吉安市建材裝飾及家居類市場調查分析報告

吉安市建材裝飾及家居類市場調/查/分/析/報/告2007/08/10深圳天駟行投資策劃有限公司內容概要1、調查時間2、調查范圍3、調查方法4、調查目的5、調查分析（1）建材類市場分布及商業(yè)特征分析（2）家居類市場分布及商業(yè)特征分析（3）商戶訪談摘要6、調查總結7、市場運作建議上策聯姻大戶中策品牌連鎖下策外地圍攻一、調查時間：2007年8月8日10日二、調查范圍：吉安市建材家居類經營戶三、調查方法：抽樣入戶訪談、問詢式調查（對象為大型店面老板或負責人）四、調查目的通過與建材經營戶溝通，了解他們目前經營狀況以及行業(yè)動態(tài)，切合市場實際的需要，制定天立花園建材家居商業(yè)街的運營策略。五、市場調查分析（一）目前吉安市建材類經營片區(qū)分布及商業(yè)特征分析：（）以中山建材商業(yè)街；（2）以香江家居城一層為中心的建材商業(yè)市場；（3）城北片區(qū)四方圓建材家居廣場、凱震建材大市場等新市場；（4）以河東貿易廣場為中心的建材商業(yè)市場；（）中山西路建材街中山路是吉安歷史最久的建材街，該片區(qū)呈帶狀沿街分布，經營戶自發(fā)性組合，中山東路2001年初始經營，由于入駐經營戶多市場成形周期較快，在2003年市場經營成了一定氣候，中山西路為東路的延伸，在吉安市消費者心中形成了很深印象。以板材、照明燈具、衛(wèi)浴、陶瓷、五金為主，現有商戶141戶，商戶經營時間久、實力雄厚，是吉安建材商戶的主力所在。經營大部分為外來商戶，約占90%。以福建、吉安下面的縣市客戶居多，部分為省內其它城市。該地屬吉安市中心城區(qū)，人流量大，目前經營形勢較好，是吉安居建材消費首選地，但是由于沒有統(tǒng)一規(guī)劃，整條街經營零亂，沒有停車場地。加之租金也是不斷上漲，商戶因此怨言頗多，部分商戶開始考慮外遷，換一個更規(guī)范、環(huán)境較好，比較集中的地方。租金：3060元/平米/月，平均45元/平米/月（2）香江家居城 吉安首個銷售產權式商鋪的專業(yè)市場，由開發(fā)商與知名家具品牌運營商香江集團合作?？偨ㄖ娣e23000平方米，共有一樓商鋪214間，是集中低檔家具、陶瓷、潔具、玻璃、地板、板材、鋁材、五金等裝飾材料綜合性專業(yè)大市場。由香江集團對市場統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一配貨、統(tǒng)一售后服務，經過五年的市場運作，已經形成吉安家居行業(yè)的龍頭。其中一層以建材裝飾類約為主約占總市場品類的70%，主營鋁合金管材及門窗、地板類，聚集了包裝圣象、德爾等品牌地板；二層及部分一層為辦公及居家家具為主，數量不是很多約10余家商戶，除了紅蘋果等少數幾個品牌外，其它為一般產品。租金:一層約24元/平米/月；二層約為15元/平米/月。銷售：每平方米單價2700-4300元左右，每年7%的返租回報。（3）城北新市場片區(qū)凱震建材市場：以建材與家居綜合業(yè)態(tài)定位，建筑格局為底商，一層為建材，二層為家居；目前一層共有100多間店面，招商率較高約為95%，已有陶瓷、潔具、油漆等35家商戶進場裝修；二層為家居，招商正進行中。租金：一層1520元/平米/月，二層9元/平米/月；租2間其中1間免2年，押金3000元。四方圓建材市場：是吉安首個以建材市場為規(guī)劃設計房地產項目，規(guī)模較大，總建筑面積約16萬平米，其中商鋪約7萬平米，據悉一層約有100多間店鋪,以陶瓷類建材為主,自去年九月開始招商已全部招滿；二層以家具為主，招商正在進行中。由于工程尚未完工，目前尚未有商戶進場裝修，實際情況不明了。租金：一層24元/平米/月；二層16元/平米/月。免租0.5年，租2間送1間，押金：5000元。其與凱震建材市場處于同一片區(qū)，同一路段，相距三四百米，相互競爭十分激烈，特別在進場政策方面相互壓價。相比較而言，凱震建材市場商鋪面積較少（包括二層共約為3萬平米），較為集中，且臨街面大，沿吉州大道，幾乎全部能看得到，也是通鋪自由組隔。單店面積在412米，適合中小商戶進駐。再者開發(fā)商決心大，敢于在招商之初率先樹起“凱震建材大市場”形象牌，令部分跟風的商戶心動，所以易于形成市場。（4）河東貿易廣場片區(qū)市場自96年開始運作市場，市場包涵行業(yè)較多，綜合批發(fā)市場形態(tài)，有食品批發(fā)、服裝批發(fā)、建材批發(fā)、飲食等，建材類市場沒有嚴格規(guī)劃，介入有飲食、美容、電動車銷售等。建材類市場現有商戶約130余戶，以管材類、陶瓷、鋁合金門窗類為主，檔次較低、經營零散，沒有形成全面建材家裝市場。值得一提的是，貿易廣場三期即站前路與青原花苑相隔，開始有燈具、油漆、管材等商戶入駐，零星的約有十余家，有成長之勢。該路鋪面全部臨街、鋪面較多，距天立花園項目僅數百米。96年市場初始運作時，采用免租二三年，以及政府強制性規(guī)劃搬遷，免收稅費等策略。市場運作有近十年，初步形成一定影響，但人氣不夠旺盛，市場以批發(fā)為主，檔次較低。管理費65元/月/鋪，租金約15-25元/平方米，且在不斷上漲。（二）目前吉安市家居類經營片區(qū)分布及商業(yè)特征分析：（1）天一圓家居市場：是吉安影響力較大的家居類專業(yè)市場，以中高檔居家家具為主，經營時間約三四年。從位于邵山路，總面積約1萬平米,是小區(qū)底商（一二層）建筑格式，大開間、通鋪自由組合。入駐品牌較多，有全友、聯邦、皇朝、星港等知名度品牌，店面規(guī)模較大，在1001000平米。共有商戶30多家，以外地經營戶為主，外地商戶約為70%，本地商戶約為30%。租金較低：一層1424元/平米/月，二層68元/月/平米。這對一個處于市中心地段的市場來說，租金明顯偏低。（2）太平洋家居城：約8000平米，目前以低檔家具為主，由原易初東方老板樓上聯邦家居城老板個人投資經營。（3）東方家居城：約4000平米，位于吉安大橋橋頭原影城，以中低檔仿古家具、家飾為主；由于城建拆遷，正在清倉貨物。租金一年約為五六萬元，平均1.25元/月/平米。(注:此物業(yè)較老,為國有物業(yè),可能由經營者自行改建而成)吉安市建材家居類市場分布概況結論：建材類市場在河東河西均已完成市場布局，且中高檔搭配錯位經營，市場發(fā)展空間較小。家居類市場相對空白，特別中低檔的家具類市場。青原區(qū)吉州區(qū)建材類市場（商戶總數約130家）貿易廣場建材街低檔市場管材、磁磚、板材、石材等為主 站前路低檔市場以油漆、燈具、五金等為建材類市場（總商戶約200家）中山路建材街高檔市場以板板、燈具、瓷衛(wèi)、油漆為主 香江家居城建材區(qū)中高檔市場以鋁合金門窗、管材、地板為主城北片新市場中高檔市場以陶瓷、衛(wèi)浴、油漆等為主家居類市場（商戶總數約10家）：貿易廣場低檔市場以辦公家具為主 家居類市場（商戶總數約50家）：天一圓家居廣場高檔市場以高檔居家家具為主 香江家居城家具區(qū)中高檔市場以辦公家具、居家家具為主（三）、商戶訪談摘要1、政策要優(yōu)惠，（最好免租23年；提供地、頂裝修）2、認為河東較遠，人氣不足，周邊居民購買力低，以中低檔家居消費為主。3、不愿意搬，新市場待其形成后可考慮開分店。新店裝修等投入較大，對新市場選擇很慎重，對于四方圓及凱震建材市場等新市場的招商，很多人處于觀望狀態(tài)。4、已與四方圓、凱震簽約者大部分是開分店，老店短期并沒考慮撤。簽約者約占老城區(qū)總數的75%。5、對于天立花園與四方圓、凱震的比較選擇，寧可選擇四方圓、凱震。理由：1、規(guī)模大，規(guī)劃好適合建材裝飾業(yè)。2、畢竟是老城區(qū)，相對方便。六、調查總結吉安建材類市場以中山路（老建材街）、香江家居城、凱震建材市場（已有部分商戶進場裝修）、四方圓家居城（在建，商戶約10月份進場裝修）為代表，總商戶有300多戶，以中山路與貿易廣場各占半壁江山。目前凱震、四方圓及贛州等外地建材市場正在積極招商宣傳，以分流吸引中山路及市內其它分散的建材商戶進駐。據了解，四方圓與凱震兩家已吸引共約75%的建材商戶簽約進駐。它們的二層均定位于家具市場，招商工作已于上月展開，但效果不明。家居類市場相對數量較少，共約60余戶。其中天一圓、香江為主，是中高檔家居集中地。而其它零散的則為中低檔，如貿易廣場、河西區(qū)沿江家具店、東方家居、太平洋家具等。總體來說，目前建材家居市場供過于求，商戶普遍反映經營困難，利潤空間低。對于新市場的興趣一般，大部分商戶處于觀望狀態(tài)，哪個市場的商戶多、政策優(yōu)惠，會考慮開分店或轉移。由于市場較多，相互競爭導致建材類市場的租金普遍偏低，一般水平為15元/平米/月。投資回報率較低，所以香江家居的鋪面銷售不是很理想。對于河東建設新建材家居市場，不是很看好，認為距離較遠，吉安現有建材類市場較多，分散難于經營。調查結論：1、 現有建材市場較多，供大于求，商鋪租金水平低。2、吉安建材市場處于新一輪的洗牌過程，新市場正積極瓜分市場原有商戶，大部分商戶由于經營困難，現有經營環(huán)境差等原因有改變經營網點意向，但處于觀望狀態(tài)。從發(fā)展角度看，四方圓、凱震建材市場的岷起是必然的，因其大規(guī)模、專業(yè)市場化的設計定位及較早的招商切入等，已在建材商戶心中建立建材市場形象，其它地方很難與之抗衡。3、本項目由于現階段商鋪體量較小，不適合作一站式購全的綜合性建材市場，且招商動作已落后于現在新市場。4、本項目地理位置不為商戶們看好，包括建筑格局（進深短、柱子多，不適合家具類擺放產品），本地招商抗性較大。5、簽于本項目做建材市場的以上抗性，本案商業(yè)定位可改變方向美食街或汽配街；如定位做建材裝飾類市場，建議舍大求小，細分市場。定位于做專業(yè)性的家具廣場，專業(yè)經營各類家具，以中低檔為主，以適應河東不是很高的購買力，同時與河西的中高檔家具市場形成錯位經營。七、 市場運作建議1、上策聯姻大戶：與當地大戶聯姻，聘其為市場運營管理者，由其利用自身在行業(yè)內的影響力及人脈關系，負責招商。開發(fā)商方面提供廣告宣傳等支持。此方案有一定操作可行性，原因為第一：大商戶想創(chuàng)自已的品牌，搶占市場份額，但又想在房租等成本上少投入；第二：與開發(fā)商合作，易于形成合力，特別是在青原區(qū)本項目有較大影響力，易爭取政策支持，雙方有打造品牌商業(yè)的共同利益點。2、中策品牌連鎖：引進國內知名建材家居類商家，如吉安家、百安居、家特福等，合作經營。我方以扣點提成的方式提供場地，由其負責經營，其自營一部分，出租一部分。知名品牌的引進，利用其在品牌的質量保證、集中采購的價格低等優(yōu)勢，改變當地居民在老城區(qū)的建材消費習慣，并借其品牌提升我們的物業(yè)形象與價值。但本項目的體量及建筑格局可能不具備其選址要求，建議開發(fā)商盡快確定小高層的開發(fā)時間，將小高層的商業(yè)部分一并納入建材家居類的市場規(guī)劃中，供其選擇。3、下策外地圍攻：由開發(fā)商自行組建招商團隊，赴吉安周邊城市包括各縣級城市吉水、泰和、安福等，及宜春、豐城、萍鄉(xiāng)或省城南昌，引入本地市場沒有的家居品牌，或想擴大經營范圍的經營戶，或縣城里想升級經營戶，以輸入外地經營戶為市場血液，通過他們的不同的經營思路、不同的產品，來改變吉安家居建材市場的消費格局，壓迫本地經營戶進場。目前吉安本地的家居類商戶有很大一部分是外地人，他們也是基于上述原因而來的，但招商工作量較大，難度也較大，以市場的經營能力方面也有待管理。 9 / 9