杭州業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作指導(dǎo)規(guī)則-杭州住房保障和房產(chǎn)

《杭州業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作指導(dǎo)規(guī)則-杭州住房保障和房產(chǎn)》由會(huì)員分享，可在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)《杭州業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作指導(dǎo)規(guī)則-杭州住房保障和房產(chǎn)（12頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1 杭州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)指導(dǎo)規(guī)則 征求意見(jiàn)稿 第一章 總則 第一條 目的依據(jù) 為規(guī)范業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng) 維護(hù)業(yè) 主合法權(quán)益 促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè) 根據(jù) 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 物業(yè) 管理?xiàng)l例 及有關(guān)規(guī)定 結(jié)合我市實(shí)際 制定本規(guī)則 第二條 適用范圍 杭州市區(qū)范圍內(nèi) 不含蕭山區(qū) 余杭區(qū) 實(shí)施 物業(yè)管理的項(xiàng)目成立業(yè)主大會(huì) 選舉業(yè)主委員會(huì) 及其活動(dòng)適用本規(guī)則 第三條 管理職責(zé) 市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理行政主管部門(mén) 簡(jiǎn)稱(chēng)市物業(yè)主管部門(mén) 下同 依法對(duì)全市的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng) 進(jìn)行宏觀指導(dǎo) 各區(qū)建設(shè) 房管 局是本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門(mén) 簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)物 業(yè)主管部門(mén) 下同 依法對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)進(jìn) 行業(yè)務(wù)指導(dǎo) 街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 簡(jiǎn)稱(chēng)街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 下同 負(fù)責(zé)組織 協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作 指導(dǎo) 監(jiān)督業(yè)主大會(huì) 和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng) 社區(qū)黨組織 社區(qū)居委會(huì) 社區(qū)公共服務(wù)工作站 統(tǒng)稱(chēng)社區(qū) 下同 協(xié)助街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 做好業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作 監(jiān)督業(yè)主大 會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé) 調(diào)解業(yè)主 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之 間的物業(yè)服務(wù)糾紛 街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 可以委托社區(qū)辦理相關(guān)事務(wù) 第四條 聯(lián)席會(huì)議 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 應(yīng)建立由街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 區(qū)物 業(yè)主管部門(mén) 公安派出所 仲裁機(jī)構(gòu) 基層法院 社區(qū) 業(yè)主委員會(huì) 物 業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會(huì)議制度 聯(lián)席會(huì)議由街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 負(fù)責(zé)召集和主持 主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中 的疑難問(wèn)題 有下列情況之一的 應(yīng)當(dāng)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議 一 業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé) 二 業(yè)主委員會(huì)選舉 換屆過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題 三 履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問(wèn)題 四 提前終止物業(yè)服務(wù)合同 五 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題 2 六 需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題 街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 負(fù)責(zé)整理 保管聯(lián)席會(huì)議的記錄或者形成的會(huì)議紀(jì)要 聯(lián)席會(huì)議的成員單位應(yīng)當(dāng)按照會(huì)議紀(jì)要或者議定的事項(xiàng)落實(shí)責(zé)任 第二章 業(yè)主大會(huì) 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)的組成和職責(zé) 第五條 業(yè)主大會(huì)組成 業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體 業(yè)主組成 是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán) 益的組織 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì) 業(yè)主人數(shù)少于十人且經(jīng)全體業(yè) 主一致同意 可以不成立業(yè)主大會(huì) 由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì) 業(yè)主 委員會(huì)職責(zé) 第六條 業(yè)主共同決定事項(xiàng) 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定 一 制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 二 制定和修改管理規(guī)約 三 選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員 四 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 五 籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金 六 改建 重建建筑物及其附屬設(shè)施 七 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng) 決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng) 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面 積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意 決定前款其 他事項(xiàng) 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù) 的業(yè)主同意 第七條 面積和人數(shù)認(rèn)定 業(yè)主共同決定事項(xiàng)時(shí) 業(yè)主專(zhuān)有部分面 積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算 尚未進(jìn)行物權(quán)登記的 暫按測(cè)繪機(jī) 構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算 尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的 暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算 建筑物總面積為業(yè)主專(zhuān)有部分面積的統(tǒng)計(jì)總和 業(yè)主人數(shù)按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算 一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算 但建 設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分 以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè) 以上專(zhuān)有部分的 按一人計(jì)算 業(yè)主總?cè)藬?shù)為業(yè)主人數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和 第二節(jié) 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備 3 第八條 首次業(yè)主大會(huì)成立條件 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備下列條件之一 的 應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì) 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì) 一 房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六 十以上的 二 首套房屋出售并交付使用已滿(mǎn)兩年 且房屋出售并交付使用的 建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的 第九條 首次業(yè)主大會(huì)召集 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由物業(yè)所在地的街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 負(fù)責(zé)召集 符合業(yè)主大會(huì)成立條件的 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式向物業(yè)所在地的 街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 提出申請(qǐng)報(bào)告 建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的 業(yè)主或物業(yè)服 務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地的街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求 街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面申請(qǐng)報(bào)告后 60 日內(nèi) 在物業(yè)所在地的 區(qū)物業(yè)主管部門(mén)指導(dǎo)下 負(fù)責(zé)核實(shí)并組織 協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌 備組 簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組 下同 第十條 籌備組組成 籌備組由五至九人的單數(shù)組成 其中社區(qū) 建 設(shè)單位代表各一名 業(yè)主代表三至七名 籌備組組長(zhǎng)由社區(qū)代表?yè)?dān)任 未 成立社區(qū)的 由街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 指派工作人員擔(dān)任 籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起 3 日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告 第十一條 籌備組業(yè)主代表要求 籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)由模范履 行業(yè)主義務(wù) 熱心公益事業(yè) 責(zé)任心強(qiáng) 有一定組織能力并能夠按時(shí)參加籌 備組活動(dòng)的業(yè)主擔(dān)任 由業(yè)主進(jìn)行推舉 業(yè)主推舉的人數(shù)少于規(guī)定名額或 過(guò)多的 由社區(qū)負(fù)責(zé)推薦補(bǔ)足或在愿意參加籌備工作的業(yè)主中確定 第十二條 籌備組工作指導(dǎo)與配合 街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 區(qū)物業(yè)主管部 門(mén)應(yīng)指導(dǎo)籌備組開(kāi)展業(yè)主大會(huì)籌備工作 全體業(yè)主 建設(shè)單位 物業(yè)服務(wù) 企業(yè)應(yīng)積極配合籌備組開(kāi)展工作 第十三條 籌備組工作原則 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則 一 少數(shù)服從多數(shù) 二 籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責(zé)而出現(xiàn)缺額時(shí) 應(yīng) 按原組成方式及時(shí)補(bǔ)足 第十四條 籌備組工作要求 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起 60 日內(nèi)在物 業(yè)所在地的街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 區(qū)物業(yè)主管部門(mén)指導(dǎo)下 組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè) 主大會(huì)會(huì)議 并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì) 因故無(wú)法按時(shí)完成的 籌備組應(yīng)向街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 提出延期召開(kāi)的報(bào)告 4 并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及解決辦法 第十五條 籌備組職責(zé) 籌備組履行下列職責(zé) 一 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間 地點(diǎn) 形式和內(nèi)容 由業(yè) 主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的 確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件 方式和人數(shù) 并 組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表 二 確認(rèn)業(yè)主身份 確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主總?cè)藬?shù)和建筑物總 面積 三 按照示范文本擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 草案 管理規(guī)約 草 案 并公示征詢(xún)意見(jiàn) 四 確定業(yè)主委員會(huì)委員 候補(bǔ)委員候選人產(chǎn)生辦法以及建議名單 并公示征詢(xún)意見(jiàn) 五 做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作 第十六條 業(yè)主委員會(huì)組成 業(yè)主委員會(huì)由委員和候補(bǔ)委員組成 成員為五至十五人單數(shù) 業(yè)主委員會(huì)主任 副主任由業(yè)主委員會(huì)從委員中 選舉產(chǎn)生 候補(bǔ)委員不列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 不具有表決權(quán) 人數(shù)按不超過(guò)委員 人數(shù)的百分之四十設(shè)置 作為委員缺額時(shí)的遞補(bǔ) 第十七條 業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生方式 業(yè)主委員會(huì)委員 候補(bǔ)委 員候選人由業(yè)主自薦或籌備組推薦 五名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦候選人 一名 籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人的資格 并結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模 代表性 廣泛性等因素 確定候選人名單 業(yè)主聯(lián)名推薦的 應(yīng)在籌備組規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成 逾期推薦的無(wú)效 第十八條 表決票或選票發(fā)放 籌備組應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)業(yè)主身份 并發(fā) 放表決票或選票 表決票或選票應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明業(yè)主姓名 性別 物業(yè)名稱(chēng) 有 效的聯(lián)系方式及擁有的建筑物專(zhuān)有部分面積等基本內(nèi)容 第十九條 籌備組公示事項(xiàng) 籌備組應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)公示 公示時(shí)間為 7 日 一 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 草案 管理規(guī)約 草案 二 業(yè)主委員會(huì)委員 候補(bǔ)委員候選人簡(jiǎn)歷表 參選承諾書(shū) 會(huì)議 的表決票和業(yè)主委員會(huì)選票 樣本 業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程 業(yè)主對(duì)上述公示事項(xiàng)有異議的 應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書(shū)面形式署名向籌 備組提出 籌備組應(yīng)當(dāng)在公示期滿(mǎn)后 5 日內(nèi)予以答復(fù) 第二十條 會(huì)議通知送達(dá)方式 籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi) 15 日前將會(huì)議通知以下列方式之一送達(dá)業(yè)主 5 一 當(dāng)面遞交書(shū)面通知 二 將書(shū)面通知放入業(yè)主信箱內(nèi)或業(yè)主的建筑物專(zhuān)有部分內(nèi) 三 郵寄 此外 會(huì)議通知還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域公告欄或其他顯著位置公告 通知應(yīng)寫(xiě)明會(huì)議的時(shí)間 地點(diǎn) 形式 內(nèi)容 業(yè)主委員會(huì)委員 候補(bǔ) 委員候選人名單 業(yè)主總?cè)藬?shù)和建筑物總面積 投票人的權(quán)利和義務(wù)等 第三節(jié) 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi) 第二十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論 的形式 也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式 但是 應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加 第二十二條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議內(nèi)容 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容包 括 一 表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 管理規(guī)約 二 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員 候補(bǔ)委員 三 其他需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)的事項(xiàng) 第二十三條 投票權(quán)行使 業(yè)主可以自行投票 也可以書(shū)面委托代 理人投票 書(shū)面委托書(shū)應(yīng)載明具體委托事項(xiàng)和權(quán)限 一名代理人可同時(shí)代 理業(yè)主的具體人數(shù)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定 單個(gè)建筑物專(zhuān)有部分登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上所有權(quán)人的 應(yīng)自行確定 一名投票人 業(yè)主無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力的 由其法定監(jiān)護(hù)人行使投 票權(quán) 業(yè)主不自行投票也不委托代理人投票的 視為同意已參加投票的大多 數(shù)業(yè)主意見(jiàn) 并不得以未參加投票為由不服從業(yè)主大會(huì)的決定 第二十四條 業(yè)主代表推選 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)超過(guò) 100 人 的 可以幢 單元 樓層等為單位 推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的 業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì) 會(huì)議 3 日前 就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn) 需要投票表決的 業(yè)主的贊同 反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后 由 業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映 第二十五條 籌備組工作規(guī)則 采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大 會(huì)會(huì)議的 籌備組應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi) 7 日前組織人員根據(jù)規(guī)定的時(shí)間 地點(diǎn) 和方式發(fā)放與回收表決票或選票 并做好簽收與登記工作 回收時(shí)限屆滿(mǎn)后 如回收的表決票或選票未達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān) 6 有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的 由籌備組以公告形式 告知全體業(yè)主延長(zhǎng)投票時(shí)間 組織人員催收表決票或選票 直至達(dá)到法定 比例 籌備組負(fù)責(zé)開(kāi)箱驗(yàn)票 統(tǒng)計(jì)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布表決 選舉結(jié)果 第二十六條 首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉 產(chǎn)生之日起 3 日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 由業(yè)主委員會(huì)從委員中 選舉產(chǎn)生主任 1 名 副主任 1 至 2 名 首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議結(jié)束后 籌備組將有關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)后自 行解散 第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議 第二十七條 定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議 業(yè)主大會(huì)會(huì)議除首次會(huì)議以外 分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議 業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開(kāi) 召開(kāi)業(yè) 主大會(huì)會(huì)議時(shí) 應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū) 業(yè)主大會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí) 街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 區(qū)物業(yè)主管部門(mén) 公安派出所 社區(qū)和使用人的代表可以列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議 第二十八條 業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議 有下列情形之一的 業(yè)主委員會(huì) 應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議 一 專(zhuān)有部分占建筑物總面積 20 以上且占總?cè)藬?shù) 20 以上的業(yè)主 提議 二 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理 三 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情況 屬于前款第一項(xiàng)情形的 業(yè)主委員會(huì)在接到提議后 20 日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所 提的議題組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議 書(shū)面提議應(yīng)附上提議業(yè)主本人的簽名 聯(lián)系電話(huà) 房號(hào) 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)核實(shí)提議人的業(yè)主身份及其專(zhuān)有部分面 積 無(wú)法核實(shí)業(yè)主身份的提議人其提議無(wú)效 第二十九條 業(yè)主大會(huì)的召集 業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大 會(huì)會(huì)議的 業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 責(zé)令限期召開(kāi) 經(jīng)街 道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 督促后 仍未組織召開(kāi)的 在區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)下 街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 組織成立由業(yè)主和社區(qū)代表組成的籌備組負(fù)責(zé)召開(kāi) 其他任何單 位和個(gè)人不得組織召開(kāi) 第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)務(wù)規(guī)則 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議的會(huì)務(wù) 籌備 召開(kāi) 表決等事項(xiàng)參照首次業(yè)主大會(huì)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行 7 第三十一條 業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律 法規(guī)和 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開(kāi)展活動(dòng) 業(yè)主大會(huì)作出的決定 應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)公告 對(duì)全體業(yè)主具有約束力 第三章 業(yè)主委員會(huì) 第三十二條 業(yè)主委員會(huì)職責(zé) 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的日常工作 機(jī)構(gòu) 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng) 依法履行下列職責(zé) 一 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議 向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況 二 定期報(bào)告有關(guān)決定執(zhí)行情況 提出物業(yè)管理建議 三 在業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定后 60 日內(nèi) 代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服 務(wù)企業(yè)簽訂 續(xù)簽 變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同 四 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施 督促不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用 的業(yè)主 物業(yè)使用人限期交納 五 對(duì)物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的維修 更新 改造方案征求 業(yè)主意見(jiàn) 并監(jiān)督實(shí)施 六 對(duì)經(jīng)營(yíng)性收益的產(chǎn)生 管理 使用方案征求業(yè)主意見(jiàn) 并形成 約定 七 配合街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 公安派出所 社區(qū)做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 的社會(huì)治安等社會(huì)管理工作 八 組織業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選工作 九 調(diào)解處理業(yè)主之間 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛 十 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé) 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)公布工作電話(huà) 及時(shí)了解業(yè)主 物業(yè)使用人的意見(jiàn)和 建議 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 第三十三條 業(yè)主委員會(huì)備案 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi) 持下列資料向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)主管部門(mén)辦理備案手續(xù) 一 業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定 二 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約 三 業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況 對(duì)符合規(guī)定的 區(qū)物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在 7 個(gè)工作日內(nèi)出具備案證明并 告知街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 對(duì)不符合規(guī)定的 應(yīng)當(dāng)在 7 個(gè)工作日內(nèi)說(shuō)明理由 并 指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)按要求完善備案資料 業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的 應(yīng)當(dāng)自變更之日起 30 日內(nèi)辦理 備案變更手續(xù) 8 第三十四條 業(yè)主委員會(huì)成員要求 業(yè)主委員會(huì)委員 候補(bǔ)委員候 選人應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者法人和其他組織授權(quán)的自 然人代表 并符合下列條件 一 具有完全民事行為能力 二 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約 履行業(yè)主義務(wù) 未欠交物 業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用 三 遵紀(jì)守法 熱心公益事業(yè) 責(zé)任心強(qiáng) 公正廉潔 具有較強(qiáng)的 公信力和組織 協(xié)調(diào)能力 四 本人 配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù) 的企業(yè)及其下屬單位任職 五 書(shū)面承諾積極 及時(shí) 全面履行工作職責(zé) 第三十五條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議規(guī)則 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和 主持 主任因故不能履行職責(zé)時(shí) 由副主任召集和主持 經(jīng)三分之一以上委員提議召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的 應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員 會(huì)會(huì)議 主任 副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的 由街道 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地社區(qū)列席 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席 作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員 過(guò)半數(shù)同意 一名委員擁有一票表決權(quán) 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄 由出席會(huì)議的委員簽字并加蓋業(yè) 主委員會(huì)印章 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起 5 日內(nèi) 將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng) 以書(shū)面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 第三十六條 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)限制 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì) 的決定應(yīng)當(dāng)符合法律 法規(guī)的規(guī)定 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)不得作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決 定 不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng) 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的 受侵害的業(yè) 主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo) 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律 法規(guī)規(guī)定的 物業(yè)所在 地街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定 并通告全體業(yè)主 業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出決定 或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理 無(wú)關(guān)的決定 由簽字同意該決定的委員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 9 第三十七條 業(yè)主委員會(huì)成員行為要求 業(yè)主委員會(huì)委員 候補(bǔ)委 員不得有下列行為 一 收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬 二 向?yàn)楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬 介紹相關(guān) 業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè) 三 收受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益 第三十八條 業(yè)主委員會(huì)成員管理措施 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情 形之一時(shí) 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過(guò)后中止其委員職務(wù) 并提請(qǐng)下次業(yè)主大 會(huì)會(huì)議審議決定 一 以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈 二 不履行業(yè)主義務(wù) 不遵守管理規(guī)約 情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正 三 一年內(nèi)三次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 四 其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員 業(yè)主委員會(huì)中止委員職務(wù)時(shí) 應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯并記錄歸檔 第三十九條 業(yè)主委員會(huì)成員管理措施 業(yè)主委員會(huì)委員 候補(bǔ)委 員有下列情形之一時(shí) 其委員 候補(bǔ)委員職務(wù)自行終止 并由業(yè)主委員會(huì) 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 一 物業(yè)轉(zhuǎn)讓 滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主 二 因疾病或者其他原因喪失工作能力 三 本人 配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè) 服務(wù)企業(yè)及其下屬單位任職 四 連續(xù) 1 年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的 五 被人民法院判處刑罰或被公安機(jī)關(guān)判處勞動(dòng)教養(yǎng) 第四十條 職務(wù)中止 終止 資料移交 業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)中止 和自行終止時(shí) 應(yīng)當(dāng)在 5 日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料 印章和財(cái)物移交業(yè)主 委員會(huì) 第四十一條 業(yè)主委員會(huì)缺員增補(bǔ) 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi) 委員出現(xiàn) 缺員時(shí) 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行補(bǔ)選 設(shè)立候補(bǔ)委員的 從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ) 業(yè)主委員會(huì)委員缺員 50 以上或者業(yè)主委員會(huì)主任 副主任全部辭職 的 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)停止工作 在區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)下 由街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 組織成立由業(yè)主和街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 社區(qū)代表組成的籌備組 按照規(guī)定召開(kāi) 業(yè)主大會(huì)會(huì)議 選舉新的業(yè)主委員會(huì) 第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的確定 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在成立后三個(gè)月 10 內(nèi) 或物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)前三個(gè)月 組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議確定續(xù)聘或重 新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 應(yīng)按以下要求做好相關(guān) 工作 一 參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具有 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦 法 規(guī)定要求的資質(zhì)等級(jí) 屬三級(jí)暫定資質(zhì)的 必須是在一年有效期內(nèi) 二 招投標(biāo)工作由業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施 集體確定 三 招投標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性收益的管理 使用 分配做出明確的規(guī)定 并將有關(guān)情況在合同或附件中明確 四 招投標(biāo)結(jié)果 物業(yè)服務(wù)合同 服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及合同附件 的全部?jī)?nèi)容 應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示 業(yè)主委員會(huì)逾期不組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議確定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服 務(wù)企業(yè)的 由街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 督促其限期召開(kāi) 經(jīng)街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 督促后 仍 未組織召開(kāi)的 在區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)下 街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 組織成立由業(yè) 主和社區(qū)代表組成的籌備組 按照規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議確定續(xù)聘或重新 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)期間 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照 原物業(yè)服務(wù)合同履行各自的權(quán)利和義務(wù) 第四十三條 業(yè)主委員會(huì)換屆 業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年至五年 具體由業(yè)主大會(huì)決定 委員 候補(bǔ)委員可以連選連任 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)前六個(gè)月 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉 并報(bào) 告街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 換屆選舉應(yīng)當(dāng)在任期屆滿(mǎn)前三個(gè)月完成 在任期屆滿(mǎn)前三個(gè)月尚未完成換屆選舉的 街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 應(yīng)當(dāng)組織或 者監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉 并在上屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)前選舉產(chǎn) 生新一屆業(yè)主委員會(huì) 逾期仍未組織召開(kāi)的 在區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)下 街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 組織成立由業(yè)主和社區(qū)代表組成的籌備組負(fù)責(zé)召開(kāi) 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)后 不得繼續(xù)履行職責(zé) 第四十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)交接 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆 滿(mǎn)后 5 個(gè)工作日內(nèi) 將業(yè)主委員會(huì)印章 檔案資料以及其他屬于業(yè)主大會(huì) 和業(yè)主委員會(huì)的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)及其成員未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將保管的資料 印章和財(cái)物移交 的 由街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 責(zé)令其限期移交 限期屆滿(mǎn)后仍不移交的 新一屆業(yè) 主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交 也可以依法向人民法 院提起訴訟 造成財(cái)物毀壞 滅失的 依法承擔(dān)賠償責(zé)任 第四十五條 業(yè)主委員會(huì)專(zhuān)職執(zhí)行秘書(shū) 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立日常 11 工作制度 經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意 業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專(zhuān)職執(zhí)行秘書(shū) 負(fù)責(zé)處理業(yè)主 委員會(huì)的日常事務(wù) 執(zhí)行秘書(shū)的工作職責(zé)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定 第四十六條 業(yè)主委員會(huì)工作檔案 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全工作 檔案 工作檔案一般包括下列內(nèi)容 一 各類(lèi)會(huì)議記錄 紀(jì)要 二 業(yè)主大會(huì)決議 業(yè)主委員會(huì)決定等書(shū)面材料 三 業(yè)主委員會(huì)選舉 換屆的有關(guān)材料 四 業(yè)主名冊(cè) 五 物業(yè)服務(wù)合同 六 有關(guān)法律 法規(guī)和業(yè)務(wù)往來(lái)文件 七 業(yè)主的書(shū)面意見(jiàn) 建議書(shū) 八 公告 公示及其證明材料 九 物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金 物業(yè)保修金 經(jīng) 營(yíng)性收益相關(guān)資料 十 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的報(bào)告 十一 其他 業(yè)主委員會(huì)工作檔案應(yīng)當(dāng)指定專(zhuān)人保管 放置在業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所 或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的辦公場(chǎng)所 第四十七條 業(yè)主委員會(huì)事務(wù)公開(kāi) 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期將工作 情況通過(guò)公告等形式向全體業(yè)主報(bào)告 業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢(xún)問(wèn) 業(yè)主委員會(huì) 應(yīng)當(dāng)予以答復(fù) 第四章 經(jīng)費(fèi)與印章管理 第四十八條 活動(dòng)經(jīng)費(fèi) 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi) 業(yè)主委 員會(huì)委員津貼和專(zhuān)職執(zhí)行秘書(shū)薪酬 按照 杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例 規(guī)定的 比例提取 由全體業(yè)主共同分?jǐn)偦驈慕?jīng)營(yíng)性收益中列支 業(yè)主委員會(huì)委員津貼和專(zhuān)職執(zhí)行秘書(shū)薪酬標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定 候補(bǔ) 委員不領(lǐng)取津貼 經(jīng)費(fèi)使用情況由業(yè)主委員會(huì)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每年度至少 公布一次 并接受業(yè)主的監(jiān)督 第四十九條 印章刻制 業(yè)主委員會(huì)備案后 持街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 出具 12 的備案證明到公安部門(mén)指定的單位刻制業(yè)主委員會(huì)印章 印章內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包 括任期時(shí)限 業(yè)主委員會(huì)印章所刻名稱(chēng)應(yīng)與地名辦批準(zhǔn)的物業(yè)名稱(chēng)保持一致 第五十條 印章保管與使用 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理制 度 由業(yè)主委員會(huì)指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管 并按印章管理制度使用 違反印章使用規(guī)定 造成經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的 由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng) 的責(zé)任 第五十一條 印章重新刻制 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管并依法使用 印章 印章遺失的 業(yè)主委員會(huì)持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證 到 街道 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 辦理重新刻制印章證明手續(xù) 按照規(guī)定重新刻制 第五章 附則 第五十二條 代為行使 實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目符合法定條件但未能成 立業(yè)主大會(huì) 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的 以及實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的項(xiàng)目 由物業(yè)所在地的社區(qū)代為行使本規(guī)則中涉及業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 第五十三條 業(yè)主身份 本規(guī)則所稱(chēng)的業(yè)主 是指依法登記取得或 者依據(jù)生效法律文書(shū) 征收決定 繼承或者受遺贈(zèng) 以及合法建造房屋等 事實(shí)行為取得專(zhuān)有部分所有權(quán)的人 基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民 事法律行為 已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分 但尚未依法辦理所有權(quán)登記 的人 可以認(rèn)定為業(yè)主 業(yè)主為法人和其他組織的 由法定代表人或法人和其他組織授權(quán)的自 然人代表參加業(yè)主委員會(huì)成員的選舉 業(yè)主配偶出具 結(jié)婚證書(shū) 和能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件或者 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 證明其與業(yè)主關(guān)系 并出具所購(gòu)房屋為婚后共同財(cái) 產(chǎn)的具結(jié)后 可以參加業(yè)主委員會(huì)成員的選舉 第五十四條 示范文本制定 市物業(yè)主管部門(mén)可以制訂發(fā)布業(yè)主大 會(huì)議事規(guī)則 管理規(guī)約等示范文本 表樣等 供參照使用 第五十五條 解釋部門(mén) 本規(guī)則由杭州市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋 第五十六條 施行時(shí)間 本規(guī)則自發(fā)布之日起施行 蕭山區(qū) 余杭 區(qū)及各縣 市 可根據(jù)各地的實(shí)際情況制定實(shí)施細(xì)則