★3[工程施工管理]項目管理研討(成本采購合同供應(yīng)商

項目管理研討成本+采購+合同+供應(yīng)商深圳市賽普管理咨詢有限公司2010年6月20日1尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 2目標(biāo)(決策)目標(biāo)(比選)目標(biāo)深化目標(biāo)分解實施/監(jiān)督實施/監(jiān)督改進(jìn)1234567決策策劃設(shè)計采購施工租售交付質(zhì)量(施工)質(zhì)量進(jìn)度(施工)進(jìn)度成本(施工)成本PD+CA目標(biāo)(決策)目標(biāo)(比選)目標(biāo)深化目標(biāo)分解實施/監(jiān)督實施/監(jiān)督改進(jìn)1234567決策階段策劃階段設(shè)計階段采購階段施工階段租售階段交付階段發(fā)展部策劃部設(shè)計部采購部施工部營銷部客服部質(zhì)量部質(zhì)量目標(biāo)項目總目標(biāo)(利潤)進(jìn)度部進(jìn)度目標(biāo)成本部成本目標(biāo)人力部+財務(wù)部行政部+信息部+風(fēng)控部項目管理模型3+7+21模型(總目標(biāo)+3個目標(biāo)+7個階段+21個輪子)實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃實施監(jiān)督改進(jìn)計劃教練3人裁判1人運動員7人PD+CA戰(zhàn)略,目標(biāo)(三級計劃和成本目標(biāo)/責(zé)任成本,計劃=預(yù)算),流程,組織(職/三/七),績效,決策.成本+采購+合同+供應(yīng)商3尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 項目管理模型三個目標(biāo)(Q/C/T)的矛盾進(jìn)度教練說:使勁沖,別回頭!成本教練說:少花力氣,別吃飯!質(zhì)量教練說:別著急!要跑得象跳舞一樣好看!決策策劃設(shè)計采購施工租售交付三個教練異口同聲地說：我要考核你!4尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 Q質(zhì)量?C費用?T時間?OBS誰干?WBS 干什么?最基本化學(xué)元素解釋+解決所有問題Q/C/T-三目標(biāo)-OBS-組織結(jié)構(gòu)分解-WBS-工作結(jié)構(gòu)分解(范圍)-WBS項目范圍管理目的：確定并完成項目目標(biāo)方式：明確項目有關(guān)各方的職責(zé)界限以保證工作的充分和有效。對象：專業(yè)工作和管理工作。過程：項目范圍的確定、項目結(jié)構(gòu)分析、項目范圍控制等。1.內(nèi)部OBS:運動員-七階段發(fā)展部-策劃部-設(shè)計部-采購部-施工部-租售部-交付部教練-不能上場,不能決策質(zhì)量部-進(jìn)度部-成本部裁判-財務(wù)利潤2.外部OBS目的-角色-工具:紅燈-質(zhì)量教練-Word黃燈-成本教練-Excel綠燈-進(jìn)度教練-Project交通系統(tǒng)-利潤裁判-會議及軟件5尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 目標(biāo)(決策)目標(biāo)(比選)目標(biāo)深化目標(biāo)分解實施/監(jiān)督實施/監(jiān)督改進(jìn)1234567決策階段策劃階段設(shè)計階段采購階段施工階段租售階段交付階段發(fā)展部策劃部設(shè)計部采購部施工部營銷部客服部質(zhì)量部參與(若需)選最高檔次的產(chǎn)品組合圖紙質(zhì)量審查,客服參與,報建大總包,用最好的施工單位多檢查驗收點,整改好再干做好展示部位工程質(zhì)量修得好,以后勿重修質(zhì)量目標(biāo)項目總目標(biāo)(利潤)進(jìn)度部參與投資估算提供進(jìn)度數(shù)據(jù)選最容易做的產(chǎn)品組合趕快出圖,選材設(shè), 三邊工程大總包,用最快單位,別招標(biāo)日夜趕工,進(jìn)度獎勵趕快達(dá)到預(yù)售條件,趕快開盤修得快,趕緊移交房屋進(jìn)度目標(biāo)成本部參與投資估算提供造價數(shù)據(jù)選最便宜的產(chǎn)品組合多次限額設(shè)計,圖紙造價優(yōu)化小總包,用最便單位,清單招標(biāo)拖延付款,絕不增加合同價不做樣板房維修不花錢成本目標(biāo)人力部+財務(wù)部行政部+信息部+風(fēng)控部教練3人裁判1人運動員7人項目管理模型三個目標(biāo)(Q/C/T)的矛盾6尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 大家一直沒重視的真理動畫成本優(yōu)先成本優(yōu)先進(jìn)度優(yōu)先進(jìn)度優(yōu)先情景出現(xiàn)在項目開發(fā)的每一天：l三個教練提出不同的要求l七個運動員在矛盾中掙扎l裁判在十字路口作出決策協(xié)調(diào)內(nèi)容?.三目標(biāo)的矛盾和取舍協(xié)調(diào)工具?.會議,軟件,信息系統(tǒng).決策前提?.信息足以發(fā)現(xiàn)和分析矛盾參與人?.教練和運動員決策人?.對總目標(biāo)承擔(dān)責(zé)任的人決策依據(jù)?.總目標(biāo)7尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 項目管理模型WBS干什么？圖例Q質(zhì)量?C費用?T時間?OBS誰干?WBS 干什么?8尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1000元3d工程部編制臨水臨電方案采購制度1000元3d采購部簽訂臨水臨電合同水電合同20萬20d分包單位接駁臨水臨電技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1000元3d工程部編制道路及土方方案采購制度3000元9d采購部簽訂道路及土方合同道路合同300萬30d總包單位施工道路及土方工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1000元3d設(shè)計部審查道路及土方方案技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1000元3d成本部審查道路及土方方案項目管理模型WBS分解-案例圖例Q質(zhì)量?C費用?T時間?OBS誰干?WBS 干什么?9尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 分部分項工程(樹狀結(jié)構(gòu))10尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 院長總師繪圖員其他設(shè)計師爺奶叔嬸小孩其他父母農(nóng)民工1農(nóng)工民2農(nóng)民工農(nóng)民工Z農(nóng)民工3農(nóng)民工1農(nóng)工民2農(nóng)民工農(nóng)民工Z農(nóng)民工3分分1分分2分分分分Z分分3項目管理模型 OBS誰干？項目總設(shè)計部采購部施工部銷售部項目公司發(fā)改國土規(guī)劃建設(shè)其他政府OBS誰干？投資辦公生產(chǎn)商戶住戶客戶城市規(guī)劃建筑設(shè)計圖模制作其他專項設(shè)計營銷策劃市場推廣營銷物資其他銷售代理造價咨詢招標(biāo)代理其他監(jiān)理單位。其他。工程貨物工程施工管理咨詢設(shè)計類工程類營銷類其他類分包1分包2分包分包M分包3專業(yè)分包基設(shè)1基設(shè)2基設(shè)基設(shè)N基設(shè)3基礎(chǔ)設(shè)施配套1配套2配套配套O配套3配套設(shè)施材料1材料2材料材料P材料3材料供應(yīng)設(shè)備1設(shè)備2設(shè)備設(shè)備Q設(shè)備3設(shè)備供應(yīng)供應(yīng)商分分1分分2分分分分Z分分3分分1分分2分分分分Z分分3分分1分分2分分分分Z分分3自勞務(wù)自分包自供設(shè)備其他自供材料總包工人1工人2工人工人Z工人3農(nóng)民工1農(nóng)工民2農(nóng)民工農(nóng)民工Z農(nóng)民工3經(jīng)理主管文檔其他專員經(jīng)理主管文檔其他專員局長處長事務(wù)窗口科長總經(jīng)理財務(wù)部成本部進(jìn)度部質(zhì)量部人力部行政部集團(tuán)總部OBS：一百個公司一千個人千手觀音圖的作用：1.涵蓋房地產(chǎn)行業(yè)的全部參與主體，分析其構(gòu)成和關(guān)系。2.分析各大手指的特點和關(guān)系，分析管控。3.分析各小手指的工作程序，分析流程。4.分析質(zhì)量、進(jìn)度、成本三大目標(biāo)的特點和控制辦法。5.分析財務(wù)、人力等資源配置。6.分析軟件及信息系統(tǒng)的應(yīng)用范圍和內(nèi)容。設(shè)計變更案例11尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 設(shè)計單位勘察單位總包總包單位單位監(jiān)理單位分包單位供貨單位造價咨詢公司政府相關(guān)主管部門投資線質(zhì)量線進(jìn)度線質(zhì)量(紅)投資(黃)進(jìn)度(綠)安全/健康/環(huán)保(線皮)三線目標(biāo)的輸出和輸入施工階段施工部門設(shè)計部門設(shè)計階段采購部門采購階段項目管理階段進(jìn)度部成本部房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量部風(fēng)險控制招招標(biāo)標(biāo)文文件件招招標(biāo)標(biāo)文文件件招招標(biāo)標(biāo)文文件件招招標(biāo)標(biāo)文文件件招招標(biāo)標(biāo)文文件件招招標(biāo)標(biāo)文文件件合同履行合同履行工工程程竣竣工工驗驗收收招招標(biāo)標(biāo)文文件件采購部門匯總?cè)繕?biāo)到招標(biāo)文件中并簽訂合同(2個月)成本和施工管理部門保障三目標(biāo)在履約過程中的逐步實現(xiàn)。(2(2年年) )成本和施工管理部門檢驗三目標(biāo)的實現(xiàn)程度(2個月)從內(nèi)部OBS 到 供應(yīng)商OBS目標(biāo)系統(tǒng)在供應(yīng)商組織中的傳遞12尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 三目標(biāo)是矛盾的統(tǒng)一體,內(nèi)部先統(tǒng)一思想,再向外傳達(dá)要求.目標(biāo)控制部門目標(biāo)控制部門有利有利不利不利策劃階段設(shè)計階段采購階段資金回籠要求快的項目利潤低的項目檔次高項目產(chǎn)品定位材料設(shè)備選型設(shè)計方案優(yōu)化(增加投入)設(shè)計技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(建立標(biāo)準(zhǔn))標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)文件(參與標(biāo)化)施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(建立標(biāo)準(zhǔn))評標(biāo)辦法(權(quán)重設(shè)置)進(jìn)度部進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度成本部投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資質(zhì)量部質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量招標(biāo)文件中是否研討招標(biāo)文件中是否研討x xx xx xx xx xx x-需研討需研討目標(biāo)控制部門目標(biāo)控制部門有利有利不利不利施工階段監(jiān)理公司(增加授權(quán))造價咨詢公司(增加授權(quán))供應(yīng)商管理(增加激勵)施工組織設(shè)計(加強(qiáng)審查)設(shè)計變更(增加變更)趕工措施(縮短工期)工期索賠(不予補(bǔ)償)驗收制度(要求嚴(yán)格)工程款支付(提高額度)調(diào)價措施(增加設(shè)置)費用索賠(不予補(bǔ)償)安全文明施工(提高標(biāo)準(zhǔn))竣工驗收(提高要求)質(zhì)量保修(提高要求)其他進(jìn)度部進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度成本部投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資質(zhì)量部質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量招標(biāo)文件中是否研討招標(biāo)文件中是否研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討在招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)化中，相關(guān)部門需商定具體爭議事項的解決方案。有利有利不利不利13尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 項目合同體系規(guī)劃WBS范圍+OBS主體+Q采購方式+C采購預(yù)算+T采購計劃標(biāo)準(zhǔn)合同結(jié)構(gòu)實際合同一級分類二級分類基準(zhǔn)合同名稱組合后合同采購計劃采購預(yù)算采購方式工程服務(wù)類工程監(jiān)理監(jiān)理合同監(jiān)理合同5月5日50萬項目招標(biāo)造價咨詢前期造價咨詢合同造價咨詢合同6月6日60萬城市公司議標(biāo)預(yù)結(jié)算合同工程施工類施工總包主體工程合同總包合同5月5日 5000萬城市公司招標(biāo)基礎(chǔ)工程合同專業(yè)分包門窗工程合同門窗工程合同6月15日 500萬幕墻工程合同公共部位精裝修合同精裝修工程合同7月1日350萬項目招標(biāo)戶內(nèi)精裝修工程合同欄桿工程合同欄桿工程合同7月15日 100萬項目招標(biāo)市政承包室外給水工程合同室外給排水工程合同 6月15日 300萬項目議標(biāo)室外排水工程合同燃?xì)夤こ倘細(xì)夤こ毯贤?20萬項目直接委托(壟斷)工程貨物類材料供應(yīng)屋面瓦合同屋面瓦合同8月1日80萬城市公司戰(zhàn)略樣板房裝飾品合同樣板房裝飾品合同 7月15日8萬項目直接委托(零星或緊急)設(shè)備供應(yīng)發(fā)電機(jī)合同發(fā)電機(jī)合同7月1日30萬城市公司戰(zhàn)略電梯合同電梯合同6月15日 100萬集團(tuán)戰(zhàn)略14尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 項目合同體系規(guī)劃應(yīng)用案例:標(biāo)桿企業(yè)做法15尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 項目合同體系規(guī)劃第1步.設(shè)置合同結(jié)構(gòu)(按產(chǎn)品類型)項目合同結(jié)構(gòu)基準(zhǔn)表1套包括：項目合同的類別及其具體構(gòu)成，如A營銷管理類/B規(guī)劃設(shè)計類/C工程服務(wù)類/D工程施工類/E工程貨物類，及各細(xì)類如：D工程施工類，又分為D1工程總包/D2工程分包/D3市政承包三小類，直至到項目各個合同(如100個)。16尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 業(yè)務(wù)流程按采購方式設(shè)置采購方式適用范圍內(nèi)部組織工作程序集團(tuán)戰(zhàn)略重要+集團(tuán)通用(金額不限)總部組織城市公司配合項目配合1招標(biāo)要求+2招標(biāo)文件+3發(fā)標(biāo)和答疑+4開標(biāo)評標(biāo)+5定標(biāo)+6訂立戰(zhàn)略協(xié)議+7訂立合同城市公司戰(zhàn)略重要+區(qū)域通用(金額不限)總部參與城市公司組織項目配合1招標(biāo)要求+2招標(biāo)文件+3發(fā)標(biāo)和答疑+4開標(biāo)評標(biāo)+5定標(biāo)+6訂立戰(zhàn)略協(xié)議+7訂立合同城市公司招標(biāo)重要+充分競爭(預(yù)算30萬)總部備案城市公司組織項目配合1招標(biāo)要求+2招標(biāo)文件+3發(fā)標(biāo)和答疑+4開標(biāo)評標(biāo)+5定標(biāo)+6訂立合同城市公司議標(biāo)重要+有限競爭(預(yù)算30萬)總部備案城市公司組織項目配合1議標(biāo)要求+2議標(biāo)文件+3競爭性談判+4訂立合同項目招標(biāo)常規(guī)+充分競爭(10預(yù)算30)總部備案城市公司審批項目組織1招標(biāo)要求+2招標(biāo)文件+3發(fā)標(biāo)和答疑+4開標(biāo)評標(biāo)+5定標(biāo)+6訂立合同項目議標(biāo)常規(guī)+有限競爭(10預(yù)算30)總部備案城市公司審批項目組織1議標(biāo)要求+2議標(biāo)文件+3競爭性談判+4訂立合同項目直接委托(壟斷)壟斷(金額不限)總部備案城市公司備案項目組織1合同要求+2合同談判+3訂立合同(對方范本)項目直接委托(零星或緊急)臨時(預(yù)算10萬)總部備案城市公司備案項目組織1合同要求+2合同談判+3訂立委托書(簡版)項目合同體系規(guī)劃第2步.設(shè)置采購方式17尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 項目合同體系規(guī)劃第3步.設(shè)置采購計劃(模板)既是技術(shù)支持；又是管控措施。 建議由總部設(shè)定統(tǒng)一的模板(結(jié)合項目合同結(jié)構(gòu))要求各項目據(jù)此編制全項目招標(biāo)采購計劃。18尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 項目合同體系規(guī)劃第4步.設(shè)置采購預(yù)算(目標(biāo)成本)項目成本科目基準(zhǔn)表1套包括：成本科目的類別、級別及其構(gòu)成，如A土地獲得價款/B開發(fā)前期準(zhǔn)備費/C主體建筑工程費/D主體安裝工程費/E社區(qū)管網(wǎng)工程費/F園林環(huán)境工程費/G配套設(shè)施費/H開發(fā)間接費；及各分級細(xì)類(如300個)。成本科目和會計科目的銜接關(guān)系。此關(guān)系可實現(xiàn)成本與財務(wù)數(shù)據(jù)的有效聯(lián)接。成本科目和合同結(jié)構(gòu)的對應(yīng)關(guān)系。此關(guān)系的建立，可實現(xiàn)成本和合同的項目間對比、實時監(jiān)控和數(shù)據(jù)積累；結(jié)合信息系統(tǒng)應(yīng)用，效率更高。以上各內(nèi)容，結(jié)合標(biāo)桿企業(yè)和公司目前的優(yōu)秀做法編制，組織相關(guān)專業(yè)部門的研討后，由集團(tuán)管理層審批確定。此基準(zhǔn)表，是集團(tuán)層面統(tǒng)一設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)模板，要求各地項目統(tǒng)一采用。各地項目基于此成本科目基準(zhǔn)，開展成本管理工作，包括成本目標(biāo)的測算、確定、動態(tài)控制和價格庫的管理。19尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 土地版啟動版方案版執(zhí)行版合同規(guī)劃施工合同合同A1合同A2合同A3供貨合同合同B1合同B2合同B3付款索賠指令變更付款索賠指令變更付款索賠指令變更付款索賠指令變更付款索賠指令變更付款索賠指令變更質(zhì)保金結(jié)算竣工決算竣工結(jié)算目標(biāo)深化目標(biāo)分解實施與監(jiān)控項目總結(jié)決策階段策劃階段設(shè)計階段采購階段施工階階段租售/交付階段 招采專項預(yù)算(成本控制目標(biāo))20尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 施工階段：合同預(yù)算(資金使用計劃)付款類別適用范圍合同價結(jié)算價12345預(yù)付款進(jìn)度款工程完工竣工結(jié)算款質(zhì)保金【A類】大型施工類預(yù)付0%進(jìn)付70%完工80%結(jié)算95%質(zhì)保5%【B類】小型施工類預(yù)付0%進(jìn)付0%完工80%結(jié)算95%質(zhì)保5%【C類】供貨安裝類預(yù)付0%批付80%完工80%結(jié)算95%質(zhì)保5%【D類】常規(guī)材設(shè)類預(yù)付0%月付80%完貨80%結(jié)算95%質(zhì)保5%【E類】大宗材設(shè)類預(yù)付20%批付80%完貨80%結(jié)算97%質(zhì)保3%【F類】行政壟斷類預(yù)付Fa%進(jìn)付Fb%完工Fc%結(jié)算Fd%質(zhì)保Fe%21尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 謝 謝 ！22尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 合同結(jié)構(gòu)管控模式1-全固型 總部制定完整的統(tǒng)一的合同結(jié)構(gòu) 項目全盤執(zhí)行。 案例：首創(chuàng)2-半固型 總部或區(qū)域簽訂戰(zhàn)略或集中協(xié)議 城市和項目執(zhí)行協(xié)議，此外自主。 案例：萬科3-組合型 總部制定合同基準(zhǔn)清單 項目按需組合，交總部審批。 案例：鵬基合同結(jié)構(gòu)：三種管控模式管控最強(qiáng)管控較強(qiáng)管控較弱23尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 造價咨詢單位監(jiān)理單位首創(chuàng)置業(yè)設(shè)計單位總部一線公司項目合同體系規(guī)劃-模式1-首創(chuàng)做法(全固型)24尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 發(fā)包方發(fā)包方(56(56個工程合同個工程合同) )總承包工程（總承包工程（1 1項）項）指定分包工程（指定分包工程（8 8項）項）裝修總包監(jiān)理勘察工程綠化工程鋁合金門窗（戰(zhàn)略）安防系統(tǒng)工程電梯供貨安裝（戰(zhàn)略）純凈水工程（戰(zhàn)略）外墻保溫工程（戰(zhàn)略） 單體工程單體工程(6項項)室外工程室外工程(2項項)水泵房設(shè)備施工（戰(zhàn)略）單體工程的材料設(shè)備（單體工程的材料設(shè)備（20項）項）陽臺欄桿、空調(diào)擋板外墻涂料（戰(zhàn)略）外墻面磚進(jìn)戶門（戰(zhàn)略）樓梯欄桿（戰(zhàn)略）屋面保溫（戰(zhàn)略）屋面瓦（戰(zhàn)略）佛甲草（戰(zhàn)略）開關(guān)面板（戰(zhàn)略）多媒體箱（戰(zhàn)略）住戶配電箱（戰(zhàn)略）煤氣報警器消防器材（戰(zhàn)略）PVC（UPVC）（戰(zhàn)略）裝修房的材料設(shè)備（裝修房的材料設(shè)備（12項）項）地板（戰(zhàn)略）櫥柜（戰(zhàn)略）戶內(nèi)門（戰(zhàn)略）地采暖收納系統(tǒng)（戰(zhàn)略）室外工程的材料設(shè)備（室外工程的材料設(shè)備（11項）項）垃圾處理機(jī)交通設(shè)施（戰(zhàn)略）室外玩具室外桌椅景觀燈具（戰(zhàn)略）景觀石材（戰(zhàn)略）標(biāo)識系統(tǒng)垃圾桶（戰(zhàn)略）不銹鋼水箱防腐木（戰(zhàn)略）樓梯地磚非標(biāo)箱庭院欄桿（戰(zhàn)略）信報箱（戰(zhàn)略）門牌一站式采購（戰(zhàn)略）電表箱政府配套四大工程小額工程委托可視對講廚房三件套空調(diào)內(nèi)墻涂料（戰(zhàn)略）櫥衛(wèi)五金（戰(zhàn)略）潔具（戰(zhàn)略）燃?xì)鉄崴骷坠┎牧显O(shè)備甲供材料設(shè)備(43(43項項) )優(yōu)點：在標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和規(guī)模化開發(fā)的前提下，充分利用規(guī)模效益，降低采購成本；缺點：采購部件劃分過細(xì)，加大現(xiàn)場資源整合難度，易引致質(zhì)量與進(jìn)度隱患，管理成本較高；56項x8個審批表x8個審批人=3584個審批點獨立委托獨立委托(4(4項項) )主體工程項目合同體系規(guī)劃-模式2-萬科做法(半固型)25尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 l采購脆弱的“酒瓶”瓶頸型Bottleneck物資 l采購易爆的“炸彈”關(guān)鍵型Critical物資 質(zhì)量供方能力要求 高質(zhì)量供方能力要求 高施工管理難度 高施工管理難度 高產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險 大產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險 大客戶投訴影響 大客戶投訴影響 大成本市場競爭程度 一般成本市場競爭程度 高采購總金額一般采購總金額大產(chǎn)品規(guī)模效益 一般產(chǎn)品規(guī)模效益 明顯進(jìn)度 采購所需時間 一般進(jìn)度 采購所需時間 長風(fēng)險 采購人為風(fēng)險 一般風(fēng)險 采購人為風(fēng)險 高采購模式戰(zhàn)略合作 + 分散采購 采購模式戰(zhàn)略合作l采購常用的“書籍”日常型Routine物資l采購跳動的“彈簧”杠桿型Leverage物資 質(zhì)量供方能力要求 一般質(zhì)量供方能力要求 一般施工管理難度 一般施工管理難度 一般產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險 一般產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險 一般客戶投訴影響 一般客戶投訴影響 一般成本市場競爭程度 小成本市場競爭程度 高采購總金額小采購總金額大產(chǎn)品規(guī)模效益 不明顯產(chǎn)品規(guī)模效益 明顯進(jìn)度 采購所需時間 短進(jìn)度 采購所需時間 一般風(fēng)險 采購人為風(fēng)險 小風(fēng)險 采購人為風(fēng)險 高采購模式分散采購 采購模式集中采購 + 分散采購 瓶頸型瓶頸型Bottleneck物物資資關(guān)鍵型關(guān)鍵型Critical物資物資杠桿型杠桿型Leverage物資物資日常型日常型Routine物資物資進(jìn)戶門進(jìn)戶門鋁合金門窗鋁合金門窗室內(nèi)裝修室內(nèi)裝修總包總包電梯電梯發(fā)電機(jī)發(fā)電機(jī)開關(guān)插座開關(guān)插座戶內(nèi)配電箱戶內(nèi)配電箱樓梯地面磚樓梯地面磚裝飾線條裝飾線條戰(zhàn)略合作戰(zhàn)略合作集中式采購集中式采購分散式采購分散式采購項目合同體系規(guī)劃-萬科做法(戰(zhàn)略/集中采購)26尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 案例案例:征求各地項目意見選擇戰(zhàn)略合作范圍征求各地項目意見選擇戰(zhàn)略合作范圍總部統(tǒng)計各地總部統(tǒng)計各地項目采購項目采購方式，征求并分析戰(zhàn)略方式，征求并分析戰(zhàn)略合作范圍的選擇意見；合作范圍的選擇意見；27尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 施工總承包主體工程專業(yè)分包門窗及幕墻工程戶門工程公共部位精裝修工程室內(nèi)精裝修工程鋼結(jié)構(gòu)工程機(jī)電安裝工程消防工程泛光照明工程智能化工程電梯工程市政承包前期工程土方降水護(hù)坡工程地基及基礎(chǔ)工程市政道路工程市政交通標(biāo)識工程市政給水工程市政排水工程市政中水工程熱力工程燃?xì)夤こ屉娏こ套兣潆娫O(shè)備安裝工程有線電視工程電信工程信報箱工程園林綠化工程材料供應(yīng)涂料墻地磚防火門散熱器設(shè)備供應(yīng)高低壓柜變壓器直流屏柴油發(fā)電機(jī)配電箱柜合同-2合同-1合同-N示例項目合同體系規(guī)劃-模式3組合型28尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 項目合同體系規(guī)劃成果案例：項目合同結(jié)構(gòu)基準(zhǔn)表29尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 建立合同結(jié)構(gòu)的目的：n有助于有效控制項目的工期、質(zhì)量、成本；n合理的劃分各承包商和供貨商的工作范圍及職責(zé)界線；n有助于有計劃、預(yù)見性的對項目進(jìn)行管理；項目合同體系規(guī)劃的分析項目合同體系規(guī)劃目的有效控制質(zhì)量/進(jìn)度/成本提高預(yù)見性明確各自范圍和邊界影響因素政府政府法規(guī)的限制等開發(fā)商介入項目管理的深度承擔(dān)風(fēng)險控制成本確定性要求各工程項目的設(shè)計具備施工圖條件的時間工期要求及緊迫性程度工程具有不確定因素(工程變更)的項目及大施工單位總包的管理能力總包的施工能力及各專業(yè)工程的專業(yè)化程度 由施工單位進(jìn)行深化設(shè)計的項目及程度 物業(yè)公司 物業(yè)管理、維修的難度和方便程度30尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 項目合同體系規(guī)劃細(xì)化界定合同范圍根據(jù)國標(biāo)工程項目清單，將完整的工程項目，無一遺漏地分解到各個合同范圍內(nèi)。整個工程合同范圍表，形成一個矩陣。1.橫向是OBS組織分解結(jié)構(gòu)；2.縱向是WBS工作分解結(jié)構(gòu)；3.矩陣內(nèi)部是OBS和WBS的對應(yīng)關(guān)系。無縫清單合同結(jié)構(gòu)31尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 從實體和管理兩方面，對工程合同范圍和界面進(jìn)行細(xì)化，明確總分包合同界面總承包工程A.實體問題承包范圍劃分預(yù)留預(yù)埋配合其他B.管理問題辦公及倉庫等提供臨水臨電提供施工道路與場地成品保護(hù)垃圾清運安全及防盜其他從實體和管理兩方面，對工程合同范圍和界面進(jìn)行細(xì)化分析。n合同范圍是“面”，合同邊界是“線”和“點”。n項目合同體系規(guī)劃是系統(tǒng)性工作。n先細(xì)化各合同范圍，再解決合同邊界問題。范圍描述深度不夠，易產(chǎn)生合同邊界糾紛。工程項目施工分包獨立承包總包供貨分包獨立供貨紅色是“范圍”橙色是“邊界”合同范圍和邊界32尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 工程合同類別服務(wù)類施工類貨物類成本科目類別土地獲得價款開發(fā)前期準(zhǔn)備費主體建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費配套設(shè)施費開發(fā)間接費對應(yīng)項目合同體系規(guī)劃成本科目和標(biāo)準(zhǔn)合同嚴(yán)密對應(yīng)33尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 工程合同名稱工程合同范圍(對應(yīng)成本科目)合同036【B-02-01】施工類_指定分包_門窗及幕墻工程(三方合同)1 科目045【03-03-01】主體建筑工程費_門窗工程_單元門2 科目049【03-03-05】主體建筑工程費_門窗工程_窗、陽臺門3 科目118【07-02-】配套設(shè)施費_會所4 科目119【07-03-】配套設(shè)施費_幼兒園5 科目120【07-04-】配套設(shè)施費_學(xué)校6 科目123【07-07-】配套設(shè)施費_物業(yè)管理用房合同037【B-02-02】施工類_指定分包_戶門工程(三方合同)1 科目046【03-03-02】主體建筑工程費_門窗工程_入戶門合同038【B-02-03】施工類_指定分包_公共部位精裝修工程(三方合同)1 科目051【03-04-01】主體建筑工程費_公共部位精裝修_大堂精裝修2 科目052【03-04-02】主體建筑工程費_公共部位精裝修_樓梯間精裝修3 科目055【03-04-05】主體建筑工程費_公共部位精裝修_電梯廳精裝修4 科目056【03-04-06】主體建筑工程費_公共部位精裝修_單元入口精裝修5 科目059【03-04-09】主體建筑工程費_公共部位精裝修_其他6 科目118【07-02-】配套設(shè)施費_會所7 科目119【07-03-】配套設(shè)施費_幼兒園8 科目120【07-04-】配套設(shè)施費_學(xué)校9 科目123【07-07-】配套設(shè)施費_物業(yè)管理用房合同039【B-02-04】施工類_指定分包_室內(nèi)精裝修工程(三方合同)1 科目048【03-03-04】主體建筑工程費_門窗工程_戶內(nèi)門2 科目061【03-05-01】主體建筑工程費_室內(nèi)裝修_廚房精裝修3 科目062【03-05-02】主體建筑工程費_室內(nèi)裝修_衛(wèi)生間精裝修4 科目063【03-05-03】主體建筑工程費_室內(nèi)裝修_廳房精裝修5 科目064【03-05-04】主體建筑工程費_室內(nèi)裝修_陽臺、露臺、地面精裝修6 科目137【08-02-03】開發(fā)間接費_營銷費用_售樓處裝修及包裝7 科目138【08-02-04】開發(fā)間接費_營銷費用_樣板間裝修及包裝合同040【B-02-05】施工類_指定分包_鋼結(jié)構(gòu)工程(三方合同)1 科目039【03-02-06】主體建筑工程費_結(jié)構(gòu)及粗裝修工程_上部結(jié)構(gòu)及粗裝修項目合同體系規(guī)劃成本科目和標(biāo)準(zhǔn)合同嚴(yán)密對應(yīng)34尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 項目合同體系規(guī)劃成果案例：項目成本科目基準(zhǔn)表35尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 科目代碼科目代碼成本科目成本科目目標(biāo)成本目標(biāo)成本目前已發(fā)生目前已發(fā)生目前待發(fā)生目前待發(fā)生動態(tài)成本動態(tài)成本情景洋房情景洋房1 1情景洋房情景洋房2 2情景洋房情景洋房3 3情景洋房情景洋房4 46,461,656.26,461,656.24 4目標(biāo)目標(biāo)已發(fā)生已發(fā)生待發(fā)生待發(fā)生動態(tài)動態(tài)合計合計205,894,992.73194,428,674.526,823,673.51201,252,348.03小計小計未拆分成本未拆分成本309,600.00-309,600.00已拆分成本已拆分成本205,894,992.73194,119,074.527,133,273.51201,252,348.0343014301開發(fā)成本開發(fā)成本205,894,992.73194,119,074.527,133,273.51201,252,348.0317,982,285.1516,775,915.78786,733.5817,562,649.364301.4014301.401土地獲得價款土地獲得價款37,321,270.8838,349,398.88 38,349,398.884,615,499.043,024,277.9416,655.003,040,932.944301.401.014301.401.01政府地價及市政配套費政府地價及市政配套費34,591,561.5035,619,689.50 35,619,689.504,358,257.352,767,036.2516,655.002,783,691.254301.401.034301.401.03紅線外市政配套費紅線外市政配套費2,729,709.382,729,709.382,729,709.38257,241.69257,241.69257,241.694301.4024301.402開發(fā)前期準(zhǔn)備費開發(fā)前期準(zhǔn)備費7,575,384.686,518,597.146,518,597.14713,887.31614,298.02-62.57614,235.454301.402.014301.402.01勘察設(shè)計費勘察設(shè)計費5,313,657.004,813,071.514,813,071.51500,747.13453,573.070.01453,573.084301.402.01.014301.402.01.01勘察丈量費勘察丈量費213,921.00304,236.45304,236.4520,159.4328,670.5628,670.564301.402.01.024301.402.01.02規(guī)劃設(shè)計費規(guī)劃設(shè)計費4,899,736.004,376,653.644,376,653.64461,740.15412,446.030.01412,446.044301.402.01.054301.402.01.05建筑研究用房建筑研究用房200,000.00132,181.42132,181.4218,847.5512,456.4812,456.484301.402.024301.402.02報批報建費報批報建費428,575.31284,861.64284,861.6440,388.0026,844.7426,844.744301.402.02.014301.402.02.01政府報批報建費政府報批報建費428,575.31284,861.64284,861.6440,388.0026,844.7426,844.744301.402.034301.402.03三通一平費三通一平費1,331,794.251,018,105.451,018,105.45125,505.3195,943.9895,943.984301.402.03.014301.402.03.01臨時道路臨時道路221,965.7118,781.8618,781.8620,917.551,769.961,769.964301.402.03.024301.402.03.02臨時用電臨時用電62,890.2847,681.3147,681.315,926.644,493.384,493.384301.402.03.034301.402.03.03臨時用水臨時用水22,196.5721,148.6321,148.632,091.761,993.001,993.004301.402.03.044301.402.03.04場地平整費場地平整費1,024,741.69930,493.65930,493.6596,569.3687,687.6487,687.644301.402.044301.402.04臨時設(shè)施費臨時設(shè)施費501,358.12402,558.54402,558.5447,246.8737,936.23-62.5837,873.654301.402.04.014301.402.04.01臨時圍墻臨時圍墻64,708.12123,379.86123,379.866,097.9511,627.0411,627.044301.402.04.024301.402.04.02臨時辦公室臨時辦公室154,650.00176,646.05176,646.0514,573.8716,646.7316,646.734301.402.04.044301.402.04.04臨時圍板臨時圍板276,000.0076,946.6376,946.6326,009.627,251.287,251.284301.402.04.094301.402.04.09其他其他6,000.0025,586.0025,586.00565.432,411.18-62.582,348.604301.4034301.403主體建筑工程費主體建筑工程費92,728,368.3788,689,876.93 88,689,876.936,433,483.297,865,941.60154,192.388,020,133.984301.403.014301.403.01基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程8,802,892.448,659,343.728,659,343.721,179,085.001,131,539.741,131,539.744301.403.01.014301.403.01.01土方土方912,714.80988,569.07988,569.07145,300.00180,797.34180,797.344301.403.01.034301.403.01.03樁基樁基7,600,643.507,367,374.657,367,374.65991,373.40906,299.70906,299.704301.403.01.044301.403.01.04樁基檢測樁基檢測289,534.14303,400.00303,400.0042,411.6044,442.7044,442.704301.403.024301.403.02結(jié)構(gòu)及粗裝修工程結(jié)構(gòu)及粗裝修工程37,832,139.7637,296,255.44 37,296,255.443,772,261.844,136,413.90176,007.354,312,421.254301.403.02.014301.403.02.01混凝土框架混凝土框架30,106,544.7330,576,633.27 30,576,633.272,981,951.403,333,966.65-10,980.973,322,985.684301.403.02.024301.403.02.02砌體砌體3,514,639.862,350,180.702,350,180.70358,060.20322,183.11188,013.22510,196.33應(yīng)用案例合同范圍細(xì)化界定，基于成本科目，全面迅速收集成本動態(tài)信息。把控風(fēng)險，強(qiáng)調(diào)預(yù)控。36尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 項目總投資的構(gòu)成(政府)類別范圍項目項目總投資開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用A產(chǎn)品成本A1 土地費用為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用。土地征用拆遷費土地出讓地價款土地轉(zhuǎn)讓費土地租用費土地投資折價A2 前期工程費前期階段的費用支出?？尚行匝芯克牡刭|(zhì)勘測規(guī)劃設(shè)計三通一平A3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，含各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用A4 建筑安裝工程費建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等。項目包括多個單項工程時，應(yīng)分別核算。建筑工程費設(shè)備采購費安裝工程費A5 公共配套設(shè)施費居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費用。居委會派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場其他A6 開發(fā)間接費房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等B期間費用B1 管理費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用B2 財務(wù)費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費用B3 銷售費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程申發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費用。銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等C稅費C1 開發(fā)期稅費有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費等D其他D1 其他費用-臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等D2 不可預(yù)見費用-經(jīng)營資金 ZZ1開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金37尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 項目總投資的構(gòu)成(企業(yè))類別企業(yè)名稱項目總投資建設(shè)投資A產(chǎn)品成本A1 土地費用A2 前期工程費A3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費A4 建筑安裝工程費A5 公共配套設(shè)施費A6 開發(fā)間接費B期間費用B1 管理費用B2 財務(wù)費用B3 銷售費用C稅費C1 開發(fā)期稅費D其他D1 其他費用D2 不可預(yù)見費用經(jīng)營資金 ZZ1 經(jīng)營資金38尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 成本科目 VS 合同目標(biāo)(決策) 目標(biāo)(比選) 目標(biāo)深化目標(biāo)分解實施/監(jiān)督 實施/監(jiān)督改進(jìn)1234567決策階段策劃階段設(shè)計階段采購階段施工階段租售階段交付階段發(fā)展部策劃部設(shè)計部采購部施工部營銷部客服部質(zhì)量部利潤進(jìn)度部成本部項目總投資建設(shè)投資A產(chǎn)品成本A1土地費用成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目財務(wù)部A2前期工程費成本科目成本科目成本科目數(shù)據(jù)深化123成本科目合同分解成本科目合同履行成本科目成本科目成本部A3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費成本科目成本科目成本科目數(shù)據(jù)深化123成本科目合同分解成本科目合同履行成本科目成本科目成本部A4建筑安裝工程費成本科目成本科目成本科目數(shù)據(jù)深化123成本科目合同分解成本科目合同履行成本科目成本科目成本部A5公共配套設(shè)施費成本科目成本科目成本科目數(shù)據(jù)深化123成本科目合同分解成本科目合同履行成本科目成本科目成本部A6開發(fā)間接費成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目財務(wù)部B期間費用B1管理費用會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目財務(wù)部B2財務(wù)費用會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目財務(wù)部B3銷售費用會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目財務(wù)部會計科目財務(wù)/成本,財務(wù)預(yù)算/成本目標(biāo)/目標(biāo)深化123,合同階段性,2年,出入39尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 40會計科目(非成本) 成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌合同=火車(大合同-總包)成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌合同=火車(小合同)合同=火車(小合同)非成本費用無合同有合同合同=火車(中合同)合同=火車(小合同)項目A合同=火車(大合同-總包)合同=火車(小合同)合同=火車(中合同)合同=火車(中合同)合同=火車(小合同)項目B目標(biāo)(決策)目標(biāo)(比選)目標(biāo)深化目標(biāo)分解實施/監(jiān)督實施/監(jiān)督改進(jìn)1234567決策階段策劃階段設(shè)計階段采購階段施工階段租售階段交付階段項目間對比項目內(nèi)對比成本科目成本科目成本科目成本科目-合同成本科目-合同成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目-無合同成本科目-無合同成本科目成本科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目合同=火車合同=火車成本科目 VS 合同尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 41會計科目(非成本) 成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌合同=火車(大合同-總包)成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌合同=火車(小合同)合同=火車(小合同)非成本費用無合同有合同合同=火車(中合同)合同=火車(小合同)項目A合同=火車(大合同-總包)合同=火車(小合同)合同=火車(中合同)合同=火車(中合同)合同=火車(小合同)項目B目標(biāo)(決策)目標(biāo)(比選)目標(biāo)深化目標(biāo)分解實施/監(jiān)督實施/監(jiān)督改進(jìn)1234567決策階段策劃階段設(shè)計階段采購階段施工階段租售階段交付階段項目間對比項目內(nèi)對比成本科目成本科目成本科目成本科目-合同成本科目-合同成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目-無合同成本科目-無合同成本科目成本科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目合同=火車合同=火車成本科目 VS 合同固定資產(chǎn)投資(工程造價)流動資產(chǎn)投資(流動資金)建設(shè)項目總投資建設(shè)期利息現(xiàn)行的工程造價的理論構(gòu)成 建設(shè)投資建筑安裝工程費設(shè)備及工器具購置費直接費間接費利潤稅金工程建設(shè)其它費用固定資產(chǎn)其他費用無形資產(chǎn)費用其它資產(chǎn)費用預(yù)備費基本預(yù)備費漲價預(yù)備費工程費用121.11.21.1.11.1.21.1.31.1.1.11.1.1.2建設(shè)項目總投資構(gòu)成42尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 建設(shè)項目總投資-明細(xì)表(1)建設(shè)項目總投資誰花錢?誰核算?說明建設(shè)項目總投資1固定資產(chǎn)投資(工程造價)1.1建設(shè)投資1.1.1工程費用1.1.1.1設(shè)備及工器具購置費設(shè)備購置費設(shè)備原價供貨單位造價部設(shè)備供應(yīng)設(shè)備運雜費供貨單位造價部設(shè)備供應(yīng)工具、器具及生產(chǎn)家具購置費供貨單位造價部材料供應(yīng)1.1.1.2建筑安裝工程費直接費直接工程費人工費施工單位造價部材料費施工單位造價部施工機(jī)械使用費施工單位造價部措施費安全文明施工費施工單位造價部夜間施工增加費施工單位造價部二次搬運費施工單位造價部冬雨季施工增加費施工單位造價部大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場及安拆費施工單位造價部施工排水費施工單位造價部施工降水費施工單位造價部地上地下設(shè)施、建筑物的臨時保護(hù)設(shè)施費施工單位造價部已完工程及設(shè)備保護(hù)費施工單位造價部專業(yè)措施項目施工單位造價部間接費規(guī)費工程排污費施工單位造價部社會保障費養(yǎng)老保險費施工單位造價部失業(yè)保險費施工單位造價部醫(yī)療保險費施工單位造價部住房公積金施工單位造價部危險作業(yè)意外傷害保險施工單位造價部企業(yè)管理費(含12項)*施工單位造價部利潤施工單位造價部稅金營業(yè)稅施工單位造價部城市維護(hù)建設(shè)稅施工單位造價部教育費附加施工單位造價部43尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 建設(shè)項目總投資-明細(xì)表(2)建設(shè)項目總投資誰花錢?誰核算?說明建設(shè)項目總投資1固定資產(chǎn)投資(工程造價)1.1建設(shè)投資1.1.2工程建設(shè)其他費用1.1.2.1固定資產(chǎn)其他費用建設(shè)管理費建設(shè)單位管理費(含29項)*開發(fā)商財務(wù)部工程監(jiān)理費監(jiān)理單位造價部建設(shè)用地費土地征用及遷移補(bǔ)償費土地補(bǔ)償費被拆遷人財務(wù)部青苗補(bǔ)償費和附著物補(bǔ)償費被拆遷人財務(wù)部安置補(bǔ)助費被拆遷人財務(wù)部耕地占用稅或城鎮(zhèn)土地使用稅等稅政府財務(wù)部征地動遷費被拆遷人財務(wù)部其他補(bǔ)償費被拆遷人財務(wù)部土地使用權(quán)出讓金政府財務(wù)部可行性研究費咨詢公司造價部研究試驗費其他造價部勘察設(shè)計費設(shè)計單位造價部環(huán)境影響評價費中介機(jī)構(gòu)造價部勞動安全衛(wèi)生評價費政府造價部場地準(zhǔn)備及臨時設(shè)施費施工單位造價部引進(jìn)技術(shù)和引進(jìn)設(shè)備其他費其他造價部工程保險費保險公司造價部聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費其他造價部特殊設(shè)備安全監(jiān)督檢驗費政府造價部市政共用設(shè)施費政府造價部1.1.2.2無形資產(chǎn)費用專利及專有技術(shù)使用費其他財務(wù)部1.1.2.3其他資產(chǎn)費用生產(chǎn)準(zhǔn)備及開辦費開發(fā)商財務(wù)部1.1.3預(yù)備費1.1.3.1基本預(yù)備費施工單位等造價部變更/災(zāi)害等1.1.3.2漲價預(yù)備費建筑安裝工程費及工程建設(shè)其他費用調(diào)整增加費施工單位等造價部人機(jī)料價差利率匯率調(diào)整增加費多類財務(wù)部利率匯率調(diào)1.2建設(shè)期利息銀行等財務(wù)部2流動資產(chǎn)投資(流動資金)開發(fā)商財務(wù)部44尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 一個尖銳的問題系統(tǒng)性1.項目范圍管理2.項目管理規(guī)劃3.項目管理組織4.項目管理責(zé)任制5.項目合同管理6.項目采購管理7.項目進(jìn)度管理8.項目質(zhì)量管理(健康/安全/環(huán)境)9.項目成本管理10. 項目資源管理11. 項目信息管理12. 項目風(fēng)險管理13. 項目溝通管理14. 項目收尾管理適用范圍：建設(shè)單位、總承包企業(yè)、設(shè)計企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、施工企業(yè)、工程咨詢企業(yè)、招標(biāo)代理企業(yè)等Q質(zhì)量?C費用?T時間?OBS誰干?WBS 干什么?45尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值 單項目管理單項目管理質(zhì)量質(zhì)量( (紅紅) )投資投資( (黃黃) )進(jìn)度進(jìn)度( (綠綠) )安全安全/ /健康健康/ /環(huán)保環(huán)保( (線皮線皮) )A A項目項目戰(zhàn)略戰(zhàn)略B B項目項目戰(zhàn)略戰(zhàn)略C C項目項目戰(zhàn)略戰(zhàn)略公公司司業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略略公司公司戰(zhàn)略戰(zhàn)略( (總部總部) )多項目管理多項目管理制制度度約約束束供應(yīng)商管理供應(yīng)商管理合合同同約約束束項項目目目目標(biāo)標(biāo)供應(yīng)商目標(biāo)供應(yīng)商目標(biāo)目標(biāo)傳遞項目利潤項目利潤最大化最大化投資線投資線質(zhì)量線質(zhì)量線內(nèi)內(nèi)部部績績效效內(nèi)內(nèi)部部流流程程外外部部績績效效外外部部流流程程公司目標(biāo)公司目標(biāo)項項目目管管理理信信息息系系統(tǒng)統(tǒng)目標(biāo)分解合同結(jié)構(gòu)類別級別服務(wù)類施工類貨物類戰(zhàn)略類常規(guī)類項項目目合合同同結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計合同前前期期考考察察后后期期評評估估履履約約評評估估過過程程評評估估輸輸出出輸輸入入施工合同前前期期考考察察后后期期評評估估履履約約評評估估過過程程評評估估輸輸入入輸輸出出合同績效外外部部資資源源投投入入項項目目合同流程財務(wù)戰(zhàn)略財務(wù)戰(zhàn)略設(shè)計階段設(shè)計階段采購采購階段階段 施工階段施工階段設(shè)計部門設(shè)計部門 采購部門采購部門施工部門施工部門運營部門運營部門進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)造價部門造價部門投資目標(biāo)投資目標(biāo) 客服部門客服部門質(zhì)量目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)技術(shù)戰(zhàn)略技術(shù)戰(zhàn)略 采購戰(zhàn)略采購戰(zhàn)略XXXX戰(zhàn)略戰(zhàn)略進(jìn)度線進(jìn)度線人力戰(zhàn)略人力戰(zhàn)略內(nèi)內(nèi)部部資資源源投投入入項項目目( (人人財財物物) )設(shè)計合同設(shè)計合同( (任務(wù)書任務(wù)書) )圖紙評審與驗收圖紙評審與驗收施工合同施工合同( (招標(biāo)文件招標(biāo)文件) )工程竣工驗收工程竣工驗收項目組織結(jié)構(gòu)公公司司組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)采購管理環(huán)境系統(tǒng)總圖工工程程采采購購公司職能戰(zhàn)略公司職能戰(zhàn)略項目項目目標(biāo)目標(biāo)項目項目目標(biāo)目標(biāo)46尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價值