《《房地產(chǎn)稅費》PPT課件.ppt》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《《房地產(chǎn)稅費》PPT課件.ppt（33頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。
1、任務三 房地產(chǎn)稅費,主要內(nèi)容 房地產(chǎn)稅費概況 房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種 房地產(chǎn)經(jīng)營的相關稅種 房地產(chǎn)交易的稅費負擔及案例,案例導入,你談談本案例給你的啟發(fā)？ 知道購房需要繳納哪些稅費嗎？,第一節(jié) 房地產(chǎn)稅費概況,一、房地產(chǎn)稅費的基本概念 1、稅收取之于，民用之于民 國家為了行使其職能，保證國家機構(gòu)的正常運轉(zhuǎn)，通過法律固定的標準，強制地、無償?shù)娜〉秘斦杖氲囊环N形式。,稅收的特征 強制性 無償性 固定性,2、房地產(chǎn)稅收 以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟行為為征收對象的稅收的總稱 特征：政策性強 多環(huán)節(jié)征收 存在地區(qū)差異 動態(tài)性強,3、房地產(chǎn)收費 價格法把現(xiàn)階段各種收費劃分為國家行政收費、中介服務收費、公
2、益性服務價格、公用事業(yè)價格、其他經(jīng)營性收費五種類型。,二、房地產(chǎn)稅費的種類,三、房地產(chǎn)稅費的構(gòu)成要素,1、納稅人納稅主體 房地產(chǎn)的開發(fā)者、擁有者、交易者 負稅人：最終負擔稅款的單位和個人,在房地產(chǎn)交易活動中，納稅人和負稅人是同一個人嗎？,2、課稅對象 稅法規(guī)定的課稅目的物，是一種稅區(qū)別于另一種稅的主要標志 包括：所得、商品、財產(chǎn),3、課稅基礎 準確確定征稅額度的計算基礎,從量征收,從價征收,如：耕地占用稅,如：房產(chǎn)稅、營業(yè)稅,4、稅率 國家征稅的比率,比例稅率,定額稅率,累進稅率,5、附加、加成、減免,根據(jù)耕地占用稅暫行條例的規(guī)定，免稅對象主要有以下幾種： 1部隊軍事設施占用耕地； 2鐵路、公
3、路。飛機場跑道和停機坪占用耕地； 3炸藥庫用地； 4學校。幼兒園。敬老院和醫(yī)院用地。 農(nóng)村居民經(jīng)批準占用耕地新建住宅的，按照國家規(guī)定的稅率減半征收耕地占用稅。,房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)節(jié)：,第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種,營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、印花稅等,繳納營業(yè)稅及附加稅、印花稅,營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅或個人所得稅、土地增值稅、印花稅和契稅,繳納房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,一、契稅,中國契稅起源于東晉時期的“估稅”，至今已有1600多年的歷史。當時規(guī)定，凡買賣田宅、奴婢、牛馬，立有契據(jù)者，每一萬錢交易額官府征收四百錢即稅率為4%，其中賣方繳納3%，買方繳納
4、1%。北宋開寶二年(公元969年)，開始征收印契錢(性質(zhì)上是稅，只是名稱為錢)。這是不再由買賣雙方分攤，而是由買方繳納了。并規(guī)定繳納期限為兩個月。從此，開始以保障產(chǎn)權為由征收契稅。,起源,新中國成立后，政務院于1950年頒布契稅暫行條例。 1954年將征稅對象調(diào)整為只對個人征收。 1970年財政部將契稅征收范圍調(diào)整為只對個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)移征收。 1990年全國契稅征管工作全面恢復。 1997年7月7日國務院224號令頒布了新修訂的中華人民共和國契稅暫行 條例，成為現(xiàn)行契稅征收的法律依據(jù)。,(一)概念：契稅是在土地使用權或房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移的時候，由承受人繳納的一種稅。 辦理有關土地、房屋的權屬變更登
5、記前必須完成契稅的繳納。,（二）條例涉及的有關政策 : 1、納稅人：在我國境內(nèi)承受土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移的單位和個人。 2、契稅征稅對象及條件: -契稅征稅對象： 土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移的行為。土地權屬轉(zhuǎn)移是指國有土地使用權出讓和土地使用權轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、交換，但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移；房屋權屬轉(zhuǎn)移是指房屋買賣、贈與、交換。,-契稅征稅對象應具備以下三個條件： （1）轉(zhuǎn)移的客體，一是土地使用權；二是房屋所有權。 （2）權屬必須發(fā)生轉(zhuǎn)移。即土地、房屋權屬由一方轉(zhuǎn)移到另一方，土地、房屋權屬人因權屬轉(zhuǎn)移相應變更。 （3）必須有經(jīng)濟利益關系。除土地使用權、房屋所有權贈與外，權屬轉(zhuǎn)移時，承受方
6、必須支付一定數(shù)量的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。,5、計稅依據(jù) 契稅以土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移當事人簽定的合同成交價格或者核定的市場價格作為計稅依據(jù)。具體為： - 國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，其計稅依據(jù)為成交價格。 -國有土地使用權贈與、房屋贈與：由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。 -以土地、房屋權屬作價投資入股、抵債、獲獎：由征收機關參照市場價格核定。 -交換：就差額征稅，由多得一方繳納契稅。 -人民法院強制執(zhí)行債務人抵債房地產(chǎn)的契稅計稅依據(jù)，一律以法院最終判決價為準，無論其判決價是否低于市場價或市場指導價或評估價。,現(xiàn)行契稅條例解析,實際工作中，納稅
7、人在簽定合同后，不到辦理產(chǎn)權變更登記的時候根本不可能主動到征收機關申報納稅，事實上，我們征收機關根據(jù)契稅暫行條例第十一條“納稅人應當持契稅完稅憑證或其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續(xù)”的規(guī)定，將源泉控管契稅也是放在辦證之前。因此，根據(jù)契稅征管的實際，我們把契稅的納稅環(huán)節(jié)規(guī)定為簽定合同后到辦理產(chǎn)權變更登記之前，以體現(xiàn)公平性，否則對被稽查的納稅人顯失公平。但同時也存在不足，為長期不辦理產(chǎn)權或以倒買倒賣房地產(chǎn)為目的的納稅人找到借口。,現(xiàn)行契稅條例解析,A于1999年7月1日簽訂合同購買普通住房一套價格為50萬元，于2000年9月1日辦理房產(chǎn)證,未
8、繳納契稅。2004年6月1日A轉(zhuǎn)讓該住房，征收機關發(fā)現(xiàn)其未繳納上手契稅。應如何征稅，如何計算滯納金？,案例,（一）是否適用征管法的問題：,三、實際征管中的幾個具體政策問題,（二）拆遷補償契稅問題：,1998省政府第109號令四川省契稅稅實施辦法和國稅發(fā)2001110文明確，契稅的征收管理依照征管法執(zhí)行。,1、政策依據(jù)：川地稅發(fā)200333號文、財稅200545號文、川地稅發(fā)2005113號文、川地稅函2006256號文。 2、政府拆遷和非政府拆遷：實際工作中，拆遷到底是因政府行為引起還是因開發(fā)商行為引起，不易區(qū)分，財稅200545號文規(guī)定：對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價中相當于拆
9、遷補償款的部分免契稅，超過拆遷補償款的，就超過部分征收契稅,實際上已擴大到非政府拆遷。,3、拆遷抵扣契稅稅基的問題，不分住宅、商業(yè)性質(zhì)，不論其補償面積是否高于原產(chǎn)權面積，或補償價格高于同地段同類房地產(chǎn)價格，或用補償費多次購房的，均以房屋拆遷補償協(xié)議中載明的各項補償費、補助費為標準。 4、被拆遷人與購房人原則上應該一致，夫妻之間可替換，但不能變到子女名下。（上述政策只是對被拆遷人而言，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為，在舊城改造中，房屋建成后部分房屋要歸還被拆遷人，并未實現(xiàn)收入，在計算其應納稅額時應將還房部分扣除，或者應扣除其拆遷還房發(fā)生的費用。按照契稅政策規(guī)定，不能扣除拆遷還房發(fā)生的費用或抵扣還房部分，
10、也不能僅按土地出讓金征收契稅，應按納稅人取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益，包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、城市配套費等計征契稅。） 5、房改房拆遷后重新購買房屋，不能再享受房改免稅政策，只能比照拆遷有關契稅政策。,（三）關于繼承和贈與的契政策把握問題： 對繼承法規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅。對非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬贈與行為，應征收契稅。判定繼承的標準要與司法解釋相銜接。 （四）關于退房是否退稅的問題： 購房人退房分兩種情況，一是未辦理權屬登記的；二是辦理了權屬登記的。對第一種情況，予以
11、退還；對于第二種情況，已納契稅不予退還。但如經(jīng)法定程序判定該交易合同及權屬轉(zhuǎn)移無效，已納契稅可以退稅。,（五）家庭財產(chǎn)分割是否征稅： 應根據(jù)具體情況確定，對享有家庭財產(chǎn)共有權的成員，承受被分割家庭財產(chǎn)，不征契稅；對不享有家庭財產(chǎn)共有權的成員，承受被分割家庭財產(chǎn)，應按贈與征收契稅。（如：父母將財產(chǎn)全部給兒女，生前為贈與，死后按繼承） 夫妻離婚時房產(chǎn)歸一方所有，是否征收契稅，關鍵看該房產(chǎn)是否屬于夫妻共有房產(chǎn)。如果是共有房產(chǎn)，不征契稅，反之，則要征。合伙企業(yè)解散，涉及分家析產(chǎn)，如土地房屋為共有，不征契稅。 （六）將個人房地產(chǎn)投入自己投資的個人獨資企業(yè)，或?qū)€人創(chuàng)辦的獨資私營企業(yè)的房產(chǎn)更名到自己名下，
12、是否征收契稅： 不征；將個人房地產(chǎn)投入夫妻共同投資的有限責任公司，則要征收契稅，是因為：有限責任公司作為獨立的企業(yè)法人，獨立擁有企業(yè)法人財產(chǎn)權，土地房屋權屬由自然人轉(zhuǎn)移到法人實體，房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。,（七）關于金融行業(yè)的契稅問題: -以資抵貸的契稅問題：根據(jù)川地稅函2001187號文規(guī)定：金融企業(yè)按法院判決收回抵貸房地產(chǎn)，在未辦理產(chǎn)權變更登記之前，可暫不征收契稅；一旦辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)，應當按照規(guī)定征收契稅。2007年，省局在規(guī)范性文件清理中，已公告關于金融企業(yè)“以資抵貸”有關稅收政策的通知（川地稅函2001187號）文件，于2007年7月19日停止執(zhí)行。本著實事求是、稅政統(tǒng)一、妥善解決歷
13、史遺留問題的原則，經(jīng)請示國家稅務總局同意，省局川地稅函2008219號規(guī)定，對納稅義務時間確已發(fā)生在2007年7月19日前， 2007年7月19日后才辦理房屋、土地權屬的過戶手續(xù)，仍然按川地稅函2001187號文執(zhí)行。,-金融資產(chǎn)管理公司的契稅問題：一是接收不良債務的契稅問題。財稅200110號規(guī)定，對中國信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司以及經(jīng)批準分設于各地的分支機構(gòu)，按國務院規(guī)定的范圍和額度，接受相關國有銀行的不良債權，借款方以土地使用權、房屋所有權抵沖貸款本息的，免征承受土地使用權、房屋所有權應繳納的契稅。二是接收資本金項下的資產(chǎn)過戶所涉契稅問題。財稅200321號規(guī)定，財政部從國有商業(yè)
14、銀行無償劃轉(zhuǎn)了部分資產(chǎn)給中國信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司，作為其組建時的資本金。金融資產(chǎn)管理公司按財政部核定的資本金數(shù)額，接收國有商業(yè)銀行的資產(chǎn)，在辦理過戶手續(xù)時，免征契稅。 -被撤銷金融機構(gòu)在財產(chǎn)清理中取得土地房屋權屬所涉契稅問題：國稅函2002777號對被撤銷金融機構(gòu)在財產(chǎn)清理中取得土地房屋權屬所涉契稅，予以免征。 -農(nóng)村信用社改革的契稅問題：整體改制、接收合作基金會的房屋、土地使用權等財產(chǎn)所發(fā)生的權屬轉(zhuǎn)移免征契稅。（銀發(fā)200021號）,（八）未辦理權屬證書的土地房屋轉(zhuǎn)讓的契稅問題： 國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉(zhuǎn)讓土地有關稅收問題的批復（國稅函2007645號）規(guī)定，土地使
15、用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例規(guī)定，不論是土地使用權轉(zhuǎn)移還是房屋所有權轉(zhuǎn)移，其征收契稅的依據(jù)和原則是一致的。因此，川地稅函2008219號明確，對未辦理房屋所有權證轉(zhuǎn)讓房屋的契稅問題，比照國稅函2007645號文執(zhí)行。,（九）公路經(jīng)營權、礦山開采
16、權拍賣，是否征收契稅： 不屬土地房屋權屬轉(zhuǎn)移，不辦理土地權屬變更，不征契稅。 （十）授權經(jīng)營的劃撥地，是否交納契稅： 建行、國航改制涉及土地授權經(jīng)營（將應交納的劃轉(zhuǎn)出的出讓金，直接轉(zhuǎn)作國有股）。據(jù)總局消息，已上報國務院，意見是不征契稅。 （十一）用土地、房屋抵繳社會保險費的契稅問題： 根據(jù)社會保險費征繳暫行條例規(guī)定，社會保險基金不計征稅費。所以，對土地、房屋抵繳社會保險費免征契稅。,（十二）土地儲備中心收購、收回的土地是否征收契稅？ 土地儲備中心是自收自支的事業(yè)單位，履行政府職能，利用政府的行政手段、經(jīng)濟手段來經(jīng)營土地。其土地來源于：（1）征用農(nóng)民集體土地；（2）無償收回的閑置土地；（3）因城市規(guī)劃調(diào)整有償收回的土地。對其收購、收回的土地，凡辦理土地權屬變更的，要征收契稅；未辦理權屬變更的，可暫不征收。 （十三）事業(yè)單位改制不能比照財稅2003184號文執(zhí)行。 （十四）1997年10月1日前簽訂的購房合同但未辦理納稅手續(xù)的，按新條例還是老條例： 根據(jù)國稅發(fā)1997176號文規(guī)定，按老條例征稅。,謝謝觀賞,WPS Office,Make Presentation much more fun,WPS官方微博 kingsoftwps,
《房地產(chǎn)稅費》PPT課件.ppt
