南寧地產(chǎn)分析

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1、南寧地產(chǎn)分析之一 換位思維看猴年樓市 商業(yè)地產(chǎn)放量增長 2003年南寧樓市的SHORRINGMALL、底商、特色商業(yè)街充斥各大樓盤，“黃金鋪位”叫賣之聲此起彼伏，不絕于耳。2004年南寧商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)量放量激增，商業(yè)地產(chǎn)迎來尖峰時刻。大連萬達(dá)、華星時代廣場、金湖廣場、榮寶華商城，以及層出不窮的各種商業(yè)研討會、商家戰(zhàn)略聯(lián)盟會等在南博會即將來臨之季“披掛上陣”，知識“商業(yè)地產(chǎn)”將會繼續(xù)成為今年樓市中最受關(guān)注的名詞……業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)之所以一路飄紅，原因有五：南博會利好促進(jìn)、投資轉(zhuǎn)移、需求拉動、投資回報率高、經(jīng)營方式靈活。 然而，要想真正讓消費者掏腰包，絕非易事。商業(yè)與地產(chǎn)是兩個截然不

2、同的領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)的操作難度高于普通住宅項目，如果不了解商業(yè)經(jīng)營模式，對消費需求和商業(yè)經(jīng)濟(jì)缺乏研究，只管開發(fā)，不重經(jīng)營，商業(yè)地產(chǎn)就會成為一塊“燙手山芋”。加上2003年許多商業(yè)地產(chǎn)項目在今年開始營業(yè)，能否開業(yè)旺場，達(dá)到開發(fā)商所承諾的投資收益率，對此眾多商業(yè)地產(chǎn)項目的操盤手均持謹(jǐn)慎態(tài)度。 總之，商業(yè)地產(chǎn)絕不是印鈔機(jī)。一鋪旺三代，早已成為佳話。“廣積糧，緩稱王”，練好內(nèi)功，方為開發(fā)商的本分。 區(qū)域房價部分上揚(yáng) 2004年南寧樓市房價“漲聲”一片，主要緣于：1、經(jīng)濟(jì)大勢良好。在全國經(jīng)濟(jì)大勢發(fā)展良好的大環(huán)境下，廣西經(jīng)濟(jì)在2004年的可持續(xù)發(fā)展性發(fā)展及“南北欽防”經(jīng)濟(jì)帶的帶動下，將為房地產(chǎn)的發(fā)展提

3、供較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和條件，并持續(xù)產(chǎn)生需求牽動。2、國土資源部等嚴(yán)整土地時常將為恢復(fù)房地產(chǎn)土地市場秩序，抑制圈地等土地投機(jī)產(chǎn)生積極的作用。與此同時，違規(guī)土地開發(fā)的制止和土地新秩序的建立，有可能觸發(fā)防地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰和轉(zhuǎn)手兼并。而土地公開拍賣制度則提高了土地價格，增加了開發(fā)成本，引起了開發(fā)成本，引起房價上漲。3、房地產(chǎn)相關(guān)的土地價格上身、市區(qū)土地日漸缺乏、鋼材等原材料價格上漲，將會導(dǎo)致區(qū)域房價部分上揚(yáng)。這些區(qū)域主要集中在環(huán)南湖板塊、瑯東板快、靠近國際會展中心區(qū)域、環(huán)青山板塊。高層以及低層低密度的花園洋房將在2004年突破4000遠(yuǎn)的單價大關(guān)。但是外環(huán)開通后，交通等基礎(chǔ)建設(shè)向郊區(qū)的發(fā)展有可能將城市

4、住宅開發(fā)建設(shè)延伸到過去不可及的地區(qū)從而擁有發(fā)展的廣闊天地，這些區(qū)域的房價將會保持大體穩(wěn)定。 維權(quán)意識不斷增強(qiáng) 市場競爭激烈，南寧房地產(chǎn)開發(fā)水平逐漸提高。將誠信、重承諾、守法紀(jì)、蓋好房成為開發(fā)商在競爭中取勝及做大做好的趨勢方向。與此同時，業(yè)主針對開發(fā)商的維權(quán)運動此起彼伏，引起政府相關(guān)部門重視并逐漸贏得法律界和媒體的支持。在金達(dá)花園物業(yè)管理案、某小區(qū)綠地變更用途、城北及長湖路等樓盤借“非典”之名延期交房，以及一些樓盤宣傳園林景觀與實際建成嚴(yán)重不符等現(xiàn)象在2003年甚為突出。2004年將迎來南寧樓市最大的交易及入住高峰，期房變成現(xiàn)房，園林景觀、小區(qū)規(guī)劃、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理能否達(dá)到開發(fā)傷在期房時對

5、購買者的承諾，開發(fā)商的誠信面臨考驗，而業(yè)主群維權(quán)與不良問題開發(fā)商的斗爭將成為猴年樓市的另一大“熱點”。 炒房隊伍日益壯大 繼“炒股”因股市持續(xù)低迷而讓人望而卻步之后，炒房成為新的投資熱點。全國各大城市都有越滾越大的炒房隊伍，第三其中聲勢最大，最能“炒”出全國影響的是溫州購房集團(tuán)。業(yè)界預(yù)計，溫州有10萬人在炒樓，動用的民間資金高達(dá)1000億元。如果按照回報率15%來計算，炒房不任何一個產(chǎn)業(yè)都要賺錢。1月12日——14日大自然花園就專門從溫州組織了一個幾十人的溫州看房團(tuán)來南寧，堪稱南寧2004年高品質(zhì)樓盤跨省市營銷的大手筆，為南寧猴年地產(chǎn)升溫拉開了序幕。南寧樓市除在全國有影響的溫州購房團(tuán)以外，

6、廣西其他地市縣的買家也成為了南寧樓市的主要投資者，據(jù)統(tǒng)計，2003年南寧市投資類物業(yè)有三成以上為外地買家所購買，隨著南寧城市首府地位的提升，這一現(xiàn)象呈上升趨勢但值得關(guān)注的是2004年即將開始的稅制改革中包括開征地物業(yè)稅的內(nèi)容。這一新稅種尚未出臺，稅率等核心內(nèi)容在未定之中，但如果物業(yè)稅率訂得較高，將立即對1+N次房地產(chǎn)投資者產(chǎn)生沖擊，不僅會抑制房地產(chǎn)投資欲望，而且會引起拋售避險。所以對于炒房者和開發(fā)商以及銷售代理商而言，這一新稅種的具體內(nèi)容和實施值得關(guān)注。 總而言之，2004年是南寧樓市發(fā)展的一個好年景，無論是開發(fā)商還是購房者在面臨豐收喜悅的同時也要面對市場冷靜思考進(jìn)行抉擇。 南寧地產(chǎn)分析之

7、二 黃金起跑破位上市 ——用超越發(fā)展的眼光開樓市 平衡木上的精彩 2002年底，我們預(yù)測年南寧樓市的狀態(tài)時，使用描述字是“平衡木上的舞蹈”。果然，2003年的南寧樓市，真如一個出眾的舞者，在市場的平衡木上盡情地演繹著，過去意念的一幕幕的精彩，仍歷歷在目。 首先，在政策層面，“121”文件驚悸未定，而18號文又出臺，南寧樓市在一驚一喜中穩(wěn)住了陣腳，在“泡沫論”及“健康論”等眾多鼓噪與吶喊聲中，左搖右晃立住了身影，遺言在平衡木上健步。市場進(jìn)一步擴(kuò)容。雖然，樓市全年的“成績單”上尉公布，但據(jù)房產(chǎn)管理部門的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，商品房備案合同總金額已突破70億元，成交重量超過去年已經(jīng)是鐵板鐵釘?shù)氖?/p>

8、。 其次，SARS給年初旺場的樓市迎面澆來一盆冷水，一度曾使樓市凍結(jié)到了冰點。然而，SARS剛過，樓市又井噴般復(fù)蘇，壓抑的購房勁頭一經(jīng)釋放，邊式數(shù)個樓盤的開盤贏得滿堂紅。在人們的性中，再也沒有什么行動能比“住得更好”更直接地表達(dá)對生命和尊重與熱愛了。 第三，年終盤點，政府的136工程，又往大城市身上、街巷之中砸進(jìn)約80多億元，如今南寧的城市面貌那真叫日新月異，一條條道路聯(lián)通、亮化、美化；一個個廣場綠地涌現(xiàn)。在全區(qū)人羨慕的眼神中，南寧樓市開始真正成為廣西的樓市，在一些大盤，本市市民與外來購房者之間，幾乎已是平分秋色。綠城的居住品牌已經(jīng)開始結(jié)出豐碩的果實。 第四，南寧樓市已從新區(qū)以東的火熱，

9、蔓延成了全城的燦爛。由于城市道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施的全面改造建設(shè)，樓市的發(fā)展更加均衡，樓盤在城市的邊界大大拓展，快速環(huán)道之外，一批樓盤風(fēng)生水起。特別是大沙田、東溝嶺等區(qū)域，2003年可以定義為房地產(chǎn)開發(fā)元年。 第五、物業(yè)類別大大超越了過去以普通住宅為主題的格局，南寧房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)向其他產(chǎn)業(yè)靠攏與融合的跡象。商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、經(jīng)營性地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等細(xì)分門類或橫空出世或初露端倪，而寫字樓物業(yè)，也在借商務(wù)公寓的名義與形式，在樓市亮出起未來之旗。 眾力疊合破位在即 處在一個社會經(jīng)濟(jì)急劇轉(zhuǎn)型與發(fā)展中的大時代，不可確定的因素越來越多，也許唯一可以確定的，就是“不可確定”。南寧樓市走勢如何？房價是漲是跌？

10、這些問題一再引起市場的猜測。 這幾年，對南寧樓市較為一致的認(rèn)同觀點是，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展平衡，價格平穩(wěn)，是小步穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。南寧樓市這幾年市場容量是不斷增加，但城市商品住宅的成交均價已是盤整在每平方米2300元的價格。近四五年時間，盤整的時間越長，破位的空間越大，所以可以大膽地預(yù)言：南寧樓市在常規(guī)動力的發(fā)展軌道上面，又取得超常的能量注入，整體破位上行的態(tài)勢幾乎已成定局。以南寧的商品住宅平均價格指標(biāo)，從技術(shù)層面上判斷，2004年的均價應(yīng)有超過每平方米300元的漲幅，五年內(nèi)破位上行的價格空間，應(yīng)可看好每平方米1000元。 進(jìn)入2003年秋天之后，在“民歌節(jié)”的歡聲笑語和“南博會”申辦成功并將以南寧

11、為永久會址的炮禮聲中，南寧樓市破位前的變化已經(jīng)同步開始了，最值得關(guān)注的變化是商價位樓盤成交的放量。這幾年在南寧樓市之中，每平方米3000元以上的商品住宅價格并不鮮見，但像今年這樣大量的成交，卻是少有，這種信號的市場解讀就是：價升量增，南寧樓市向上破位在即。 其理由首先是南寧樓市的開放度導(dǎo)致參照系統(tǒng)的變化。幾年前，南寧樓市僅是南寧地區(qū)的樓市，其覆蓋的市場范疇，只在南寧市及原南寧地區(qū)的幾個縣而已；而今，它已初步升格為廣西的樓市；在往后，它將會在城市本身的種種升級前提下，再注入全國主要樓市的要素，甚至是區(qū)域性國際中心城市的樓市要素，南寧樓市無論從投資及購買市場方面都將呈現(xiàn)比以往更加開放的格局。南寧

12、樓市在已不短的盤整周期后，尋求向上的破位勢所必然。 其次，幾年來的整體低價位運行，為南寧樓市的即將破位上行保留了極大的空間。據(jù)有關(guān)大量數(shù)據(jù)顯示，全國商品住宅今年前十個月的均價為每平方米2400元，南寧目前的均價與此持平，在全國幾十個大中城市之中，南寧房價與居民收入之比排在倒數(shù)幾名之列，這表明南寧房價運營平臺的可突破空間還很大。 其三，南寧樓市發(fā)展的常規(guī)性動力還遠(yuǎn)未出盡，還在源源不斷地支撐著樓市的發(fā)展，而且將在未來10年內(nèi)持續(xù)向好。比如以南寧為中心的高速公路網(wǎng)，目前只完成2000多公里規(guī)劃指標(biāo)的一半，作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長極強(qiáng)的南寧，還有廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地空間可以供伸展，城市人口2020年規(guī)劃為300

13、萬，136工程對樓市的拉動等等。 最后，以“南博會”為標(biāo)志的，中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的推動，給南寧城市發(fā)展帶來了千載難逢的機(jī)遇。這個非常規(guī)的樓市動力，以南寧樓市升級的核能態(tài)勢，標(biāo)志著南寧樓市應(yīng)可成長為比肩深圳、廣州的越級樓市。 樓市的黃金起跑線 2004年，講師南寧樓市整體破位上行的拐點之年。市場的信心將會大大提升，南寧樓市可聚集的客戶群體更加廣泛。從區(qū)域分布上表述，市區(qū)的居民消費意愿進(jìn)一步高漲，廣西區(qū)內(nèi)客戶將獲得更有力的動員，同時，區(qū)外的投資性客戶將可能橫空出世，更加多元化色彩、開放性更強(qiáng)的消費群體將在南寧樓市上吸納物業(yè)，共享城市整體增值及發(fā)展的未來，在黃金起跑線上，最早動作的一定是先知

14、先覺的消費者。 樓市在城市的邊際格局將被重新定義。兩年前，南寧快速環(huán)道的貫通，引爆了環(huán)線大盤的開發(fā)銷售浪潮，在新的一年里，隨著高速外環(huán)的通車，政府三百萬人口、三百平方公里大城市建設(shè)藍(lán)圖的引導(dǎo)，樓市的新熱點區(qū)域?qū)行碌耐黄?，東進(jìn)西擴(kuò)，北移南拓，城市是建出來的，樓市是做出來的，衛(wèi)星城級的項目，離我們已經(jīng)不會很遠(yuǎn)了！ 在樓市的內(nèi)在格局方面，舊城的改造亦將成為樓市的主增量來源。在國家對新增建設(shè)土地政策趨嚴(yán)的大背景下，舊成改造將是滿足消費者需求重要產(chǎn)出的增長點，不斷高企的綜合開發(fā)成本必將拉高城市舊區(qū)內(nèi)的物業(yè)價格平臺，成為引發(fā)樓均價破位上行的技術(shù)面。 過去幾年的發(fā)展，只能稱之為開發(fā)者的資格賽，20

15、04年，才是開發(fā)商們的高量級的角力決定的開始！誰將有資格站在這條黃金起跑線上？一是已經(jīng)儲備了相對數(shù)量土地資源的開發(fā)商，一是擁有雄厚資本的財團(tuán)。 2004年，南寧樓市將在劃時代的黃金起跑線上發(fā)力，跑向黃金鋪就的高速大道，而且越跑越快。 南寧地產(chǎn)分析之三 南寧樓市步入花樣年華 市場持續(xù)快速發(fā)展 南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心日前提供的資料顯示：2003年南寧市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資30.8億元，實現(xiàn)商品房銷售面積150.02萬平方米，成交總金額達(dá)70.49億元。2003年南寧房地產(chǎn)市場的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與2002年相比非常明顯的增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售繼續(xù)保持快速增長勢頭。 200

16、3年，南寧房地產(chǎn)市場保持產(chǎn)銷兩旺的主要因素，首先是南寧作為全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)和金融中心，是廣西最具綜合實力和發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，近幾年來，投資環(huán)境不斷改善，各項產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。特別市“南博會”從2004年起，每年在南寧舉辦一次，意味著中國與東盟之間的投資項目流和經(jīng)貿(mào)信息流均向南寧集中，南寧有望成為中國與東南亞經(jīng)濟(jì)文化交流合作的平臺，南寧當(dāng)然可以憑借中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡的位置強(qiáng)勢騰飛。而產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的拉動，必將吸引大量的外來人員到南寧投資、經(jīng)商，甚至落戶南寧，從而形成有較強(qiáng)購買力的房地產(chǎn)消費群體。2003年12月，南寧市舉行的一期國有土地使用權(quán)拍賣會創(chuàng)下了單個成交價最高、拍賣面積最多和總成交

17、價最高三項廣西之最就與“南博會”的良好預(yù)期有關(guān)。 其次，經(jīng)過多年的建設(shè)，南寧已成為“一個最適合人類居住的城市”，加上良好的教育環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境，吸引周邊縣市許多人為了子女有一個良好的學(xué)習(xí)環(huán)境和將來就業(yè)問題而不斷涌入南寧購房定居，極大推動了住宅消費市場的發(fā)展。 其三，南寧城市居民人均可支配收入不斷提高。據(jù)有關(guān)資料顯示：2002年南寧城市居民人均支配收入為8796.24元，在西部12省區(qū)中位居榜首；2003年上半年南寧城市居民人均可支配收入4894元，同比增長2.6%。加上住房貨幣化的大力推進(jìn)，增強(qiáng)了居民購買能力和支付能力，為住房消費提供了基礎(chǔ)。 其四、2003年南寧市“136”工程拆遷面積達(dá)

18、100平方米，且政府以貨幣補(bǔ)償被拆遷戶。舊城改造的力度加大，使拆遷戶住房消費需求成為剛性需求，而貨幣補(bǔ)償方式在很大程度提高了市民的購買能力。 一位專家分析說，各種利好因素的拉動，促使南寧樓市駛?cè)胍粋€快速發(fā)展的大道。 二手房交易更為活躍 據(jù)統(tǒng)計，2003年南寧市二手房交易宗數(shù)為5945宗，交易面積54.3萬平方米，成交總金額達(dá)7億元，與2002年相比有大幅增長。南寧二手房市場已漸入佳境，成為樓市的一大亮點。 業(yè)內(nèi)人事分析，近幾年，南寧房地產(chǎn)二級市場發(fā)展迅速主要有幾方面的原因：一是隨著住房消費觀念的轉(zhuǎn)變和生活水平的不斷提高，越來越多擁有第一套住房的居民賣掉前幾年所購買的住房，選擇轉(zhuǎn)向購買更

19、為舒適的新房。在這樣的背景下，大批量的二手房推向市場就成為必然。二是南寧“最合適工作與居住”的城市魅力不斷吸引著一批批外地人到南寧來尋求發(fā)展，“事業(yè)在哪里，房子就在哪里”，這些想在事業(yè)商有所發(fā)展的外地人就成了目前南寧二手房消費的中間力量，而年數(shù)以萬計的大中專畢業(yè)生中很大一部分都會留在首府施展抱負(fù)，他們也為二手房市場持續(xù)升溫注入了新的活力。三是土地資源的稀缺性，決定了城市核心區(qū)域可選擇的新樓盤不可能很多。同時，相對于目前新商品房的價格而言，二手房價格尚存一定的想象空間，所以許多投資客和置業(yè)者紛紛把目光轉(zhuǎn)向二手房市場。三是與新建商品房相比，二手房具有價格優(yōu)勢，而且都是現(xiàn)房，配套設(shè)施較為完善，由此，

20、吸引了眾多中低端消費者群體，特別是數(shù)量龐大的拆遷戶。加之各種利好政策不斷出臺以及二手交易、評估、按揭等均可由專業(yè)中介公司提供便捷的一條龍服務(wù)。所以這一些，都促進(jìn)了消費者對二手房的關(guān)注熱情高漲。 與往年相比，2003年南寧二手房市場還顯現(xiàn)以下幾個明顯特征：1、二手新商品房興起。以前，二手房交易產(chǎn)品多以可上市工房和舊商品房為主體。但進(jìn)入2003年以來，二手新商品房開始大量釋放。2、搬遷戶大多數(shù)選擇二手房。隨著大規(guī)模舊城改造項目的啟動，拆遷戶急需馬上搬遷的住房，而一級市場基本沒有現(xiàn)房，所以相當(dāng)一部分拆遷戶選擇購買二手房。3、二手交易熱點主要集中在交通便利、生活配套設(shè)施成熟的老城區(qū)和形成規(guī)模的新居住

21、區(qū)。4、兩房一廳，面積70平方米左右，總價在10—20萬元之間的二手住房最受歡迎。 從國內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市的發(fā)展情況來看，賣舊房、買新房是房地產(chǎn)市場發(fā)展走向成熟的一個必然階段，二級市場的發(fā)展對整個房地產(chǎn)市場的拉動作用非常巨大。南寧二手房市場的快速發(fā)展不僅為百姓實現(xiàn)住房梯級消費提供更多的條件，還極大地促進(jìn)了整個房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。， 南寧地產(chǎn)分析之四 讓樓市販賣快樂 北京曾經(jīng)舉辦過一次十大時尚生活熱評：25：00生活，夜色生活，DIY生活，數(shù)碼生活，讀書生活，SOHO生活，懷舊生活等成燦爛熱點，透過這些熱點人們所領(lǐng)略的是一個情感化的生活圖景，精神的享受已經(jīng)超越了純生理的需求，格調(diào)和品

22、位較錢財受到更多的尊重，心需求成為現(xiàn)代都市人最大的需求。20世紀(jì)70年代，美國學(xué)者菲利浦科特勒最先注意到經(jīng)濟(jì)生活中出現(xiàn)了“體驗性特征”，并提出了“體驗經(jīng)濟(jì)”（ExperienceEcononmy）的名詞。1970年，著名的未來學(xué)家阿托夫勒在其暢銷書《第三次浪潮》中指出：“服務(wù)將靠提供體驗服務(wù)而取勝。”這種經(jīng)濟(jì)形態(tài)在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域所占的利潤空間隨社會進(jìn)步不中逐步加大。 從整個樓市看來，越來越多的住宅做得越來越精致，科技含量越來越高，而價格并不見得響應(yīng)“水漲船高”。人們開始對住宅能否滿足情感精神的需求而提出了質(zhì)疑：買到房子不等于買到家，買到豪華不等于買到品位。幾乎80%開發(fā)商的80%利潤來源于滿

23、足人們情感和精神需求的文化附加值，如設(shè)計、品牌、創(chuàng)意、色彩、時尚、健康、舒適、地位、個性等。南寧樓市在步入高速發(fā)展的快車道時，一部分高檔樓盤在這方面作出了表率：大自然花園花費重金請來視覺行為藝術(shù)家王冶夫先生所作的“珍藏大自然”藝術(shù)品，香榭里花園每次開盤用上萬朵玫瑰，巨型蛋糕所營造出來的浪漫格調(diào)、陽光100半山麗園的藍(lán)調(diào)生活，使體驗經(jīng)濟(jì)完全與人們的心靈需求相契合，取得了不俗的市場業(yè)績。 當(dāng)體驗經(jīng)濟(jì)逐步在樓市蔓延、兌現(xiàn)，有地產(chǎn)界人士大膽想象，將來會沒有樣板房，而會出現(xiàn)試住房，如果實現(xiàn)，這該是地產(chǎn)界的一個重大里程碑了。試住房大概是體驗經(jīng)濟(jì)正真正來臨時的產(chǎn)物，或者它會以其他方式出現(xiàn)。想想衣服可以試穿

24、，高檔化妝品可以試用，汽車可以試開，房子作為大部分消費者一輩子最大的一宗消費品為什么不能試住呢？如果可能的話，開發(fā)商將成為快樂的販賣者，為購房者開啟特殊體驗的大門，并且告訴購房者，“你的冒險即將開始”。 正在運用體驗經(jīng)濟(jì)思路的人則當(dāng)感謝托夫勒，他別出心裁地提出了產(chǎn)品制造業(yè)、服裝業(yè)和體驗性的三段記，這個有點八股但有意思的三段論說的是：農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)是自然經(jīng)濟(jì)，生產(chǎn)者與消費者同一，崇尚經(jīng)驗和天人合一；工業(yè)經(jīng)濟(jì)時代則是異化經(jīng)濟(jì)，生產(chǎn)者與消費者對立，崇尚理性，尤其是經(jīng)濟(jì)人理性；而到了體驗經(jīng)濟(jì)時代，則是一種復(fù)歸經(jīng)濟(jì)，即生產(chǎn)者和消費者統(tǒng)一，崇尚自由和高峰體驗。這是區(qū)別于理性經(jīng)濟(jì)時代的思維模式，但這需要在工業(yè)時

25、代化經(jīng)過充分發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)的高端層面才能出現(xiàn)。到那一天，購房者多花了一倍的錢才能買了一套自己非常喜歡的房子，不一定因為它能給他（她）帶來多大的效用，也不必因為價值非得和價格有多么的一致，只因為一個心情，一個偏好，而周圍的人也不會用異樣的眼光來看待他（她），因為他們理解了他（她）獲得了擁有它的快樂，這時，開發(fā)商也可以享受賣樓的快樂了吧。今年，南寧樓市上百萬平方米高檔住宅的上市，誰家能吃透“體驗經(jīng)濟(jì)”的精髓呢？ 2004年，讓我們一起期待樓市販賣快樂！ 南寧地產(chǎn)分析之五 [原創(chuàng)]1999－2003南寧地產(chǎn)發(fā)展縱覽（綱要） 房地產(chǎn)行業(yè)總是以7-10年為一個循環(huán)螺旋上升式發(fā)展。 可以說，

26、南寧這一輪樓市的發(fā)展是從1999年的復(fù)蘇開始的。 經(jīng)歷了1995年北海、海南的樓市泡沫爆裂的慘痛和1998年東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陣痛，1999年，南寧房地產(chǎn)在觀望中復(fù)蘇并勃興。 政策就是如同一只無形的大手，左右著樓市的發(fā)展，毫不夸張的說，政策就是樓市發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。讓我們從這個標(biāo)窺探并回顧一下南寧樓市這一輪的發(fā)展歷程。 1999年，復(fù)蘇。 福利性分房制度的正式終結(jié)，銀行按揭信貸政策的正式啟動，引爆了人們壓抑已久住房消費。第一批首次置業(yè)的民眾沖向各大地產(chǎn)營銷中心，購房熱情一浪高過一浪。那個關(guān)于美國老太和中國老太的對話成為流行最廣的故事，“按揭”成為最時髦的流行語。歐景庭園、集美都市新村等引

27、入了優(yōu)秀物業(yè)管理經(jīng)驗的花園式小區(qū)在城市成熟的區(qū)域崛起，成為舊城改造的奇葩，吸引了無數(shù)關(guān)注的目光。 2000年，啟程。 國際會展中心進(jìn)入實質(zhì)性施工階段，南湖大橋連通東部出城大道，民族大道延長線與桂柳高速公路全線貫通，使得南湖一帶價值風(fēng)生水起，頓時成為搶手的香餑餑：新區(qū)新景新配套，新樓新房新生活，南湖瑯東成為二次遷居的首選之地。一夜之間，一棟棟小高層、高層像雨后春筍般拔地而起，富麗華庭，南湖聚寶苑、湖景花園、匯春名庭、澳洲麗園，在湖光山色間演繹了一出絕世風(fēng)華的樓市新章。 2001年，發(fā)展。 各個城區(qū)的舊城改造正式拉開序幕，盤活國有資產(chǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，一系列擁有成片土地資源的國有企業(yè)

28、、公司成為房地產(chǎn)開發(fā)的排頭尖兵。在已建成的市區(qū)及城市邊緣地帶，大小樓盤全面開花結(jié)果。文華園、振寧花園、南湖碧園、振寧公寓、陽光新都、嘉園、星和園、格蘭云天、新興苑……南寧樓市掀起了全城總動員。 2002年，擴(kuò)張。 南寧市政府136工程正式啟動。7月，全長40多公里的南寧市快速環(huán)道正式建成通車，也讓南寧樓市駛上了快車道?？焖侪h(huán)道也成立南寧樓市最為搶眼的黃金跑道，環(huán)道周邊的樓盤便成了樓市的新一輪明星：翠湖新城、金灣花城、江南新興苑、恒大新城……由于土地資源的豐厚，環(huán)道周圍集結(jié)了眾多的大盤：大規(guī)模大配套低價格，震撼了整個樓市，讓一片片原本荒蕪的土地變得人聲鼎沸。 2003年，勃發(fā)。

29、經(jīng)過多年的厚積，2003年的南寧進(jìn)入了一個急速擴(kuò)張時期：合并七縣運營新城市，全面構(gòu)筑泛南寧都市圈。樓市也跟著城市在長：借著舊城改造及新城擴(kuò)張兩把尖刀，大小樓盤粉末登場，各據(jù)其位。據(jù)不完全統(tǒng)計，全年入市銷售的房地產(chǎn)項目達(dá)到了118個。無論是新城區(qū)還是舊城區(qū)，無論是豪華別墅還是小戶型，無論是商業(yè)寫字樓還是居住小區(qū)，樓市賣得紅紅火火，怎一個旺字了得？在南博會的天時、136工程的地利、外在人口膨脹的人和三條利好因素影響下，2003年的樓市走向了輝煌的起跑點。 2004年，突圍。 也許，過早的下這樣的一個定語不太切實。但我們有理由相信2004年絕對是一個圍合與突破并存的競爭階段。僅2003年底公

30、布的擬售房地產(chǎn)項目就達(dá)到了破天荒的150個，這場史無前例的地產(chǎn)大戰(zhàn)硝煙正濃。已經(jīng)擁有多項優(yōu)勢的大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成“圍”的態(tài)勢，而中小型項目也想憑借著自身的錯位經(jīng)營成功突圍。突圍的實質(zhì)其實就是創(chuàng)新，是建立在實力基礎(chǔ)上的實質(zhì)性創(chuàng)新，是企業(yè)實力、策劃實力、操作實力、領(lǐng)導(dǎo)人團(tuán)隊實力、創(chuàng)新依附實力的綜合體現(xiàn)。2004年是南寧樓市突圍和變局的開始。 南寧地產(chǎn)分析之六 2003年終地產(chǎn)隨想[原創(chuàng)] 今年的SARS猶如海嘯般狂野，讓世人膽寒之余更多的是帶來一份清醒。相較之下，南寧的房地產(chǎn)市場則平淡中顯得有些忙亂。 年中銀行信貸政策的收緊似乎順理成章，有本錢的主自然應(yīng)對從容——

31、反正上有政策，下有對策。 然而，年底建筑材料的突然大幅度上漲，卻讓所有開發(fā)商們倒吸一口冷氣——國家對于通貨的調(diào)控顯出了威力，下一場演出是喜是悲可就影響事大了！ 以南寧房地產(chǎn)近一個周期的“過度”發(fā)展來看，目前市場上所謂主流的中高檔樓盤開發(fā)已趨飽和（盡管中低收入階層遠(yuǎn)沒有自由選擇的余地），加上消費群體的自我保護(hù)意識日趨強(qiáng)烈，行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時間迫在眉睫。 但不管怎樣的結(jié)果，對于整個南寧房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展而言都是有利的——市場調(diào)整的結(jié)果，必定是清理一批不懂行業(yè)規(guī)則、盲目自大、投機(jī)失算的頑主們。而對于搏殺而出的商家來說，幸運的不免分得“更大塊的肥肉”，并搶占到下一輪開發(fā)熱潮的先機(jī)。 從現(xiàn)有市場供

32、應(yīng)產(chǎn)品的銷售狀況可以明顯感覺，南寧市房地產(chǎn)市場已經(jīng)由暗轉(zhuǎn)明，搶先進(jìn)入了廣西房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的階段?！扒嗄陣H”所掀起的小戶型熱潮不過是個小小的插曲，市場的主流將是“以需帶求”開發(fā)思路的日漸興盛。 十月份，圣展獨立公社順勢而出，開創(chuàng)了南寧市房地產(chǎn)個性化投資的元年——高昂的價格與理想化的贏利模式猶如一劑D6水，促使金湖廣場周邊更快地帶入了高潮。 盡管圣展獨立公社的建筑設(shè)計毫無特色，所謂的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓概念也僅是一路考察的引進(jìn)品，但對于整個南寧市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展卻意義重大——它代表了南寧市高端房地產(chǎn)消費層面的真正興起，并將進(jìn)一步帶動南寧市房地產(chǎn)向多元化的方向發(fā)展。 可以預(yù)感到，隨著中國——東盟

33、博覽會的逼近，明年鄰會展中心的周邊將涌現(xiàn)出一大批相對創(chuàng)新的個性化消費樓盤。 而另一大塊，則是市場真正的希望所在——中低消費群的居住需求，顯然這決不是那些“營銷高手們”可以隨意導(dǎo)向的——地價的攀升構(gòu)不成消費需求成本上升的絕對理由，更何況大多數(shù)的拍賣競價往往是部分有企圖的頑主在自抬身價而已；至于建筑成本的突然大幅提升，也只能在階段表現(xiàn)價格的起伏變化而已，對于整體建筑的價值而言絲毫無用！ 南寧地產(chǎn)分析之七 2003年終南寧樓市回顧與展望[原創(chuàng)] 破位上行黃金起跑 ----2003年終南寧樓市回顧與展望 ----引言 樓市，只是一個行業(yè)的小尺度；城市，是一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的中

34、尺度。 今年，我們需要從一個更大尺度上范疇，來衡量相對小尺度的南寧樓市，因為，這絕對的必要，以前，我們的習(xí)慣是，在世界地圖中對中國進(jìn)行定位，在中國地圖中對廣西進(jìn)行定位，在廣西地圖中尋找南寧的位置，而今年，我們改變的方式是：在世界地圖中，尋找南寧的位置與未來。 一平衡木上的精彩 2002年底，我們預(yù)測及定義2003年南寧樓市的狀態(tài)時，使用的描述詞是“平衡木上的舞蹈”。果然，2003年的南寧樓市，真如一個出眾的舞者，在市場的平衡木上盡性的演繹著，過去一年的一幕幕精彩，仍歷歷在目。 首先，在政策層面，如“屠龍刀”的121文件驚墊未定，而如“倚天劍”18號文又出，南寧樓市匯同中國房地產(chǎn)業(yè)，在一

35、驚一喜中穩(wěn)住了陣腳，在“泡沫論”及“健康論”等眾多鼓噪?yún)群奥曋校髶u右晃立住了身形，依然在平衡木上健步。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)雖未出籠，但相信，南寧樓市的2003年，市場有進(jìn)一步的擴(kuò)容，成交量在2003年的基礎(chǔ)上，應(yīng)是繼續(xù)放量，維持高二位數(shù)的增長，當(dāng)不成問題。 其次，在社會層面，SARS給年初剛旺場的南寧樓市迎面澆來一盆冰水，一度曾使樓市凍結(jié)到了冰點，然而，SARS剛過，南寧樓市又如井噴般地復(fù)蘇，人們被SARS壓抑的購房勁頭一經(jīng)釋放，便是數(shù)個樓盤的開盤售馨，在購房者們的心中，再沒有什么行動能比“住得更好”更直接地表達(dá)了對生命尊重與熱愛。 其三，在城建方面，政府的136工程，年終盤點，又往南寧的城市身

36、上、街巷之中砸進(jìn)去了80多個億，南寧城市面貌那真叫做日新月異，捷報頻傳。一條條道路打通、美化、亮化，一個個廣場綠地竣工，在全區(qū)人羨慕的眼神中，南寧樓市在2003年開始真正成為了廣西的樓市，在一些著名的大盤，南寧市民與外購房者之間，幾乎已是平分秋色。綠城南寧的居住品牌的耕耘，已開始產(chǎn)出豐碩的果實。 其四，在板塊方面，2003年的南寧樓市，已從新城瑯東的火熱，化成了全城的燦爛。由于城市道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施的全面改造建設(shè)，南寧樓市的發(fā)展更加均衡，樓盤在城市的邊界大大拓展，快速環(huán)道之外，一批樓盤風(fēng)生水起，對大沙田、東溝嶺等城區(qū)，2003年可定義房地產(chǎn)開發(fā)的元年。 其五，在類別方面，2003年的南寧樓

37、市，大大超越過去以一般住宅為主體的精彩，南寧的房地產(chǎn)業(yè)主動地向其它產(chǎn)業(yè)靠攏與融合，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、經(jīng)營性地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等細(xì)分門類或橫空出世或初露端X，而寫字樓物業(yè)，也在假商務(wù)公寓的名義與形式，向南寧樓市亮出其未來之旗。就是住宅的物業(yè)大類中，高檔別墅及低價大盤，都在樓市的上下兩端與時俱進(jìn)。 其六，在行業(yè)服務(wù)方面，2003年的南寧樓市也取得重要的突破，住交會與房博會兩大陣營，在競爭中秀足樓市；不同平面媒體的地產(chǎn)?？\殺更多版面的同時，電視媒體不甘人后，使樓市的傳播更加活色生香；各樓盤的營銷手段及活動，都讓出位創(chuàng)新成為家常便飯，排隊認(rèn)購的、搖號抽簽的一個火爆開盤場面，不斷刷新南寧樓市記錄并書寫

38、新的財富傳奇。 平衡木上的演繹出精彩，是南寧樓市2003年的主旋律，太多的樓盤、太多的事件、太多的相關(guān)因素，都難以一一盡述，政府的力量、銀行的力量、供方的力量、消費者的力量、傳媒的力量都在2003年的樓市中全部到位登場，在角力中形成市場的動態(tài)平衡，在競合中互動了行業(yè)的精彩。 然而，這種南寧樓市五年發(fā)育形成的常規(guī)性平衡狀態(tài)，在不常規(guī)的秋天巨雷聲中，宣告這個平衡又將打破，而精彩更將升級，這個秋天的巨雷，就是南博會----中國、東盟貿(mào)易博覽會，從2004年開始，將一年一度在南寧舉辦。 南寧樓市，又將開創(chuàng)一個嶄新的時代。 二眾力疊合破位在即 涉及樓市運動趨勢的要素總是很多，對樓市的預(yù)言是需要

39、極為大膽而又謹(jǐn)慎的，往往是我們先有一種感覺，然后得到強(qiáng)化，提出了可以概括的觀點，然后分析求證。 在2003年的秋天，一種感覺是越來越強(qiáng)烈了，從而導(dǎo)出了南寧樓市將破位上行的大膽預(yù)測。 的確，進(jìn)入2003年秋天之后，在民歌節(jié)的歡歌笑語聲中，在“南博會”申辦成功并將以南寧為永久會址的禮炮聲中，南寧樓市一種破位前的變化也同步開始了，最值得關(guān)注的信號，是高價位樓盤成交的放量。這幾年在南寧樓市之中，3000元/平米以上的住宅房價并不鮮見，但象今秋這樣大量的成交，卻是鮮見，這種信號的市場解讀是：價升量增，南寧樓市向上破位在即！ 這幾年對南寧樓市較為一致的認(rèn)同觀點是，南寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，價格平穩(wěn)，是小

40、步穩(wěn)定發(fā)展的形勢。不錯，南寧市這幾年市場容量是不斷增加的，但城市住宅的成交均價，已是盤整在2300元/平米的價位近四五年了，市場投資家的格言告訴我們，盤整的時間越長，破位的空間越大，在此我們可以大膽地預(yù)言：南寧樓市在常規(guī)動力的發(fā)展軌道上面，又取得到超常的能量注入，整體破位上行的態(tài)勢幾乎已成定局。以南寧城市的住宅均價為參照指標(biāo)，從技術(shù)面上的判斷是，2004年的均價應(yīng)在新的價格平臺上運營，比2003年的均價應(yīng)有超過300元/平米的漲幅，五年內(nèi)破位上行的價格空間，應(yīng)可看好1000元/平米。呵呵，夠大膽的了！ 面對這個大膽的預(yù)測，雖不能遍述影響區(qū)域樓市的種種要素，但總得找出幾個象樣的理由支撐，所幸的

41、是，找出的理由不僅象樣，而且強(qiáng)大，城市的大動作轉(zhuǎn)型突進(jìn)，為這個大膽的預(yù)測奠定了清晰的大尺度的坐標(biāo)平臺。 首先的理由，是南寧樓市的開放度導(dǎo)致參照系統(tǒng)的變化。幾年前，南寧的樓市，是南寧地區(qū)的樓市，其覆蓋的市場范疇，只為南寧市及原南寧地區(qū)的幾個縣而已；而如今，它已初步升格為廣西的樓市，這隨便瞧瞧南寧幾個樓盤的客戶分類統(tǒng)計就可以了；在往后，它將會在城市本身的種種升級前提下，再注入全國主要樓市的要素，甚至是區(qū)域國際中心城市的樓市要素，南寧樓市無論從投資及購買市場兩個方面，都將呈現(xiàn)出比以往更加開放的格局。試想，一個原來廣西區(qū)內(nèi)一個地區(qū)級的樓市，與未來一個國際化區(qū)域中心城市之間的樓市，會有怎樣的級差？南寧

42、市已確定邁向國際化城市的發(fā)展目標(biāo)，南博會業(yè)已指向了這種目標(biāo)的現(xiàn)實性，南寧樓市在已不短的盤整周期后，尋求向上的破位勢所必然。 其次，南寧樓市幾年來的整體低位運行，為南寧樓市的即將破位上行保留了極大的空間，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國所有大中小城鎮(zhèn)的商品住宅今年前十個月的均價為2400元/平米，南寧市目前的均價與此僅與持平，在全國幾十個大中城市之中，南寧的房價與居民收入之比為6點多，排在倒數(shù)幾名之內(nèi)，這充分說明南寧市樓價運營平臺的可突破空間。 其三，南寧樓市發(fā)展的常規(guī)性動力還遠(yuǎn)未出盡，還在源源不斷地支撐著樓市的發(fā)展，這幾年，作為樓市常規(guī)動力出現(xiàn)的要素包括：區(qū)域城市化水平的快速增長，南寧作為廣西經(jīng)濟(jì)區(qū)域首位

43、度城市的確立及成長，南寧城市居民的收入快速增長，服務(wù)經(jīng)濟(jì)作為南寧支柱產(chǎn)業(yè)的初步顯現(xiàn)等等，這些常規(guī)性的可預(yù)見的要素變化，都將在未來十年內(nèi)持續(xù)向好，比如以南寧為中心的高速公路網(wǎng)，目前只完成2000多公里規(guī)劃指標(biāo)的一半，作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長極的南寧，還有廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地空間可供伸展，南寧市的CDP，按三步走的發(fā)展戰(zhàn)略，六、七年后將要翻番，城市的人口2020年規(guī)劃為300萬，我認(rèn)為是一個保守的指標(biāo)。 其四，在非常規(guī)的樓市動力方面，政府的136工程投資拉動，雖然已進(jìn)行了兩年可納入常規(guī)動力體系，但仍具有其非常規(guī)的爆發(fā)力。2002年60多個億，2003年目前已完成了80多個億，2004年的計劃超過120個億，在

44、辦好南博會的剛性要求下，可以肯定的是，今后的數(shù)年，每年以億計，都會有不少于三位數(shù)的城建投入，過去的兩年它對南寧樓市的拉動力量，是有目共睹的，而從2004起。這種拉動力量將是更強(qiáng)勁的，這從政府剛公示的南寧市舊城改造的計劃中就可以印證。 最后，不可遺漏且最值得大書的樓市動力，非常規(guī)的動力是以南博會為標(biāo)志的，中國、東盟10+1自由貿(mào)易區(qū)的推動，給南寧城市發(fā)展帶來的千年一遇量級的機(jī)遇。這個非常規(guī)的核當(dāng)量級動力，會有很大一部分能量會融合到南寧樓市常規(guī)動力之中，促進(jìn)常規(guī)動力的加速釋放，但同時，它仍然以南寧樓市升級的核能姿態(tài)，標(biāo)示著南寧樓市的未來，在更大尺度的時空思維中，南寧樓市的未來成長坐標(biāo)已被超常更新

45、，南寧樓市，應(yīng)可成長為比肩香港、新加坡、深圳、廣州的超級樓市！ 很難看到的是，在一個時間的周期內(nèi)，有如此之多高能量級的發(fā)展動力，常規(guī)及非常規(guī)的，合力推動一個城市的發(fā)展，支撐一個區(qū)域樓市的成長。2004年的南寧樓市，破位上行的時候已經(jīng)到來！ 三樓市的黃金起跑線 中國，處在一個社會經(jīng)濟(jì)急劇轉(zhuǎn)型及發(fā)展中的大時代，在這個大時代之中，中國城市的巨變更是充滿著戲劇式的激情，這是一個無法用過去來預(yù)知未來的時代，特別是象南寧這樣一個正在迎向千載難逢發(fā)展機(jī)遇的重要里程碑之年里，預(yù)測未來更需要有超越往年更大的自信心及勇氣！ 把過去的南寧樓市劃上一個句號吧，因為我們已經(jīng)來到了一條黃金般的起跑線上。2004年

46、，在今后的樓市編年史上，會成為南寧樓市整體破位上行的拐點之年。 在眾力疊合下將開始夢幻般成長，向一個偉大的、超級的城市邁進(jìn)的南寧，給未來的樓市帶來的是巨大的想象空間，2004年，南寧樓市將在黃金起跑線上發(fā)力！駛向黃金鋪就的高速大道。 讓我們大膽地前瞻透視2004年，在南寧樓市的黃金起跑線上，會有那些格局可供描述？ 首先，在消費方面，市場的信心將會大大提升，南寧城市樓市可聚集的客戶群體更加廣泛。從區(qū)域分布上表述，市區(qū)的居民消費意愿進(jìn)一步高漲，廣西區(qū)內(nèi)客戶將獲得更有力的動員，同時，區(qū)外的投資性客戶將可能橫空出世，更加多元化色彩、開放性更強(qiáng)的消費群體將在南寧樓市上吸納物業(yè)，共享城市整體增值及發(fā)

47、展的未來，在黃金起跑線上，最早動作的一定是先知先覺的消費者。 其二，在物業(yè)分類方面，將有更多的產(chǎn)品線進(jìn)入樓市，南寧樓市的國際性城市產(chǎn)品格局初現(xiàn)。在主力物業(yè)類別物業(yè)線上，在整體上行的同時，更會在高端上摸，低端下探，南寧住宅的價格寬幅將有更大的突破；在寫字樓方面，也將會堂皇出場，在南寧樓市中挺起高傲的頭；在商業(yè)物業(yè)方面，更大、更強(qiáng)、更專業(yè)，可期待的是對接國際市場的創(chuàng)新與發(fā)展；總而言之，一個國際大都市應(yīng)有的物業(yè)品類，在2004年的南寧樓市，都可能會在醞釀中，也應(yīng)該神龍初現(xiàn)了。 其三，樓市在城市的邊際格局將被重新定義。兩年前，南寧快速環(huán)道的貫通，引爆了環(huán)線大盤的開發(fā)銷售浪潮，在新的一年里，隨著高速

48、外環(huán)的通車，政府三百萬人口、三百平方公里大城市建設(shè)藍(lán)圖的引導(dǎo)，樓市的新熱點區(qū)域?qū)行碌耐黄疲瑬|進(jìn)西擴(kuò)，北移南拓，城市是建出來的，樓市是做出來的，衛(wèi)星城級的項目，離我們已經(jīng)不會很遠(yuǎn)了！ 其四，在樓市的內(nèi)在格局方面，以城市復(fù)興的名義，舊城的改造亦將成為樓市的主增量來源。在國家對新增建設(shè)土地政策趨嚴(yán)的大背景下，舊城改造將是滿足消費需求重要產(chǎn)出增長點，不斷高企的綜合開發(fā)成本必將拉高城市舊區(qū)內(nèi)的物業(yè)的價格平臺，成為引發(fā)樓市均價整體破位上行的技術(shù)面。 最后需要透視的，是樓市的另一極開發(fā)商，誰有資格站在這條黃金起跑線上？過去五年樓市的發(fā)展，只能稱之為開發(fā)者的資格賽，2004年，也是南寧樓市平臺進(jìn)階后，

49、才是開發(fā)商們的高量級的角力決賽的開始！ 明年，在樓市的黃金起跑線上，我們可能會看到，一些開發(fā)商的背景會逐漸的遠(yuǎn)去，樓市的賽場上，活躍的身影只能是他們： 已占據(jù)樓市爭霸最原始最基本戰(zhàn)略性資源者。2004年的樓市競賽，是多項全能，分值最多的，是比土地儲備的加分。在國家土地強(qiáng)化壟斷經(jīng)營、新增土地更加嚴(yán)格控制的大背景下，南寧樓市的土地，進(jìn)一步成為稀缺的資源，土地成為進(jìn)軍樓市的第一如高墻般的門檻，已經(jīng)儲備了相對數(shù)量的開發(fā)商，就擁有可發(fā)展的首要資源，2004年的黃金起跑線上，土地不是萬能的，但沒地卻是萬萬不能的了，2004年的樓市，有一支老地主代表隊。 再者，就是財團(tuán)重量級資本的開發(fā)商。土地門檻的抬

50、高，融資條件的抬高，空麻袋背米式的樓市高手及財富傳奇，已經(jīng)成為遙遠(yuǎn)的記憶，樓市的新決賽，已成為資本的代表賽，站在黃金起跑線前的選手，懷中也得抱著黃金。自有資本實力，創(chuàng)新的融資渠道，是加分的第二要素，在政府的“招拍掛”市場唯一準(zhǔn)入通路前，能喊出幾億級以上數(shù)字人民幣而面不改色心不跳者，夠格！2004年的樓市，另一支代表隊，是大財主們。 還有其它代表隊嗎？沒有了！其它只可能是啦啦隊及跟莊的了。翻一下站在黃金起跑線前的選手的花名冊，嘿嘿，老地主隊一目了然，都是大家熟悉的開發(fā)商，這一輪，他們天時地利人和都占據(jù)了，黃金起跑線前的第一桶金，那是拿定了！再看看老財主隊，花名冊上尚為空白，隊員正在路途上日夜兼

51、程，來歷背景資料不詳，問樓市消息靈通人士，據(jù)稱其中有江浙財團(tuán)中的高手、京師來的御林軍、港深的股市新銳、南海的神秘劍客。。。。。。 南寧地產(chǎn)分析之八 南寧房地產(chǎn)市場初探[原創(chuàng)] 一、南寧城市概況 1.城市概況 南寧位于廣西的南部，是廣西壯族自治區(qū)的首府，廣西政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、金融和信息中心，它毗鄰粵、港、澳，面向東南亞，背靠大西南，是大西南出海通道的重要樞紐，是華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈和東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部、連接點、中轉(zhuǎn)站和橋梁。全市面積10029平方公里，其中市區(qū)面積1834平方公里，轄新城、城北、興寧、永新、江南5個城區(qū)，二縣（邕寧、武鳴）一郊，總?cè)丝?81萬人，其中市區(qū)150

52、萬。 2．經(jīng)濟(jì)狀況 "八五"期間，南寧市年均經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)到17.21%，高于廣西和全國的平均增長水平。提前6年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值翻兩番的目標(biāo)，躋身于全國城市綜合實力50強(qiáng)的行列。2002年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值356億元。全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)12021元。2003年1-8月份，南寧市經(jīng)濟(jì)運行態(tài)勢良好，全市國有及其他固定資產(chǎn)投資額為79.34億元，同比增長63.89%，投產(chǎn)的項目有179個，同比增長50.42%。 3．銀行存貸款發(fā)展較快 8月底止，全市銀行存款余額968.4億元，比年初增長13.29%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄437.59億元，比年初增長11.74%；銀行貸款余額899.35億元

53、，比年初增長16.77%。 4．城市居民家庭收支小幅增長 1-8月份，城市居民家庭收支小幅增長，居民人均可支配收入6227元，同比增長2.8%；居民人均消費性支出4643元，同比增長1.40%，其中支出增幅較大的有居住類，同比增長25.70%。 5．南寧邁向國際大都市 中國加入WTO，東盟10＋1自由貿(mào)易區(qū)，南寧迎來了前所未有的發(fā)展際遇，作為粵港澳經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈、大西南與中南半島旅游合作圈與東盟自由貿(mào)易區(qū)的中轉(zhuǎn)站和樞紐城市，南寧加快了邁向國際大都市的步伐。 ★1991年，南寧進(jìn)入了“中國城市綜合實力50強(qiáng)”。 ★1992年，南寧被國務(wù)院批準(zhǔn)為沿海開放城市。 ★1995年12月

54、李瑞環(huán)同志考察南寧市時提出把南寧市建成300萬人口，用地規(guī)模為250平方公里的大城市。 ★1996年，南昆鐵路全線建成通車。 ★1997年，南寧被評為“中國園林城市”。 ★1999年，南寧獲“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號。 ★2001年，南寧獲“中國人居環(huán)境獎”。中國與東盟建產(chǎn)10＋1自由貿(mào)易區(qū)。 ★2002年，南寧“136城市亮化工程”全線實施。城市改造帶動房地產(chǎn)增速發(fā)展 ★國際會展中心動態(tài)城市雕塑“南寧之門－朱槿花”正式落成。這是面向國際招標(biāo)的城市形象設(shè)計，反映了南寧開放的心態(tài)。會展中心和民歌廣場緊張施工，準(zhǔn)備迎接民歌節(jié)的到來。 ★10月8日，溫家寶總理在印度尼西亞與東盟10國舉行

55、的第七次首腦會議提出，從明年起，每年在廣西南寧舉辦中國—東盟博覽會。 ★以大學(xué)城和科技新城為主的相思湖開發(fā)區(qū)面向國內(nèi)外設(shè)計單位公開招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計方案。日本黑川紀(jì)章建筑都市設(shè)計事務(wù)所、英國阿特金斯公司、澳大利亞UKY公司、美國DPZ公司和中國北京清華城市規(guī)劃設(shè)計院５家進(jìn)入初審。 南寧對外開放成績喜人。1992年以來，南寧市先后建立了南寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、邕寧沿海經(jīng)濟(jì)走廊開發(fā)區(qū)、華僑投資區(qū)等5個開發(fā)區(qū)。"九五"期末，全市5個開發(fā)區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值22．07億元。技工貿(mào)總收入75．25億元，實際利用外資2718萬美元，工業(yè)產(chǎn)品出口總額2154萬美元。目前，全市

56、利用外資的領(lǐng)域在不斷擴(kuò)大，今年1-8月份，全市進(jìn)出口總值43912萬美元，同比增長40.01%，其中進(jìn)口總值10011萬美元，同比增長61.62%。出口總值33901萬美元，同比增長34.69%。全市8月止實際利用外資8937萬美元，同比增長35.41%。 二、南寧房地產(chǎn)概況 1．房地產(chǎn)發(fā)展概況 今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成15.62億元。共有104個房地產(chǎn)在建項目，其中本年新建項目共有52個，新開工面積占施工總面積的37.56%。 其中，項目施工總面積達(dá)10萬平方米以上的公司有南寧國凱、中房南寧、廣西桂建、廣西東方、南寧桂源、廣西恒大、廣西陽光嘉園、南寧永茂、廣西萬通、西

57、部時代十大公司；施工總面積在5萬~10萬平方米的有廣西星江、南寧三元、南寧振寧、廣西榮和、廣西碧園、廣西和實、南寧中天、廣西同和、東洋集團(tuán)、寧匯房產(chǎn)、廣西玉力等19家房地產(chǎn)公司。這些規(guī)模較大的在建項目，其施工面積達(dá)340.81萬平方米，占同期全市施工總面積的71.99%。房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量多、開發(fā)項目上規(guī)模，促使房地產(chǎn)投資今年以較快速度發(fā)展。 1－8月份，全市新建商品房銷售面積159.51萬平方米，比去年同期增長17.65%，銷售金額40.35億元，比去年同期增長45.8%。 其中，住宅交易面積74.02萬平方米，占整個房地產(chǎn)交易總面積的46.40%，同比增長17.6%，需求繼續(xù)保持增長態(tài)勢；

58、 而作為辦公、商業(yè)用房市場競爭激烈，銷售情況一般，1－6月份，辦公、商業(yè)用地預(yù)售面積僅為9.82萬平方米，但在7－8月份，此類物業(yè)預(yù)售面積迅速增長為7.89萬平方米，說明辦公、商業(yè)用房開工多，而且都趕在上半年上市，反映此類物業(yè)競爭日趨激烈，但銷售情況卻一般，1－8月份，共售出4.44萬平方米，只占預(yù)售面積的25%。 1－8月份，二手房交易面積31.44萬平方米，同比增長29.17%，銷售金額4.02億元，同比增長19.67%。 2．房地產(chǎn)企業(yè) 據(jù)2002年南寧市第二次基本單位普查了解，2001年末，全市房地產(chǎn)企業(yè)530家，其中有獨立法人的房地產(chǎn)企業(yè)454家，房地產(chǎn)從業(yè)人員16281人。

59、 作為在本土成長起來的的房地產(chǎn)開發(fā)商如萬通、恒大、國凱、榮和、西部時代等把握南寧房地產(chǎn)發(fā)展大勢，在開發(fā)投資上可謂突飛猛進(jìn)。均取得了市場的強(qiáng)烈反響和優(yōu)秀的業(yè)績，走在了南寧房地產(chǎn)市場的前列。 南寧房地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，也吸引了外地有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)商，紛紛搶灘南寧市場。 大連萬達(dá)斥資6億元，傾力打造總建筑面積約11.6萬平方米的萬達(dá)商業(yè)廣場，秉承萬達(dá)商業(yè)“定單房產(chǎn)”開發(fā)模式，攜手沃爾瑪、大洋百貨、美國華納、新加坡大食代以及國際數(shù)碼城、臺灣特立等國際國內(nèi)企業(yè)，構(gòu)筑南寧商業(yè)新格局，引發(fā)了業(yè)界的大震動。 上海房地集團(tuán)公司成產(chǎn)南寧荒島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，斥資15億元與興寧區(qū)政府?dāng)y手改造東溝嶺舊城區(qū)，開發(fā)建

60、設(shè)占地71287.33平方米的以上海模式規(guī)劃的中型生態(tài)居住小區(qū)陽光綠城。爭創(chuàng)聯(lián)合國迪拜最佳范例獎（聯(lián)合國設(shè)立的專門獎項，旨在表彰那些在環(huán)境的改造、住宅的可持續(xù)發(fā)展、城市基礎(chǔ)設(shè)施等方面作出貢獻(xiàn)的典范行動）。 而外資的進(jìn)入，將迫使本地開發(fā)商轉(zhuǎn)變觀念，更新理念。諸如：馬來西亞東方集團(tuán)持50％股份，投資占地約20公頃的香榭里花園；新加坡榮寶華集團(tuán)投資占地185畝的榮寶華商城。 還有來自江漸的九鼎房產(chǎn)開發(fā)南湖國際廣場，香港冠城開發(fā)大地華城，兩家公司在外地都有成功的開發(fā)經(jīng)驗和較強(qiáng)的資金實力，在南寧屬于第一次開發(fā)(九鼎房產(chǎn)參與過金桂花園的投資)。來自東莞的一家房地產(chǎn)商已經(jīng)拿到一塊政府劃撥的土地正準(zhǔn)備開發(fā)

61、，聽說還有深圳過來的開發(fā)商正在初探市場，向相關(guān)部門了解南寧房地產(chǎn)市場。 3．房地產(chǎn)中介 在2000年以前，南寧大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商基本都是自己銷售。進(jìn)入2000年后，專業(yè)的營銷策劃機(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)和專業(yè)的物業(yè)管理公司開始在南寧出現(xiàn)。2002年，一些知名樓盤都是利用這些機(jī)構(gòu)，來實現(xiàn)自己的銷售。 聽業(yè)內(nèi)的朋友開玩笑說，南寧的樓盤的代理商不是姓“寶”就是姓“合”，我們的日子難過呀。 作為本土成長起來的寶資通，更多融入了本土文化，面對南寧房地產(chǎn)市場，提出了“新價值地產(chǎn)”的理念。現(xiàn)在公司在南寧及廣西其它城市代理的各類物業(yè)愈50多個。 有人說，寶資通是“黃埔軍?！?，寶資通老總秦楓更像是一個稱職的校長

62、。同時，寶資通在全國市場上把自己也當(dāng)作一個學(xué)生，將世聯(lián)作為自己學(xué)習(xí)的榜樣，秦楓曾在公司的“寶網(wǎng)”上提出“寶資通離世聯(lián)還有多遠(yuǎn)？”（注：世聯(lián)陳董聽到這話，一定很高興！也曾聽說陳董去年來過邕城指導(dǎo)工作。）在公司內(nèi)外，引起了強(qiáng)烈反響。 來自廣州的合富輝煌，于2000年底來南寧拓展業(yè)務(wù)，秉承了廣州合富輝煌優(yōu)良的團(tuán)隊合作精神和專業(yè)的房地產(chǎn)策劃水平。公司成立不到三年時間，代理物業(yè)已達(dá)到10多個。已成為南寧市房地產(chǎn)界舉足輕重的策劃銷售代理商。 而來自深圳的三家代理商：至祥、濤益、德思勤，剛剛接觸南寧房地產(chǎn)市場不久，還要很長一段艱苦的路要走。 德思勤：代理項目水晶城，最初看見項目廣告牌上有“德思勤”名頭

63、，可是現(xiàn)在，項目地盤包裝和樓市上都找不到“德思勤”的名字。個中原因，不甚清楚。據(jù)了解，此項目現(xiàn)由寶資通接手。 濤益：代理項目華星時代廣場，項目商業(yè)裙樓引進(jìn)北京王府井，曾受市場和消費者的熱捧。 　　志祥：功夫不負(fù)有心人，幾個月南寧市場的鉆研經(jīng)營，現(xiàn)有兩個房地產(chǎn)項目剛接手銷售。 4．物業(yè)管理 在物業(yè)管理方面，開始引入外地名牌物業(yè)管理。如香港戴德梁行、深圳鵬基、中海物業(yè)等，并注重對小區(qū)業(yè)主的關(guān)懷?！逡匀藶楸尽彘_始得到加強(qiáng)。 5．南寧房地產(chǎn)市場以二、三房為主，小戶型風(fēng)頭正盛。 　　小戶型購房熱潮是2003年南寧樓市最靚麗的一道風(fēng)景。青年國際1500多套小戶型兩次開盤后，銷售量已接近尾聲，證

64、明了市場中蘊(yùn)藏著對此類產(chǎn)品巨大的需求。早期推出的東葛華都、凱豐大廈、碧園數(shù)碼文化城和現(xiàn)正熱銷的嘉和.自由空間、匯春廣場、永泰SOLO單身公寓等小戶型樓盤均憑借總價低，戶型靈活多變，充滿個性時尚受到眾多年青購房者和部分投資客的青睞。 6．房地產(chǎn)銷售價格 去年南寧商品房銷售均價為2253元/平方米,據(jù)統(tǒng)計，8月份新建商品房銷售均價為2400元/平方米，比今年1月份增長9.7%；二手房（住宅）交易均價為1505元/平方米，比今年1月份增長32%。 目前南寧市磚混結(jié)構(gòu)的商品房最低售價為1880元/平方米，最高售價達(dá)到2600元/平方米；鋼混結(jié)構(gòu)的商品房最低售價為2400元/平方米，最高售價可達(dá)4

65、500元/平方米以上。如臨近南湖的銘湖經(jīng)典、東方明珠花園，最高價賣到了5000多元/平方米。隨著市場需求增加，預(yù)計南寧市商品房投資、銷售還會繼續(xù)保持旺盛的勢頭，銷售價格還會繼續(xù)小幅上漲。 7．房地產(chǎn)按揭與金融風(fēng)險 由于房地產(chǎn)市場競爭的激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)手競相降低了首付成數(shù)。一般都以首付“二成”，“八成”銀行按揭，有的甚至還暗中實行“零首付”，這樣雖然減輕了購房者的壓力，為房地產(chǎn)開發(fā)吸引了更多更廣的客戶群體，帶動了房地產(chǎn)消費市場，但是這將使金融機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的風(fēng)險越來越大。 例如今年1－8月份，南寧市房地產(chǎn)交易44.37億元，而同時辦理按揭貸款的金額近40億，比去年1－8月份的23.67億元抵押按揭金額幾乎增長了一倍。而這近40億元的