南寧地產分析

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1、南寧地產分析之一 換位思維看猴年樓市 商業(yè)地產放量增長 2003年南寧樓市的SHORRINGMALL、底商、特色商業(yè)街充斥各大樓盤，“黃金鋪位”叫賣之聲此起彼伏，不絕于耳。2004年南寧商業(yè)房地產數量放量激增，商業(yè)地產迎來尖峰時刻。大連萬達、華星時代廣場、金湖廣場、榮寶華商城，以及層出不窮的各種商業(yè)研討會、商家戰(zhàn)略聯盟會等在南博會即將來臨之季“披掛上陣”，知識“商業(yè)地產”將會繼續(xù)成為今年樓市中最受關注的名詞……業(yè)內人士分析，商業(yè)地產之所以一路飄紅，原因有五：南博會利好促進、投資轉移、需求拉動、投資回報率高、經營方式靈活。 然而，要想真正讓消費者掏腰包，絕非易事。商業(yè)與地產是兩個截然不

2、同的領域，商業(yè)地產的操作難度高于普通住宅項目，如果不了解商業(yè)經營模式，對消費需求和商業(yè)經濟缺乏研究，只管開發(fā)，不重經營，商業(yè)地產就會成為一塊“燙手山芋”。加上2003年許多商業(yè)地產項目在今年開始營業(yè)，能否開業(yè)旺場，達到開發(fā)商所承諾的投資收益率，對此眾多商業(yè)地產項目的操盤手均持謹慎態(tài)度。 總之，商業(yè)地產絕不是印鈔機。一鋪旺三代，早已成為佳話?！皬V積糧，緩稱王”，練好內功，方為開發(fā)商的本分。 區(qū)域房價部分上揚 2004年南寧樓市房價“漲聲”一片，主要緣于：1、經濟大勢良好。在全國經濟大勢發(fā)展良好的大環(huán)境下，廣西經濟在2004年的可持續(xù)發(fā)展性發(fā)展及“南北欽防”經濟帶的帶動下，將為房地產的發(fā)展提

3、供較好的經濟環(huán)境和條件，并持續(xù)產生需求牽動。2、國土資源部等嚴整土地時常將為恢復房地產土地市場秩序，抑制圈地等土地投機產生積極的作用。與此同時，違規(guī)土地開發(fā)的制止和土地新秩序的建立，有可能觸發(fā)防地產開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰和轉手兼并。而土地公開拍賣制度則提高了土地價格，增加了開發(fā)成本，引起了開發(fā)成本，引起房價上漲。3、房地產相關的土地價格上身、市區(qū)土地日漸缺乏、鋼材等原材料價格上漲，將會導致區(qū)域房價部分上揚。這些區(qū)域主要集中在環(huán)南湖板塊、瑯東板快、靠近國際會展中心區(qū)域、環(huán)青山板塊。高層以及低層低密度的花園洋房將在2004年突破4000遠的單價大關。但是外環(huán)開通后，交通等基礎建設向郊區(qū)的發(fā)展有可能將城市

4、住宅開發(fā)建設延伸到過去不可及的地區(qū)從而擁有發(fā)展的廣闊天地，這些區(qū)域的房價將會保持大體穩(wěn)定。 維權意識不斷增強 市場競爭激烈，南寧房地產開發(fā)水平逐漸提高。將誠信、重承諾、守法紀、蓋好房成為開發(fā)商在競爭中取勝及做大做好的趨勢方向。與此同時，業(yè)主針對開發(fā)商的維權運動此起彼伏，引起政府相關部門重視并逐漸贏得法律界和媒體的支持。在金達花園物業(yè)管理案、某小區(qū)綠地變更用途、城北及長湖路等樓盤借“非典”之名延期交房，以及一些樓盤宣傳園林景觀與實際建成嚴重不符等現象在2003年甚為突出。2004年將迎來南寧樓市最大的交易及入住高峰，期房變成現房，園林景觀、小區(qū)規(guī)劃、建筑質量、物業(yè)管理能否達到開發(fā)傷在期房時對

5、購買者的承諾，開發(fā)商的誠信面臨考驗，而業(yè)主群維權與不良問題開發(fā)商的斗爭將成為猴年樓市的另一大“熱點”。 炒房隊伍日益壯大 繼“炒股”因股市持續(xù)低迷而讓人望而卻步之后，炒房成為新的投資熱點。全國各大城市都有越滾越大的炒房隊伍，第三其中聲勢最大，最能“炒”出全國影響的是溫州購房集團。業(yè)界預計，溫州有10萬人在炒樓，動用的民間資金高達1000億元。如果按照回報率15%來計算，炒房不任何一個產業(yè)都要賺錢。1月12日——14日大自然花園就專門從溫州組織了一個幾十人的溫州看房團來南寧，堪稱南寧2004年高品質樓盤跨省市營銷的大手筆，為南寧猴年地產升溫拉開了序幕。南寧樓市除在全國有影響的溫州購房團以外，

6、廣西其他地市縣的買家也成為了南寧樓市的主要投資者，據統(tǒng)計，2003年南寧市投資類物業(yè)有三成以上為外地買家所購買，隨著南寧城市首府地位的提升，這一現象呈上升趨勢但值得關注的是2004年即將開始的稅制改革中包括開征地物業(yè)稅的內容。這一新稅種尚未出臺，稅率等核心內容在未定之中，但如果物業(yè)稅率訂得較高，將立即對1+N次房地產投資者產生沖擊，不僅會抑制房地產投資欲望，而且會引起拋售避險。所以對于炒房者和開發(fā)商以及銷售代理商而言，這一新稅種的具體內容和實施值得關注。 總而言之，2004年是南寧樓市發(fā)展的一個好年景，無論是開發(fā)商還是購房者在面臨豐收喜悅的同時也要面對市場冷靜思考進行抉擇。 南寧地產分析之

7、二 黃金起跑破位上市 ——用超越發(fā)展的眼光開樓市 平衡木上的精彩 2002年底，我們預測年南寧樓市的狀態(tài)時，使用描述字是“平衡木上的舞蹈”。果然，2003年的南寧樓市，真如一個出眾的舞者，在市場的平衡木上盡情地演繹著，過去意念的一幕幕的精彩，仍歷歷在目。 首先，在政策層面，“121”文件驚悸未定，而18號文又出臺，南寧樓市在一驚一喜中穩(wěn)住了陣腳，在“泡沫論”及“健康論”等眾多鼓噪與吶喊聲中，左搖右晃立住了身影，遺言在平衡木上健步。市場進一步擴容。雖然，樓市全年的“成績單”上尉公布，但據房產管理部門的相關數據顯示，商品房備案合同總金額已突破70億元，成交重量超過去年已經是鐵板鐵釘的事

8、。 其次，SARS給年初旺場的樓市迎面澆來一盆冷水，一度曾使樓市凍結到了冰點。然而，SARS剛過，樓市又井噴般復蘇，壓抑的購房勁頭一經釋放，邊式數個樓盤的開盤贏得滿堂紅。在人們的性中，再也沒有什么行動能比“住得更好”更直接地表達對生命和尊重與熱愛了。 第三，年終盤點，政府的136工程，又往大城市身上、街巷之中砸進約80多億元，如今南寧的城市面貌那真叫日新月異，一條條道路聯通、亮化、美化；一個個廣場綠地涌現。在全區(qū)人羨慕的眼神中，南寧樓市開始真正成為廣西的樓市，在一些大盤，本市市民與外來購房者之間，幾乎已是平分秋色。綠城的居住品牌已經開始結出豐碩的果實。 第四，南寧樓市已從新區(qū)以東的火熱，

9、蔓延成了全城的燦爛。由于城市道路交通等基礎設施的全面改造建設，樓市的發(fā)展更加均衡，樓盤在城市的邊界大大拓展，快速環(huán)道之外，一批樓盤風生水起。特別是大沙田、東溝嶺等區(qū)域，2003年可以定義為房地產開發(fā)元年。 第五、物業(yè)類別大大超越了過去以普通住宅為主題的格局，南寧房地產業(yè)呈現向其他產業(yè)靠攏與融合的跡象。商業(yè)地產、旅游地產、經營性地產、物流地產等細分門類或橫空出世或初露端倪，而寫字樓物業(yè)，也在借商務公寓的名義與形式，在樓市亮出起未來之旗。 眾力疊合破位在即 處在一個社會經濟急劇轉型與發(fā)展中的大時代，不可確定的因素越來越多，也許唯一可以確定的，就是“不可確定”。南寧樓市走勢如何？房價是漲是跌？

10、這些問題一再引起市場的猜測。 這幾年，對南寧樓市較為一致的認同觀點是，房地產業(yè)發(fā)展平衡，價格平穩(wěn)，是小步穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。南寧樓市這幾年市場容量是不斷增加，但城市商品住宅的成交均價已是盤整在每平方米2300元的價格。近四五年時間，盤整的時間越長，破位的空間越大，所以可以大膽地預言：南寧樓市在常規(guī)動力的發(fā)展軌道上面，又取得超常的能量注入，整體破位上行的態(tài)勢幾乎已成定局。以南寧的商品住宅平均價格指標，從技術層面上判斷，2004年的均價應有超過每平方米300元的漲幅，五年內破位上行的價格空間，應可看好每平方米1000元。 進入2003年秋天之后，在“民歌節(jié)”的歡聲笑語和“南博會”申辦成功并將以南寧

11、為永久會址的炮禮聲中，南寧樓市破位前的變化已經同步開始了，最值得關注的變化是商價位樓盤成交的放量。這幾年在南寧樓市之中，每平方米3000元以上的商品住宅價格并不鮮見，但像今年這樣大量的成交，卻是少有，這種信號的市場解讀就是：價升量增，南寧樓市向上破位在即。 其理由首先是南寧樓市的開放度導致參照系統(tǒng)的變化。幾年前，南寧樓市僅是南寧地區(qū)的樓市，其覆蓋的市場范疇，只在南寧市及原南寧地區(qū)的幾個縣而已；而今，它已初步升格為廣西的樓市；在往后，它將會在城市本身的種種升級前提下，再注入全國主要樓市的要素，甚至是區(qū)域性國際中心城市的樓市要素，南寧樓市無論從投資及購買市場方面都將呈現比以往更加開放的格局。南寧

12、樓市在已不短的盤整周期后，尋求向上的破位勢所必然。 其次，幾年來的整體低價位運行，為南寧樓市的即將破位上行保留了極大的空間。據有關大量數據顯示，全國商品住宅今年前十個月的均價為每平方米2400元，南寧目前的均價與此持平，在全國幾十個大中城市之中，南寧房價與居民收入之比排在倒數幾名之列，這表明南寧房價運營平臺的可突破空間還很大。 其三，南寧樓市發(fā)展的常規(guī)性動力還遠未出盡，還在源源不斷地支撐著樓市的發(fā)展，而且將在未來10年內持續(xù)向好。比如以南寧為中心的高速公路網，目前只完成2000多公里規(guī)劃指標的一半，作為區(qū)域經濟增長極強的南寧，還有廣闊的經濟腹地空間可以供伸展，城市人口2020年規(guī)劃為300

13、萬，136工程對樓市的拉動等等。 最后，以“南博會”為標志的，中國—東盟自由貿易區(qū)的推動，給南寧城市發(fā)展帶來了千載難逢的機遇。這個非常規(guī)的樓市動力，以南寧樓市升級的核能態(tài)勢，標志著南寧樓市應可成長為比肩深圳、廣州的越級樓市。 樓市的黃金起跑線 2004年，講師南寧樓市整體破位上行的拐點之年。市場的信心將會大大提升，南寧樓市可聚集的客戶群體更加廣泛。從區(qū)域分布上表述，市區(qū)的居民消費意愿進一步高漲，廣西區(qū)內客戶將獲得更有力的動員，同時，區(qū)外的投資性客戶將可能橫空出世，更加多元化色彩、開放性更強的消費群體將在南寧樓市上吸納物業(yè)，共享城市整體增值及發(fā)展的未來，在黃金起跑線上，最早動作的一定是先知

14、先覺的消費者。 樓市在城市的邊際格局將被重新定義。兩年前，南寧快速環(huán)道的貫通，引爆了環(huán)線大盤的開發(fā)銷售浪潮，在新的一年里，隨著高速外環(huán)的通車，政府三百萬人口、三百平方公里大城市建設藍圖的引導，樓市的新熱點區(qū)域將會有新的突破，東進西擴，北移南拓，城市是建出來的，樓市是做出來的，衛(wèi)星城級的項目，離我們已經不會很遠了！ 在樓市的內在格局方面，舊城的改造亦將成為樓市的主增量來源。在國家對新增建設土地政策趨嚴的大背景下，舊成改造將是滿足消費者需求重要產出的增長點，不斷高企的綜合開發(fā)成本必將拉高城市舊區(qū)內的物業(yè)價格平臺，成為引發(fā)樓均價破位上行的技術面。 過去幾年的發(fā)展，只能稱之為開發(fā)者的資格賽，20

15、04年，才是開發(fā)商們的高量級的角力決定的開始！誰將有資格站在這條黃金起跑線上？一是已經儲備了相對數量土地資源的開發(fā)商，一是擁有雄厚資本的財團。 2004年，南寧樓市將在劃時代的黃金起跑線上發(fā)力，跑向黃金鋪就的高速大道，而且越跑越快。 南寧地產分析之三 南寧樓市步入花樣年華 市場持續(xù)快速發(fā)展 南寧市房屋產權交易中心日前提供的資料顯示：2003年南寧市房地產開發(fā)累計完成投資30.8億元，實現商品房銷售面積150.02萬平方米，成交總金額達70.49億元。2003年南寧房地產市場的主要經濟指標與2002年相比非常明顯的增長，房地產開發(fā)投資和銷售繼續(xù)保持快速增長勢頭。 200

16、3年，南寧房地產市場保持產銷兩旺的主要因素，首先是南寧作為全區(qū)政治、經濟、文化、商業(yè)和金融中心，是廣西最具綜合實力和發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，近幾年來，投資環(huán)境不斷改善，各項產業(yè)發(fā)展迅猛。特別市“南博會”從2004年起，每年在南寧舉辦一次，意味著中國與東盟之間的投資項目流和經貿信息流均向南寧集中，南寧有望成為中國與東南亞經濟文化交流合作的平臺，南寧當然可以憑借中國—東盟自由貿易區(qū)橋頭堡的位置強勢騰飛。而產業(yè)經濟的拉動，必將吸引大量的外來人員到南寧投資、經商，甚至落戶南寧，從而形成有較強購買力的房地產消費群體。2003年12月，南寧市舉行的一期國有土地使用權拍賣會創(chuàng)下了單個成交價最高、拍賣面積最多和總成交

17、價最高三項廣西之最就與“南博會”的良好預期有關。 其次，經過多年的建設，南寧已成為“一個最適合人類居住的城市”，加上良好的教育環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境，吸引周邊縣市許多人為了子女有一個良好的學習環(huán)境和將來就業(yè)問題而不斷涌入南寧購房定居，極大推動了住宅消費市場的發(fā)展。 其三，南寧城市居民人均可支配收入不斷提高。據有關資料顯示：2002年南寧城市居民人均支配收入為8796.24元，在西部12省區(qū)中位居榜首；2003年上半年南寧城市居民人均可支配收入4894元，同比增長2.6%。加上住房貨幣化的大力推進，增強了居民購買能力和支付能力，為住房消費提供了基礎。 其四、2003年南寧市“136”工程拆遷面積達

18、100平方米，且政府以貨幣補償被拆遷戶。舊城改造的力度加大，使拆遷戶住房消費需求成為剛性需求，而貨幣補償方式在很大程度提高了市民的購買能力。 一位專家分析說，各種利好因素的拉動，促使南寧樓市駛入一個快速發(fā)展的大道。 二手房交易更為活躍 據統(tǒng)計，2003年南寧市二手房交易宗數為5945宗，交易面積54.3萬平方米，成交總金額達7億元，與2002年相比有大幅增長。南寧二手房市場已漸入佳境，成為樓市的一大亮點。 業(yè)內人事分析，近幾年，南寧房地產二級市場發(fā)展迅速主要有幾方面的原因：一是隨著住房消費觀念的轉變和生活水平的不斷提高，越來越多擁有第一套住房的居民賣掉前幾年所購買的住房，選擇轉向購買更

19、為舒適的新房。在這樣的背景下，大批量的二手房推向市場就成為必然。二是南寧“最合適工作與居住”的城市魅力不斷吸引著一批批外地人到南寧來尋求發(fā)展，“事業(yè)在哪里，房子就在哪里”，這些想在事業(yè)商有所發(fā)展的外地人就成了目前南寧二手房消費的中間力量，而年數以萬計的大中專畢業(yè)生中很大一部分都會留在首府施展抱負，他們也為二手房市場持續(xù)升溫注入了新的活力。三是土地資源的稀缺性，決定了城市核心區(qū)域可選擇的新樓盤不可能很多。同時，相對于目前新商品房的價格而言，二手房價格尚存一定的想象空間，所以許多投資客和置業(yè)者紛紛把目光轉向二手房市場。三是與新建商品房相比，二手房具有價格優(yōu)勢，而且都是現房，配套設施較為完善，由此，

20、吸引了眾多中低端消費者群體，特別是數量龐大的拆遷戶。加之各種利好政策不斷出臺以及二手交易、評估、按揭等均可由專業(yè)中介公司提供便捷的一條龍服務。所以這一些，都促進了消費者對二手房的關注熱情高漲。 與往年相比，2003年南寧二手房市場還顯現以下幾個明顯特征：1、二手新商品房興起。以前，二手房交易產品多以可上市工房和舊商品房為主體。但進入2003年以來，二手新商品房開始大量釋放。2、搬遷戶大多數選擇二手房。隨著大規(guī)模舊城改造項目的啟動，拆遷戶急需馬上搬遷的住房，而一級市場基本沒有現房，所以相當一部分拆遷戶選擇購買二手房。3、二手交易熱點主要集中在交通便利、生活配套設施成熟的老城區(qū)和形成規(guī)模的新居住

21、區(qū)。4、兩房一廳，面積70平方米左右，總價在10—20萬元之間的二手住房最受歡迎。 從國內一些發(fā)達城市的發(fā)展情況來看，賣舊房、買新房是房地產市場發(fā)展走向成熟的一個必然階段，二級市場的發(fā)展對整個房地產市場的拉動作用非常巨大。南寧二手房市場的快速發(fā)展不僅為百姓實現住房梯級消費提供更多的條件，還極大地促進了整個房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展。， 南寧地產分析之四 讓樓市販賣快樂 北京曾經舉辦過一次十大時尚生活熱評：25：00生活，夜色生活，DIY生活，數碼生活，讀書生活，SOHO生活，懷舊生活等成燦爛熱點，透過這些熱點人們所領略的是一個情感化的生活圖景，精神的享受已經超越了純生理的需求，格調和品

22、位較錢財受到更多的尊重，心需求成為現代都市人最大的需求。20世紀70年代，美國學者菲利浦科特勒最先注意到經濟生活中出現了“體驗性特征”，并提出了“體驗經濟”（ExperienceEcononmy）的名詞。1970年，著名的未來學家阿托夫勒在其暢銷書《第三次浪潮》中指出：“服務將靠提供體驗服務而取勝?！边@種經濟形態(tài)在房地產開發(fā)領域所占的利潤空間隨社會進步不中逐步加大。 從整個樓市看來，越來越多的住宅做得越來越精致，科技含量越來越高，而價格并不見得響應“水漲船高”。人們開始對住宅能否滿足情感精神的需求而提出了質疑：買到房子不等于買到家，買到豪華不等于買到品位。幾乎80%開發(fā)商的80%利潤來源于滿

23、足人們情感和精神需求的文化附加值，如設計、品牌、創(chuàng)意、色彩、時尚、健康、舒適、地位、個性等。南寧樓市在步入高速發(fā)展的快車道時，一部分高檔樓盤在這方面作出了表率：大自然花園花費重金請來視覺行為藝術家王冶夫先生所作的“珍藏大自然”藝術品，香榭里花園每次開盤用上萬朵玫瑰，巨型蛋糕所營造出來的浪漫格調、陽光100半山麗園的藍調生活，使體驗經濟完全與人們的心靈需求相契合，取得了不俗的市場業(yè)績。 當體驗經濟逐步在樓市蔓延、兌現，有地產界人士大膽想象，將來會沒有樣板房，而會出現試住房，如果實現，這該是地產界的一個重大里程碑了。試住房大概是體驗經濟正真正來臨時的產物，或者它會以其他方式出現。想想衣服可以試穿

24、，高檔化妝品可以試用，汽車可以試開，房子作為大部分消費者一輩子最大的一宗消費品為什么不能試住呢？如果可能的話，開發(fā)商將成為快樂的販賣者，為購房者開啟特殊體驗的大門，并且告訴購房者，“你的冒險即將開始”。 正在運用體驗經濟思路的人則當感謝托夫勒，他別出心裁地提出了產品制造業(yè)、服裝業(yè)和體驗性的三段記，這個有點八股但有意思的三段論說的是：農業(yè)經濟是自然經濟，生產者與消費者同一，崇尚經驗和天人合一；工業(yè)經濟時代則是異化經濟，生產者與消費者對立，崇尚理性，尤其是經濟人理性；而到了體驗經濟時代，則是一種復歸經濟，即生產者和消費者統(tǒng)一，崇尚自由和高峰體驗。這是區(qū)別于理性經濟時代的思維模式，但這需要在工業(yè)時

25、代化經過充分發(fā)展，在經濟的高端層面才能出現。到那一天，購房者多花了一倍的錢才能買了一套自己非常喜歡的房子，不一定因為它能給他（她）帶來多大的效用，也不必因為價值非得和價格有多么的一致，只因為一個心情，一個偏好，而周圍的人也不會用異樣的眼光來看待他（她），因為他們理解了他（她）獲得了擁有它的快樂，這時，開發(fā)商也可以享受賣樓的快樂了吧。今年，南寧樓市上百萬平方米高檔住宅的上市，誰家能吃透“體驗經濟”的精髓呢？ 2004年，讓我們一起期待樓市販賣快樂！ 南寧地產分析之五 [原創(chuàng)]1999－2003南寧地產發(fā)展縱覽（綱要） 房地產行業(yè)總是以7-10年為一個循環(huán)螺旋上升式發(fā)展。 可以說，

26、南寧這一輪樓市的發(fā)展是從1999年的復蘇開始的。 經歷了1995年北海、海南的樓市泡沫爆裂的慘痛和1998年東南亞經濟危機的陣痛，1999年，南寧房地產在觀望中復蘇并勃興。 政策就是如同一只無形的大手，左右著樓市的發(fā)展，毫不夸張的說，政策就是樓市發(fā)展的風向標。讓我們從這個標窺探并回顧一下南寧樓市這一輪的發(fā)展歷程。 1999年，復蘇。 福利性分房制度的正式終結，銀行按揭信貸政策的正式啟動，引爆了人們壓抑已久住房消費。第一批首次置業(yè)的民眾沖向各大地產營銷中心，購房熱情一浪高過一浪。那個關于美國老太和中國老太的對話成為流行最廣的故事，“按揭”成為最時髦的流行語。歐景庭園、集美都市新村等引

27、入了優(yōu)秀物業(yè)管理經驗的花園式小區(qū)在城市成熟的區(qū)域崛起，成為舊城改造的奇葩，吸引了無數關注的目光。 2000年，啟程。 國際會展中心進入實質性施工階段，南湖大橋連通東部出城大道，民族大道延長線與桂柳高速公路全線貫通，使得南湖一帶價值風生水起，頓時成為搶手的香餑餑：新區(qū)新景新配套，新樓新房新生活，南湖瑯東成為二次遷居的首選之地。一夜之間，一棟棟小高層、高層像雨后春筍般拔地而起，富麗華庭，南湖聚寶苑、湖景花園、匯春名庭、澳洲麗園，在湖光山色間演繹了一出絕世風華的樓市新章。 2001年，發(fā)展。 各個城區(qū)的舊城改造正式拉開序幕，盤活國有資產、優(yōu)化資產結構，一系列擁有成片土地資源的國有企業(yè)

28、、公司成為房地產開發(fā)的排頭尖兵。在已建成的市區(qū)及城市邊緣地帶，大小樓盤全面開花結果。文華園、振寧花園、南湖碧園、振寧公寓、陽光新都、嘉園、星和園、格蘭云天、新興苑……南寧樓市掀起了全城總動員。 2002年，擴張。 南寧市政府136工程正式啟動。7月，全長40多公里的南寧市快速環(huán)道正式建成通車，也讓南寧樓市駛上了快車道。快速環(huán)道也成立南寧樓市最為搶眼的黃金跑道，環(huán)道周邊的樓盤便成了樓市的新一輪明星：翠湖新城、金灣花城、江南新興苑、恒大新城……由于土地資源的豐厚，環(huán)道周圍集結了眾多的大盤：大規(guī)模大配套低價格，震撼了整個樓市，讓一片片原本荒蕪的土地變得人聲鼎沸。 2003年，勃發(fā)。

29、經過多年的厚積，2003年的南寧進入了一個急速擴張時期：合并七縣運營新城市，全面構筑泛南寧都市圈。樓市也跟著城市在長：借著舊城改造及新城擴張兩把尖刀，大小樓盤粉末登場，各據其位。據不完全統(tǒng)計，全年入市銷售的房地產項目達到了118個。無論是新城區(qū)還是舊城區(qū)，無論是豪華別墅還是小戶型，無論是商業(yè)寫字樓還是居住小區(qū)，樓市賣得紅紅火火，怎一個旺字了得？在南博會的天時、136工程的地利、外在人口膨脹的人和三條利好因素影響下，2003年的樓市走向了輝煌的起跑點。 2004年，突圍。 也許，過早的下這樣的一個定語不太切實。但我們有理由相信2004年絕對是一個圍合與突破并存的競爭階段。僅2003年底公

30、布的擬售房地產項目就達到了破天荒的150個，這場史無前例的地產大戰(zhàn)硝煙正濃。已經擁有多項優(yōu)勢的大中型房地產開發(fā)企業(yè)強強聯合，形成“圍”的態(tài)勢，而中小型項目也想憑借著自身的錯位經營成功突圍。突圍的實質其實就是創(chuàng)新，是建立在實力基礎上的實質性創(chuàng)新，是企業(yè)實力、策劃實力、操作實力、領導人團隊實力、創(chuàng)新依附實力的綜合體現。2004年是南寧樓市突圍和變局的開始。 南寧地產分析之六 2003年終地產隨想[原創(chuàng)] 今年的SARS猶如海嘯般狂野，讓世人膽寒之余更多的是帶來一份清醒。相較之下，南寧的房地產市場則平淡中顯得有些忙亂。 年中銀行信貸政策的收緊似乎順理成章，有本錢的主自然應對從容——

31、反正上有政策，下有對策。 然而，年底建筑材料的突然大幅度上漲，卻讓所有開發(fā)商們倒吸一口冷氣——國家對于通貨的調控顯出了威力，下一場演出是喜是悲可就影響事大了！ 以南寧房地產近一個周期的“過度”發(fā)展來看，目前市場上所謂主流的中高檔樓盤開發(fā)已趨飽和（盡管中低收入階層遠沒有自由選擇的余地），加上消費群體的自我保護意識日趨強烈，行業(yè)結構調整的時間迫在眉睫。 但不管怎樣的結果，對于整個南寧房地產業(yè)的健康發(fā)展而言都是有利的——市場調整的結果，必定是清理一批不懂行業(yè)規(guī)則、盲目自大、投機失算的頑主們。而對于搏殺而出的商家來說，幸運的不免分得“更大塊的肥肉”，并搶占到下一輪開發(fā)熱潮的先機。 從現有市場供

32、應產品的銷售狀況可以明顯感覺，南寧市房地產市場已經由暗轉明，搶先進入了廣西房地產產品結構調整的階段?！扒嗄陣H”所掀起的小戶型熱潮不過是個小小的插曲，市場的主流將是“以需帶求”開發(fā)思路的日漸興盛。 十月份，圣展獨立公社順勢而出，開創(chuàng)了南寧市房地產個性化投資的元年——高昂的價格與理想化的贏利模式猶如一劑D6水，促使金湖廣場周邊更快地帶入了高潮。 盡管圣展獨立公社的建筑設計毫無特色，所謂的產權式酒店公寓概念也僅是一路考察的引進品，但對于整個南寧市房地產業(yè)的發(fā)展卻意義重大——它代表了南寧市高端房地產消費層面的真正興起，并將進一步帶動南寧市房地產向多元化的方向發(fā)展。 可以預感到，隨著中國——東盟

33、博覽會的逼近，明年鄰會展中心的周邊將涌現出一大批相對創(chuàng)新的個性化消費樓盤。 而另一大塊，則是市場真正的希望所在——中低消費群的居住需求，顯然這決不是那些“營銷高手們”可以隨意導向的——地價的攀升構不成消費需求成本上升的絕對理由，更何況大多數的拍賣競價往往是部分有企圖的頑主在自抬身價而已；至于建筑成本的突然大幅提升，也只能在階段表現價格的起伏變化而已，對于整體建筑的價值而言絲毫無用！ 南寧地產分析之七 2003年終南寧樓市回顧與展望[原創(chuàng)] 破位上行黃金起跑 ----2003年終南寧樓市回顧與展望 ----引言 樓市，只是一個行業(yè)的小尺度；城市，是一個區(qū)域經濟的中

34、尺度。 今年，我們需要從一個更大尺度上范疇，來衡量相對小尺度的南寧樓市，因為，這絕對的必要，以前，我們的習慣是，在世界地圖中對中國進行定位，在中國地圖中對廣西進行定位，在廣西地圖中尋找南寧的位置，而今年，我們改變的方式是：在世界地圖中，尋找南寧的位置與未來。 一平衡木上的精彩 2002年底，我們預測及定義2003年南寧樓市的狀態(tài)時，使用的描述詞是“平衡木上的舞蹈”。果然，2003年的南寧樓市，真如一個出眾的舞者，在市場的平衡木上盡性的演繹著，過去一年的一幕幕精彩，仍歷歷在目。 首先，在政策層面，如“屠龍刀”的121文件驚墊未定，而如“倚天劍”18號文又出，南寧樓市匯同中國房地產業(yè)，在一

35、驚一喜中穩(wěn)住了陣腳，在“泡沫論”及“健康論”等眾多鼓噪吶喊聲中，左搖右晃立住了身形，依然在平衡木上健步。相關統(tǒng)計數據雖未出籠，但相信，南寧樓市的2003年，市場有進一步的擴容，成交量在2003年的基礎上，應是繼續(xù)放量，維持高二位數的增長，當不成問題。 其次，在社會層面，SARS給年初剛旺場的南寧樓市迎面澆來一盆冰水，一度曾使樓市凍結到了冰點，然而，SARS剛過，南寧樓市又如井噴般地復蘇，人們被SARS壓抑的購房勁頭一經釋放，便是數個樓盤的開盤售馨，在購房者們的心中，再沒有什么行動能比“住得更好”更直接地表達了對生命尊重與熱愛。 其三，在城建方面，政府的136工程，年終盤點，又往南寧的城市身

36、上、街巷之中砸進去了80多個億，南寧城市面貌那真叫做日新月異，捷報頻傳。一條條道路打通、美化、亮化，一個個廣場綠地竣工，在全區(qū)人羨慕的眼神中，南寧樓市在2003年開始真正成為了廣西的樓市，在一些著名的大盤，南寧市民與外購房者之間，幾乎已是平分秋色。綠城南寧的居住品牌的耕耘，已開始產出豐碩的果實。 其四，在板塊方面，2003年的南寧樓市，已從新城瑯東的火熱，化成了全城的燦爛。由于城市道路交通等基礎設施的全面改造建設，南寧樓市的發(fā)展更加均衡，樓盤在城市的邊界大大拓展，快速環(huán)道之外，一批樓盤風生水起，對大沙田、東溝嶺等城區(qū)，2003年可定義房地產開發(fā)的元年。 其五，在類別方面，2003年的南寧樓

37、市，大大超越過去以一般住宅為主體的精彩，南寧的房地產業(yè)主動地向其它產業(yè)靠攏與融合，商業(yè)地產、旅游地產、經營性地產、物流地產等細分門類或橫空出世或初露端X，而寫字樓物業(yè)，也在假商務公寓的名義與形式，向南寧樓市亮出其未來之旗。就是住宅的物業(yè)大類中，高檔別墅及低價大盤，都在樓市的上下兩端與時俱進。 其六，在行業(yè)服務方面，2003年的南寧樓市也取得重要的突破，住交會與房博會兩大陣營，在競爭中秀足樓市；不同平面媒體的地產?？\殺更多版面的同時，電視媒體不甘人后，使樓市的傳播更加活色生香；各樓盤的營銷手段及活動，都讓出位創(chuàng)新成為家常便飯，排隊認購的、搖號抽簽的一個火爆開盤場面，不斷刷新南寧樓市記錄并書寫

38、新的財富傳奇。 平衡木上的演繹出精彩，是南寧樓市2003年的主旋律，太多的樓盤、太多的事件、太多的相關因素，都難以一一盡述，政府的力量、銀行的力量、供方的力量、消費者的力量、傳媒的力量都在2003年的樓市中全部到位登場，在角力中形成市場的動態(tài)平衡，在競合中互動了行業(yè)的精彩。 然而，這種南寧樓市五年發(fā)育形成的常規(guī)性平衡狀態(tài)，在不常規(guī)的秋天巨雷聲中，宣告這個平衡又將打破，而精彩更將升級，這個秋天的巨雷，就是南博會----中國、東盟貿易博覽會，從2004年開始，將一年一度在南寧舉辦。 南寧樓市，又將開創(chuàng)一個嶄新的時代。 二眾力疊合破位在即 涉及樓市運動趨勢的要素總是很多，對樓市的預言是需要

39、極為大膽而又謹慎的，往往是我們先有一種感覺，然后得到強化，提出了可以概括的觀點，然后分析求證。 在2003年的秋天，一種感覺是越來越強烈了，從而導出了南寧樓市將破位上行的大膽預測。 的確，進入2003年秋天之后，在民歌節(jié)的歡歌笑語聲中，在“南博會”申辦成功并將以南寧為永久會址的禮炮聲中，南寧樓市一種破位前的變化也同步開始了，最值得關注的信號，是高價位樓盤成交的放量。這幾年在南寧樓市之中，3000元/平米以上的住宅房價并不鮮見，但象今秋這樣大量的成交，卻是鮮見，這種信號的市場解讀是：價升量增，南寧樓市向上破位在即！ 這幾年對南寧樓市較為一致的認同觀點是，南寧房地產業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，價格平穩(wěn)，是小

40、步穩(wěn)定發(fā)展的形勢。不錯，南寧市這幾年市場容量是不斷增加的，但城市住宅的成交均價，已是盤整在2300元/平米的價位近四五年了，市場投資家的格言告訴我們，盤整的時間越長，破位的空間越大，在此我們可以大膽地預言：南寧樓市在常規(guī)動力的發(fā)展軌道上面，又取得到超常的能量注入，整體破位上行的態(tài)勢幾乎已成定局。以南寧城市的住宅均價為參照指標，從技術面上的判斷是，2004年的均價應在新的價格平臺上運營，比2003年的均價應有超過300元/平米的漲幅，五年內破位上行的價格空間，應可看好1000元/平米。呵呵，夠大膽的了！ 面對這個大膽的預測，雖不能遍述影響區(qū)域樓市的種種要素，但總得找出幾個象樣的理由支撐，所幸的

41、是，找出的理由不僅象樣，而且強大，城市的大動作轉型突進，為這個大膽的預測奠定了清晰的大尺度的坐標平臺。 首先的理由，是南寧樓市的開放度導致參照系統(tǒng)的變化。幾年前，南寧的樓市，是南寧地區(qū)的樓市，其覆蓋的市場范疇，只為南寧市及原南寧地區(qū)的幾個縣而已；而如今，它已初步升格為廣西的樓市，這隨便瞧瞧南寧幾個樓盤的客戶分類統(tǒng)計就可以了；在往后，它將會在城市本身的種種升級前提下，再注入全國主要樓市的要素，甚至是區(qū)域國際中心城市的樓市要素，南寧樓市無論從投資及購買市場兩個方面，都將呈現出比以往更加開放的格局。試想，一個原來廣西區(qū)內一個地區(qū)級的樓市，與未來一個國際化區(qū)域中心城市之間的樓市，會有怎樣的級差？南寧

42、市已確定邁向國際化城市的發(fā)展目標，南博會業(yè)已指向了這種目標的現實性，南寧樓市在已不短的盤整周期后，尋求向上的破位勢所必然。 其次，南寧樓市幾年來的整體低位運行，為南寧樓市的即將破位上行保留了極大的空間，據統(tǒng)計數據，全國所有大中小城鎮(zhèn)的商品住宅今年前十個月的均價為2400元/平米，南寧市目前的均價與此僅與持平，在全國幾十個大中城市之中，南寧的房價與居民收入之比為6點多，排在倒數幾名之內，這充分說明南寧市樓價運營平臺的可突破空間。 其三，南寧樓市發(fā)展的常規(guī)性動力還遠未出盡，還在源源不斷地支撐著樓市的發(fā)展，這幾年，作為樓市常規(guī)動力出現的要素包括：區(qū)域城市化水平的快速增長，南寧作為廣西經濟區(qū)域首位

43、度城市的確立及成長，南寧城市居民的收入快速增長，服務經濟作為南寧支柱產業(yè)的初步顯現等等，這些常規(guī)性的可預見的要素變化，都將在未來十年內持續(xù)向好，比如以南寧為中心的高速公路網，目前只完成2000多公里規(guī)劃指標的一半，作為區(qū)域經濟增長極的南寧，還有廣闊的經濟腹地空間可供伸展，南寧市的CDP，按三步走的發(fā)展戰(zhàn)略，六、七年后將要翻番，城市的人口2020年規(guī)劃為300萬，我認為是一個保守的指標。 其四，在非常規(guī)的樓市動力方面，政府的136工程投資拉動，雖然已進行了兩年可納入常規(guī)動力體系，但仍具有其非常規(guī)的爆發(fā)力。2002年60多個億，2003年目前已完成了80多個億，2004年的計劃超過120個億，在

44、辦好南博會的剛性要求下，可以肯定的是，今后的數年，每年以億計，都會有不少于三位數的城建投入，過去的兩年它對南寧樓市的拉動力量，是有目共睹的，而從2004起。這種拉動力量將是更強勁的，這從政府剛公示的南寧市舊城改造的計劃中就可以印證。 最后，不可遺漏且最值得大書的樓市動力，非常規(guī)的動力是以南博會為標志的，中國、東盟10+1自由貿易區(qū)的推動，給南寧城市發(fā)展帶來的千年一遇量級的機遇。這個非常規(guī)的核當量級動力，會有很大一部分能量會融合到南寧樓市常規(guī)動力之中，促進常規(guī)動力的加速釋放，但同時，它仍然以南寧樓市升級的核能姿態(tài)，標示著南寧樓市的未來，在更大尺度的時空思維中，南寧樓市的未來成長坐標已被超常更新

45、，南寧樓市，應可成長為比肩香港、新加坡、深圳、廣州的超級樓市！ 很難看到的是，在一個時間的周期內，有如此之多高能量級的發(fā)展動力，常規(guī)及非常規(guī)的，合力推動一個城市的發(fā)展，支撐一個區(qū)域樓市的成長。2004年的南寧樓市，破位上行的時候已經到來！ 三樓市的黃金起跑線 中國，處在一個社會經濟急劇轉型及發(fā)展中的大時代，在這個大時代之中，中國城市的巨變更是充滿著戲劇式的激情，這是一個無法用過去來預知未來的時代，特別是象南寧這樣一個正在迎向千載難逢發(fā)展機遇的重要里程碑之年里，預測未來更需要有超越往年更大的自信心及勇氣！ 把過去的南寧樓市劃上一個句號吧，因為我們已經來到了一條黃金般的起跑線上。2004年

46、，在今后的樓市編年史上，會成為南寧樓市整體破位上行的拐點之年。 在眾力疊合下將開始夢幻般成長，向一個偉大的、超級的城市邁進的南寧，給未來的樓市帶來的是巨大的想象空間，2004年，南寧樓市將在黃金起跑線上發(fā)力！駛向黃金鋪就的高速大道。 讓我們大膽地前瞻透視2004年，在南寧樓市的黃金起跑線上，會有那些格局可供描述？ 首先，在消費方面，市場的信心將會大大提升，南寧城市樓市可聚集的客戶群體更加廣泛。從區(qū)域分布上表述，市區(qū)的居民消費意愿進一步高漲，廣西區(qū)內客戶將獲得更有力的動員，同時，區(qū)外的投資性客戶將可能橫空出世，更加多元化色彩、開放性更強的消費群體將在南寧樓市上吸納物業(yè)，共享城市整體增值及發(fā)

47、展的未來，在黃金起跑線上，最早動作的一定是先知先覺的消費者。 其二，在物業(yè)分類方面，將有更多的產品線進入樓市，南寧樓市的國際性城市產品格局初現。在主力物業(yè)類別物業(yè)線上，在整體上行的同時，更會在高端上摸，低端下探，南寧住宅的價格寬幅將有更大的突破；在寫字樓方面，也將會堂皇出場，在南寧樓市中挺起高傲的頭；在商業(yè)物業(yè)方面，更大、更強、更專業(yè)，可期待的是對接國際市場的創(chuàng)新與發(fā)展；總而言之，一個國際大都市應有的物業(yè)品類，在2004年的南寧樓市，都可能會在醞釀中，也應該神龍初現了。 其三，樓市在城市的邊際格局將被重新定義。兩年前，南寧快速環(huán)道的貫通，引爆了環(huán)線大盤的開發(fā)銷售浪潮，在新的一年里，隨著高速

48、外環(huán)的通車，政府三百萬人口、三百平方公里大城市建設藍圖的引導，樓市的新熱點區(qū)域將會有新的突破，東進西擴，北移南拓，城市是建出來的，樓市是做出來的，衛(wèi)星城級的項目，離我們已經不會很遠了！ 其四，在樓市的內在格局方面，以城市復興的名義，舊城的改造亦將成為樓市的主增量來源。在國家對新增建設土地政策趨嚴的大背景下，舊城改造將是滿足消費需求重要產出增長點，不斷高企的綜合開發(fā)成本必將拉高城市舊區(qū)內的物業(yè)的價格平臺，成為引發(fā)樓市均價整體破位上行的技術面。 最后需要透視的，是樓市的另一極開發(fā)商，誰有資格站在這條黃金起跑線上？過去五年樓市的發(fā)展，只能稱之為開發(fā)者的資格賽，2004年，也是南寧樓市平臺進階后，

49、才是開發(fā)商們的高量級的角力決賽的開始！ 明年，在樓市的黃金起跑線上，我們可能會看到，一些開發(fā)商的背景會逐漸的遠去，樓市的賽場上，活躍的身影只能是他們： 已占據樓市爭霸最原始最基本戰(zhàn)略性資源者。2004年的樓市競賽，是多項全能，分值最多的，是比土地儲備的加分。在國家土地強化壟斷經營、新增土地更加嚴格控制的大背景下，南寧樓市的土地，進一步成為稀缺的資源，土地成為進軍樓市的第一如高墻般的門檻，已經儲備了相對數量的開發(fā)商，就擁有可發(fā)展的首要資源，2004年的黃金起跑線上，土地不是萬能的，但沒地卻是萬萬不能的了，2004年的樓市，有一支老地主代表隊。 再者，就是財團重量級資本的開發(fā)商。土地門檻的抬

50、高，融資條件的抬高，空麻袋背米式的樓市高手及財富傳奇，已經成為遙遠的記憶，樓市的新決賽，已成為資本的代表賽，站在黃金起跑線前的選手，懷中也得抱著黃金。自有資本實力，創(chuàng)新的融資渠道，是加分的第二要素，在政府的“招拍掛”市場唯一準入通路前，能喊出幾億級以上數字人民幣而面不改色心不跳者，夠格！2004年的樓市，另一支代表隊，是大財主們。 還有其它代表隊嗎？沒有了！其它只可能是啦啦隊及跟莊的了。翻一下站在黃金起跑線前的選手的花名冊，嘿嘿，老地主隊一目了然，都是大家熟悉的開發(fā)商，這一輪，他們天時地利人和都占據了，黃金起跑線前的第一桶金，那是拿定了！再看看老財主隊，花名冊上尚為空白，隊員正在路途上日夜兼

51、程，來歷背景資料不詳，問樓市消息靈通人士，據稱其中有江浙財團中的高手、京師來的御林軍、港深的股市新銳、南海的神秘劍客。。。。。。 南寧地產分析之八 南寧房地產市場初探[原創(chuàng)] 一、南寧城市概況 1.城市概況 南寧位于廣西的南部，是廣西壯族自治區(qū)的首府，廣西政治、經濟、文化、科技、金融和信息中心，它毗鄰粵、港、澳，面向東南亞，背靠大西南，是大西南出海通道的重要樞紐，是華南經濟圈、西南經濟圈和東南亞經濟圈的結合部、連接點、中轉站和橋梁。全市面積10029平方公里，其中市區(qū)面積1834平方公里，轄新城、城北、興寧、永新、江南5個城區(qū)，二縣（邕寧、武鳴）一郊，總人口281萬人，其中市區(qū)150

52、萬。 2．經濟狀況 "八五"期間，南寧市年均經濟增長率達到17.21%，高于廣西和全國的平均增長水平。提前6年實現國內生產總值翻兩番的目標，躋身于全國城市綜合實力50強的行列。2002年，全市實現國內生產總值356億元。全市人均國內生產總值達12021元。2003年1-8月份，南寧市經濟運行態(tài)勢良好，全市國有及其他固定資產投資額為79.34億元，同比增長63.89%，投產的項目有179個，同比增長50.42%。 3．銀行存貸款發(fā)展較快 8月底止，全市銀行存款余額968.4億元，比年初增長13.29%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄437.59億元，比年初增長11.74%；銀行貸款余額899.35億元

53、，比年初增長16.77%。 4．城市居民家庭收支小幅增長 1-8月份，城市居民家庭收支小幅增長，居民人均可支配收入6227元，同比增長2.8%；居民人均消費性支出4643元，同比增長1.40%，其中支出增幅較大的有居住類，同比增長25.70%。 5．南寧邁向國際大都市 中國加入WTO，東盟10＋1自由貿易區(qū)，南寧迎來了前所未有的發(fā)展際遇，作為粵港澳經濟圈、西南經濟圈、大西南與中南半島旅游合作圈與東盟自由貿易區(qū)的中轉站和樞紐城市，南寧加快了邁向國際大都市的步伐。 ★1991年，南寧進入了“中國城市綜合實力50強”。 ★1992年，南寧被國務院批準為沿海開放城市。 ★1995年12月

54、李瑞環(huán)同志考察南寧市時提出把南寧市建成300萬人口，用地規(guī)模為250平方公里的大城市。 ★1996年，南昆鐵路全線建成通車。 ★1997年，南寧被評為“中國園林城市”。 ★1999年，南寧獲“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號。 ★2001年，南寧獲“中國人居環(huán)境獎”。中國與東盟建產10＋1自由貿易區(qū)。 ★2002年，南寧“136城市亮化工程”全線實施。城市改造帶動房地產增速發(fā)展 ★國際會展中心動態(tài)城市雕塑“南寧之門－朱槿花”正式落成。這是面向國際招標的城市形象設計，反映了南寧開放的心態(tài)。會展中心和民歌廣場緊張施工，準備迎接民歌節(jié)的到來。 ★10月8日，溫家寶總理在印度尼西亞與東盟10國舉行

55、的第七次首腦會議提出，從明年起，每年在廣西南寧舉辦中國—東盟博覽會。 ★以大學城和科技新城為主的相思湖開發(fā)區(qū)面向國內外設計單位公開招標規(guī)劃設計方案。日本黑川紀章建筑都市設計事務所、英國阿特金斯公司、澳大利亞UKY公司、美國DPZ公司和中國北京清華城市規(guī)劃設計院５家進入初審。 南寧對外開放成績喜人。1992年以來，南寧市先后建立了南寧高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、南寧經濟技術開發(fā)區(qū)、大沙田經濟開發(fā)區(qū)、邕寧沿海經濟走廊開發(fā)區(qū)、華僑投資區(qū)等5個開發(fā)區(qū)。"九五"期末，全市5個開發(fā)區(qū)實現工業(yè)總產值22．07億元。技工貿總收入75．25億元，實際利用外資2718萬美元，工業(yè)產品出口總額2154萬美元。目前，全市

56、利用外資的領域在不斷擴大，今年1-8月份，全市進出口總值43912萬美元，同比增長40.01%，其中進口總值10011萬美元，同比增長61.62%。出口總值33901萬美元，同比增長34.69%。全市8月止實際利用外資8937萬美元，同比增長35.41%。 二、南寧房地產概況 1．房地產發(fā)展概況 今年上半年，全市房地產開發(fā)投資累計完成15.62億元。共有104個房地產在建項目，其中本年新建項目共有52個，新開工面積占施工總面積的37.56%。 其中，項目施工總面積達10萬平方米以上的公司有南寧國凱、中房南寧、廣西桂建、廣西東方、南寧桂源、廣西恒大、廣西陽光嘉園、南寧永茂、廣西萬通、西

57、部時代十大公司；施工總面積在5萬~10萬平方米的有廣西星江、南寧三元、南寧振寧、廣西榮和、廣西碧園、廣西和實、南寧中天、廣西同和、東洋集團、寧匯房產、廣西玉力等19家房地產公司。這些規(guī)模較大的在建項目，其施工面積達340.81萬平方米，占同期全市施工總面積的71.99%。房地產開發(fā)數量多、開發(fā)項目上規(guī)模，促使房地產投資今年以較快速度發(fā)展。 1－8月份，全市新建商品房銷售面積159.51萬平方米，比去年同期增長17.65%，銷售金額40.35億元，比去年同期增長45.8%。 其中，住宅交易面積74.02萬平方米，占整個房地產交易總面積的46.40%，同比增長17.6%，需求繼續(xù)保持增長態(tài)勢；

58、 而作為辦公、商業(yè)用房市場競爭激烈，銷售情況一般，1－6月份，辦公、商業(yè)用地預售面積僅為9.82萬平方米，但在7－8月份，此類物業(yè)預售面積迅速增長為7.89萬平方米，說明辦公、商業(yè)用房開工多，而且都趕在上半年上市，反映此類物業(yè)競爭日趨激烈，但銷售情況卻一般，1－8月份，共售出4.44萬平方米，只占預售面積的25%。 1－8月份，二手房交易面積31.44萬平方米，同比增長29.17%，銷售金額4.02億元，同比增長19.67%。 2．房地產企業(yè) 據2002年南寧市第二次基本單位普查了解，2001年末，全市房地產企業(yè)530家，其中有獨立法人的房地產企業(yè)454家，房地產從業(yè)人員16281人。

59、 作為在本土成長起來的的房地產開發(fā)商如萬通、恒大、國凱、榮和、西部時代等把握南寧房地產發(fā)展大勢，在開發(fā)投資上可謂突飛猛進。均取得了市場的強烈反響和優(yōu)秀的業(yè)績，走在了南寧房地產市場的前列。 南寧房地產的發(fā)展機遇，也吸引了外地有遠見的房地產商，紛紛搶灘南寧市場。 大連萬達斥資6億元，傾力打造總建筑面積約11.6萬平方米的萬達商業(yè)廣場，秉承萬達商業(yè)“定單房產”開發(fā)模式，攜手沃爾瑪、大洋百貨、美國華納、新加坡大食代以及國際數碼城、臺灣特立等國際國內企業(yè)，構筑南寧商業(yè)新格局，引發(fā)了業(yè)界的大震動。 上海房地集團公司成產南寧荒島房地產開發(fā)有限公司，斥資15億元與興寧區(qū)政府攜手改造東溝嶺舊城區(qū)，開發(fā)建

60、設占地71287.33平方米的以上海模式規(guī)劃的中型生態(tài)居住小區(qū)陽光綠城。爭創(chuàng)聯合國迪拜最佳范例獎（聯合國設立的專門獎項，旨在表彰那些在環(huán)境的改造、住宅的可持續(xù)發(fā)展、城市基礎設施等方面作出貢獻的典范行動）。 而外資的進入，將迫使本地開發(fā)商轉變觀念，更新理念。諸如：馬來西亞東方集團持50％股份，投資占地約20公頃的香榭里花園；新加坡榮寶華集團投資占地185畝的榮寶華商城。 還有來自江漸的九鼎房產開發(fā)南湖國際廣場，香港冠城開發(fā)大地華城，兩家公司在外地都有成功的開發(fā)經驗和較強的資金實力，在南寧屬于第一次開發(fā)(九鼎房產參與過金桂花園的投資)。來自東莞的一家房地產商已經拿到一塊政府劃撥的土地正準備開發(fā)

61、，聽說還有深圳過來的開發(fā)商正在初探市場，向相關部門了解南寧房地產市場。 3．房地產中介 在2000年以前，南寧大多數房地產開發(fā)商基本都是自己銷售。進入2000年后，專業(yè)的營銷策劃機構、代理機構和專業(yè)的物業(yè)管理公司開始在南寧出現。2002年，一些知名樓盤都是利用這些機構，來實現自己的銷售。 聽業(yè)內的朋友開玩笑說，南寧的樓盤的代理商不是姓“寶”就是姓“合”，我們的日子難過呀。 作為本土成長起來的寶資通，更多融入了本土文化，面對南寧房地產市場，提出了“新價值地產”的理念?，F在公司在南寧及廣西其它城市代理的各類物業(yè)愈50多個。 有人說，寶資通是“黃埔軍校”，寶資通老總秦楓更像是一個稱職的校長

62、。同時，寶資通在全國市場上把自己也當作一個學生，將世聯作為自己學習的榜樣，秦楓曾在公司的“寶網”上提出“寶資通離世聯還有多遠？”（注：世聯陳董聽到這話，一定很高興！也曾聽說陳董去年來過邕城指導工作。）在公司內外，引起了強烈反響。 來自廣州的合富輝煌，于2000年底來南寧拓展業(yè)務，秉承了廣州合富輝煌優(yōu)良的團隊合作精神和專業(yè)的房地產策劃水平。公司成立不到三年時間，代理物業(yè)已達到10多個。已成為南寧市房地產界舉足輕重的策劃銷售代理商。 而來自深圳的三家代理商：至祥、濤益、德思勤，剛剛接觸南寧房地產市場不久，還要很長一段艱苦的路要走。 德思勤：代理項目水晶城，最初看見項目廣告牌上有“德思勤”名頭

63、，可是現在，項目地盤包裝和樓市上都找不到“德思勤”的名字。個中原因，不甚清楚。據了解，此項目現由寶資通接手。 濤益：代理項目華星時代廣場，項目商業(yè)裙樓引進北京王府井，曾受市場和消費者的熱捧。 　　志祥：功夫不負有心人，幾個月南寧市場的鉆研經營，現有兩個房地產項目剛接手銷售。 4．物業(yè)管理 在物業(yè)管理方面，開始引入外地名牌物業(yè)管理。如香港戴德梁行、深圳鵬基、中海物業(yè)等，并注重對小區(qū)業(yè)主的關懷?！逡匀藶楸尽彘_始得到加強。 5．南寧房地產市場以二、三房為主，小戶型風頭正盛。 　　小戶型購房熱潮是2003年南寧樓市最靚麗的一道風景。青年國際1500多套小戶型兩次開盤后，銷售量已接近尾聲，證

64、明了市場中蘊藏著對此類產品巨大的需求。早期推出的東葛華都、凱豐大廈、碧園數碼文化城和現正熱銷的嘉和.自由空間、匯春廣場、永泰SOLO單身公寓等小戶型樓盤均憑借總價低，戶型靈活多變，充滿個性時尚受到眾多年青購房者和部分投資客的青睞。 6．房地產銷售價格 去年南寧商品房銷售均價為2253元/平方米,據統(tǒng)計，8月份新建商品房銷售均價為2400元/平方米，比今年1月份增長9.7%；二手房（住宅）交易均價為1505元/平方米，比今年1月份增長32%。 目前南寧市磚混結構的商品房最低售價為1880元/平方米，最高售價達到2600元/平方米；鋼混結構的商品房最低售價為2400元/平方米，最高售價可達4

65、500元/平方米以上。如臨近南湖的銘湖經典、東方明珠花園，最高價賣到了5000多元/平方米。隨著市場需求增加，預計南寧市商品房投資、銷售還會繼續(xù)保持旺盛的勢頭，銷售價格還會繼續(xù)小幅上漲。 7．房地產按揭與金融風險 由于房地產市場競爭的激烈，一些房地產開發(fā)商與金融機構聯手競相降低了首付成數。一般都以首付“二成”，“八成”銀行按揭，有的甚至還暗中實行“零首付”，這樣雖然減輕了購房者的壓力，為房地產開發(fā)吸引了更多更廣的客戶群體，帶動了房地產消費市場，但是這將使金融機構所承擔的風險越來越大。 例如今年1－8月份，南寧市房地產交易44.37億元，而同時辦理按揭貸款的金額近40億，比去年1－8月份的23.67億元抵押按揭金額幾乎增長了一倍。而這近40億元的