潢川項目市場環(huán)境分析及產(chǎn)品定位報告.doc

潢川項目市場環(huán)境分析及產(chǎn)品定位報告一、宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析是市場分析定位的重要組成部分，將從宏觀角度為本項目的定位提供參考的依據(jù)，本部分將從潢川縣的概況、經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀等三個方面出發(fā)對本項目所面臨的宏觀環(huán)境進行具體的描述和分析。1、潢川縣概況面積廣闊、人口眾多。潢川縣位于河南省東南部，北臨淮河，南依大別山，居信陽市中心。全縣人口778萬，總面 積16661平方公里，其中城市建成區(qū)已達28.6平方公里，城鎮(zhèn)人口19萬人。潢川縣轄4個街道、9個鎮(zhèn)、8個鄉(xiāng)。潢川風光旖旎，景色迷人，有“豫南小蘇州”和“魚米之鄉(xiāng)之美稱。地理區(qū)位優(yōu)越，對外交通較為便捷。潢川區(qū)位優(yōu)勢獨特，交通通訊發(fā)達。位于鄂、豫、皖三省交界的“金三角”地帶。國道312、106線，京九鐵路與寧西(南京至西安)鐵路，滬陜高速公路和大廣高速公路分別在縣城交匯；國家西氣東輸支線工程經(jīng)過潢川，并設中心氣站；京九和滬烏光纜交匯潢川，開通了10萬門程控電話和移動通訊。具有溝通南北，承東啟西的獨特交通、通訊中樞條件。自然資源豐富：潢川自然資源豐富，氣候溫和，四季分明，盛產(chǎn)稻米、小麥、油菜、紅麻、水產(chǎn)、畜禽、花卉、茶葉等。特色農(nóng)業(yè)甲魚年產(chǎn)35萬公斤，有“甲魚王國”之稱；櫻桃谷鴨養(yǎng)殖量達2400萬只，居世界第；花卉面積5萬多畝，有200多個屬類，是全國花木示范基地縣和國家授牌的“花木之鄉(xiāng)”。2、潢川縣經(jīng)濟潢川縣經(jīng)濟快速發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了較好的支撐。2007年，全縣生產(chǎn)總值完成84.58億元，與2006年相比，增長20.8%。人均可支配收入9301元，比上年增長22.9%。潢川縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富，商業(yè)貿(mào)易發(fā)達潢川縣是全國糧食大縣、首批商品糧基地縣、科技工作先進縣、體育工作先進縣、全國生態(tài)建設示范縣，省對外開放縣、經(jīng)濟體制改革試點縣、生豬外貿(mào)出口基地縣。農(nóng)業(yè)資源十分豐富，農(nóng)林牧副漁業(yè)蓬勃發(fā)展，鱉、鴨、花、豬、漁等特色農(nóng)業(yè)享譽全國。工業(yè)已形成輕紡、機電、食品、化工、建材、飼料等六大工業(yè)體系，培育出了華英、亞美、旭牛三大集團。華英是全國151家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)和全國質(zhì)量管理先進企業(yè)。商業(yè)貿(mào)易發(fā)達，是鄂、豫、皖三省交界處的商品集散地。3、房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展現(xiàn)狀受宏觀調(diào)控及全球金融危機影響，全國一線樓市率先步入調(diào)整期。2008年，在國家政策宏觀調(diào)控背景下，加之受下半年全球金融危機影響，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，具體表現(xiàn)為成交價格與成交量雙跌。消費者觀望情緒濃厚，剛性需求、投資性需求增速較之前兩年有明顯放緩。土地資源緊縮，土地出入成交價格較07年相比下降明顯。針對樓市寒流，地方與中央政府相繼出臺政策，穩(wěn)定樓市。自去年10月份開始，國家相關部門出臺了一系列旨在鼓勵購房、刺激需求的政策，中央允許地方政府結(jié)合當?shù)貙嶋H情況進一步采取政策措施。從目前部分區(qū)域、部分項目的市場反應來看，收到一定效果，成交價格趨于穩(wěn)定，走量也有小幅上揚?？陀^來講，房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境在經(jīng)歷了較長一段時間的調(diào)整后，在2009年，尤其是在下半年值得期待。新政一：11月1日起首次購房契稅降至1% ；新政二：個人買賣住房暫免征印花稅；新政三：個人賣房暫免征土地增值稅 ；新政四：首套房首付比例降低至20% ；新政五：公積金貸款利率下調(diào)0.27%；新政六：商貸利率最高可享7折優(yōu)惠；新政七：加大保障性住房建設規(guī)模。行業(yè)適機調(diào)整將有利于行業(yè)步入健康發(fā)展軌道以2009年中國經(jīng)濟8.5%的增速預期來看，作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，短期內(nèi)雖有挑戰(zhàn)，但中長線仍然值得期待，目前的市場波動將驅(qū)使交易價格回歸理性，雖然帶來一定的短期影響，但更有利于行業(yè)長期健康、穩(wěn)定地發(fā)展，對專業(yè)開發(fā)的品牌企業(yè)而言既是調(diào)整也是機遇。理性調(diào)整將使房地產(chǎn)行業(yè)步入平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道，促進剛性需求的有效釋放。潢川縣經(jīng)濟快速穩(wěn)定發(fā)展，城市化進程速度較快，房地產(chǎn)開發(fā)市場仍然潛藏較大潛力。 房地產(chǎn)行業(yè)的理性調(diào)整將有助于促進剛性需求的有效釋放、保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)總體的理性調(diào)整，將有助于促進行業(yè)優(yōu)勝劣汰，首先迫使低水平開發(fā)的樓盤，作出利益犧牲，而一些高水平開發(fā)的高性價比樓盤，則會因其產(chǎn)品優(yōu)勢，體現(xiàn)出其應有的市場價值。4、潢川縣房地產(chǎn)潢川縣2007年房地產(chǎn)業(yè)快速平穩(wěn)發(fā)展2007年全年潢川全縣建筑業(yè)實現(xiàn)增加值4.19億元，比上年增長4.7%。全縣具有資質(zhì)等級的建筑企業(yè)建筑房屋施工面積73.37萬平方米，竣工面積47.69萬平方米；實現(xiàn)利潤總額5313.4萬元，增長191.9%；實現(xiàn)稅金總額2405.5萬元，增長44.4%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢迅猛。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資5.69億元，增長21.6%，其中住宅投資36546萬元。商品房銷售火爆，全年商品房銷售面積34.46萬平方米，增長1.6倍，其中住宅25.30萬平方米，增長1.72倍。絕對數(shù)據(jù)的高度增長依然顯示出潢川縣房地產(chǎn)業(yè)任然存在巨大發(fā)展空間。潢川縣近年房價迅速攀升2007年是全國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的一年，潢川縣房地產(chǎn)行業(yè)也得到了長足的發(fā)展，表現(xiàn)在市場供給量不斷增加，房價快速上揚。固定資產(chǎn)投資大幅增長城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增勢強勁。全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額38.58億元，增長33.6%。其中國有及國有控股單位投資19.85億元，增長21.8%；農(nóng)村完成固定資產(chǎn)投資11.18億元，比上年增長74.6%，其中：農(nóng)戶完成固定資產(chǎn)投資5.68億元，比上年增長15.9%城市化進程加快，促進房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。重點工程強力推進，中等城市建設邁出新步伐。一是城市建設步伐加快，潢河沿岸治理二期北岸、天文科技館、第二水廠、愛國康居示范村等重點工程基本完成。同時，加大控制性規(guī)劃，詳規(guī)編制力度，共完成各類規(guī)劃400多個。二是市容市貎明顯改觀。以“六城連創(chuàng)”為契機，全民動員，城鄉(xiāng)聯(lián)動，建立了有力的推進機制，營造了濃厚的創(chuàng)建氛圍。集中整治城區(qū)主次干道，實施綠化、亮化、美化工程，交通、經(jīng)營秩序和環(huán)境衛(wèi)生狀況有了明顯好轉(zhuǎn)。城市建設的日新月異進一步促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。二、微觀環(huán)境分析1、項目概況地理位置本項目位于潢川縣縣城東北角，三環(huán)路與312國道交匯處七中轉(zhuǎn)盤，扼守城市東大門。東接312國道，直指固始、安徽、江蘇、上海，北通踅潢路，是魏崗、來龍、踅孜等下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)進入潢川縣城的必經(jīng)之路。西臨三環(huán)路，貫連106國道，上行前往鄭州、北京，東靠旱湖路，進中心城區(qū)，連接106國道，下行前往湖北、湖南、廣州。項目規(guī)模本項目總建筑面積18581，由2棟19層點式高層和3層商鋪組成，共128戶。周邊居住環(huán)境地塊周邊居住氛圍較為濃厚，鄰近范圍內(nèi)散布著數(shù)個近年開發(fā)的商品房住宅樓及區(qū)域原住民的私房，三環(huán)路沿線分布著數(shù)個已經(jīng)啟動的在售樓盤項目。整體居住氛圍較好。小結(jié)項目地塊自身條件較好，對內(nèi)對外交通非常便利；項目所屬區(qū)域有一定居住氛圍，但周邊目前無大型商業(yè)配套，生活配套設施有待進一步完善，但從片區(qū)的長遠發(fā)展和利好政策來看，地塊所處區(qū)域也存在很大的發(fā)展空間。三、競爭環(huán)境分析1、主要競爭樓盤基本資料樓盤名稱地理位置開發(fā)商建筑規(guī)模建筑形態(tài)工程進度鑫地花園縣航空路潢川鑫地通晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面4.8萬高層樁基階段財智家園縣三環(huán)路與文化路交匯處河南普天置業(yè)有限公司總建面8682多層樁基階段東方半島縣航空橋南側(cè)河南宏升置業(yè)有限公司12棟多層、10棟小高層、6棟高層多層、小高層、高層一期多層樁基階段金潤家園縣三環(huán)路與旱湖路交匯處潢川縣廣宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2棟19層高層高層未動工草湖北苑縣三環(huán)路與草湖路交匯處4棟多層多層一期主體施工階段樓盤名稱面積區(qū)間主力戶型銷售均價銷售情況鑫地花園95-383室2廳2衛(wèi)2600元/認籌階段40%，定金5萬，一次性9.5折財智家園57-141平層173-264復式樓 2室2廳1衛(wèi)、3室2廳2衛(wèi)1800元/40%東方半島98-1372室2廳1衛(wèi)、3室2廳2衛(wèi)高層2800元/一般金潤家園118-1423室2廳1衛(wèi)2400元/收定金階段草湖北苑93-1512室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)1700元/銷售70%，一次性付款9.5折3、典型樓盤點評目前潢川縣城在售樓盤較多，擯棄某些低端項目和尾盤項目，選取具有可比性的五個樓盤作為重點樓盤進行點評。典型樓盤有：東方半島、財智家園、金潤家園和草湖北苑。東方半島項目概況該項目位于潢川縣航空橋南，緊鄰航空路，毗鄰縣城政務區(qū)，周邊生活配套較為齊全。由12棟多層、10棟小高層、6棟高層組成。為潢川縣目前最具規(guī)模與影響力的大盤，目前在售樓棟為多層住宅。產(chǎn)品構(gòu)成其主要產(chǎn)品為面積在98-137區(qū)間內(nèi)3室2廳1衛(wèi)和3室2廳2衛(wèi)。戶型設計較為合理，功能尺度與其面積對應較為舒適，基本做到了功能分區(qū)的動靜分區(qū)與干濕分離。項目的建筑密度與容積率較低，保證了其產(chǎn)品的整體品質(zhì)感較高。社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有中心廣場及人工水景，具備一定的市場吸引力。銷售情況該項目銷售價格較高，價格市場抗性較大，目前無特別促銷活動，總體銷售情況一般。工程進度一期多層處于樁基施工階段。優(yōu)勢分析開發(fā)商品牌影響力，開發(fā)商在當?shù)亻_發(fā)經(jīng)驗相對豐富，具有一定的品牌影響力。地理位置優(yōu)越，該項目毗鄰潢川縣委縣政府、縣衛(wèi)生局、縣建委等政府機關單位，城市規(guī)劃、交通和配套等在區(qū)域樓盤中具有一定的優(yōu)勢。項目規(guī)模較大，具備較強的聚集效應，由規(guī)模效應產(chǎn)生的較為完備的社區(qū)配套和較好的居住氣氛在區(qū)域樓盤中具有一定的競爭優(yōu)勢。產(chǎn)品戶型較為合理，98-104的小三房和130-137的舒適型三房基本做到了動靜分區(qū)與干濕分離，產(chǎn)品具有較高的市場競爭力。規(guī)劃景觀優(yōu)勢。大面積的人工水景和小區(qū)廣場設計，提升了項目品質(zhì)。劣勢分析產(chǎn)品種類缺陷，盡管戶型設計較為合理，但是戶型種類偏少，導致了其目標客戶群較為狹窄，無法滿足各類不同類型的市場需求。組團之間聯(lián)系弱，削弱了自身規(guī)模優(yōu)勢，整個小區(qū)規(guī)模大，分期分組團建設，但是組團之間的聯(lián)系性不強，規(guī)劃排列較為單調(diào)，削弱了自身優(yōu)勢。對本項目的影響雖然該項目的區(qū)位與建筑形態(tài)在后期銷售過程中無法與貴司項目形成直接競爭，但其大盤效應將會分流部分目標客戶，形成間接的市場競爭。金潤家園 項目概況該項目地處三環(huán)路與旱湖路交匯處，與本項目對面而建。由2棟19層高層組成，產(chǎn)品為118-142之間的3室2廳1衛(wèi)，項目總體量不大。產(chǎn)品構(gòu)成戶型功能分區(qū)較好，但是單套面積偏大，且只有1個衛(wèi)生間，顯然無法滿足當前不斷變化的市場需求，產(chǎn)品性價比不高。住宅設計追求大開間、高舒適性，導致同樣功能的單套戶型面積普遍偏大，市場競爭力大大降低。如142做成3室3廳1衛(wèi)，戶型面積浪費嚴重。銷售情況尚未開盤，目前正處在登記認籌收取定金階段。優(yōu)勢分析建筑形態(tài)優(yōu)勢，隨著城區(qū)土地的供應趨緊，高層住宅必將逐步取代傳統(tǒng)多層成為市場主流，因此其最新的高層規(guī)劃具有前瞻性。地理區(qū)位優(yōu)勢，位于三環(huán)路與旱湖路交匯處，對外出行交通便利，區(qū)域具備較好的發(fā)展空間。劣勢分析產(chǎn)品缺陷，單套戶型面積過大、導致總價過高，市場抗性較大。樓盤規(guī)模較小，項目只有2棟高層，難以營造內(nèi)部景觀，也無法實現(xiàn)社區(qū)配套。宣傳力度不夠，包裝效果平庸，難以吸引受眾關注，尤其是項目現(xiàn)場設置售樓部毫不起眼。對本項目的影響地理區(qū)位位置臨近本項目，且均定位為高層，將在后期銷售中和本項目形成直接競爭，分流客戶。財智家園項目概況該項目位于三環(huán)路與文化路交匯處?？偨ㄖ娣e8682，建筑形態(tài)為多層。產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品主要由57-142的普通平層及173-264復式樓構(gòu)成，為一梯兩戶板式多層。銷售情況銷售均價1800元/，目前銷售率約達40%，但與大批的客戶登記形成鮮明對比的是，目前該項目銷售現(xiàn)場較為空曠冷清。工程進度工程進度處于樁基施工階段。優(yōu)勢分析隨著城區(qū)土地資源日益稀缺，多層以其相對較低的建筑密度與容積率將會提升其產(chǎn)品居住品質(zhì)，市場接受度較高臨街立面較好，較為完整，具有一定的氣魄。劣勢分析產(chǎn)品缺陷,盡管其多層產(chǎn)品建筑公攤面積較小,具有一定的舒適性,但該項目單套戶型設計面積過大,2室2廳1衛(wèi)的戶型面積已達到112,3室2廳1衛(wèi)的戶型面積甚至已超過140,產(chǎn)品總價過高,市場抗性大的致命劣勢將是其后期銷售過程中無法回避的現(xiàn)實。對本項目的影響地理位置和區(qū)位臨近本項目，且1800元/的銷售均價在區(qū)域較具市場競爭力，將會成為本項目的主要銷售競爭對手。草湖北苑項目概況項目位于縣三環(huán)路與草湖路交匯處，由4棟多層組成，社區(qū)內(nèi)部配套較為欠缺。產(chǎn)品構(gòu)成戶型面積區(qū)間較廣，為93-151的2室2廳1衛(wèi)和3室2廳1衛(wèi)。戶型均南北朝向，雙陽臺、凸飄窗，戶型功能分區(qū)較好。銷售情況目前該項目的銷售率接近70%，一次性付款9.5折。優(yōu)勢分析價格較低，優(yōu)惠力度較大，較具市場吸引力。劣勢分析產(chǎn)品缺陷，單套戶型面積過大、導致總價過高，市場抗性較大。宣傳力度不夠，包裝效果平庸，難以吸引受眾關注，尤其是項目現(xiàn)場設置售樓部毫不起眼。對本項目的影響樓盤規(guī)模與本項目接近，雖然建筑形態(tài)差異較大，但地理位置臨近本項目，且其先開發(fā)、先入為主的市場地位亦會影響本項目。競爭環(huán)境小結(jié)分析本項目的主要競爭來自于兩個區(qū)域。一個是環(huán)境優(yōu)美、門檻相對較低的城市三環(huán)路沿線區(qū)域，一個是發(fā)展相對成熟的潢川縣城中心區(qū)域。本項目可憑借自身區(qū)位與產(chǎn)品優(yōu)勢，借鑒臨近區(qū)域樓盤成功經(jīng)驗，實現(xiàn)有效的差異上位。本項目所處區(qū)域樓盤的規(guī)模普遍較小。項目所處片區(qū)樓盤規(guī)模普遍不大，多為1-2萬的小型樓盤，類似東方半島等具有市場影響力的大盤不多。項目所處片區(qū)樓盤建筑形態(tài)較為單一，基本以傳統(tǒng)多層為主流。地標性高層住宅目前尚屬區(qū)域市場空白。本項目所屬片區(qū)樓盤在產(chǎn)品設計上流于傳統(tǒng)粗放，以大面積戶型產(chǎn)品為主，主力產(chǎn)品主要為110140之間的3室2廳戶型，形成了高單價、高總價局面，進入門檻高，銷售阻力大。競爭樓盤普遍不注重樓盤附加價值的塑造，樓盤形象包裝意思淡薄。項目所處的片區(qū)樓盤規(guī)模普遍不大，先天資質(zhì)并不出眾，且基本無樓盤形象包裝策劃概念，導致其產(chǎn)品附加值低，缺乏市場核心競爭力，本項目可在樓盤產(chǎn)品附加值上做文章，通過售樓部包裝、工地圍墻廣告、戶外廣告及相關平面廣告來提升樓盤品質(zhì)與檔次，增強市場競爭力。 三、項目SWOT分析1、項目優(yōu)勢（S）交通便利，區(qū)位優(yōu)勢顯著。項目緊鄰城市三環(huán)線，毗鄰312國道，屬于潢川門戶地段，交通位置顯要。三環(huán)路片區(qū)唯一高層項目，較具市場沖擊力。項目建筑形態(tài)為高層，相比通區(qū)域其他樓盤，本項目形象優(yōu)勢十分鮮明，有利于打造地標性樓盤，吸吶廣泛的客戶群體。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)行為活躍，居住氛圍日益濃厚。項目周邊區(qū)域眾多樓盤扎堆開發(fā)，區(qū)域居住氛圍日益濃厚，成為潢川縣極具潛力的新興居住區(qū)。產(chǎn)品戶型設計合理，面積大小適中，主力產(chǎn)品為100-110的三房及80-99的兩房，有利于控制單套總價，增強市場競爭力。自身體量較小，開發(fā)周期短，市場風險相對較小。2、項目劣勢（W）區(qū)域商業(yè)供給單一，生活配套較為欠缺：本項目地處城市三環(huán)沿線，距離中心城區(qū)有一定距離。周邊缺乏大型商場與購物超市，日常生活不是很便利。臨近城市主干道，難免噪音、灰塵干擾：本項目毗鄰城市三環(huán)，車流量較大，噪音干擾無法避免，這對本項目的整體形象的樹立及價值提升都會造成一些不利影響。3、項目機會點（O）區(qū)域發(fā)展勢頭良好，升值潛力大。項目所處的三環(huán)線沿線區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)活躍，聚集效應明顯。區(qū)域內(nèi)基礎的道路、交通日益改善，居住環(huán)境煥然一新，市場吸引力大大增強，升值潛力日益突顯。形象與品質(zhì)俱佳的高層住宅是區(qū)域市場供給的空白。盡管本項目所處片區(qū)擁有數(shù)個在售樓盤，但多為規(guī)模較小、品質(zhì)較低的傳統(tǒng)多層項目，且產(chǎn)品戶型設計偏大，市場抗性大，市場影響力有限。區(qū)域內(nèi)極度缺乏能夠引領樓市的具備較高品質(zhì)的規(guī)模化新盤，形象品質(zhì)俱佳的高層住宅在區(qū)域市場尚屬空白。潢川在售樓盤粗放設計當?shù)?，極度缺乏緊湊實用的宜居型住宅產(chǎn)品。區(qū)域市場樓盤大面積、高總價的產(chǎn)品大大降低其市場影響力。本摒棄傳統(tǒng)設計路線，抓住房價快速提升后，受眾敏感的購買心里，以緊湊實用的宜居型產(chǎn)品定位，將大大提升本項目市場競爭力。4、項目威脅點（T）區(qū)域內(nèi)競爭項目的威脅目前本項目所處區(qū)域及老城區(qū)內(nèi)存在數(shù)個在建、在售樓盤，這些競爭樓盤規(guī)模大小不一，部分樓盤品質(zhì)較高，推廣手段也較豐富，必然會對區(qū)域內(nèi)客戶有一定分流，對本項目有一定沖擊作用。國內(nèi)一線樓市持續(xù)低迷，購房者觀望情緒明顯，房地產(chǎn)消費與投資市場日趨冷淡，對潢川這樣的三線城市的影響也是不可小視。5、小結(jié)以上對項目進行的SWOT分析都是在項目尚未開始具體運作的情況下得出的，是從項目地塊的現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合宏觀環(huán)境，對比競爭樓盤后得出的結(jié)論，其中并未包括項目具體產(chǎn)品的對比與分析，在產(chǎn)品定位的過程中將進一步探討。四、項目具體定位下面將結(jié)合項目當前所處的市場環(huán)境，從地塊現(xiàn)狀、市場需求和市場競爭三個方面出發(fā)，對本項目的目標客戶群、項目品質(zhì)、建筑風格、樓盤價格等四個方面內(nèi)容進行初步的定位和論證，為本項目開發(fā)提供可行的建議。1、目標客戶群定位：結(jié)合本項目地塊、市場需求、市場競爭等三方面的因素分析，我們發(fā)現(xiàn)本項目的客戶群體將主要由二類人群構(gòu)成，第一類是潢川城區(qū)廣泛的中高收入階層；第二類是潢川縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)有進城置業(yè)需求的人群。潢川城區(qū)廣泛的中高收入階層：他們數(shù)量最多，是本項目目標客戶的主要力量。他們多分布于潢川各行各業(yè)，收入相對穩(wěn)定，有較強的購買實力。他們大多對目前的城市發(fā)展動向比較了解，其購買決策也較為理性。他們大多以改善居住環(huán)境或結(jié)婚等為主，多考慮自用，其經(jīng)濟收入較強，對房價也有一定的承受能力，配套設施齊全、品質(zhì)較高的樓盤對其有較大吸引力。同時也有少部分極具投資意識的客戶眼光長遠，以投資升值為其購房目的項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)有進城置業(yè)需求的人群該類客戶主要集中在項目周邊的臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這類客戶人群對本項目所處區(qū)域的生活環(huán)境比較熟悉，有較強經(jīng)濟實力，并且收入穩(wěn)定，出于改善現(xiàn)有居住條件二次置業(yè)或投資的考慮，對住房有較強的需求，希望通過在縣城置業(yè)購房來融入城市生活，提升生活品質(zhì)。2、項目品質(zhì)定位：從市場競爭來看：項目區(qū)域檔次鑫地花園老城區(qū)高檔財智家園三環(huán)路區(qū)域低檔東方半島老城區(qū)高檔 金潤家園三環(huán)路區(qū)域中檔草湖北苑三環(huán)路區(qū)域低檔目前潢川縣在售樓盤存在高、中、低三個層次產(chǎn)品并存的現(xiàn)象，各自針對不同層次的消費人群，其產(chǎn)品品質(zhì)與價格也是參差不齊。中高品質(zhì)的高性價比樓盤是本區(qū)域房地產(chǎn)市場一大空白。從地塊自身特點來看：本項目地段標志性強，區(qū)域環(huán)境適宜居住。但受制于項目地塊區(qū)域目前的各項綜合配套不完善、項目內(nèi)部景觀資源缺乏、周邊交通噪音污染等幾個明顯軟肋，本項目不適宜開發(fā)過于高端的住宅項目。下面將結(jié)合地塊自身，對影響地塊品質(zhì)的各因素進行逐一評價。影響因子鑫地花園財智家園東方半島金潤家園草湖北苑本項目地塊交通便利程度好較好較好較好較好較好生活配套好一般較好一般一般一般噪音及環(huán)境干擾較好一般較好一般一般一般大氣環(huán)境較好較好較好較好較好較好地段升值潛力好較好較好較好較好較好小區(qū)物業(yè)管理較好一般較好一般一般較好建筑質(zhì)量較好好一般較好較好好外部景觀較好一般較好一般一般一般內(nèi)部景觀一般一般較好一般一般一般樓盤附加值較好一般較好一般一般較好樓盤品質(zhì)定位高檔低檔低檔中檔低檔中高檔結(jié)合上表對本項目地塊地產(chǎn)因素的分析，可以發(fā)現(xiàn)：本地塊基本具備了開發(fā)中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因素，且具備一定的升值空間。結(jié)合上面對需求、競爭及項目自身特點的綜合分析，將本項目定位于中高檔品質(zhì)樓盤。后期通過有效的策劃包裝來提升產(chǎn)品附加值，加之單套總價的合理控制，實現(xiàn)其性價比提升，增強項目市場競爭力。3、建筑風格定位：本項目周邊區(qū)域在推樓盤較多，風格也是千差萬別，但是隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的逐漸成熟，各大樓盤都開始越但是普遍存在風格模糊，外立面單調(diào)的問題，但隨著市場的不斷發(fā)展與受眾的不斷進步，購房者來越注重產(chǎn)品的細節(jié)與建筑品質(zhì)，不拘禮于一種刻板的建筑形式風格。本項目若要發(fā)揮地塊規(guī)模、企業(yè)品牌、地理區(qū)位及開發(fā)階段的諸多優(yōu)勢，也必須以差異化的建筑風格創(chuàng)造別具一格的視覺沖擊力，強勢樹立項目的市場認同感。因此，我們建議將本項目建筑定位于現(xiàn)代簡約風格。建筑風格以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用，但又富有朝氣的生活氣息。建議建筑外立面建議采取基座、墻身、屋頂?shù)炔课贿m度差異相互協(xié)調(diào)的三段式立面設計，建筑材料以面磚、涂料、文化石為主，搭配金屬陽臺欄板、玻璃門窗等，通過陽臺、窗戶的凸凹變化，坡屋頂?shù)鹊木植科鸱照{(diào)機位的隱形處理等細節(jié)，使建筑穩(wěn)重大方、品位出眾。4、項目價格定位樓盤價格是影響項目銷售和開發(fā)利潤的重要因素，科學合理的價格定位能夠在保證客戶認可的基礎上實現(xiàn)項目開發(fā)利潤的最大化，同時保證合理有序的銷售推進。在價格定位過程中，我們將以該區(qū)域市場主要競爭樓盤的價格為主要參照對象，利用科學的定價方法得出能夠反映項目品質(zhì)，同時又能夠為消費者接受的價位。價格定位過程一般常用的樓盤定價方法有：成本定價法、競爭定價法、加權定價法、差異定價法、時間定價法、可比樓盤量化定價法等。當可比定價樓盤數(shù)量達到57個時，即可采取比樓盤量化定價法定價。由于本項目所處區(qū)域樓盤或類似區(qū)域建筑形態(tài)相近的在售樓盤較多，在此我們選取鑫地花園、東方半島、財智家園、金潤家園和草湖北苑。等較具可比性和代表性的7個樓盤樓盤作為參照，選定可比樓盤量化定價法來為本項目住宅進行價格定位。（1）定級因素權重確定權重是一個因素對樓盤等級高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選為樓盤定級因素，只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。我們針對項目情況，挑選出18個因素，共分五個等級，分值為15分不等。每一因素占不同的權重，從0.10.5不等。（2）樓盤因素定級公式P=WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+WnFn式中，P總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)樓盤優(yōu)劣的綜合反映）；n樓盤定級因素的總數(shù)；Wi權重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi分值（某定級因素對片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。注：下述數(shù)據(jù)均根據(jù)我們近日最新調(diào)查資料所得。（3）可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（一）因素權重鑫地花園財智家園東方半島金潤家園草湖北苑項目地塊位置0.552.531.54231.531.531.5價格0.54231.552.531.531.542配套0.45231.241.631.231.231.2物業(yè)管理0.341.230.951.530.930.941.2物業(yè)類型0.341.241.241.241.241.241.2建筑形態(tài)0.351.541.251.541.241.241.2交通0.45231.241.631.231.241.6城市規(guī)劃0.330.930.930.930.930.930.9樓盤規(guī)模0.240.820.45130.630.640.8朝向0.341.241.241.241.241.241.2外觀0.240.830.640.830.630.640.8環(huán)境0.45241.641.641.641.641.6發(fā)展商信譽0.240.830.65130.630.640.8付款方式0.25140.85140.840.851戶型設計0.351.541.241.241.241.241.2銷售情況0.140.440.430.330.330.340.4廣告0.240.820.440.820.420.440.8停車位數(shù)量0.130.320.240.420.220.230.3評分22.91722.117.117.119.7均價260018002800240017002321（4）原始數(shù)據(jù)合計表原始數(shù)據(jù)計算欄序號樓盤名稱樓盤得分（X）樓價（Y）X*XY*YX*Y1鑫地花園22.92600524.416760000595402財智家園1718002893240000306003東方半島22.12800488.417840000618804金潤家園17.12400292.415760000410405草湖北苑17.11700292.41289000029070注：表格中樓盤均價的單位為元/（5）線性回歸計算初步價格根據(jù)表中所給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關。故將所要建立的回歸方程設置為：Y=a+bX只要解出式中的待定參數(shù)a與b，該回歸方程即可唯一確定。根據(jù)計算欄數(shù)據(jù)，得：Y=278.9997762131.9646453X其中Y為樓盤均價，X為樓盤得分。（6）根據(jù)競爭樓盤可比因素量化法，本項目綜合得分21.4，計算得出本項目小高層住宅的均價為2321元/，在此取整為2300元/。說明：依據(jù)當前市場狀況作出的價格定位只是樓盤此時的“靜態(tài)”價格，并不是一成不變的，在后期將根據(jù)市場的實際變化進行相應的調(diào)整和上下浮動。同時，在項目不同的銷售階段，還可以采取較為靈活的價格策略順利實現(xiàn)銷售目標，保證利益的最大化。