房地產(chǎn)稅的國際問題探討

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1、房地產(chǎn)稅的國際問題探討 一、房地產(chǎn)稅稅制要素的國際比擬 (一)課稅對(duì)象 通常房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象包括所有的房地產(chǎn)。有時(shí)，不同的房地產(chǎn)會(huì)受到不同的對(duì)待。有的國家將房地產(chǎn)按其用途分為住宅用、商業(yè)用(非住宅用)，如英國、芬蘭、荷蘭，有的還進(jìn)一步分為工業(yè)用(生產(chǎn)用)及農(nóng)用等，如加拿大、新西蘭、澳大利亞。有的國家將房地產(chǎn)按其地理位置分為農(nóng)村、郊區(qū)和城市房地產(chǎn)，如阿根廷、西班牙。有的國家只對(duì)土地征稅，有些國家只對(duì)建筑物征稅，但大多數(shù)國家既對(duì)土地也對(duì)建筑物征稅，而且通常合在一起征收，如美國、加拿大、菲律賓、英國、德國等。也有少數(shù)地區(qū)和國家對(duì)土地和建筑物分開征收，分設(shè)稅種，如香港的差餉稅不包括土地，對(duì)土地

2、單獨(dú)征收地租稅，臺(tái)灣地區(qū)設(shè)立地價(jià)稅和房屋稅。由于各國的房地產(chǎn)稅內(nèi)涵有所不同，因此名稱有所不同。 (二)稅率 不同國家之間地方政府決定房地產(chǎn)稅率的自由程度差異很大。有的國家和地區(qū)由中央政府統(tǒng)一決定，如韓國、新加坡、香港地區(qū)。有的國家那么完全由地方自行制定，如美國、加拿大、新西蘭、芬蘭等。有的國家由地方制定但接受國家最高稅率限制，如馬來西亞、菲律賓，西班牙等。馬來西亞限制為不超過年度房地產(chǎn)價(jià)值的35%或改進(jìn)價(jià)值的5%，菲律賓限制為省、市或地方分別不超過評(píng)估價(jià)值的1%、2%，西班牙那么根據(jù)相關(guān)條件分別對(duì)城市和農(nóng)村限定最高稅率。有的國家那么將稅率限定在一定的范圍內(nèi)，如阿根廷、丹麥。阿根廷規(guī)定稅率為

3、地籍價(jià)值的0.06%～2%之間，丹麥為土地價(jià)值的1.6%～3.4%之間，澳大利亞的大多數(shù)地區(qū)傾向于未改進(jìn)土地價(jià)值的1%～1.97%之間。還有的國家由中央制訂基準(zhǔn)稅率，地方?jīng)Q定變動(dòng)乘數(shù)，如德國、奧地利。德國為地方?jīng)Q定300%～600%的乘數(shù)，奧地利為地方?jīng)Q定不超過500%的乘數(shù)。從稅率形式看，大局部國家采用比例稅率，如新加坡和我國香港地區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的單一比例稅率，新加坡為10%，香港地區(qū)為應(yīng)納稅價(jià)值的5%。也有國家采用超額累進(jìn)稅率，如塞浦路斯。還有的采用定額稅率，如新西蘭。有的國家針對(duì)不同類型房產(chǎn)分別采用不同形式的稅率，如韓國對(duì)住宅性房屋按超額累進(jìn)稅率征收，對(duì)高爾夫球場(chǎng)、高級(jí)娛樂場(chǎng)所等按比例稅率征

4、收；英國對(duì)經(jīng)營性房地產(chǎn)采用比例稅率，對(duì)住宅性房地產(chǎn)采用分等級(jí)征收定額稅的方法。 許多國家和地區(qū)根據(jù)房屋用途、房屋地理位置、住房價(jià)值、房屋種類的不同采用差異比例稅率。 (三)評(píng)估依據(jù)及方法 各國對(duì)如何計(jì)量房地產(chǎn)的課稅對(duì)象，根本上可以分為從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征。 從價(jià)計(jì)征又可以區(qū)分為按資本價(jià)值和按年值價(jià)值兩種。資本價(jià)值中單純只按土地計(jì)量(包括對(duì)特定土地進(jìn)行開發(fā)的計(jì)量，如道路鋪設(shè)等)，而不包括地面附著房產(chǎn)價(jià)值的，又稱為土地價(jià)值，是資本價(jià)值的一種特例。資本價(jià)值以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為根底進(jìn)行評(píng)估，市場(chǎng)價(jià)值的取得通常有比擬銷售法、折舊本錢法、收入法。年值價(jià)值以房地產(chǎn)的租金收益作為房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。租金指房

5、地產(chǎn)的名義租金或預(yù)期租金，而非指實(shí)際租金收益。 目前，世界上大多數(shù)國家計(jì)量房地產(chǎn)都采用從價(jià)計(jì)征方式，尤其是按資本價(jià)值體系征收，如美國、加拿大、馬來西亞、菲律賓等國。從歷史角度看，年值體系受英國稅制影響，迄今為止，許多前英國殖民地仍在依照年值體系征收房地產(chǎn)稅，如英國、香港地區(qū)、澳大利亞、新西蘭等國家和地區(qū)。不過，由于租金難以精確評(píng)估，包括英國在內(nèi)的一些國家也逐步采取了資本價(jià)值與年值價(jià)值相結(jié)合的方式。 除從價(jià)計(jì)征外，有少數(shù)國家對(duì)房地產(chǎn)采用從量計(jì)征方式(按土地或建筑物面積)。從量計(jì)征簡(jiǎn)便易行，稅額確實(shí)，但隨著經(jīng)濟(jì)的開展和級(jí)差地租的擴(kuò)大，如果再按面積計(jì)征，就會(huì)有失公平。 從各國房地產(chǎn)稅的情況看，

6、地方政府負(fù)責(zé)評(píng)估比中央或區(qū)域初構(gòu)負(fù)責(zé)詡古的要多。除香港地區(qū)、韓國、新加坡、塞浦路斯、英國外，大都由地方政府進(jìn)行評(píng)估。公平而有效的房地產(chǎn)稅不僅要求有最初的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，而目要定期對(duì)房地產(chǎn)變化情況.進(jìn)行重新評(píng)估。各國對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估的頻率有很大差異。重估間隔期主要是法律E規(guī)定的，但在實(shí)際操作中往往被延誤，如德國雖規(guī)定每6年重估一次，但實(shí)際上自1994年以來就沒有重估過。從評(píng)估的方法來看，按資本價(jià)值征收房地產(chǎn)稅的國家，大都以市場(chǎng)價(jià)值為基準(zhǔn)，有的評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相接近，如加拿大、新西蘭、菲律賓等國家。有的為市場(chǎng)價(jià)值的一定百分比，如阿根廷，房士也產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值通常在市場(chǎng)價(jià)值的40%～60%之間。美

7、國那么由地方對(duì)不同的房地產(chǎn)按不同的市場(chǎng)價(jià)值比例確定評(píng)估價(jià)值，每年依據(jù)地方政府支出的需要而倒推確定。奧地利那么遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。按租金價(jià)值征收房地產(chǎn)稅的國家和地區(qū)，一般按預(yù)期獲得的市場(chǎng)租金收益確定評(píng)估價(jià)值，如新加坡、香港地區(qū)。在英國，住宅性房地產(chǎn)按市場(chǎng)銷售價(jià)評(píng)估，對(duì)非住宅性房屋那么分8類進(jìn)行評(píng)估，由地方評(píng)估員評(píng)定租金價(jià)值，地方政府還要確定—定的乘數(shù)，等等。 (四)免征范圍 在免征范圍的規(guī)定上各國有所不同，但也有一些共同的判斷，如政府所有的房地產(chǎn)都免于征收。其他被免征的有大學(xué)、教會(huì)、公墓.公立醫(yī)院、慈善機(jī)構(gòu)、公共道路、公園、圖書館、使館等所擁有的房地產(chǎn)。有些國家，農(nóng)業(yè)用地與主要住所也可

8、免征。 閑置房地產(chǎn)在世界各國有完全不同的政策措施，存在優(yōu)惠和懲罰兩種政策傾向。采取優(yōu)惠政策的，一般是以租金收益為計(jì)稅依據(jù)的國家，因?yàn)樵谠摲N計(jì)稅依據(jù)下，納稅義務(wù)人一般是房地產(chǎn)的使用人，并且根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際用途進(jìn)行評(píng)估。而對(duì)于土地資源不豐富。要努力提高土地利用效率的國家.那么對(duì)閑置房地產(chǎn)征收懲罰性稅收，如在菲律賓閑置土地需要向省或地方額外繳納不超過評(píng)估價(jià)值5%的閑置土地稅。 二、思考與借鑒 從比擬的情況看，各國房地產(chǎn)稅改革的趨勢(shì)表現(xiàn)為：1.將課稅對(duì)象分為住宅用、商用、工業(yè)用和農(nóng)用等。2.稅率傾向于采用比例稅率，并與課稅對(duì)象分類相一致，實(shí)行差異比例稅率。3.評(píng)估依據(jù)更多地采用資本價(jià)值體系。4.

9、免征范圍根本上集中于政府用地、公共事業(yè)用地和農(nóng)用地，對(duì)低收入的個(gè)人住宅性房產(chǎn)免征或提供折扣。 根據(jù)國外征收房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國實(shí)際.筆者對(duì)我國房地產(chǎn)稅改革提出以下幾點(diǎn)建議： 第一，對(duì)土地和房產(chǎn)合并征收房地產(chǎn)稅。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是兩個(gè)獨(dú)立的稅種，分別課征。在今后的改革中，是繼續(xù)分開課征，還是合并征收？學(xué)術(shù)界意見不一。從理論上講，因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源，所以對(duì)土地實(shí)行不同于房產(chǎn)的稅率，有利于提高土地的開發(fā)利用。提高單位面積土地投資效率，實(shí)現(xiàn)土地的潛在價(jià)值。但從具體實(shí)踐來看，把土地改進(jìn)與建筑納入到統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅中，與僅僅對(duì)土地征稅或?qū)ν恋嘏c房產(chǎn)實(shí)行差異征稅相比，能夠降低房地產(chǎn)稅的

10、名義稅率，便于各方接受和征管。筆者主張土地和房產(chǎn)合并征收后，將房地產(chǎn)按住宅性房屋和非住宅性房屋及其他進(jìn)行分類，對(duì)非住宅性房產(chǎn)的課稅要重于住宅性房產(chǎn)。由于我國處于農(nóng)村城鎮(zhèn)化的開展時(shí)期，嚴(yán)格區(qū)分農(nóng)村和城鎮(zhèn)有很大困難。因此筆者不主張將房地產(chǎn)按農(nóng)村、郊區(qū)和城市房地產(chǎn)進(jìn)行分類。關(guān)于農(nóng)民住房，可以通過免征額來解決。 第二，在稅率的制定上，給予地方一定的自主權(quán)。我國是一個(gè)幅員遼闊的國家.各地經(jīng)濟(jì)開展情況又極其不均衡。因此，稅率的制定.有兩種可供參考：一是地方各自制定稅率，由中央作最高最低限制；另一個(gè)是中央制定標(biāo)準(zhǔn)稅率，地方可以決定一定比例的乘數(shù)，并由中央限定范圍。在稅率形式上，各地制定國家允許范圍內(nèi)的差異

11、比例稅率較為適宜。 第三，以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種：一是采用房屋原值，另一是采用租金價(jià)值。而城鎮(zhèn)土地使用稅采用的是納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。有研究說明.各國房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的選擇很大程度上出于社會(huì)和政治的考慮。因此，在決定我國房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)時(shí)，既要考慮時(shí)代性，又應(yīng)重視我國的地域性。從我國開征房地產(chǎn)稅的初衷和實(shí)際可操作性看，以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)比擬適宜。在這種計(jì)稅依據(jù)下，對(duì)土地和房屋建筑統(tǒng)一征稅但分別評(píng)估。 第四、對(duì)國家和政府的房地產(chǎn)，公益事業(yè)的房地產(chǎn)施行免征。對(duì)居民自住用房地產(chǎn)，應(yīng)給予什么樣的優(yōu)惠，是稅率優(yōu)惠，還是免征額優(yōu)惠？筆者認(rèn)為，給予免征額額優(yōu)惠比擬適宜。因?yàn)楹椭C社會(huì)的目標(biāo)，就是要惠顧低收入者和農(nóng)民。那么房地產(chǎn)稅就應(yīng)對(duì)這些低收入房地產(chǎn)所得者，通過給予免征額，到達(dá)根本免稅的目的，對(duì)于農(nóng)林用地，現(xiàn)行政策的免稅應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行，關(guān)于閑置房地產(chǎn)，按我國目前的政策目標(biāo)，那么應(yīng)征收懲罰性房地產(chǎn)稅，對(duì)除住宅以外所擁有的多套房屋，也應(yīng)如此。