《房地產(chǎn)稅費(fèi)》PPT課件.ppt

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1、任務(wù)三 房地產(chǎn)稅費(fèi),主要內(nèi)容 房地產(chǎn)稅費(fèi)概況 房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種 房地產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)稅種 房地產(chǎn)交易的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例,案例導(dǎo)入,你談?wù)劚景咐o你的啟發(fā)？ 知道購房需要繳納哪些稅費(fèi)嗎？,第一節(jié) 房地產(chǎn)稅費(fèi)概況,一、房地產(chǎn)稅費(fèi)的基本概念 1、稅收取之于，民用之于民 國家為了行使其職能，保證國家機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，通過法律固定的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制地、無償?shù)娜〉秘斦杖氲囊环N形式。,稅收的特征 強(qiáng)制性 無償性 固定性,2、房地產(chǎn)稅收 以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為為征收對象的稅收的總稱 特征：政策性強(qiáng) 多環(huán)節(jié)征收 存在地區(qū)差異 動態(tài)性強(qiáng),3、房地產(chǎn)收費(fèi) 價格法把現(xiàn)階段各種收費(fèi)劃分為國家行政收費(fèi)、中介服務(wù)收費(fèi)、公

2、益性服務(wù)價格、公用事業(yè)價格、其他經(jīng)營性收費(fèi)五種類型。,二、房地產(chǎn)稅費(fèi)的種類,三、房地產(chǎn)稅費(fèi)的構(gòu)成要素,1、納稅人納稅主體 房地產(chǎn)的開發(fā)者、擁有者、交易者 負(fù)稅人：最終負(fù)擔(dān)稅款的單位和個人,在房地產(chǎn)交易活動中，納稅人和負(fù)稅人是同一個人嗎？,2、課稅對象 稅法規(guī)定的課稅目的物，是一種稅區(qū)別于另一種稅的主要標(biāo)志 包括：所得、商品、財產(chǎn),3、課稅基礎(chǔ) 準(zhǔn)確確定征稅額度的計算基礎(chǔ),從量征收,從價征收,如：耕地占用稅,如：房產(chǎn)稅、營業(yè)稅,4、稅率 國家征稅的比率,比例稅率,定額稅率,累進(jìn)稅率,5、附加、加成、減免,根據(jù)耕地占用稅暫行條例的規(guī)定，免稅對象主要有以下幾種： 1部隊(duì)軍事設(shè)施占用耕地； 2鐵路、公

3、路。飛機(jī)場跑道和停機(jī)坪占用耕地； 3炸藥庫用地； 4學(xué)校。幼兒園。敬老院和醫(yī)院用地。 農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地新建住宅的，按照國家規(guī)定的稅率減半征收耕地占用稅。,房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)節(jié)：,第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種,營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、印花稅等,繳納營業(yè)稅及附加稅、印花稅,營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅或個人所得稅、土地增值稅、印花稅和契稅,繳納房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,一、契稅,中國契稅起源于東晉時期的“估稅”，至今已有1600多年的歷史。當(dāng)時規(guī)定，凡買賣田宅、奴婢、牛馬，立有契據(jù)者，每一萬錢交易額官府征收四百錢即稅率為4%，其中賣方繳納3%，買方繳納

4、1%。北宋開寶二年(公元969年)，開始征收印契錢(性質(zhì)上是稅，只是名稱為錢)。這是不再由買賣雙方分?jǐn)?，而是由買方繳納了。并規(guī)定繳納期限為兩個月。從此，開始以保障產(chǎn)權(quán)為由征收契稅。,起源,新中國成立后，政務(wù)院于1950年頒布契稅暫行條例。 1954年將征稅對象調(diào)整為只對個人征收。 1970年財政部將契稅征收范圍調(diào)整為只對個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)移征收。 1990年全國契稅征管工作全面恢復(fù)。 1997年7月7日國務(wù)院224號令頒布了新修訂的中華人民共和國契稅暫行 條例，成為現(xiàn)行契稅征收的法律依據(jù)。,(一)概念：契稅是在土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的時候，由承受人繳納的一種稅。 辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登

5、記前必須完成契稅的繳納。,（二）條例涉及的有關(guān)政策 : 1、納稅人：在我國境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人。 2、契稅征稅對象及條件: -契稅征稅對象： 土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的行為。土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移是指國有土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、交換，但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移；房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移是指房屋買賣、贈與、交換。,-契稅征稅對象應(yīng)具備以下三個條件： （1）轉(zhuǎn)移的客體，一是土地使用權(quán)；二是房屋所有權(quán)。 （2）權(quán)屬必須發(fā)生轉(zhuǎn)移。即土地、房屋權(quán)屬由一方轉(zhuǎn)移到另一方，土地、房屋權(quán)屬人因權(quán)屬轉(zhuǎn)移相應(yīng)變更。 （3）必須有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。除土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)贈與外，權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，承受方

6、必須支付一定數(shù)量的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。,5、計稅依據(jù) 契稅以土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移當(dāng)事人簽定的合同成交價格或者核定的市場價格作為計稅依據(jù)。具體為： - 國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，其計稅依據(jù)為成交價格。 -國有土地使用權(quán)贈與、房屋贈與：由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。 -以土地、房屋權(quán)屬作價投資入股、抵債、獲獎：由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。 -交換：就差額征稅，由多得一方繳納契稅。 -人民法院強(qiáng)制執(zhí)行債務(wù)人抵債房地產(chǎn)的契稅計稅依據(jù)，一律以法院最終判決價為準(zhǔn)，無論其判決價是否低于市場價或市場指導(dǎo)價或評估價。,現(xiàn)行契稅條例解析,實(shí)際工作中，納稅

7、人在簽定合同后，不到辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的時候根本不可能主動到征收機(jī)關(guān)申報納稅，事實(shí)上，我們征收機(jī)關(guān)根據(jù)契稅暫行條例第十一條“納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證或其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)”的規(guī)定，將源泉控管契稅也是放在辦證之前。因此，根據(jù)契稅征管的實(shí)際，我們把契稅的納稅環(huán)節(jié)規(guī)定為簽定合同后到辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之前，以體現(xiàn)公平性，否則對被稽查的納稅人顯失公平。但同時也存在不足，為長期不辦理產(chǎn)權(quán)或以倒買倒賣房地產(chǎn)為目的的納稅人找到借口。,現(xiàn)行契稅條例解析,A于1999年7月1日簽訂合同購買普通住房一套價格為50萬元，于2000年9月1日辦理房產(chǎn)證,未

8、繳納契稅。2004年6月1日A轉(zhuǎn)讓該住房，征收機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)其未繳納上手契稅。應(yīng)如何征稅，如何計算滯納金？,案例,（一）是否適用征管法的問題：,三、實(shí)際征管中的幾個具體政策問題,（二）拆遷補(bǔ)償契稅問題：,1998省政府第109號令四川省契稅稅實(shí)施辦法和國稅發(fā)2001110文明確，契稅的征收管理依照征管法執(zhí)行。,1、政策依據(jù)：川地稅發(fā)200333號文、財稅200545號文、川地稅發(fā)2005113號文、川地稅函2006256號文。 2、政府拆遷和非政府拆遷：實(shí)際工作中，拆遷到底是因政府行為引起還是因開發(fā)商行為引起，不易區(qū)分，財稅200545號文規(guī)定：對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價中相當(dāng)于拆

9、遷補(bǔ)償款的部分免契稅，超過拆遷補(bǔ)償款的，就超過部分征收契稅,實(shí)際上已擴(kuò)大到非政府拆遷。,3、拆遷抵扣契稅稅基的問題，不分住宅、商業(yè)性質(zhì)，不論其補(bǔ)償面積是否高于原產(chǎn)權(quán)面積，或補(bǔ)償價格高于同地段同類房地產(chǎn)價格，或用補(bǔ)償費(fèi)多次購房的，均以房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議中載明的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)、補(bǔ)助費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)。 4、被拆遷人與購房人原則上應(yīng)該一致，夫妻之間可替換，但不能變到子女名下。（上述政策只是對被拆遷人而言，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，在舊城改造中，房屋建成后部分房屋要?dú)w還被拆遷人，并未實(shí)現(xiàn)收入，在計算其應(yīng)納稅額時應(yīng)將還房部分扣除，或者應(yīng)扣除其拆遷還房發(fā)生的費(fèi)用。按照契稅政策規(guī)定，不能扣除拆遷還房發(fā)生的費(fèi)用或抵扣還房部分，

10、也不能僅按土地出讓金征收契稅，應(yīng)按納稅人取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益，包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、城市配套費(fèi)等計征契稅。） 5、房改房拆遷后重新購買房屋，不能再享受房改免稅政策，只能比照拆遷有關(guān)契稅政策。,（三）關(guān)于繼承和贈與的契政策把握問題： 對繼承法規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。對非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬贈與行為，應(yīng)征收契稅。判定繼承的標(biāo)準(zhǔn)要與司法解釋相銜接。 （四）關(guān)于退房是否退稅的問題： 購房人退房分兩種情況，一是未辦理權(quán)屬登記的；二是辦理了權(quán)屬登記的。對第一種情況，予以

11、退還；對于第二種情況，已納契稅不予退還。但如經(jīng)法定程序判定該交易合同及權(quán)屬轉(zhuǎn)移無效，已納契稅可以退稅。,（五）家庭財產(chǎn)分割是否征稅： 應(yīng)根據(jù)具體情況確定，對享有家庭財產(chǎn)共有權(quán)的成員，承受被分割家庭財產(chǎn)，不征契稅；對不享有家庭財產(chǎn)共有權(quán)的成員，承受被分割家庭財產(chǎn)，應(yīng)按贈與征收契稅。（如：父母將財產(chǎn)全部給兒女，生前為贈與，死后按繼承） 夫妻離婚時房產(chǎn)歸一方所有，是否征收契稅，關(guān)鍵看該房產(chǎn)是否屬于夫妻共有房產(chǎn)。如果是共有房產(chǎn)，不征契稅，反之，則要征。合伙企業(yè)解散，涉及分家析產(chǎn)，如土地房屋為共有，不征契稅。 （六）將個人房地產(chǎn)投入自己投資的個人獨(dú)資企業(yè)，或?qū)€人創(chuàng)辦的獨(dú)資私營企業(yè)的房產(chǎn)更名到自己名下，

12、是否征收契稅： 不征；將個人房地產(chǎn)投入夫妻共同投資的有限責(zé)任公司，則要征收契稅，是因?yàn)椋河邢挢?zé)任公司作為獨(dú)立的企業(yè)法人，獨(dú)立擁有企業(yè)法人財產(chǎn)權(quán)，土地房屋權(quán)屬由自然人轉(zhuǎn)移到法人實(shí)體，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。,（七）關(guān)于金融行業(yè)的契稅問題: -以資抵貸的契稅問題：根據(jù)川地稅函2001187號文規(guī)定：金融企業(yè)按法院判決收回抵貸房地產(chǎn)，在未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之前，可暫不征收契稅；一旦辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定征收契稅。2007年，省局在規(guī)范性文件清理中，已公告關(guān)于金融企業(yè)“以資抵貸”有關(guān)稅收政策的通知（川地稅函2001187號）文件，于2007年7月19日停止執(zhí)行。本著實(shí)事求是、稅政統(tǒng)一、妥善解決歷

13、史遺留問題的原則，經(jīng)請示國家稅務(wù)總局同意，省局川地稅函2008219號規(guī)定，對納稅義務(wù)時間確已發(fā)生在2007年7月19日前， 2007年7月19日后才辦理房屋、土地權(quán)屬的過戶手續(xù)，仍然按川地稅函2001187號文執(zhí)行。,-金融資產(chǎn)管理公司的契稅問題：一是接收不良債務(wù)的契稅問題。財稅200110號規(guī)定，對中國信達(dá)、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司以及經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，按國務(wù)院規(guī)定的范圍和額度，接受相關(guān)國有銀行的不良債權(quán)，借款方以土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)抵沖貸款本息的，免征承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)應(yīng)繳納的契稅。二是接收資本金項(xiàng)下的資產(chǎn)過戶所涉契稅問題。財稅200321號規(guī)定，財政部從國有商業(yè)

14、銀行無償劃轉(zhuǎn)了部分資產(chǎn)給中國信達(dá)、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司，作為其組建時的資本金。金融資產(chǎn)管理公司按財政部核定的資本金數(shù)額，接收國有商業(yè)銀行的資產(chǎn)，在辦理過戶手續(xù)時，免征契稅。 -被撤銷金融機(jī)構(gòu)在財產(chǎn)清理中取得土地房屋權(quán)屬所涉契稅問題：國稅函2002777號對被撤銷金融機(jī)構(gòu)在財產(chǎn)清理中取得土地房屋權(quán)屬所涉契稅，予以免征。 -農(nóng)村信用社改革的契稅問題：整體改制、接收合作基金會的房屋、土地使用權(quán)等財產(chǎn)所發(fā)生的權(quán)屬轉(zhuǎn)移免征契稅。（銀發(fā)200021號）,（八）未辦理權(quán)屬證書的土地房屋轉(zhuǎn)讓的契稅問題： 國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)（國稅函2007645號）規(guī)定，土地使

15、用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例規(guī)定，不論是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移還是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，其征收契稅的依據(jù)和原則是一致的。因此，川地稅函2008219號明確，對未辦理房屋所有權(quán)證轉(zhuǎn)讓房屋的契稅問題，比照國稅函2007645號文執(zhí)行。,（九）公路經(jīng)營權(quán)、礦山開采

16、權(quán)拍賣，是否征收契稅： 不屬土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不辦理土地權(quán)屬變更，不征契稅。 （十）授權(quán)經(jīng)營的劃撥地，是否交納契稅： 建行、國航改制涉及土地授權(quán)經(jīng)營（將應(yīng)交納的劃轉(zhuǎn)出的出讓金，直接轉(zhuǎn)作國有股）。據(jù)總局消息，已上報國務(wù)院，意見是不征契稅。 （十一）用土地、房屋抵繳社會保險費(fèi)的契稅問題： 根據(jù)社會保險費(fèi)征繳暫行條例規(guī)定，社會保險基金不計征稅費(fèi)。所以，對土地、房屋抵繳社會保險費(fèi)免征契稅。,（十二）土地儲備中心收購、收回的土地是否征收契稅？ 土地儲備中心是自收自支的事業(yè)單位，履行政府職能，利用政府的行政手段、經(jīng)濟(jì)手段來經(jīng)營土地。其土地來源于：（1）征用農(nóng)民集體土地；（2）無償收回的閑置土地；（3）因城市規(guī)劃調(diào)整有償收回的土地。對其收購、收回的土地，凡辦理土地權(quán)屬變更的，要征收契稅；未辦理權(quán)屬變更的，可暫不征收。 （十三）事業(yè)單位改制不能比照財稅2003184號文執(zhí)行。 （十四）1997年10月1日前簽訂的購房合同但未辦理納稅手續(xù)的，按新條例還是老條例： 根據(jù)國稅發(fā)1997176號文規(guī)定，按老條例征稅。,謝謝觀賞,WPS Office,Make Presentation much more fun,WPS官方微博 kingsoftwps,