大成國(guó)際商業(yè)中心營(yíng)銷推廣策略競(jìng)標(biāo)方案

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1、我們有理由相信：,大成國(guó)際商業(yè)中心 必將成為北京商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷的典范,發(fā)揮金鋪價(jià)值，實(shí)現(xiàn)有效營(yíng)銷，我們要做到：,塑造市場(chǎng)化的商業(yè)主題 科學(xué)規(guī)劃、有序招商，實(shí)現(xiàn)商鋪的火熱經(jīng)營(yíng) 有效地進(jìn)行商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷運(yùn)作 保證完善的后期管理，為投資者提供切實(shí)可行的退出機(jī)制 聚集和吸引大量的商業(yè)人流，營(yíng)造良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍,以建立恒久的文化商業(yè)產(chǎn)品平臺(tái)為最終目的。,主題，是商業(yè)的靈魂,主題，是商業(yè)的靈魂,主題，是商業(yè)的靈魂,大成的商業(yè)主題,要服務(wù)于營(yíng)銷,確定主題的基點(diǎn)是市場(chǎng),但是,單純地依靠區(qū)域市場(chǎng)是片面的,挖掘主題的基點(diǎn) 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解碼,商業(yè)市場(chǎng)解碼區(qū)域商業(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀,商業(yè)市場(chǎng)解碼 區(qū)域商業(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀,現(xiàn)有商業(yè),后現(xiàn)

2、代城 商業(yè)面積 8萬(wàn)平方米,易構(gòu)空間 商業(yè)面積 0.3萬(wàn)平方米,金港國(guó)際 商業(yè)面積 0.6萬(wàn)平方米,金海國(guó)際 商業(yè)面積 1.8萬(wàn)平方,潛在商業(yè),沿海賽洛城 商業(yè)面積 15萬(wàn)平方米,京都杭城 商業(yè)面積 1.5萬(wàn)平方米,CBD東都 商業(yè)面積 30萬(wàn)平方米,現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)面積：約10.7萬(wàn)平方米,現(xiàn)有消費(fèi)人群數(shù)量：約9.1萬(wàn)人,未來(lái)人群數(shù)量增加：約5.3萬(wàn)人,14.4萬(wàn)人,潛在商業(yè)供應(yīng)面積：約46.5萬(wàn)平方米,57.2萬(wàn)平方米,區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng) 已經(jīng)完全能夠滿足區(qū)域人群的常規(guī)型商業(yè)消費(fèi),我們的商業(yè)輻射范圍,區(qū)域化商業(yè)的輻射范圍,商業(yè)市場(chǎng)解碼常規(guī)型商業(yè)經(jīng)營(yíng)商戶需求特征,商業(yè)市場(chǎng)解碼區(qū)域常規(guī)型商業(yè)經(jīng)營(yíng)商戶

3、需求特征,商戶可承受租金區(qū)間,常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)商戶租金水平 無(wú)法支撐我們營(yíng)銷目標(biāo)的商業(yè)售價(jià),常規(guī)型區(qū)域化商業(yè)塑造 不符合大成的根本利益目標(biāo),大成，要走自己的商業(yè)之路,打造恒久的商業(yè)文化平臺(tái),輻射范圍的放大，將使我們面對(duì)更大的市場(chǎng) 并面對(duì)更激烈的競(jìng)爭(zhēng),我要消費(fèi),東方新天地,SOGO,第三級(jí),我是北京最好的商業(yè),我是文化主題,我是最大的百貨,我要購(gòu)物,王府井、西單,金源shoppingmall,華貿(mào)中心,華僑城,我們是傳統(tǒng)商業(yè)區(qū),我是一站式購(gòu)物,我是水主題商業(yè),我是意大利風(fēng)情,怎樣？讓客戶選擇大成,把握消費(fèi)者的心理，是切入點(diǎn),現(xiàn)代消費(fèi)心理學(xué)認(rèn)為,需求消費(fèi),享受消費(fèi),體驗(yàn)消費(fèi),滿足人的基本 消費(fèi)需求,滿

4、足人的物質(zhì) 消費(fèi)享受,滿足人的精神需求,體驗(yàn)消費(fèi),文化體驗(yàn),時(shí)代體驗(yàn),情境體驗(yàn),精神需求,與體驗(yàn)消費(fèi)的核心精神相吻合,我們，該倡導(dǎo)什么樣的文化體驗(yàn)？,他山之石，市場(chǎng)通行的文化體驗(yàn),珠江帝景,歐洲風(fēng)情,珠江駿景,北歐風(fēng)情釬針街,好運(yùn)街,外國(guó)風(fēng)情個(gè)性商業(yè)街,華僑城,維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)意大利風(fēng)情,泛歐洲文化盛行,迎合人群“尚歐情結(jié)” 消費(fèi)者樂(lè)于買單,借勢(shì)而行 賦予我們的產(chǎn)品以純粹的歐洲文化意義,大成的文化體驗(yàn),大成的文化體驗(yàn),大成的文化體驗(yàn),大成的文化體驗(yàn),大成的文化體驗(yàn),希臘線形文字A出現(xiàn),青銅時(shí)代開(kāi)始/米諾斯建立希臘首批宮殿，,希臘線形文字B出現(xiàn),特洛伊戰(zhàn)爭(zhēng)，,歐洲英雄的神話年代,鐵器時(shí)代開(kāi)始,荷馬

5、史詩(shī),陶器出現(xiàn),希臘城邦出現(xiàn),原始商業(yè)首度繁榮,首屆奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì),希臘文明鼎盛時(shí)期,建立帝國(guó),亞歷山大大帝,日升月沉、歲月流轉(zhuǎn),歷史變成了傳說(shuō)、傳說(shuō)變成了神話,文化的價(jià)值，在歷史的傳承中升華,站在英雄遠(yuǎn)去的年代,我們,開(kāi)啟新的英雄篇章,大 成,墨丘利斯商業(yè)廣場(chǎng),文明的碎片,歐洲文化的四個(gè)截面,D,a,C,heng,ivilization,appeared,歐洲傳統(tǒng)的國(guó)際貿(mào)易精神,核心思想：,關(guān)鍵詞：,Attalos長(zhǎng)廊、墨丘利斯、航海貿(mào)易,古代歐洲最鼎盛的商業(yè)貿(mào)易，催生了燦爛的希臘文明 古老的希臘城邦制國(guó)家，則成為了歐洲國(guó)際化商品貿(mào)易的發(fā)源之地 建于公元前159年，保存至今的希臘古商品中心A

6、ttalos長(zhǎng)廊，是歐洲商業(yè)文化歷史傳承的標(biāo)志,歐洲休閑文化,核心思想：,關(guān)鍵詞：,PLAY、咖啡、紅酒,擺脫任何控制、壓力、束縛與強(qiáng)制 完全沉浸在放松、自由的狀態(tài)下，極大地調(diào)動(dòng)人的創(chuàng)造意識(shí) 崇尚美麗，并在美麗中凈化自身 休閑是一種態(tài)度，是一種保持自身平和寧?kù)o的精神狀態(tài),核心思想：,關(guān)鍵詞：,阿弗洛狄忒,崇尚自然、單純與簡(jiǎn)約的風(fēng)格 以優(yōu)雅、飄逸見(jiàn)長(zhǎng)的古希臘風(fēng)格服飾，為人體美注入不同尋常的活力，其風(fēng)格影響后世 以蓮花、天鵝、棕櫚和鷹為代表花紋的歐洲裝飾風(fēng)格，體現(xiàn)純粹而古老的傳統(tǒng)，不僅僅是個(gè)人的裝飾，還包括了居家與生活,歐洲服飾藝術(shù)所賦予的靈魂,歐洲古代神話,核心思想：,關(guān)鍵詞：,神話、英雄、荷馬

7、史詩(shī),神話傳說(shuō)是人類文明的自然承載者 古老的歐洲文明，經(jīng)由燦爛豐富的歐洲古代神話，被人們世代相傳 無(wú)論是古希臘神話、羅馬神話、北歐神話還是歐洲森林神話，深厚的文化底蘊(yùn)，均為現(xiàn)代人們所追尋的對(duì)象，并為現(xiàn)代商業(yè)的文化體驗(yàn)，提供了豐富的資源,讓理念軟著陸,我們用什么支撐商業(yè)理念,意向商戶積累,累計(jì)問(wèn)訪191家商戶,初步進(jìn)駐意向商戶58家,商戶進(jìn)駐意向,面積需求比例,租金價(jià)格比例,意向商戶簽約年限比例,我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)商業(yè)理念,規(guī)劃,商業(yè)規(guī)劃主題分區(qū),墨丘利斯商業(yè)廣場(chǎng),功能區(qū)主要業(yè)態(tài)類型： 歐洲各國(guó)風(fēng)情國(guó)際化商品,主題區(qū)產(chǎn)品文化描述,墨丘利斯古羅馬神話中的商業(yè)、旅游與貿(mào)易之神,關(guān)鍵詞：,公元1415世紀(jì)，

8、歐洲大航海時(shí)代，荷蘭、西班牙、葡萄牙的無(wú)數(shù)航海家，更是將這種跨洋過(guò)海的商業(yè)貿(mào)易精神發(fā)揚(yáng)光大，并徹底改變了世界的文化和商業(yè)格局。我們所倡導(dǎo)的文化體驗(yàn)，即經(jīng)過(guò)古代歐洲歷史所傳承下來(lái)的航海貿(mào)易和國(guó)際貿(mào)易精神。,航海貿(mào)易起源于古代地中海，并在公元1415世紀(jì)，被西歐航海家所推動(dòng)發(fā)展的海上國(guó)際貿(mào)易。,文化：,主題分區(qū)內(nèi)部人流動(dòng)線組織示意圖,阿弗洛狄特廣場(chǎng),功能區(qū)主要業(yè)態(tài)類型： 個(gè)性服裝、家私、歐洲文化休閑街,主題區(qū)產(chǎn)品文化描述,阿弗洛狄特古希臘神話中的美麗與愛(ài)情女神 歐洲休閑文化歐洲傳統(tǒng)的休閑文化，倡導(dǎo)在放松、自由的狀態(tài)下調(diào)動(dòng)人的創(chuàng)造意識(shí) 希臘古代家居藝術(shù)公元前6-5世紀(jì)，在古希臘的古典時(shí)代，出現(xiàn)了歐洲

9、最杰出家居裝飾藝術(shù) 。幾何學(xué)的發(fā)展，使希臘人認(rèn)識(shí)到了圓形為最美的形狀，并由此體現(xiàn)在了對(duì)藝術(shù)的追求上，并一直影響到現(xiàn)代。,關(guān)鍵詞：,文化：,阿弗洛狄特廣場(chǎng)的文化涵義： 讓消費(fèi)者在主題區(qū)的咖啡館、休閑主題吧的短暫休憩中，獲得完全自由、放松的精神狀態(tài)，調(diào)動(dòng)自己的創(chuàng)造意識(shí)，實(shí)現(xiàn)崇尚美麗、并在美麗中凈化自身的休閑體驗(yàn),主題分區(qū)內(nèi)部人流動(dòng)線組織示意圖,斯巴達(dá)克城,功能區(qū)主要業(yè)態(tài)類型： 皮革制品、牛仔、鐘表、珠寶等,主題區(qū)產(chǎn)品文化描述,特洛伊戰(zhàn)爭(zhēng)公元前12301220年，發(fā)生于希臘聯(lián)軍與特洛伊之間的著名戰(zhàn)爭(zhēng)，戰(zhàn)爭(zhēng)中的眾多英雄人物，被后世文藝作品廣為傳誦，成為歐洲古代文化重要篇章。 伊阿宋與金羊毛古代歐洲神話

10、英雄，伊奧爾科斯城王子，為了幫助父親奪回王位率領(lǐng)眾多英雄盜取金羊毛。 斯巴達(dá)克古羅馬奴隸起義領(lǐng)袖,關(guān)鍵詞：,將古代歐洲英雄故事作為線索，賦予主題區(qū)以古代歐洲英雄主義的文化內(nèi)涵。使帶有濃厚英雄主義風(fēng)格的皮革、牛仔等商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)品種，在英雄文化的主題思想下，獲得全新的市場(chǎng)想像空間。,文化：,主題分區(qū)內(nèi)部人流動(dòng)線組織示意圖,尼伯龍根之戒,功能區(qū)主要業(yè)態(tài)類型： 水晶飾品、金飾、銀飾品、蠟燭及木藝制品,主題區(qū)產(chǎn)品文化描述,希臘神話公元前12世紀(jì)到公元前8世紀(jì)之間，由古希臘人所傳誦的神話體系，包括神的故事與英雄故事兩大主題。 羅馬神話羅馬共和國(guó)末期，由羅馬詩(shī)人模仿希臘神話編寫(xiě)的神話，繼承并延續(xù)了希臘神話的

11、傳統(tǒng)。 北歐神話斯堪的納維亞地區(qū)所特有的一個(gè)多神神話體系，包括巨人、神、精靈及侏儒，主要記載于冰島史詩(shī)埃達(dá)以及日耳曼史詩(shī)尼伯龍根之歌中。,關(guān)鍵詞：,本主題區(qū)的核心文化為使各種金飾、銀飾、水晶以及蠟燭、木藝制品在各種神話故事（例如神的故事、星座的來(lái)源等）的主題下獲得新的產(chǎn)品意義。引導(dǎo)客戶體會(huì)古代神話中對(duì)美好事物的向往，對(duì)世界思考與理解。,文化：,主題分區(qū)內(nèi)部人流動(dòng)線組織示意圖,餐飲區(qū),功能區(qū)主要業(yè)態(tài)類型： 配套餐飲,主題分區(qū)內(nèi)部人流動(dòng)線組織示意圖,內(nèi)部裝修風(fēng)格建議,規(guī)劃,內(nèi)部色調(diào) 在內(nèi)部色調(diào)的搭配上，應(yīng)以象牙白為主色調(diào)，突出顯示出本項(xiàng)目商業(yè)文化的純凈、素養(yǎng)，亦與古歐洲崇尚白色的古老傳統(tǒng)一脈相承、

12、生生不息。,柱子 柱子是建筑體的主要承重構(gòu)件，亦是展現(xiàn)建筑風(fēng)格，體現(xiàn)建筑美感的主要構(gòu)造部件之一，為了迎合本項(xiàng)目的主題精髓，我司就柱子的構(gòu)造形式提出如下建議：愛(ài)奧尼柱 起源于古希臘愛(ài)奧尼民族，柱高為柱徑的9至10倍，柱身有24個(gè)平齒凹槽，柱頭帶有兩個(gè)渦卷，柱式造型優(yōu)美典雅。,科林斯柱 起源于古希臘科林斯民族，柱高為柱徑的10倍，柱身有24個(gè)平齒凹槽，柱頭由毛茛葉飾組成，柱式造型纖巧華麗,內(nèi)部鋪位裝潢 內(nèi)部鋪位裝潢應(yīng)統(tǒng)一風(fēng)格，將鋪位的裝潢風(fēng)格與本項(xiàng)目主題風(fēng)格融會(huì)貫通，做到內(nèi)外統(tǒng)一，風(fēng)格一致的要求。,內(nèi)部景觀設(shè)施位置布局目的性：在本項(xiàng)目商業(yè)內(nèi)部，為了迎合商業(yè)定位主題，營(yíng)造良好的商業(yè)文化氛圍，應(yīng)適當(dāng)在

13、商業(yè)內(nèi)部布置相應(yīng)景觀設(shè)施，以期取得良好的商業(yè)效果。內(nèi)部景觀設(shè)施在外型選擇上應(yīng)以突出主題分區(qū)特色為主，其目的在于使消費(fèi)者更加深切領(lǐng)略到各主題分區(qū)的文化韻味，突出主題分區(qū)風(fēng)格特色。 位置布局應(yīng)選擇在各主題分區(qū)的主要出入口及主要人流動(dòng)線等人流量較大處，既可以起到分解人流的作用，又可以起到美觀點(diǎn)綴的作用。,內(nèi)部景觀布置,招商推廣方案,招商市場(chǎng)定位,目標(biāo)商戶的定位,目標(biāo)商戶的定位,目標(biāo)商戶的定位,招商市場(chǎng)定位,租金價(jià)格的定位,本項(xiàng)目租金價(jià)格的制定方法,本項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，周邊有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目基本租金都在3.75元/天/平米，但后邊潛在商業(yè)也是非常集中，如：CBD東都、京都杭城，項(xiàng)目推出的時(shí)間

14、基本與本項(xiàng)目時(shí)間周期差不多。,本項(xiàng)目商戶承租水平,從整體商業(yè)的規(guī)劃角度考慮，相對(duì)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目，如后現(xiàn)代城、易購(gòu)空間、金海國(guó)際等，本項(xiàng)目的整體規(guī)劃特點(diǎn)明顯，業(yè)態(tài)豐富，主題定位思路明確，因此本項(xiàng)目租金水平應(yīng)該略高于其他項(xiàng)目。商戶租金報(bào)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間，由于談判方式及后期運(yùn)作的不同，一般而言存在一定的提升空間，這也是我司對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)所主要考慮的因素。,本項(xiàng)目租金提升系數(shù),鑒于以上分析，本項(xiàng)目商業(yè)租金水平相對(duì)區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)租金水平的提升系數(shù)如下表：,所謂商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià)，是指本項(xiàng)目商業(yè)在不考慮項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展成熟度、項(xiàng)目運(yùn)作方式等租金價(jià)格的提升因素的條件下，僅僅參照項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展水平及經(jīng)營(yíng)商

15、戶對(duì)本項(xiàng)目的意向租金狀況，采用數(shù)學(xué)平均方式得到的租金價(jià)格。 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的租金基準(zhǔn)價(jià)，反映了本項(xiàng)目商業(yè)在現(xiàn)有市場(chǎng)靜態(tài)條件下所具備的基礎(chǔ)商業(yè)價(jià)值，同時(shí)，其也是本項(xiàng)目商業(yè)租金價(jià)格計(jì)算的基礎(chǔ)數(shù)值。,本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià),本項(xiàng)目商業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià)含義,本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià)計(jì)算,本項(xiàng)目商業(yè)租金提升值核算,本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金均價(jià)定位,表格：本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金核算表,根據(jù)上述表格，本項(xiàng)目商業(yè)整體平均租金水平確定為：4.3元/天平方米（建面）。,1號(hào)樓層業(yè)態(tài)租金水平,根據(jù)我司對(duì)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)得出，一般此類商業(yè)物業(yè)按樓層每層遞增12%-18%,根據(jù)我司對(duì)市場(chǎng)此類業(yè)態(tài)種類的了解，制定以上各主題區(qū)的租金水平，經(jīng)過(guò)核

16、算1號(hào)樓整體租金水平4.4/天/平米。,2號(hào)樓層業(yè)態(tài)租金水平,根據(jù)我司對(duì)市場(chǎng)此類業(yè)態(tài)種類的了解，制定以上各主題區(qū)的租金水平，經(jīng)過(guò)核算2號(hào)樓整體租金水平4.2/天/平米。1、2號(hào)樓整體租金水平為4.3 /天 /平米（建筑面積）,招商單元定位,根據(jù)我們對(duì)商戶的市場(chǎng)了解，以下為對(duì)各主題商業(yè)的業(yè)態(tài)種類的鋪位劃分,招商單元定位,本項(xiàng)目招商推廣策略的制定,招商模式定位,招商模式,建議本項(xiàng)目采用獨(dú)家招商為主；,以北京區(qū)域內(nèi)為主進(jìn)行聯(lián)合及分銷招商,招商模式定位,招商策略,根據(jù)項(xiàng)目自身工程進(jìn)度與目前市場(chǎng)商戶開(kāi)業(yè)周期來(lái)看，建議本項(xiàng)目招商開(kāi)盤(pán)時(shí)間為3月底到4月初。 招商控制：根據(jù)本項(xiàng)目工程進(jìn)度及市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看，建議本

17、項(xiàng)目先進(jìn)行招商的部分順序?yàn)?一號(hào)樓4、5層,一號(hào)樓地下1層,二號(hào)樓2、3、4層,二號(hào)樓地下1層,二號(hào)樓1層,一號(hào)樓1層,一號(hào)、二號(hào)樓臨街,二號(hào)樓5層,招商推廣模式制定,建議本項(xiàng)目采用的推廣模式及方式為以下幾種方式,制作樣板示范區(qū)域（如賽洛城，打造成熟商業(yè)氛圍）,戶外廣告,DM直投,組織商業(yè)活動(dòng),推廣策略,建議本項(xiàng)目的推廣順序?yàn)椋?組織商業(yè)活動(dòng)，吸引商戶對(duì)本項(xiàng)目的注意力,制作樣板示范區(qū)域,戶外廣告,DM直投,招商推廣模式制定,整體運(yùn)作周期,商業(yè)物業(yè)的招商工作一般分為四個(gè)部分： 招商準(zhǔn)備期、招商推介期、重點(diǎn)招商期、后期維護(hù)期,招商準(zhǔn)備期,招商準(zhǔn)備期的運(yùn)作重點(diǎn)為通過(guò)招商團(tuán)隊(duì)對(duì)商業(yè)客戶的積累，針對(duì)本項(xiàng)

18、目篩選適合的商戶作為儲(chǔ)備，并針對(duì)項(xiàng)目情況拓展符合項(xiàng)目要求的商戶，盡可能多的積累目標(biāo)商戶，為招商的順利進(jìn)行做好前期的充分準(zhǔn)備。 同時(shí)，針對(duì)具體招商工作制定相應(yīng)的工作文件，具體包括：項(xiàng)目招商推介書(shū)、項(xiàng)目宣傳資料、客戶確認(rèn)書(shū)、相應(yīng)的合同文件文本等。,招商推介期,招商推介期的主要工作為在本項(xiàng)目策劃周期同期針對(duì)大客戶進(jìn)行本項(xiàng)目的前期招商推介，以盡快確定本項(xiàng)目商業(yè)的主力商戶，并依據(jù)其反饋信息為策劃工作提供相應(yīng)的支持依據(jù)和改進(jìn)方案，具體內(nèi)容包括：根據(jù)商戶意向反饋信息為策劃工作提供可行性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃方案依據(jù)，根據(jù)商戶租金承受能力的反饋信息為策劃工作提供較為準(zhǔn)確合理的租售價(jià)格定位依據(jù)，根據(jù)商戶相關(guān)技術(shù)指標(biāo)的反

19、饋信息為策劃工作提供較為合理科學(xué)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)依據(jù)。,重點(diǎn)招商期,重點(diǎn)招商期是本項(xiàng)目招商階段的關(guān)鍵周期，對(duì)于本項(xiàng)目的總體招商成果及后期銷售有重大的促進(jìn)作用。在相應(yīng)的宣傳推廣中，此階段是各種媒體、促銷、公關(guān)活動(dòng)等整合傳播力度最強(qiáng)的時(shí)期，我司將針對(duì)該本項(xiàng)目特點(diǎn)制定相應(yīng)的符合本項(xiàng)目總體定位方案的推廣策略。,后期維護(hù)期,后期維護(hù)期的運(yùn)作重點(diǎn)為以下內(nèi)容： 第一：招商部門(mén)積極配合策劃部門(mén)聯(lián)絡(luò)簽約后的客戶，協(xié)助策劃部門(mén)完成對(duì)客戶的各項(xiàng)跟蹤調(diào)查、訪談、統(tǒng)計(jì)相關(guān)信息與數(shù)據(jù)；第二：策劃部門(mén)聽(tīng)取招商部門(mén)的信息反饋，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中改善商戶與項(xiàng)目發(fā)展方兩者之間的合作關(guān)系。,招商工作周期,營(yíng)銷模式部分,商業(yè)營(yíng)銷市場(chǎng)剖析,營(yíng)

20、銷客戶市場(chǎng)剖析,針對(duì)目前市場(chǎng)上投資客類型 我司將市場(chǎng)上現(xiàn)有投資客大致分為三種類型,有投資興趣的個(gè)體客戶 泛指對(duì)于市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式商鋪具有較為強(qiáng)烈投資意向的個(gè)體投資客戶，相對(duì)投資總額度較低，投資意識(shí)比較謹(jǐn)慎。,有投資興趣的組織機(jī)構(gòu) 泛指對(duì)于市場(chǎng)上投資理財(cái)型商鋪具有一定投資傾向性的組織機(jī)構(gòu)，相對(duì)投資總額度較大，投資規(guī)模及投資商鋪類型較為豐富，具有較強(qiáng)的投資實(shí)力。,自買自營(yíng)的經(jīng)營(yíng)客戶 主要指經(jīng)營(yíng)商戶而言，商戶出于自身經(jīng)營(yíng)因素考慮對(duì)于市場(chǎng)上的產(chǎn)權(quán)式商鋪采取購(gòu)買的方式自主經(jīng)營(yíng)，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)目的性。,依據(jù)市場(chǎng)上投資客戶的投資總金額的承受能力 我司將投資客分為四個(gè)等級(jí),低額投資客戶（投資額度在300萬(wàn)以下）

21、此種類型投資客戶在市場(chǎng)上占有較大比例，其投資物業(yè)類型較為多樣化，投資目的單純。,中額投資客戶（投資額度在300萬(wàn)600萬(wàn)之間） 此種類型投資客戶在市場(chǎng)上占有一定比例，其投資物業(yè)類型具有一定的可選擇性，投資目的相對(duì)簡(jiǎn)單。,高額投資客戶（投資額度在600萬(wàn)900萬(wàn)之間） 此種類型投資客戶在市場(chǎng)上占有較小的比例，其投資物業(yè)類型具有較大的局限性，投資目的相對(duì)復(fù)雜。,重額投資組織或機(jī)構(gòu)（投資額度在1000萬(wàn)以上） 重額投資組織或機(jī)構(gòu)在投資市場(chǎng)上的占有比例最小，其投資物業(yè)類型具有較強(qiáng)的市場(chǎng)局限性，投資目的最為復(fù)雜。,營(yíng)銷物業(yè)案例分析,錦繡大地物流港,SOGO二期,第三極,市場(chǎng)結(jié)論：綜上所述，根據(jù)上述投資市

22、場(chǎng)分析及市場(chǎng)上成功運(yùn)作案例分析得出本項(xiàng)目的主要投資客群為投資額度較低的投資客戶，其投資面積主要以小鋪位面積為主。,本項(xiàng)目營(yíng)銷市場(chǎng)定位,目標(biāo)客戶定位,我司從投資客類型角度考慮，根據(jù)商鋪經(jīng)營(yíng)面積的大小將投資客分為四個(gè)等級(jí)的客戶，主要為自買自營(yíng)類型的投資客。,小面積經(jīng)營(yíng)客戶,品牌連鎖：投資可能性較小 品牌非連鎖（中國(guó)范圍內(nèi)）：投資可能性一般 非品牌連鎖：投資可能性一般 非品牌非連鎖：投資可能性較大,大中面積經(jīng)營(yíng)客戶,品牌連鎖：投資可能性一般 品牌非連鎖（中國(guó)范圍內(nèi)）：投資可能性較小 非品牌連鎖：投資可能性一般 非品牌非連鎖：投資可能性一般,營(yíng)銷價(jià)格確定,1#樓初步業(yè)態(tài)規(guī)劃平均售價(jià),2#樓初步業(yè)態(tài)規(guī)劃

23、平均售價(jià),1#樓初步業(yè)態(tài)規(guī)劃各層收益,2#樓初步業(yè)態(tài)規(guī)劃各層收益,備注： 我司根據(jù)市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式商鋪的普遍投資回報(bào)率值為參考數(shù)據(jù)， 加權(quán)平均得出本項(xiàng)目的投資回報(bào)率為10。,營(yíng)銷單元定位,我司將本項(xiàng)目單元鋪位劃定在10-20平方米之間的小鋪位,依據(jù)上述目標(biāo)客戶定位結(jié)論,以利于后期快速銷售及加快回款,營(yíng)銷推廣模式的制定,營(yíng)銷模式,參考市場(chǎng)上現(xiàn)有成功產(chǎn)權(quán)式商鋪運(yùn)作的案例分析，我司建議本項(xiàng)目采取售后反租的營(yíng)銷模式，具體運(yùn)作模式為：,本項(xiàng)目應(yīng)采取售后返租的模式，返祖期限為10年。 本項(xiàng)目應(yīng)采取銀行擔(dān)保的承租保障形式，擔(dān)保期限為35年。（根據(jù)市場(chǎng)金融體系而定） 本項(xiàng)目商業(yè)宜采取回購(gòu)的運(yùn)作模式，回購(gòu)時(shí)期宜在68年之間。,營(yíng)銷策略,開(kāi)盤(pán)周期,我司建議開(kāi)盤(pán)周期為2006年5月至6月之間開(kāi)盤(pán)，強(qiáng)勢(shì)推出,營(yíng)銷控制,營(yíng)銷控制：根據(jù)本項(xiàng)目工程進(jìn)度及市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看，建議本項(xiàng)目的營(yíng)銷控制順序?yàn)?一號(hào)樓4、5層,一號(hào)樓地下1層,二號(hào)樓2、3、4層,二號(hào)樓地下1層,二號(hào)樓1層,一號(hào)樓1層,一號(hào)、二號(hào)樓臨街,二號(hào)樓5層,推 廣 模 式,推廣模式,制作示范區(qū)，以生動(dòng)形象的實(shí)景感染投資客。 戶外廣告 DM直投,推廣策略,多渠道的廣告宣傳 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 產(chǎn)品展示廳 活動(dòng),整體運(yùn)作周期,營(yíng)銷回款周期,