小區(qū)物業(yè)方案

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1、小區(qū)物業(yè)方案 目? ? 錄 一、項(xiàng)目概況? ? ? ??? 二、物業(yè)管理內(nèi)容? ? ? ??? 三、物業(yè)管理模式? ? ? ??? 四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度? ? ? ??? 五、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算? ? ? ??? 六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施? ? ? ??? 七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)? ? ? ??? 一、項(xiàng)目概況 1. 地理位置 該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2. 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)? ? 目? ? ? ? 計(jì)量單位? ? ? ? 數(shù)值 居住區(qū)規(guī)劃總用地? ? ? ? Hm2?

2、 ? ? ? 13.23 1.居住區(qū)用地? ? ? ? Hm2? ? ? ? 9.87 ①住宅用地? ? ? ? Hm2? ? ? ? 6.89 ②公建用地? ? ? ? Hm2? ? ? ? 1.31 ③道路用地? ? ? ? Hm2? ? ? ? 1.24 ④公共綠地? ? ? ? Hm2? ? ? ? 0.42 2.其它用地? ? ? ? Hm2? ? ? ? 3.36 居住戶數(shù)? ? ? ? 戶? ? ? ? 1292 居住人數(shù)? ? ? ? 人? ? ? ? 4134 戶均人數(shù)? ? ? ? 人/戶? ? ? ? 3.2 總建筑積? ? ? ? 萬m2?

3、? ? ? 19.11 1.居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積? ? ? ? 萬m2? ? ? ? 16.23 ①住宅建筑面積? ? ? ? 萬m2? ? ? ? 14.87 ②公建面積? ? ? ? 萬m2? ? ? ? 1.46 2.大賣場(chǎng)總建筑面積? ? ? ? 萬m2? ? ? ? 2.88 項(xiàng)? ? 目? ? ? ? 計(jì)量單位? ? ? ? 數(shù)??值 ①大賣場(chǎng)面積? ? ? ? 萬m2? ? ? ? 1.17 ②擴(kuò)建面積（三層）? ? ? ? 萬m2? ? ? ? 0.96 ③ 二、公共服務(wù) （一）安全管理 10、小區(qū)主入口24小時(shí)執(zhí)勤； 11、監(jiān)控室

4、實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控； 12、別墅區(qū)設(shè)立專職保安員； 13、小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次； 14、對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放； 15、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理； 16、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 （二）環(huán)境管理 17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次； 18、小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次； 19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視

5、情況及時(shí)清掏； 20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求； 21、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)； 22、定期清除綠地雜草、雜物； 23、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害 （三）房屋管理 24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)； 25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，并通知有關(guān)部門； 26各組團(tuán)、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。 27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全規(guī)范； 28、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)

6、由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）； （四）設(shè)施、設(shè)備管理 29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全； 30、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常； 31、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)； 32、載人電梯早6點(diǎn)至晚上12點(diǎn)正常運(yùn)行； 33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通； 34、路燈、樓道燈完好率不低于80％ 35、容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案； 六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 為將jt小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流

7、的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國(guó)優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下： 一、基本服務(wù)： 1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系； 2、承接項(xiàng)目對(duì)住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全； 3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國(guó)家規(guī)定持證上崗； 4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度； 5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情； 6、建立客戶服務(wù)中心，公示24小時(shí)服務(wù) 。急修1小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按照約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)； 7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)

8、價(jià)目； 8、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； 9、每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75％以上。 三、便民服務(wù) 物業(yè)公司提供的無償服務(wù)（共計(jì)24項(xiàng)） 類別 編號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 家??政??服??務(wù) 1 代請(qǐng)裝修、裝飾公司 2 代請(qǐng)家教、介紹保姆 2 鋪貼普通地磚 3 洗手盆安裝 4 坐便器安裝 5 安裝抽油煙機(jī) 6 安裝分體式空調(diào) 7 安裝熱水器 8 安裝吊燈 9 安裝電腦、 等辦公設(shè)備 10 家用電器檢查、小修 11 換門鎖（材料自備） 12 更換、檢修開關(guān)、插座

9、13 空調(diào)加氟利昂 14 配鑰匙、修鎖 15 查線、換線 日??常??維??修??裝??飾??服??務(wù) 16 自行車、摩托車小修 17 鐘表維修 18 更換燈泡、燈管 19 更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器 20 木門窗維修 21 清洗抽油煙機(jī) 22 清洗空調(diào)過濾網(wǎng) 23 安裝音響與家用電器 24 安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料） 25 修理更換水閥門、各類軟管（不含材料） 26 修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料） 27 疏通下水管道 28 修理窗簾、拉窗等（不含材料） 29 修理家具配件 30 內(nèi)墻修理粉刷 31 配木門

10、窗玻璃 家??政??服??務(wù) 32 室內(nèi)整體保潔 33 木地板打蠟 34 看護(hù)病人 35 上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另記） 36 接送小孩上學(xué) 37 家庭綠化盆景造型 38 剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo) 39 中、西餐 40 代購、代售二手電腦家私 41 家政培訓(xùn) 42 清潔地毯、沙發(fā) 43 小學(xué)生中餐 44 學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班 45 提供鐘點(diǎn)工（家務(wù)、護(hù)理、照顧小孩或老人） 46 為老人讀報(bào),聊天 禮儀服務(wù) 47 特殊安全服務(wù) 48 租售鮮花、盆景 49 代接、代送客人 健 康 服 務(wù) 50 健康檢查 51 建立健康

11、檔案 52 家庭病床 53 兒童保健 54 健身培訓(xùn) 商 務(wù) 服 務(wù) 55 長(zhǎng)途 56 接發(fā) 57 打字 58 復(fù)印 59 出租商務(wù)洽談室 60 出租會(huì)議室 61 租車 62 汽車美容 四、服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 國(guó)家及jz市標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)質(zhì)量保證措施 01 房屋完好率 98% 99% 制定維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用 02 房屋零修、急修及時(shí)率 99% 100% 急修、零修接到維修通知，及時(shí)趕到

12、現(xiàn)場(chǎng)。零修現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)完成；急修不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解決，并按照《維修回訪制度》進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤 03 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工 04 保潔率 99% 99．5% 由專職保潔員進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生 05 綠化完好率 95% 99% 制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象 06 道路、車場(chǎng)完好率及使用率 95% 99% 制

13、定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。建立健全道路、停車場(chǎng)管理制度，責(zé)任落實(shí)到人 07 化糞池、雨水井、污水井完好率 95% 99% 由工程維修部清理疏通及維修計(jì)劃按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施，有檢查、記錄，達(dá)到排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好無損 08 排水管明暗溝完好率 95% 99% 維修工作依計(jì)劃定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，達(dá)到排水暢通無積水、無污染、無塌陷、無殘缺 09 路燈完好率 95% 98% 維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無損，夜間正常使用計(jì)劃維修保養(yǎng)，保持潔凈 10 停車場(chǎng)、自行車棚完好率 98% 99%

14、每日檢查，隨壞隨修，達(dá)到車輛行駛停泊有序、車場(chǎng)無損壞、無積水、平坦整潔，設(shè)施完好無損 11 公共問題設(shè)施以及小品雕塑完好率 95% 99% 每日檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修定期按計(jì)劃實(shí)施維修、維護(hù)工作，確保使用功能，保持外觀造型完好無損 12 小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率 年1‰以下 年1‰以下 實(shí)行24小時(shí)保安巡視制度，設(shè)立24小時(shí)報(bào)警中心，充分利用小區(qū)智能化設(shè)施人防、技防、物防三結(jié)合的治安管理，確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全 13 消防、智能化設(shè)施完好率 98% 100% 每日巡檢與定期保養(yǎng)相結(jié)合，確保設(shè)施設(shè)備完好無損，各項(xiàng)記錄齊全 14 火災(zāi)發(fā)生率 年1‰以下 年1‰以

15、下 加強(qiáng)防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，通過消防檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，并組織強(qiáng)有力的兼職消防隊(duì)伍 15 違章發(fā)生率 1‰ 1‰ 建立巡視制度，對(duì)區(qū)內(nèi)各類違章通過巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，對(duì)違章現(xiàn)象跟蹤管理，建檔記錄，通過宣傳教育活動(dòng)使區(qū)內(nèi)居民自覺杜絕違章 16 違章處理率 95% 99% 19 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 90% 100% 管理人員持證上崗，培訓(xùn)與自學(xué)相結(jié)合，有培訓(xùn)制度，培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)考核、培訓(xùn)記錄，保證人員較高的專業(yè)素質(zhì) 20 維修服務(wù)回訪率 95% 99% 建立嚴(yán)格的工作制度、回訪制度，做好回訪記錄、工作記錄、上門回訪與 回訪結(jié)合，業(yè)主滿意、文明服務(wù) 21 居民對(duì)物業(yè)管理滿意率 95% 98% 采取現(xiàn)代科學(xué)的管理手段，開展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)，在日常服務(wù)過程中及時(shí)收集住戶需求信息，盡可能滿足住戶需要，與住戶加強(qiáng)溝通，確保住戶對(duì)物業(yè)管理滿意程度 22 檔案建立與完好率 98% 100% 各種檔案資料專人管理、分類存放、檢索方便，保證檔案資料齊全 23 管理費(fèi)收繳率 90% 95% 按照規(guī)定收取，杜絕擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和亂收費(fèi)，合理使用費(fèi)用，做到取之于民、用之于民