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1、中國(guó)商業(yè)計(jì)劃書案例網(wǎng) XXX 項(xiàng) 目 建 議 書 項(xiàng)目單位：成都XX投資有限公司 編制時(shí)間：2013年11月 中國(guó)商業(yè)計(jì)劃書案例網(wǎng) 成都XX項(xiàng)目建議書 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 1 1.1 項(xiàng)目概況 1 1.1.1項(xiàng)目名稱 1 1.1.2項(xiàng)目性質(zhì) 1 1.1.3項(xiàng)目單位 1 1.1.4項(xiàng)目簡(jiǎn)介 1 1.1.5項(xiàng)目建設(shè)選址 2 1.1.6項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 2 1.1.7項(xiàng)目投資估算 3 1.1.8項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 3 1.2項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主要編制依據(jù) 3 1.3結(jié)論及建議 4 第二章

2、建設(shè)背景及必要性 5 2.1項(xiàng)目建設(shè)背景 5 2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 5 2.2.1 順應(yīng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革的大潮  5 2.2.2 城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的需要  6 2.2.3 符合地方旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要  6 第三章 市場(chǎng)分析 7 3.1 宏觀環(huán)境分析 7 3.1.1政治環(huán)境 7 3.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境 8 3.1.3社會(huì)環(huán)境 10 3.1.4技術(shù)環(huán)境 11 3.2 市場(chǎng)容量分析 12 3.2.1 觀光農(nóng)業(yè)市場(chǎng) 12 3.2.2 旅游地產(chǎn)市場(chǎng) 14 第四章 項(xiàng)目選址分析 16 4.1崇州基本概況 16 4.1.1

3、自然地理環(huán)境 16 4.1.2經(jīng)濟(jì)總量及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 16 4.1.3交通現(xiàn)狀 17 4.1.4旅游資源 18 4.2崇州市旅游規(guī)劃 19 第五章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 21 5.1項(xiàng)目總體定位 21 5.2項(xiàng)目規(guī)劃 21 5.2.1項(xiàng)目亮點(diǎn) 22 5.2.2項(xiàng)目布局 24 5.2.3 運(yùn)營(yíng)模式 30 5.3 項(xiàng)目盈利來(lái)源 31 5.4項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 31 第六章 戰(zhàn)略規(guī)劃 32 6.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 32 6.1.1交通區(qū)位優(yōu)勢(shì) 32 6.1.2政策優(yōu)勢(shì) 32 6.1.3旅游資源優(yōu)勢(shì) 33 6.1.4自身優(yōu)勢(shì) 33 6.2 戰(zhàn)略規(guī)劃 33 第七章 營(yíng)銷策略 35 7

4、.1 項(xiàng)目整體營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)策略 35 7.2 項(xiàng)目營(yíng)銷組合策略 35 7.2.1 產(chǎn)品策略 35 7.2.2 渠道策略 35 7.2.3促銷策略 36 第八章 投資估算 38 8.1投資估算范圍和依據(jù) 38 8.2投資估算 38 8.3資金籌措 39 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 40 9.1收入預(yù)測(cè) 40 9.2成本預(yù)測(cè) 40 9.3利潤(rùn)預(yù)測(cè) 40 第十章 社會(huì)效益分析 41 10.1 樹立城市形象，提高城市聲譽(yù) 41 10.2 帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)崇州經(jīng)濟(jì)的整體提高 41 10.3 促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè) 41 10.4 環(huán)境保護(hù)效益 42 第十一章

5、 分析結(jié)論和建議 43 11.1分析結(jié)論 43 11.2建議 44 IV 成都芙蓉園項(xiàng)目建議書 第一章 項(xiàng)目總論 1.1 項(xiàng)目概況 1.1.1項(xiàng)目名稱 1.1.2項(xiàng)目性質(zhì) 1.1.3項(xiàng)目單位 1.1.4項(xiàng)目簡(jiǎn)介 1.1.5項(xiàng)目建設(shè)選址 1.1.6項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 1.1.7項(xiàng)目投資估算 1.1.8項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 1.2項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主要編制依據(jù) 1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》 2、《中華人民共和國(guó)建筑法》 3、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 4、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 5、《中國(guó)旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》

6、 6、《崇州市城市總體規(guī)劃》(2003—2020) 7、《四川省崇州市新農(nóng)村綜合體示范區(qū)總體策劃》 8、《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》 9、《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建 設(shè)的若干意見》 10、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 11、《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算額四川省估 價(jià)表》 12、項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料。 1.3結(jié)論及建議 第二章 建設(shè)背景及必要性 2.1項(xiàng)目建設(shè)背景 旅游資源的開發(fā)和利用，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)新農(nóng)村建設(shè)的重要支撐力量；

7、打造文化休閑產(chǎn)業(yè)，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)新農(nóng)村建設(shè)的重要支撐產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游文化產(chǎn)業(yè)，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)新農(nóng)村建設(shè)的重要模式。  在成都作為中國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的宏觀背景下，崇州將打造新農(nóng)村綜合示范區(qū)，對(duì)崇州豐富的鄉(xiāng)村旅游資源進(jìn)行全方位整合與再構(gòu)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。  2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2.2.1 順應(yīng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革的大潮  2007年國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)下發(fā)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知》。該通知要求試驗(yàn)區(qū)要從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的要求，全面推進(jìn)各個(gè)領(lǐng)域的體制改革

8、，并在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。崇州作為四川的重要城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革中將成為引領(lǐng)改革的先鋒力量，而本項(xiàng)目的建設(shè)正是順應(yīng)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革的大潮，通過(guò)大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游業(yè)帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，建立農(nóng)民長(zhǎng)效增收機(jī)制的有效途徑。 2.2.2 城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的需要  自2003年以來(lái)，成都市就實(shí)施了以推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化為核心、以規(guī)范化服務(wù)型政府建設(shè)和基層民主政治建設(shè)為保障的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、“四位一體”科學(xué)發(fā)展總體戰(zhàn)略，實(shí)施了一系列重大改革，開創(chuàng)了城鄉(xiāng)同發(fā)展共繁榮的可喜局面。項(xiàng)目擬建地目前還是以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主，隨

9、著工業(yè)向園區(qū)集中，土地向業(yè)主集中，農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中的“三個(gè)集中”政策的逐步推進(jìn)，“芙蓉園”項(xiàng)目的實(shí)施為推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、改善鄉(xiāng)村居住環(huán)境和健全各項(xiàng)綜合基礎(chǔ)配套有著積極的促進(jìn)作用。 2.2.3 符合地方旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要  成都作為中國(guó)的“第四城”，已凸現(xiàn)大都市的風(fēng)范，區(qū)域內(nèi)旅游資源十分豐富。旅游業(yè)不僅具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)，同時(shí)還是一種“綠色經(jīng)濟(jì)”。芙蓉園項(xiàng)目的實(shí)施，可實(shí)現(xiàn)旅游資源差異化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)區(qū)域旅游資源風(fēng)格的互補(bǔ)，為都市不同結(jié)構(gòu)、不同層次人群提供風(fēng)格迥異的服務(wù)。同時(shí)，本項(xiàng)目順應(yīng)崇州旅游發(fā)展規(guī)劃，是對(duì)崇州整體旅游形象和服務(wù)功能的提升。 第三章 市場(chǎng)分析 3.1

10、 宏觀環(huán)境分析 3.1.1政治環(huán)境 1．《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》為旅游業(yè)發(fā)展指明了方向 2009年11 月，國(guó)務(wù)院討論并原則通過(guò)《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》。此次《意見》將旅游業(yè)的定位提升至“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”，明確提出，“把旅游業(yè)培育成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”，并進(jìn)一步明確了旅游業(yè)的作用，這為今后旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了方向。這些充分體現(xiàn)出中央對(duì)發(fā)展旅游業(yè)的重視。我國(guó)旅游資源豐富，人民群眾對(duì)旅游消費(fèi)的需求日益增長(zhǎng)，《意見》的出臺(tái)為旅游業(yè)發(fā)展提供了新的機(jī)遇。 2．城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的需求為旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了契機(jī)

11、 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌是黨中央根據(jù)新世紀(jì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的時(shí)代特征和社會(huì)的主要矛盾，致力于突破我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，全面建設(shè)小康社會(huì)所作出的重大戰(zhàn)略決策。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展旨在將城鄉(xiāng)通盤謀劃，優(yōu)化資源配置，統(tǒng)籌解決問(wèn)題，推動(dòng)城鄉(xiāng)共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村與城市的互動(dòng)與互惠，共建社會(huì)主義和諧社會(huì)。這其中首要任務(wù)就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，形成高附加值的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，旅游業(yè)是資源消耗低、帶動(dòng)系數(shù)大、就業(yè)機(jī)會(huì)多、綜合效益好的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，政府高度重視旅游業(yè)發(fā)展，旅游業(yè)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量和擴(kuò)大開放的重要平臺(tái)。 3.

12、1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1．國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民可支配收入不斷提高 旅游經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)基本前提就是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2010～2012年我國(guó)的GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，2012年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)519322億元，比上年增長(zhǎng)7.8%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為52377億元，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率為10.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為235319億元，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率為45.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為231626億元，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率為44.6%。 圖3-1 全國(guó)近三年GDP對(duì)比圖 單位：億元 同時(shí)我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭

13、可支配收入隨著GDP的增長(zhǎng)也在穩(wěn)定增長(zhǎng)，2010年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到19109.4元，2011年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到21809.8元，2012年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到24565元。可支配收入的增加提升了居民的消費(fèi)能力，這些都為旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了物質(zhì)保障。 圖3-2 全國(guó)近三年GDP對(duì)比圖 單位：元 2．成都市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)持續(xù)較快發(fā)展 經(jīng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局審定，成都市2012年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值8138.9億元，比上年增長(zhǎng)13%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值348.1億元，增長(zhǎng)3.

14、8%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3790.6億元，增長(zhǎng)15.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4000.3億元，增長(zhǎng)11.5%。2011年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6854.58億元，比上年增長(zhǎng)15.2%；2010年全市生產(chǎn)總值5551.33億元，比上年增長(zhǎng)15%。 圖3-3 成都市近三年GDP對(duì)比圖 單位：億元 3.1.3社會(huì)環(huán)境 1．回歸精神家園已成為21世紀(jì)生活新理念 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的人均可支配收入增加，在滿足物質(zhì)要求的同時(shí)，更注重精神上的追求，生活理念發(fā)

15、生了很大的變化，由傳統(tǒng)上的物質(zhì)消費(fèi)觀向精神消費(fèi)、休閑旅游等消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，同時(shí)感受自然、貼近自然的消費(fèi)觀念也已經(jīng)深入人心。消費(fèi)者更注重在消費(fèi)的同時(shí)，不僅得到物質(zhì)的享受，更重要的是精神層面的滿足，回歸最原始的自我。 目前人們的消費(fèi)旅游不再單純的追求人文景觀，更注重人文與自然的結(jié)合、大自然的原始狀態(tài)的感受；在親近自然的體驗(yàn)中，放下城市的喧囂，工作的壓力，做最真實(shí)的自己。休閑在未來(lái)的社會(huì)中將成為社會(huì)系統(tǒng)中一個(gè)重要的組成部分。勞逸結(jié)合成為現(xiàn)代人所提倡的健康生活方式，人們?cè)絹?lái)越注重消費(fèi)中的休閑娛樂(lè)，消費(fèi)的同時(shí)滿足精神需求是人們消費(fèi)理念的重大轉(zhuǎn)變。精神境界的滿足的基礎(chǔ)是物質(zhì)的滿足，隨著人們可支配收

16、入的增加和消費(fèi)觀念的改變，更多的人越來(lái)越注重健康養(yǎng)生。有機(jī)食品、綠色食品的觀念深入人心，人們渴求食品的安全的欲望越來(lái)越強(qiáng)烈。人們的物質(zhì)消費(fèi)已經(jīng)從注重量大到注重質(zhì)量好、品質(zhì)好的轉(zhuǎn)變。 2．閑暇時(shí)間的增加為旅游需求提供了必要的條件 從上個(gè)世紀(jì)九十年代中期開始，我國(guó)陸續(xù)實(shí)行了每周五天工作制和“五一”、 “十一”黃金周以及“春節(jié)”長(zhǎng)假制度，使我國(guó)人民的法定假日達(dá)到114天，這意味著人們有1/3的時(shí)間是在閑暇中度過(guò)的。旅游是離開慣常居所到異地的行為，所以閑暇時(shí)間是旅游形成的必要條件之一，閑暇時(shí)間的長(zhǎng)短直接決定了旅游的遠(yuǎn)近與旅游的質(zhì)量。閑暇時(shí)間包括工作之余的閑暇、周末閑暇、法定假期閑暇和帶薪休

17、假閑暇。其中，周末閑暇可用于短期、近距離的旅游需求的實(shí)現(xiàn)，法定假期可用于滿足更遠(yuǎn)的旅游需求的實(shí)現(xiàn)，帶薪假期是未來(lái)促使旅游真正走向大眾化、常態(tài)化的必要條件。2007年國(guó)家對(duì)以往法定假日進(jìn)行了新的制定，把端午節(jié)、清明節(jié)與中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日納入到法定假日中，假日總天數(shù)也從過(guò)去的10 天增加為11 天，為人們出行提供了極大的方便。 3.1.4技術(shù)環(huán)境 1．創(chuàng)新性服務(wù)是旅游經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素 創(chuàng)新是發(fā)展的生命力所在，變革性創(chuàng)新是旅游服務(wù)水平提高的重要特征之一，旅游經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)意識(shí)到，要想獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，僅僅局限于滿足游客的現(xiàn)實(shí)需要是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。進(jìn)入21 世紀(jì)以來(lái)，全球旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，旅游經(jīng)

18、營(yíng)者都在加快速度進(jìn)行服務(wù)創(chuàng)新，開發(fā)具有更高價(jià)值的產(chǎn)品或服務(wù)，比游客自己更早地洞察他們無(wú)法表達(dá)的深層需要，并利用資源和技術(shù)優(yōu)勢(shì)來(lái)滿足這種需要，豐富旅游的文化內(nèi)涵，變潛在游客為現(xiàn)實(shí)游客。通過(guò)這種方法，旅游經(jīng)營(yíng)者發(fā)現(xiàn)了許多市場(chǎng)空白，提供了更多的差異性產(chǎn)品和服務(wù)。這將大大提高經(jīng)營(yíng)者對(duì)旅游市場(chǎng)的把握程度，因此，旅游經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行服務(wù)創(chuàng)新，開發(fā)游客潛在需求，是提高旅游經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必然選擇和最終訴求。 2．信息技術(shù)的支撐作用推動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 信息技術(shù)的進(jìn)步改變了人們的生活生產(chǎn)方式，也對(duì)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了前所未有的影響。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)加強(qiáng)了旅游企業(yè)的信息化管理；(2)促進(jìn)了旅游電子

19、商務(wù)的發(fā)展；(3)拉近了客源地與目的地的距離，游客可以提前感知旅游產(chǎn)品；(4)改變了旅游企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與營(yíng)銷模式；(5)弱化了信息不對(duì)稱的市場(chǎng)缺陷，增加了旅游企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。這些都進(jìn)一步促進(jìn)了旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 3.2 市場(chǎng)容量分析 3.2.1 觀光農(nóng)業(yè)市場(chǎng) 觀光農(nóng)業(yè)是一種以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為栽體的新型生態(tài)旅游業(yè)。近年來(lái)，伴隨著農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)被賦予了新的概念，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅要具有生產(chǎn)性功能，還應(yīng)具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入、閑暇時(shí)間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)村環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)

20、業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)——觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。 觀光農(nóng)業(yè)作為新興的行業(yè)，既能促進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型，解決農(nóng)業(yè)發(fā)展的部分問(wèn)題，也能提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力解決就業(yè)問(wèn)題，還能夠帶動(dòng)農(nóng)村教育、衛(wèi)生、交通的發(fā)展，改變農(nóng)村面貌，是為解決我國(guó)“三農(nóng)問(wèn)題”提供新的思路。20世紀(jì)90年代，我國(guó)農(nóng)業(yè)觀光旅游在大中城市迅速興起，主要分布在北京、上海和廣州等大城市的近郊，其中珠海三角洲地區(qū)最為發(fā)達(dá)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)已接近30億人次，比上年增長(zhǎng)12%，國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)22706億元，比上年增長(zhǎng)17.6%。成都市2012年全年接待國(guó)內(nèi)游客12246.5萬(wàn)人次，比上年增

21、長(zhǎng)26.6%；國(guó)內(nèi)旅游收入1010.7億元，增長(zhǎng)30.2%。整個(gè)旅游行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)。 圖3-4 全國(guó)近三年旅游總收入對(duì)比 單位：億元 圖3-5 成都市近三年旅游總收入對(duì)比 單位：億元 3.2.2 旅游地產(chǎn)市場(chǎng) 根據(jù)《2013-2017年中國(guó)旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)“一級(jí)城市靠地產(chǎn)，二、三級(jí)城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢(shì)。北京、上海、天津等一級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“地產(chǎn)”路線，以人造景區(qū)、景點(diǎn)來(lái)配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開發(fā)；而二、三級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線

22、，依托區(qū)域的高等級(jí)旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目配置。同時(shí)，由于我國(guó)地理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、景觀資源豐富等特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區(qū)域落足，而中、西部旅游地產(chǎn)不僅僅在數(shù)量上較少，且多集中在城市的附近相鄰郊區(qū)。旅游與地產(chǎn)的結(jié)合不但是互補(bǔ)關(guān)系更是一種互惠關(guān)系，旅游帶動(dòng)了地產(chǎn)項(xiàng)目的人氣，促進(jìn)了地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值上升；地產(chǎn)項(xiàng)目彌補(bǔ)了旅游的資金缺口、實(shí)現(xiàn)了短期盈利同時(shí)又借助了旅游的自然資源。旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)中的對(duì)于資源整合和產(chǎn)業(yè)整合應(yīng)用的最卓有成效的一種模式。 隨著中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)作的專業(yè)化發(fā)展，以及旅游業(yè)本身的迅猛發(fā)展，旅游地產(chǎn)正逐漸為市場(chǎng)關(guān)注。中國(guó)各色山水景觀地產(chǎn)、休閑度假

23、房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假、高爾夫別墅、溫泉度假村、主題文化會(huì)館等以房地產(chǎn)與旅游有機(jī)結(jié)合的旅游房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，并將持續(xù)走強(qiáng)，直到2020年左右。2012年中國(guó)旅游地產(chǎn)投資總額全年破萬(wàn)億，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)3000個(gè)。 成都市很早就提出“休閑之都”城市品牌，這不是一個(gè)口號(hào)問(wèn)題，而是旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)方向的調(diào)整。成都具備與中原文化不同的上古、中古文化地位，擁有“兩個(gè)黃鸝鳴翠柳”、“窗含西嶺千秋雪”的意境。因此，成都以非中原文化的內(nèi)容充實(shí)休閑內(nèi)容，以自然美擴(kuò)充休閑的空間，從而突破一般的休閑項(xiàng)目近距離禁錮，并以特色食品和服務(wù)構(gòu)建休閑之都的特定地位。自2007年6月7日，成都被正式獲批成為全

24、國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)以來(lái)，成都旅游、休閑地產(chǎn)開始發(fā)力。 第四章 項(xiàng)目選址分析 4.1崇州基本概況 4.1.1自然地理環(huán)境 崇州市全市幅員面積1090平方公里，城市建成區(qū)面積28.9平方公里，總?cè)丝?7萬(wàn)（其中城鎮(zhèn)人口28萬(wàn)）。崇州市位于物產(chǎn)豐富、政通人和的川西平原，境內(nèi)屬山地、丘陵、平原兼有的地貌類型，海拔1000米以上的高中山區(qū)占了全市總面積的38.4，低山和丘陵為8.7%，平壩為52.9%。地勢(shì)從東南到西北逐漸升高。西北部多有海拔2000米以上的山峰，海拔最高處為茍家鄉(xiāng)境內(nèi)極西處之大雪塘主峰，達(dá)5364米。丘陵和平原地區(qū)的平均海拔高度為560米，最低點(diǎn)為三江鎮(zhèn)

25、境內(nèi)之蒙渡，海拔高度僅480米。崇州市地勢(shì)從東南到西北逐漸升高。 崇州市境內(nèi)主要河流有3條：西河、黑石河和金馬河。3條主要河流同市境內(nèi)180多條大小支流相聯(lián)結(jié)，在全市構(gòu)成水道網(wǎng)，至新津縣境內(nèi)匯入岷江。 崇州屬四川盆地亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，春秋短，冬夏長(zhǎng)，雨量充沛，日照偏少，無(wú)霜期較長(zhǎng)。主要災(zāi)害性天氣為連續(xù)性陰雨、洪澇、干旱、大風(fēng)、冰雹、寒潮、霜凍等。 4.1.2經(jīng)濟(jì)總量及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2012年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值163.43億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.1%，其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值27.57億元，增長(zhǎng)4.4%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值78.44億元，

26、增長(zhǎng)18.7%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加57.42億元，增長(zhǎng)10.6%。一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為16.87：48：35.13。 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。全市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值105.92億元，比上年增長(zhǎng)15.5%，其中：第一產(chǎn)業(yè)10.04億元，增長(zhǎng)3%；第二產(chǎn)業(yè)65.91億元，增長(zhǎng)19.4%；第三產(chǎn)業(yè)29.97億元，增長(zhǎng)11.8 %。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占GDP的比重為64.8%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)77.3%。 圖4-1 崇州市近三年GDP對(duì)比圖 單位：億元 4.1.3交通現(xiàn)狀 崇州位于川藏公路干線上，已實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通車，全市有國(guó)道1條，省道1條，成溫邛高

27、速公路貫穿全境，通車?yán)锍坦?44.2km。已建設(shè)的川西旅游環(huán)線、懷華路崇州段、崇雙貨運(yùn)大道、以及光華大道大邑延伸線崇州段，規(guī)劃和正在建設(shè)的有成都第二繞城高速公路、成溫邛快速通道、成蒲快鐵將推動(dòng)崇州市交通事業(yè)的更快發(fā)展。 圖4-2 崇州市周邊交通情況 4.1.4旅游資源 崇州市山、丘、壩、河兼有的地理?xiàng)l件，造就了眾多的旅游風(fēng)景，省級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)九龍溝、省級(jí)森林公園雞冠山是其中的代表。崇州市悠久的歷史形成了多彩的人文景觀，罨畫池、陸游祠、光嚴(yán)禪院為川西不可多得的歷史勝跡。老子殿為老子思想創(chuàng)立發(fā)揚(yáng)地。 崇州市旅游資源十分豐富，目前擁有：世界自然遺產(chǎn)1處，國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位5處，省級(jí)風(fēng)景

28、名勝區(qū)1處，省級(jí)森林公園1處，省級(jí)自然保護(hù)區(qū)1處，省級(jí)歷史文化名城1座，省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位1處，省級(jí)歷史文化名鎮(zhèn)2個(gè)，市級(jí)(崇州市)文物保護(hù)單位4處，縣級(jí)文物保護(hù)單位5處。 圖4-3 崇州市主要旅游資源空間分布示意圖 4.2崇州市旅游規(guī)劃 崇州市作為龍門山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)六市（縣）之一，采取多項(xiàng)措施，全力打造生態(tài)旅游目的地。 　　一、科學(xué)定位，確定旅游發(fā)展重點(diǎn)。依托成都市獲批全國(guó)首批旅游綜合改革試點(diǎn)城市的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合龍門山功能區(qū)建設(shè)，整體策劃崇州市旅游產(chǎn)業(yè)。一是加快崇陽(yáng)“南部新城”、崇陽(yáng)“濱江新城”、羊馬“濕地新城”三大新城區(qū)建設(shè)，打造城市新名片。二是以崇州沿山

29、片區(qū)為“月”，以街子古鎮(zhèn)景區(qū)為“核”，以琉璃壩、重慶路沿線、懷遠(yuǎn)—元通等景區(qū)為“星”，形成“一核多星”、“眾星拱月”的高端旅游發(fā)展態(tài)勢(shì)，努力將崇州沿山片區(qū)打造成為“國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)”。三是加快打造“北部山區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展走廊”，將街子古鎮(zhèn)打造成為成都旅游新名片。到2016年，崇州市將建成五星級(jí)酒店5家，實(shí)現(xiàn)年接待游客達(dá)800萬(wàn)人次，旅游綜合收入達(dá)到15億元以上。 　　二、創(chuàng)新規(guī)劃，謀劃全市旅游發(fā)展。崇州市啟動(dòng)了全市總體規(guī)劃、景區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃的多層次旅游規(guī)劃體系的建立。通過(guò)旅游規(guī)劃體系的建立，為功能區(qū)重大旅游項(xiàng)目順利落地提供了保障。目前已根據(jù)龍門山功能區(qū)《重大項(xiàng)目規(guī)劃審查辦法》相關(guān)規(guī)定，

30、將《崇州市街子古鎮(zhèn)四態(tài)提升規(guī)劃》和《三郎鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃》上報(bào)送審，功能區(qū)內(nèi)項(xiàng)目嚴(yán)格按照《功能區(qū)規(guī)劃建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則（試行）》要求執(zhí)行。 　　三、抓大項(xiàng)目，推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)跨越發(fā)展。崇州市2012年共有14個(gè)項(xiàng)目納入了成都市龍門山功能區(qū)重大旅游項(xiàng)目。項(xiàng)目計(jì)劃總投資額137.07億元，年度計(jì)劃投資4.4億元。截至2012年底，14個(gè)重大旅游項(xiàng)目累計(jì)完成投資7億元，完成投資8.3億元。 　　四、筑巢引鳳，吸引民間資金投入。崇州市一方面加大政府投入，強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；一方面積極吸引民間資金，做大旅游產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目。崇州市今年引進(jìn)了重慶馨佳投資有限公司等多家企業(yè)參與旅游開發(fā)打造，2012年年底，功能區(qū)內(nèi)旅游項(xiàng)

31、目到位內(nèi)資達(dá)8.2億元，到位外資1000萬(wàn)美元。 第五章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 5.1項(xiàng)目總體定位 5.2項(xiàng)目規(guī)劃 5.2.1項(xiàng)目亮點(diǎn) 5.2.2項(xiàng)目布局 5.2.3 運(yùn)營(yíng)模式 5.3 項(xiàng)目盈利來(lái)源 5.4項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 第六章 戰(zhàn)略規(guī)劃 6.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 6.2 戰(zhàn)略規(guī)劃 第七章 營(yíng)銷策略 7.1 項(xiàng)目整體營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)策略 7.2 項(xiàng)目營(yíng)銷組合策略 7.2.1 產(chǎn)品策略 7.2.2 渠道策略 7.2.3促銷策略 第八章 投資估算 8.1投資估算范圍和依據(jù) 8.2投資估算 8.3資金籌措 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第十章 社會(huì)效益分析 第十一章 分析結(jié)論和建議 11.1分析結(jié)論 11.2建議 23