物業(yè)服務(wù)管理方案

物業(yè)服務(wù)管理方案小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理方案一、 總體規(guī)劃為了搞好小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，提升本企業(yè)物業(yè)管理水平，為業(yè)主營造一種舒適胡居住環(huán)境，特制定本方案。二、 服務(wù)準(zhǔn)則（一）標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)時(shí)間 周一至周日上午8：00下午18:00. （二）服務(wù)中心電話物業(yè)管理部客戶服務(wù)中心設(shè)有24小時(shí)值班服務(wù)專員，以便為廣大業(yè)主服務(wù)。服務(wù)電話如下。1、 標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)時(shí)間電話：。2、 非標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)時(shí)間電話：。三、 服務(wù)內(nèi)容（一） 遷入手續(xù)辦理1、業(yè)主持小區(qū)業(yè)主的入住通知單、購房合同到服務(wù)中心辦理遷入手續(xù)。（1）按規(guī)定要求填寫入住登記表。（2）按規(guī)定繳納有關(guān)款項(xiàng)。（3）與服務(wù)中心工作人員共同辦理入住前的樓宇、設(shè)備、設(shè)施查驗(yàn)手續(xù)。（4）辦理物業(yè)移交手續(xù)，領(lǐng)取鑰匙。2、業(yè)主應(yīng)保證在搬家過程中服從轄區(qū)物業(yè)管理人員的指揮，按指定路線進(jìn)出遷入地域，并注意遵守小區(qū)的公共秩序。（二）房屋維修管理1.每年一次對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查情況制訂維修和管理計(jì)劃，上報(bào)委托方并組織實(shí)施。2.對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，保證房屋的使用功能和安全，杜絕事故的發(fā)生，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。3.根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建設(shè)，按有關(guān)規(guī)定辦理。4.每日巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。5.保持公共區(qū)域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的，在兩個(gè)工作日內(nèi)完成；照明設(shè)施一般的故障（損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等），在兩天內(nèi)安排復(fù)完成，其他剝落或污損，應(yīng)每一個(gè)月集中安排一次修補(bǔ)、除污；步行梯、樓房散水等設(shè)施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每一個(gè)月集中進(jìn)行一次修補(bǔ)維修。6.按照政府有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行一次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。7.對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為要及時(shí)告知與勸阻，并及進(jìn)報(bào)告政府有關(guān)主管部門。8.小區(qū)業(yè)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶標(biāo)志清晰。（三）公共設(shè)施維護(hù)管理1.對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外），共用設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生。2.建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案（或設(shè)備臺(tái)賬），有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄。3.有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范執(zhí)行。4.對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修屬于小修范圍的，及進(jìn)組織修復(fù)；屬于大、中個(gè)和范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建設(shè)，按有關(guān)規(guī)定辦理。5.特種設(shè)施設(shè)備和測量儀表、儀器，按照政府有關(guān)規(guī)定，定期進(jìn)行檢驗(yàn)檢測校準(zhǔn)，符合相關(guān)規(guī)范。6.設(shè)備房保持整齊清潔，安全設(shè)施符合規(guī)范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無堆積雜物；設(shè)備設(shè)施銘牌、標(biāo)識(shí)規(guī)范、統(tǒng)一、完整；操作規(guī)程、維護(hù)規(guī)范、管理制度在明顯位置做出標(biāo)識(shí)；各類管線有分類標(biāo)識(shí)和流向標(biāo)識(shí)；各類記錄本、登記本（運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、交接班等）齊全，記錄完整；監(jiān)控記錄可保存，并能正常回放。7.對小區(qū)內(nèi)變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設(shè)施、車庫限高、區(qū)內(nèi)道路限速、燃?xì)庹{(diào)壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設(shè)置明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。8.公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每年檢查、疏通一次；雨水、污水井每半年檢查、清淘一次；雨水、污水管道及井發(fā)生堵塞時(shí)應(yīng)及時(shí)疏通；化糞池每年至少清掏一次，每季度檢查一次，防止外溢。9.建立設(shè)備設(shè)施巡視制度，有專人巡視，配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調(diào)機(jī)房、高壓配電室、中控室等有專人24小時(shí)值守，值守人員每班工作時(shí)間不超過八小時(shí)。10.每日對園區(qū)路面、景現(xiàn)、小品、圍墻（護(hù)欄）、窨井、健身設(shè)施、兒童娛樂設(shè)施、照明設(shè)施、門禁、周界報(bào)警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視一次。設(shè)施設(shè)備能正常使用，無安全隱患。11.設(shè)立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時(shí)性。倉庫有完善的管理制度。專人管理，物品分類碼放。12.使用中水系統(tǒng)的，確保水質(zhì)達(dá)到國家中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。13.保證載人電梯日夜24小時(shí)正常運(yùn)行。14.消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通。15.小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。16.路燈、樓道燈完好率不低于95%。（四）公共秩序管理1.小區(qū)出入口24小時(shí)值勤，進(jìn)入樓幢門廳刷卡。2.實(shí)行封閉式管理，出入口有專人24小時(shí)值守，對訪客出入進(jìn)行登記管理，阻止小商小販進(jìn)入小區(qū)。在有可能危及人身安全處有明顯標(biāo)志。3.園區(qū)和樓內(nèi)巡視。園區(qū)巡視白天三次、夜間四次，樓內(nèi)巡視每天兩次，夜間需兩人同時(shí)巡視。巡視有計(jì)劃、巡視有路線圖、巡視項(xiàng)目內(nèi)容、要求及記錄。4.門崗及巡視服務(wù)人員，形象端正、著裝整齊干凈、舉止規(guī)范、語言禮貌、連續(xù)上崗時(shí)間不超過四小時(shí)；門崗服務(wù)設(shè)施完好、標(biāo)識(shí)醒目；有服務(wù)操作細(xì)則。5.監(jiān)視控制中心設(shè)專人24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)小區(qū)監(jiān)控的值守，處理各類報(bào)警和異常信息，每人每班工作時(shí)間不能超過八小時(shí)。監(jiān)視控制中心各類制度在明顯位置標(biāo)識(shí)。6.有機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車的行駛方向、限速標(biāo)識(shí)，交通指示標(biāo)識(shí)應(yīng)規(guī)范、清晰，對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行引導(dǎo)，車輛有序通行、停放。7.突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)報(bào)告政府有關(guān)部門，并設(shè)專人保護(hù)現(xiàn)場，配合公安等部門進(jìn)行處理。8.對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案。事發(fā)進(jìn)及進(jìn)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。9.對小內(nèi)高空拋、臺(tái)風(fēng)、火患等公共安全隱患做到及進(jìn)公示，警示注意事項(xiàng)，共同做好安全防范工作。10.對監(jiān)控中心按責(zé)嚴(yán)密監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)問題立即發(fā)出預(yù)警報(bào)告，及時(shí)處理。將日常攝像下載備份，按規(guī)定保留一周。（五）清潔服務(wù)1.在各樓層和各門廳口設(shè)置垃圾桶、果殼箱，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產(chǎn)日清。2.小區(qū)道路、廣場、停車場等每日清掃兩次；門廳、電梯廳、樓道每日清掃一次，擦兩次；共用部位窗、不銹鋼扶、用戶信箱等每周抺擦一次；公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抺擦一次；小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）每天清掃一次；休閑區(qū)亭廊、桌凳、木欄桿每半月抺擦一次；路燈每月抺擦一次。3.區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每兩個(gè)月檢查一次，每年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及進(jìn)清掏。4.二次供水水箱按規(guī)定半年清洗一次，定時(shí)巡查，定時(shí)化驗(yàn)，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5.根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.雇請專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。2.對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。3.對水池進(jìn)行定期檢查，每星期打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。4.定期清除綠地雜草、雜物。5.適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。6.適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。四、服務(wù)評估1.定期評估服務(wù)中心客戶主管根據(jù)業(yè)主反映的情況制訂定期檢查計(jì)劃，會(huì)同維修人員、秩序管理人員及環(huán)境衛(wèi)生人員每月日定期在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行服務(wù)檢查，以評估服務(wù)效果。2.臨時(shí)檢查總經(jīng)理或其他高層領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為有必要進(jìn)行服務(wù)檢查時(shí)，可以由服務(wù)中心具體組織實(shí)施，其他部門共同參加對小區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行臨時(shí)檢查，以評估其服務(wù)效果。48