最高人民法院司法解釋中關(guān)于商品房買賣糾紛中懲罰性賠償?shù)倪m用

《最高人民法院司法解釋中關(guān)于商品房買賣糾紛中懲罰性賠償?shù)倪m用》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《最高人民法院司法解釋中關(guān)于商品房買賣糾紛中懲罰性賠償?shù)倪m用（20頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

. ——最高人民法院司法解釋中關(guān)于商品房買賣糾紛中懲罰性賠償?shù)倪m用和《物權(quán)法》中不動(dòng)產(chǎn)登記、期房預(yù)告登記等制度的相關(guān)規(guī)定 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)迅猛地發(fā)展起來(lái)，安居樂(lè)業(yè)已是人們追求的根本，房屋作為最主要的不動(dòng)產(chǎn)，與我們的生活息息相關(guān)。但在商品房買賣中，開(kāi)發(fā)商往往擁有資金和信息優(yōu)勢(shì)，并借助相關(guān)優(yōu)勢(shì)規(guī)避法律責(zé)任，侵害作為弱勢(shì)地位的購(gòu)房者的利益。近些年來(lái)，房地產(chǎn)交易行為的不規(guī)范已成為一個(gè)比較嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重違背誠(chéng)實(shí)信用原則，其行為直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展：有的發(fā)布虛假?gòu)V告，有的設(shè)置定金圈套，有的一房?jī)少u或多賣，采取欺詐手段損害購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)益；有的甚至房屋面積嚴(yán)重縮水或者存在著質(zhì)量隱患。這些問(wèn)題困擾著購(gòu)房者，也損害了購(gòu)房者的合法權(quán)益。我們應(yīng)加強(qiáng)法律意識(shí)，積極尋求法律途徑解決，對(duì)于商品房開(kāi)發(fā)商和銷售商的違法行為予以懲罰，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。 早在1993年我國(guó)就制定了《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱《消法》），借鑒了英美法系的懲罰性賠償制度，規(guī)定商品欺詐和服務(wù)欺詐實(shí)行兩倍的賠償，正式地、有限制地采用了懲罰性賠償制度。懲罰性賠償就是行為人惡意實(shí)施該行為，或?qū)π袨橛兄卮筮^(guò)失時(shí)，以對(duì)行為人實(shí)施懲罰和追求一般抑制效果為目的，法院在判令行為人支付通常賠償金的同時(shí)，還可以判令行為人支付高于受害人實(shí)際損失的賠償金。該法第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍”?！断ā返谒氖艞l被習(xí)慣地稱為雙倍賠償規(guī)則，這種制度在保護(hù)公眾利益維持正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序中，起到了良好的作用，具有賠償、制裁、預(yù)防功能。 2003年的4月28日最高人民法院下發(fā)了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱為《解釋》），并于2003年6月1日起施行，對(duì)商品房交易中如何適用懲罰性賠償問(wèn)題專門做出了明確規(guī)定。有效制裁和遏制著房地產(chǎn)交易領(lǐng)域中的欺詐和惡意違約行為，維護(hù)著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的安全和購(gòu)房者的權(quán)益，促進(jìn)了社會(huì)誠(chéng)信制度的確立。2007年10月1日生效的《物權(quán)法》的不動(dòng)產(chǎn)登記、期房預(yù)告登記等制度賦予了購(gòu)房者更多的權(quán)利，完善了商品房交易的程序和救濟(jì)制度，有助于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 下面談一談《解釋》》中關(guān)于商品房買賣糾紛中（一級(jí)市場(chǎng)）如何適用懲罰性賠償?shù)膯?wèn)題和《物權(quán)法》中不動(dòng)產(chǎn)登記、期房預(yù)告登記等制度的相關(guān)規(guī)定。 一、《解釋》第八條所規(guī)定的出賣人惡意違約引起的懲罰性賠償?shù)膬煞N情形。 第八條 規(guī)定：“ 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的，買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！? 第一種情形在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)較為普遍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在與買房人簽訂合同后，未告知買受人又將該房屋作為抵押物抵押給銀行或第三人而獲得貸款，以便為下一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得資金。此種情況在買受人已享有權(quán)利的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，顯然構(gòu)成惡意違約。需要注意的是，在適用此條款時(shí)必須要達(dá)到“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)”這一條件。也就是說(shuō)造成買受人不能辦理房產(chǎn)證或購(gòu)買房屋的目的落空，從而嚴(yán)重?fù)p害到買受人的合法權(quán)益,才會(huì)導(dǎo)致出賣人的根本性違約。如果說(shuō)出賣人在房屋買賣合同約定的履行期限到來(lái)之前將該抵押撤銷，不影響和損害買受人的合法權(quán)益時(shí)不適用懲罰性賠償。 第二種情形是一房?jī)少u或多賣情況。出賣人與買受人已簽訂購(gòu)房合同。在沒(méi)有簽訂退房協(xié)議、退房手續(xù)未辦理完畢的情況下，出賣人又與第三人簽訂購(gòu)房合同將此房出售給第三人，適用懲罰賠償。應(yīng)當(dāng)注意，對(duì)于一房?jī)少u或多賣，情節(jié)嚴(yán)重的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)構(gòu)成刑事詐騙犯罪。如果退房協(xié)議及手續(xù)已辦理完畢，只是因一些責(zé)任劃分或賠償問(wèn)題還未履行完畢，不應(yīng)影響出賣人的再次出賣行為，不適用懲罰賠償。 二、《解釋》第九條規(guī)定 : “ 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： 　　(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； (二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； (三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。” 1、第一種情形：應(yīng)注意此條款僅僅限于在買賣合同被確認(rèn)無(wú)效及被解除、撤銷時(shí)，才能予以適用，而不適用合同生效后的違約處理。 　 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，應(yīng)向購(gòu)房人出示“五證兩書(shū)”，這是法律對(duì)銷售方的基本要求。 “五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。前四證是取得商品房銷售(預(yù)售)許可證的前提。購(gòu)買“五證兩書(shū)”齊全的房屋，可以確保購(gòu)房人買房無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。 如果購(gòu)買的是期房，那么根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的條件除應(yīng)具有上述五證外，還應(yīng)具備按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上，并己確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)商品房的開(kāi)發(fā)銷售，實(shí)施嚴(yán)格的審核制度，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條和國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條明確規(guī)定，商品房預(yù)售必須取得許可證明。未取得商品房預(yù)售許可證明是不允許預(yù)售房屋的,即必須辦理預(yù)售登記。但《解釋》第二條規(guī)定：“ 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。由此可見(jiàn)出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售許可合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，而故意隱瞞該事實(shí)，又在買受人起訴前仍未取得該預(yù)售許可證，認(rèn)定出賣人存在欺詐毫無(wú)異議；如果是訂立合同時(shí)預(yù)售房許可證明正在辦理，出賣人將此情形告知或未告知買受人，但在買受人起訴前出賣人已取得商品房預(yù)售許可證明的，從鼓勵(lì)交易原則出發(fā)，可以認(rèn)定該合同有效;提供虛假商品房預(yù)售許可證明，這里也會(huì)有兩種情況：一是簽訂商品房買賣合同時(shí)提供虛假商品房預(yù)售許可證，到買受人起訴時(shí)尚未取得預(yù)售許可證，這種情況應(yīng)認(rèn)定出賣人存在欺詐行為；二是簽訂合同時(shí)提供了虛假的預(yù)售許可證，但在買受人起訴前已取得了該房屋的預(yù)售許可證明，這樣的合同是否無(wú)效呢？一種意見(jiàn)是出賣人為了出賣房屋采用虛假的預(yù)售許可證，將風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)給買受人，主觀惡意明確，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效，實(shí)行懲罰性賠償。一種意見(jiàn)認(rèn)為雖說(shuō)出賣人在售房時(shí)采用了虛假的預(yù)售許可證，但在買受人起訴前已取得了該房的預(yù)售許可證，出賣人先期的欺詐行為并未對(duì)買受人造成實(shí)際損害，應(yīng)認(rèn)定合同有效。筆者認(rèn)為對(duì)該類合同還是依據(jù)《解釋》第二條規(guī)定，以及善意購(gòu)買者的意愿來(lái)認(rèn)定有無(wú)效力，這樣才符合法律公平原則，才有利于維護(hù)作為弱勢(shì)地位的購(gòu)房者的利益，因出賣人提供虛假商品房預(yù)售許可證明的行為是違法的，是違背誠(chéng)實(shí)信用原則的，應(yīng)給予處罰，不然將是對(duì)出賣人違法行為的一種縱容。 如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“五證”不全，并且不具備商品房預(yù)售條件，那么與購(gòu)房者所簽商品房銷售（預(yù)售）協(xié)議就屬無(wú)效，如果開(kāi)發(fā)商和商品房銷售商故意隱瞞“五證”不全的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，那么就要承擔(dān)懲罰性賠償，即依據(jù)《解釋》第九條的規(guī)定 ，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。 案例一：2002年6月，濟(jì)南一單位購(gòu)房者與某開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，約定于2003年11月底前將竣工驗(yàn)收合格的房屋交付使用。合同簽訂后，購(gòu)房者按照合同約定支付了總價(jià)款50％的首付款47萬(wàn)余元。后來(lái)，購(gòu)房者在交第二批購(gòu)房款時(shí)，了解到開(kāi)發(fā)商因?yàn)闆](méi)有辦理下用地、規(guī)劃等相關(guān)開(kāi)發(fā)手續(xù)，也沒(méi)有取得該商品房的預(yù)售許可證，根本無(wú)法開(kāi)發(fā)購(gòu)房者購(gòu)買的商品房。在要求開(kāi)發(fā)商退還預(yù)付款并賠償損失時(shí)，遭到開(kāi)發(fā)商的拒絕，購(gòu)房者于是將開(kāi)發(fā)商告上法庭。購(gòu)房者認(rèn)為，雙方在訂立合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證等開(kāi)發(fā)手續(xù)的事實(shí)，合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效，因此請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方的商品房買賣合同無(wú)效，判令開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息，并賠償房屋差價(jià)損失，賠償已付購(gòu)房款一倍的損失。開(kāi)發(fā)商表示，他們已經(jīng)辦理了土地、規(guī)劃部分手續(xù)，但因政府行為，他們沒(méi)有按照當(dāng)初的計(jì)劃在合同確定的日期建成房屋。但從約定來(lái)看，他們當(dāng)時(shí)不可能辦理商品房預(yù)售許可證等證件，對(duì)此，購(gòu)房者是明知的，不存在隱瞞的事實(shí)，也不存在欺騙。因此，購(gòu)房者要求賠償損失沒(méi)有依據(jù)。法院認(rèn)為，被告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在沒(méi)有依法取得土地許可證、規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證等證明的情況下，就與購(gòu)房者簽訂了購(gòu)房合同，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，因此合同無(wú)效。而且，購(gòu)房者基于對(duì)開(kāi)發(fā)商的信賴，與之簽訂了購(gòu)房合同，并支付了部分購(gòu)房款，因不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的，購(gòu)房者顯然受到了損失，對(duì)此開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償購(gòu)房者的損失。據(jù)此，法院一審判決雙方簽訂的合同無(wú)效，同時(shí)判決開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房者的預(yù)付款，并賠償購(gòu)房者20余萬(wàn)元。 案例二：2005年6月，付某看中了某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤，咨詢時(shí)，售樓小姐告訴他一期房屋已售完，但正在開(kāi)發(fā)該樓盤的二期工程，勸他購(gòu)買，付某于是和開(kāi)發(fā)商簽署了一份商品房預(yù)售合同，并約定于2007年11月底前將竣工驗(yàn)收合格的房屋交付使用。合同簽訂后，張先生按照合同約定支付了總價(jià)款50％的首付款。但在交第二批購(gòu)房款時(shí)，他了解到開(kāi)發(fā)商因?yàn)闆](méi)有辦理下來(lái)用地、規(guī)劃等相關(guān)開(kāi)發(fā)手續(xù)，二期工程成了空中樓閣。開(kāi)發(fā)商解釋說(shuō)，沒(méi)有辦理下來(lái)用地等手續(xù)的原因是政府進(jìn)行“雙清”，凍結(jié)了用地審批手續(xù)，是不可抗力，自己不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，只同意退還購(gòu)房款，付某認(rèn)為開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，應(yīng)賠償自己的損失，雙方為此產(chǎn)生了分歧。 根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條第1款的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商僅退還付某已付購(gòu)房款是不夠的，還應(yīng)賠償付某的損失，另外支付不超過(guò)一倍的購(gòu)房款。 2、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，而導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的。 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。此種情況應(yīng)具體分析，如果是因出賣人故意隱瞞該房已抵押的事實(shí)，致使此房最后因抵押權(quán)人行使權(quán)利，導(dǎo)致出賣人無(wú)法履行與買受人訂立的房屋買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為欺詐；如果出賣人故意隱瞞此房已抵押的事實(shí)，但隨后該房的抵押權(quán)及時(shí)被解除不影響商品房買賣合同的履行，就不應(yīng)該再認(rèn)定出賣人欺詐，也不適用懲罰性賠償。也就是說(shuō)并不是只要出賣人在與買受人訂立買賣合同時(shí)將該房屋抵押給他人，買受人就可以向出賣人主張懲罰性賠償，只有導(dǎo)致出賣人無(wú)法履行買賣合同的義務(wù)時(shí)，買受人無(wú)法獲取房屋時(shí)。買受人才可依據(jù)本《解釋》的規(guī)定，向出賣人主張懲罰性賠償?shù)呢?zé)任。 3、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的。 出賣人在出賣房屋時(shí)，不論其是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人，還是已經(jīng)將此出賣房屋作為拆遷補(bǔ)償安置房屋，對(duì)于買受人或第三人來(lái)說(shuō)都有可能無(wú)法取得該房屋。出賣人對(duì)無(wú)法獲得房屋的一方構(gòu)成欺詐；受害方有權(quán)按照本《解釋》的相關(guān)規(guī)定，要求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。 三、對(duì)于以上幾種情形我們也可以運(yùn)用《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定保護(hù)自己的合法權(quán)利。 《物權(quán)法》已于2007年10月1日起施行，依據(jù)該法我們可及時(shí)到房產(chǎn)管理部門登記，購(gòu)買期房可進(jìn)行預(yù)告登記。物權(quán)法有關(guān)規(guī)定為第九條: “不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”、第十條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”、 第十一條規(guī)定：“當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料”; 第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！?具體為： （一）不動(dòng)產(chǎn)的主人以登記簿為準(zhǔn)。依據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人是該不動(dòng)產(chǎn)的主人，但有相反證據(jù)的除外。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)。商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)的一種?！坝幸晃环繓|把房子賣給甲，雖然沒(méi)訂合同但把房子交給甲使用；不久，由于價(jià)格上漲，房東又把這幢房子賣給乙，并和乙辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。這幢房子究竟屬于誰(shuí)，乙能否要求甲騰出房子?！比珖?guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)副主任王勝明，全程參與了物權(quán)法的制定。他在講到物權(quán)法的作用時(shí)，舉了這樣一個(gè)生活中經(jīng)常發(fā)生的例子?！皼](méi)有物權(quán)法，仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智，答案可能有多種。有了物權(quán)法，物權(quán)法規(guī)定，誰(shuí)是不動(dòng)產(chǎn)的所有人，要看不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的是誰(shuí)。甲雖然先買房，但既沒(méi)有訂立合同，也沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)；乙雖然后買，但已經(jīng)辦理過(guò)戶手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的所有人是乙。因此，乙是房子的所有人，有權(quán)要求甲騰出房子。甲因此受到的損失，可以要求原房主賠償。” （二）預(yù)告登記制度，防止一房?jī)墒刍蚨嗍?。在我?guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，預(yù)售商品房成為房屋銷售的一種重要形式。期房預(yù)售的好處是，開(kāi)發(fā)商能及時(shí)回籠資金，購(gòu)房者多了一種選擇方式。但在實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商悔約，一房多售或用已銷售的房子抵押貸款的情況時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者利益。對(duì)此，物權(quán)法規(guī)定，要建立預(yù)告登記制度。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款或者債務(wù)人書(shū)面同意預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動(dòng)產(chǎn)。未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這樣就能有效地保障購(gòu)房者的權(quán)利，并且也起到了保護(hù)交易安全、預(yù)防市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)信用秩序的作用。 有一個(gè)案例：2006年9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甲公司急欲銷售其開(kāi)發(fā)的最后1套商品房，于是打電話給乙某和丙某，表示售房。10月8日，甲公司與乙某簽訂買賣合同并交付該房屋，乙某支付了全部房款，雙方約定半年之內(nèi)辦理所有權(quán)證書(shū)。10月16日，甲公司以更高的價(jià)格與丙某簽訂買賣合同并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。乙某以不能實(shí)現(xiàn)房屋買賣合同目的、無(wú)法取得房屋為由，將甲公司告上法庭，請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并請(qǐng)求甲公司承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。法院審理認(rèn)為，甲公司“一房二賣”的行為已經(jīng)構(gòu)成欺詐，判決甲公司除返還乙某已付購(gòu)房款外，還應(yīng)賠償乙某購(gòu)房款一倍以內(nèi)的賠償金。 這一案例中，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同，發(fā)生的是債權(quán)效力。開(kāi)發(fā)商將該房屋又賣給了他人并登記，最終發(fā)生的是物權(quán)效力。同一房屋，債權(quán)與物權(quán)并存時(shí)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，誰(shuí)先登記誰(shuí)先取得房子。第二手購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)后，第一手購(gòu)房人只能請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任。那么，第一手購(gòu)房人如何才能得到自己想要的房子呢？《物權(quán)法》為購(gòu)房人提供了依據(jù)，當(dāng)事人可以根據(jù)預(yù)告登記制度的規(guī)定，與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣協(xié)議，約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人即購(gòu)房者同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。也就是說(shuō)，當(dāng)購(gòu)房人買了一套預(yù)售商品房后，如果申請(qǐng)了預(yù)告登記，未經(jīng)其許可，開(kāi)發(fā)商將該商品房再出售或抵押等都屬于無(wú)效行為。需注意的是辦理預(yù)告登記后，要從能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)登記，否則預(yù)告登記失效。 在房產(chǎn)交易過(guò)程中，還存在不少本文所提到的因?yàn)榉课菝娣e產(chǎn)生的糾紛，如誰(shuí)該對(duì)房屋面積的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)？物權(quán)法第十一條規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。也就是說(shuō)，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況，應(yīng)該由登記申請(qǐng)人來(lái)負(fù)責(zé)提供，這將會(huì)對(duì)解決類似糾紛提供參考。 四、《解釋》第十四條規(guī)定房屋面積過(guò)度縮水引起的懲罰性賠償。 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符的，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 根據(jù)該《解釋》規(guī)定，如果商品房面積過(guò)度縮水，面積誤差超過(guò)3%，買受人有兩種選擇：一種是請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息；一種是同意繼續(xù)履行合同，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款要適用于懲罰性賠償，此處的懲罰程度是確定的，明確規(guī)定為雙倍返還。但這種懲罰可以通過(guò)雙方約定來(lái)避免。另外在《解釋》中第四條規(guī)定了買賣商品房出賣人向買受人收取定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未訂立商品房買賣合同應(yīng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。這里的法律是指《擔(dān)保法》和《合同法》規(guī)定的定金條款：即給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金，這也是懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，其不以造成損失為前提。 總之，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》解釋?xiě)土P性賠償?shù)囊?guī)定，能夠有效制裁和遏制商品房買賣中的欺詐、惡意違約，為商品房交易確立良好的秩序，有利于整個(gè)社會(huì)對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的認(rèn)識(shí)和遵守，有利于百姓安居樂(lè)業(yè)，有利于交易安全并推動(dòng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展?！段餀?quán)法》的出臺(tái)較之過(guò)去的相關(guān)法律規(guī)定，實(shí)際上賦予了購(gòu)房者更多的權(quán)利，同時(shí)完善了商品房交易的程序和救濟(jì)制度，為房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展提供了基本規(guī)則，有助于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，為購(gòu)房者進(jìn)行商品房交易起到了保駕護(hù)航的作用，當(dāng)然也妥善地保護(hù)開(kāi)發(fā)商的合法利益。當(dāng)我們購(gòu)房時(shí)如果遇到損害自己合法權(quán)益時(shí)，可以毫無(wú)顧忌地拿起法律武器，名正言順地維護(hù)自己的合法權(quán)利，雖然《解釋》還存在著法官自由裁量權(quán)過(guò)大的問(wèn)題，但我們?nèi)詰?yīng)依法獲取賠償、獲取利益，使違約、失信、欺詐、不依法經(jīng)營(yíng)、損人利己、投機(jī)取巧的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受到法律的懲罰、在財(cái)產(chǎn)和名譽(yù)方面遭受應(yīng)有的損失。 ——寫(xiě)于2008年11月 歡迎您下載我們的文檔，后面內(nèi)容直接刪除就行 資料可以編輯修改使用 資料可以編輯修改使用 致力于合同簡(jiǎn)歷、論文寫(xiě)作、PPT設(shè)計(jì)、計(jì)劃書(shū)、策劃案、學(xué)習(xí)課件、各類模板等方方面面， 打造全網(wǎng)一站式需求 Ppt課件制作設(shè)計(jì)，word文檔制作、圖文設(shè)計(jì)制作、發(fā)布廣告等， 秉著以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對(duì)待每一位客戶，做到讓客戶滿意！ 感謝您下載我們文檔 精選資料