營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃【初稿】

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摘 要 2016 年召開的第十二屆全國人民代表大會上 政府工作報告時指出 將從 2016 年 5 月 1 日起全面實施 營改增 將試點范圍擴大到建筑業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 金融業(yè) 生活服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè) 營改增 對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響無疑是值得研究的重 大問題 營改增 后稅負(fù)的變化將決定其是否達(dá)到預(yù)期減稅目標(biāo) 也將影響 營改 增 試點的平穩(wěn)推進 房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重點行業(yè) 對整個經(jīng)濟的發(fā)展起著 至關(guān)重要的作用 而稅收作為國家宏觀調(diào)控的手段 對全行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大影響 在可以預(yù)見的將來 房地產(chǎn)行業(yè) 營改增 會對整個行業(yè)大洗牌 對整個行業(yè)進行 分化及優(yōu)化 房地產(chǎn)開發(fā)公司要想擴大經(jīng)營 增強實力 對 營改增 不容忽視 提前了解政策 盡早做好籌劃 做好應(yīng)急預(yù)案 對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有極大的促進 作用 同時積累經(jīng)驗并形成優(yōu)秀典型案例 也對豐富和發(fā)展整個稅制 提升稅收籌 劃水平有積極影響 關(guān)鍵詞 營改增 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 稅務(wù)籌劃 Abstract The 2016 meeting of the Twelfth National People s Congress pointed out that the government work report from May 1 2016 the full implementation of replacing business tax with value added tax VAT the pilot to expand the scope of the construction industry real estate finance life service industry Effect of real estate enterprises replacing business tax with value added tax VAT on the real estate tax is a major issue worthy of study replacing business tax with value added tax VAT after tax changes will determine whether the expected goal of tax cuts will also affect the steady advance of replacing business tax with value added tax VAT pilot The real estate industry is the key industry of the national economy which plays an important role in the development of the whole economy As a means of national macro control tax has a great impact on the development of the whole industry In the foreseeable future the real estate industry camp changed to increase the industry will be a big reshuffle the entire industry differentiation and optimization Real estate development companies in order to expand operations enhance the strength of the camp changed to increase can not be ignored Advance understanding of the policy as early as possible to do a good job planning contingency plans for the development of the real estate industry has a great role in promoting At the same time the accumulation of experience and the formation of excellent typical cases but also to enrich and develop the entire tax system improve the level of tax planning has a positive impact Keywords Camp Changed To Increase Real Estate Development Enterprises 目 錄 一 引言 1 二 營增改 后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義 1 一 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉稅險種 1 二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃必要性分析 2 三 營改增 后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃 2 一 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點 2 1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長 3 2 投入資金量大 3 3 融資成本高 3 二 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方法探討 3 1 合理籌劃企業(yè)經(jīng)營活動的稅收 3 2 房地產(chǎn)企業(yè)積極轉(zhuǎn)變營銷策略 3 3 進行全過程稅收籌劃管理降低稅 負(fù) 5 4 規(guī)避政府性規(guī)費帶來的負(fù)面影響 6 5 與國家稅務(wù)機關(guān)保持溝通協(xié) 作 6 四 營改增 后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃需要注意的問題 6 一 進項稅方面 6 二 業(yè)務(wù)合作方面 6 三 產(chǎn)品銷售方面 7 五 結(jié)束語 7 參考文獻 8 1 一 引言 稅務(wù)籌劃指的是納稅主體通過借助經(jīng)營 投資 理財?shù)确绞綄崿F(xiàn)少繳稅 延遲 繳稅的合法籌劃 對于納稅人主體而言 其是一種維護自身正當(dāng)經(jīng)濟權(quán)利的手段 我國近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速 大量房地產(chǎn)企業(yè)順著政策 春風(fēng) 獲得了快速發(fā) 展 但是 房地產(chǎn)的快速發(fā)展使得房價上漲過快 從而極大的影響人們的正常生活 政府為了引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展 相繼出臺了諸多調(diào)控政策 如 2009 年出臺 的 國四條 2010 年出臺 國十條 2011 年出臺的新 新國八條 2012 年出臺 的 禁墅令 2013 年出臺的新 國五條 2015 年出臺的 330 新政 等等 這些 調(diào)控打擊了房產(chǎn)的投資需求 對房價過快增長起到了抑制作用 但同時也讓房地產(chǎn) 企業(yè)遭遇嚴(yán)峻的考驗 房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)相比 房地產(chǎn)行業(yè)有其特殊性 首先 房地產(chǎn)企業(yè)屬于我國資金密集型行業(yè)之一 從立項 建造到銷售整個過程耗時長 同時投資回報回收周期長 造成了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常處于資金短缺的狀態(tài) 其次 許 多房地產(chǎn)由于自有資金不足 通常多依靠負(fù)債方式經(jīng)營 資本負(fù)債率高 并且每天 需要支付巨額的利息 資金鏈狀況更加緊張 再次 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅范圍廣泛 國 家為了防止房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅 多采用預(yù)交提前征收方式 這些稅收構(gòu)成了房地產(chǎn) 企業(yè)成本的主要部分 故對于房地產(chǎn)企業(yè)而言 利用稅收籌劃節(jié)約資金 保證收益 尤為重要 本節(jié)內(nèi)容將對論文 營增改后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃 這一論題的 來源及意義進行概述分析 從而指明本文研究的重心 二 營增改 后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義 一 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉稅險種 大型房地產(chǎn)企業(yè)涉稅險種較多 本文參照李鵬飛 2016 在 L 房地產(chǎn)有限公 司 營增改 稅收籌劃研究 中對 L 房產(chǎn)公司涉稅情況進行了分析 本文對其公司 在 營增改 前后涉稅情況進行歸納 得到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營增改前后涉稅情況 進行了總結(jié) 1 營增改 前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅情況 房地產(chǎn)企業(yè)在 營增改 前涉稅情況主要為營業(yè)稅 增值稅 土地增值稅 房 產(chǎn)稅 土地使用稅 企業(yè)所得稅 契稅 印花稅以及流轉(zhuǎn)稅附加稅費等 如下表 2 1 所示 表 2 1 涉稅項目一覽表 征稅環(huán)節(jié) 稅種 計稅依據(jù) 稅率 增值稅 法定增值額 11 印花稅 交易合同價 0 05 或 0 03 房地產(chǎn)開發(fā) 耕地占用稅 耕地面積 1 10 平方米 增值稅 法定增資額 11 土地增值稅 增值額 四級累進 契稅 交易合同價 2 或 4 印花稅 交易合同價 0 05 房地產(chǎn)交易 土地使用稅 土地面積 0 5 10 平方米 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)原則或租金收入 1 2 或 12 房地產(chǎn)占用 城市房產(chǎn)稅 房產(chǎn)原值 1 20 房地產(chǎn)所得 企業(yè)所得稅 企業(yè)收入 25 2 2 營增改 后房地產(chǎn)企業(yè)涉稅情況 在 營增改 后 房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅情況發(fā)生了變化 總體如下所示 首先 在流轉(zhuǎn)稅稅種 稅率 計算方法發(fā)生變化 營改增 前房地產(chǎn)行業(yè)征收營業(yè)稅 適 用稅率 5 實行價內(nèi)稅 營改增 后征收增值稅 適用稅率目前未定 但征收 5 可 能性極小 實行價外稅 價內(nèi)稅是指銷售價款中已內(nèi)容具體有稅款 計稅公式為 稅款 含稅價格 適用稅率 價外稅是指銷售價款中未內(nèi)容具體有稅款 計稅公式為 稅款 含稅價格 1 稅率 適用稅率 未含稅價格 稅率 其次 增值稅和土地 增值稅依然存在矛盾 土地增值稅的征稅對象即土地使用權(quán)及其表面建筑附著物成 為增值稅定義中的商品時 如果還按照當(dāng)前的稅種延續(xù) 房地產(chǎn)業(yè)會是兩個稅種共 存且征稅對象重疊的一個行業(yè) 且兩個稅種都是影響房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)生存狀況的重稅 再其次 房產(chǎn)稅 印花稅 契稅及流轉(zhuǎn)稅附加稅費等計稅依據(jù)的變化 價內(nèi)稅和價 外稅的變化 必然導(dǎo)致房產(chǎn)稅 印花稅及流轉(zhuǎn)稅附加的計稅依據(jù)發(fā)生變化 國有土 地出讓行為如果因為要適應(yīng)增值稅的要求做出相應(yīng)改變 計稅依據(jù)也有可能隨之發(fā) 生變化 最后 企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)發(fā)生變化 由前文可知 應(yīng)納稅所得額 收 入總數(shù)額 不征稅的收入 免稅收入 各項可扣除額 允許彌補的以前年度虧 損 營改增 后 如果企業(yè)提供應(yīng)稅勞務(wù)的價格不變 收入總額為 1 營改增 前 營業(yè)稅是價內(nèi)稅 意味著收入也為 1 營改增 后 增值稅是價外稅 收入 就變?yōu)榱?含稅銷售額 1 稅率 也就意味著企業(yè)的一部分收入某種意義上變 為了稅款 這就首先改變了公式中的 收入總額 其次 營改增 前 營業(yè)稅是 可以在企業(yè)所得稅稅前進行全額扣除的 營改增 后 可扣除的進項稅額減少 綜上所述 可以看到 在 營增改 施行后 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在應(yīng)繳稅款 營 業(yè)收入還是成本都會發(fā)生較大變化 該變動除了對流轉(zhuǎn)稅及其附加產(chǎn)生影響 還對 土地增值稅 企業(yè)稅后凈利潤及企業(yè)所得稅的繳納產(chǎn)生影響 由此影響整個企業(yè)的 經(jīng)濟效益 二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃必要性分析 通過上一小節(jié)內(nèi)容可以看到 營增改 對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)影響較大 因此房 地產(chǎn)企業(yè)進行合理的稅務(wù)籌劃有著極為重要的作用 借助蔣伊沫 2016 在文中的 分析結(jié)果 可以看到 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要進行稅務(wù)籌劃 其具體體現(xiàn)在以下兩 個方面 第一 稅務(wù)籌劃處理方面 大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其下屬公司在稅務(wù)處理時 過于激進冒險 只片面盲目追求稅收負(fù)擔(dān)的減少 卻沒有考慮到其背后的政策風(fēng)險 以及財務(wù)風(fēng)險 沒有正確區(qū)分處理合理避稅和違法避稅 經(jīng)常因為某些不符合稅法 規(guī)定的操作 違反了國家相關(guān)政策法規(guī)而遭到相關(guān)稅務(wù)部口的調(diào)查和罰款 給集團 企業(yè)造成不必要的損失 第二 稅收籌劃認(rèn)識方面 大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)片面的認(rèn)為稅收負(fù)擔(dān)的減少 一定會使企業(yè)的利潤最大化 沒有從公司從長遠(yuǎn)角度出發(fā) 對稅務(wù)籌劃處理缺乏整 體思路 使得籌劃方案具有片面性且可操作性不強 同時沒有正確處理稅收籌劃和 企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展之間的關(guān)系 稅務(wù)籌劃理念目標(biāo)不明確 綜上所述 房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃 一方面能夠?qū)ζ髽I(yè)財務(wù)狀況進行客觀梳 理和控制 另一方面 也能夠通過稅務(wù)籌劃降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險 降低企業(yè)經(jīng)營成本 3 三 營改增 后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃 一 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點 探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃狀況 離不開對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點的分 析 從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點切入 為 營增改 后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌 劃分析奠定理論基礎(chǔ) 1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模相對較大 并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈相對較 長 這使得我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)周期相比較長 從其最初獲得項目的開發(fā)權(quán) 還需要經(jīng)歷項目實地勘察 前期規(guī)劃 拆遷征地 房屋建設(shè)等較多的階段 再加上 各個房地產(chǎn)公司融資能力 設(shè)計進度等方面的差異 進一步延長了房地產(chǎn)公司開發(fā) 周期 2 投入資金量大 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的項目和工程量往往都是大型工程 因此 房地產(chǎn)公司在整個開發(fā)環(huán)節(jié)中需要入的資金量十分大 特別是在前期階段受 到設(shè)計 勘察 征地補償?shù)确矫娴挠绊?其總體的資金消耗是非常大的 這其中的 土地使用權(quán)資金往往能占據(jù)到房地產(chǎn)公司經(jīng)營的一半左右 3 融資成本高 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于特殊企業(yè) 由于房地產(chǎn)項目的特殊性使得房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)往往有著較大的資金需求量 正如前面所提及的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金數(shù)量 巨大 因此 房地產(chǎn)企業(yè)往往需要進行融資 房地產(chǎn)公司在經(jīng)營的過程中對資金的 占用時間非常長 再加上當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場較為低迷 進一步的加重了這一情況 導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司經(jīng)營所需的融資成本非常高 傳統(tǒng)的融資渠道在很大程度上已經(jīng) 不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)公司融資的需求 導(dǎo)致部分房地產(chǎn)公司為了進一步的融資 不 得不提升自身的融資成本 二 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方法探討 1 合理籌劃企業(yè)經(jīng)營活動的稅收 早介入早謀劃 必須全過程合法合規(guī)籌劃稅費 一是對于房地產(chǎn)增值稅一般納 稅人 要從籌資 土地取得 項目設(shè)計 供應(yīng)商合作者的選擇等前期環(huán)節(jié)介入 直 到項目營銷的各個環(huán)節(jié)的費用和成本都要盡可能符合銷售稅金和土地增值稅清算的 納稅抵扣 加強對材料供應(yīng) 勞務(wù)服務(wù) 融資渠道等合作企業(yè)的選擇 要加強對增 值稅發(fā)票的管理 提高增值稅抵扣意識 二是加強與合作企業(yè)的合同約定 要對材 料等供應(yīng)商的資質(zhì)和材料的報價進行對比分析 在一般納稅人處購進零散建筑材料 的時候 通過索要增值稅專用發(fā)票的方式能夠最大額度的抵扣 如果是在小規(guī)模納 稅人處進購材料的時候 如果是無法進行抵扣或者是抵扣比較低的情況下 可以在 價格上進行協(xié)商 第三 要充分的利用稅率差異 一般情況下 物資的稅率是 17 左右 而建筑行業(yè)的稅率則是 11 如果是政策允許 可以利用納稅對象之間的稅 率差異來減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān) 另外 要對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人身份進行相 關(guān)的利用 做好稅收籌劃 例如小規(guī)模納稅人的進項稅超過了銷售額的 8 在這種 情況下 如果要減少稅負(fù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請成為一般納稅人 最后 可以 通過納稅時間延遲 爭取優(yōu)惠政策等措施進行稅收籌劃 2 房地產(chǎn)企業(yè)積極轉(zhuǎn)變營銷策略 針對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收產(chǎn)生的影響 要想在新的稅收政策下降低成本 就必須結(jié)合實際做好營銷策略的轉(zhuǎn)變工作 例如在定價不變的情況下 通過營改增 4 能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)費用和成本 在提升利潤方面能夠發(fā)揮十分重要的 作用 但是如果材料 人力 設(shè)備等相關(guān)因素的變化 則會導(dǎo)致成本上升 在這種 情況下 房地產(chǎn)企業(yè)就要對營銷策略進行有效調(diào)整 升級業(yè)務(wù) 擴展業(yè)務(wù)范圍 不 斷提高企業(yè)的競爭力 房地產(chǎn)企業(yè)要積極實現(xiàn)產(chǎn)品的多樣化 并且盡可能的根據(jù)實 際實現(xiàn)住宅項目和商業(yè)項目的同步開發(fā)來實現(xiàn)稅負(fù)降低的目的 對于銷售階段的房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃策略我們提出以下兩種方式 即 一種方式是 房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇采用出售或出租房產(chǎn)實現(xiàn)稅務(wù)籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)到 底是全部出售還是留下一部分用于對外租賃 這取決于企業(yè)制定的戰(zhàn)略以及管理者 的意圖 在保證企業(yè)收入一定的前提下 出售房產(chǎn)與租賃房產(chǎn)這兩種不同的選擇會 給企業(yè)帶來有差別的稅收后果 如果出售和出租均是企業(yè)可以接受的 那么 從稅 務(wù)籌劃的視角來看 運用稅負(fù)平衡點分析法給出決策建議 根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定 房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于 出租等商業(yè)用途時 產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移的不征土地增值稅 在稅款清算時不列收入 不扣 除相應(yīng)的成本和費用 出售房產(chǎn)要稅繳土地增值納 而出租房產(chǎn)要繳納的是房產(chǎn)稅 如果轉(zhuǎn)出售為出租的話 房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地增值稅會減少 但需要繳納的房產(chǎn) 稅會增加 二者是此減彼增的關(guān)系 我們不能僅根據(jù)出租方式下不用繳納土地增值 稅這一點就武斷得出出租方式下稅收成本更低的結(jié)論 正確的納稅籌劃思路是要把 減少的土地增值稅與增加的房產(chǎn)稅放到一起比較之后方能得出結(jié)論 為保證在出售和出租兩種情形下企業(yè)獲得的收入相同 現(xiàn)假定出售房產(chǎn)的銷售 收入為 S 對外出租房產(chǎn)總的租金也為 S 該部分房產(chǎn)相應(yīng)的成本和費用為 C 增 值率為 R 則 R S C C 土地增值稅稅率為 r 速算扣除系數(shù)為 m 不考慮貨 幣時間價值因素 下面討論在收入一定的情況下 如何選擇能使企業(yè)的稅收成本較 低 若使出售房產(chǎn)與出租房產(chǎn)面臨的稅收成本相同 城建稅及教育費附加相同 只 需出售房產(chǎn)需繳納的土地增值稅等于出租房產(chǎn)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅即可 即 S C r C m S 12 由該式可以推出 S C m r r 0 12 代入 R S C C 中 化簡 得到出售與出租的稅負(fù)平衡點增值率 R m 0 12 r 0 12 結(jié)合我國土地增值稅四 級超率累進稅率的特點 用代入檢驗法逐級驗證很容易就能找到滿足條件的稅負(fù)平 衡點增值率 假設(shè)增值率 50 則 r 30 m 0 把數(shù)據(jù)代入上面的公式 得稅負(fù) 平衡點增值率 R 0 12 0 18 66 67 這與假設(shè)增值率 50 相矛盾 假設(shè)不成立 需要提高稅率進行測算 假設(shè) 50 增值率 100 則 r 40 m 5 代入上述公式 得稅負(fù)平衡點增值率 R 0 17 0 28 60 71 與假設(shè)相一致 假設(shè)成立 同理可以驗 證 當(dāng) 100 增值率 200 以及當(dāng)增值率 200 用公式推得的結(jié)論與假設(shè)矛盾 在出售與出租收入相同的情況下 當(dāng)出售房產(chǎn)的增值率為稅負(fù)平衡點增值率 60 71 時 出售房產(chǎn)與出租房產(chǎn)的稅收成本相同 當(dāng)出售房產(chǎn)的增值率大于稅負(fù)平 衡點增值率 60 71 時 出售房產(chǎn)需要繳納的土地增值稅會高于出租房產(chǎn)應(yīng)繳納的房 產(chǎn)稅 選擇出租方式稅收成本較低 企業(yè)可以通過轉(zhuǎn)售為租來降低稅負(fù) 當(dāng)出售房 產(chǎn)的增值率小于稅負(fù)平衡點增值率 60 71 時 出售房產(chǎn)需要繳納的土地增值稅低于 出租房產(chǎn)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅 選擇出售方式稅收成本較低 出租反而會加重企業(yè)的納 稅負(fù)擔(dān) 此時 從稅務(wù)籌劃的視角來看企業(yè)不應(yīng)轉(zhuǎn)售為租 另一種方式是 通過出售精裝房實現(xiàn)稅務(wù)籌劃 精裝修是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用 的一種促銷方式 它存在較大的稅務(wù)籌劃空間 精裝修房稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵在于選擇 更加科學(xué)的合同簽訂方式 合同簽訂方式不同 企業(yè)的納稅義務(wù)會出現(xiàn)較大的差別 5 如果開發(fā)商和購房者僅簽訂一份精裝修房屋銷售合同 則稅法認(rèn)定的不動產(chǎn)銷 售收入是合同總價款 開發(fā)商就產(chǎn)生了按照合同總價繳納計算土地增值稅的納稅義 務(wù) 根據(jù)我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定 土地增值稅實行先預(yù)征后清算的制度 合同總價款 中包括的裝修價款也需要按照當(dāng)?shù)氐念A(yù)征率預(yù)繳土地增值稅 在土地增值稅清算時 由于裝修成本可以從裝修收入中扣除 這部分裝修價款并沒有增值額 實質(zhì)上不用 繳納土地增值稅 但因為合同簽訂方式和預(yù)征制度的約束 企業(yè)損失了該部分資金 的貨幣時間價值 這種做法不符合稅務(wù)籌劃的遞延納稅原理 如果開發(fā)商在和購房者簽訂合同時能把銷售毛坯房與對房屋進行精裝修這二者 分開 實行分立定價 則可以在總收入一定的情況下減少稅收成本 具體做法如下 在開發(fā)建造的房產(chǎn)初步完工時就先和購房者簽訂毛坯房銷售合同 在準(zhǔn)備裝修時再 同購房者簽訂精裝修工程總承包合同 之后按照原價與裝修公司簽訂工程轉(zhuǎn)包合同 由裝修公司負(fù)責(zé)具體的裝修事宜 在這樣的合同簽訂方式下 稅法認(rèn)定的不動產(chǎn)銷 售收入是毛坯房的價格 開發(fā)商僅需按照毛坯房銷售合同的總價款繳納計算土地增 值稅 因為裝修工程不在土地增值稅征稅范圍里 不產(chǎn)生土地增值稅的納稅義務(wù) 企業(yè)無需就裝修價款預(yù)繳土地增值稅 對于保有階段 房地產(chǎn)開放企業(yè)稅務(wù)籌劃 我們提出采用租金收入收取方式進 行稅務(wù)籌劃 即如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)找不到合適的被投資方 無法用房地產(chǎn)投資入 股 或者根據(jù)管理層的戰(zhàn)略意圖 企業(yè)決定對外出租某個特定房產(chǎn)以賺取租金收入 此時 就有必要對租金收入的收取方式進行稅務(wù)籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)在出租商品房的 同時通常會提供物業(yè)管理服務(wù) 并代收承租方的水電費 取得的收入實際上可以拆 分為商品房本身的使用費 物業(yè)管理費和代收的費用這三大部分 企業(yè)在收取承租 方支付的價款時 采取一攬子收取方式或者分別收取的方式 企業(yè)可以獲得相同的 總收入 但是不同收取方式下稅收后果會有明顯的差異 如果企業(yè)與承租方簽訂了一攬子房屋租賃合同 則企業(yè)需要按照合同總價款繳 納房產(chǎn)稅等 不管是物業(yè)管理收入還是代收的水電費價款均應(yīng)包含在房產(chǎn)稅的計稅 依據(jù)當(dāng)中 這無疑會加大稅基 增加企業(yè)的稅收成本 如果企業(yè)能意識到物業(yè)管理 費在單獨核算時只需要繳納附加稅費而不需要繳納房產(chǎn)稅這一點 采取合理的方式 把它從總價款中分離出來 企業(yè)的稅負(fù)將會大大減輕 如果企業(yè)能與承租方簽訂多個合同 把從承租方處收取的價款區(qū)分為商品房使 用費 物業(yè)管理費和代收的水電費 那么 企業(yè)僅需就收取的商品房使用費繳納房 產(chǎn)稅 物業(yè)管理收入以及代收的水電費將被排除在房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)之外 在實務(wù) 中 房地產(chǎn)企業(yè)可以投資成立獨立核算的物業(yè)管理公司 將部分租金表現(xiàn)為其他合 理的形式 以此來降低稅負(fù) 在同承租方簽訂合同時 可以采取由房地產(chǎn)企業(yè)與承 租方簽訂房屋租賃合同 由物業(yè)公司與承租方簽訂物業(yè)管理合同的做法 并且要合 理分配租金和物業(yè)服務(wù)費用 具體來說 就是要在企業(yè)總收入不變的情況下 盡量 降低租金收入 提高物業(yè)管理收入 站在最終投資人的角度看 企業(yè)收取的總價款 并未減少 只不過是總收入在兩個不同的主體之間分配了一下而已 但總的稅收成 本則會明顯下降 3 進行全過程稅收籌劃管理降低稅負(fù) 在實行營改增之后無論是先前的項目還是之后新項目 都要開展積極合理的稅 收籌劃 按新老項目區(qū)別對待進行全過程稅收籌劃和管理 最大程度的降低稅負(fù) 一要準(zhǔn)確判斷 區(qū)分新老項目 選用合規(guī)的稅率 一是以是否取得工程施工許可證 為標(biāo)準(zhǔn)來判斷 營改增之前簽訂的建筑施工合同 但沒有辦理施工許可證 工程未 動工 6 月 10 日后才辦理施工許可證 工程正式動工的項目 是新項目 二是以合 6 同是否簽訂來區(qū)分 6 月 10 日后簽訂施工合同的項目是新項目 三是有施工許可證 也簽訂了施工合同 但 5 月 1 日前未完工 營改增之后繼續(xù)施工的項目 是老項 目 四是 先上車后買票 的行為 6 月 10 日之前沒有簽合同 包括工程施工許可 證等法律手續(xù) 但已正式動工了 6 月 10 日后補辦手續(xù)的工程 還叫做老項目 二 要清楚取得的增值稅進項額是否可以抵扣 按照 實質(zhì)重于形式 來掌握取得進項 稅額是否能夠抵扣 比如 6 月 10 日前采購的建筑材料已經(jīng)用于工程項目但 6 月 10 日后才支付材料款取得增值稅專用發(fā)票 進項稅不能抵扣 6 月 10 日前購買的辦 公用品 機械設(shè)備等固定資產(chǎn)及其他存量資產(chǎn)但 6 月 10 日后才獲得增值稅專用發(fā) 票的進項稅不能抵扣 三要按照分開采購 分開決算 分開核算的原則 對房地產(chǎn) 新老項目銷項稅和進項稅進行分項 分開管理 新項目取得的進項稅不能用于老項 目抵扣 4 規(guī)避政府性規(guī)費帶來的負(fù)面影響 首先 可以通過土地出讓的方式獲取土地的使用權(quán) 然后根據(jù)土地成交價格及 相關(guān)規(guī)費的金額 憑政府部門開具的合法憑證按照一定的比例扣除稅款 其次 針 對庫存量按照銷售收入實行簡易征收 征稅率確定為 5 左右 另外 房地產(chǎn)企業(yè) 要充分利用政府出臺的各種優(yōu)惠政策 減輕稅負(fù)增加 最后 房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮 調(diào)整產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu) 更多開發(fā)建設(shè)精裝修房 這樣在精裝修過程中產(chǎn)生的勞務(wù) 材 料費用都能夠取得增值專用發(fā)票 在繳納增值稅的時候可以作為進項稅額進行抵扣 5 與國家稅務(wù)機關(guān)保持溝通協(xié)作 營改增之后 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)征管主體由過去的地方稅務(wù)機關(guān)轉(zhuǎn)變?yōu)閲叶悇?wù) 機關(guān) 加上很多政策 規(guī)定和要求需要進一步的明確 因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要與國 家稅務(wù)機關(guān)多溝通 多聯(lián)系 多交流 構(gòu)建通暢的協(xié)調(diào)關(guān)系 及時了解和掌握增值 稅方面的相關(guān)知識以及房地產(chǎn)企業(yè)在營改增之后需要注意的事項 獲取最新的稅收 政策信息 為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范自身的納稅行為提供可靠的業(yè)務(wù)保障 四 營改增 后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃需要注意的問 題 一 進項稅方面 進項稅額 從理論上講 降低銷項稅額或增大進項稅額都會有效降低增值稅應(yīng) 納稅額 但是在銷項稅率固定不變的情況下 降低銷項稅額 就意味著降低銷售價 格 這是不可取的 所以降低增值稅額的最佳辦法是增加進項稅 增加進項稅理論 上可以通過提高采購價格或者進項稅率來實現(xiàn) 但是提高采購價格是不可取的 所 以提高進項稅率是增加進項稅額 降低增值稅負(fù)的最佳途徑 企業(yè)抵扣的增值稅進項數(shù)額 是依據(jù)企業(yè)取得并通過認(rèn)證的增值稅專用發(fā)票來 確定的 這個數(shù)額等于所采購商品 服務(wù) 的價格和稅率的乘積 當(dāng)企業(yè)采購價格 不變時 可以采用取得增值稅專用發(fā)票 選擇具有一般納稅人資格的供應(yīng)商 延遲 交貨 固定資產(chǎn)采購等方法來增加進項稅數(shù)額 二 業(yè)務(wù)合作方面 在業(yè)務(wù)合作方面主要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇合建模式下 進行建筑工程分承包 情況下 合作方有達(dá)成雙方共同投資 利潤共同分享 風(fēng)險一塊承擔(dān)才可真正實現(xiàn) 合作建房 具有雄厚資金優(yōu)勢的企業(yè)與具有土地使用權(quán)的兩個企業(yè) 在雙方共同投 資 利潤共同分享 風(fēng)險一塊承擔(dān)的前提下 進行房地產(chǎn)項目的共同開發(fā) 送種合 7 作方式一方面解決了土地獲取問題 同時也可以避免因資金壓力造成的企業(yè)經(jīng)營困 難 在項目合作過程中 土地的轉(zhuǎn)移是需要支付一定的契稅的 其來源主要是土地 的價值 增值稅方面 企業(yè)如果不想承擔(dān)增值稅稅額 房地產(chǎn)開發(fā)合作雙方需要對 最終的利潤和風(fēng)險進行明確的區(qū)分 一旦合作的一方利用投資獲得收益時 這種方 案就沒有實施的可能 對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說 從獲取土地到投資入股二者之間 的時間不能拉的太長 縮小土地在投資時的預(yù)估價格和獲取土地時的實際價格之間 的差異 進而減少土地增值稅和企業(yè)所得稅方面的稅負(fù) 三 產(chǎn)品銷售方面 對項目土地增值稅臨界點進行精準(zhǔn)測算 確定合理有效的銷售價格 主地増值 稅法規(guī)定 當(dāng)普通住宅增值稅率不超過 20 時 可見面土地增值稅 而超過 20 臨 界點時 將全額征收土地增值稅 所料對土地増值稅臨界點的把控可以有效實現(xiàn)零 增值稅負(fù) 由于項目的建造成本是相對固定的 所以公司可采用產(chǎn)品銷售價格變動 來對増值率實施改變 五 結(jié)束語 不論是從降低稅基還是從轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的角度 均能不同程度的降低房地產(chǎn)公司的 整體稅負(fù) 達(dá)到減稅的效果 企業(yè)在籌劃的過程中應(yīng)根據(jù)實際情況靈活運用或者結(jié) 合使用 以最大程度的減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān) 同時也應(yīng)看到 房地產(chǎn)行業(yè)不是孤立行 業(yè) 與多個產(chǎn)業(yè)有著千絲萬縷的聯(lián)系 是全社會的焦點 在 營改增 政策過渡期 房地產(chǎn)公司要在充分研讀政策 加強內(nèi)控機制建設(shè) 適當(dāng)進行服務(wù)外包 多管齊下 做好稅收籌劃 乘著 營改增 的東風(fēng) 進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 提高市場占有率 進一步推動國民經(jīng)濟的發(fā)展 由于個人專業(yè)水平和知識儲備的局限性 不能夠全面 深入的探討 營改增 后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃上的對于二級市場拿地的具體 措施 但是相信在今后的工作實踐和學(xué)習(xí)中 能夠?qū)υ搯栴}有更深入的學(xué)習(xí)和理解 從而提高對該論題的認(rèn)識 8 參考文獻 1 TheIncentivesForTaxPlanning Armstrong C S J L Blouin D F Larcker J ournalofAccountancy 2012 2 鄒忠明 營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅及相關(guān)業(yè)務(wù)處理 J 財務(wù)與會計 2016 21 44 45 3 紀(jì)巧莉 淺談營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費用核算 J 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68 19 張福梅 胡細(xì)英 營改增 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響探究 J 中國集體經(jīng)濟 2016 33 113 114 20 李雪 淺談 營改增 對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對措施 J 中國集體經(jīng)濟 2016 9 77 78 21 張林波 李露 營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策分析 J 企業(yè)技術(shù)開發(fā)月刊 2015 22 133 134 22 占代娣 營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策分析 J 企業(yè)改革與管理 2015 20 133 134