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1、一、 城市概況 二、 餐飲市場(chǎng)分析 三、 不夜城新加坡國際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目介紹 四、 項(xiàng)目招商規(guī)劃 五、 項(xiàng)目運(yùn)營與推廣 目 錄 城市概況 1. 綜述 四平市位于東北中部、吉林省西南部、東遼河下游，遼、吉、蒙三省（區(qū)）交界處，距離沈陽 210公里，距離長(zhǎng)春 100 公里，居?xùn)|北交通中心，公鐵交通十分發(fā)達(dá)。四平市轄公主嶺市、雙遼市、梨樹縣、伊通滿族自治縣、鐵東區(qū)、鐵西區(qū)、遼河農(nóng)墾管理區(qū)，總面積 區(qū)面積 741平方公里，總?cè)丝?332萬，其中市區(qū)人口為 60萬人。 2. 城市經(jīng)濟(jì) 總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在省內(nèi)居于中游 近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯，增速穩(wěn)定 城市商業(yè)欠發(fā)達(dá)，總體
2、發(fā)展較為滯后 消費(fèi)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，具有較大開發(fā)空間和挖掘潛力 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)省內(nèi)排名： 008（第 4位） 2009（第 4位） 2010（第 4位） 城市居民人均可支配收入 2008（第 6位） 2009（第 7位） 2010（第 6位） 16458元（8 . 9 % ）15100元( 1 1 % )13600元（9 . 7 % ）0 5000 10000 15000 200002008年2009年2010年城市居民人均可支配收入3. 發(fā)展趨勢(shì) 市政規(guī)劃確定城市建設(shè)向東推進(jìn)，城市中心東移的基本方向 高鐵新站東部建站 修建百米寬“紫氣大道”便利東部交通改變城市面貌 市政機(jī)關(guān)單位逐步向東部城區(qū)遷
3、移 政府“招商引資”觀念、意識(shí)不斷提升，急需通過提高市場(chǎng)開放度釋放消費(fèi)能力 4. 商業(yè)現(xiàn)狀 零散分布、自發(fā)形成，缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃 總體品類單一，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)普遍存在，商業(yè)特色及表現(xiàn)力較差 缺乏中高端的商業(yè)設(shè)施、消費(fèi)場(chǎng)所，商業(yè)特色性差 商業(yè)服務(wù)、環(huán)境不足以滿足消費(fèi)需求的提升，消費(fèi)力未能得到充分開發(fā) 餐飲、購物、休閑娛樂、配套等不同商業(yè)形式分散，缺乏綜合型商業(yè) 商業(yè)管理、經(jīng)營理念相對(duì)落后 5. 消費(fèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀 中低端消費(fèi)占較大比重 消費(fèi)觀念革新迅速 消費(fèi)關(guān)注點(diǎn)開始逐漸延伸到商品附加值領(lǐng)域 消費(fèi)需求升級(jí)過程中的非理性消費(fèi)現(xiàn)象普遍存在 餐飲市場(chǎng)分析 1. 市內(nèi)餐飲市場(chǎng)現(xiàn)狀 餐飲業(yè)態(tài)集中區(qū)： 10 20 50家以
4、上 餐飲門店總量： 800家左右 餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模： 200 以下 200 300 以上 經(jīng)營規(guī)模占比： 200 以下（ 47%） 200 （ 34%） 300 以上（ 19%） 餐飲業(yè)態(tài)相對(duì)集中區(qū)域的餐飲品類特色 以區(qū)域特色餐飲及中餐正餐為主 以燒烤與家常菜館為主 以燒烤及大中型特色餐飲為主 以中小型特色餐飲為主 以中小型特色餐飲及燒烤為主 樣本數(shù)： 20 平均營業(yè)面積： 200 400 餐飲類別：普通中餐、地方特色中餐 25%45%20%10%020000 0 0 元以上客單價(jià) 客單價(jià)平均客單價(jià)調(diào)研 2. 市調(diào)典型案例 餐飲類型 案例名稱 營業(yè)面積 平均客單價(jià)（元） 平均 日營業(yè)額（元）
5、中檔特色中餐 小鍋飯 400 305000 中檔特色中餐 開封灌湯包 1200 203000 朝族菜系特色飯店 高句麗美食廣場(chǎng) 2000 300000 中檔西餐 啪啪嘶文化餐廳 200 40000 中低檔大眾飯店 鐵鍋柴雞 200 15500 總體市場(chǎng)規(guī)模不大，投資總量有限 單體店規(guī)模以中小型為主，大型店（ 2000 以上）數(shù)量較少，裝修檔次普遍偏 低（平均低于 500元 / 標(biāo)準(zhǔn)） 連鎖店以本地或省內(nèi)連鎖為主，國內(nèi)、國際連鎖品牌餐飲門店數(shù)量十分有限 市內(nèi)餐飲店分布零散 鐵西區(qū)地直街沿線餐飲業(yè)態(tài)相對(duì)集中，密集度較高 鐵東區(qū)無高密度集中區(qū)，中小型餐飲店星羅棋布分散于各處 菜系種類有限，菜品創(chuàng)新能
6、力差，競(jìng)爭(zhēng)差異化僅體現(xiàn)于消費(fèi)檔次的區(qū)分方面 服務(wù)質(zhì)量不佳，就餐環(huán)境差，經(jīng)營物業(yè)、設(shè)施陳舊現(xiàn)象普遍存在 眾多中小型店以社區(qū)配套形式存在，主要滿足家庭消費(fèi)，滿足社交型餐飲消費(fèi)的餐飲業(yè)態(tài)相對(duì)缺乏。 3. 市場(chǎng)分析 近年來一批經(jīng)營能力強(qiáng)、店面環(huán)境品相好、服務(wù)質(zhì)量佳的新興餐飲店表現(xiàn)出極強(qiáng)的消費(fèi)吸引力，門店數(shù)量多有增加，經(jīng)營品類以快餐、簡(jiǎn)餐、特色餐飲為主，消費(fèi)檔次中等偏高。 由于市場(chǎng)反饋引發(fā)的良好預(yù)期，新型店不斷涌現(xiàn)，加之大量老店即將面臨拆遷，市內(nèi)餐飲市場(chǎng)新舊交替乃至全面洗牌局面的即將出現(xiàn)是可預(yù)見的。 2011年 3月，必勝客四平首家歡樂餐廳正式開門迎客，這是繼長(zhǎng)春、吉林后必勝客落戶吉林省的第三個(gè)城市。
7、不夜城新加坡國際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目介紹 1. 項(xiàng)目概況 不夜城新加坡國際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目處于四平鐵東核心地區(qū)，毗鄰鐵東區(qū)最大的市民廣場(chǎng)，占地 42796 ，總建筑面積近 10萬平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)為大型城市商業(yè)綜合體，集商業(yè)步行街、超市、院線、大型購物商場(chǎng)、酒店、公寓、全室內(nèi)街區(qū)為一體的新型城市商業(yè)，是四平第一個(gè)集中型、全業(yè)態(tài)、采用全新商業(yè)管理模式的多功能城市級(jí)商業(yè)中心區(qū)。伴隨 2011年哈大高鐵站的落成及紫氣大道的同步建設(shè)，不夜城必將成為四平新的城市中心。 2. 項(xiàng)目開發(fā)公司簡(jiǎn)介 四平三達(dá)生態(tài)城開發(fā)有限公司屬于新加坡三達(dá)集團(tuán)的控股子公司。新加坡三達(dá)集團(tuán)由藍(lán)偉光博士于1996年創(chuàng)立 ,是國際知名的以膜技術(shù)開
8、發(fā)應(yīng)用為核心的高科技集團(tuán)公司 ,總部設(shè)于新加坡，集團(tuán)擁有新達(dá)科技、瑞豐生物和中嘉國際三家新加坡主板上市公司。 3. 項(xiàng)目開發(fā)公司盈利模式 三達(dá)集團(tuán)作為上市企業(yè)，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，主要依靠商業(yè)經(jīng)營管理提升公司市場(chǎng)知名度與業(yè)績(jī)表現(xiàn)，借助商業(yè)物業(yè)增值發(fā)揮股市融資功能擴(kuò)充資產(chǎn)規(guī)模，與一般房地產(chǎn)企業(yè)單純倚重銷售利潤的盈利模式具有明顯區(qū)別。三達(dá)集團(tuán)將對(duì)于不夜城項(xiàng)目保有 50%以上持有率，給予商業(yè)運(yùn)營管理的有序性和長(zhǎng)效性以有力保證。 4. 項(xiàng)目定位 功能定位 不夜城項(xiàng)目擬建成四平市中高檔商業(yè)休閑場(chǎng)所，形成四平市新的城市中央商業(yè)區(qū)。 5. 項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn) 市內(nèi)唯一的全業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體，市內(nèi)密度最高的商業(yè)街區(qū)
9、簡(jiǎn)歐與現(xiàn)代相結(jié)合的建筑風(fēng)格， 廣場(chǎng) 與 街區(qū)融合交匯 合理利用地形，首創(chuàng)上下首層街區(qū)的概念 建筑設(shè)計(jì)方面功能與景觀有機(jī)結(jié)合 人流動(dòng)線滿足商業(yè)活動(dòng)便捷性需要 與大型市民廣場(chǎng)充分互動(dòng)，共享客流 鐵東 廣場(chǎng) 注重業(yè)態(tài)布局合理性，大力引進(jìn)主力店形成拉動(dòng)，配以特色店形成吸引 北首層入駐餐飲店： 吉菜第一品牌 長(zhǎng)白紅 吉菜食府 主力店： 中國第三大電影集團(tuán) 時(shí)代今典院線 沈陽市飲食業(yè)“風(fēng)味名店” 美啊麗燒烤 正宗澳門豆撈 御香苑肥牛火鍋旗艦店 食尚海鮮 漁夫碼頭 南首層現(xiàn)有業(yè)態(tài)： 納斯達(dá)克中國零售第一股 慶客隆連鎖超市 沈陽知名兒童游樂品牌 童聚益堂兒童世界 不夜城美食廣場(chǎng) 不夜城熟食坊 6. 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)
10、勢(shì) 項(xiàng)目西側(cè)毗鄰鐵東區(qū)最大的 市民廣場(chǎng)，展示面寬闊良好。 項(xiàng)目北側(cè)為城市主干道南九 經(jīng)街，南有百米寬紫氣大道 貫通交通十分便利。 東側(cè)、西北側(cè)均臨高密度社 區(qū)，周邊 3平方公里半徑范圍 內(nèi)常駐人口超過 10萬人，約 3 萬個(gè)家庭。 項(xiàng)目處于四平新老車站之間的 中心位置，完全輻射未來城市 的核心生活圈。 項(xiàng)目作為市政、黨政機(jī)關(guān)新址 周邊唯一商業(yè)區(qū)，在搶占高端 商業(yè)市場(chǎng)方面擁有得天獨(dú)厚的 資源優(yōu)勢(shì)。 集團(tuán)對(duì)于 24#地塊的同步規(guī)劃開發(fā)極大增加項(xiàng)目所在區(qū)域的總體商業(yè)規(guī)模和業(yè)態(tài)豐滿度，給予不夜城項(xiàng)目強(qiáng)有力的消費(fèi)資源支持。 位置關(guān)系 建設(shè)市內(nèi)首個(gè)綠色環(huán)保社區(qū)，實(shí)現(xiàn)水凈化處理、中水回收利用，污水零排放。
11、打造四平首個(gè)智能化社區(qū)，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)停車、公共廣播、視頻監(jiān)控、電子巡更、樓宇監(jiān)控智能化管理。 室內(nèi)外超大容量停車場(chǎng)（地下為雙層停車場(chǎng)） 提供便利泊車需要。 7. 高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)配置保障 綠色水務(wù)系統(tǒng) 先進(jìn)膜技術(shù)支持 高凈化純凈水 分質(zhì)供水 中水處理循環(huán)使用 污水回用 國際商業(yè)亮化標(biāo)準(zhǔn)泛光照明系統(tǒng)、 光電同步 表現(xiàn)確保商業(yè)展示效果，美化夜間消費(fèi)環(huán)境。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理， 24小時(shí)內(nèi)部安保巡場(chǎng)、 定點(diǎn)定時(shí)垃圾清運(yùn)，專業(yè)保潔人員提供店內(nèi)清潔服 務(wù)方便項(xiàng)目商家，專設(shè)公共冷庫提供委托儲(chǔ)藏服， 節(jié)省項(xiàng)目餐飲商家經(jīng)營空間。 8. 項(xiàng)目建設(shè)歷程 時(shí)間 標(biāo)志事件 2008年 8月 16日 標(biāo)志著項(xiàng)目正式破土動(dòng)
12、工 2008年 10月 5日 銷售展示中心完成主體工程施工 2009年 5月 18日 22009年 6月 10日 銷售展示中心正式對(duì)外展示 2009年 7月 4日 項(xiàng)目正式亮相 ,對(duì)外推廣 2009年 11月 12日 22009年 10月 20日 8號(hào)樓開工建設(shè) 2010年 4月 9、 10號(hào)樓正式開工建設(shè) 2010年 8月 22010年 11月 一期簽約商家全面進(jìn)場(chǎng)裝修 2011年 1月 11日 不夜城一期正式開街 2011年 1月 11日 不夜城新加坡國際商業(yè)廣場(chǎng) 一期盛大開業(yè)！ 8. 項(xiàng)目一期開業(yè)情況 區(qū)域 一期開業(yè)面積 超市 兒童游樂 美食廣場(chǎng) 室內(nèi)時(shí)尚步行街 餐飲街區(qū) 總計(jì)面積： 不
13、夜城新加坡國際商業(yè)廣場(chǎng)一期于 2011年 1月 11日正式開業(yè)，社會(huì)反響強(qiáng)烈，開業(yè)當(dāng)日客流逾 3萬人次。 2011年 2月 16日 8日，市、區(qū)政府主辦的 2011年元宵節(jié)燈展及新春文化廟會(huì)活動(dòng)在項(xiàng)目所在的九經(jīng)街區(qū)域 舉辦，作為新春文化廟會(huì)分會(huì)場(chǎng)，在活動(dòng)期間內(nèi)，項(xiàng)目累計(jì)接待客流超過 20萬人次。 項(xiàng)目招商規(guī)劃 商務(wù)條件相關(guān) 進(jìn)駐模式 經(jīng)營相關(guān)費(fèi)用 備注 購買經(jīng)營 取暖費(fèi)： 36元 / /年 制冷費(fèi)： 6元 / /月 2個(gè)月 物業(yè)費(fèi) 水電費(fèi) 公共水電費(fèi)的分?jǐn)偅?1元 / /月 電費(fèi)按表上繳相關(guān)部門 水費(fèi)交給物業(yè) 合作經(jīng)營 取暖費(fèi)： 36元 / /年 制冷費(fèi)： 6元 / /月 2個(gè)月 物業(yè)費(fèi) 水電
14、費(fèi) 公共水電費(fèi)的分?jǐn)偅?1元 / /月 進(jìn)駐方負(fù)責(zé)裝修、經(jīng)營、管理、人員等相關(guān)費(fèi)用，我方免費(fèi)提供經(jīng)營場(chǎng)地（物業(yè)）。我方按一定比例從進(jìn)駐方的經(jīng)營銷售額中抽成作為本方收益，具體抽成比例由雙方協(xié)商決定，主要參考因素為進(jìn)駐方經(jīng)營（產(chǎn)品）品牌，合作經(jīng)營面積、時(shí)限等。 電費(fèi)按表上繳相關(guān)部門，水費(fèi)交給物業(yè) 招商規(guī)劃（北首層餐飲街區(qū)） 項(xiàng)目已開業(yè)餐飲商家經(jīng)營情況介紹 長(zhǎng)白紅 吉菜食府 開業(yè)時(shí)間： 2011年 1月 吉菜食府作為項(xiàng)目一期最早開業(yè)的餐飲店，借助成熟的 餐飲經(jīng)營管理理念與品牌影響力，克服了裝修工程未全面 完成，整體市場(chǎng)推廣尚未啟動(dòng)等不利因素的影響，在僅有 1/2包廂能夠正常營業(yè)的條件下，于開業(yè)至今僅
15、僅 3個(gè)月的 試營業(yè)期間實(shí)現(xiàn)了營業(yè)額的翻倍遞增。 時(shí)間 營業(yè)額（萬元） 增長(zhǎng)率 2011年 2月 12 - 2011年 3月 20 66% 2011年 4月 1日 20 100% 美啊麗炭火烤肉專門店 開業(yè)時(shí)間： 2011年 2月 美啊麗試營業(yè)近 3個(gè)月時(shí)間以來，客流量與營業(yè)額均穩(wěn)步增長(zhǎng) 2月份日平均用餐人數(shù)約 70人，人均消費(fèi) 在 40元左右，月營業(yè)額 10萬元， 3月份平均用餐人數(shù)約 80人，人均消費(fèi)在 45元以上，月營業(yè)額在 12萬元， 4月份上半月營業(yè)額已超過 8萬元，預(yù)計(jì)月營業(yè)額可達(dá) 15萬元左右。 項(xiàng)目運(yùn)營與推廣 1. 運(yùn)營目標(biāo) 縮短項(xiàng)目培育期，體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值 滿足消費(fèi)者、經(jīng)營者
16、、投資者、政府等多方需求 力爭(zhēng)在兩年內(nèi)使項(xiàng)目具備成熟的商業(yè)表現(xiàn)能力 確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)依靠商業(yè)經(jīng)營與商業(yè)物業(yè)升值獲得投資回報(bào)的盈利模式 2. 運(yùn)營活動(dòng)基本思路 聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目商家，整合多重業(yè)態(tài)，展現(xiàn)綜合優(yōu)勢(shì) 適時(shí)聯(lián)合政府、社會(huì)團(tuán)體等外部資源共辦活動(dòng)，擴(kuò)大活動(dòng)影響 全年開展，高頻高效，求新求變做出項(xiàng)目自身特色 節(jié)日性活動(dòng)與項(xiàng)目主題活動(dòng)搭配，商業(yè)活動(dòng)結(jié)合文化互動(dòng)活動(dòng)開展 3. 運(yùn)營活動(dòng)計(jì)劃 時(shí)間 活動(dòng)計(jì)劃 2011年 6月 “娃娃集”兒童主題活動(dòng)月 8月下旬 “娃娃集”兒童商品展銷活動(dòng) 6月 系列廣場(chǎng)活動(dòng)：“啤酒燒烤節(jié)” “冰飲節(jié)”等 7月 8月 6月 與旅游局合辦滿族文化節(jié)（葉赫那拉旅游節(jié)） 7月 8月 9月 10月 9月 中秋節(jié)商品展銷，大型演出，焰火晚會(huì) 11月 不夜城百貨購物中心開業(yè)慶典 2012年 貫穿全年的“周末狂歡節(jié)”活動(dòng)全面啟動(dòng) 以“廣場(chǎng)舞臺(tái)秀”、“美食嘉年華”為主要形式 開拓寬廣而多樣的宣傳推廣渠道，利用一切常規(guī)宣傳推廣渠道向目標(biāo)消費(fèi)群體展開高頻度的宣傳攻勢(shì)，增加項(xiàng)目人氣。 4. 宣傳推廣策略 常規(guī)推廣渠道 視 廣播 手機(jī)短信 戶外媒體 除了利用一切常規(guī)宣傳推廣渠道外，我們更注重利用具有實(shí)效性的“自創(chuàng)型”宣傳媒介與平臺(tái)，進(jìn)行目的 性明確的傳播推廣。 不夜城雙層免費(fèi)購物大巴 不夜城慶客隆超市購物直通班車覆蓋四條城市主線，全年提供無償購物接送服務(wù)
不夜城項(xiàng)目與餐飲招商推介可行性分析報(bào)告
