下之后，開盤之前，通過多種傳播渠道，目標群體展開宣傳。各階段活動預(yù)期滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載預(yù)熱期活動營銷策略：文化營銷事件營銷產(chǎn)品發(fā)布酒會（晚會）產(chǎn)品發(fā)布酒會（晚會）活動說明：為宣傳企業(yè)實力與企業(yè)知名度，擴大企業(yè)影響力。滲透項目信息，促進口碑傳播宣布VIP收籌。各階段活動預(yù)期滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載時間劃分：時間劃分：認籌期（認購期、認籌期）：2010年9月2010年11月戰(zhàn)略方法：重錘出擊。戰(zhàn)略任務(wù)：全面引爆，搶占市場高點。戰(zhàn)略原則：重錘投入報紙廣告宣傳，營造緊張氣氛，加促客戶群體購買欲，全面攻擊市場。媒體組合原則：全方位整合運用媒體資源、社會資源、達到快速銷售的目的，使項目全方位整合運用媒體資源、社會資源、達到快速銷售的目的，使項目實現(xiàn)產(chǎn)品利潤、企業(yè)品牌利潤、社會效益的轉(zhuǎn)化。各階段活動預(yù)期滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載強銷期：2010年12月2011年3月戰(zhàn)略方法：點、線組合點利用現(xiàn)場情景營銷，直接有效傳達項目信息，促進銷售。面利用報紙媒體及其它各種輔助媒體，加深項目理解，全面提升項目知名度。媒體組合原則：針對性/立體攻勢有針對性的選擇媒體，使媒體的力量發(fā)揮的最好，并采用立體式宣傳，將項目在短時間內(nèi)樹立品牌形象?；邮?軟硬組合將硬廣與軟性廣告、新聞炒作相結(jié)合，從而與社會受眾產(chǎn)生互動，達到事半功倍的效果。各階段活動預(yù)期滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載娛樂之星自拍活動娛樂之星自拍活動以自拍的個人作品參賽，從而選出本案的形象代言人，給予豐厚的獎勵，此活動是滄州首屆，具有新聞點，既可以擴大項目的知名度，又開創(chuàng)滄州意義獨特的文化活動。各階段活動預(yù)期滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載商業(yè)發(fā)售期：商業(yè)發(fā)售期：2011年上半年戰(zhàn)略原則：戰(zhàn)略原則：線、面結(jié)合線線不斷利用廣告、營銷活動等，向目標客戶傳達項目信息，使項目在市場競爭中保持與維護優(yōu)勢地位。面面適當(dāng)收縮戰(zhàn)線，鎖定主流媒體，發(fā)布項目信息，有的放矢，促進項目銷售。各階段活動預(yù)期滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載藝術(shù)品工坊藝術(shù)品工坊說明：利用項目商業(yè)，將商業(yè)包裝為美術(shù)工廠，其中利用鋪面做藝術(shù)品工坊，向社會收集包括繪畫、自制手工藝品、自制陶藝品等，進行總體展示，最后評出藝術(shù)價值獎一、二、三等獎，并且給予現(xiàn)金獎勵或購房優(yōu)惠，直接折入房款，與業(yè)主互動，提升項目知名度。此舉有利于商業(yè)展示，并引起社會關(guān)注。各階段活動預(yù)期滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載收尾期：收尾期：2011年上半年戰(zhàn)略方法：戰(zhàn)略方法：線、面結(jié)合線線充分利用促銷活動，對目標客戶近行最后逼定。面適時利用報紙媒體，發(fā)布項目信息及促銷活動，完成最終銷售任務(wù)。各階段活動預(yù)期滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載“宜家宜家” ” 家居大團購家居大團購活動目的：活動目的：促成剩余部分銷售，加速銷售進程。用“宜家”品牌，襯托榕城項目的優(yōu)越品質(zhì)。 菜單式精裝修菜單式精裝修活動說明：活動說明：聯(lián)袂北京業(yè)之峰、上海榮欣、北京東易日盛等知名家裝公司，為業(yè)主提供“一對一”菜單式精裝修方案。各階段活動預(yù)期滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載提報結(jié)束感謝聆聽，預(yù)祝本項目一切順利THE END策 劃 研 究 中 心D 河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司滄元地產(chǎn)榕城世家項目提報河北達隆行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010.6源自：源自：WWW.MM858.COM 海量資源免費下載海量資源免費下載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