營(yíng)改增后物業(yè)公司代收水電費(fèi).docx

營(yíng)改增后物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)問(wèn)題導(dǎo)讀：物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)，繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅，開(kāi)具代開(kāi)普通發(fā)票，而營(yíng)改增試點(diǎn)政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對(duì)此問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局正在研究解決。山東國(guó)稅：關(guān)于物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)問(wèn)題物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)，繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅，開(kāi)具代開(kāi)普通發(fā)票，而營(yíng)改增試點(diǎn)政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對(duì)此問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局正在研究解決。在新的政策出臺(tái)之前，可暫按以下情況區(qū)分對(duì)待：1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開(kāi)具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅；2、如果物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，在總局明確之前，可暫按代購(gòu)業(yè)務(wù)的原則掌握，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：（1）物業(yè)公司不墊付資金；（2）自來(lái)水公司、電力公司、供熱公司等（簡(jiǎn)稱銷貨方），將發(fā)票開(kāi)具給客戶，并由物業(yè)公司將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；（3）物業(yè)公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。小陳稅務(wù)理解和建議：財(cái)稅（2016）36號(hào)文件附件1.營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十條規(guī)定：一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營(yíng)銷售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶在內(nèi)。也就是說(shuō)：物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，銷售水電，是否屬于“銷售水電”和“提供物業(yè)”的混合銷售，應(yīng)該根據(jù)物業(yè)公司的“性質(zhì)”判斷繳納增值稅，一般情況下物業(yè)公司屬于非“從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶”，也就是說(shuō)按照提供物業(yè)服務(wù)開(kāi)具包含水電費(fèi)的物業(yè)服務(wù)發(fā)票；同時(shí)物業(yè)公司公司取得水電費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額也可以正常抵扣。這樣也解決了，實(shí)務(wù)中由于物業(yè)公司無(wú)開(kāi)具水電費(fèi)發(fā)票的“資質(zhì)”，商戶無(wú)法取得水電費(fèi)發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，及企業(yè)所得稅稅前扣除的潛在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。