物業(yè)管理服務(wù)方案萬(wàn)科城市花園.doc

武漢市萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司目 錄社區(qū)項(xiàng)目概況03顧客群特點(diǎn)及需求分析08物業(yè)管理服務(wù)模式09服務(wù)模式實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及要求10社區(qū)服務(wù)人員配置方案15物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算18一、 社區(qū)項(xiàng)目概況萬(wàn)科城市花園一期規(guī)劃總建筑面積393480(原方案數(shù)據(jù))，其中居住產(chǎn)品372610以46層花園洋房、多層住宅為主。公共服務(wù)配套21000，其中含較大規(guī)模的公共商業(yè)服務(wù)中心（8000）和會(huì)所（5000）各一處，18班制學(xué)校，9班幼兒園各一所；保留并豐富中部的小丘形成一期的公共綠地（脊）和兒童公園。 本項(xiàng)目一期規(guī)劃用地?cái)M分二至三期開(kāi)發(fā)建設(shè)。1. 周邊環(huán)境及市政配套武漢萬(wàn)科城市花園位于武漢市城區(qū)的東南側(cè)，緊鄰城市中環(huán)線既武漢科技新城湯遜湖產(chǎn)業(yè)區(qū)東部產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的北端，南面與武大科技園區(qū)相臨。東南隔(規(guī)劃中的)濱湖大道為湯遜湖內(nèi)湖，距光谷商貿(mào)中心5公里、華中科技大學(xué)4公里，是連接城市中心、東湖風(fēng)景區(qū)，眾多高等學(xué)府與光谷科技園區(qū)、湯遜湖自然生態(tài)區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)之一，集得天獨(dú)厚的區(qū)域位置、濃郁的人文環(huán)境、便利的交通和優(yōu)美的田園風(fēng)光于一體，是十分理想的“人居”環(huán)境。一期用地呈較為規(guī)則的五邊形，城市主干道江夏大道、中環(huán)線(輔路)分別與用地的西、北側(cè)直接相臨，東面為產(chǎn)業(yè)區(qū)道路天翔路。用地東北接當(dāng)代物業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司用地(現(xiàn)為坡地、農(nóng)田)，西南為鄭橋變電站，提供項(xiàng)目施工用電以及生活用電，于江夏大道預(yù)留接口。地塊給水、雨水、污水均可由江夏大道接駁,正在建設(shè)的江夏大道鋪設(shè)有200的燃?xì)夤艿?，可為地塊提供燃?xì)夤?yīng)。 2. 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（設(shè)計(jì)部提供）A 基本情況：物業(yè)名稱萬(wàn)科城市花園社區(qū)物業(yè)類型商住小區(qū)行政區(qū)域江夏區(qū)規(guī)劃總用地面積 ha42.0318含待征道路 ha6.2118居住區(qū)用地面積 ha35.82總建筑面積 m2393480住宅建筑面積 m2372610公建建筑面積 m221000半地下車庫(kù)及人防 m2 26700未計(jì)入總建筑面積和容積率總戶數(shù) 戶3026總?cè)丝?人10591戶均建筑面積 m2123含待征道路容積率0.94不含待征道路容積率1.1建筑密度25.08%停車位1537個(gè)900個(gè)地面停車位840個(gè)半地下架空停車位697個(gè)停車位戶數(shù)50.8%30住宅建筑面積毛密度 萬(wàn)m2/ha1.04住宅建筑面積凈密度 萬(wàn)m2/ha1.68人口毛密度 人/ha296人口凈密度 人/ha479綠地率（與占地面積的比率）36%小區(qū)道路面積15.8水體面積2小廣場(chǎng)數(shù)量45個(gè)B戶型指標(biāo)：戶型指標(biāo)數(shù)值規(guī)劃總用地面積(ha)42.0318居住區(qū)總用地面積(ha)36.66計(jì)容積率總建筑面積(m2)393480容積率0.94覆蓋率（與占地面積比率）21%總戶數(shù)（戶）3026總?cè)藬?shù)（人）10591戶均面積(m2)123建筑面積建筑面積住宅總面積(m2)372610其中獨(dú)立別墅（m2）000聯(lián)排別墅（m2）32戶250 m2/戶80002.2%情景花園（m2）992戶145 m2/戶14384039%多層住宅（m2）1980戶110m2/戶21780058%小高層住宅（m2）初步預(yù)計(jì)400戶左右22戶135m2/戶29700.8%公共服務(wù)總面積(m2)210001商業(yè)服務(wù)（m2）8000100002會(huì)所50003管理（m2）500（最少800）4小學(xué)（1所18班制）360040005幼兒園（1所9班制）25006其 他1000注：未計(jì)半底下車庫(kù)及人防（平戰(zhàn)結(jié)合人防地下室）26700C配套指標(biāo)：(一)生活給水:1給水水源：生活給水水源來(lái)自城市自來(lái)水，城市自來(lái)水給水水壓按0.40MPa。市政保證水壓0.15Mpa。2給水系統(tǒng)：一層七層直接由城市自來(lái)水直接供給，下行上給；小高層八十一層由生活水泵房生活變頻給水設(shè)備水泵供給，下行上給式。采用變頻供水。3給水量：類 別用水定額L人d每日用水時(shí)間h變化系數(shù)k用水單位人數(shù)日用水量m3/d最大小時(shí)用量m3/h住宅250242.5105912643276小學(xué)50102.5444369幼兒園50102.5819184.5商業(yè)服務(wù)50102.513506717綠化及其它用水按總用水量的10計(jì)27731總計(jì)30423364由自城市自來(lái)水管網(wǎng)接入給水的管徑為DN300350（Q400立方米時(shí)）一根，或DN250（Q200立方米時(shí)）兩根。（二）消防給水:1室外消防用水：商業(yè)區(qū)采用室內(nèi)消防栓式供室外消防用水。同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)為一次（2h），15L/s，每次火災(zāi)室外用水量為108立方米。2室內(nèi)消防用水：同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)為一次（2h），20Ls(2h)+30L/s(1h)，每次火災(zāi)室內(nèi)用水量為252立方米。3室外消防用水由城市自來(lái)水管在室外設(shè)室外消火栓供給；室內(nèi)消防用水由消防水池（72立方米）供給。（三）生活排水:1小區(qū)污水為生活污水，污廢水合流經(jīng)室外化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)，再直接排入城市污水管網(wǎng)。2生活排水量：生活排水量和生活給水量相同。 最高日生活排水量為：Qd=2765立方米。 最大時(shí)生活排水量為：Qh=305立方米。3化糞池選用：無(wú)動(dòng)力排放式化糞池(1)住宅樓：選用13#(100立方米)化糞池14座。(2)商業(yè)服務(wù)：選用7（20立方米）化糞池1座。(3)小學(xué)：選用4（9立方米）化糞池1座。(4)幼兒園：選用3（6立方米）化糞池1座。(四)、雨水1小區(qū)的雨水和污廢水分流，小區(qū)雨水管網(wǎng)匯總后排至城市雨水管網(wǎng)。2雨水排放：天臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)雨水分開(kāi)獨(dú)立排放，后接小區(qū)雨水排放管網(wǎng)。市政雨水排放與小區(qū)雨水分別獨(dú)立排放。武漢市雨水暴雨強(qiáng)度公式為：q=885(1+1.58Lg<P+0.66>)/(t+6.37)0.604（L/S,公頃）。按重現(xiàn)期P1計(jì)，徑流系數(shù)為0.6。t=t1+mt2=10+2t23主雨水管管徑（末端）為D1200.i0.003。D電氣規(guī)劃指標(biāo)：(一)、供電普通住宅用電負(fù)荷按每戶4KVA估算，聯(lián)體別墅用電負(fù)荷按每戶8KVA估算，獨(dú)立別墅用電負(fù)荷按每戶15KVA估算，公建用電負(fù)荷按每平方米100VA估算，另考慮道路照明等市政及物業(yè)管理設(shè)備用電，一期（大一期）用電量約1.3萬(wàn)KVA。由于本小區(qū)用電量較大且配電范圍較廣，總體需規(guī)劃設(shè)置一座35/10KV的變電站，其中一期(大一期)用電量約1.3萬(wàn)KVA，需設(shè)置2個(gè)10KV開(kāi)閉所。為了保證供電可靠，采用兩路10KV高壓供電電纜將目前大一期分成兩個(gè)獨(dú)立環(huán)網(wǎng)配電系統(tǒng)，重要設(shè)備分別給出不同地雙電源閉環(huán)設(shè)計(jì)，開(kāi)環(huán)運(yùn)行，10KV開(kāi)閉所電源皆從變電站采用10KV電纜放射式引來(lái)，為了保證變配電設(shè)施與建筑規(guī)劃風(fēng)格的一致，小區(qū)內(nèi)皆采用戶外箱式組合變電站配電，由10KV開(kāi)閉所至箱式變的供電采用環(huán)網(wǎng)、開(kāi)環(huán)運(yùn)行，各箱式變結(jié)合各功能組團(tuán)的布置風(fēng)格分散布置，深入負(fù)荷中心，供配電對(duì)象明晰、不會(huì)交叉 ，同時(shí)體積較小，便于建筑外包裝修處理，形成與各組團(tuán)一致的建筑風(fēng)格和表現(xiàn)形式。一期(大一期)共需設(shè)置21個(gè)戶外箱式變。(二)通信及智能化住宅每戶按語(yǔ)音通信2門(mén)市話、數(shù)據(jù)通信一個(gè)點(diǎn)210M的容量進(jìn)行規(guī)劃；每戶考慮23個(gè)有線電視插座的電平值；住宅及公建設(shè)置完善的通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、可視(非可視)對(duì)講、監(jiān)控安防、報(bào)警求助、物業(yè)管理等智能化系統(tǒng)，并形成整體網(wǎng)絡(luò)并由小區(qū)智能化控制中心統(tǒng)一管理。小區(qū)內(nèi)主干網(wǎng)一律采用光纖，保證有較高傳輸速度和信號(hào)質(zhì)量。由于小區(qū)規(guī)模較大，整個(gè)總體規(guī)劃考慮設(shè)置一個(gè)電話、寬帶、有線電視、智能化管理干線光纖網(wǎng)控制中心在大一期會(huì)所內(nèi)。，每500戶設(shè)置一個(gè)電話、寬帶、有線電視、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)光纖接入網(wǎng)機(jī)房，其中一期（大一期）需設(shè)置6個(gè)。光纖接入網(wǎng)機(jī)房結(jié)合規(guī)劃建筑設(shè)置，可與物業(yè)管理用房統(tǒng)一考慮，便于管理和維護(hù)。光纖接入網(wǎng)機(jī)房再配出傳統(tǒng)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)線、電話線、有線電視線、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)線，負(fù)責(zé)本園區(qū)的通信及智能化管理。(三) 室外管溝布置室外管線一律入地。電力系統(tǒng)高、低壓主干網(wǎng)絡(luò)采用1米寬電纜溝敷設(shè)，通信及智能化主干網(wǎng)采用12孔D90的雙壁波紋管埋地敷設(shè)，二者均有較大的發(fā)展余量。室外管溝皆采用集中排水措施，將雨（滲）水引入統(tǒng)一的排水網(wǎng)絡(luò)，保證管溝內(nèi)無(wú)積水、維護(hù)方便。電纜溝上可鋪磚或覆土，保持與道路規(guī)劃風(fēng)格一致，又不影響本系統(tǒng)的功能；埋地排管統(tǒng)一設(shè)置檢修人孔，以滿足日常維護(hù)及美觀的需要。室外主干網(wǎng)絡(luò)至各樓棟的支線一律采用直埋敷設(shè)，電力及通信、智能化網(wǎng)絡(luò)均分組采用獨(dú)立式交接箱，以便分段維護(hù)和物業(yè)管理。交接箱可結(jié)合園林小品設(shè)置，也可結(jié)合建筑外墻或圍欄的建造樣式，以便與建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一。二、 顧客群特點(diǎn)及需求分析（董咀良）該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體具有如下共性特征：u 年齡方面，客戶以31-40歲的中青年為主，這部分人普遍學(xué)歷高，追求生活的檔次。 25-30歲的青年人也占到一定比例，這部分人經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，但對(duì)城花倡導(dǎo)的生活方式非常向往。u 教育程度，80%的客戶受過(guò)高等教育，其中有部分受過(guò)本科以上的教育，有出國(guó)經(jīng)歷。u 相對(duì)于花城的客戶來(lái)說(shuō)，城花的客戶有更高的教育程度nu 客戶來(lái)源，網(wǎng)羅了武昌區(qū)的高校、所有的設(shè)計(jì)院、各類研究所、金融和醫(yī)療機(jī)構(gòu)，u 其中又以高校的客戶最多，u 其它的客戶則絕大多數(shù)分布在武昌區(qū)的高新企業(yè)，如郵科院等。u 客戶分布，來(lái)自洪山區(qū)的客戶占有最大比例，他們主要是高校老師，政府官員和從事信息技術(shù)等高科技含量工作的人。武昌區(qū)客戶所占比例也較大，關(guān)山的客戶多半生活或工作在光谷附近。來(lái)自漢口，漢陽(yáng)和東西湖的客戶多是認(rèn)準(zhǔn)萬(wàn)科品牌；外地客戶所占比例非常小，但其中約有1/3來(lái)自江浙。u 興趣愛(ài)好u ，約有六成的人在休息時(shí)會(huì)選擇外出散步，其次是看書(shū)或看電視。這可能與他們所受的教育或所處的環(huán)境有關(guān)系，自然運(yùn)動(dòng)的時(shí)間會(huì)比較少。客戶特點(diǎn)：n 中青年人；n 受過(guò)高等教育；n 身處在受人羨慕的行業(yè)中；n 有較高的收入；n 得到較高的社會(huì)肯定評(píng)價(jià)； 追求生活品質(zhì)。三、物業(yè)管理服務(wù)模式從項(xiàng)目定位和客戶需求角度上分析有四大特點(diǎn)，其一、新都市主義建筑風(fēng)格，具備綠色走廊、都市核心、有層次的開(kāi)放空間、地域性、社區(qū)鄰里關(guān)系特點(diǎn)；其二、獨(dú)天獨(dú)厚的自然條件，有豐富的水域和植被；其三、身處在優(yōu)厚且較大壓力的職場(chǎng)上，有著對(duì)自然、健康、自由生活環(huán)境的渴望；其四、便利的商業(yè)、高品位生活方式。針對(duì)物業(yè)特性和顧客群特點(diǎn)，萬(wàn)科物業(yè)將在萬(wàn)科城市花園定位為“free” 的物業(yè)管理模式。（一）“free的”服務(wù)模式定位與釋義“free”體現(xiàn)自由的、獨(dú)立的、隨意的、自然的、優(yōu)美的、空閑的、開(kāi)放的、任性的為人之本性釋放，人的情緒、體力、智力、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產(chǎn)生的愉悅感受，是無(wú)限美妙和令人遐想的，“free”強(qiáng)調(diào)在自然與人文環(huán)境、現(xiàn)代與歷史風(fēng)格、建筑與服務(wù)氣氛的和諧，突出尊重人為環(huán)境營(yíng)造宗旨，回顧歷史折射人文情懷，追求自然建立服務(wù)特色。實(shí)現(xiàn)“free”模式需要必備兩條件：一是以“一切皆善，善待一切”的價(jià)值觀，“free”更多的通過(guò)顧客自我情操演繹千變的精彩生活，二是具有開(kāi)放的建筑風(fēng)格，舒適的交流空間，風(fēng)格炯異的商業(yè)為大背景。以尊重人文化倡導(dǎo)為前提，在法制、契約、誠(chéng)信為“free”的底線，相互尊重和理解，共同品位生活?！癴ree”模式主要由三大元素構(gòu)成： 開(kāi)放的1、 自由出入的大社區(qū)，充裕的公共設(shè)施和場(chǎng)所，獨(dú)立且安全的組團(tuán)；2、 物業(yè)安全管理重點(diǎn)是組團(tuán)，將居家報(bào)警、單元門(mén)禁、院落圍墻紅外線聯(lián)動(dòng)對(duì)射、組團(tuán)可視對(duì)講門(mén)禁、安全員定點(diǎn)巡邏、24小時(shí)控制中心值班機(jī)制；3、 組團(tuán)外施行“無(wú)人化管理”，通過(guò)智能化設(shè)備對(duì)主要場(chǎng)所的監(jiān)控、以及巡視員的交叉巡邏確保公共場(chǎng)所的治安，同時(shí)給予顧客的充分自由空間。4、 社區(qū)不在是私家領(lǐng)地，而是具有和政府共同治理的特點(diǎn)，引進(jìn)綜合治理辦公室、派出所、居委會(huì)等機(jī)構(gòu)。只要遵守法律和社區(qū)規(guī)范的人員，將充分享受無(wú)阻尼的服務(wù)，盡情享受豐富的生活方式。5、 社區(qū)將無(wú)“禁止踐踏草地”的標(biāo)識(shí)牌，開(kāi)辟可直接接觸的綠地，拉近人與自然的距離，供客戶享受青草芬香和陽(yáng)光沐浴。 生活的1、 引領(lǐng)庭院文化，豐富組團(tuán)內(nèi)社區(qū)活動(dòng)，為每組團(tuán)設(shè)置親善大使，直接為業(yè)主排憂解難，建立快速溝通渠道，讓業(yè)主在大社區(qū)中享受更貼切的服務(wù)；2、 營(yíng)造綠樹(shù)蔥蔭的生活環(huán)境，豐富社區(qū)公共場(chǎng)所的娛樂(lè)設(shè)施；3、 對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)更具有生活味布局，生活必配備項(xiàng)目、休閑娛樂(lè)項(xiàng)目、咖啡酒吧項(xiàng)目、異國(guó)情調(diào)的跳蚤市場(chǎng)；親和力的廉價(jià)百貨項(xiàng)目；4、 多元的信息溝通渠道，遍布社區(qū)的音樂(lè)廣播、人流密集出的電子屏系統(tǒng)、可隨時(shí)求助的招援電話、傳統(tǒng)的宣傳公告欄。5、 繽紛色彩的社區(qū)文化，以健康、科學(xué)、探險(xiǎn)為主題適于各類人群，尤其包括兒童寓教于樂(lè)的科教活動(dòng)。 便利的1、 社區(qū)提供便利的商業(yè)配套，引進(jìn)大型購(gòu)物商家交通車；2、 通暢的交通設(shè)計(jì)，路邊停車方式，縮短步行距離；3、 物業(yè)服務(wù)都以業(yè)主便利為中心設(shè)置快捷的辦事流程，在人潮高峰段親善大使專守庭院服務(wù)；4、 提供家居生活的清潔、育苗、維修、代購(gòu)物等便民服務(wù)；5、 提供房屋租售、轉(zhuǎn)讓服務(wù)。 “free”服務(wù)模式不僅要表現(xiàn)在顧客生活方面的日常業(yè)務(wù)管理與服務(wù)方面，還涉及到社區(qū)文明建設(shè)、會(huì)所服務(wù)、租賃經(jīng)營(yíng)等綜合內(nèi)容。（二）“free”服務(wù)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及要求項(xiàng)目工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn) 完成時(shí)間客戶服務(wù)客戶服務(wù)中心設(shè)置1、 分前臺(tái)事務(wù)辦理和親善大使兩大職能2、 分前臺(tái)事務(wù)辦理設(shè)計(jì)為與業(yè)主直接接觸，貼心大使辦公位置可設(shè)計(jì)后臺(tái)。3、 設(shè)置在會(huì)所位置，使用面積約50m2 包括辦公、接待、現(xiàn)場(chǎng)資料儲(chǔ)存空間、裝修家政辦理臺(tái)、授IC卡（含設(shè)備）、洽談室親善大使制1、 7：009：00，17：3019：00在大房子處直接承辦業(yè)主委托事宜；2、 熟悉組團(tuán)內(nèi)每戶業(yè)主，走訪并收集業(yè)主意見(jiàn)收集信息匯集服務(wù)中心；3、 組織庭院社區(qū)文化活動(dòng)。著CI職員服（西服式樣、藍(lán)色面料、白色襯衣）分3個(gè)區(qū)域，3個(gè)專職親善大使，設(shè)5個(gè)固定辦公點(diǎn)（原則徒步5分鐘內(nèi)可到達(dá)），（與外圍安全巡邏相結(jié)合，在人流高峰期設(shè)門(mén)童概念）30歲以下，高中以上文化程度，氣質(zhì)佳，樂(lè)于助人，善溝通（結(jié)合外圍巡邏安全員）社區(qū)文化策劃1、 以健康、科學(xué)、探險(xiǎn)為主題，重點(diǎn)突出庭院文化2、 針對(duì)兒童、購(gòu)房決策人、老人提供特色文化活動(dòng)3、 以協(xié)助業(yè)主自行組織為發(fā)展方向4、 組織各類藝術(shù)沙龍有償服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置1、 根據(jù)業(yè)戶特點(diǎn)，設(shè)定便民服務(wù)項(xiàng)目，只收取成本的5%利潤(rùn)；2、 方便投資客戶群交易，開(kāi)展租售業(yè)務(wù)，以賺取利潤(rùn)為目標(biāo)商業(yè)配套方案1、 物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)咖啡廳、酒吧業(yè)務(wù)，開(kāi)設(shè)洗衣房，管理會(huì)所。2、 引進(jìn)肉菜市場(chǎng)、兩家以上百貨店、快餐、醫(yī)療室、美容理發(fā)店、書(shū)吧、麥丹勞、汽車美容等。3、 開(kāi)發(fā)路邊商業(yè)，周末設(shè)置跳蚤市場(chǎng)。電子顯示屏1、 需要設(shè)在巴士站；2、 具體方案已提交；細(xì)微點(diǎn)滴服務(wù)1、 成立貼心協(xié)會(huì)，提供業(yè)主忽略的點(diǎn)滴服務(wù)。2、 開(kāi)辟服務(wù)畫(huà)廊，尋找服務(wù)足跡，提高業(yè)主精神文明。環(huán)境管理現(xiàn)代與歷史氛圍營(yíng)造1、 設(shè)置歷史回顧凳；2、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前后照片對(duì)比景點(diǎn)設(shè)定3、 在集中商業(yè)穿溜冰鞋的保潔，演繹自由、舒適、現(xiàn)代氣息。服裝緊身牛仔藍(lán)色衣（輪滑保潔服務(wù)）自然生態(tài)營(yíng)建方案開(kāi)辟親近綠地，供人休憩；修建人造鳥(niǎo)巢；建造有機(jī)肥基地，供人參觀和社區(qū)有機(jī)肥取用；建設(shè)小苗圃培育基地、果樹(shù)等（共10*6 m2）社區(qū)保潔綠化管理方案（88人）1、 環(huán)境保潔（60人）2、 家政：（10人）3、 垃圾清運(yùn)：市政化4、 垃圾箱；庭院兩個(gè)單元一腳踏式雙桶垃圾箱（240L/桶）庭院外果皮箱（1個(gè)/半徑40m）5、 服裝有樓內(nèi)和樓外之別，樓內(nèi)體現(xiàn)精致，樓外體現(xiàn)專業(yè)特點(diǎn)6、 垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)置（60m2 ）7、 1臺(tái)機(jī)動(dòng)垃圾清掃車、1臺(tái)機(jī)動(dòng)灑水車、機(jī)動(dòng)垃圾車1臺(tái)8、 每?jī)蓷澰O(shè)有保潔取水點(diǎn)（對(duì)裸露管口作防凍處理）綠化（18人）地下自動(dòng)噴灌系統(tǒng)選擇PPR管材每半徑50m綠地設(shè)一個(gè)電源插座（防水、防觸電）盡量考慮雨水利用系統(tǒng)其它外圍保潔實(shí)施外包方式。安全管理治安管理城花的安全管理方案主要以人防與技防相結(jié)合；巡邏崗與固定崗相結(jié)合；紅外報(bào)警與小區(qū)攝像機(jī)聯(lián)動(dòng)相結(jié)合。人防采用的內(nèi)緊外松的管理模式循序漸進(jìn)。1、 整個(gè)小區(qū)分為多個(gè)小的片區(qū)進(jìn)行區(qū)域化管理；將若干個(gè)小的組團(tuán)化為一個(gè)區(qū)域設(shè)定一個(gè)安全巡邏崗（樓內(nèi)巡邏崗5個(gè)），主要是對(duì)本區(qū)域的安全事務(wù)的處理。著公司規(guī)定的CI服裝安全員樓內(nèi)巡邏崗（西裝），主要是以小區(qū)的整個(gè)風(fēng)格相配套。2、 在小區(qū)的主要地段及繁華區(qū)域設(shè)置徒步的安全巡邏崗，主要是以提供安全服務(wù)為主要的目的（設(shè)崗位1個(gè)）。3、 對(duì)于組團(tuán)外圍及小區(qū)的次干道設(shè)置有單車巡邏崗（單車巡邏崗5個(gè)），主要是保證小區(qū)次干道及周邊的安全事務(wù)處理。著裝以牛仔服特色的服裝，體現(xiàn)自由與開(kāi)放的小區(qū)管理特色。4、 在小區(qū)的主干道及整個(gè)小區(qū)的安全防范監(jiān)控和對(duì)小區(qū)各崗位的快速支援及整個(gè)小區(qū)的安全事務(wù)處理（摩托車巡邏崗1個(gè)）。根據(jù)小區(qū)的特色著美式的作戰(zhàn)服，主要是在小區(qū)內(nèi)起到威懾作用。5、 體現(xiàn)城市花園安全管理的風(fēng)格，在主要的出入口設(shè)置安全形象崗位1個(gè)（核心路與江夏大道交接處）。著美式作戰(zhàn)服。6、 在小區(qū)的前期對(duì)于小區(qū)的裝修實(shí)行集中統(tǒng)一的管理，安全管理方面設(shè)置專門(mén)的裝修巡邏崗（3個(gè)崗位）。著安全樓內(nèi)巡邏崗服裝。技防小區(qū)智能化與小區(qū)控制中心聯(lián)動(dòng)的模式。1、 在小區(qū)的繁華地段和較為偏僻的地段設(shè)置及時(shí)的召援電話，并與小區(qū)的攝像探頭和監(jiān)控中心相互聯(lián)動(dòng)。能夠?qū)︻櫩吞峁┍憷姆?wù)，從治安管理角度很大的程度上保證了及時(shí)的信息流通。2、 小區(qū)紅外報(bào)警系統(tǒng)與攝像、照明綜合聯(lián)動(dòng)保障小區(qū)應(yīng)急或異?，F(xiàn)象的發(fā)生能夠清晰明了的進(jìn)行監(jiān)控、記錄。3、 組團(tuán)電動(dòng)門(mén)安裝延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉裝置，極大的避免安全的隱患的發(fā)生，同時(shí)顧客提供安全方便的服務(wù)。4、 紅外發(fā)射器對(duì)裝留有間距防跨越，紅外線與圍墻實(shí)體距離35cm。5、 24小時(shí)的監(jiān)控中心值班制度嚴(yán)格對(duì)小區(qū)的整體狀況進(jìn)行監(jiān)控，同時(shí)及時(shí)的調(diào)配資源協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)的事務(wù)處理（設(shè)置1.5個(gè)崗位）。著安全員樓內(nèi)巡邏崗。6、 設(shè)電子巡更系統(tǒng)，確保巡邏獲得質(zhì)量保證。交通管理1、 車場(chǎng)出入口崗（4個(gè)崗位）服裝要求：國(guó)家統(tǒng)一服裝體現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化專業(yè)化。2、 首期封閉為一個(gè)車流出入口（道路寬度可調(diào)頭）3、 在小區(qū)的主要路段及交叉口設(shè)緩沖坡、引進(jìn)市政紅綠燈裝置；控制車輛在小區(qū)內(nèi)的速度。4、 針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)引進(jìn)市政干道設(shè)咪表設(shè)置在小區(qū)的主干道對(duì)小區(qū)的車輛進(jìn)行管理。5、 對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛停放進(jìn)行及時(shí)引導(dǎo)停放和檢查制度（小區(qū)停放車輛實(shí)行非固定式管理模式）。消防管理采用誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)。對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行區(qū)域化集中管理的模式。1、 建立責(zé)任到人及小區(qū)的消防檔案，定期的對(duì)小區(qū)的消防設(shè)施進(jìn)行檢查整改。2、 對(duì)裸露管口作防凍處理。內(nèi)部管理采用半軍事化的管理模式。1、 安全班值班制度為三班四倒，24小時(shí)的值班制度。2、 小區(qū)安全管理隊(duì)伍分三班，每班設(shè)班長(zhǎng)一人，副班長(zhǎng)一人。維修管理人員16人，服裝著CI標(biāo)準(zhǔn)服（上衣束腰）配多功能腰帶1設(shè)備設(shè)施等公用部位將采用分區(qū)管理、責(zé)任到人的方式，將城花以核心路為界劃分為兩個(gè)分區(qū)，實(shí)行分區(qū)管理，同時(shí)在各個(gè)分區(qū)實(shí)行責(zé)任負(fù)責(zé)制，每人都有自己的專責(zé)區(qū)域，同時(shí)由要求通力合作、相互監(jiān)督以保證設(shè)備設(shè)施的完好如新。體現(xiàn)“各有所專，面面俱到”的用人思想和服務(wù)理念。2家政維修服務(wù)主要體現(xiàn)“專業(yè)化，快速化”推行崗位專家、服務(wù)明星，來(lái)提高服務(wù)品質(zhì)。3公共照明采用雙電源供電，分區(qū)控制。4公共部位的路燈要求采用跳躍式雙回路控制，在夜深人稀時(shí)關(guān)閉一半，以利于今后節(jié)約公用費(fèi)用支出。5小區(qū)的綠化用水要求采用雙路供水，和小區(qū)的水景相通，充分進(jìn)行水的重復(fù)利用，以節(jié)約成本。6控制中心閉路錄像采用數(shù)字錄像機(jī)，并能保存一個(gè)月。7內(nèi)線電話系統(tǒng)（辦公室、設(shè)備房、崗廳）、警鈴連通宿舍。水電氣計(jì)量1要求前期就能實(shí)現(xiàn)抄表到戶，節(jié)約服務(wù)成本，減少物業(yè)今后的水、電、氣損耗支出成本。2箱式變電站的放置地點(diǎn)要考慮今后的檢修的方便性，及對(duì)業(yè)主的影響。3合理設(shè)計(jì)景觀照明，盡量減少小區(qū)域照明的數(shù)量。服務(wù)特色1、 組合式工具箱，體現(xiàn)萬(wàn)科物業(yè)的“專業(yè)化”。2、 家政維修體現(xiàn)快速化，接到報(bào)修信息后能在約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，提出專業(yè)的解決方法，并能快速進(jìn)行維修處理。3、 城花的大區(qū)域管理要體現(xiàn)快速靈活，將采用自行車代步模式。4、 公共部位的維護(hù)要提現(xiàn)維護(hù)的及時(shí)性，所有公共部位的維護(hù)全部要求在最短的時(shí)間完成。5、 每位技術(shù)員都有自己的專門(mén)責(zé)任區(qū)域，所有區(qū)域責(zé)任化。人員要求和服務(wù)制度編制管理處服務(wù)架構(gòu)部門(mén)經(jīng)理1人；經(jīng)理助理2人；會(huì)計(jì)1人；出納1人；人事行政10人；客戶中心11人；保潔88人；安全93人；維修17人。前臺(tái)、后臺(tái)人員服裝仍著CI規(guī)定服裝體系文件按照公司IS09000體系執(zhí)行人事行政制度按照公司IS09000體系執(zhí)行內(nèi)部管理規(guī)定結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)制定班組內(nèi)管理規(guī)定。物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房1、 資料室2、 辦公室3、 會(huì)議培訓(xùn)室4、 更衣室5、 倉(cāng)庫(kù)（保潔、維修、辦公、宿舍）6、 宿舍及食堂7、 維修操作間800平方米標(biāo)識(shí)生活、交通、提示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)1、 配合項(xiàng)目制定與項(xiàng)目定位的永久性標(biāo)識(shí)。2、 公共宣傳及物業(yè)服務(wù)標(biāo)識(shí)由物業(yè)提標(biāo)識(shí)樣。3、 交通標(biāo)識(shí)按照國(guó)家規(guī)范制作。（三）、社區(qū)人員配置方案1.管理處工作人員崗位任職要求1.1部門(mén)經(jīng)理基本要求教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)資格證書(shū)發(fā)證機(jī)構(gòu)高、中專以上三年相關(guān)工作以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)管理處經(jīng)理具物業(yè)管理資格證書(shū)物業(yè)管理資格證書(shū)國(guó)家建設(shè)部其他要求1擔(dān)任主管以上職務(wù)滿一年以上2熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程3具有較強(qiáng)的管理能力和領(lǐng)導(dǎo)水平4通過(guò)公司評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)12經(jīng)理助理基本要求教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)資格證書(shū)發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專以上二年相關(guān)工作以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)管理處經(jīng)理助理應(yīng)具備物業(yè)管理資格證書(shū)初級(jí)職稱證書(shū)各地勞動(dòng)局其他要求1擔(dān)任主管（含主管）以上職務(wù)半年以上2熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程3具有較強(qiáng)的管理能力和領(lǐng)導(dǎo)水平4通過(guò)公司評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)13主管基本要求教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)資格證書(shū)發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專以上二年以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)特殊要求應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)兩種中級(jí)等級(jí)證書(shū)以上中級(jí)等級(jí)證書(shū)各地勞動(dòng)局其他要求1在專業(yè)技術(shù)及管理崗位工作兩年以上2熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程3具有一定的管理能力4通過(guò)公司組織的考核和資格審核1.2主辦基本要求教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)資格證書(shū)發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專以上二年以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)特殊要求應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)兩種初級(jí)以上的證書(shū)初級(jí)職稱證書(shū)各地勞動(dòng)局其他要求1在專業(yè)技術(shù)及管理崗位工作半年以上2熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程3具有一定的管理能力4通過(guò)公司組織的考核和資格審核1.3技術(shù)及管理人員基本教育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)資格證書(shū)發(fā)證機(jī)構(gòu)要求高中專以上一年以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)特殊要求1. 財(cái)務(wù)管理部/業(yè)務(wù)部門(mén)的會(huì)計(jì)/出納員須通過(guò)“武漢市會(huì)計(jì)上崗資格”培訓(xùn)或相關(guān)專業(yè)學(xué)歷武漢市會(huì)計(jì)證武漢市財(cái)政局2. 設(shè)備責(zé)任人和技術(shù)員須通過(guò)相關(guān)設(shè)備操作上崗資格培訓(xùn)上崗證各地勞動(dòng)局3. 專職或兼職司機(jī)須持有效駕駛執(zhí)照機(jī)動(dòng)車輛駕駛證武漢公安局車輛管理所4食堂廚師須持等級(jí)證書(shū)并通過(guò)健康檢查廚師等級(jí)證書(shū)健康證武漢市勞動(dòng)局衛(wèi)生防疫站5品質(zhì)管理人員需持物業(yè)管理上崗證物業(yè)管理崗位資格證書(shū)相關(guān)認(rèn)證機(jī)構(gòu)其他要求1、熟悉任職崗位的業(yè)務(wù)運(yùn)作，具有一定的專業(yè)技能1.4普通員工（含班長(zhǎng)）基本要求教育健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)升班長(zhǎng)要求資格證書(shū)發(fā)證機(jī)構(gòu)初中以上良好崗前培訓(xùn)入職培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)在職培訓(xùn)升職培訓(xùn)特殊要求1救生員須通過(guò)“救生員上崗資格”培訓(xùn)、健康檢查救生員上崗證健康證水上運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì)武漢市防疫站2食堂工作人員須通過(guò)健康檢查健康證武漢市防疫站3控制中心負(fù)責(zé)人需持消防上崗證，其他值班人員需通過(guò)公司組織的消防培訓(xùn)及考核。消防上崗證升班長(zhǎng)要求1、在員工工作崗位工作半年以上2、熟悉本專業(yè)及部門(mén)運(yùn)作流程4、 具有一定的組織協(xié)調(diào)能力5、 通過(guò)部門(mén)考核和公司審核。2.管理處組織架構(gòu)圖部門(mén)經(jīng)理（1人）經(jīng)理助理（1人）經(jīng)理助理（1人）技術(shù)主管1人環(huán)境綠化主管1人人事行政主管1人安全主管1人客戶服務(wù)主管1人保潔主辦1人安全主辦2人食堂6人司機(jī)兼采購(gòu)1人倉(cāng)庫(kù)兼CI1人安全三班28人安全二班28人安全一班28人控制中心6人綠化管理18人環(huán)境管理58人家政服務(wù)10人會(huì)計(jì)1人出納1人品質(zhì)文檔1人親善大使3人投訴受理2人客戶接待4人設(shè)施維護(hù)8人家政維修8人共計(jì)：223人四、財(cái)務(wù)分析方案經(jīng)測(cè)算及結(jié)合市場(chǎng)情況，確定住宅管理費(fèi)為：情景花園：1.12元/平方米；多層住宅：1.11元/平方米；小高層：1.6元/平方米；聯(lián)排別墅：1.8/平方米；商鋪：2.8/平方米；車位租賃費(fèi)：1510元/月具體測(cè)算見(jiàn)盈虧測(cè)算模型：以上測(cè)算背景為大一期全部入伙后的成熟物業(yè)管理階段，主要指標(biāo)如下：項(xiàng) 目標(biāo) 準(zhǔn)備 注單方主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1.54元/平方米單方主營(yíng)業(yè)務(wù)成本1.45元/平方米（測(cè)算中已考慮年終獎(jiǎng)金）單方主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金0.09元/平方米單方主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)0.00（持平）人均管理面積1735.92平方米/人計(jì)劃管理費(fèi)收繳率95主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)0.11萬(wàn)元/年城花周物業(yè)管理費(fèi)調(diào)查情況表序 號(hào)物業(yè)名稱物業(yè)類型房 價(jià)開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司管理費(fèi)備 注1金地格林小城還 未 確 定深 圳 金 地自己的公司未 定2005年上半年開(kāi)始售房2半島玫瑰園小高層2800元（復(fù)式）2750元（平層）深圳物業(yè)管理公司08復(fù)式2800元左右3關(guān)山春曉2300元左右0.60元（平層）1.00元（小高層）四月份購(gòu)VP 卡可享受9.8折4陽(yáng)光海岸2200元每高一層加30元自己的 公司1.00元左右只剩小高層5 東林外廬2500元至2700元不等武漢康迪物業(yè)0.80元2004年8月份交房6光谷待定0.60元1.00元7銀河灣多層2000元至別墅25003200元多層1元?jiǎng)e墅2.5元完