物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程.doc

《物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程.doc》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程.doc（32頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、如何做好物業(yè)承接查驗(yàn)1物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程16物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程18物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程21物業(yè)承接、查驗(yàn)工作流程圖26物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程26如何做好物業(yè)承接查驗(yàn)?zāi)?錄一 名詞、術(shù)語(yǔ)解釋 3 二 承接查驗(yàn)法律依據(jù): 4三 承接查驗(yàn)條件 4四 承接查驗(yàn)流程 5五 承接查驗(yàn)組織設(shè)計(jì) 6 六 承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作 8七 房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗(yàn) 10八 房屋本體共用部位及設(shè)施的查驗(yàn) 12 九 公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的查驗(yàn) 21 十 工程資料的接管 22十一 業(yè)主入伙時(shí)的承接查驗(yàn)25十二 缺陷整改與保修26一、名詞、術(shù)語(yǔ)解釋物業(yè)竣工驗(yàn)收 工程項(xiàng)目在竣工之后，施工單位需向開(kāi)發(fā)商辦理交付手續(xù)。

2、在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府主管部門(mén)專門(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開(kāi)發(fā)商。 竣工驗(yàn)收是對(duì)其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)?？⒐を?yàn)收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。物業(yè)承接查驗(yàn) 物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來(lái)業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開(kāi)發(fā)商、施工單位一起對(duì)物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評(píng)定。對(duì)新建房屋而言，承接查驗(yàn)是開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過(guò)程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。承接

3、查驗(yàn)標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。物業(yè)的承接查驗(yàn)包括對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的驗(yàn)收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。 房屋本體自用部位及設(shè)施自用部位是指戶門(mén)以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽(yáng)臺(tái)、門(mén)、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。 房屋本體共用部位共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、屋面、共用排煙道（

4、管）等。 公共場(chǎng)所(地)、公用設(shè)施公共場(chǎng)所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂(lè)體育場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。 公用設(shè)備公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。 二、承接查驗(yàn)法律依據(jù): 實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件：（一）物業(yè)買賣合同；（二）臨時(shí)管理規(guī)約；（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 三、承接查驗(yàn)條件物業(yè)承接

5、查驗(yàn)是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。應(yīng)滿足的條件為：（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子

6、監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)；（六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。四、承接查驗(yàn)流程進(jìn)場(chǎng)了解情況、制定承接查驗(yàn)方案 確定查驗(yàn)時(shí)間、準(zhǔn)備查驗(yàn)資料開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合查驗(yàn)小組分組現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，對(duì)缺陷進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總，移交施工單位缺陷反修統(tǒng)計(jì)缺陷，移交施工單位組織復(fù)驗(yàn)進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，統(tǒng)計(jì)缺陷查驗(yàn)合格移交鑰匙，按規(guī)定目錄移交資料，填寫(xiě)相關(guān)表格辦理移交手續(xù)。注：對(duì)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開(kāi)發(fā)商將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)， 移交一份給物業(yè)管理公司存檔。五、承接查驗(yàn)組織設(shè)計(jì)一、編制承接查驗(yàn)計(jì)劃，與開(kāi)發(fā)商溝通物業(yè)承接查驗(yàn)一般是由房地產(chǎn)有限公司

7、工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開(kāi)發(fā)商承接查驗(yàn)通知后，按承接查驗(yàn)條件進(jìn)行核對(duì)，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定查驗(yàn)時(shí)間。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系承接查驗(yàn)事宜，并將驗(yàn)收計(jì)劃報(bào)開(kāi)發(fā)商審核，通過(guò)后由開(kāi)發(fā)商通知施工單位配合查驗(yàn)。對(duì)項(xiàng)目的接收應(yīng)包括對(duì)相關(guān)工程資料的接收。1、根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度，編制承接查驗(yàn)進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)劃承接查驗(yàn)的時(shí)間一般在政府相關(guān)部門(mén)完成驗(yàn)收后一周左右。（工程竣工至政府相關(guān)部門(mén)完成驗(yàn)收一般歷時(shí)約一個(gè)月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場(chǎng)人員須及時(shí)與開(kāi)發(fā)商溝通，以確定最終承接查驗(yàn)時(shí)間）2、物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場(chǎng)情況，配合開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)影響物業(yè)接管入伙的工程問(wèn)題，物業(yè)公司

8、應(yīng)及時(shí)向開(kāi)發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。二、進(jìn)行驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作詳見(jiàn)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作。三、對(duì)物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)一）、初驗(yàn)物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗(yàn)，將初驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)以函的形式提交給開(kāi)發(fā)商，以便開(kāi)發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。初驗(yàn)可以多次組織進(jìn)行。（對(duì)于已入伙的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織做前期項(xiàng)目考察，接管時(shí)不作初驗(yàn)）二）、正式承接查驗(yàn)根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將承接查驗(yàn)分為對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)房屋本體共用部位及設(shè)施的查驗(yàn)、對(duì)建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的查驗(yàn)三部分。房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗(yàn)應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主能及時(shí)進(jìn)入進(jìn)行裝修。房屋本體共用部位、共（

9、公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收可綜合在一起組織人員進(jìn)行查驗(yàn)，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修，相對(duì)可以晚些開(kāi)始；此部分驗(yàn)收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實(shí)施。 四、承接查驗(yàn)重點(diǎn)是對(duì)物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗(yàn)，其驗(yàn)收方法與竣工驗(yàn)收不完全相同。承接查驗(yàn)要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按10%的點(diǎn)抽檢。承接查驗(yàn)多對(duì)影響使用功能、安全的事項(xiàng)進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗(yàn)收那樣按驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有項(xiàng)進(jìn)行檢查。承接查驗(yàn)采用的檢驗(yàn)方法主要有：看、嗅、聽(tīng)、摸、敲、量、試驗(yàn)（試機(jī)）、對(duì)照?qǐng)D紙清點(diǎn)等。1、對(duì)自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收物業(yè)公司代小業(yè)主對(duì)其室內(nèi)部分進(jìn)行承接查驗(yàn)，入伙時(shí)移交給小業(yè)主，最終驗(yàn)收意見(jiàn)以小

10、業(yè)主驗(yàn)房的記錄為準(zhǔn)?，F(xiàn)場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗(yàn)收組，按建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（ZBP 30001-90）標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶（每個(gè)鋪位）逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對(duì)樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。 確定物件數(shù)量是否符合； 外觀上有無(wú)人為損壞； 房屋建筑或屋內(nèi)物件有無(wú)明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。將檢查結(jié)果記錄在對(duì)應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)整改后項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)。根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對(duì)檢查合格的房屋接管鑰匙，對(duì)仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。對(duì)于舊樓宇,在雙方對(duì)如何解決缺

11、陷問(wèn)題達(dá)成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。2、對(duì)共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的查驗(yàn)查驗(yàn)時(shí)須有開(kāi)發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)，填寫(xiě)相應(yīng)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)查合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的產(chǎn)品，注明存在的問(wèn)題，提交開(kāi)發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收。此部分的查驗(yàn)直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對(duì)設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對(duì)業(yè)主（客戶）的服務(wù)中。 五、設(shè)

12、施設(shè)備的交接和查驗(yàn)原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗(yàn)證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收，合格一個(gè)（系統(tǒng)）接收一個(gè)，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對(duì)其他未完工系統(tǒng)將會(huì)出現(xiàn)的后果以書(shū)面形式告之合作方，并與其就所提問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識(shí)，并采取相應(yīng)的防范措施。（注意：只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行查驗(yàn)，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開(kāi)，水泵分臺(tái)驗(yàn)收等。）按系統(tǒng)對(duì)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量、位置進(jìn)行記錄，對(duì)設(shè)備外觀、設(shè)備系統(tǒng)性能進(jìn)行檢驗(yàn)，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫(xiě)驗(yàn)收單。驗(yàn)收結(jié)束由移交方和接收方在驗(yàn)收單上填寫(xiě)評(píng)語(yǔ)并簽字。功能上不能達(dá)到要求的物業(yè)公司不接收，對(duì)于不影響使用的

13、可先進(jìn)行交接。對(duì)于檢查出來(lái)的缺陷以函的形式提交給開(kāi)發(fā)商，由其督促施工單位限時(shí)整改。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)跟蹤施工單位的整改情況，達(dá)到要求后接收。設(shè)備接收后，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。三）、復(fù)驗(yàn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在承接查驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開(kāi)發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間。待開(kāi)發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對(duì)原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄。 六、承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作 為了熟悉項(xiàng)目情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入項(xiàng)目（最好從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)

14、計(jì)開(kāi)始介入），最遲應(yīng)在入伙前三個(gè)月派駐現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出合理建議。1、物業(yè)公司人員準(zhǔn)備物業(yè)公司建立承接查驗(yàn)領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗(yàn)收。對(duì)業(yè)主自用部位的驗(yàn)收按項(xiàng)目的規(guī)模設(shè)置驗(yàn)收組，每組配備34人：驗(yàn)收土建1人，驗(yàn)收給排水1人，驗(yàn)收電氣1人，另外1人負(fù)責(zé)驗(yàn)收所有的鑰匙。對(duì)業(yè)主自用部位驗(yàn)收完后，再組織對(duì)公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收，根據(jù)不同的驗(yàn)收對(duì)象，組織公司內(nèi)相關(guān)專家及維修工構(gòu)成，按系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收。2、成立查驗(yàn)小組驗(yàn)收組組成建議如下：組長(zhǎng)：物業(yè)公司總經(jīng)理 組員：工程部經(jīng)理、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部經(jīng)理、客戶服務(wù)部經(jīng)理、物業(yè)管理員、水電工、秩序維護(hù)員

15、3、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)組織驗(yàn)收組人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有：學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙對(duì)配合驗(yàn)收的保安進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)（保安主要配合業(yè)主自用部位驗(yàn)收）熟悉工程情況、設(shè)備概況組織承接查驗(yàn)演練培訓(xùn)?，F(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)：待定4、購(gòu)置、準(zhǔn)備工具根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模及查驗(yàn)時(shí)分組情況，準(zhǔn)備下列物品及工具，數(shù)量自定。搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬(wàn)用表、絕緣搖表、接地電阻測(cè)試儀、紅外測(cè)溫儀、電子測(cè)漏儀、網(wǎng)絡(luò)測(cè)試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫(xiě)字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。另準(zhǔn)備木板若干塊，將房號(hào)在木板上標(biāo)注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門(mén)鑰匙。5、準(zhǔn)備驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖從開(kāi)發(fā)商借閱相關(guān)工程資料

16、，熟悉并了解項(xiàng)目基本情況。6、準(zhǔn)備驗(yàn)收表格、接管憑證準(zhǔn)備承接查驗(yàn)相關(guān)記錄中有關(guān)的驗(yàn)收表格、接管憑證。7、參與安裝調(diào)試安排設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，便于今后管理。并可及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)提出合理建議。對(duì)于設(shè)計(jì)中已有的設(shè)備， 注意收集資料。大型機(jī)電設(shè)備（、級(jí)設(shè)備）建立臺(tái)帳，并向開(kāi)發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。對(duì)于設(shè)計(jì)中沒(méi)有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運(yùn)行費(fèi)用的，應(yīng)建議開(kāi)發(fā)商增設(shè)。8、參與內(nèi)部竣工驗(yàn)收參與開(kāi)發(fā)商組織的內(nèi)部驗(yàn)收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗(yàn)收方法及技巧。對(duì)于

17、影響物業(yè)管理的設(shè)計(jì)、施工缺陷提出改進(jìn)建議。9、參與政府竣工驗(yàn)收七、房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗(yàn)對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗(yàn)主要是查驗(yàn)小業(yè)主（用戶）戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃?xì)?、中央空調(diào)、入戶鑰匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。1、土建查驗(yàn)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門(mén)是否開(kāi)閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無(wú)缺少；窗、鋁合金推拉門(mén)是否開(kāi)閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。填寫(xiě)相關(guān)表格2、電氣查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：清點(diǎn)電氣裝置是否齊全；檢查

18、開(kāi)關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無(wú)回路標(biāo)簽，試驗(yàn)小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開(kāi)關(guān)電燈；試驗(yàn)對(duì)講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調(diào)運(yùn)行是否正常。填寫(xiě)相關(guān)表格 3、給排水查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：開(kāi)閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。填寫(xiě)相關(guān)表格 4、燃?xì)猓候?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無(wú)暗敷設(shè)現(xiàn)象。填寫(xiě)相關(guān)表格5、記錄的填寫(xiě)及缺陷的整改以上填寫(xiě)的記錄均一式三份，分別留存于開(kāi)發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開(kāi)發(fā)商聯(lián)、施工

19、單位聯(lián)）交開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商組織人員進(jìn)行缺陷整改。物業(yè)公司對(duì)自己留存的一聯(lián)進(jìn)行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開(kāi)發(fā)商，并對(duì)缺陷消項(xiàng)情況進(jìn)行跟蹤。 八、房屋本體共有部位及設(shè)備的查驗(yàn) 1、屋面查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注屋 面保證項(xiàng)防水層無(wú)滲漏，通過(guò)觀察，必要時(shí)進(jìn)行測(cè)試 廣告牌、沿口等固定牢固 屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基本項(xiàng)無(wú)非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無(wú)污染 隔熱層完好，面層磚無(wú)破損 屋面管網(wǎng)及避雷帶無(wú)損壞或銹蝕 天面無(wú)積水、雜物 排水溝、排水口完好暢通 2、樓層及通道驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注樓

20、層 及通道保證項(xiàng)防火門(mén)完好開(kāi)閉靈活 消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢 滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確 應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正常 基本項(xiàng)樓層號(hào)、房號(hào)、疏散標(biāo)志標(biāo)識(shí)、導(dǎo)向標(biāo)示清楚 公共部分無(wú)加建、改建 天棚完好 墻面無(wú)碰壞、無(wú)污跡、無(wú)脫落 地面完好無(wú)破損，梯踏步無(wú)缺棱、掉角 公共照明完好 消火栓外封條、門(mén)鎖完好 3、地下室驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注地下室基本項(xiàng)地面、墻面及頂棚無(wú)滲漏 頂棚、墻面無(wú)損壞及污跡 照明系統(tǒng)完好 水池周圍整潔無(wú)污染隱患 管線表面整潔、無(wú)銹跡、有明顯標(biāo)志 主要入口處有平面示意圖，導(dǎo)向標(biāo)識(shí)清楚 車場(chǎng)地面劃線清晰，無(wú)大面積起砂現(xiàn)

21、象 4、外墻面查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注外墻面保證項(xiàng)墻面完好，無(wú)污跡 門(mén)窗及玻璃完好 外墻面轉(zhuǎn)無(wú)空鼓 外墻、窗口無(wú)滲漏 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無(wú)銹蝕 招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無(wú)安全隱患或破損 5、供配電系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)GBJ303-88；電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，建筑物防

22、雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB 5005794檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備注供配電系統(tǒng)保證項(xiàng)安全防護(hù)裝置完善，無(wú)安全隱患、無(wú)蟲(chóng)害、鼠害 油變壓器安裝地點(diǎn)是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 雙回路電源切換，電氣、機(jī)械互鎖正確 無(wú)故障停電記錄 基本項(xiàng)設(shè)備接地牢固 電纜溝內(nèi)干燥、無(wú)積水、無(wú)雜物 操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等 各種控制柜、電源柜功能正常，無(wú)異味，無(wú)異常噪音 各種儀表指示正確 斷路器電流值整定正確 母線、端子無(wú)過(guò)熱、松動(dòng)現(xiàn)象 電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范 設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好 應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常 6、給排水系

23、統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)GBJ302-88檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注給排水系統(tǒng)保證項(xiàng)水泵電機(jī)溫度正常 各層水壓正常 按規(guī)定對(duì)供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求 潛水泵工作正常，排水通暢 基本項(xiàng)壓力表工作 水泵運(yùn)行正常，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，泵體和閥件無(wú)滴水現(xiàn)象 水泵運(yùn)行無(wú)異常噪音，潤(rùn)滑良好 水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進(jìn)水浮球閥工作正常 設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常 蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔 污水池池蓋完好，排水溝通暢 排水系統(tǒng)暢通，抽查68個(gè)井 化糞池進(jìn)、排水正常，封口嚴(yán)密，無(wú)太大異味 雨水井、污水池、下水道內(nèi)無(wú)大量沉積物 7、消防

24、系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范GB50166-92，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50084-2001，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法GB5135-85，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法GB797-89，室內(nèi)消火栓GB3445-93，消火栓箱GB1456l-93，防火門(mén)用閉門(mén)器試驗(yàn)方法GA93-1995檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注消防系統(tǒng)保證項(xiàng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)放水試驗(yàn)噴淋泵啟動(dòng)，水壓正常 消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開(kāi)、系統(tǒng)處在自動(dòng)狀態(tài) 消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動(dòng)消防泵 水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞 探頭報(bào)警率不小于95%，報(bào)警位置與控制器顯示位置相同 警鈴

25、工作正常 防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常 消防中心可啟動(dòng)風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常 氣體自動(dòng)滅火裝置氣壓正常，處于自動(dòng)狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號(hào) 消防廣播正常 備用電源切換正常 基本項(xiàng)消防中心、機(jī)房清潔溫度正常 設(shè)備清潔，油漆完好 電控箱、電瓶等工作電壓正常 風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個(gè)點(diǎn)） 風(fēng)機(jī)運(yùn)行噪聲、震動(dòng)正常，潤(rùn)滑到位 消防對(duì)講通話清晰 消火栓、噴淋頭無(wú)漏水現(xiàn)象 煙感、溫感、警鈴、揚(yáng)聲器固定牢固 管理機(jī)軟件有備份，系統(tǒng)誤報(bào)率低 出口指示燈熒光顯示板正常 出口指示燈指示發(fā)光管正常 滅火器壓力在正常范圍 防火卷簾門(mén)就地手動(dòng)正常 防火卷簾門(mén)與探測(cè)器聯(lián)動(dòng)正常 防火卷簾門(mén)在消防中心手動(dòng)

26、正常 8、閉路監(jiān)視系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-92，民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB50198-94檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注基本項(xiàng)監(jiān)視器圖像清晰 攝像機(jī)布點(diǎn)合理，云臺(tái)控制靈活，無(wú)監(jiān)視死角 控制矩陣、圖像分割器工作正常 設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 錄像工作正常，錄像效果清晰 9、周邊防范系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注防范系統(tǒng)基本項(xiàng)周邊防范系統(tǒng)報(bào)警正確，誤報(bào)率低 紅外對(duì)射布點(diǎn)合理，無(wú)監(jiān)視死角 樹(shù)木對(duì)對(duì)射影響小 設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 與攝像頭聯(lián)動(dòng)正常 10、局域網(wǎng)、綜合布線查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-92

27、檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注綜合布線基 本項(xiàng)設(shè)備接地良好，抗干擾強(qiáng) 交換機(jī)、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范 布線規(guī)范 INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數(shù)據(jù)接口（RJ45）正常 11、背景音樂(lè)系統(tǒng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-92檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注背景音樂(lè)設(shè)備基本項(xiàng)聲壓符合設(shè)計(jì)、音質(zhì)較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常 音箱安裝牢固、防雨 線路敷設(shè)規(guī)范 12、電梯查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注電梯保證項(xiàng)電梯準(zhǔn)運(yùn)證、年審合格證、限速器調(diào)試合格證 無(wú)故障停機(jī)、關(guān)人現(xiàn)象 報(bào)警裝置工作正常 轎廂

28、應(yīng)急燈正常 應(yīng)急時(shí)可迫降至首層 消防電梯消防操作功能正常 基 本 項(xiàng)操縱箱各種開(kāi)關(guān)功能正常 廂內(nèi)樓層指示信號(hào)齊全、清晰，監(jiān)控裝置運(yùn)作正常 廂內(nèi)與消防中心和機(jī)房的對(duì)講正常 安全觸板或光電應(yīng)正確、照明有效 轎門(mén)與轎壁應(yīng)無(wú)碰撞，無(wú)摩擦 轎廂內(nèi)無(wú)雜亂廣告 機(jī)房門(mén)應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機(jī)房重地 閑人免進(jìn)”標(biāo)識(shí) 機(jī)房墻壁完整，無(wú)孔洞 機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全 有照明、電插座、滅火器、對(duì)講等 有電梯松閘扳手和盤(pán)車手輪，井道照明燈完好 曳引機(jī)應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 控制柜在電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)無(wú)較大的噪音 各功能開(kāi)關(guān)正常，油杯有油 轎頂繩頭組合完整、無(wú)銹蝕，有防銹漆 各層門(mén)付門(mén)鎖齊全，安裝正確，無(wú)

29、銹蝕 各層門(mén)門(mén)頭腳蓋板滑塊齊全 層門(mén)與門(mén)框無(wú)摩擦，無(wú)碰撞 導(dǎo)軌支架無(wú)松動(dòng)，壓板牢固 井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo) 層站指示信號(hào)按鈕清晰、齊全 底坑照明、急停開(kāi)關(guān)有效 補(bǔ)償鏈、緩沖器補(bǔ)應(yīng)安全、可靠 大小軌道有接油裝置 九、公用設(shè)施、公共場(chǎng)地及鑰匙的查驗(yàn)1、公用設(shè)施查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注公用設(shè)施保證項(xiàng)室外排水通暢，井蓋完好、無(wú)缺損 游樂(lè)設(shè)施設(shè)備完整、無(wú)安全隱患，有安全指引 平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識(shí)等各種標(biāo)志齊全 基本項(xiàng)轄區(qū)道路完好無(wú)損 通透式圍欄完好、無(wú)銹跡 路燈完好 停車場(chǎng)地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場(chǎng)所（地）完好 建筑小品、雕塑等完好無(wú)損

30、2、園林綠化查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)GBJ306-88檢驗(yàn)要點(diǎn)：分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)備 注園林綠化基本項(xiàng)綠地、植物數(shù)量品種符合設(shè)計(jì) 土質(zhì)符合植物生長(zhǎng)，厚度正確 綠化內(nèi)無(wú)磚塊等建筑垃圾 無(wú)死苗、無(wú)蟲(chóng)害 3、鑰匙交接（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全（2）拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；（3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象；（5）按鑰匙的用途進(jìn)行分類、編號(hào)、保管。 十、工程資料的接管對(duì)于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在新物業(yè)公司驗(yàn)收樓宇的同時(shí)，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對(duì)于新建物業(yè)，開(kāi)發(fā)商在樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，應(yīng)移交一份

31、給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內(nèi)容：一、產(chǎn)權(quán)資料開(kāi)發(fā)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照土地使用權(quán)出讓合同書(shū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司資質(zhì)證書(shū)消防公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書(shū)以上均為復(fù)印件 二、市府驗(yàn)收合格資料：建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明用電許可證供用電協(xié)議書(shū)供水合同書(shū)。公安消防建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書(shū)電梯安全檢驗(yàn)合格證書(shū)防雷設(shè)施合格證燃?xì)夤こ舔?yàn)收備案證書(shū)白蟻防治工程竣工驗(yàn)收證明國(guó)家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心檢驗(yàn)報(bào)告電纜檢測(cè)報(bào)告智能化驗(yàn)收系統(tǒng)合格證攝象機(jī)檢測(cè)報(bào)告有線電視系統(tǒng)終端盒檢測(cè)報(bào)告以上均為復(fù)印件 三、工程技術(shù)資料建筑、結(jié)構(gòu)、

32、電氣（強(qiáng)弱電）、給排水（包括消防）、中央空調(diào)、直飲水、燃?xì)獾裙こ痰娜卓⒐D紙。各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、調(diào)試報(bào)告、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)等。（包括：變壓器、高壓開(kāi)關(guān)柜、低壓配電柜、發(fā)電機(jī)、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。） 地質(zhì)勘察報(bào)告； 工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告； 工程預(yù)決算分項(xiàng)清單； 圖紙會(huì)審記錄； 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)； 隱蔽工程驗(yàn)收記錄； 沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖； 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)； 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)； 砂漿、混凝土試

33、塊試壓報(bào)告； 供水、供暖管道的試壓報(bào)告；機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說(shuō)明書(shū)、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。注：電梯相關(guān)資料包括以下部分勞動(dòng)局電梯安全勞動(dòng)局電梯安全使用許可證（每梯一本）勞動(dòng)局電梯安全技術(shù)檢驗(yàn)報(bào)告書(shū)（每梯一本） 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局安全檢驗(yàn)合格證（每梯一份）勞動(dòng)局起重機(jī)械登記卡片（每梯一份）電梯安裝工程施工技術(shù)資料（每梯一本）質(zhì)檢報(bào)告（每梯一份）電梯隨機(jī)文件（至少包括：電梯相關(guān)圖紙、電器元件代號(hào)說(shuō)明書(shū)、安裝調(diào)試說(shuō)明書(shū)、使用維護(hù)說(shuō)明書(shū)、裝箱單等）產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機(jī)合格證）試驗(yàn)報(bào)告書(shū)（每梯一份）四、填寫(xiě)記錄對(duì)照本文件，將收到的資料填寫(xiě)在工程資料交接清單。十一、業(yè)主（用 戶）入伙時(shí)

34、的承接查驗(yàn)業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時(shí)，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對(duì)房屋設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。此過(guò)程僅限于新樓宇。業(yè)主（用戶）入伙時(shí)對(duì)房屋的承接查驗(yàn)主要針對(duì)以下方面進(jìn)行：1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途；數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)；到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象。2、檢查房間設(shè)施是否齊全；根據(jù)售樓或租賃時(shí)的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單；根據(jù)清單查對(duì)設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量；3、檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量）檢查地面、墻面和天面有無(wú)空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況；檢查墻面和天花板是否有麻

35、點(diǎn)或水漬痕跡（是否漏水）；檢查門(mén)窗、玻璃有無(wú)損壞，試試門(mén)窗是否嚴(yán)密、開(kāi)關(guān)靈活；檢查開(kāi)關(guān)、插座是否有電；選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng)檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；4、核對(duì)入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)；5、填寫(xiě)記錄將入伙時(shí)拿到鑰匙的數(shù)量、驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫(xiě)相關(guān)記錄。十二、缺陷整改與保修對(duì)于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng)向開(kāi)發(fā)商說(shuō)明：經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國(guó)家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，開(kāi)發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時(shí)，

36、在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。一、對(duì)缺陷整改 1、一般缺陷的返修 對(duì)承接查驗(yàn)或使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開(kāi)發(fā)商（一式兩份，一份給開(kāi)發(fā)商，一份由開(kāi)發(fā)商交給施工單位），并出具書(shū)面的整改函，建議開(kāi)發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付。2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)在承接查驗(yàn)中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)收不能通過(guò)。由開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，

37、處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時(shí)間予以驗(yàn)收。并向開(kāi)發(fā)商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。 3、對(duì)不具備使用功能問(wèn)題的處理 承接查驗(yàn)時(shí)，對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合承接查驗(yàn)條件后，再行組織驗(yàn)收。4、業(yè)主在驗(yàn)收中提出問(wèn)題的解決辦法 對(duì)業(yè)主在承接查驗(yàn)或使用過(guò)程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開(kāi)發(fā)商（一式兩份，一份給開(kāi)發(fā)商，一份由開(kāi)發(fā)商交給施工單位），并出具書(shū)面的整改函，建議開(kāi)發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)

38、另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付。對(duì)小業(yè)主提出的裝修方面的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答，回答內(nèi)容見(jiàn)裝修管理手冊(cè)。二、保修及維修1、新建房屋在保修期內(nèi) 新建房屋保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及開(kāi)發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起計(jì)。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致承接查驗(yàn)時(shí)保修期已滿者，竣工驗(yàn)收與承接查驗(yàn)的時(shí)間差，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開(kāi)發(fā)商簽署交接單時(shí)，應(yīng)明確填寫(xiě)保修期終止時(shí)間。2000年1月30日國(guó)務(wù)院279號(hào)令發(fā)布的建設(shè)

39、工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由開(kāi)發(fā)商與施工單位約定。2、保修期滿后物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。3、其他情況 凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。4、保修期內(nèi)管理辦法設(shè)備承接時(shí)，物

40、業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書(shū)面協(xié)議。保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書(shū)面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進(jìn)行的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤(rùn)滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，物業(yè)公司須在結(jié)算申請(qǐng)書(shū)上如實(shí)填寫(xiě)使用方意見(jiàn)；保修單位

41、不履行保修義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程釋義在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對(duì)物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準(zhǔn)備充足時(shí)，物業(yè)的承接查驗(yàn)也可以和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)之后將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提交建設(shè)單位處理，然后同建設(shè)單位進(jìn)行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。 物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程1.物業(yè)建成通過(guò)竣工綜合驗(yàn)收 2.物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn) 3.對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行處理 4.物業(yè)移交 承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作（一）人員準(zhǔn)備物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對(duì)日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在

42、承接查驗(yàn)前就應(yīng)承接物業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。 （二）計(jì)劃準(zhǔn)備物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟有計(jì)劃地實(shí)施。 （1）與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排； （2）要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料； （3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。 （三）資料準(zhǔn)備在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開(kāi)展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程和記錄表格。 （1）工作流程一般有物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法、承接

43、查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理流程等； （2）承接查驗(yàn)的常用記錄表格有工作聯(lián)絡(luò)登記表、物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表、物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表等。 （四）設(shè)備、工具準(zhǔn)備在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢驗(yàn)方法來(lái)查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。 物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式（一）查驗(yàn)的主要內(nèi)容1、物業(yè)資料 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)下列資料： （1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。

44、2、物業(yè)共用部位 按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。主要內(nèi)容包括： （1）主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面； （2）共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門(mén)窗； （3）公共衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)； （4）公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。 3、共用設(shè)施設(shè)備 物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)運(yùn)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。 4、園林綠化工程 園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般

45、有花卉、樹(shù)木、草坪、綠（花）籬、花壇等，無(wú)林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗(yàn)內(nèi)容。 5、其他公共配套設(shè)施 http:/ （二）物業(yè)查驗(yàn)的方式承接查驗(yàn)不同于工程項(xiàng)目建設(shè)的竣工驗(yàn)收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，以及對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對(duì)物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對(duì)查驗(yàn)。承接查驗(yàn)還應(yīng)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)拭和試運(yùn)行，還應(yīng)督促建設(shè)單位及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。 查驗(yàn)的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進(jìn)行必要的復(fù)核。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促建設(shè)單位盡快

46、安排驗(yàn)收。建設(shè)單位無(wú)法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷，影響物業(yè)正常使用人 ，物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)。 物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對(duì)的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場(chǎng)檢查、設(shè)備等情況下還可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測(cè)查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方法進(jìn)行檢查。 1、觀感查驗(yàn) 觀感查驗(yàn)是對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行。 2、使用查驗(yàn) 使用查驗(yàn)是通過(guò)啟用設(shè)施或設(shè)備來(lái)直接檢驗(yàn)被檢查對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。 3、檢測(cè)查驗(yàn) 檢測(cè)查驗(yàn)通過(guò)運(yùn)用儀器、儀表、工具等對(duì)檢測(cè)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量，以檢測(cè)其是否符合質(zhì)量要求。 4、試驗(yàn)查驗(yàn) 試驗(yàn)查驗(yàn)通過(guò)必要的試

47、驗(yàn)方法（如通水、閉水試驗(yàn)）測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。 三、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題的原因主要有以下幾個(gè)方面：設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。對(duì)于承接查驗(yàn)中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，一般的處理程序如下所示。 （一）收集整理存在問(wèn)題（1）收集所有的物業(yè)查驗(yàn)記錄表； （2）對(duì)物業(yè)查驗(yàn)|考試大|記錄表內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題登記造表； （3）將整理好的工程質(zhì)量問(wèn)題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。 （二）處理方法工程質(zhì)量問(wèn)題整理出來(lái)之

48、后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實(shí)際工作過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問(wèn)題的同時(shí)，還可以提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。 從發(fā)生原因和處理責(zé)任看|考試大|，工程質(zhì)量問(wèn)題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問(wèn)題。若質(zhì)量問(wèn)題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部建筑工程質(zhì)量保修辦法規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問(wèn)題。這類問(wèn)題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。 （三）跟蹤驗(yàn)證為使物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題得到及時(shí)圓滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的

49、工程質(zhì)量問(wèn)題，在整改實(shí)施的過(guò)程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。對(duì)整改不合要求的工程項(xiàng)目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。 物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程1.0 流程圖文件名物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程 頁(yè)碼第2頁(yè) 共4頁(yè)版次A/02.0 流程說(shuō)明2.1 流程目的確保物業(yè)入伙工作順利進(jìn)行及物業(yè)活動(dòng)正常進(jìn)行。2.2 流程范圍開(kāi)始節(jié)點(diǎn)：物業(yè)通過(guò)竣工綜合驗(yàn)收或與原管理機(jī)構(gòu)完全解除了服務(wù)合同及與新物業(yè)公司簽訂了服務(wù)合同結(jié)束節(jié)點(diǎn)：移交手續(xù)完畢上游流程：投標(biāo)流程下游流程：房屋交付流程2.3 流程客戶移交單位、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主2.4 流程參與者總經(jīng)理、綜合部、綜合部經(jīng)理、查驗(yàn)小組2.5 流程名詞定義移交單位：是對(duì)

50、新建物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和原有物業(yè)的業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位的總稱。2.6 關(guān)鍵點(diǎn)及其說(shuō)明2.6.1 明確承接的主體和次序。2.6.2 對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)移交時(shí)應(yīng)盡量考慮全面以便日后工作的開(kāi)展。2.6.3 如承接的部分物業(yè)還在保修期內(nèi)，應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議。2.6.4 在移交過(guò)程中，對(duì)物業(yè)不易發(fā)現(xiàn)的共用部位及設(shè)施設(shè)備的問(wèn)題，在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)要注明有可能將要發(fā)生的問(wèn)題，便于在后續(xù)工作中妥善解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。3.0 職責(zé)3.1 主辦部門(mén)3.1.1 查驗(yàn)小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書(shū)，設(shè)備和建材的試驗(yàn)報(bào)告書(shū)，設(shè)備運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料進(jìn)行驗(yàn)收。3

51、.1.2 按移交設(shè)備清單的要求，對(duì)清單上的設(shè)備，按規(guī)格型號(hào)、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，并對(duì)設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收。3.1.3 負(fù)責(zé)查驗(yàn)各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況文件名物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程 頁(yè)碼第3頁(yè) 共4頁(yè)版次A/03.1.4 對(duì)物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收，詳見(jiàn)系統(tǒng)驗(yàn)收內(nèi)容。3.1.5 負(fù)責(zé)對(duì)本公司所承接的物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收并向公司各業(yè)務(wù)管理部門(mén)辦理移交工作。3.2 協(xié)辦部門(mén)3.2.1 綜合部負(fù)責(zé)接洽承接查驗(yàn)具體事宜和組建查驗(yàn)小組3.2.2 綜合部經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)和方案3.2.3 總經(jīng)理審批承接查驗(yàn)方案4.0 工作程序4.1 承接查驗(yàn)前準(zhǔn)備4.1.1 綜合部與移交單位接洽承接查驗(yàn)事宜、制

52、定相關(guān)方案并組建查驗(yàn)小組。4.1.2 與移交單位簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議4.1.3 查驗(yàn)小組成員根據(jù)方案要求和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備相關(guān)資料及工用具。4.2 實(shí)施查驗(yàn)4.2.1 查驗(yàn)小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。4.2.2 在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中，檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及與設(shè)計(jì)要求不符的設(shè)備，提出書(shū)面整改報(bào)告返回移交單位。4.2.3 對(duì)在預(yù)驗(yàn)收中未達(dá)到要求的設(shè)備，整改實(shí)施后，查驗(yàn)小組進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收。4.2.4 對(duì)物業(yè)的其他配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果記錄在物業(yè)移交書(shū)內(nèi)。4.2.5 查驗(yàn)完畢，簽收物業(yè)移交書(shū)并辦理相關(guān)交接手續(xù)。4.3 物業(yè)驗(yàn)收后的處理4.3.1 驗(yàn)收小組專業(yè)

53、人員根據(jù)分工寫(xiě)出單項(xiàng)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。4.3.2 驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，寫(xiě)出物業(yè)綜合性驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的評(píng)定及意見(jiàn)書(shū)，呈交公司總工程師。4.3.3 驗(yàn)收小組對(duì)不合格設(shè)備、設(shè)施，寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告，上呈總公司及移交單位，解決記錄在交接記錄中。4.3.4 驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)人代表接收單位同移交單位進(jìn)行正式移交，并簽署有關(guān)手續(xù)。4.3.5 驗(yàn)收小組要填寫(xiě)物業(yè)竣工資料的驗(yàn)收記錄，填寫(xiě)物業(yè)的交接記錄。文件名物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程 頁(yè)碼第4頁(yè) 共4頁(yè)版次A/04.4 組織項(xiàng)目服務(wù)中心進(jìn)入實(shí)施管理4.5 將全部檔案資料存檔備查。5.0 支持文件 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；(ZBP30001-90) 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法（建房【201

54、0】165號(hào)） 成都市物業(yè)管理承接驗(yàn)收指導(dǎo)意見(jiàn)（成房物管 200623號(hào)承接查驗(yàn)方案6.0 相關(guān)記錄、表單物業(yè)移交書(shū)單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程人員準(zhǔn)備物業(yè)承接查驗(yàn)分為單體查驗(yàn)和公共部分查驗(yàn)兩部分。單體的查驗(yàn)分為三組，由物業(yè)工程水、電、土建人員、物管員、客服人員組成驗(yàn)房小組，按交房順序分專業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。驗(yàn)房組由驗(yàn)房員、記錄員組成。公共部分的驗(yàn)收由全體人員共同查驗(yàn)。物業(yè)公司單元查驗(yàn)分組情況：第一組組長(zhǎng)：羅丹丹電氣及弱電系統(tǒng)：陳玉勝給排水/供暖/燃?xì)猓浩詈迫煌两?門(mén)窗：廖微微記錄員：羅丹丹第二組組長(zhǎng): 吳曉菊電氣及弱電系統(tǒng)：左寶信給排水/供暖/燃?xì)猓阂?明土建/門(mén)窗：劉厚峰記錄員：吳

55、曉菊第三組組長(zhǎng)：侯嬌嬌電氣及弱電系統(tǒng)：馮 超給排水/供暖/燃?xì)猓喝伍L(zhǎng)海土建/門(mén)窗：楊 旺記錄員：侯嬌嬌第四組組長(zhǎng)：王玉秋電氣及弱電系統(tǒng)：丁國(guó)鋒給排水/供暖/燃?xì)猓喝螌毢仆两?門(mén)窗：顏欣欣記錄員：王玉秋第五組組長(zhǎng)：何海莉電氣及弱電系統(tǒng)：黃玉福給排水/供暖/燃?xì)猓航２ㄍ两?門(mén)窗：代倩倩記錄員：何海莉地產(chǎn)工程部人員分配：第一組： 第二組：第三組： 第四組：第五組：計(jì)劃準(zhǔn)備時(shí)間及進(jìn)度安排2011年12月14日：5#、6#、7#、9#、10#、13# 2011年12月15日: 23#、24#、25#、26#、27#、28#、30#2011年12月16日：29#、31#、32#、8#、11#、12#20

56、11年12月17日：19#、20#、21#、22#、1#、2#、3#、4#2011年12月18日：14#、15#、16#、17#、18#2011年12月19日：公共設(shè)備設(shè)施查驗(yàn)2、具體人員安排：12月14日人員安排：第一組：5#、7# 第二組：6# 第三組：9#第四組：10# 第四組：13#12月15日人員安排：第一組：30#、28#-2單元 第二組：26#、28#-1單元 第三組：27#、25#-3單元 第四組：24#、25#-1單元第五組：23#、25#-2單元12月16日人員安排：第一組：12#、11#-1單元 第二組：8#、11#-4單元第三組：32#、11#-2單元 第四組：31#、11#-3單元 第五組：29#12月17日人員安排：第一組： 20#、19#-2、3單元 第二組：22#、21#-1、2單元第三組：1#、2#-1、2單元 第四