招標師考試《招標采購項目管理》輔導資料

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1、2014招標師考試《招標采購項目管理》輔 導資料 一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 物業(yè)管理企業(yè)應根據自身實際情況，選擇適宜的組織形式。物 業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制、 直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。 （一）直線制 直線制是最簡單的企業(yè)管理組織形式，它的特點是：企業(yè)各級 親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領導，不社專門職能機構（如 圖1-1所示）。這種組織形式適用于業(yè)務量較小的小型物業(yè)管理企業(yè) 的初期管理，不能適應較大規(guī)模和較復雜的物業(yè)管理。 （1）主要優(yōu)點：領導能夠集指揮和職能于一身，責權分明，指揮 及時。 （2）主要缺點：要求領導能通曉各種知識，具備多方面的知識和 技能。

2、圖1-1直線制物業(yè)管理組織形式 （二）直線職能制 直線職能制以直線制為基礎，在各級主管人員的領導下，按專 業(yè)分工設置相應的職能部門，實行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè) 指導相結合的組織形式(如圖1-2所示)。其特點是各級主管人員直接 指揮，職能機構是直線行政主管的參謀。職能機構對下面直線部門一 般不能下達指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務指導和監(jiān)督作用。這種 組織形式是目前物業(yè)管理機構設置中普遍采用的一種形式。 (1)主要優(yōu)點：加強了專業(yè)管理的職能，適應涉及面廣、技術復 雜、服務多樣化、管理綜合性強的物業(yè)管理企業(yè)。 (2)主要缺點：機構人員較多，成本較高；橫向協(xié)調困難，容易造 成扯皮，降低

3、工作效率。 圖1-2直線職能制物業(yè)管理組織形式 (三)事業(yè)部制 事業(yè)部制是較為現代的一種組織形式，是管理產品種類復雜、 產品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式 (如圖1-3所 示)。這類集團公司按產品、地區(qū)或市場將公司分成幾個相對獨立的 單位，即事業(yè)部。這種組織形式的主要特點有：一是實行分權管理， 將政策制訂和行政管理分開；二是每個事業(yè)單位都是一個利潤中心， 實行獨立核算和自負盈虧。這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類 繁多、經營業(yè)務復雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。 圖1-3事業(yè)部制物業(yè)管理組織形式 (1)主要優(yōu)點：一是強化了決策機制，使公司領導擺脫了繁雜的 行

4、政事務，著重于公司重大事情的決策；二是能調動各事業(yè)部門的積 極性、責任心和主動性，增強了企業(yè)的活力 ；三是促進內部的競爭， 提高了公司的效率和效益；四是有利于復合型人才的考核培養(yǎng)，便于 優(yōu)秀人才脫穎而出。 (2)主要缺點：事業(yè)部之間的協(xié)調困難，機構重疊，人員過多。 (四)矩陣制 矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領導系統(tǒng)的基礎上，按照業(yè) 務內容、任務成項目劃分而建立橫向領導系統(tǒng)，縱橫交叉，構成矩陣 的形式(如圖1-4所示)。其特點是在同一組織中既設置縱向的職能部 門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項目的成員受雙重領導，既受所屬 職能部門的領導，又受項目組的領導。 圖1-4矩陣制物業(yè)管理組織形

5、式 (1)主要優(yōu)點：一是加強了各職能部門之間的橫向聯系，充分利 用了人力資源；二是有利于調動各方工作積極性，解決處理各自責任 范圍內的問題；三是具有較強的有機性和適應性。 (2)主要缺點：一是組織結構的穩(wěn)定性較差，機構人員較多，容 易形成多頭領導；二是部門之間關系復雜，協(xié)調工作量較大，處理不 當容易產生矛盾。 二、物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的影響因素 (一)企業(yè)戰(zhàn)略因素 戰(zhàn)略是為實現組織目標而制訂的產業(yè)定位和發(fā)展方向。組織機 構與組織戰(zhàn)略密切相關，一方面組織戰(zhàn)略要受到現實組織機構的影響 另一方面，當組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時，組織機構應作相應的調整, 以支持組織戰(zhàn)略的變化。 （二）外部

6、環(huán)境因素 外部環(huán)境主要包括物業(yè)管理的行業(yè)特點、人力資源條件、產品 特點、客戶、市場特點、物業(yè)管理的政策法規(guī)和宏觀經濟形勢等因素。 在設計組織機構時要考慮外部環(huán)境及其穩(wěn)定性。外部環(huán)境越復雜、多 變，組織機構就越應該強調其適應性，以便采取多種對策來消除外部 環(huán)境對企業(yè)的不利影響。 （三）技術因素 技術因素主要包括設備、技術、管理知識在內的廣義技術概念。 一方面，組織活動需要利用技術來進行；另一方面，技術及設備水平 影響組織活動，亦影響職責劃分、崗位設置及素質要求。 （四）組織規(guī)模及所處階段 組織規(guī)模直接影響到組織機構的管理層次、集權程度、規(guī)范化 及制度化;組織規(guī)?；^大的企業(yè)，工作專門化

7、、部門化的程度較高。 企業(yè)所處的發(fā)展階段不同，面臨的主要任務和目標也有所不同， 組織 機構也應有所差異。 三、物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的要求 （一）按照規(guī)模，任務設置 物業(yè)管理企業(yè)在設置組織機構時，一方面應考慮管理的規(guī)模， 一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門 和職能設置就越全面，分工越精細；另一方面，在保證關鍵職能的基 礎上，又應適當減少部門劃分，或者將幾個相關的部門合并長一個綜 合部門，采用一專多能、一職多責的組織機構設置方式。物業(yè)管理企 業(yè)的組織機構設置要服從企業(yè)的任務和目標， 根據物業(yè)管理模式的任 務和目標的不同，組織機構設置的重點也應該有所區(qū)別。 （二

8、）統(tǒng)一領導、分層管理 物業(yè)管理企業(yè)各部門和項目應有明確的分工，把企業(yè)的任務和 目標進行層層分解，落實到每個職能部門和項目，有效控制管理行為, 實現集權與分權相結合。物業(yè)管理企業(yè)無論進行怎樣的組織機構設 置，都要服從統(tǒng)一指揮的原則，即企業(yè)的各個機構在公司的總體發(fā)展 戰(zhàn)略和方針的指導下，服從上級的命令和指揮。這樣才能避免多頭指 揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。 （三）分工協(xié)作 在物業(yè)管理企業(yè)中，應加強上下級之間縱向協(xié)作，改善各職能 部門、各項目、各崗位之間的橫向協(xié)作關系。物業(yè)管理企業(yè)組織機構 的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權的劃分。各層級、部 門和職位之間要有專業(yè)的部門

9、或人員來管理和負責， 各部門和人員之 間又應該保持相互協(xié)作關系。 （四）精干、身效、靈活 物業(yè)管理企業(yè)組織機構在精簡、精干、高效的同時，還應根據 企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內部業(yè)務發(fā)展的需要， 及時作出必要的調 整。 四、物業(yè)管理企業(yè)的機構設置 物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時，企業(yè)的總體結構 可分為兩級：企業(yè)總部和各項目管理機構 （也有稱管理處、服務中心 或服務處的）。在企業(yè)總部可以設置若干職能部門，分管各項目管理 機構的不同業(yè)務；項目管理機構負責具體管理服務操作。 一般情況下，企業(yè)職能機構及其職責，主要包括以下內容： （一）總經理室 總經理室一般設總經理和若干副總經理

10、及“三師”（總會計師、 總經濟師、總工程師等），部分企業(yè)還設有總經理助理，他們共同構 成企業(yè)的決策層，對企業(yè)的重大問題作出決策。 （二）人力資源部 人力資源部的主要職責包括：制訂企業(yè)各項人力資源管理制度， 編制人力資源發(fā)展和培訓計劃，優(yōu)化人力資源結構和人力資源配置， 設計實施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調配、考核、獎懲、 培訓、解聘、辭退等工作。 （三）行政管理部 行政管理部的主要職責包括；編制實施行政管理、企業(yè)文化建 設、品牌管理和信息化建設的規(guī)劃和預算，建立相關規(guī)章制度、管理 標準和工作標準，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設、 品牌策劃、后勤保障、內部信息管理、信

11、息化建設、對外事務的聯絡 等工作。 （四）財務部 財務部的主要職責包括：堅持原則，遵守財經紀律，執(zhí)行財務 規(guī)章制度;編制財務計劃，做好財務核算、成本控制、預算和決算管 理、財務分析和財務管理等工作；督促檢查各項目的財務收支情況， 監(jiān)督資金和資產的安全運作，增收節(jié)支；定期向總經理室匯報財務收 支情況。 （五）品質管理部 品質管理部的主要職責包括：企業(yè)質量管理體系運行和維護， 各物業(yè)項目服務品質監(jiān)督，客戶滿意度評價及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助 新物業(yè)項目建立質量管理體系，外部質量審核的協(xié)調，內部服務品質 審核的組織協(xié)調，客戶服務監(jiān)督管理，客戶關系管理，客戶投訴處理， 客戶滿意度評價等。 （

12、六）市場拓展部 市場拓展部的主要職責包括：物業(yè)管理市場調查研究，物業(yè)管 理市場拓展，物業(yè)項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接 管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調，顧問項目管理與協(xié)調等。 （七）經營管理部 經營管理部的主要職責包括：制訂和分解企業(yè)經營計劃和經營 目標，制訂物業(yè)項目考核體系、考核指標和標準，組織對各物業(yè)項目 進行目標考核等。 （八）工程管理部 工程管理部的主要職責包括：工程維修和運行保障，合格工程 維修分包商評審，各項維修保養(yǎng)工程和工程改造項目投標、 預算及審 價、合同評審工作，為各物業(yè)項目提供工程技術支持、工程設備運行 和維修評審，支持新項目做好新接管物業(yè)的移交

13、、驗收和工程管理， 負責或參與有關工程設備管理文件的編制等。 （九）安全管理部 安全管理部的主要職責包括：各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、 安全管理指導的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新 項目安全管理支持和協(xié)助、負責或參與有關標書安全管理文件的編制 等;具體負責公司安全管理制度及工作計劃的制訂與實施，并監(jiān)督、 指導、協(xié)調和考核各項目的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、 定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項目對重大安全事故或突發(fā)事件的調 查和處理。 （十）環(huán)境管理部 環(huán)境管理部的主要職責包括：負責清潔、綠化管理，保持環(huán)境 衛(wèi)生，實施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等 ；具體負責指導、監(jiān)督各 項目清潔綠化日常維護保養(yǎng)工作；負責對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負 責制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施， 組織編制并實施項目清潔 綠化的大、中型維護保養(yǎng)計劃。 8