山東臨沂建材裝飾批發(fā)市場調(diào)研分析報告.doc

1 平邑商貿(mào)城項目 市場調(diào)研及定位報告 深圳市奧通地產(chǎn)顧問有限公司 2010 年 12 月 25 日 2 謹(jǐn)呈 山東蘇源投資置業(yè)有限公司 針對山東平邑商貿(mào)城項目 我司現(xiàn)提交第一階段 市場調(diào)研報告 貴司可將該報告用于與上述項目 相關(guān)的開發(fā)與營銷活動 并對本報告提出修改建議和 意見 深圳奧通地產(chǎn)顧問有限公司 平邑項目組 注 本 報 告 中 所 采 用 之 原 始 資 料 除 特 別 注 明 外 均 來 自 深 圳 奧 通 地 產(chǎn) 顧 問 有 限 公 司 內(nèi) 容 屬 深 圳 奧 通 地 產(chǎn) 顧 問 有 限 公 司 與 本 項 目 開 發(fā) 商 共 有 機 密 未 經(jīng) 許 可 任 何 第 三 方 不 得 以 任 何 形 式 轉(zhuǎn) 載 翻 印 抄 襲 或 傳 閱 本 報 告 之 內(nèi) 容 深圳 深圳市福田區(qū)深南中路金運世紀(jì)大廈 4C 電話 0755 83910219 傳真 0755 83910221 贛州 贛州市客家大道 39 號 電話 0797 8369828 傳真 0797 8369829 目 錄 3 第一部分 平邑城市綜合概況及發(fā)展規(guī)劃 6 一 平邑城市綜合概況 6 1 平邑縣地理概況 6 2 平邑縣經(jīng)濟概況 6 3 平邑縣人口結(jié)構(gòu) 6 4 平邑縣自然資源概況 6 二 平邑縣交通環(huán)境調(diào)研分析 7 1 平邑縣大交通情況調(diào)研分析 7 2 平邑縣汽車客運情況調(diào)研 8 平邑縣交通情況調(diào)研總結(jié) 11 三 平邑縣城市規(guī)劃及發(fā)展現(xiàn)狀 11 1 平邑城市發(fā)展走向 12 2 平邑縣城市總體規(guī)劃 2004 2020 12 3 平邑縣加快 一區(qū)兩城一帶 建設(shè) 13 4 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀 13 四 項目自身及周邊環(huán)境調(diào)研 14 1 項目自身及周邊環(huán)境調(diào)研 14 2 項目周邊現(xiàn)狀狀況分析 16 3 平邑商貿(mào)物流現(xiàn)狀 16 第二部分 平邑縣商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研 17 一 平邑縣主要商業(yè)街調(diào)研 17 1 浚河路商業(yè)街調(diào)研 17 2 蓮花山路商業(yè)街調(diào)研 20 3 蒙山路商業(yè)街調(diào)研 建材集中路段 22 4 板橋路 商圈過渡路段及建材集中路段 24 5 平邑縣商業(yè)街調(diào)研總結(jié) 26 二 平邑縣商鋪投資市場調(diào)研分析 26 1 平邑縣商鋪投資回報率情況 26 4 2 平邑商鋪投資狀況分析 27 第三部分 平邑縣住宅市場調(diào)研 28 一 平邑縣 2010 年在售樓盤調(diào)研 28 1 萬家?；▓@ 28 2 豐華苑 30 3 三和家園 32 4 文苑小區(qū) 34 5 華林 邑博園 36 6 德誠花園 38 7 祥和花園 40 8 福泉家園 42 9 明德花園 44 二 平邑住宅市場分析研究 47 1 平邑住宅市場建筑形式調(diào)研分析 47 2 平邑住宅市場按戶型面積供 銷情況分析 47 3 平邑住宅市場按價格供 銷情況分析 47 4 平邑縣在售住宅樓盤戶型供銷情況分析 48 三 平邑住宅投資市場調(diào)研分析 49 1 主要競爭樓盤投資客戶群體分析 49 2 平邑投資群體分析總結(jié) 50 第四部分 平邑縣本地市場調(diào)研 50 一 平邑縣各類專業(yè)市場 專業(yè)街 特定業(yè)態(tài)市場調(diào)研 50 1 建筑裝飾材料類市場調(diào)研 51 2 小商品類市場調(diào)研 62 二 平邑重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場調(diào)研 66 1 仲村鎮(zhèn)調(diào)研 66 2 豐陽鎮(zhèn)調(diào)研 69 3 地方鎮(zhèn)調(diào)研 72 5 三 平邑縣調(diào)研總結(jié) 74 1 平邑市場規(guī)模及經(jīng)營模式 74 2 各業(yè)態(tài)鋪位形式及價值規(guī)律 75 3 各業(yè)態(tài)商戶成分總結(jié)分析 75 4 各類專業(yè)市場上下游渠道分析 76 5 各業(yè)態(tài)經(jīng)營配套平臺調(diào)研分析 77 6 各業(yè)態(tài)商戶進駐意向分析 77 第五部分 平邑周邊縣市場調(diào)研 78 一 調(diào)研縣城選取依據(jù) 78 二 泗水縣市場調(diào)研 78 1 泗水縣住宅市場調(diào)研 79 2 泗水縣專業(yè)市場調(diào)研 87 三 費縣市場調(diào)研 94 1 費縣住宅市場調(diào)研 94 2 費縣專業(yè)市場調(diào)研 98 四 平邑周邊縣調(diào)研總結(jié) 103 1 平邑周邊縣住宅市場分析研究 103 2 平邑周邊縣專業(yè)市場調(diào)研總結(jié) 105 第六部分 臨沂專業(yè)市場調(diào)研 110 一 臨沂市城市概況 110 二 臨沂市專業(yè)市場調(diào)研 111 1 中國臨沂豪德陶瓷建材城 112 2 臨沂中國裝飾板材市場 116 3 羅莊陶瓷商城 121 4 集成裝飾市場 125 5 太陽能管件批發(fā)城 129 6 羅莊建材批發(fā)市場 132 7 臨沂小商品城 137 6 8 臨沂五金機電城 142 三 臨沂市場調(diào)研總結(jié) 147 1 臨沂市場規(guī)模及經(jīng)營模式 147 2 各業(yè)態(tài)鋪位形式及價值規(guī)律 148 3 各業(yè)態(tài)商戶成分總結(jié)分析 149 4 各類專業(yè)市場上下游渠道分析 150 5 各業(yè)態(tài)經(jīng)營配套平臺調(diào)研分析 151 6 各業(yè)態(tài)商戶進駐意向分析 152 第七部分 項目第一階段調(diào)研總結(jié) 152 一 縣級城市專業(yè)市場一般規(guī)律性總結(jié) 153 1 商戶結(jié)構(gòu)一般規(guī)律 153 2 商圈半徑一般規(guī)律 153 3 上游渠道一般規(guī)律 153 4 下游渠道一般規(guī)律 153 5 經(jīng)營平臺一般規(guī)律 153 6 競爭關(guān)系一般規(guī)律 153 第八部分 項目定位 154 一 項目經(jīng)營主題定位 154 二 項目經(jīng)營定位 SWOT 分析 155 1 優(yōu)勢和機會分析 SO 155 2 劣勢與威脅分析 WT 156 三 業(yè)態(tài) 經(jīng)營品類 功能定位 157 四 項目商圈定位 160 1 核心商圈 160 2 次級商圈 160 五 項目近期遠(yuǎn)期消費群定位 161 六 項目定位經(jīng)營平臺必要條件分析 161 第二部分 項目規(guī)劃布局建議 162 7 一 業(yè)態(tài)初步布局建議 162 1 業(yè)態(tài)布局的原則 162 2 業(yè)態(tài)布局初步建議 162 二 項目業(yè)態(tài)整體配比及面積規(guī)劃方案 按使用率 85 計算本項目各業(yè)態(tài)建 筑面積 165 8 第一部分 平邑城市綜合概況及發(fā)展規(guī)劃 一 平邑城市綜合概況 1 平邑縣地理概況 平 邑 縣 位 于 山 東 省 臨 沂 市 沂 蒙 山 區(qū) 西 南 部 東 鄰 費 縣 西 連 濟 寧 泗 水 縣 南 與 棗 莊 市 接 壤 北 與 蒙 陰 縣 新 泰 市 交 界 東 西 最 大 橫 距 47 35 公 里 南 北 最 大 縱 距 66 75 公 里 總 面 積 1824 97 平 方 公 里 折 合 273 75 萬 畝 是 臨 沂 市 第 三 大 縣 2 平邑縣經(jīng)濟概況 GDP 增長迅猛 2009 年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 162 8 億元 同比增長 13 平邑縣經(jīng)濟發(fā)展迅猛 2009 年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 162 8 億元 同比增長 13 地方財政收入 3 71 億元 增長 12 8 臨沂市排名第七 其中 第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn) 增加值 23 19 億元 第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 70 43 億元 第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 54 98 億元 人均生產(chǎn)總值 16190 元 比上年增加 1296 元 一 二 三產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)為 15 6 47 4 37 第三產(chǎn)業(yè)占比提高 0 5 個百分點 被 評 為 全 國 科 技 先 進 縣 市 級 文 明 城 市 平 邑 縣 正 以 強 勁 的 發(fā) 展 勢 頭 向 經(jīng) 濟 強 縣 邁 進 3 平邑縣人口結(jié)構(gòu) 戶籍人口約 105 萬 城市人口約 20 萬 以農(nóng)業(yè)人口為主 平邑縣轄 16 個鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 738 個行政村 居委會 總?cè)丝诩s 105 萬人 其 中城市人口約 20 萬人 農(nóng)業(yè)人口約 85 萬 城市化進程較慢 相對臨沂城市化 比例 40 還有較大的距離 要達到臨沂市遠(yuǎn)期規(guī)劃城市化比例 55 平邑縣必 將加大城市化步伐 同樣對于住宅開發(fā)的剛性需求也越來越大 平邑縣外來人 口少 企業(yè)用工基本以當(dāng)?shù)厝藶橹?4 平邑縣自然資源概況 平 邑 縣 礦 產(chǎn) 資 源 品 種 多 儲 量 大 現(xiàn) 已 開 發(fā) 出 黃 金 石 膏 花 崗 石 石 灰 石 等 26 種 礦 產(chǎn) 資 源 主要有 三石一金 已探明石膏儲量 27 億噸 花崗石 23 億立方米 石灰石 60 億噸 黃金 40 噸 均位居全省前列 被 國 家 命 名 為 中 國 花 崗 石 之 鄉(xiāng) 中 國 石 材 之 鄉(xiāng) 另有特色產(chǎn)業(yè) 金銀花 年產(chǎn) 400 萬公斤 占全國總產(chǎn)量的 60 以上 被 譽 為 中 國 金 銀 花 之 鄉(xiāng) 9 利用現(xiàn)有資源優(yōu)勢 市場網(wǎng)絡(luò)等重要資源努力將部分資源型產(chǎn)業(yè) 培育加 工貿(mào)易型產(chǎn)業(yè) 做大地方專業(yè)市場 契合臨沂城市總體規(guī)劃中促進平邑建材專 業(yè)市場向國際化市場轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略布局 二 平邑縣交通環(huán)境調(diào)研分析 1 平邑縣大交通情況調(diào)研分析 兗 州 石 臼所 鐵路 日 照 東 明 高速公路 327 國道貫穿全 境 東接京滬高速公路 西臨京福高速公路 東 都 平 邑 鐵路南北連接兗 石鐵路 津浦鐵路 津浦鐵路 京滬鐵路近在咫尺 距濟南機場 180 公里 臨 沂機場 80 公里 日照港 180 公里 連云港 160 公里 青島港 220 公里 水路空 交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達 公路方面 327 國道 日東高速公路 汶泗公路貫 穿 東 西 新 泰 棗 莊 公 路 平 邑 滕 州 兩 條 省 道 縱 穿 南 北 境 內(nèi) 干 線 公 路 網(wǎng) 密 集 形 成 發(fā) 達 的 公 路 交 通 網(wǎng) 交 通 十 分 便 利 日 東 高 速 公 路 是 山 東 省 五 縱 四 橫 一 環(huán) 公 路 主 框 架 的 重 要 組 成 部 分 是 國 道 主 干 線 京 滬 高 速 公 路 京 福 高 速 公 路 和 同 三 高 速 公 路 的 重 要 連 接 線 是 新 亞 歐 大 陸 橋 上 一 快 捷 方 便 的 出 海 大 通 道 鐵路方面 兗石鐵路東西貫穿平邑全境 東平鐵路南北銜接兗石鐵路 津浦鐵路 形 成 兩橫一縱 鐵路交通網(wǎng) 兗石鐵路是國家一級鐵路 西起兗州 接軌站為程家莊站 東到石臼所站 正線全長 307 900 公里 共有車站 39 個 東平鐵路連貫兗石和磁萊兩條鐵路線 與萊鋼 新礦集團鐵路專用線連接 是列入國家 十一五 計劃的沿海港口物資疏散和西煤東運的重要基礎(chǔ)設(shè)施 水路 航空方面 平邑距濟南機場 180 公里 臨沂機場 80 公里 日照港 180 公里 連云港 160 公里 青島港 220 公里為平邑提供了通江達海 接港連外的水陸空主體交 10 通環(huán)境 2 平邑縣汽車客運情況調(diào)研 平邑縣有 2 個汽車客運站 平邑汽車站 城鄉(xiāng)汽車站 平邑汽車站位于浚 河路與義化路交匯處 平邑城鄉(xiāng)汽車站位于蒙陽路 蓮花山西路交匯處往南 100 米處 1 平邑汽車站主要線路 發(fā)車站 終點站 班次 里程 公里 平邑 淄博 14 171 平邑 鄭州 7 433 平邑 濟南 5 207 平邑 萊蕪 1 121 平邑 棗莊 1 154 平邑 濱州 1 257 平邑 德州 1 304 平邑 威海 1 572 平邑 保定 1 551 平邑 青島 1 354 2 平邑城鄉(xiāng)汽車站主要線路 發(fā)車站 終點站 發(fā)車頻率 里程 公 里 平邑城鄉(xiāng)汽車站 蒙陰 早班 7 40 末班 17 00 平均 50 分鐘一班 45 平邑城鄉(xiāng)汽車站 滕州 早班 6 50 末班 15 40 平均一小時一班 平邑城鄉(xiāng)汽車站 臨沂 早班 7 30 末班 19 30 平均半小時一班 82 平邑城鄉(xiāng)汽車站 棗莊 全天二班 7 30 和 10 30 154 平邑城鄉(xiāng)汽車站 新泰 全天二班 10 00 和 15 00 平邑城鄉(xiāng)汽車站 德州 全天一班 7 30 304 平邑城鄉(xiāng)汽車站 萊蕪 全天一班 7 25 121 11 平邑城鄉(xiāng)汽車站 上海 全天一班 9 30 平邑城鄉(xiāng)汽車站 兗州 早班 6 30 末班 18 00 平均 40 分鐘一班 平邑城鄉(xiāng)汽車站 濟南 早班 6 35 末班 14 55 全天共八班 207 平邑城鄉(xiāng)汽車站 淄博 早班 5 35 末班 17 30 平均半小時一 班 171 平邑城鄉(xiāng)汽車站 武臺 平均每隔半小時左右一趟 23 平邑城鄉(xiāng)汽車站 明光寺 平均每隔半小時左右一趟 33 平邑城鄉(xiāng)汽車站 蒙山 平均每隔半小時左右一趟 36 平邑城鄉(xiāng)汽車站 羊城 平均每隔半小時左右一趟 23 平邑城鄉(xiāng)汽車站 臨澗 平均每隔半小時左右一趟 38 平邑城鄉(xiāng)汽車站 天寶 平均每隔半小時左右一趟 49 平邑城鄉(xiāng)汽車站 白彥 平均每隔半小時左右一趟 45 平邑城鄉(xiāng)汽車站 黃坡 平均每隔半小時左右一趟 48 平邑城鄉(xiāng)汽車站 昌里 平均每隔半小時左右一趟 49 平邑城鄉(xiāng)汽車站 魏莊 平均每隔半小時左右一趟 48 平邑城鄉(xiāng)汽車站 資邱 平均每隔半小時左右一趟 32 平邑城鄉(xiāng)汽車站 岐山 平均每隔半小時左右一趟 22 平邑縣長途汽車發(fā)車班次較多的主要集中在淄博 鄭州 濟南 兗州 滕 州等比較發(fā)達的省會城市 地級市等 通往長三角班次較少 其中通往臨沂市 境內(nèi)縣市臨沂 蒙陰 費縣等每天一小時一班 平邑縣下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)每隔半小時 1 班 發(fā)車頻率較高 平邑縣鄉(xiāng)鎮(zhèn) 行政村通車率 100 整體客運交通比較發(fā)達 3 平邑縣公交情況調(diào)研分析 平邑縣目前沒有公交車線路 主要交通工具為三輪摩托車 城區(qū)居民出行 多以摩托車代步 既方便又能順利到達 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民到城區(qū)主要乘坐縣鎮(zhèn)中 短途客運班線 平邑縣積極探索推行 城鄉(xiāng)公交一體化 客運模式 在縣城內(nèi)重要路段規(guī)劃 12 建設(shè) 20 條公交線路 進一步完善出行環(huán)境 規(guī)劃在現(xiàn)有 16 條城鄉(xiāng)客運線路的 基礎(chǔ)上 進一步優(yōu)化調(diào)整 構(gòu)筑起縣城到各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 重要旅游景點 鄉(xiāng)鎮(zhèn)與鄉(xiāng)鎮(zhèn) 之間 鄉(xiāng)鎮(zhèn)與行政村之間的農(nóng)村客運網(wǎng)絡(luò) 橫向以石都大道 蓮花山路 浚河 路 興水路 朝陽路 縱向以蒙陽路 板橋路 蒙山大道 財源路 西環(huán)路為 基本框架 規(guī)劃建設(shè) 20 條公交線路 4 平邑火車客貨運情況調(diào)研 平邑火車站 主要是客運 是兗 石 鐵 路 線 上 的 三 等 車 站 每 天 有 4 趟 到 達 臨 沂 路 程 只 需 1 個 小 時 有 6 趟 到 兗 州 路 程 只 需 1 個 半 小 時 左 右 有 4 趟 到 達 曲 阜 路 程 只 需 50 分 鐘 平邑火車時刻表 車次 車型 發(fā)車 地點 發(fā)車時 間 到站 到站時間 發(fā)車時間 終點站 到達時間 2149 2152 普通列車 日照 19 00 平邑 21 48 21 51 鄭州 06 27 2150 2151 普通列車 鄭州 20 40 平邑 第 2 日 04 57 05 01 日照 07 56 4963 4966 普通列車 菏澤 08 20 平邑 當(dāng)天 12 12 12 15 煙臺 20 17 4964 4965 普通列車 煙臺 07 13 平邑 當(dāng)天 15 21 15 24 菏澤 19 25 K51 快速空調(diào) 車 北京 22 25 平邑 第 2 日 08 22 08 27 日照 11 14 K52 快速空調(diào) 車 日照 17 28 平邑 當(dāng)天 20 01 20 03 北京 05 11 N479 普通空調(diào) 車 濟南 16 30 平邑 當(dāng)天 19 14 19 16 日照 21 4 N480 普通空調(diào) 車 日照 07 00 平邑 當(dāng)天 09 20 09 22 濟南 12 25 13 平 邑 火 車 站 貨 運 情 況 東平鐵路連貫兗 州 石 臼所 和磁 窯 萊 蕪 兩條鐵路線 與萊鋼 新 礦集團鐵路專用線連接 是列入國家 十一五 計劃的沿海港口物資疏散和西 煤東運的重要基礎(chǔ)設(shè)施 東平鐵路線路全長 61 公里 為國家 II 級單線電氣化 鐵路 北起磁萊線東都站 南接兗石線平邑站 全線設(shè)有東牛家莊 放城 汶 南 仲村等 4 個車站 東平鐵路開通后 作為山東省 四縱四橫 鐵路框架的 重要組成部分 沿線及輻射區(qū)域內(nèi)的交通運輸條件大為改善 萊蕪鋼鐵集團和 新汶礦業(yè)集團等大型企業(yè)生產(chǎn)所需的原材料和產(chǎn)品可以直接經(jīng)東平鐵路到達日 照港 比繞道京滬線縮短運輸距離約 150 公里 每年可以節(jié)省巨額的運輸費用 和大量的運輸時間 同時可充分發(fā)揮日照港的煤炭 礦石專用碼頭的吞吐能力 和對腹地的輻射作用 帶動沿線地方經(jīng)濟社會的發(fā)展 平邑縣交通情況調(diào)研總結(jié) 1 長途汽車客運輻射范圍窄 目前主要線路仍集中在山東一些重點地級市 且發(fā)車頻率有限 雖有列車能到達北京 上海 鄭州等省會 一線城市 也只是一天一趟 兩天一趟 說明平邑縣與山東省以外省市聯(lián)系較少 未 來本市場上游將較少涉及產(chǎn)地采購 2 平邑短途汽車主要到達周邊縣以及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn) 發(fā)車頻率較高 且能到達下 轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)各個行政村 境內(nèi)交通覆蓋率達到 100 縣內(nèi)交通路網(wǎng)較為發(fā)達 未來項目目標(biāo)群體將集中在下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)和鄰近周邊縣鎮(zhèn) 3 平邑縣境內(nèi)擁有兩條線路 兗石鐵路 東平鐵路 兗石鐵路東西橫跨平邑 縣城 東平鐵路連接津浦鐵路 雖然擁有兩條鐵路的交通優(yōu)勢 但目前平 邑縣火車站作為國家三級站點 幾乎沒有初始站 且發(fā)車頻率少 途徑站 點也僅限于山東省境內(nèi) 交通大環(huán)境欠缺 三 平邑縣城市規(guī)劃及發(fā)展現(xiàn)狀 平邑縣的工業(yè)企業(yè)大部分是資源性企業(yè) 平邑縣委 縣政府立足這一實際 確立了經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 國際石材城 中國罐頭城 石膏工業(yè)帶 一區(qū)兩城一帶 的 工業(yè)發(fā)展布局 對拉動工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展起了帶動支撐作用 平邑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是平 邑縣工業(yè)載體 一區(qū)兩城一帶 的重中之重 是省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 縣域工業(yè)大項 14 目大多集中于此 平邑縣按照特色化 專業(yè)化 集群化的發(fā)展思路 不斷創(chuàng)新機制 完善配 套 提升 一區(qū)兩城一帶 的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和承載輻射能力 出臺 關(guān)于加快全 縣工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的實施意見 鼓勵和支持大企業(yè)集團和產(chǎn)業(yè)集群向園區(qū)集中 1 平邑城市發(fā)展走向 平邑城區(qū)東西均有山脈或者河流阻隔 北面是兗石鐵路 南面是日東高速 公路 南面地域廣闊 土地平整 物流運輸方便快捷 未來城市必將向南發(fā)展 向南發(fā)展不但有大片平整的土地可以利用 城市擴展的空間大 而且可以向臨 沂城市總體規(guī)劃中的主商圈靠攏 2 平邑縣城市總體規(guī)劃 2004 2020 1 依據(jù)規(guī)劃確定的第二產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級 發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)集群 構(gòu)筑特 色產(chǎn)業(yè)鏈 由資源型產(chǎn)業(yè)發(fā)展成資源帶動型復(fù)合多元性制造業(yè)的策略 實 施 兩城一區(qū)一帶 的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略 15 2 蒙山旅游的保護與開發(fā) 將平邑縣旅游融入省域大旅游框架中 構(gòu)建旅游 發(fā)展格局 推動平邑縣第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 3 縣城的建設(shè)發(fā)展 主要有四個方面 強抓城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 全面提升和完善城市功能 增強凝聚力和輻射力 為優(yōu)化縣城的人居環(huán)境 首先啟動了 一山兩帶 的規(guī)劃建設(shè) 即總體規(guī)劃 確定的 西山 和 四帶 中的浚河綠化景觀帶和興水河綠化景觀帶 新區(qū)建設(shè) 即總體規(guī)劃確定的近期重點發(fā)展區(qū)域 城南新區(qū) 現(xiàn)正由臨 沂市規(guī)劃設(shè)計院編制該區(qū)約 7 平方公里的控制性詳細(xì)規(guī)劃和其中約 2 平方 公里的城市次中心修建性詳細(xì)規(guī)劃 舊城改造 初步確定的兩個試點區(qū)域的修建性詳細(xì)規(guī)劃正由臨沂市規(guī)劃設(shè) 計院編制中 3 平邑縣加快 一區(qū)兩城一帶 建設(shè) 平邑縣按照特色化 專業(yè)化 集群化的發(fā)展思路 不斷創(chuàng)新機制 完善配 套 提升 一區(qū)兩城一帶 的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和承載輻射能力 出臺 關(guān)于加快全 縣工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的實施意見 鼓勵和支持大企業(yè)集團和產(chǎn)業(yè)集群向園區(qū)集中 4 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀 去年以來 平邑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)認(rèn)真貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀 緊緊圍繞打造 經(jīng)濟 新區(qū) 工業(yè)新區(qū) 城市新區(qū) 的總體發(fā)展思路 全面加強經(jīng)濟 政治 文化 社 會 生態(tài)文明和黨的建設(shè) 經(jīng)濟社會呈現(xiàn)出又好又快發(fā)展的局面 據(jù)了解 自開展深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動以來 平邑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)推動 了經(jīng)濟 基礎(chǔ)設(shè)施 民生工程等各項建設(shè)有條不紊的進行 1 在經(jīng)濟建設(shè)方面 2009 年 全區(qū)實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資 18 億元 規(guī)模以上工業(yè) 企業(yè)總產(chǎn)值 65 億元 規(guī)模以上工業(yè)增加值 20 億元 實現(xiàn)銷售總收入 86 億 元 利稅 8 億元 全年共有簽約和在談項目 21 個 計劃總投資 25 億元 其中過億元的大項目 8 個 已經(jīng)簽約在建的項目有 11 個 2 在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面 對銀花路西段進行了全面的提升改造 建設(shè)了國際 石材城石都大道西延道路工程 對創(chuàng)業(yè)路 朝陽路等路段進行提升改造 16 大力開展創(chuàng)建國家園林縣城和城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治活動 全面創(chuàng)造了良好的 基礎(chǔ)環(huán)境 3 在民生工程建設(shè)方面 積極建設(shè)新型居民樣板小區(qū)和社區(qū)配套如齊魯醫(yī)院 縣人民醫(yī)院 浚河文體廣場等 為居民打造了宜人的濱水休閑空間和日照 清新的健身運動場所 四 項目自身及周邊環(huán)境調(diào)研 1 項目自身及周邊環(huán)境調(diào)研 1 項目地理位置 平邑商貿(mào)城項目地處平邑縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中部核心區(qū)域 東臨建設(shè)路 西至 城市主干道板橋路 南靠金花路 北抵銀花路 紅色區(qū)域為項目地塊 2 項目地塊規(guī)劃 項目規(guī)劃用地 22 76 公頃 商貿(mào)城一期用地 12 36 公頃 二期用地 10 4 公 頃 項目一期建筑總面積 185433 平方米 其中住宅總建筑面積 71360 平方米 純商業(yè)總建筑面積 73330 平方米 住宅底商建筑面積 12800 平方米 配套建筑 面積 27673 平方米 二期建筑面積 97020 平方米 其中商業(yè)建筑面積 84220 平 方米 配套建筑面積 12800 平方米 項目一期地塊技術(shù)指標(biāo)一覽表 17 各指標(biāo)項 指標(biāo) 規(guī)劃凈用地面積 108804 規(guī)劃總建筑面積 185433 商鋪總建筑面積 73330 高層住宅總建筑面積 41650 多層住宅總建筑面積 29980 配套總建筑面積 27673 住宅總戶數(shù) 532 容積率 1 5 住宅綠化率 38 建筑密度 43 9 項目二期技術(shù)指標(biāo) 各指標(biāo)項 指標(biāo) 規(guī)劃總用地面積 104090 規(guī)劃總建筑面積 97020 商鋪總建筑面積 84220 配套建筑面積 12800 容積率 0 93 綠化率 5 建筑密度 40 5 3 項目四周現(xiàn)狀 項目地勢平整 東靠城市主干道板橋路 與平邑縣人民醫(yī)院隔路相望 西 面 是規(guī)劃建設(shè)路延長線 目前是空地 北面是低矮的居民房 建筑老舊 南面是 18 天目化工有限公司 東南 200 米處是匯源食品有限公司和天寶化工有限公司 項目地塊四至實景圖片 項目地東側(cè)實景圖 項目地南側(cè)實景圖 項目地西側(cè)實景圖 項目地北側(cè)實景圖 2 項目周邊現(xiàn)狀狀況分析 1 項目周邊道路現(xiàn)狀及與項目的關(guān)系 道路 與項目的距離 道路設(shè)計 備注 創(chuàng)業(yè)路 在項目地塊內(nèi) 雙向四車道 規(guī)劃橫穿項目地塊 東至沿 河公園 西至西環(huán)路 是通 往曲阜的主要干道 板橋路 項目地塊西邊道路 雙向六車道 連接老城區(qū)與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的 城市主干道 2 項目周邊商業(yè)情況 項目地處平邑縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 周邊僅有廠房和住宅小區(qū) 一所縣人民醫(yī)院 19 商業(yè)氛圍為零 項目地距離縣城中心約 2 公里 隨著平邑城市向南發(fā)展的大方 向的確立 未來有較大的升值空間 3 平邑商貿(mào)物流現(xiàn)狀 自省交通部門發(fā)出通知把平邑縣列入交通物流試點區(qū)域起 平邑縣到目前 已構(gòu)建起較為完善的縣級分撥中心 鄉(xiāng)鎮(zhèn)物流節(jié)點 行政村物流點三級物流基 礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系 加強了物流公共信息服務(wù)平臺建設(shè) 以信息化提升農(nóng)村交通 物流發(fā)展水平 第二部分 平邑縣商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研 一 平邑縣主要商業(yè)街調(diào)研 1 浚河路商業(yè)街調(diào)研 浚河路東交迎賓路蒙陽路 西連西環(huán)路 是平邑市最繁華的一條商業(yè)老街 以其與板橋路交匯處為中心 向周邊 500M 輻射區(qū)內(nèi)屬于老的核心商業(yè)區(qū) 集 中了一些品牌店 如聯(lián)想電腦 波司登服飾 NIKE 專賣店等 還有銀河大廈 泰沂購物中心 聯(lián)華商廈 潤民服裝商場等大型商業(yè)中心 同時也囊括了湯姆 勝客等大型餐飲連鎖 經(jīng)營形式以臨街商鋪為主 浚河路各經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計分析 浚河路主要經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計表 20 業(yè)態(tài) 店數(shù) 比例 代表性品牌 餐飲 87 19 8 湯姆勝客 財源八號等 服裝 57 13 波司登 杉杉 NIKE 等 手機 數(shù)碼 43 9 8 無知名品牌 副食 33 7 5 副食 裝飾建材 29 6 6 無知名品牌 汽摩配件 28 6 4 本田 華晨等 美容美發(fā) 24 5 5 無知名品牌 五金 27 6 2 無知名品牌 家電 22 5 格力 美的等 藥店 22 5 仁和堂 君安堂等 鞋 15 3 4 意爾康皮鞋 蜘蛛王等 床上用品 2 0 4 水星家紡等 日用日化 14 3 2 雅芳等 日雜百貨 4 0 8 無知名品牌 工藝品 12 2 7 無知名品牌 針織用品 9 1 8 無知名品牌 影樓 9 1 8 米蘭國際 巴黎春天 眼鏡 7 1 6 精益眼鏡 婦嬰用品 3 0 7 無知名品牌 珠寶 2 0 4 老鳳祥 合計 449 100 業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例餅圖 21 由各經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例圖可以了解到 浚河路主要經(jīng)營服裝 手機數(shù) 碼 五金建材等 餐飲和社區(qū)服務(wù)配套比較完善 租金水平分布狀況 該商業(yè)街單位租金水平分布參差不齊 大致標(biāo)準(zhǔn)可分三段 第一段 浚河路以東 38 54 元 月 第二段 浚河路正中 以銀河大廈為核心 69 84 元 月 第三段 浚河路以西 32 52 元 月 浚河路商業(yè)街平均單位租金約為 56 元 月 名稱 區(qū)位 套內(nèi)面積 年租金 單位月租金 昌盛五金 浚河路以東 80 50000 1F 40 元 月 2F 12 元 月 安生電子器材 核 心 22 30000 1F 84 元 月 2F 26 元 月 XX 水暖五金 浚河路以西 30 15000 1F 32 元 月 2F 10 元 月 因為沒有整體規(guī)劃 大部分是自發(fā)形成的商業(yè) 導(dǎo)致該商業(yè)街兩端與中間 22 租金差距較鮮明 主要商業(yè)集中在浚河路中段 租金也最高 而浚河路西路段 由于屬于新開發(fā)地段 商業(yè)氛圍較弱 租金水平較低 浚河路東路段由于臨近 城郊 人流也越漸稀少 經(jīng)營業(yè)態(tài)凌亂 配套不完善等因素 租金最低只有 10 元 月 有效整合沿街零散商鋪做成專業(yè) 科學(xué)的市場勢在必行 2 蓮花山路商業(yè)街調(diào)研 蓮花山路東西連接蒙陽路和西環(huán)路 位于浚河路以北 是平邑縣最繁華的 商業(yè)街道之一 經(jīng)過長期的發(fā)展 形成了以銀座購物廣場為中心 沿東西雙向 約 500 米的臨街商業(yè) 其中有蓮花山商城 銀座購物廣場 國艷服飾城 雙虎 家私平邑生活館等幾個中大型商業(yè)中心 其他經(jīng)營業(yè)態(tài)主要有副食 裝飾建材 日用日化 服裝 鞋包等 品牌 專營店較少 蓮花山路主要經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計分析 蓮花山路主要經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計表 業(yè)態(tài) 店數(shù) 比例 代表性品牌 餐飲 45 21 副食 40 19 天池酒行 美容美發(fā) 29 14 魅顏坊 裝飾建材 17 8 23 服裝 15 7 藥店 10 5 日用日化 9 4 鞋 6 3 手機 數(shù)碼 8 4 五金 3 1 鑫銘五金電料 床上用品 3 1 汽摩配件 5 2 工藝品 5 2 家電 5 2 婦嬰用品 4 2 針織用品 2 1 影樓 8 4 合計 214 100 業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例餅圖 由業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例餅圖可以看出 蓮花山路主要經(jīng)營餐飲 副食 美容 美發(fā) 裝飾建材 服裝等業(yè)態(tài) 24 租金水平分布狀況 該商業(yè)街單位租金水平分布參差不齊 大致標(biāo)準(zhǔn)可分三段 第一段 蓮花山路以東 28 35 元 月 第二段 蓮花山路正中 以銀座購物廣場為核心 37 53 元 月 第三段 蓮花山路以西 25 33 元 月 蓮花山路商業(yè)街平均租金約為 35 元 月 名稱 區(qū)位 套內(nèi)面積 年租金 單位月租金 XX 太陽能 蓮花山路以東 40 21000 1F 34 元 月 2F 10 元 月 愛迪達斯服裝 核 心 36 29000 1F 51 元 月 2F 15 元 月 平邑曾子超市 蓮花山路以西 72 30000 1F 27 元 月 2F 8 元 月 蓮花山路商業(yè)街由于在浚河路商業(yè)街之后才形成 所以從商業(yè)街的規(guī)劃 格局 管理 環(huán)境較之浚河路而言都比較好 而且商業(yè)街核心區(qū)的蓮花山商城 銀座購物廣場 國艷服飾城 雙虎家私平邑生活館 4 個中大型商業(yè)中心檔次在 平邑縣屬中高檔 核心區(qū)的蓮花山公園及公園廣場更為商業(yè)街起到了積聚人氣 的作用 從整個商業(yè)街來看 部分相同業(yè)態(tài)依托老商業(yè)市場集中經(jīng)營 說明部 分相同或相鄰業(yè)態(tài)以專業(yè)市場的形式統(tǒng)一經(jīng)營有一定的市場認(rèn)可度 也增加了 平邑商貿(mào)城的項目可行性 3 蒙山路商業(yè)街調(diào)研 建材集中路段 蒙山路南北走向與金花路 蓮花山路交界 是平邑縣建材行業(yè)比較集中的 一條街 商戶都是通過近五年的時間自發(fā)聚集并形成的建材一條街 經(jīng)營商戶 100 家左右 其中五金建材經(jīng)營商戶 61 家 但由于沒有統(tǒng)一的規(guī)劃管理 各業(yè) 態(tài)散亂經(jīng)營 嚴(yán)重影響下游客戶前來采購 而且臨街商業(yè)缺乏倉儲 物流等完 善的商業(yè)配套 導(dǎo)致市場內(nèi)生意一般 無法形成規(guī)模 蒙山路主要經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計分析 25 蒙山路主要經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計 業(yè)態(tài) 店數(shù) 比例 代表性品牌 建材 51 51 大自然地板 新瓷衛(wèi)浴等 餐飲 15 15 副食 5 5 休閑娛樂 8 8 五金 10 10 診所藥店 6 6 數(shù)碼通訊 5 5 業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例餅圖 從業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例可以看出 經(jīng)營建材 五金的商戶占絕大部分 說明 隨著市場需求的擴大 經(jīng)營建材的商戶自發(fā)扎堆一起經(jīng)營 意識到只有規(guī)?；?才能在建材行業(yè)形成較強的競爭力 但由于整條街沒有統(tǒng)一規(guī)劃 各業(yè)態(tài)經(jīng)營 散亂 導(dǎo)致客戶前來采購不方便 沒有完善的倉儲 物流配套功能 商戶進出 貨渠道復(fù)雜 輻射商圈小 嚴(yán)重影響了市場的發(fā)展 目前生意狀況一般 租金水平分布狀況 該商業(yè)街單位租金水平差異不大 大致標(biāo)準(zhǔn)可分三段 第一段 蒙山路以南 27 30 元 月 26 第二段 蒙山路正中 以華聯(lián)為核心 24 27 元 月 第三段 蒙山路以西 29 32 元 月 蒙山路商業(yè)街平均租金約為 28 元 月 名稱 區(qū)位 套內(nèi)面積 年租金 單位月租金 瑞達衛(wèi)浴 蒙山路以南 35 16000 1F 29 元 月 2F 9 元 月 豹王地板 蒙山路中斷 48 20000 1F 26 元 月 2F 7 元 月 臺灣門業(yè) 蒙山路以北 55 26000 1F 30 元 月 2F 9 元 月 蒙山路地段較偏 商業(yè)氛圍不濃 主要經(jīng)營的建材 五金業(yè)態(tài)雜亂分布 市場呈現(xiàn)臟亂差等現(xiàn)象 普遍價格偏低 而且價格區(qū)間不大 比較平均 4 板橋路 商圈過渡路段及建材集中路段 板橋路北至火車站 南至金花路 是連接老城區(qū)與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的一條城市 主干道 主要經(jīng)營建材 廣告裝飾 餐飲 服裝等業(yè)態(tài) 商業(yè)氛圍較弱 但因 27 為是連接經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的主要通道 在未來重點開發(fā)經(jīng)濟園區(qū)的背景下 將會引 來大量的經(jīng)營戶在此駐足 板橋路主要經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計分析 板橋路主要經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計 業(yè)態(tài) 店數(shù) 比例 代表性品牌 建材 46 42 立邦漆 德爾地板等 廣告裝飾 15 14 光明廣告等 餐飲 13 12 五金 4 4 數(shù)碼通訊 8 7 服裝 16 15 鞋 8 7 意爾康等 業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例餅圖 從上表可以看出 裝飾建材仍然占據(jù)主要部分 和蒙山路一樣 都屬于自 發(fā)形成的建材行業(yè)聚集地 隨著城市向南發(fā)展 潛在的建材需求量的增大 板 橋路這條連接經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的城市主干道勢必會成為經(jīng)營戶重點關(guān)注的對象 租金水平 板橋路平均租金約為 46 元 月 28 名 稱 區(qū) 位 套內(nèi)面積 年租金 單位月租金 曙光照明 板橋路北段 50 18000 1F 23 元 月 2F 7 元 月 意爾康鞋店 板橋路中段 100 150000 1F 96 元 月 2F 29 元 月 德爾地板 板橋路南端 60 19000 1F 20 元 月 2F 6 元 月 由于北段開發(fā)較早 商業(yè)氛圍老化 南段又才開發(fā)不久 商業(yè)氛圍比較缺 乏 因此租金價格比較接近也比較低 但中段由于與浚河路中心段交匯 屬于 黃金鋪位 價格也比較高 5 平邑縣商業(yè)街調(diào)研總結(jié) 平邑縣主要的商業(yè)街集中在蓮花山路 板橋路及浚河路上 主要經(jīng)營服裝 裝飾建材 副食 日用日化等 浚河路是平邑縣的城市主干道 也是平邑縣最 繁華的一條商業(yè)街 擁有銀河大廈 泰沂購物中心 聯(lián)華商廈 樂購等中 大 型商業(yè)中心及 NIKE 勁霸 李寧等品牌服裝店 但由于建筑老舊 配套缺乏 整體規(guī)劃不協(xié)調(diào) 無法滿足快速的商業(yè)發(fā)展 而蓮花山路商圈 作為一個較新 的商業(yè)街 擁有蓮花山商城 銀座購物廣場 國艷服飾城 雙虎家私平邑生活 館等中 大型商業(yè)中心 不論是中 大型商業(yè)中心的數(shù)量還是從建筑格局 經(jīng) 營業(yè)態(tài)的分布以及商業(yè)配套而言都更加符合平邑縣加快發(fā)展步伐 構(gòu)建和諧生 活的理念 板橋路連接浚河路與蓮花山路 很流暢的進行了新老商圈的過渡 同時該路段經(jīng)營業(yè)態(tài)補充了浚河路與蓮花山路缺乏的一些家裝用品空白 但仍 然存在商業(yè)格局的不合理 部分建筑的老舊的缺陷 平邑縣臨街店鋪普遍為兩層建筑 一樓商鋪 二樓商住 商鋪的租金均價 在 36 55 元 月之間 均按套內(nèi)面積計算 其中邊緣地段租金較低在 15 25 元 月左右 核心區(qū)租金最高可達到 80 元 月 29 二 平邑縣商鋪投資市場調(diào)研分析 1 平邑縣商鋪投資回報率情況 平邑本地未發(fā)現(xiàn)有帶回報的商業(yè)項目 通過調(diào)研了解到蒙山路一棟二層面 積 294 平方經(jīng)營陶瓷地板的店面售價約 100 萬 租金僅 4 萬 折算回報率約 4 興水路一個面積約 80 平方米的經(jīng)營富家燈飾的店面售價約 40 萬 租金 2 2 萬 折算回報率約 5 5 綜合平邑本地調(diào)研情況 了解到 目前平邑臨街 商業(yè)年回報率在 4 5 5 之間 未來項目制定銷售政策時可以以返祖的形式給 予客戶一定的回報 降低其購鋪成本 并且可以解決產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的問題 達到統(tǒng)一經(jīng)營管理 更容易把市場做旺 商戶姓名 聯(lián)系方式 經(jīng)營業(yè)態(tài) 售價 租金 孫海青 15054966612 陶瓷地板 二層共 100 萬 折算后一層 售價約 4762 元 4 萬 王杰 13210664836 燈飾 40 萬 單價約 5000 元 2 2 萬 2 平邑商鋪投資狀況分析 平邑的商鋪投資客戶群體主要有以下幾類 客戶分類 客戶特征及投資取向 平邑本地生意人 平邑本地生意人多根據(jù)自己的生意需要選擇合適自 己經(jīng)營的商鋪進行投資 學(xué)校 企事業(yè)單位員工 教師 銀行職工等 具有比較高的穩(wěn)定收入 對開 發(fā)熱點區(qū)域比較關(guān)注 受財力限制 投資的商鋪要 求面積小總值低 平邑本地公務(wù)員 收入穩(wěn)定且灰色收入多 生活有保障 資金富足 有一定投資觀念 因為有內(nèi)部消息 對政府開發(fā)熱 點區(qū)域比較關(guān)注 對投資前期回報沒有太高的要求 30 平邑外出務(wù)工人員 事業(yè)取得一定的成功 有充足的閑散資金 受一些 發(fā)達地區(qū)商鋪投資理念的影響 對商鋪投資有一定 的認(rèn)識 比較關(guān)注商業(yè)經(jīng)營及租金回報 礦主 生活穩(wěn)定 有房有車 并有一定閑散資金 投資經(jīng) 驗不足 主要考慮售價及市場規(guī)模 比較喜歡跟風(fēng) 第三部分 平邑縣住宅市場調(diào)研 一 平邑縣 2010 年在售樓盤調(diào)研 1 萬家?；▓@ 項目位置 蒙山大道與銀花路交匯處 開發(fā)商 山東潤民商城有限公司 交房期 2011 年年初 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛胚 銷售階段 三期銷售 地段與環(huán)境 該項目地處城南開發(fā)區(qū) 依山而建 現(xiàn)階段而言地段較偏 周邊整體環(huán)境 31 較差 商業(yè)配套缺乏 商業(yè)配套 蒙山大道 銀花路路沿街商業(yè) 教育配套 無 醫(yī)療配套 縣人民醫(yī)院 行政配套 平邑法院 文化娛樂 無 規(guī)模與規(guī)劃 總占地面積 100000 總建筑面積 120000 容積率 1 2 總戶數(shù) 未知 開發(fā)周期 四期 綠化率 暫時未知 土地產(chǎn)權(quán)年限 70 年 物業(yè)情況 三期 8 棟多層建筑 房型結(jié)構(gòu) 平面格局 一梯兩戶 純板式南北通透 戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表 戶型結(jié)構(gòu) 面積 戶數(shù) 套 總價 配比 三室一廳一衛(wèi) 99 105 174 24 萬元 62 三室兩廳兩衛(wèi) 120 135 84 30 萬元 30 四室兩廳兩衛(wèi) 150 12 34 萬元 4 205 以上 12 4 車庫 儲物間 14 36 3 萬元 銷售價格 目前均價 2300 元 預(yù)計 車庫 儲物間 價格 1200 元 物業(yè)管理費 0 35 元 32 均價水平 目前處于平邑縣中等偏下水平 但隨著城南開發(fā)區(qū)的崛起 具有一 定的升值空間 樓層差價 多層 1 6 樓 1796 元 1816 元 2 5 樓 2256 元 2276 元 3 4 樓 2756 元 2776 元 銷售狀況 銷售率 89 銷售助力 價格便宜 投資門檻低 具有一定的升值空間 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境還不錯 銷售抗性 地段太偏 周邊的商業(yè)配套缺乏 生活不便 2 豐華苑 項目位置 蒙山大道與朝陽路交匯處 開發(fā)商 臨沭雷華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平邑分公司 交房期 2011 10 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛胚 地段與環(huán)境 33 該項目位于平邑縣西南地區(qū) 蒙山大道與朝陽路交匯處 項目周邊為農(nóng)用 地 比較荒涼 正對面是一家瀝青廠 對環(huán)境有一定的影響 商業(yè)配套 朝陽路 蒙山大道沿街商業(yè) 教育配套 平邑縣實驗中學(xué) 醫(yī)療配套 平邑醫(yī)院 規(guī)模與規(guī)劃 總占地面積 81538 總建筑面積 106000 其中公用面積 4000 居住建筑面積 102000 容積率 1 3 總戶數(shù) 920 戶 綠化率 35 8 土地產(chǎn)權(quán)年限 70 年 物業(yè)情況 多層 33 棟 得房率 92 房型結(jié)構(gòu) 平面格局 一梯兩戶 純板式南北通透 戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表 戶型結(jié)構(gòu) 面積 戶數(shù) 套 總價 配比 三室一廳一衛(wèi) 95 72 26 萬元 26 102 24 28 萬元 9 111 84 30 萬元 30 三室兩廳一衛(wèi) 135 72 37 萬元 26 四室兩廳兩衛(wèi) 174 24 48 萬元 9 車庫 雜物間 13 34 銷售價格 開盤均價 2737 元 目前均價 2737 元 車庫 雜物間 價格 1970 元 物業(yè)管理費 多層 0 36 元 34 均價水平 平邑縣中等略微偏高水平 樓層差價 多層 共 6 層 1 4 樓 2720 元 2 3 樓 2910 元 5 樓 2460 元 6 樓 2530 元 平米 復(fù)式送閣樓 銷售狀況 銷售率 84 去化特征 由于該樓盤 5 6 樓兩層單價較低 且 6 樓送閣樓 故 5 6 樓銷售情況最 為良好 依附平邑縣實驗中學(xué)的教育配套 同時作為老城區(qū)與新區(qū)的銜接點 受到客戶的青睞 銷售抗性 項目周邊的整體環(huán)境有待改善 而對面的瀝青廠更是對居住環(huán)境造成了很 大的影響 3 三和家園 項目位置 興水路文化路口和板橋路口中間 開發(fā)商 臨沂市信誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 35 交房期 2011 5 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛胚 地段與環(huán)境 該項目位于興水路 板橋路 文化路 浚河路四路合圍地塊 縣城中心地 段 周邊商業(yè)配套齊全 商業(yè)配套 興水路 板橋路 文化路 浚河路沿街商業(yè) 教育配套 平邑縣一中 醫(yī)療配套 平邑醫(yī)院 規(guī)模與規(guī)劃 總占地面積 9000 總建筑面積 11500 其中住宅建筑面積 9920 容積率 1 28 總戶數(shù) 72 戶 綠化率 未知 土地產(chǎn)權(quán)年限 70 年 物業(yè)情況 多層 2 棟 房型結(jié)構(gòu) 平面格局 一梯兩戶 純板式南北通透 戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表 戶型結(jié)構(gòu) 面積 戶數(shù) 套 總價 配比 兩室一廳一衛(wèi) 103 24 26 萬元 33 三室兩廳一衛(wèi) 133 48 33 萬 67 車庫 雜物間 22 36 5 萬 銷售價格 目前均價 2480 元 車庫 雜物間 價格 1980 元 物業(yè)管理費 多層 0 3 元 均價水平 平邑縣中等水平住宅 36 樓層差價 多層 1 號樓 共 6 層 1 4 樓 2580 元 2 3 樓 2680 元 5 樓 2380 元 6 樓 1980 元 2 號樓 共 5 層 1 2 樓為底商 2 層一起 賣 4600 元 3 5 樓價格與 1 號樓一樣 銷售狀況 銷售率 97 去化特征 地段位于縣城中心地段 且價格不高 周邊商業(yè)配套齊全 生活便利 銷售抗性 暫時沒有發(fā)現(xiàn)什么抗性問題 可能唯一的抗性是項目體量太小 可供選擇 戶型有限 4 文苑小區(qū) 項目位置 蒙山大道與浚河路交匯區(qū) 開發(fā)商 平邑縣鴻祥置業(yè) 交房期 2011 11 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛胚 銷售階段 一期銷售 現(xiàn)階段準(zhǔn)備推出 2 號樓 地段與環(huán)境 37 該項目位于蒙山大道與浚河路交匯區(qū) 一線連通城內(nèi)各大區(qū)域 縣政府 財政局 教育局 房產(chǎn)局 招商局 郵政局 交通局 電信大樓等機關(guān)單位聚 集于此 銀行 大型超市 集貿(mào)市場 中醫(yī)院 周邊配套一應(yīng)俱全 雙語幼兒 園 實驗小學(xué) 西城小學(xué) 第一中學(xué) 第二中學(xué) 賽博中學(xué)等學(xué)府林立 文化 廣場 建設(shè)廣場 蓮花山公園 休閑健身近在咫尺 商業(yè)配套 浚河路 蒙山大道 蓮花山路沿街商業(yè) 教育配套 實驗小學(xué) 西城小學(xué) 一中 二中等 醫(yī)療配套 中醫(yī)院 行政配套 縣政府 財政局 教育局 房產(chǎn)局 招商局 郵政局 交通局 電 信大樓等 文化娛樂 文化廣場 建設(shè)廣場 蓮花山公園 規(guī)模與規(guī)劃 總占地面積 333500 總建筑面積 31928 43 容積率 1 5 總戶數(shù) 72 戶 開發(fā)周期 5 年 綠化率 30 土地產(chǎn)權(quán)年限 70 年 物業(yè)情況 現(xiàn)階段僅 4 棟 6 層多層建筑 房型結(jié)構(gòu) 平面格局 一梯兩戶 純板式南北通透 戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表 戶型結(jié)構(gòu) 面積 戶數(shù) 套 總價 配比 三室兩廳一衛(wèi) 105 6 不對外售賣 15 三室兩廳兩衛(wèi) 142 24 37 萬元 70 四室兩廳兩衛(wèi) 158 6 41 萬元 15 車庫 儲物間 17 26 4 萬元 38 銷售價格 目前均價 2600 元 車庫 儲物間 價格 2000 元 物業(yè)管理費 未定 均價水平 目前處于平邑縣中等水平 但由于地段原因 故性價比很高 有一 定的升值空間 樓層差價 多層 1 4 樓 預(yù)計 2800 元 2 3 樓 預(yù)計 2900 元 平米 5 樓 預(yù)計 2400 元 平米 6 樓 閣樓 無產(chǎn)權(quán) 預(yù)計 1800 元 平米 銷售狀況 銷售率 100 銷售助力 隨著交通路網(wǎng)不斷完善 周邊生活娛樂 購物休閑 教育醫(yī)療 各種生 活配套應(yīng)有盡有 居住于此 生活便捷性得到充足保障 而且因為地段因素 具備一定的升值潛力 銷售抗性 由于項目屬于舊城改造 現(xiàn)階段的四棟多層建筑被老舊民房所包圍 環(huán)境 較差 39 5 華林 邑博園 項目位置 西環(huán)路賽博中學(xué)高中部對面 開發(fā)商 華林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 交房期 2011 年年底 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛胚 銷售階段 未開盤 地段與環(huán)境 該項目位于西環(huán)路賽博中學(xué)對面 屬于西城新區(qū) 相比城南新區(qū)而言 配 套更加完善 距離蓮花山路商業(yè)街及浚河路商業(yè)街不遠(yuǎn) 商業(yè)配套 浚河路 蓮花山路沿街商業(yè) 教育配套 賽博初中 賽博小學(xué) 行政配套 檢察院 人民法院 公安局 地稅局等 規(guī)模與規(guī)劃 總占地面積 55419 84 總建筑面積 161252 地上建筑面積 132990 容積率 2 4 總戶數(shù) 1100 開發(fā)周期 分二期開發(fā) 40 綠化率 35 土地產(chǎn)權(quán)年限 70 年 物業(yè)情況 項目規(guī)劃建設(shè) 2 棟高層 現(xiàn)階段僅 4 棟 11 層小高層建筑 房型結(jié)構(gòu) 平面格局 一梯兩戶 純板式南北通透 戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表 戶型結(jié)構(gòu) 面積 戶數(shù) 套 總價 配比 兩室一廳一衛(wèi) 89 不詳 三室兩廳兩衛(wèi) 110 132 不詳 車位 地上及地下 1000 左右 銷售價格 目前均價 3000 元 預(yù)計 車庫 儲物間 價格 2000 元 物業(yè)管理費 0 35 均價水平 目前處于平邑縣中高等水平 但項目內(nèi)部綠化較好 風(fēng)格特別 有 一定的檔次 樓層差價 銷售狀況 銷售率 0 銷售助力 項目品質(zhì)較高 在整個平邑有很強的市場競爭力 同時西城區(qū)近年來的發(fā) 展有目共睹 隨著明德花園商業(yè)項目的啟動 日后周邊配套將更加完善 生活 更便捷 41 6 德誠花園 項目位置 迎賓大道與益壽路交匯處 開發(fā)商 平邑寶業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 交房期 2011 5 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛胚 地段與環(huán)境 迎賓大道與益壽錄交匯處 周邊均為臨街建材商業(yè) 地段較偏 商業(yè)配套 迎賓大道 益壽路及蒙陽路臨街商鋪 教育配套 雙語學(xué)校 實驗中學(xué) 職業(yè)中專 醫(yī)療配套 縣人民醫(yī)院 規(guī)模與規(guī)劃 總占地面積 13300 總建筑面積 11000 容積率 1 32 總戶數(shù) 96 戶 綠化率 未知 土地產(chǎn)權(quán)年限 70 年 物業(yè)情況 多層 2 棟 42 房型結(jié)構(gòu) 平面格局 一梯兩戶 純板式南北通透 戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表 戶型結(jié)構(gòu) 面積 戶數(shù) 套 總價 配比 104 69 84 22 萬 87 5 三室兩廳一衛(wèi) 106 1 12 22 萬 12 5 銷售價格 目前均價 2086 元 物業(yè)管理費 多層 0 3 元 均價水平 平邑縣中低等水平住宅 樓層差價 多層 1F 2180 元 2 3F 2280 元 4F 2168 元 5F 1920 元 6F 1690 元 銷售狀況 銷售率 93 去化特征 由于價格低 且從未來城南的發(fā)展遠(yuǎn)景來看 有一定的地段價值 銷售抗性 現(xiàn)階段周邊的商業(yè)配套缺乏 地段太偏 購房人群分析 剛需人群約占 95 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群體占到 60 而其中以教師 打工返 鄉(xiāng)者居多 43 7 祥和花園 項目位置 蓮花山路西首路 開發(fā)商 蓮花山建設(shè)有限公司 交房期 2011 7 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛胚 地段與環(huán)境 該項目地處城西北片區(qū) 隨著政府部門的遷入 將帶動整個片區(qū)的發(fā)展 商業(yè)配套 西環(huán)路 蓮花山路臨街商鋪 規(guī)模與規(guī)劃 總占地面積 28460 總建筑面積 42690 容積率 1 5 總戶數(shù) 354 戶 綠化率 未知 土地產(chǎn)權(quán)年限 70 年 物業(yè)情況 多層 2 棟 房型結(jié)構(gòu) 44 平面格局 一梯兩戶 純板式南北通透 戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表 戶型結(jié)構(gòu) 面積 戶數(shù) 套 總價 配比 三室一廳一衛(wèi) 95 100 60 25 萬元 17 三室兩廳兩衛(wèi) 110 120 144 30 萬元 41 四室兩廳兩衛(wèi) 135 150 35 萬元 42 車庫 儲物間 14 36 3 萬元 銷售價格 目前均價 2588 元 車庫 儲物間 2000 元 車庫 1400 元 儲藏室 物業(yè)管理費 未定 均價水平 平邑縣中等水平住宅 樓層差價 多層 1F 2760 元 2 3F 2880 元 4F 2680 元 5F 2290 元 6F 2040 元 銷售狀況 銷售率 94 去化特征 部分政府單位的遷入 帶動片區(qū)的未來發(fā)展及規(guī)劃 且在片區(qū)來看 價格 不高 銷售抗性 地段太偏 周邊的商業(yè)配套不完善 購房人群分析 剛需人群約占 95 投資性購房占 5 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群體占到 70 其 他為本地客戶 從職業(yè)上看 其中以周邊個體戶 拆遷戶及務(wù)工返鄉(xiāng)者居多 45 8 福泉家園 項目位置 蓮花山路西首路 開發(fā)商 蓮花山建設(shè)有限公司 交房期 2011 年 5 月 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛胚 地段與環(huán)境 該項目地處城西北片區(qū) 隨著政府部門的遷入 將帶動整個片區(qū)的發(fā)展 商業(yè)配套 西環(huán)路 蓮花山路臨街商鋪 規(guī)模與規(guī)劃 總占地面積 44078 總建筑面積 61710 容積率 1 4 總戶數(shù) 264 戶 綠化率 30 土地產(chǎn)權(quán)年限 70 年 物業(yè)情況 8 棟 6 層多層建筑 房型結(jié)構(gòu) 46 平面格局 一梯兩戶 純板式南北通透 戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表 戶型結(jié)構(gòu) 面積 戶數(shù) 套 總價 配比 三室一廳一衛(wèi) 95 100 36 25 萬元 14 三室兩廳兩衛(wèi) 120 135 24 30 萬元 9 四室兩廳兩衛(wèi) 135 145 114 35 萬元 43 145 以上 90 34 車庫 儲物間 14 36 3 萬元 銷售價格 目前均價 2693 元 車庫 儲物間 1900 元 車庫 1400 元 儲藏室 物業(yè)管理費 未定 均價水平 目前處于平邑縣中等略高水平 樓層差價 多層 2 3 6 樓 2780 元 6 樓送閣樓 1 樓 2660 元 4 樓 2580 元 5 樓 2580 元 銷售狀況 銷售率 90 銷售助力 部分政府單位的遷入 帶動片區(qū)的未來發(fā)展及規(guī)劃 銷售抗性 地段太偏 周邊的商業(yè)配套不完善 購房人群分析 剛需人群約占 90 投資性購房約占 10 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群體占到 60 縣城購房人群只占 40 左右 購房人群以個體戶 企 事業(yè)單位職工 拆遷戶 為主 47 9 明德花園 項目位置 西環(huán)一路以西 興水河以北 二干渠以東 開發(fā)商 山東冠魯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 交房期 2012 年 1 月 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛胚 地段與環(huán)境 小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅 東臨西環(huán)一路景觀大道 賽博中學(xué) 南靠規(guī)劃建設(shè)的沿河 公園 北有規(guī)劃中的大型中央廣場和綠地 即將建設(shè)的西山公園盡在咫尺 商業(yè)配套 蒙山大道沿街商業(yè) 教育配套 賽博高中 賽博中學(xué) 山師大附小 醫(yī)療配套 平邑醫(yī)院 明德花園小區(qū)門診部 規(guī)模與規(guī)劃 總占地面積 明德花園總占地面積 260 畝 約 173500 總建筑面積 200000 容積率 1 2 總戶數(shù) 1500 套 多層 900 套 高層 600 套 綠化率 35 土地產(chǎn)權(quán)年限 70 年 48 物業(yè)情況 多層南區(qū) 12 棟 北區(qū) 3 棟 得房率約 87 小高層 2 棟 得房率約 82 17 層高層 5 棟 得房率約 80 房型結(jié)構(gòu) 平面格局 一梯兩戶 純板式南北通透 明德花園在售房源情況 明德花園多層已經(jīng)銷售完畢 銷售率近 100