招標(biāo)師考試《招標(biāo)采購項(xiàng)目管理》輔導(dǎo)資料

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1、2014招標(biāo)師考試《招標(biāo)采購項(xiàng)目管理》輔 導(dǎo)資料 一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適宜的組織形式。物 業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制、 直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。 （一）直線制 直線制是最簡(jiǎn)單的企業(yè)管理組織形式，它的特點(diǎn)是：企業(yè)各級(jí) 親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不社專門職能機(jī)構(gòu)（如 圖1-1所示）。這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè) 的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。 （1）主要優(yōu)點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，責(zé)權(quán)分明，指揮 及時(shí)。 （2）主要缺點(diǎn)：要求領(lǐng)導(dǎo)能通曉各種知識(shí)，具備多方面的知識(shí)和 技能。

2、圖1-1直線制物業(yè)管理組織形式 （二）直線職能制 直線職能制以直線制為基礎(chǔ)，在各級(jí)主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下，按專 業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門，實(shí)行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè) 指導(dǎo)相結(jié)合的組織形式(如圖1-2所示)。其特點(diǎn)是各級(jí)主管人員直接 指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機(jī)構(gòu)對(duì)下面直線部門一 般不能下達(dá)指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。這種 組織形式是目前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。 (1)主要優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù) 雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)。 (2)主要缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造 成扯皮，降低

3、工作效率。 圖1-2直線職能制物業(yè)管理組織形式 (三)事業(yè)部制 事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜、 產(chǎn)品差別很大的大型集團(tuán)公司所采用的一種組織形式 (如圖1-3所 示)。這類集團(tuán)公司按產(chǎn)品、地區(qū)或市場(chǎng)將公司分成幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的 單位，即事業(yè)部。這種組織形式的主要特點(diǎn)有：一是實(shí)行分權(quán)管理， 將政策制訂和行政管理分開；二是每個(gè)事業(yè)單位都是一個(gè)利潤中心， 實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類 繁多、經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。 圖1-3事業(yè)部制物業(yè)管理組織形式 (1)主要優(yōu)點(diǎn)：一是強(qiáng)化了決策機(jī)制，使公司領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的 行

4、政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策；二是能調(diào)動(dòng)各事業(yè)部門的積 極性、責(zé)任心和主動(dòng)性，增強(qiáng)了企業(yè)的活力 ；三是促進(jìn)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)， 提高了公司的效率和效益；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于 優(yōu)秀人才脫穎而出。 (2)主要缺點(diǎn)：事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過多。 (四)矩陣制 矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，按照業(yè) 務(wù)內(nèi)容、任務(wù)成項(xiàng)目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣 的形式(如圖1-4所示)。其特點(diǎn)是在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部 門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬 職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。 圖1-4矩陣制物業(yè)管理組織形

5、式 (1)主要優(yōu)點(diǎn)：一是加強(qiáng)了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利 用了人力資源；二是有利于調(diào)動(dòng)各方工作積極性，解決處理各自責(zé)任 范圍內(nèi)的問題；三是具有較強(qiáng)的有機(jī)性和適應(yīng)性。 (2)主要缺點(diǎn)：一是組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，機(jī)構(gòu)人員較多，容 易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)；二是部門之間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)工作量較大，處理不 當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。 二、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素 (一)企業(yè)戰(zhàn)略因素 戰(zhàn)略是為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而制訂的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向。組織機(jī) 構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切相關(guān)，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實(shí)組織機(jī)構(gòu)的影響 另一方面，當(dāng)組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時(shí)，組織機(jī)構(gòu)應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整, 以支持組織戰(zhàn)略的變化。 （二）外部

6、環(huán)境因素 外部環(huán)境主要包括物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)、人力資源條件、產(chǎn)品 特點(diǎn)、客戶、市場(chǎng)特點(diǎn)、物業(yè)管理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素。 在設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)時(shí)要考慮外部環(huán)境及其穩(wěn)定性。外部環(huán)境越復(fù)雜、多 變，組織機(jī)構(gòu)就越應(yīng)該強(qiáng)調(diào)其適應(yīng)性，以便采取多種對(duì)策來消除外部 環(huán)境對(duì)企業(yè)的不利影響。 （三）技術(shù)因素 技術(shù)因素主要包括設(shè)備、技術(shù)、管理知識(shí)在內(nèi)的廣義技術(shù)概念。 一方面，組織活動(dòng)需要利用技術(shù)來進(jìn)行；另一方面，技術(shù)及設(shè)備水平 影響組織活動(dòng)，亦影響職責(zé)劃分、崗位設(shè)置及素質(zhì)要求。 （四）組織規(guī)模及所處階段 組織規(guī)模直接影響到組織機(jī)構(gòu)的管理層次、集權(quán)程度、規(guī)范化 及制度化;組織規(guī)模化較大的企業(yè)，工作專門化

7、、部門化的程度較高。 企業(yè)所處的發(fā)展階段不同，面臨的主要任務(wù)和目標(biāo)也有所不同， 組織 機(jī)構(gòu)也應(yīng)有所差異。 三、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求 （一）按照規(guī)模，任務(wù)設(shè)置 物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)置組織機(jī)構(gòu)時(shí)，一方面應(yīng)考慮管理的規(guī)模， 一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門 和職能設(shè)置就越全面，分工越精細(xì)；另一方面，在保證關(guān)鍵職能的基 礎(chǔ)上，又應(yīng)適當(dāng)減少部門劃分，或者將幾個(gè)相關(guān)的部門合并長一個(gè)綜 合部門，采用一專多能、一職多責(zé)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方式。物業(yè)管理企 業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置要服從企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)， 根據(jù)物業(yè)管理模式的任 務(wù)和目標(biāo)的不同，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的重點(diǎn)也應(yīng)該有所區(qū)別。 （二

8、）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理 物業(yè)管理企業(yè)各部門和項(xiàng)目應(yīng)有明確的分工，把企業(yè)的任務(wù)和 目標(biāo)進(jìn)行層層分解，落實(shí)到每個(gè)職能部門和項(xiàng)目，有效控制管理行為, 實(shí)現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。物業(yè)管理企業(yè)無論進(jìn)行怎樣的組織機(jī)構(gòu)設(shè) 置，都要服從統(tǒng)一指揮的原則，即企業(yè)的各個(gè)機(jī)構(gòu)在公司的總體發(fā)展 戰(zhàn)略和方針的指導(dǎo)下，服從上級(jí)的命令和指揮。這樣才能避免多頭指 揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。 （三）分工協(xié)作 在物業(yè)管理企業(yè)中，應(yīng)加強(qiáng)上下級(jí)之間縱向協(xié)作，改善各職能 部門、各項(xiàng)目、各崗位之間的橫向協(xié)作關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu) 的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權(quán)的劃分。各層級(jí)、部 門和職位之間要有專業(yè)的部門

9、或人員來管理和負(fù)責(zé)， 各部門和人員之 間又應(yīng)該保持相互協(xié)作關(guān)系。 （四）精干、身效、靈活 物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)在精簡(jiǎn)、精干、高效的同時(shí)，還應(yīng)根據(jù) 企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展的需要， 及時(shí)作出必要的調(diào) 整。 四、物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置 物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時(shí)，企業(yè)的總體結(jié)構(gòu) 可分為兩級(jí)：企業(yè)總部和各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu) （也有稱管理處、服務(wù)中心 或服務(wù)處的）。在企業(yè)總部可以設(shè)置若干職能部門，分管各項(xiàng)目管理 機(jī)構(gòu)的不同業(yè)務(wù)；項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體管理服務(wù)操作。 一般情況下，企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)，主要包括以下內(nèi)容： （一）總經(jīng)理室 總經(jīng)理室一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理

10、及“三師”（總會(huì)計(jì)師、 總經(jīng)濟(jì)師、總工程師等），部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu) 成企業(yè)的決策層，對(duì)企業(yè)的重大問題作出決策。 （二）人力資源部 人力資源部的主要職責(zé)包括：制訂企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度， 編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置， 設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎(jiǎng)懲、 培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。 （三）行政管理部 行政管理部的主要職責(zé)包括；編制實(shí)施行政管理、企業(yè)文化建 設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、管理 標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)、 品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信

11、息化建設(shè)、對(duì)外事務(wù)的聯(lián)絡(luò) 等工作。 （四）財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)部的主要職責(zé)包括：堅(jiān)持原則，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財(cái)務(wù) 規(guī)章制度;編制財(cái)務(wù)計(jì)劃，做好財(cái)務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管 理、財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)管理等工作；督促檢查各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支情況， 監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運(yùn)作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報(bào)財(cái)務(wù)收 支情況。 （五）品質(zhì)管理部 品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù)， 各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評(píng)價(jià)及監(jiān)督，管理評(píng)審，協(xié)助 新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì) 審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理， 客戶滿意度評(píng)價(jià)等。 （

12、六）市場(chǎng)拓展部 市場(chǎng)拓展部的主要職責(zé)包括：物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查研究，物業(yè)管 理市場(chǎng)拓展，物業(yè)項(xiàng)目可行性研究分析，制作標(biāo)書，投標(biāo)管理，新接 管物業(yè)項(xiàng)目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項(xiàng)目管理與協(xié)調(diào)等。 （七）經(jīng)營管理部 經(jīng)營管理部的主要職責(zé)包括：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃和經(jīng)營 目標(biāo)，制訂物業(yè)項(xiàng)目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目 進(jìn)行目標(biāo)考核等。 （八）工程管理部 工程管理部的主要職責(zé)包括：工程維修和運(yùn)行保障，合格工程 維修分包商評(píng)審，各項(xiàng)維修保養(yǎng)工程和工程改造項(xiàng)目投標(biāo)、 預(yù)算及審 價(jià)、合同評(píng)審工作，為各物業(yè)項(xiàng)目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運(yùn)行 和維修評(píng)審，支持新項(xiàng)目做好新接管物業(yè)的移交

13、、驗(yàn)收和工程管理， 負(fù)責(zé)或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等。 （九）安全管理部 安全管理部的主要職責(zé)包括：各物業(yè)項(xiàng)目安全管理監(jiān)督控制、 安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評(píng)審、新 項(xiàng)目安全管理支持和協(xié)助、負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文件的編制 等;具體負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計(jì)劃的制訂與實(shí)施，并監(jiān)督、 指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項(xiàng)目的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、 定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項(xiàng)目對(duì)重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào) 查和處理。 （十）環(huán)境管理部 環(huán)境管理部的主要職責(zé)包括：負(fù)責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境 衛(wèi)生，實(shí)施企業(yè)對(duì)清潔和綠化分包方監(jiān)管等 ；具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各 項(xiàng)目清潔綠化日常維護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)對(duì)承包方的監(jiān)督檢查與考核；負(fù) 責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類管理措施， 組織編制并實(shí)施項(xiàng)目清潔 綠化的大、中型維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。 8